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La réglementation de la location meublée courte durée a évolué.

Il en est de même en ce qui concerne la compensation pour la mise en location d’un meublé type Airbnb.

Pour louer un meublé de tourisme, la compensation impose de créer un nouveau logement de même taille dans la même commune. Ce système régule l’offre en évitant la perte de logements permanents au profit des locations touristiques.

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Principales infos à retenir :

• La compensation pour louer un meublé Airbnb dépend des règles locales.
• Des démarches administratives sont nécessaires pour se conformer à la réglementation.
• L’enregistrement de votre location peut être obligatoire dans certaines municipalités.

Définition de la location meublée courte durée

Un meublé de tourisme ou une location courte durée est un terme qui équivaut à la location saisonnière ou à la location de vacances , c’est-à-dire une location destinée à une clientèle qui ne fait que passer, mais sans y habiter pendant un laps de temps suffisamment long ou indéfiniment.

Source : Eldorado Immo

La durée de la location peut être à la journée, à la semaine ou au mois, mais sans excéder les 90 jours de suite pour une même personne.

La location de courte durée peut être très variée :

• Un appartement,
• une villa ou maison ,
• un bungalow,
• une patate !
• un studio ,
• un gîte ,
• un hôtel ,
• ou une chambre d’hôte .

Pour que le bien immobilier soit considéré comme un meublé, il faut que le logement soit doté d’équipements de bases comme les meubles, la literie , les ustensiles de cuisine …

Cet article de référence vous permettra d’aller plus loin :

Les meilleurs équipements pour votre gîte + bonus

Réglementation location courte durée

Il s’agit ici d’un portrait brossé très rapide de la réglementation applicable à la location courte durée.

La réglementation applicable à la location de courte durée est bien différente de celle de la location classique, de longue durée.

Généralement, on vous reportera à la loi du 6 juillet 1989 concernant les relations locatives entre un bailleur et un locataire.

Toutefois avec la montée en puissance des investissements locatifs pour faire de la location de courte durée ou location saisonnière LIEN, la règlementation LIEN est devenue un peu plus stricte.

La loi ALUR est arrivée pour encadrer un peu plus la location de vacances. C’est, grossièrement, une mise à jour de la loi du 6 juillet 1989, qui définit la location meublée et la fixe à 90 jours au maximum pour une même personne.

Voici ce qui a également changé concrètement pour le bail meublé :

Un bail qui a de l’ALUR !

Et également ce contrat de location meublé blindé juridiquement que vous pouvez télécharger :

Outre cela, il y a aussi la loi dite Airbnb du 7 octobre 2016 qui encadre juridiquement le meublé de tourisme.

Elle vise surtout les grandes villes et agglomérations comme Paris, Lyon, Nice ou Bordeaux.

Cette loi permet aux agglomérations d’exiger des propriétaires d’avoir un numéro d’enregistrement.

Elle fixe aussi la limite de location à 120 jours et contraint les plateformes de réservation de supprimer les annonces dont les réservations cumulées dépassent ce seuil.

Cette loi (officiellement loi pour une République numérique ) encadre aussi bien la location en courte durée des résidences principales que des résidences secondaires . Selon cette loi, si la location saisonnière est la maison principale du proprio et qu’il y vit au moins 8 mois dans l’année, alors il n’est soumis à aucune déclaration. En tant que résidence secondaire, cette démarche devient obligatoire.

Pour en savoir plus, voici une synthèse des principales lois qui s’appliquent à la location de courte durée !

Compensation pour louer un meublé

La compensation pour louer un meublé de tourisme est une mesure réglementaire imposée dans certaines communes pour contrôler l’impact des locations touristiques sur le marché immobilier local.

Concrètement, elle oblige les propriétaires souhaitant transformer un logement en meublé de tourisme, type Airbnb, à créer ou convertir un autre espace en logement permanent équivalent, situé dans la même commune.

L’objectif principal de cette réglementation est de protéger le parc locatif à l’année.

Depuis l’introduction de la compensation, Paris a vu une diminution de 15% du nombre de logements meublés permanents mis en location.

En imposant la création de nouveaux logements pour compenser ceux transformés en meublés touristiques, la compensation vise à maintenir l’offre de logements disponibles pour les résidents locaux.

