Réaliser un investissement locatif sans apport est une solution de plus en plus privilégiée .
Il est normal (et très sain!) lorsque vous voulez faire un investissement locatif et vouloir rentabiliser au maximum votre investissement, sans avoir à piocher dans votre épargne.
60% des prêts immobiliers en France sont accordés sans apport, preuve de la faisabilité.
L’investissement locatif sans apport consiste à acheter un bien immobilier financé à 100 % par un prêt bancaire. Pour réussir, il est essentiel de préparer un dossier solide, démontrer la rentabilité du projet, et négocier les conditions du prêt.
Le prêt sans apport : de quoi s’agit-il ?
Le prêt sans apport, ou « prêt à 110% » comme il est dénommé en jargon bancaire, est un prêt couvrant l’intégralité des dépenses du projet immobilier locatif, y compris les frais annexes.
Ainsi, l’emprunteur n’a pas à engager de dépenses sur son épargne personnelle et peut profiter pleinement de l’effet levier du crédit en utilisant l’emprunt bancaire afin de se constituer un patrimoine.
Les mensualités seront par la suite remboursées par les loyers perçus.
Dans la pratique, de nombreuses banques demandent un apport d’au moins 10% du montant emprunté, afin de couvrir a minima les frais de notaire et autres frais annexes (garantie…).
Cette pratique n’est en aucune façon fixée par un cadre légal, il s’agit simplement d’une habitude des établissements bancaires visant à sécuriser leur investissement
En effet si les frais annexes sont couverts par l’apport financier de l’emprunteur, l’établissement bancaire s’assure ainsi qu’en cas de défaillance de paiement des mensualités de la part de l’emprunteur, la revente du bien immobilier permettra de couvrir le montant emprunté sans perte.
En France, ce sont près de 60% des prêts bancaires octroyés pour un investissement locatif qui sont sans apport de l’emprunteur.
Mais pour prétendre à un tel prêt, il est nécessaire de réunir quelques conditions préalables.
Découvrez dans cet article : 21 Astuces : Gérer votre Location Saisonnière à Distance (en 2021)
Réussir un investissement locatif sans apport en 30 jours
Bien que cela puisse sembler ambitieux, il est possible de réussir un tel projet en 30 jours, à condition de suivre une approche structurée.
Les étapes clés pour réussir sont les suivantes :
Étape 1 : Choisir la bonne stratégie d’investissement locatif
‘L’investissement locatif sans apport peut être rentable, à condition de choisir la stratégie adaptée à vos objectifs et à votre marché. ‘
Voici un aperçu des principales options :
- Location longue durée : Idéale pour la stabilité des revenus. Avec des baux de 1 à 3 ans, elle assure des rentrées régulières. L’avantage est une gestion simplifiée et moins fréquente, mais les rendements peuvent être plus bas que ceux des autres stratégies.
- Location saisonnière : Fort potentiel de rendement grâce à des prix élevés à la nuitée, surtout dans les zones touristiques. Cependant, elle nécessite une gestion plus intensive, avec un roulement plus rapide de locataires et des périodes creuses en basse saison.
- Colocation : Combine un bon rendement et une demande croissante, notamment dans les grandes villes étudiantes. Chaque chambre louée individuellement génère plus de revenus que la location classique d’un appartement entier. Toutefois, la gestion est plus complexe en raison des contrats multiples.
Conseil : Choisissez une stratégie en fonction de votre profil d’investisseur (temps disponible, aversion au risque) et des caractéristiques du marché local (zones touristiques, population étudiante, etc.).
Étape 2 : Préparer son dossier bancaire pour obtenir un prêt sans apport
Un dossier solide est la clé pour convaincre une banque d’accorder un prêt sans apport.
Voici les points à ne pas négliger :
- Revenus et stabilité : Mettez en avant des revenus stables et une bonne gestion de vos finances. Plus vos revenus sont réguliers et suffisants, plus vous serez crédible aux yeux de la banque.
- Potentiel de rentabilité : Démontrez que le projet est rentable. Présentez des estimations précises de revenus locatifs, appuyées par des études de marché et des comparaisons locales. Plus la banque voit le projet comme sûr et rentable, plus elle sera encline à prêter.
- Garanties et négociations : Soyez prêt à négocier le taux d’intérêt, à comparer les offres d’assurances emprunteur et à fournir des garanties supplémentaires (hypothèque, caution). Vous pouvez également passer par un courtier immobilier pour maximiser vos chances.
Étape 3 : Trouver un bien rentable en moins de 30 jour
Trouver un bien locatif rentable en 30 jours demande réactivité et efficacité.
Voici quelques méthodes pour accélérer votre recherche :
- Utilisation d’outils spécialisés : Exploitez des plateformes comme SeLoger, LeBonCoin ou Bien’ici pour trouver rapidement des annonces. Utilisez des filtres précis pour affiner votre recherche.
- Critères essentiels : Priorisez l’emplacement, qui est le facteur clé pour la rentabilité locative. Les quartiers proches des transports, des universités ou des zones touristiques sont des atouts. Vérifiez également l’état du bien et le potentiel locatif.
- Relations avec les agents : Créez des relations de confiance avec des agents immobiliers locaux. Ils peuvent vous informer en avant-première des biens rentables qui ne sont pas encore sur le marché.
Étape 4 : Maximiser l’effet de levier avec les dispositifs fiscaux
Pour optimiser un investissement locatif sans apport, exploitez les dispositifs fiscaux qui peuvent améliorer votre rentabilité :
- Loi Pinel : Réductions d’impôts intéressantes pour les investissements en zones tendues. Idéale pour les logements neufs, elle permet de défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
- Censi-Bouvard : Ce dispositif pour les résidences meublées de services (étudiantes, seniors, etc.) offre une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat.
