Je vais vous détailler les soucis que j’ai rencontrés avec mes dégâts des eaux, puis je vous explique comment réagir et comment bien mobiliser les assurances. Lisez jusqu’au bout pour découvrir tout ce que vous devez vraiment savoir.

Les emmerdes volents en esquadrille… Voici ce que vous devez savoir pour gérer sans stress ces périodes difficiles où tout va mal

Vous avez déjà été un propriétaire dans la galère à cause d’un imprévu dans un de vos logements?

Pour moi aussi, il y a des semaines qui commencent mal !!

Ce n’est pas parce que je fais le malin à donner des conseils presque chaque jour sur le blog Eldorado Immobilier que je suis à l’abri des soucis que rencontrent les autres propriétaires!

Je viens de sortir d’une semaine avec 5 dégâts des eaux

Oui, oui, vous avez bien lu !

Et encore, il n’y a pas eu que ça

Que l’on dise que :

• les emmerdes volent en escadrille,
• ou que l’on appelle ça la loi des séries,
• ou la loi de Murphy,
• peu importe… la galère, c’est la galère

Et je vous garantis que quand ça vous chope au détour d’une période où tout va bien, ça fait bizarre 🙂

Je crois que la semaine dernière j’ai été au top du top de la malchance pour un propriétaire de location meublée…

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir ce que vous devez vraiment savoir :

Qui prend en charge un dégât des eaux ? Les deux parties doivent déclarer le dégât des eaux auprès de leur assurance habitation. L’assurance de celui qui est responsable, elle celle qui paie. Si la fuite provient de la copropriété, le syndic est responsable.

Comment se faire rembourser un dégât des eaux ? Vous devez faire une déclaration auprès de votre assurance habitation et remplir un constat amiable de dégâts des eaux avec le voisin à l’origine de la fuite et du dégât des eaux.

Comment fonctionne une Assurance dégât des eaux ? Vous avez 5 jours pour déclarer un dégât des eaux auprès de votre assurance afin que celui ci soit pris en charge. Les coordonnées figurent sur votre contrat d’assurance. La déclaration peut se faire par mail, téléphone, ou dans l’agence locale de votre assureur.

Laissez moi vous détailler un peu cette magnifique semaine :

Lundi

12h: tempête le week end dernier, un bout de toiture a lâché :

dégât des eaux dans une maison de rue louée à l’année  (disons pour simplifier pour la suite appart 1)

Locataires pas contents (je comprends), ils menacent de ne pas payer le loyer (je comprends moins)

20h, mail d’une locataire d’un appartement (on va l’appeler appart 2) loué à l’année avec photos : le plafond est tout fendillé et dégouline.

Elle vient de rentrer après 5 jours en déplacement… et on dirait bien que ça fait 5 jours que ça fuit…

Mardi

7h30 : appel urgent du plus grand fleuriste de la ville (meilleur ouvrier de France, connu comme le loup blanc et tout et tout, tant qu’à faire…) : un de mes appartements (appart 3) inonde son magasin et il n’est pas très content non plus

15h appel du syndic d’un autre appartement : ce sont les garages qui sont inondés ce coup ci, depuis l’appart 4

Et devinez quoi : le syndic est pas très content non plus 🙂

Bon, je me dis : belle semaine… mais ce n’était que le début…

Mercredi

14h : les locataires de la maison de rue (appart 1) m’envoient un petit SMS pour me dire qu’ils sont partis et que ce n’est pas la peine de les contacter parce que je ne les retrouverai jamais (ils sont étrangers)

16h : message par email d’un locataire à l’année. La porte d’entrée ne s’ouvre plus.

Après visite sur place le superbe parquet a gondolé… et dessous énorme fuite d’eau (appart 5)

Le locataire me dit dans la foulée : au fait j’ai envoyé mon courrier de fin de bail hier…

Et vous croyez que c’est fini ?

Que nenni, le meilleur est à venir

Vendredi

12h15 : appel des locataires en saisonnier de l’appart 1 : « les voisins ont tombé un mur et ont fait un truc dans votre cuisine, le mur va tomber » (moi aussi 🙂 )

L’enchaînement des catastrophes est hallucinant mais bien réel!

