Prêt immobilier sans apport: comment l’obtenir et quel intérêt ?

Comment obtenir un prêt immobilier sans apport? Peut on utiliser un simulateur de rentabilité pour convaincre la banque de faire un crédit immobilier sans apport ? Est-ce vraiment possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, même avec les frais de notaire ? Quelle stratégie un investisseur immobilier doit il mettre en place ?

Le prêt immobilier, communément appelé crédit immobilier, est un emprunt contracté dans le but de financer totalement ou partiellement l’achat, la construction et/ ou l’aménagement d’un bien immobilier (que ce soit aussi bien une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif).

Eldorado Immobilier

C’est un crédit à long terme, pouvant s’étaler jusqu’à 25 ou 30 ans, contracté auprès d’un établissement financier, en l’échange duquel la banque réclame au débiteur une garantie de remboursement telle que l’hypothèque.

Pour vous aider à démêler le vrai du faux dans le mythe de tout investisseur qui est d’emprunter sans aucun apport, voici quelques éléments qui vous seront utiles.

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Avez-vous déjà obtenu un prêt sans apport?

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Quels types de biens immobiliers peuvent être achetés via un prêt avec ou sans apport ?

Selon la définition classique, le prêt immobilier couvre les opérations d’acquisition, les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration, la construction de résidences principales ou secondaires, d’immeubles d’habitation ou à usage professionnel.

Le prêt immo concerne également l’achat de terrains destinés à la construction et tout contrat de crédit sur les biens immobiliers, garanti par une hypothèque ou une sûreté similaire.

Cependant, les contrats de crédit immobilier contractés par des professionnels ou des entreprises ne relèvent pas, en France, du régime juridique du prêt immobilier.

Comment obtenir un bon taux de crédit immobilier ?

Pour obtenir les meilleurs prêts immobiliers, et donc plus exactement les meilleurs taux, faites le tour des banques et prenez le temps de comparer les banques .

Nous mettons un simulateur GRATUIT à votre disposition : ici

Les taux de crédit immobilier fluctuent beaucoup, il est donc primordial de faire jouer concurrence entre les banques (d’où l’utilisation du simulateur de crédit immo). Les mécanismes étant assez compliqués, un prix de départ peut augmenter au final si votre crédit est mal ficelé ou comporte des pièges, comme une assurance de prêt hors de prix, ou des taux révisables par périodes avec un effet cliquet.

Pour ne pas tomber dans ces pièges, il vous faudra bien connaître le mécanisme du prêt immobilier.

Faites bien le point sur votre taux d’endettement pour déterminer la somme d’argent que la banque sera prête à vous prêter, en tenant compte de votre salaire, de vos différents revenus et du montant de votre apport. Évaluez par ricochet le montant que vous pouvez envisager pour votre investissement locatif.

Utilisez votre calculette et internet. Faites des simulations de prêt ou des comparatifs de crédit immobilier.
Il y a des applications très utiles pour cela. De notre côté nous utilisons celle de meilleurs taux.

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Le Graal du prêt immobilier est sans apport… c’est souvent la meilleur option, mais pas toujours, comme je vous l’explique ans cet article sur le financement des frais de notaire pour un investissement

La loi protège l’emprunteur via son crédit immobilier

Le crédit immobilier est encadré strictement encadré par la loi.

Toujours le même principe sous-jacent : protéger le faible (le pauvre petit emprunteur timide et frileux) du pouvoir du fort (la méchante banque avec son gros cigare aux lèvres).

Il faut bien reconnaître qu’un individu « normal » peut être tout à fait ignorant sur les questions financières (à son grand tord).

De ce fait, une asymétrie d’informations peut exister entre la banque et son client. Dans un souci de protection et d’information du client, l’obtention d’un crédit, les opérations de transaction financière sont encadrées par la loi.

Ces questions juridiques concernent en l’occurrence (en France) :

  • L’obligation pour l’établissement de crédit de rédiger une offre de prêt contenant toutes les clauses et les conditions (loi Scrivener)
  • Les conditions d’acceptation de l’offre de prêt (Loi Scrivener)
  • Information et mise en garde sur la solvabilité de l’emprunteur et évaluation du bien immobilier
  • L’instauration d’un seuil pour obtenir un crédit immobilier (Loi Scrivener et Lagarde)
  • L’encadrement des procédures de lutte contre le surendettement des ménages.

Ces mesures réglementaires ne sont pas exhaustives, mais voici quelques lois de référence encadrant les procédures liées à la délivrance d’un prêt immobilier avec ou sans apport :

  • loi Scrivener,
  • Loi Lagarde,
  • loi Alur,
  • loi Carrez,
  • loi SRU,
  • loi Macron,
  • loi Pinel,
  • loi Hamon, etc.

Quel est le montant d’un apport classique pour un crédit immobilier ?

L’apport personnel dans une opération de crédit immobilier est la somme d’argent que l’emprunteur débourse dans son projet immobilier d’achat, de construction ou d’acquisition.

