Le marché de l’immobilier locatif est-il favorable pour devenir rentier ?

Le marché de l’immobilier locatif est-il favorable pour devenir rentier ?

Devez-vous investir dans l’immobilier pour devenir riche ?

Que privilégier pour devenir riche le plus aisément possible : l’immobilier locatif neuf ou ancien ?

 

À la fois rentable et durable, le marché de l’immobilier n’arrête pas de susciter l’engouement des épargnants depuis maintenant des dizaines d’année , alors même que certains prédisent le crash de la bulle immobilière depuis des années.

Alors, comment tirer profit de ce type placement (l’investissement immobilier) étant donné que le marché immobilier semble toujours en pleine forme ?

 

 

es ce le moment investir immobilier locatif

Es ce le moment investir immobilier locatif ?
Tout le monde se pose la question, mais ceux qui passent à l’action sont les seuls à avoir réussi à devenir riche avec l’immobilier
Encore faut il ne pas faire n’importe quoi car prise de risque ne rime pas avec réussite.
Il faut réfléchir posément et apprendre à bien investir

Comment comprendre le marché de l’immobilier avant d’y investir ?

Être rentier immobilier : la signification exacte

 

On peut devenir rentier immobilier, et en parallèle devenir riche, mais attention, cela ne signifie pas que vous allez, du jour au lendemain, vivre des revenus issus de vos investissements locatifs immobiliers

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Il s’agit dans un premier temps de créer des revenus complémentaires qui vont gonfler votre revenu issu de votre activité principale (salarié ou revenus et traitements issus de l’exercice d’une activité libérale).

Ces revenus de base, nous vous conseillons de les conserver, au début de l’aventure immobilière au moins, à la fois en tant que matelas de sécurité, mais aussi pour gonfler votre capacité d’emprunt.

Au passage, nous ne cautionnons bien évidemment pas les embrouilles financières destinées à augmenter artificiellement votre capacité d’emprunt…

 

Si il y a des plafonds qui ont été fixés, c’est d’abord pour votre sécurité (je fais référence notablement au taux d’endettement de 33%). Ce n’est pas parce que c’est passé pour certains (en tout cas c’est ce qu’ils disent), que cela ne va pas casser pour vous !

Dans un second temps seulement, vos revenus immobiliers pourront éventuellement vous permettre de vivre exclusivement de vos investissements dans la pierre.

 

Egalement, voici la stratégie précise à mettre en place, détailler sur Eldorado Immobilier :
Devenir riche : la méthode simple en quatre étapes

5 techniques pour emprunter sur 25 ans : investissement locatif

 

 

investissement immobilier dans la pierre

L’investissement dans la pierre, dans l’immobilier locatif reste une valeur sûre, car il y a du concret derrière l’aspect financier et la valeur de votre bien peut s’apprécier au fil du temps, à la différence d’une voiture par exemple

 

Le choix du bien immobilier locatif rentable : la clé de tout bon investissement immobilier

 

Il convient de commencer modestement un stratégie d’investissements immobiliers.

Il serait plus judicieux de débuter avec des sommes relativement modestes , et ce, en calibrant vos achats en fonction de vos capacités financières.

N’oubliez pas :  votre emprunt doit à la fois couvrir l’apport, le prêt, les frais d’acquisition : frais d’agence et frais de notaire ainsi que les frais liés aux travaux.

 

Il vous faudra ensuite sélectionner :

  • le type de biens immobiliers qui sont le plus facilement loué
  • et des emplacements de qualité à la fois recherchés, mais également abordables (ou du moins négociables)

 

Notez que : les petites surfaces sont souvent les plus rentables pour un investissement locatif.

 

Visez donc en priorité les petites surfaces, studios ou deux-pièces, recherchés par les locataires et privilégiez les grandes villes étudiantes où les candidats à la location de ce type de logement ne manquent pas.

