Quelle compensation pour pouvoir louer un meublé de tourisme Airbnb dans ma ville ?

La réglementation de la location meublée courte durée a évolué et son traitement dans les médias peut être source de confusions et d’inquiétudes pas forcément justifiées. Et cela faute à des lectures et analyses des textes juridiques en vigueur peu attentent ives et à des extrapolations un peu rapides et caricaturales.

Ainsi, en particulier, selon que vous louez en courte durée une résidence principale ou un investissement location / résidence secondaire, la réglementation ne sera pas la même. Mais pas du tout…. et c’est tout l’intérêt.

Notamment au niveau du nombre de jours pendant lesquels il est possible de louer en courte durée (le fameux plafond des 120 jours)

Il en est de même en ce qui concerne la compensation pour la mise en location d’un meublé type Airbnb. Elle peut varier d’une ville à une autre ; et peut être différente selon qu’il s’agisse d’un premier ou d’un second meublé touristique !

Faisons le point à travers cet article ! Vous aurez les idées plus claires ensuite sur les mécanismes de compensation en location meublée de tourisme .

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Es-ce que l'évolution de la réglementation vous fait peur ?

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Qu’entend-on par location meublée de courte durée ?

Un meublé de tourisme ou une location de courte durée est un terme qui équivaut à la location saisonnière ou à la location de vacances , c’est-à-dire une location destinée à une clientèle qui ne fait que passer, mais sans y habiter pendant un laps de temps suffisamment long ou indéfiniment.

Source : Eldorado Immo

La durée de la location peut être à la journée, à la semaine ou au mois, mais sans excéder les 90 jours de suite pour une même personne.

La location de courte durée peut être très variée :

Pour que le bien immobilier soit considéré comme un meublé, il faut que le logement soit doté d’équipements de bases comme les meubles, la literie , les ustensiles de cuisine

Cet article de référence vous permettra d’aller plus loin :

Les meilleurs équipements pour votre gîte + bonus

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Un meublé de tourisme doit être … meublé ! Une définition précise des meubles est proposée par le décret de 2015 relatif à ce sujet et issu de la loi ALUR

La réglementation de la location de courte durée

Il s’agit ici d’un portrait brossé très rapide de la réglementation applicable à la location courte durée.

La réglementation applicable à la location de courte durée est bien différente de celle de la location classique, de longue durée.

Généralement, on vous reportera à la loi du 6 juillet 1989 concernant les relations locatives entre un bailleur et un locataire.

Toutefois avec la montée en puissance des investissements locatifs pour faire de la location de courte durée ou location saisonnière LIEN, la règlementation LIEN est devenue un peu plus stricte.

La loi ALUR est arrivée pour encadrer un peu plus la location de vacances. C’est, grossièrement, une mise à jour de la loi du 6 juillet 1989, qui définit la location meublée et la fixe à 90 jours au maximum pour une même personne.

Voici ce qui a également changé concrètement pour le bail meublé :

Un bail qui a de l’ALUR !

Et également ce contrat de location meublé blindé juridiquement que vous pouvez télécharger :

Outre cela, il y a aussi la loi dite Airbnb du 7 octobre 2016 qui encadre juridiquement le meublé de tourisme. Elle vise surtout les grandes villes et agglomérations comme Paris, Lyon, Nice ou Bordeaux.

Cette loi permet aux agglomérations d’exiger des propriétaires d’avoir un numéro d’enregistrement. Elle fixe aussi la limite de location à 120 jours et contraint les plateformes de réservation de supprimer les annonces dont les réservations cumulées dépassent ce seuil.

Cette loi (officiellement loi pour une République numérique ) encadre aussi bien la location en courte durée des résidences principales que des résidences secondaires . Selon cette loi, si la location saisonnière est la maison principale du proprio et qu’il y vit au moins 8 mois dans l’année, alors il n’est soumis à aucune déclaration. En tant que résidence secondaire, cette démarche devient obligatoire.

Pour en savoir plus, voici une synthèse des principales lois qui s’appliquent à la location de courte durée !

