5 techniques pour emprunter sur 25 ans : investissement locatif (guide complet)
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Comment s’y prendre pour réussir un emprunt locatif sur 25 ans ?
Est-ce réellement avantageux pour moi de contracter un crédit longue durée ?
Je suis sénior, puis-je également bénéficier d’un crédit sur 25 ans ?
Malgré la prolongation de l’espérance de vie et l’amélioration de la situation sociale et financière des français, le crédit sur 25 ans n’est toujours pas facile à obtenir.
Comment parvenir à décrocher un prêt pour un investissement locatif sur une très longue durée ?
Et peut être avant, vous posez vous la question : quel est l’intérêt?
Découvrez nos 5 techniques pour emprunter sur 25 ans et obtenir facilement un prêt pour un investissement locatif saisonnier (mais cela marche aussi pour tous les investissements je vous rassure :))
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Pourquoi emprunter sur 25 ans ?
Afin de répondre à cette question, une mise en situation est plus que nécessaire pour illustrer mes propos.
Admettons (au hasard) qu’un beau jour vous vous êtes rendu compte,
en lisant les articles d’Eldorado Immobilier :
- soit que la location saisonnière représente une source de revenu non négligeable et
suite à cette prise de conscience vous avez décidé de vous lancer dans cette aventure qui est la location à courte durée pour en faire votre activité principale ou secondaire.
- soit que vous avez déjà un ou plusieurs biens immobiliers locatifs,
et que vous y avez pris goût et que vous souhaitez poursuivre l’aventure avec des nouveaux biens immobiliers loués en meublé
L’étape suivante, après la prise de décision, serait l’acquisition d’un bien immobilier que vous allez louer aux vacanciers ou à tout autre locataire pour une durée ne dépassant pas les 90 jours.
Comme vous ne serez pas en mesure de louer votre résidence principale, ou que cela ne vous suffit pas (surtout que la durée de location est généralement limitée à 120 jours par an) vous êtes amené à acheter un deuxième bien immobilier pour le consacrer à la location saisonnière.
Pour ce faire vous allez devoir contacter votre banquier pour emprunter de l’argent, à moins que vous ayez touché un héritage qui couvre les frais d’un tel investissement.
Pourquoi emprunter sur 25 ans au lieu de 10, 15 ou encore 20 ans ?
La réflexion de base serait de fuir le crédit sur 25 ans car le coût du crédit en lui même est beaucoup plus important que celui d’un crédit sur 10 ans.
Alors pourquoi s’endetter sur un quart de siècle alors qu’il existe un moyen de réduire conséquemment le nombre d’années en optant pour des crédits dont la durée est relativement courte ?
Vu sous cet angle, le crédit sur 25 ans ne parait pas être une si bonne idée et pourtant c’est le cas, je m’explique :
- Si vous contractez un crédit sur 25 ans vous bénéficiez de 5 à 10 années supplémentaires par rapport à un crédit que vous auriez contracté sur 15 ou 20 ans pour supporter le coût de votre crédit. Vous aurez donc plus de temps pour gagner plus d’argent pour payer vos dettes.
- Sans oublier qu’en empruntant sur 25 ans vous étalez vos mensualités sur toute cette période, ce qui les rend moins significatives comme vous minimisez les risques car votre taux d’endettement sera plus faible.
En clair, l’intérêt d’un emprunt sur 25 ans est multiple :
- les mensualités d’un crédit sur 25 ans sont plus faibles
- donc vous pouvez les rembourser plus facilement
- et vous pouvez dégager un cash flow mensuel que vous allez placer
- ce qui va augmenter considérablement votre rendement
- et vous garantir un taux d’endettement plus faible qui vous permettra d’investir encore
Ces articles vous aideront à aller beaucoup plus loin :
Le guide complet pour investir dans la location saisonnière
Investir dans l’immobilier locatif : 10 erreurs à éviter avant d’investir dans la location meublée
A noter que le choix entre un crédit à 20 ans ou à 25 ans est à regarder finement
Si vous avez bien négocié votre prix d’achat, pour un autofinancement assuré, vous pouvez sougenr à réduire le montant de votre crédit en réduisant le nombre d’annuités… légèrement
Maintenant que vous êtes conscient de l’intérêt d’emprunter sur 25 ans, il faut que votre banquier le soit aussi… 🙂
5 techniques pour réussir à décrocher un crédit sur 25 ans
Même si vous êtes convaincu de la chose, il vous faudra tout de même persuader votre banquier de vous accorder un crédit sur 25 ans.