L’apport est complémentaire au montant du crédit emprunté auprès de l’établissement financier. Avant de contracter un bien à crédit, l’emprunteur doit connaître sa situation financière ou la somme d’argent dont il dispose pour financer un apport pour une partie de l’emprunt.

Si ce n’est pas le cas, de toutes façons vous n’aurez aucune crédibilité auprès de votre banquier et vous aurez toutes les peines du monde à décrocher le précieux sésame !

L’apport est exprimé en pourcentage du crédit contracté.

Par exemple, si vous souhaitez acquérir une maison à 150 000 euros, un apport de 20% s’élèvera à 30 000 euros. Vous devrez donc demander un emprunt de 120 000 euros à la banque.

La banque pourra ré évaluer le risque de l’emprunt à partir de votre apport.

Pourquoi ? Avant de décider de vous prêter de l’argent, la banque évaluera votre solvabilité.

L’apport peut prouver votre capacité financière de remboursement, certes, mais aussi et surtout montrer voter rigueur à gérer vos comptes à travers votre capacité à mettre de l’argent de côté.

Effectivement, quand on dit que la banque ne prête qu’aux riches, cela se comprend parfaitement. Il est en effet bien évident que la banque n’empruntera pas à un client douteux ou qui lui semble à client risqué.

Plus l’apport est important, plus les négociations et les conditions de l’emprunt seront faciles.

Bien entendu, il n’est absolument pas obligatoire, d’avoir un apport pour décrocher un emprunt pour votre investissement locatif, mais dans ce cas, il vous faut impérativement un dossier excellent.

Vous en saurez plus avec ces articles :

35 experts immobiliers vous donnent leur meilleur conseil pour investir

Guide complet : investir dans l’immobilier locatif

Alors concrètement, combien d’apport personnel faut-il mettre pour un emprunt immobilier ?

La loi ne prévois rien de précis par rapport a montant d’un apport. Pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt et pour conclure un accord d’emprunt facilement, il est conseillé de mettre un apport de 20 à 30%.

Vous pouvez en principe avoir de 0% à 99% d’apport. Mais en général, la banque vous demandera au moins 10% d’apport, avant négociation au coude à coude, surtout pour l’acquisition de votre première résidence principale ou de votre premier investissement locatif .

Bien évidemment, l’apport est financé par les économies personnelles de l’emprunteur, à savoir en particulier :

  • un salaire,
  • des dividendes
  • une assurance vie,
  • un héritage,
  • une donation, etc.

Pour vous aider à aller plus loin : Vous pouvez très bien solliciter l’aide d’un courtier en ligne ! Nous avons un simulateur gratuit pour cela !

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La rentabilité d’un investissement immobilier vient principalement du prix d’achat (négociez !), et du mode de location (meublé courte durée !), mais aussi des aspects purement financiers liés à l’emprunt et à ses modalités

Un prêt immobilier sans apport : votre apport et de 0%. Est-ce possible ?

Vous vous demandez peut-être comment contracter un prêt si on n’a pas d’économie ou s’il est possible de contracter un prêt immobilier sans apport.

Oui, cela est possible.

On parle alors de prêt à 100%.

Un financement à 110% est aussi possible dans le cas où les frais de notaire sont avancés par la banque.

Afin d’obtenir un crédit sans apport, il vous faudra constituer un dossier solide et un bon profile-client.

C’est pour vous aider dans vos démarches que nous mettons à disposition un outil très utile :

Le simulateur de rentabilité / étude de marché LIEN

Pour monter votre dossier, vous devez rassurer la banque et montrer ainsi que vous serez solvable.

Que mettre dans votre dossier pour obtenir un emprunt à 110% ?

Notamment :

  • Mentionner des actifs ou des biens immobiliers qui constitueront une sécurité ou une hypothèque pour la banque.
  • votre emploi (CDI ?),
  • celui de votre conjoint si vous êtes marié,
  • et surtout votre salaire.
  • votre compte en banque ne doit jamais être à découvert et
  • ne doit pas contenir trop d’endettement en prêt à la consommation.

Mais attention ! Surveillez le taux d’intérêt proposé, il a tendance à être plus élevé pour un prêt sans apport : la vigilance est de mise 🙂

Qui peut contracter un prêt sans apport ?

Un acquéreur potentiel doit prouver sa crédibilité à rembourser la dette afin d’obtenir un prêt sans apport.

Il faudra également argumenter pour démontrer qu’un apport personnel est inutile.