Et dire que je pensais que l’explosion d’un chauffe eau d’un de mes apparts à 23h le soir du jour de l’an alors que j’étais à l’étranger était le summum de la catastrophe que je pouvais rencontrer !

Le petit joueur 🙂

Quand j’y penses, quelle aurait été ma réaction il y a quelques années face à ce déchaînement de dégâts des eaux :

• je me serais peut être évanoui,
• j’aurais possiblement fui au Panama,
• j’aurais éventuellement fait une crise de paralysie spasmophile,
• je me serais plaint à toutes les personnes que j’aurais croisée dans la rue

… mais ce qui est sûr, c’est que je ne l’aurais pas bien pris du tout 🙂

Mais pas aujourd’hui, où avec le déploiement de ma stratégie patrimoniale en location meublée à moyen  et long terme, j’ai été serein et finalement tout est rentré dans l’ordre (enfin, est en train de rentrer dans l’ordre)

J’ai mis en pratique les techniques que j’ai apprises au fil de mes années de propriétaire bailleur

Quelques unes sont détaillées ici :

Automatisez votre location saisonnière : vous gagnez du temps et de l’efficacité

Eldorado immobilier – La communauté des propriétaires qui se bougent

Les bon réflexes du propriétaire bailleur en cas de gros coup dur imprévu

Prendre les problèmes un par un, et calmement

En situation de crise, ce sont les conseils que les spécialistes donnent :

• rester calme et traiter
• les problèmes consciencieusement, un par an

C’est ce que j’ai essayé d’appliquer

En parallèle, j’ai tenu les locataires au courant en temps réel pour l’assurer d’une réactivité et d’un intérêt rassurants pour eux

Cf cet article qui complète :

Votre arme fatale pour cartonner avec votre location courte durée : l’expérience voyageurs

Concrètement, voici les grandes lignes de mes actions :

Appart 1 : appel immédiat de deux couvreurs pour évaluation des dégâts (d’expérience il y a toujours au moins 50% des artisans qui font défaut, que ce n’est pas 100%…)

appel de mon assurance pour informer, missionner un expert et délimiter précisément les responsabilités (et zut, le vent soufflait à 83 km/h, il aurait fallu 100 km/h pour prise en charge de la toiture par l’assureur, mais il prend quand même tous les dégâts intérieurs)

Appart 2 : lien avec le syndic pour qu’il missionne un plombier et contacte le propriétaire du dessous pour action rapide (évidemment j’ai dû rappeler 3 fois pour une intervention sous 4 jours quand même, mais bon…)

Mon assurance est tenue informée

Appart 3 : appel de 3 plombiers pour trouver la cause de la fuite (désolé, mais dans mon secteur les plombiers sont encore moins fiables que les autres…) : 1 me dit qu’il faut tout casser ma salle de bains et reprendre toute l’évacuation, le 2e ne vient jamais, le 3e me dit que c’est la conduite commune qui est bouchée et qu’il faut que la copro intervienne

Bon, je ne sais pas pourquoi, je missionne le 3ème pour commencer, avec succès 🙂

Encore une fois, je tiens au courant mon assurance (ils commencent à bien me connaître !)

Appart 4 : prise de rdv avec le plombier du syndic pour trouver la fuite

Appart 5 : rebelote les opérations précédentes

Se constituer sa propre assurance dégâts

Bien sûr, les assurances PNO ne prennent pas tout en charge

Elles sont utiles, mais pas magiques

La toiture, le remboursement des locataires en saisonnier et la perte de deux locataires à l’année, rien de tout cela n’est indemnisé

Mais grâce au fait d’avoir plusieurs appartements, le manque à gagner d’un côte est comblé que les recettes de l’autre et le trou est plutôt facile à combler, rien de dramatique

Cf aussi cet article sur Eldorado Immo :

Les investissements et travaux à prévoir pour créer votre location courte durée

Faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat : une bonne idée ?