Voici 5 techniques susceptibles de vous venir en aide.
Et peut être même de vous permettre de décrocher facilement le grall : un prêt pour votre investissement locatif sans apport.
1/ Valorisez votre profil emprunteur pour un crédit sur 25 ans
Vous n’êtes pas sans savoir que lorsqu’il s’agit d’octroyer un crédit, la banque se montre extrêmement sélective.
Tout le monde ne bénéficie pas des mêmes conditions ni des mêmes offres notamment sur la durée du crédit.
“On ne prêt qu’aux riches”…
Cet article vous inspirera :
Devenir riche : la méthode simple en quatre étapes
Votre objectif sera donc celui de faire savoir à votre banquier que vous n’êtes pas simplement intéressé par un crédit immobilier mais plutôt à la recherche d’une relation commerciale à long terme avec la banque en question afin d’optimiser vos chances de décrocher le crédit sur 25 ans.
Malheureusement votre parole ne suffit pas (trop de candidats emprunteurs ont déjà essayé avant vous…),
vous allez devoir présenter vos arguments :
Présentez un profil intéressant
Vous êtes cadre ? Précisez-le.
Vous avez des opportunités de développement ou encore des capacités évolutives ?
Faites-le savoir car la banque prendra ces paramètres en considération pour se faire une option de votre situation et prendre sa décision en fonction.
Mettez en exergue les moindres détails qui peuvent jouer en votre faveur.
Ce sera beaucoup plus efficace que de monter une cavalerie avec un montage financier pour votre investissement locatif saisonnier qui biaise les règles et vous attire à terme le courroux indéfectible de votre banquier, qui ne manquera pas d’en informer ses collègues des autres banques…
Petit anecdote : j’ai été invité à faire une conférence sur les sites web de location saisonnière à Lorient, et un autre intervenant expliquait toutes les stratégies détournées pour obtenir un emprunt en roulant les banques dans la farine. A la fin de sa présentation, un spectateur du premier rang s’est levé et a dit “je suis banquier et j’attire l’attention sur le danger de ces pratiques que je ne cautionne absolument pas. J’ai bien noté votre nom.” Oupsss….
Votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif dépend directement de votre taux d’endettement
Quel que soit le taux ou la durée du crédit, la banque ne prendra pas le risque de vous prêter de l’argent si votre taux d’endettement est égal ou supérieur à 33%.
Si vous souhaitez donc bénéficier d’un crédit immobilier sur 25 ans, vous allez devoir mettre en avant vos capacités d’épargne en ayant un taux d’endettement, dans le meilleur des cas, nul inférieur ou inférieur à 15%.
Mais le gros avantage, est que si vous investissez judicieusement, vous allez dégager un cash flow:
et donc à chaque nouvel investissement locatif, vous améliorez votre capacité d’emprunt
C’est de cette manière que certains parviennent à emprunter pour des dizaines de biens immobiliers
Vous êtes un bon gestionnaire
La banque vous demandera certainement de présenter vos trois derniers relevés de ou compte.
Ces documents doivent être exemplaires et n’indiquent aucun découvert ni incidents de paiement pour vos autres emprunts éventuels.
A moins de présenter un dossier solide, il vaudra mieux reporter votre demande de prêt.
Le temps de travailler efficacement vos arguments
2/ Multipliez les rendez-vous bancaires
Une autre technique pour réussir à contracter un crédit sur 25 ans est de multiplier les rendez-vous bancaires.
Une question qui revient vraiment très souvent sur Eldorado Immobilier est: quelle banque prête sur 25 ans pour du locatif ?
Toutes les banques ne financent pas les investissements locatifs et toutes les banques ne disent pas oui à l’emprunt sur 25 ans ou demandent un apport personnel conséquent.
Et le feeling passera probablement mieux avec un banquier, plutôt qu’un autre.