 

Enfin, autre point sur lequel vous devez être vigilant : le montant de la taxe foncière, et de la cotisation foncière des entreprises

Ces impôts sont payés par les seuls propriétaires et non les locataires, et ils peuvent varier très fortement d’une agglomération à une autre, sans être toujours prévisibles et lisibles

 

Pour une bonne rentabilité, il faut en effet que les loyers couvrent les frais fixes liés à votre investissement immobilier (mensualités du prêt, frais d’acquisitions, travaux, taxe foncière, imposition sur les revenus issus de la location).

Sauf bien sûr si vous pariez sur une plus-value conséquente à la revente et que votre objectif n’est pas tant de percevoir une rente régulière de votre bien que de réaliser un placement qui s’appréciera avec le temps.

Attention toutefois, ce type de pari peut se révéler hasardeux et plus que dommageable pour vos finances !
Mais cela reste un pari, et je préfère ce qui est certain, et donc de privilégier un bon cash flow

 

Pour aller plus loin sur les notions de rentabilité de votre investissement locatif :

Rentabilité locative ? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

La référence pour la location meublée : l’immobilier passion haute rentabilité

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

 

rentabilité investissement immobilier

Ne pas être certain de dégager un cash flow immédiatement après votre investissement locatif c’est vous exposer à des aléas dont vous n’êtes pas maître, c’est faire un pari avec l’avenir…
N’oubliez pas que la loi de Murphy prévoit que le pire arrive toujours, alors autant l’anticiper, vous ne pensez pas ?

 

 

 

Immobilier locatif: Ne pas investir au feeling

 

En effet, investir dans l’immobilier locatif est un projet qui se prépare à l’avance, il doit être mûrement réfléchi et demande de la rigueur pour faire de la réussite son ultime objectif.

 

Le rapport qualité-prix-emplacement est le tryptique gagnant de l’investissement locatif pour devenir rentier

 

Acquérir un bien immobilier pour le louer reste toujours un bon plan pour faire fructifier son placement dans de meilleures conditions et poser les bases pour devenir riche.

Pourtant, il y a des paramètres à prendre en compte avant de jeter son dévolu sur un bien immobilier quelconque.

Certes, chacun a sa propre grille d’évaluation quand il s’agit de choisir un bien immobilier à acquérir. Mais ce qui est certain c’est qu’un investissement locatif a plus de chance de réussir quand les critères affectifs n’entrent pas en jeu.

 

C’est une des remarques intéressantes développées dans ces deux articles de référence :
Le guide complet pour investir dans la location saisonnière

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

 

En d’autres termes, le choix doit se faire en toute objectivité en gardant en tête que seul le rapport qualité-prix-emplacement représente un critère de choix pertinent pour un logement à louer. Les 3 piliers gagnants.

 

Un bien immobilier locatif n’est pas forcément un immobilier de son goût, mais plutôt de celui des autres. N’écoutez jamais les agents immobiliers qui vous disent que les défauts ne sont pas graves car ce n’est pas pour vous… vous vous devez de choisir le meilleur pour les autres.

De ce fait, le futur rentier a plutôt intérêt à déterminer au préalable les besoins de son futur locataire.

 

 

La définition de la cible locataire de votre investissement immobilier locatif rentable

 

La question que chaque investisseur devrait se poser c’est : à qui est-ce qu’il souhaite louer son bien immobilier ?

  • A des étudiants,
  • Un couple avec ou sans enfants,
  • A un artiste ou un entrepreneur qui a besoin d’un atelier ?
  • A une profession libérale qui a besoin d’une pièce pour exercer son activité ?
  • Ou encore plutôt pour servir d’entrepôt ?

 

 

investissement locatif rentable immobilier

Un entrepôt peut se révéler un excellent investissement locatif immobilier
Il ne faut pas hésiter à envisager des scénarios en dehors des sentiers battus et des idées reçus pour générer un cash flow intéressant

 

 

Vous l’aurez compris, il existe de multiples façons d’affecter un investissement immobilier locatif à une ou des utilisations particulières.
Cela implique de faire correspondre les besoins des éventuels locataires avec l’emplacement et la nature du bien à acquérir et c’est là aussi que le concept de rapport qualité-prix entre en scène.