Avoir réussi à économiser en n’étant pas accablé par les impôts

Si l’aspect financier a été aussi facile à gérer c’est grâce au statut LMNP de loueur en meublé non professionnel qui nous a permis d’être très peu imposé sur nos loyers

Pour aller plus loin :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

Nous avons donc pu constituer une réserve pour les coups durs, comme ceux de cette semaine

Que se serait-il passé avec une imposition « confiscatoire » en location nue?
J’ai le sentiment que certains locaux insalubres le sont parce que les propriétaires auraient voulu faire des travaux, mais n’en ont pas eu les moyens…

Pour sourire un peu :

J’ai habité une maison insalubre avec un loyer exorbitant et j’ai adoré.

Un état d’esprit positif de propriétaire qui se bouge

Quand j’essayais plus haut d’imaginer quelle aurait été ma réaction il y a quelques années, en fait je me trompes

Il n’y aurait pas eu de réaction du tout, car je n’avais aucune idée de comment investir en locatif ou comment devenir riche.

Mon état d’esprit a évolué avec la diversification de mon patrimoine, et j’ai appris à voir le bon côté ds choses

Dégât des eaux : comment s’appliquent les conventions CIDRE et CIDE-COP

Responsable ou victime d’un dégât des eaux ? Il peut parfois être très difficile de déterminer l’implication des sinistrés, même de bonne foi.  

Pour éviter des procédures de déclaration et d’indemnisation longues et complexes, qui traînent car tout le monde se renvoie la balle, les compagnies d’assurance ont mis en place les conventions CIDRE et CIDE COP pour faciliter la gestion de ce type de sinistre.

Mais en quoi consistent ces conventions ?

Qu’est-ce que la convention CIDRE ?

La convention CIDRE, applicable depuis janvier 2002, fut établie dans le but de :

• Accélérer les procédures de règlement ;
• Limiter les expertises ;
• Évitez aux intéressés de se noyer (facile!) dans le dédale des recours.

Grâce à cette convention, toutes les victimes du dégât des eaux recevront des indemnités de la part de leur propre assureur à l’exception des logements loués meublés.

Astuce importante : Pour votre assurance PNO (Propriétaire NON Occupant), vous pouvez avoir un intérêt financier à la prendre en location nue, même si vous louez meublé. En effet, les équipements de cuisine et de salle de bains sont inclus.

Pour que la convention s’applique, les dommages matériels doivent être inférieurs à 1 600€ HT et les dommages immatériels à 800€.

Notez que l’ensemble des dommages aux embellissements et les petites réparations seront pris en charge par l’assureur de l’habitant même s’il n’est pas propriétaire du bien. Le taux de vétusté des embellissements est abaissé à 5% du montant des travaux.

Comment fonctionne la convention CIDRE entre assurances?

La convention CIDRE ne peut s’appliquer que si le dégât des eaux met en cause au moins deux compagnies d’assurance adhérentes proposant une garantie dégât des eaux dans leur contrat MRH (multirisques habitation)

Notez que la grande majorité des assureurs adhèrent à la convention CIDRE. C’est le principe d’une convention quasi universelle !

La cause du sinistre doit également être liée à un événement pris en charge par l’assurance habitation :

• Une fuite,
• une rupture de canalisation,
• un engorgement,
• un débordement ou un
• renversement des conduites de distribution…etc.

Pour aller plus loin avec cet article de référence sur Eldorado Immobilier : Découvrez quelle assurance choisir pour votre location saisonnière.

Degât des eaux : Qui prend en charge l’indemnisation du sinistre?

La convention inter-assurances CIDRE prévoit que l’assureur de la victime du sinistre de dégât des eaux prenne en charge les dommages si les conditions précédemment citées sont réunies.

Une fois la déclaration de sinistre reçue, la compagnie d’assurance de la victime prendra en charge l’intervention d’un expert mandaté si nécessaire, puis le règlement des indemnisations.

Qu’est-ce que la convention CIDE COP ?

La convention CIDE-COP, quant à elle, fut créée dans le but de faciliter les procédures et les délais de règlement des sinistres « dégâts des eaux » qui ne rentrent pas dans les conditions de la convention CIDRE, notamment pour les copropriétés et lorsque les dommages sont supérieurs à 1 600€ HT et les locations meublées.