L’homme est un être social et les affinités font partie de la règle du jeu (et tant mieux pour vous car vous allez l’exploiter)
Donc avant d’envisager d’autres solutions, établissez une liste de tous les établissements susceptibles de répondre favorablement à votre demande et allez-y pour découvrir leurs offres.
Astuce d’investisseur pro : contacter plusieurs banques permet de nouer des relations qui peuvent servir plus tard, et il est techniquement possible d’acheter deux appartement en même temps en empruntant à deux banques simultanément (certains vous font payer des centaines d’euros pour cette astuce :))
Cette démarche vous permettra non seulement de maximiser vos chances de décrocher un crédit, mais aussi de faire jouer la concurrence entre les banques dont l’objectif est:
- d’attirer de nouveaux clients potentiels et
- les inciter à y domicilier leurs revenus,
- de leur confier leur épargne ou encore
- de souscrire à d’autres services financiers.
Jouez la carte de “qui dit mieux”
3/ Le temps c’est de l’argent, ne perdez pas le vôtre
Il n’existe pas à proprement parler d’âge limite pour obtenir un crédit immobilier, à condition de respecter le seuil fixé par le contrat d’assurance.
Ceci dit, si vous visez le crédit sur 25 ans vous devriez vous y mettre dès maintenant en admettant que votre moyenne d’âge se situe entre 30 et 45 ans, sinon il vous sera difficile de contracter un crédit immobilier à longue durée.
Quant aux séniors qui lisent cet article, sachez qu’il est tout à fait possible de déléguer un contrat de prévoyance en cours afin de garantir le capital emprunté,
à partir du moment que les capitaux assurés sont suffisants pour couvrir le montant de l’emprunt et que vous soyez en mesure de changer de bénéficiaire.
Même si cette formule ne peut être appliquée tout le temps et qu’elle nécessite que l’organisme préteur, autrement dit votre banque, fasse preuve de bonne volonté, il s’agit là d’une alternative intéressante au dépassement des limites fixées par le contrat d’assurance.
Une autre solution, risquée cette fois ci et que je ne recommande pas particulièrement (mon profil personnel peut être qualifié de “très prudent”), s’offre aux propriétaires de résidence principale et qui est d’hypothéquer votre bien immobilier pour présenter une garantie de remboursement.
Attention : Cette dernière astuce est à prendre avec des pincettes et ne l’envisager qu’en tout dernier recours.
Si vous êtes bon pour présenter votre dossier, cela ne devrait pas être utile
A ce sujet, découvrez cette vérité universelle qui va probablement vous scotcher :
Airbnb : 60 Secrets Pour Une Top Annonce (en 2021) – Eldorado Immo
4/ Préparez la présentation de votre projet
Si vous pensez franchir les portes de votre banque, regarder votre banquier droit dans les yeux et lui demander un emprunt que vous souhaitez financer sur 25 ans et, qu’en plus de ça, vous pensez réellement le convaincre en lui affichant votre plus beau sourire, c’est que vous n’avez rien compris aux crédits immobiliers.
En fait, c’est que vous allez faire comme 90% des candidats investisseurs qui cherchent à décrocher un crédit immobilier : vous allez essuyer un refus
Et probablement, vous n’aurez pas la bonne analyse face cette situation de refus de vous accorder un prêt immobileir :
- ce n’est pas vous le souci
- c’est la présentation de votre projet qui n’est pas assez professionnelle
La banque se charge de gérer les risques, elle a donc besoins qu’on lui présente les garanties qui certifient que vous avez à rembourser l’argent qu’elle va vous prêter.
C’est pourquoi, quand vous allez rencontrer votre banquier pour tenter de décrocher un emprunt sur 25 ans, il faut absolument préparer minutieusement votre rendez-vous.
Vous devez leur apporter un dossier solide à travers lequel vous leur expliquez étape par étape, grâce à une projection, les raisons pour lesquelles vous devez toucher un crédit sur 25 ans.