Il est évident qu’un bien immobilier, même doté d’un excellent emplacement, mais qui coûte horriblement cher, en tous cas, plus qu’il ne faut pour assurer son autofinancement, n’est pas du tout rentable et donc doit être écarté immédiatement.

Bien évidemment un bon rapport qualité-prix va de pair avec une bonne rentabilité ; et un immobilier locatif rentable est un bien à prix raisonnable qui offre un fort potentiel locatif.

N’oubliez pas non plus que le prix n’est qu’indicatif et que c’est la négociation qui permet de l’ajuster à la baisse. La négociation est une étape indispensable et fondamentale de votre rentabilité.

 

 

négociation prix investissement immobilier rentable

La négociation du prix d’achat de votre bien immobilier destiné à la location est fondamentale pour un cash flow final positif, de la même manière que la décoration et les équipements le sont également pour louer plus cher que le prix du marché

Les astuces pour financer un investissement locatif pour devenir rentier

Pour les investisseurs capables de financer seuls l’acquisition de leur immobilier locatif, c’est une bonne chose. Mais pour ceux qui ne disposent pas d’un capital de départ, mais qui veulent à tout prix devenir rentiers, les banques sont là pour les appuyer : c’est la magie du crédit, lorsque il est utilisé à bon escient.

 

Les offres proposées par les banques sont toutes attrayantes (ou pas) et, parfois, les emprunteurs ont un peu du mal à s’y retrouver vu la multiplicité des critères à prendre en compte pour un choix éclairé.

C’est pour cette raison qu’il est préférable de faire appel à un courtier pour dénicher la meilleure offre. D’autant plus que ses honoraires sont solubles dans l’offre que vous allez obtenir et qu’également, ce sont des charges déductibles supplémentaires.

En fait, le but c’est d’emprunter à un coût minimal et sur une durée longue pour bénéficier de l’effet de levier du crédit afin de tirer une rente dès l’encaissement du premier loyer ;

C’est tout à fait possible si le montant du loyer dépasse (nettement) le montant de chaque mensualité en tenant compte des dépenses courantes d’entretien du logement et de l’imposition.

 

 

crédit immobilier effet levier investissement

Le crédit immobilier est également un point important pour améliorer la rentabilité d’un investissement locatif et pour développer un patrimoine.
Un courtier est un expert à moindre coût qui vous permettra d’optimiser vos emprunts

Investissement locatif dans le neuf et dans l’ancien : lequel choisir pour devenir rentier ?

 

Pour ma part, je suis convaincu que l’une des solutions est meilleure que l’autre, mais il existe autant de stratégies que d’étoiles dans le ciel 🙂

Je vous détaille donc les avantages et inconvénients de chaque système pour que vous puissiez vous positionner en fonction de votre situation personnelle qui vous est propre

 

 

Investissement dans le neuf

Le fait d’investir dans le neuf nécessite un petit sacrifice de la part d’un aspirant rentier, en l’occurrence au niveau du son prix qui est à environ 20% plus élevé que dans l’immobilier ancien, et voire beaucoup plus car les marges de négociation sont ténues.

 

Nous en parlons ici d’ailleurs :
Vous avez DEFISCALISÉ ? Nous allons vous PLUMER !

 

Ceci dit, l’investissement immobilier dans le neuf présente certains avantages qu’il ne faut pas balayer d’un revers de main.

 

Outre l’attrait des locataires pour ce type de bien et l’absence de coûts de rénovation, un logement nouvellement construit et mis en location bénéficie d’un certain nombre de réductions fiscales d’une part, et de qualités énergétiques et d’accessibilité d’autre part.

Un bien immobilier neuf est au goût du jour pour résumer, et sa valeur décroîtra beaucoup plus lentement que de l’ancien en fonction des évolutions de la réglementation en particulier en ce qui concerne la transition énergétique.