Important : Si l’estimation des dégâts est inférieure à 1600€ HT (dégâts matériels) et 800€ (dégâts immatériels), la victime peut tout de même demander à son assureur une réparation à la hauteur des dégâts engendrés.

Comment s’applique la convention CIDE COP pour votre dégât des eaux ?

La convention CIDE-COP s’applique lorsque :

• Le dégât des eaux survient dans un immeuble en copropriété ;
• Le sinistre met en cause au minimum deux compagnies d’assurance adhérentes proposant une garantie dégât des eaux et une garantie de responsabilité ;
• Le sinistre entraîne des dommages aux embellissements et/ou au mobilier et/ou aux parties immobilières communes et privatives.

Attention : Dans le cas d’une copropriété, plusieurs victimes peuvent être définies :

• Le copropriétaire occupant : pour les dommages sur les embellissements de son logement ;
• Le locataire : ou tous les autres occupants autres que le copropriétaire occupant ;
• Le syndic de copropriété : pour les dommages aux parties communes et privatives de l’immeuble.

Les dégâts pris en charge par les conventions CIDRE et CIDE-COP

Les dégâts pris en charge par les conventions CIDRE et CIDE-COP ont été prédéfinis. Elles couvrent les frais relatifs aux dégâts des eaux résultant de fuite, rupture, engorgement, débordement ou renversement des :

• Installations de chauffage ;
• Récipients (baignoire, réfrigérateur, etc.).
• Equipements à effet d’eau (machine à laver, chaudière…etc.) ;
• Conduites non enterrées d’eau, d’évacuation des eaux pluviales, de chéneaux et gouttières.

Une fois que le constat à l’amiable de dégât des eaux aura été envoyé aux assureurs respectifs, un montant de remboursement vous sera proposé. Libre à vous ensuite de l’accepter ou de faire réaliser une contre-expertise si vous jugez que le montant est trop faible.

Attention : les conventions présentent quelques effets pervers

Même si l’objectif de ces conventions est de faciliter le règlement des sinistres de dégâts des eaux, nous sommes forcés de constater qu’elles présentent certains effets défavorables.

Je m’explique : 

Le dégât des eaux n’est peut être pas définitivement réglé

Les assureurs ayant assuré l’indemnisation des dégâts n’exercent pas de recours contre les responsables lors du premier sinistre, ainsi les causes l’ayant provoqué ne sont pas toujours réparées. Cela peut conduire à un nouveau sinistre quelque temps plus tard.

À ce propos, voici comment trouver un artisan de qualité, rapide et pas trop cher pour vos éventuelles réparations.

Votre assureur peut se fâcher tout rouge

Qu’il s’agisse de sinistres à répétition ou non, que vous soyez responsable ou victime du sinistre, votre assureur peut considérer avoir réglé des sommes trop importantes à votre profit et décider de résilier votre contrat à son échéance.

Cette pratique est parfaitement légale. L’assuré et l’assureur peuvent résilier un contrat à échéance sans avoir de motif à fournir sous réserve de respecter le délai de préavis.

Difficile ensuite de trouver un nouvel assureur, mais encore plus difficile d’admettre que le contrat d’assurance soit résilié pour des sinistres dont on n’est pas responsable.

C’est en raison de ces difficultés que les assureurs ont signé une nouvelle convention interassureurs, à savoir la Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles (IRSI), à partir de juin 2018.

Convention IRSI et dégâts des eaux

Applicable en cas de sinistres dans un immeuble tel qu’un dégât des eaux, la convention IRSI a non seulement vocation à :

• orchestrer les rapports entre les différents assureurs qui peuvent être mis en cause lors d’un sinistre, mais aussi
• à réglementer le bon déroulement du processus d’indemnisation
• à travers la désignation d’un assureur gestionnaire.

Depuis le 1er juin 2018, la Convention d’Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeubles (IRSI) vient en remplacement de la Convention d’Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours en Dégâts des Eaux (CIDRE) dans un effort de simplification des démarches à réaliser dans le cadre d’un dégât des eaux (ou incendie).

La convention s’applique pour les sinistres survenus dans un ou plusieurs immeubles et impliquant au moins deux compagnies d’assurances (celle du responsable ainsi que celle de la victime) et dont le montant des dégâts est inférieur à 5 000 € H.T.