Pour vous aider, Eldorado Immobilier met à votre disposition plusieurs outils performants qui vont vous permettre de vous démarquer :
- le simulateur pour arbitrer entre location nue et location meublée
- le simulateur de rentabilité et d’étude de marché parfait basé sur le Big Data
- l’outil de simulation de prêt immobilier locatif gratuit, ici
Ainsi et dès l’instant où vous allez tout expliquer et montrer avec des chiffres, des projections sur plusieurs années, qu’en empruntant sur 25 ans vous allez gagner encore plus d’argent et que vous allez par la même occasion minimiser les risques, le banquier ne peut qu’être d’accord avec vous.
Voici un article qui peut grandement vous aider :
Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif
Attention : “d’accord” ne signifie pas que vous allez décrocher l’emprunt. Continuez à persévérer dans une bonne présentation
Si votre discours et cohérent et que, par chance, la politique d’obtention de crédit de ladite banque est en votre faveur, vous allez décrocher un crédit immobilier sur 25 ans.
Pourquoi accorder de l’importance à la politique d’obtention de crédit ?
Car la banque a des directives à respecter, donc si sa politique d’octroi ne permet pas de couvrir des prêts sur 25 ans, vous aurez beau avoir un dossier en béton vous n’allez pas, pour autant, déroger à la règle.
C’est pourquoi, il est crucial de se renseigner là-dessus avant de solliciter les services de la banque, pour ainsi mettre toutes les chances à vos côtés.
Autre point à ne surtout pas négliger, le coté humain.
Cela peut vous paraître anodin mais l’impression que vous donnez de votre personne peut avoir un impact sur la décision du banquier. Ce qui me mène sans transition au point suivant, votre présentation.
Vous devez présenter votre dossier, défendre votre cause avec assurance.
Ayez confiance en vous et en vos talents de persuasion car votre mission est de convaincre après tout.
Si vous ne parvenez pas à convaincre, faites vous aider :
Investisseurs : l’agence immobilière votre meilleure alliée
En parlant de vous faire aider pour décrocher votre emprunt immobilier :
5/ Faire appel à un courtier
Pour optimiser vos chances d’obtenir les meilleurs taux et les meilleurs délais que la banque puisse vous accorder, donc un crédit optimal, vous pouvez également faire appel à un professionnel, dans ce cas un courtier.
En effet, plutôt que de plonger seul dans toute la paperasse d’un prêt immobilier, l’aide d’un spécialiste ne peut que vous être utile.
L’œil professionnel du secteur immobilier vous permettra aussi de comparer les offres de toutes les banques et choisir celle la plus adaptée à vos besoins.
Certes, cela engendre des frais supplémentaires, mais pas exorbitant non plus.
Gardez en tête que c’est pour la bonne cause.
Et intégrer cette charge dans votre calcul de rentabilité
Ce sera toujours moins cher que de déléguer ensuite votre gestion locative ou à une conciergerie… et pourtant c’est une alternative que vous avez déjà considérée, n’es-ce pas ? 😉
Taux de crédit immobilier sur 25 ans
En général, quel est le taux de prêt immobilier sur 25 ans ?
Actuellement, le meilleur taux immobilier sur 25 ans est de 0.98%, et le taux moyen est de 1.21 % hors assurance et selon votre profil.
| Salaire mensuel net | Capacité d’emprunt sur 25 ans | Mensualité maximale (taux d’endettement de 35%) |
| 1500 € à 2000 € | 130 000 € à 177 000 € | 525 € à 700 € |
| 2000 € à 2500 € | 177 000 € à 220 000 € | 700 € à 875 € |
| 2500 € à 3000 € | 220 000 € à 260 000 € | 875 € à 1050 € |
| 3000 € à 3500 € | 260 000 € à 309 000 € | 1050 € à 1225 € |
| 3500 € à 4000 € | 309 000 € à 352 000 € | 1225 € à 1400 € |
| 4000 € à 4500 € | 352 000 € à 397 000 € | 1400 € à 1575 € |
| 4500 € à 5000 € | 397 000 € à 441 000 € | 1575 € à 1750 € |
| 5000 € à 5500 € | 441 000 € à 485 000 € | 1750 € à 1925 € |
| 5500 € à 6000 € | 485 000 € à 529 000 € | 1925 € à 2100 € |
| 6000 € à 6500 € | 529 000 € à 573 000 € | 2100 € à 2275 € |
Quel salaire pour un prêt sur 25 ans ?