 

 

transition energétique bien immobilier

L’économie verte, la transition énergétique, la consommation pour se chauffer, autant de paramètres qui vont influencer de plus en plus les critères d’achat de logements, et donc leur prix (idem pour les locataires)

Investissement dans l’ancien : eldorado immobilier avec la location meublée

 

Si le futur rentier a opté pour un investissement locatif dans l’ancien, il est évident que ce type de logement peut bénéficier d’une décote sur le prix d’achat et permet d’obtenir une rentabilité élevée malgré les éventuels travaux à réaliser.

Il importe de remarquer que ce ne sont pas seulement les immobiliers locatifs neufs qui bénéficient d’une fiscalité avantageuse.

En effet, dans l’ancien, les propriétaires immobiliers peuvent être fortement fiscalisés s’ils ont un taux marginal d’imposition (TMI) élevé. Avec la location meublée, c’est l’eldorado pour les propriétaires.

Heureusement qu’ils peuvent choisir le régime « réel » comme régime d’imposition pour bénéficier d’un abattement quand ils effectuent des travaux d’entretien et d’amélioration.

 

Pour aller plus loin sur la fiscalité de la location meublée :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : ‘est magique

 

 

 

Investissement locatif : Quel montage fiscal pour devenir rentier en location meublée?

 

Dans le cas d’un investissement dans la location meublée, vous serez imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ainsi, vous avez la possibilité d’amortir jusqu’à 90 % du prix de revient de l’investissement, et d’obtenir des revenus locatifs sans imposition pendant une longue période, une fois l’emprunt terminé.

 

Dans le cadre de la location meublée, il vous sera possible d’amortir l’immobilier et les meubles.

 

Quant au crédit, ces amortissements seront mis en réserve au titre de l’article 39 C du CGI et lorsque vous aurez remboursé votre crédit, cette réserve sera utilisée pour ramener vos loyers futurs à zéro.

 

Dès lors, deux options sont possibles :

1/ Opter pour le régime réel avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

 

Ainsi, vous déduisez les charges (intérêts de l’emprunt, travaux…) et l’amortissement des recettes locatives.

Ces dernières peuvent donc être réduites à zéro et donc, échapper à l’impôt. Le déficit ainsi généré sera imputable sur les éventuels revenus BIC non professionnels de même nature, ou bien reporté pendant 10 ans.

Choisir le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) implique d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel et de réaliser des recettes annuelles supérieures à 23 000 € ou représentant au moins 50% des revenus de l’investisseur.

Dès lors, si la déduction des charges laisse apparaître un déficit, il est déductible de vos revenus globaux (et pas seulement des revenus BIC), ce qui réduit votre impôt.

L’acquisition en LMP permet également de faire entrer les biens dans le régime des plus-values professionnelles. Ainsi, vous bénéficiez d’une exonération totale des plus-values au bout de 5 ans si vos recettes ne dépassent pas les 90 000€ par an.

Pour comparer plus avant les deux systèmes :

LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’;impôt pour votre investissement locatif en meublé?

 

Que vous optiez pour l’immobilier locatif meublé ou non meublé, il existe différents dispositifs fiscaux permettant l’optimisation de votre imposition.
Cela dit, ces régimes obéissent à des règles précises.

Pour déclarer vos loyers en toute sérénité et choisir le meilleur statut fiscal, Je vous invite vivement à consulter nos articles à ce propos

 

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Conclusion : est il le bon moment pour investir dans l’immobilier

 

Pour répondre aux questions du début, je vais conclure en disant que oui, en effet, le marché de l’immobilier est très favorable pour devenir rentier, et ce, grâce aux nombreux avantages, notamment fiscaux, qu’il présente.

N’oubliez pas l’adage le meilleur moment pour investir, c’est toujours maintenant 🙂

 

Faut-il investir dans l’immobilier ?  Oui, foncez (en mesurant vos actions), mais foncez sans procrastiner inutilement !

 

Qu’en pensez vous ? La conjoncture est elle favorable à l’investissement immobilier locatif haut rendement ?

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