Les étapes à suivre pour avoir une location meublée de tourisme en règle

Selon la loi Alur, un meublé de tourisme doit être déclaré en mairie. Ne nous voilons pas la face, c’est surtout par rapport à la taxe de séjour (beaucoup), et au recensement de la population communale (un peu).

Généralement, la location de sa résidence principale n’est soumise à aucune déclaration préalable sauf si le bien se situe dans une grande ville de plus de 200 000 habitants, qui le décide, comme l’ont fait Paris ou Nice.

Dans ce cas, il peut y avoir une autorisation de changement d’usage à accorder par la mairie.

La compensation afférente peut avoir deux formes :

  • le changement de destination d’un local commercial de même superficie
  • ou l’acquisition d’une surface similaire à un tiers qui sera changée en logement d’habitation.

Si le bien mis en location est votre résidence secondaire, la déclaration préalable de meublé de tourisme est de mise. Il vous suffira de remplir le formulaire CERFA N°14002*3 qui a été spécialement prévu à cet effet.

Pour le recevoir le cerfa immédiatement :

Par ailleurs, pour vous aider encore plus ces deux articles vous aideront :

Faut il acheter sa résidence principale avant d’investir… ou investir pour acheter sa résidence principale ?

Vous pouvez poster votre annonce sur diverses plateformes comme ces exemples !

Les modalités de compensation ville par ville : quelques exemples emblématiques

Le nombre de villes concernées évolué régulièrement, nous parlons ici des villes les plus médiatiques et emblématiques, afin d’illustrer le propos général sur les modalités de compensation demandées pour une location meublée de tourisme.

Les meublés de tourisme dans la ville de Nantes

A Nantes, il est important de noter que pour les personnes physiques, une autorisation préalable au changement d’usage est de mise, sans mesures de compensation pour le premier meublé.

À compter du deuxième meublé, l’autorisation préalable peut être donnée mais sous réserve de mesures de compensation.

Il faut savoir que la compensation a pour but de mettre sur le marché un nouveau bien à la location classique .

Il consiste à changer en local d’habitation, des biens immobiliers qui n’étaient pas destinés à cet usage auparavant. Il faut que le logement soit dans le même quartier nantais et réponde aux mêmes caractéristiques générales que celles de l’appartement ou de la maison qui fait l’objet de la demande du changement d’usage.

Pour les personnes morales, que ce soit un premier, un deuxième ou un troisième meublé, une autorisation préalable de changement d’usage peut être accordée mais avec des mesures de compensation dans tous les cas.

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Nantes est une ville très attractive pour les investissements locatifs, y compris pour la location courte durée. La mairie en a pris en conscience et a fait évoluer sa réglementation

Les meublés de tourisme dans la ville de Lyon

La ville de Lyon a aussi mis en une place une règlementation plus stricte que le droit commun en matière de location de courte durée, car la ville a estimé que dans le centre-ville historique de trop nombreux immeubles ont été dépourvu de leur usage d’habitation classique, sans que le service urbanisme n’aie la capacité de réagir lorsque il l’estimait nécessaire.

A Lyon, la règlementation pour les particuliers et les professionnels est la même, sur son principe de base :

  • La première étape est d’obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la municipalité de Lyon, qui sera inscrit sur chaque annonce mise en ligne.
  • Ensuite, vous vous en doutez sûrement déjà… un changement d’usage est demandé.
  • Enfin, il y a une petite subtilité en ce qui concerne la municipalité de Lyon, car il faut respecter une règle de compensation c’est-à-dire le fait de compenser la perte de surface habitable due à la mise en la location de courte de durée, par la création d’une nouvelle surface similaire dédiée à la location classique.

Pour la ville de Lyon, il n’y a pas obligation de compensation pour le premier bien.

Pour les particuliers par contre, la compensation est de mise pour les surfaces de plus de 60 mètres carrés, et ce, pour une durée de 9 ans.

À compter du deuxième bien, elle est exigée pour les biens inférieurs à 60 mètres carrés.