Dans la pratique, les cas de figure qui peuvent se présenter sont :

  • Les jeunes qui démarrent une carrière professionnelle prouvant qu’ils n’ont pas encore eu de temps pour épargner, mais souhaitent acquérir leur premier bien immobilier (encore plus compliqué à expliquer si ils veulent commencer par un investissement locatif comme présenté dans cet article : investir en premier dans une résidence principale en investissement locatif ?. Ils doivent alors avoir un emploi stable à revenu plus ou moins élevé.
  • Un divorce ou une maladie : Vous êtes alors dans une situation d’urgence. Mais également, il faudra avoir un emploi stable.
  • Les investisseurs immobilier. Financer le projet de location par un crédit sera plus lucratif puisque le crédit optimise la fiscalité en déduisant les intérêts sur les loyers en location. Plus ils empruntent, plus ils déduisent les intérêts et diminuent leur base imposable.
  • Les emprunteurs disposant une solide épargne (voir plus bas)
  • Pour un couple, au moins l’un des deux conjoints possède un emploi CDI.

Un cas particulier : un emprunteur possédant une épargne

Il peut arriver qu’un emprunteur épargnant contracte un crédit immobilier sans apport et sans aucune réticence de la part de la banque.

Il possède par exemple des placements d’assurance vie ou un portefeuille d’actions, mais il préfère placer et capitaliser cet argent plutôt que de le dépenser dans un prêt immobilier.

Comment fait-il ? Comment est-ce possible ?

Voici la logique.

Si vous placez une somme d’argent à 3% d’intérêt et que parallèlement vous contractez un prêt à 2,5% d’intérêt, vous gagnez des deux côtés.

En plus, vous montrez par ce placement votre capacité à épargner.

La banque sera plus sensible à ce genre de situation. Pour ce faire, préparez bien vos dossiers et des arguments solides.

C’est le principe du prêt in fine.

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Mieux que le crédit immobilier sans apport : emprunter alors que l’investisseur a pourtant l’argent. Il place cet argent sur une assurance vie bloqué par exemple, et y gagne des deux côtés, ce qui annule généralement les intérêts du prêt immobilier, qui sont pourtant déduis dans la comptabilité : l’investisseur y gagne deux fois 😉

Comment obtenir un prêt sans apport ? Quels arguments pour convaincre la banque ?

Il a été dit que le prêt sans apport est réservé à certains emprunteurs.

Il est donc plus facile pour vous de contracter un crédit immobilier sans apport si vous êtes :

  • Un jeune primo-accédant : vous achetez pour la première fois
  • Vous possédez un placement financier, et donc une épargne
  • Vous êtes un investisseur en locatif : vous vous endettez pour s’enrichir

Si vous faites partie d’un de ces cas, voici quelques conseils.

Préparez-vous bien à convaincre le banquier

Un dossier bien monté peut impressionner la banque. Apportez vos relevés bancaires, vos bulletins de paie, les avis d’imposition, les justificatifs du projet, etc. Mais avant toute chose, évaluez le montant du projet et faites une étude de faisabilité.

C’est pour cela que le simulateur basé sur le Big Data est extrêmement précieux

Faites un plan de financement grâce à notre simulateur ultra précis basé sur le Big Data

Présentez un plan ou une ébauche de votre projet à votre banquier.

Présentez une simulation : calculez vous-même le montant emprunté et les mensualités en fonction de vos ressources et du montant de l’achat.

Voici le lien vers la présentation du simulateur / étude de marché

Équilibrez votre situation financière.

Ne vous présentez pas si vous avez un historique d’endettement ou si votre compte est à découvert. Assurez-vous que votre emploi soit stable et bien rémunéré.

Soyez convaincant et transparent. Montrez votre sérieux. Répondez à toutes les questions franchement. Prouvez que vous ne serez pas un client à risque.

Ayez un reste à vivre raisonnable pour montrer votre sérieux

Les calculs effectués, vos ressources ont été déduites des mensualités. Il vous reste un montant une fois les mensualités payées. Ce point est décisif pour les banques.

Les banques vont jusqu’à examiner vos dépenses de déplacement pour aller au travail. Si le reste n’est pas assez, votre prêt sera refusé.

Vous investissez dans l’immobilier ancien ? Voici quelques aides qui pourraient vous aider !

Conclusion sur le crédit immobilier sans apport et vos remarques

Aujourd’hui, et malgré la crise des subprimes aux Etats Unis, qui n’est finalement pas si loin , les banques ont considérablement assoupli leurs octrois de prêts immobilier.
Ce ne sont pas des opérations qui leur permette de gagner de l’argent en tant que tel, d’autant plus que les taux d’intérêt sont très bas, mais par contre, l’octroi d’un prêt immobilier leur permet de « recruter » des clients nouveaux. Dans un contexte de lutte d’influence entre les établissements bancaires, c’est particulièrement intéressant pour l’emprunteur que vous êtes.

Par conséquent, vous devez immédiatement viser le prêt immobilier sans apport.

Qu’en pensez vous ?

Quelle est votre retour d’expérience dans ce domaine ?

N’hésitez pas à laisser un commentaire ci-dessous :

Pierre

2 commentaires

  1. plusieurs fois obtenu sans apport même pour in fine mais est ce vraiment le terme car j’avais en contrepartie souscrit auprès de la banque des contrats d’assurance vie qui eux avait un apport non négligeable

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