Le départ d’un logement est toujours un moment délicat qu’il faut faire dans les règles. Découvrez ce que vous devez savoir et téléchargez l’exemple

Vous venez de recevoir un préavis, sous la forme d’une belle lettre qui n’est pas de très bon augur… Vous voulez en envoyer un préavis pour quitter votre logement… Le départ d’un locataire est souvent une situation peu agréable.

Cela fait du travail supplémentaire pour le propriétaire… c’est gavant de faire des visites à n’en plus finir!

Et il y a toujours cette discussion autour de la caution. C’est fou comme la définition « d’usure normale » d’un appartement ou d’une maison peut varier en fonction du point de vue du locataire ou de celui du propriétaire !

Conformément à la loi, un locataire est en droit de quitter librement l’appartement ou la maison qu’il loue, s’il respecte à lettre toutes les procédures de résiliation du bail.

Parmi ces procédures, on retrouve le délai de préavis de location meublée avec une lettre à l’appui, généralement en accusé réception.

Le préavis en location meublée est de 1 mois, idem pour la location nue en zone tendu. Sinon, la durée du préavis est de 3 mois.

De son côté, le propriétaire bailleur, est tenu de donner au locataire un délai de 6 mois.

Nous allons approfondir la question du préavis de location, avec un modèle gratuit à télécharger pour vous simplifier la tâche si vous êtes locataire… et pour vérifier la validité de ceux que vous recevez, si vous êtes propriétaire !

En matière de location, le préavis de départ varie selon le type de location : meublée ou nue. Pour une location meublée, le délai est d’un mois, tandis que pour une location nue, il est de trois mois. Des exceptions peuvent réduire ce délai.

Comment doit on donner son préavis lorsque l’on est locataire ?

La nécessité d’une lettre de préavis du locataire pour quitter un logement

Le préavis pour quitter un logement, est la procédure pour mettre fin à un contrat de bail . Elle est relativement simple.

Il suffit d’informer le propriétaire de la décision de départ du locataire.

Au niveau de la forme, il faut qu’il y ait envoi d’une lettre recommandée avec un accusé de réception ou une signification de départ par un acte d’huissier (mais bon uniquement dans les cas extrêmes et conflictuels), énonçant clairement la volonté du locataire de quitter les lieux.

L’accusé de réception est indispensable pour prouver que la demande de résiliation du bail est faite.

Le locataire n’est absolument pas obligé de mentionner le motif du départ, par contre, il faut mentionner l’adresse du bien immobilier loué ainsi que la date de départ.

Dans le cas d’une colocation, l’un des colocataires devra suivre cette formalité s’il désire quitter le bien. Mais il faut rappeler qu’un départ ne signifie pas pour autant que le contrat de colocation doit prendre fin.

Une fois que la lettre arrive à destination chez le propriétaire, la décision est irrévocable.

Le propriétaire peut même décider d’entamer avec succès une procédure d’expulsion si le locataire ne veut pas quitter les lieux à la fin du préavis, s’il a changé d’avis.

En parlant du délai de préavis justement, il peut varier en fonction de la situation du locataire.

Le préavis n’est pas obligé de mentionner le motif de départ du logement

Conformément à la loi, le locataire n’est pas obligé d’indiquer la raison pour laquelle il désire quitter les lieux.

Le préavis est censé donner un laps de temps suffisamment long permettant au propriétaire de se trouver un nouveau locataire.

L’ancien locataire doit respecter toutes ses obligations jusqu’à la fin du contrat de bail en cours:

• paiement du loyer,
• entretien du logement,
• remise en état du bien avant son départ…

La remise du dépôt de garantie, la caution, se fera en fonction de l’état des lieux à la fin du contrat de bail.

Il est du droit du propriétaire de retenir la somme de son choix pour payer les éventuelles réparations. Il devra fournir des devis en justificatif.

En cas de situation tendue, l’état des lieux de sortie peut se faire en présence d’un huissier. Dans ce cas, les frais seront partagés à 50% entre le propriétaire bailleur et le locataire.

Comment gérer au mieux la restitution ou non du dépôt de garantie?

La caution ou dépôt de garantie est la somme remise au bailleur par le locataire lors de la conclusion du contrat.

En cas de location meublée, la caution est de 2 mois de loyers hors charges.

Elle est indispensable dans le cas où des dégâts sont constatés dans le bien ou pour le remettre en état après le départ du locataire. Le délai de restitution de la caution est de deux mois à partir du départ du locataire des lieux.

Si la maison ou l’appartement est parfaitement intacte (en tous cas si l’état des lieux de sortie coïncide parfaitement avec l’état des lieux d’entrée), le délai sera ramené à un mois seulement.

Il y a aussi la question de la régularisation des charges

Le calcul doit être fait pour le départ du locataire à expiration de son préavis, mais de mauvaises surprises peuvent venir par la suite, en particulier en provenance de la copropriété

Pour se garantir d’être bien couvert sur d’éventuelles charges supplémentaires, le propriétaire sera parfaitement en droit de retenir 20% du montant de la caution. (qu’il devra bien sûr restituer si il n’est pas nécessaire de régulariser de charges!)

Ce paiement ne donne pas droit au locataire de ne pas payer le loyer sous prétexte que le propriétaire ne lui rend pas la somme due.

Si le propriétaire est en état de cause et retient la caution abusivement, le locataire peut lui remettre une lettre de mise en demeure afin de restituer cet argent avec AR ou par acte d’huissier.

Ensuite, il pourra saisir la commission départementale de conciliation, dont le travail est reconnu par la justice dans le domaine de la conciliation entre propriétaires et locataires. 