Choisir un crédit immobilier sur 25 ans peut maximiser la capacité d’emprunt, comme le montre le tableau ci-dessous.
Conclusion pour décrocher un emprunt sur 25 ans
Maintenant que vous connaissez toutes ces astuces, il ne vous reste plus qu’à les appliquer pour réussir enfin à décrocher le crédit immobilier sur 25 ans 🙂
Voici ces astuces pour votre prêt immobilier et convaincre le banquier :
1/ Valorisez votre profil emprunteur
2/ Multipliez les rendez-vous bancaires
3/ Le temps c’est de l’argent, ne perdez pas le vôtre
4/ Préparez la présentation de votre projet
5/ Faire appel à un courtier
Un dernier conseil pour la route, si vous n’arrivez pas à obtenir la durée souhaitée, reconsidérez l’offre de la banque.
Obtenir un crédit de 15 ou 20 ans pour investir dans l’immobilier locatif n’est pas mal non plus.
D’autant plus si vous avez bien négocié votre prix d’achat, ce qui est vraiment la base d’une bonne rentabilité, je le rappelle
Et vous, quelles ont été vos astuces pour contracter un crédit longue durée ?
Avez-vous rencontré des difficultés pour décrocher le crédit sur 25 ans?
Etes vous bloqué pour votre projet?
Dites-nous tout dans les commentaires ci-dessous
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?
Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?
J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.
Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :
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Cher, particulier j’ai une banque fiable qui aide tous ceux qui ont besoin d’un prêt de 500 000€ à 90 000 000€ et tous ceux qui souhaitent obtenir ce prêt. 2% par an pour plus de détails contacter nous: mail:vgilard70@gmail.com
Bonjour,
Merci pour vos articles objectifs et accessibles.
Des articles peut-être pour l acquisition du domicile principal ? (maison individuelle – banlieue Toulousaine)
Cdtl.
j’y pense !
Bonjour, je viens d’écouter votre video. Je suis assez surpris de ce conseil de ne pas investir sur du long terme pour les 2 raisons suivantes : tant que les taux sont bas, on effectue un levier lorsque le rendement net est supérieur au TAEG.
De plus, on peut s’attendre à une inflation (ok c’est de la spéculation) mais si çà se confirme alors on y gagnera aussi a emprunter longtemps sinon on rachette son crédit !
Enfin, Il y a la notion de TRI que l’on doit prendre en compte ! cette TRI tient compte des cash flows et est généralement meilleure sur des long emprunts.
En conclusion je trouve que cette approche est trop simpliste et ignore des mécanismes qui représenteront réellement ce que va vous rapporter votre bien !
Bonjour
Merci pour votre message.
Je pense que vous n’avez pas compris toutes les composantes de mon message d’appel à la « prudence » .
Si je peux synthétiser ce serait : achetez un bien comme si vous alliez le revendre demain et gérez le comme si vous alliez le garder toute votre vie
Qu’en pensez vous ?
À très vite
Bonjour, N’est-il pas risqué de faire des travaux “d’embellissement” avant la signature de l’acte authentiques? D’autant que vous conseillez, à juste titre, la mise en place de prestation d’accueil digne de grand hôtels? Merci pour votre réponse. Séverine S.
Bonjour Séverine,
Merci pour votre commentaire
Oui et non pour les grandes prestations, je prêche la qualité mais la démesure, car nous sommes ici pour la rentabilité quand même 🙂
il est en effet toujours risque de faire des travaux avant la signature de l’acte authentique, en cas de décès du vendeur par exemple
a chacun de situer son curseur de tolérance au risque !
où se situerait le vôtre ?
A très vite
Bonjour, nouveau très bon article de Pierre. En ce qui concerne le courtier, c’est comme tout il y a les bons et les mauvais. Sa plus value peut etre considérable surtout lorsque l’on investit en dehors de sa région, car là il est compliqué d’obtenir un crédit sur sa banque habituelle qui ne connait pas la région que vous visez. Le courtier bien implanté sait de surcroit quelles sont les banques qui sont intéressées pour financer du locatif sur du long terme, et là il s’agit vraiment de connaitre agence par agence y compris d’une même banque.
C’est exactement cela !
Merci pour votre message