Cela permet de lutter contre la pénurie de logements à long terme et de limiter la spéculation immobilière, en rendant plus difficile et moins rentable la conversion massive de résidences permanentes en locations touristiques.

Ce mécanisme contribue ainsi à stabiliser les prix du marché locatif et à préserver la qualité de vie des habitants des zones concernées.

Joseph F., expert en immobilier et consultant partage :

« La compensation vise principalement à freiner la spéculation et à protéger le parc locatif résidentiel. C’est une mesure efficace, mais qui nécessite une bonne préparation de la part des propriétaires. »

Fonctionnement de la compensation

Le principe fondamental de la compensation repose sur la règle « 1 meublé = 1 nouveau logement ».

Cela signifie que pour chaque logement transformé en meublé de tourisme, le propriétaire doit compenser en créant ou transformant un autre espace en logement à l’année de surface équivalente, situé dans la même commune.

Ce mécanisme vise à maintenir le nombre total de logements disponibles pour les résidents et à éviter la diminution du parc locatif dû à la croissance des meublés touristiques.

Pour obtenir l’autorisation de changement d’usage, le propriétaire doit prouver la création ou la transformation d’un espace qui n’était pas précédemment destiné à l’habitation, par exemple un local commercial ou un bureau, en logement permanent.

Cette exigence rend le processus de transformation en meublé de tourisme plus contraignant, afin de protéger l’équilibre du marché locatif local.

Communes où la compensation s’applique

La compensation est obligatoire dans plusieurs communes situées en « zones tendues », où la pression sur le logement est particulièrement forte.

En 2023, 24 communes de la zone tendue du Pays Basque sont soumises à des obligations de compensation pour les meublés de tourisme

Parmi les communes concernées, on retrouve :

• Ahetze
• Anglet
• Arbonne
• Arcangues
• Ascain
• Bassussarry
• Bayonne
• Biarritz
• Bidart
• Biriatou
• Boucau
• Ciboure
• Guéthary
• Hendaye
• Jatxou
• Lahonce
• Larressore
• Mouguerre
• Urrugne
• Saint-Jean-de-Luz
• Saint-Pierre d’Irube
• Urcuit
• Ustaritz
• Villefranque

Ces communes ont adopté la compensation pour freiner la transformation excessive de logements à usage résidentiel en meublés de tourisme, protégeant ainsi leur parc immobilier destiné aux habitants locaux.

Compensation : résidence principale ou secondaire ?

• Résidence Principale :

Si un propriétaire souhaite louer sa résidence principale en meublé touristique de manière permanente, il devra compenser en créant un nouveau logement permanent de même surface dans la même commune.

Cette mesure s’applique généralement si la location dépasse les 120 jours par an.

• Résidence secondaire :

Pour les résidences secondaires, la règle de compensation est encore plus stricte.

Le propriétaire doit transformer un local commercial ou une autre structure non résidentielle en un logement permanent dans la même commune.

Cela vise à dissuader la transformation de résidences secondaires en meublés touristiques, limitant ainsi l’impact sur la disponibilité de logements pour les résidents permanents.

Marc T, propriétaire à Paris partage :

« J’ai dû transformer un ancien atelier en logement pour pouvoir louer mon appartement en meublé de tourisme. C’était un investissement important, mais cela m’a permis de respecter la réglementation et de continuer à générer des revenus. La procédure était complexe, mais avec l’aide d’un architecte, j’ai pu m’en sortir. »

Par ailleurs, pour vous aider encore plus ces deux articles vous aideront :

• Faut il acheter sa résidence principale avant d’investir… ou investir pour acheter sa résidence principale ?
• Top 50 : Sites Où Publier Votre Annonce de Location Saisonnière (2021)

Formalités pour respecter la compensation

Demande d’autorisation de changement d’usage

Pour se conformer à la réglementation de la compensation, la première étape est de soumettre une demande d’autorisation de changement d’usage auprès de la mairie de la commune concernée.

Cette autorisation est nécessaire pour transformer un logement en meublé de tourisme.

Le propriétaire doit déposer un dossier complet expliquant le projet et détaillant la manière dont la compensation sera réalisée.

Cette demande doit être effectuée avant toute mise en location en tant que meublé touristique.