Au pire, le locataire pourra porter réclamation auprès du tribunal d’instance pour les litiges inférieurs à 10 000 € et le tribunal de grande instance, si la facture est encore plus douloureuse…

Il ne faut pas négliger les possibles conflits.
Lorsque nous étions locataire, le propriétaire est entré avec un huissier pour faire l’état des lieux de sortie en notre absence.

Je vous laisse imaginer dans quel sens allait l’état des lieux 

Outrés, nous avons fait recours en justice… le résultat a été surprenant et désespérant…

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Quelle est la durée d’un préavis? Quelle date fait foi ?

Quelle est la durée légale d’un préavis de départ?

Le locataire est parfaitement en droit de quitter les lieux s’il respecte un préavis de :

• 3 mois,  dans le cadre d’un contrat de location nue
• 1 mois dans le cadre d’un contrat de location vide en zone tendue
• pour un préavis de location meublée, le délai sera raccourci à 1 mois.

C’est la loi Alur qui est chargée de mettre en place toutes les dispositions nécessaires afin de réglementer cet aspect de la location des logements.

Le début du préavis est noté à partir du moment où le propriétaire reçoit la lettre recommandée.

Dans le cas de son absence ou si la lettre n’est pas parvenue jusqu’à lui, la notification court tout de même au bout de 15 jours.

On notera également que ni le weekend ni les jours fériés ne sont inclus dans le délai de préavis.

Pour les mois où le nombre de jours venait à changer (en bref, en février), il faut prendre en considération le dernier jour du mois pendant lequel le contrat de bail prend fin (dans le cas des années bissextiles).

Si le bien est déjà occupé par un autre locataire, l’ancien locataire est dispensé de payer un loyer.

Cela peut se produire si le locataire en place part pendant la durée légale de son préavis, et qu’en parallèle le propriétaire a trouvé un autre locataire.

Il est à noter que pendant le dernier mois de préavis, le loyer dû est évalué au prorata selon le nombre de jours qu’il reste pour occuper le bien en question.

Tout cela est juste et logique.

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Quelles sont les exceptions pour le préavis?

Une vieille loi dérogatoire subsiste pour les biens immobiliers loués avant le 1^er septembre 1948.

Elle admet la conclusion verbale du contrat de location et n’impose aucun délai maximal. Sont concernés, les logements se situant à Paris ou dans un rayon de 50 km ; ceux sis dans une commune habitée par plus de 4000 personnes ; les biens se trouvant dans une commune où habitent tout au plus 4000 personnes avec une croissance de 5% minimum de la population ; les maisons sises dans les catégories d’immeubles II A, II B, III A, II B et IV.

Généralement, la loi de 1948 est du côté du locataire en lui donnant la possibilité d’occuper une maison ou un appartement jusqu’au terme du contrat (qui n’a pas de terme).

N’investissez pas sur ce type de bien au risque ne pas pouvoir faire partir un locataire en place…

Dans quels cas y-a-t ’il une réduction du délai de préavis?

La loi Alur a modifié la réglementation existante le 27 mars 2014, concernant le délai de préavis.

Certains propriétaires ne sont pas encore au courant… ou ne veulent pas l’être…

Le délai de préavis peut être réduit dans les cas suivants :

• L’emplacement du bien se situe dans une zone tendue ou une commune urbaine dans laquelle les besoins dépassent les offres. Les loyers sont élevés dans ces zones.  
• En cas de mutation ou de perte d’emploi : on parle de la perte involontaire d’un emploi. La signature d’une rupture conventionnelle. Le départ à la retraite ou encore la cessation ou changement d’activité n’entrent pas dans le champs d’application de cette réduction de délai de préavis.
• En raison de l’état de santé du locataire: dans ce cas il doit impérativement adresser la demande par lettre recommandée avec accusé de réception, en y joignant un certificat médical.
• Si le locataire a une allocation adulte handicapé ou encore en cas de remise d’un logement social au locataire.

Bien évidemment, le locataire peut toujours demander une réduction sans motif et c’est au propriétaire de décider si oui ou non il va valider la nouvelle date de départ.

Comment transformer un logement insalubre en logement insolite?

Est-il possible de partir d’un logement sans préavis?

En cas de souci grave au travail

Il est à noter que c’est possible dans un cas très précis, où des manquements de l’employeur du locataire ont été constitués et sont graves.

Cela peut justifier le fait de quitter sans délai le logement.

Toutefois, le locataire se doit d’indiquer au bailleur les motifs de sa décision.

En cas de mise en danger du locataire

À partir du moment où vous désirez louer votre bien, il faut vous assurer qu’il soit salubre, décent et confortable.

En cas d’insalubrité, cela peut grandement nuire à l’état de santé ou la sécurité des occupants.

Par salubrité, on sous-entend une excellente étanchéité et une bonne isolation thermique ; de la plomberie de qualité ; des équipements collectifs ou encore un excellent entretien de la maison et ses éventuels extérieurs.

Si le locataire constate une éventuelle détérioration de ces équipements ou des lieux, il peut demander à partir sans préavis.

Exemple gratuit de lettre de résiliation de bail à télécharger

Vous pouvez récupérer immédiatement votre modèle gratuite et le recevoir directement dans votre boîte mail :

Vous êtes maintenant averti des conditions de résiliation du bail.

Que ce soit du côté du locataire ou du propriétaire, certaines règles sont à respecter pour envoyer un lettre de préavis dans les règles de l’art !

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Avez-vous déjà eu des soucis avec la résiliation d’un bail ?

Avez-vous été victime d’une démarche abusive?

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