Pour les professionnels, la règle est plus stricte, car elle est de mise dès le 1er mètre carré. Que le logement soit supérieur ou non à 60 mètres carrés, il faut respecter la règle de compensation.

Attention, uniquement l’hypercentre de Lyon est concerné par cette règle de compensation.

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Lyon a créé de fait une rente et une situation de monopole pour les locations airbnb existantes dans l’hypercentre, puisqu’elles ont pu obtenir un agrément et qu’il est très compliqué d’en obtenir un nouveau. Pourtant, la ville de Lyon est connue pour avoir une offre déficitaire en termes de capacité d’hébergement 

Les locations type Airbnb dans la ville de Paris : les règles de compensation

A Paris, une des premières destinations touristiques du monde, avec une capacité hôtelière incapable de répondre à la demande, on facilite bien sûr la location courte durée.

Ah, ah, ah, c’est une blague évidemment.
Voici ce qu’il est réellement : Notre avis sur la location saisonnière à Paris

Il est à noter que les locaux qui sont proposés à titre de compensation doivent répondre à des critères de logement décent. Des inspections ont lieu.

Voici le témoignage d’un couple de propriétaires membres du Club VIP et qui suivent Eldorado Immobilier

Le changement d’usage est soumis à autorisation préalable donnée par la mairie de Paris, et ce, après avis du maire d’arrondissement.

Si l’autorisation est de mise, elle peut soit être sans compensation et dans ce cas, elle s’arrête lors de la fin de l’activité du professionnel exerçant le bail ; soit avec compensation, donc l’autorisation est liée au local.

Pour aller plus loin :

Le tutoriel complet pour être dans les clous avec votre location Airbnb à Paris

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A Paris, ville qui a un des plus fort potentiel dans le monde, Airbnb est accusé de tous les maux, l’idéologie règne en maître, et la réglementation va de pair

Il est à noter qu’un régime temporaire donne la possibilité d’affecter à l’usage d’habitation des locaux qui sont destinés à une autre utilisation.

L’exception ? Cette démarche n’est pas de mise pour les résidences principales, car chaque bailleur peut louer son bien dans la limite de 4 mois par an s’il y vit pendant plus de 8 mois. Toutefois, il doit faire une déclaration en ligne afin de s’acquitter de la taxe de séjour .

  • Les autorisations sans compensation pour un Airbnb à Paris :

Elles sont demandées par :

  • Une personne ayant une activité libérale règlementée dans une limite de 50 mètres carrés par professionnel et 150 mètres carrés par local dans un quartier où il y a plus de logements que de bureaux ; sans limites dans les quartiers qui sont prioritaires et dans la limite de 250 mètres carrés pour le remplacement d’un professionnel.
  • Une personne physique ou morale travaillant dans un rez-de-chaussée de 50 mètres carrés dans le 8ème arrondissement dans le cadre d’une profession libérale, une activité artisanale ou pour une association.
  • Une personne physique ou morale ayant une mission d’intérêt général.
  • Les autorisations avec compensation pour exploiter un Airbnb à Paris :

Il est à noter que Paris est scindée en deux secteurs.

Hors du secteur de compensation renforcée, la compensation est de 1 mètre carré pour un mètre carré supprimé.

Il y a le secteur de compensation renforcée qui lui-même est divisé en deux parties :

  1. Un secteur 50% dans l’arrondissement :
  • Si la compensation est privée : 2 mètres carrés pour 1 mètre de carré de surface changée.
  • Si la compensation est sociale : 1 mètre carré pour 1 mètre changé ou 1 mètre carré pour 1 mètre transformé dont 0.5 mètre carré dans l’arrondissement où il y a suppression et 0.5 mètre carré dans tous les arrondissements du SCR.
  • Dans le cas d’une compensation mixte : 1 mètre carré de surface privée et 0.5 mètre carré de surface sociale sont à compenser dans l’arrondissement où les mètres carrés ont été supprimés. 1 mètre carré de surface privée à compenser dans l’arrondissement où sont supprimées les surfaces de l’habitation et 0.5 mètre carré sous forme sociale dans les arrondissements du SCR.
  1. Un secteur de compensation renforcée où la compensation est de 2 mètres carrés pour 1 mètre carré sauf si le bien a été changé en logement social dans ce cas, nous maintenons la règle de 1 mètre carré pour 1 mètre carré.