Le processus comprend généralement une évaluation par les services d’urbanisme de la commune, qui vérifient la conformité du projet avec les règles locales et s’assurent que le logement compensateur est équivalent en termes de surface et de localisation.

ocuments requis pour la compensation

Pour accompagner la demande d’autorisation, plusieurs documents doivent être fournis, notamment :

• Certificat de Conformité : Atteste que le logement proposé en compensation répond aux normes d’habitabilité et de décence.
• Preuves de Logement Décent : Documents prouvant que le logement compensateur respecte les critères de salubrité et de sécurité (ex. : attestation de conformité électrique, rapport de diagnostic technique).
• Plan de Localisation : Indique la situation du logement transformé en meublé de tourisme et celle du logement compensateur au sein de la même commune.
• Justificatifs de Propriété ou Bail : Preuve de la propriété ou de l’accord du propriétaire pour le changement d’usage.
• Preuves de Transformation : Pour les locaux commerciaux ou autres espaces transformés, des preuves de la transformation en logement habitable doivent être incluses (ex. : permis de construire, attestations de travaux réalisés).

Ces documents sont essentiels pour démontrer que le projet respecte les exigences de compensation et est en conformité avec la réglementation en vigueur.

Modalités de compensation par ville

Règles pour meublés à Nantes

A Nantes, il est important de noter que pour les personnes physiques, une autorisation préalable au changement d’usage est de mise, sans mesures de compensation pour le premier meublé.

À compter du deuxième meublé, l’autorisation préalable peut être donnée mais sous réserve de mesures de compensation.

Il faut savoir que la compensation a pour but de mettre sur le marché un nouveau bien à la location classique .

Il consiste à changer en local d’habitation, des biens immobiliers qui n’étaient pas destinés à cet usage auparavant.

Il faut que le logement soit dans le même quartier nantais et réponde aux mêmes caractéristiques générales que celles de l’appartement ou de la maison qui fait l’objet de la demande du changement d’usage.

Pour les personnes morales, que ce soit un premier, un deuxième ou un troisième meublé, une autorisation préalable de changement d’usage peut être accordée mais avec des mesures de compensation dans tous les cas.

Les meublés de tourisme dans la ville de Lyon

La ville de Lyon a aussi mis en une place une règlementation plus stricte que le droit commun en matière de location de courte durée, car la ville a estimé que dans le centre-ville historique de trop nombreux immeubles ont été dépourvu de leur usage d’habitation classique, sans que le service urbanisme n’aie la capacité de réagir lorsque il l’estimait nécessaire.

A Lyon, la règlementation pour les particuliers et les professionnels est la même, sur son principe de base :

• La première étape est d’obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la municipalité de Lyon, qui sera inscrit sur chaque annonce mise en ligne.
• Ensuite, vous vous en doutez sûrement déjà… un changement d’usage est demandé.
• Enfin, il y a une petite subtilité en ce qui concerne la municipalité de Lyon, car il faut respecter une règle de compensation c’est-à-dire le fait de compenser la perte de surface habitable due à la mise en la location de courte de durée, par la création d’une nouvelle surface similaire dédiée à la location classique.

Pour la ville de Lyon, il n’y a pas obligation de compensation pour le premier bien.

Pour les particuliers par contre, la compensation est de mise pour les surfaces de plus de 60 mètres carrés, et ce, pour une durée de 9 ans.

À compter du deuxième bien, elle est exigée pour les biens inférieurs à 60 mètres carrés.

Pour les professionnels, la règle est plus stricte, car elle est de mise dès le 1^er mètre carré. Que le logement soit supérieur ou non à 60 mètres carrés, il faut respecter la règle de compensation.

Attention, uniquement l’hypercentre de Lyon est concerné par cette règle de compensation.

Les locations dans la ville de Paris

A Paris, une des premières destinations touristiques du monde, avec une capacité hôtelière incapable de répondre à la demande, on facilite bien sûr la location courte durée.

Ah, ah, ah, c’est une blague évidemment.
Voici ce qu’il est réellement : Airbnb à Paris : Cet hôte a été victime d’un contrôle (voici son histoire)

Il est à noter que les locaux qui sont proposés à titre de compensation doivent répondre à des critères de logement décent. Des inspections ont lieu.