Champ d’application de la convention IRSI : dégâts des eaux et incendies

• Un sinistre dans un ou plusieurs immeubles

La convention IRSI vient à s’appliquer lorsque des dégâts des eaux (ou incendies) sont survenus à partir du 1er juin 2018 dans un immeuble occupé à titre quelconque (immeuble en location, en copropriété…etc.) sous réserve de certains locaux exclus par la convention (hôtels et les locaux à usage mixtes).

• Un sinistre avec deux compagnies d’assurances

Il faut également que le dégât mette en cause au moins deux sociétés d’assurances adhérentes couvrant chacune le dégât en question et dont l’origine se situe dans un immeuble ou dans un immeuble mitoyen ou voisin entraînant des dommages matériels dont le montant n’excède pas, par local couvert, les plafonds fixés par la convention.

Les nouveautés apportées par la convention IRSI pour gérer un dégât des eaux

Une des grandes nouveautés de la convention IRSI est la nomination d’un assureur gestionnaire par local qui procèdera à l’évaluation de tous les dégâts.

Cela a pour but d’éviter la multiplication des interlocuteurs et de centraliser la procédure afin d’accélérer l’indemnisation des victimes.

La convention IRSI :Une indemnisation par tranches

La convention IRSI distingue deux tranches de sinistres en fonction du montant des dommages matériels et des frais afférents ; c’est l’assureur gestionnaire qui va déterminer les assureurs qui devront prendre en charge le sinistre en fonction du montant des dégâts.

Tranche 1 : Les sinistres dont le montant des dommages matériels et des frais afférents est inférieur à 1600 € H.T.

Pour ces sinistres, l’assureur gestionnaire est obligé de les prendre intégralement en charge, sans recours possible (sauf s’il démontre la récurrence d’un sinistre).

Tranche 2 : Les sinistres dont le montant des dommages matériels et des frais afférents est supérieur à 1 600 € H.T., mais inférieur à 5 000 € H.T.

Dans ce cas, la convention IRSI prévoit que l’assureur gestionnaire doit réaliser une expertise dite « pour compte commun » du sinistre afin de déterminer les responsabilités de chacun.

Important : Si le montant des dommages matériels et des frais afférents excède le plafond d’application de la convention IRSI, le sinistre sera géré dans le cadre de la convention CID-COP ou le droit commun qui aura vocation à s’appliquer.

La convention IRSI connait un champ d’exclusion

Enfin, notons que certains dégâts des eaux ne sont pas couverts par le champ d’application de la convention IRSI, et ce, même si toutes les conditions sont néanmoins remplies.

Ainsi, ne seront pas couverts par le dispositif IRSI les dégâts suivants :

• Les infiltrations par façades ;
• Les phénomènes naturels ou encore les catastrophes technologiques ;
• Les phénomènes de condensation ou d’humidité sans relation avec un dégât des eaux ;
• Les fuites de canalisations d’eau de toutes natures enterrées au-delà de l’aplomb des murs des immeubles impliqués ;
• Les dégâts causés par les eaux de ruissellement ou encore les dégâts sur la toiture d’un immeuble dus aux tempêtes, grêles, poids de la neige ainsi que tout phénomène naturel.

Notez également que les dégâts causés par l’humidité dans le logement ne sont pas pris en compte.

En effet, la convention précise bien que les dégradations dues à une humidité excessive ne rentrent pas dans le périmètre de la convention. Les contrats d’assurance habitation excluent par ailleurs la plupart du temps cette cause de leurs garanties.

Trouvez ici : Eldorado immobilier – La communauté des propriétaires qui se bougent

Conclusion sur la gestion d’un dégât des eaux par les assurances

Vous voilà désormais plus informé quant dédales des conventions inter-assurances !

Ce que vous devez retenir est que la convention CIDRE a été écartée au profit de la IRSI et que la convention CIDE-COP intervient dans le cas où la IRSI n’arrive pas à couvrir les dommages engendrés par le dégât des eaux.

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Avez-vous déjà été victime ou responsable d’un tel sinistre ? Comment l’avez-vous géré ?

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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