Etes-vous concerné par une règle de compensation ?

Vous souhaitez ajouter des détails sur votre expérience, dans une des villes citée ou ailleurs ?

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Quelle compensation pour pouvoir louer un meublé de tourisme Airbnb dans ma ville ?
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Pierre

12 commentaires

  1. Avant de se faire un avis définitif sur la question ville ou campagne, attendons la décision prochaine de la CJUE (prévu décembre 2019) sur la conformité de l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, pierre angulaire de l’encadrement de la réglementation des locations meublées touristiques avec les dispositions de la directive européenne service 2006/123/CE.

    Et c’est plutôt bien parti: Airbnb a remporté une manche décisive dans la reconnaissance de son activité en France.
    Par des conclusions rendues en date du 30 avril 2019, l’avocat général de la Cour de Justice de l’union européenne a adopté une position selon laquelle les exigences de la loi Hoguet sur les agents immobiliers ne sont pas opposables à Airbnb et que la plateforme bénéficie de la liberté de prestation des services prévu par la loi sur le commerce électronique. L’arrêt de la CJUE aura un effet considérable sur d’autres décisions de la CJUE en attente.

    • Effectivement c’est bien parti pour airbnb .

      L’Europe est plutôt d’inspiration libérale à l’opposé de l’idéologie d’inspiration communiste qui prévaut dans certaines villes.

      Info du jour : la ville de Grenoble envisage d’imposer au bailleurs de reloger les locataires qui ne paient pas leurs loyers.
      Si c’est pas beau ça 🙂

    • Bonjour

      Merci !

      Je suis en train de travailler sur une série d’articles avec les règles spécifiques pour chaque secteur

      Bien a vous

  2. Bonjour Pierre,
    Merci pour cet article qui confirme que l’emplacement d’une location meublée à caractère touristique est non seulement important pour son attrait touristique, mais aussi pour tenir respecter la législation locale.
    D’après l’article, il semble plus interessant d’avoir ce type de meublé en dehors des grandes villes…
    Bonnes réservations,

    • Et oui !!

      Savez vous que la majorité des riches vivent à la campagne ?

      Attention toutefois, la réglementation s’applique le plus souvent aux agglomérations et il y a de là campagne dans les agglomérations !

      • Salut à tous, je connais bien les réglementations à Bordeaux, Nantes, Lille, Toulouse, Rennes pour y avoir implanté les agences Cocoonr, spécialisées en location meublée de courte durée. Nous faisons du respect de la réglementation une pierre angulaire de notre ADN. Cependant, connaître la règle est une chose. Travailler avec les autorités pour les mettre en application est d’un autre niveau. Particulièrement à Nantes où la règle à été votée et désormais sa mise en application pose problème. Par ailleurs, l’absence de Concertation et de communication rend quasiment impossible le dépôt et l’instruction des dossiers de changement d’usage. A Bordeaux, après 6 mois d’errements, les choses progressent et la compensation /achat de commercialité permet de mettre les propriétaires dans les clous. Au plaisir de discuter avec vous Pierre sur ce sujets. Antoine Serrurier

        • Merci pour votre commentaire

          Votre retour d’expérience est extrement précieux

          La réglementation est mise en place par des personnes qui ne comprennent pas les tenants et aboutissants de leurs décisions prises pour faire plaisir à un lobby que ce soit des investisseurs, des riverains ou des hôteliers.

          Il y a deux cas de figure : la volonté de mettre les particuliers hors jeu de la location courte durée comme à Paris ou à Nice ou bien la volonté de réguler maladroitement un marché et l’a on peut discuter .

          Très heureux de pouvoir échanger avec vous sur c’est sujets

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