Voici le témoignage d’un couple de propriétaires membres du Club VIP et qui suivent Eldorado Immobilier

Le changement d’usage est soumis à autorisation préalable donnée par la mairie de Paris, et ce, après avis du maire d’arrondissement.

Si l’autorisation est de mise, elle peut soit être sans compensation et dans ce cas, elle s’arrête lors de la fin de l’activité du professionnel exerçant le bail ; soit avec compensation, donc l’autorisation est liée au local.

Pour aller plus loin :

Le tutoriel complet pour être dans les clous avec votre location Airbnb à Paris

Il est à noter qu’un régime temporaire donne la possibilité d’affecter à l’usage d’habitation des locaux qui sont destinés à une autre utilisation.

L’exception ? Cette démarche n’est pas de mise pour les résidences principales, car chaque bailleur peut louer son bien dans la limite de 4 mois par an s’il y vit pendant plus de 8 mois. Toutefois, il doit faire une déclaration en ligne afin de s’acquitter de la taxe de séjour .

• Les autorisations sans compensation pour un Airbnb à Paris :

Elles sont demandées par :

• Une personne ayant une activité libérale règlementée dans une limite de 50 mètres carrés par professionnel et 150 mètres carrés par local dans un quartier où il y a plus de logements que de bureaux ; sans limites dans les quartiers qui sont prioritaires et dans la limite de 250 mètres carrés pour le remplacement d’un professionnel.
• Une personne physique ou morale travaillant dans un rez-de-chaussée de 50 mètres carrés dans le 8^ème arrondissement dans le cadre d’une profession libérale, une activité artisanale ou pour une association.
• Une personne physique ou morale ayant une mission d’intérêt général.

• Les autorisations avec compensation pour exploiter un Airbnb à Paris :

Il est à noter que Paris est scindée en deux secteurs.

Hors du secteur de compensation renforcée, la compensation est de 1 mètre carré pour un mètre carré supprimé.

Il y a le secteur de compensation renforcée qui lui-même est divisé en deux parties :

Un secteur 50% dans l’arrondissement :

« À Lyon, la réglementation de compensation m’a obligé à revoir mes plans d’investissement. J’ai opté pour un bail mobilité pour éviter les contraintes. C’est une solution temporaire mais qui m’évite les lourdeurs administratives. »

Cassie U.

Il vous sera utile de découvrir le Livre Airbnb Master. Cela vous apportera plus d’aide dans ce domaine.

Etes-vous concerné par une règle de compensation ?

Vous souhaitez ajouter des détails sur votre expérience, dans une des villes citée ou ailleurs ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous

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Questions souvent posées par les lecteurs :

Qu'est-ce que la compensation pour louer un meublé ?

La compensation pour louer un meublé consiste à transformer des locaux non destinés à l’habitation en logement, afin de compenser la perte d’un logement loué en meublé. Cette règle vise à protéger le parc locatif à long terme et à limiter la spéculation immobilière.

Où la compensation est-elle obligatoire ?

La compensation est principalement requise dans les grandes villes et les zones tendues, telles que Paris, Lyon, et Marseille, où la pression sur le logement est particulièrement élevée.

Comment fonctionne le principe « 1 meublé = 1 nouveau logement » ?

Ce principe impose aux propriétaires de créer un nouveau logement (ou transformer un local non habitable en logement) pour chaque bien loué en meublé, afin de maintenir l’équilibre du parc immobilier résidentiel.

Quelles sont les démarches pour obtenir l'autorisation de louer en meublé dans une zone de compensation ?

Les propriétaires doivent obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie, fournir un dossier complet avec des justificatifs comme le certificat de conformité, et respecter des délais et frais spécifiques à chaque commune.

Quelles sont les alternatives à la compensation pour les propriétaires ?

Les propriétaires peuvent opter pour des locations temporaires ou saisonnières qui ne nécessitent pas de compensation, ou encore choisir de louer en bail mobilité pour des séjours de courte durée, ce qui est souvent exonéré de cette obligation.

Quels sont les risques de ne pas se conformer aux règles de compensation ?

Ne pas respecter les obligations de compensation peut entraîner des sanctions, telles que des amendes lourdes ou des injonctions de remise en état du logement initialement destiné à la location meublée.