- Effet de levier fiscal : L’intérêt de l’effet de levier réside dans la capacité à bénéficier des dispositifs de défiscalisation tout en finançant le bien via un crédit, ce qui maximise la rentabilité sans besoin d’apport initial.
Étape 5 : Négocier les conditions de financement
L’obtention de conditions de financement avantageuses est cruciale pour limiter les charges mensuelles :
- Taux d’intérêt : Négociez les meilleurs taux auprès de plusieurs banques. Faites jouer la concurrence et explorez les prêts aidés comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro).
- Assurances emprunteur : Comparez les offres d’assurance emprunteur. Vous n’êtes pas obligé de prendre celle proposée par votre banque. Une délégation d’assurance peut réduire le coût total de votre emprunt.
- Astuces supplémentaires : Faire appel à un courtier peut vous faire gagner du temps et vous obtenir de meilleures conditions. Pensez également à allonger la durée de remboursement pour alléger vos mensualités.
Étape 6 : Réussir la gestion locative dès le premier mois
La gestion locative est un facteur clé pour assurer la rentabilité de votre investissement sans apport.
Voici quelques conseils :
- Options de gestion : Vous pouvez gérer le bien vous-même, ce qui économise les frais d’agence, ou déléguer à une agence immobilière pour une gestion sans tracas. Cette dernière option est recommandée si vous n’avez pas de temps.
- Optimisation des annonces : Rédigez des annonces attractives avec des photos de qualité professionnelle. Mettez en avant les points forts du bien (proximité, commodités, équipements).
- Éviter les impayés : Mettez en place des garanties comme l’assurance loyers impayés (GLI) ou exigez un garant pour les locataires. Vous réduirez ainsi le risque financier.
Conditions pour obtenir un prêt sans apport
Revenus très élevés pour bénéficier du dispositif Malraux
En France, le dispositif Malraux permet aux personnes disposant de revenus très élevés de bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 30% du montant de dépenses éligibles.
Ce dispositif peut également être couplé à un prêt sans apport dès lors que les personnes concernées disposent de revenus particulièrement conséquents, faisant diminuer le risque pour l’établissement bancaire.
Ce dispositif reste cependant centré sur la réhabilitation d’immeubles classés en sites patrimoniaux remarquables, ou au sein de quartiers dégradés ou des quartiers du nouveau programme de renouvellement urbain, pour lesquels de très gros travaux de rénovation sont nécessaires.
Un projet d’investissement et un dossier robustes
Si vos revenus fiscaux ne sont pas suffisamment conséquents pour bénéficier du dispositif Malraux, il vous faudra alors travailler votre projet d’investissement et la présentation de votre dossier afin de convaincre l’établissement bancaire d’accepter un prêt sans apport.
Vous trouverez ci-dessous plusieurs éléments devant être présents dans votre dossier afin de favoriser l’accès à ce prêt.
| La situation personnelle de l’emprunteur | Situation financière | Une situation financière saine : aucun incident de relevés au cours des 3 derniers mois ; Une solvabilité suffisante : des revenus importants, un emploi stable (CDI, fonctionnaire…). |
| La situation personnelle de l’emprunteur | Âge | Un âge inférieur à 40 ans est privilégié par les établissements bancaires. |
| La situation personnelle de l’emprunteur | Propriétaire ou locataire | Il n’est pas obligatoire d’être propriétaire de sa résidence principale, mais certains établissements préfèreront car ainsi le projet d’investissement locatif ne bloquera pas un achat ultérieur. |
| Le projet d’investissement | Emplacement | L’emplacement sera examiné par l’établissement bancaire afin de connaître la rentabilité et le coût estimé des loyers. |
| Le projet d’investissement | Charges annexes | Il est important de tenir compte de l’ensemble des charges annexes dans votre budget d’investissement présenté à l’établissement bancaire : taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion… |
| Le projet d’investissement | Situation du bien | Présenter le type de bien envisagé et les avantages de chaque bien : -Bien neuf : permet d’intégrer les avantages fiscaux dans le calcul du reste à vivre ; -Bien déjà loué : permet d’identifier clairement le montant des loyers ce qui donne plus de poids au dossier ; -Bien ancien : permet d’identifier les avantages fiscaux. |
| Le dispositifs fiscaux | Bien neuf | L’achat d’un bien neuf permet de bénéficier principalement : -Du dispositif PINEL : location pour une durée minimale de 6 à 12 ans avec un plafond maximal de loyer. -Du dispositif CENSI-BOUVARD : location pour une durée minimale de 9 ans dans une résidence avec services. Dans les deux cas, les réductions fiscales doivent être comptabilisées dans le calcul de votre reste à vivre. |
| Le dispositifs fiscaux | Bien ancien | L’achat d’un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation important peut vous permettre de bénéficier du dispositif DE NORMANDIE ou CENSI-BOUVARD. Dans ce cas, les dépenses de travaux sont à déduire du montant des loyers perçus et peuvent être intégrées dans le calcul de votre reste à vivre. |
| Le dispositifs fiscaux | Location meublée | Que vous optiez pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou non Professionnel (LMNP) vous bénéficiez de la possibilité d’intégrer les déficits dans votre résultat fiscal. Un avantage à mettre en avant également dans votre dossier. |
| Le dispositifs fiscaux | Cumul de dispositifs | Enfin si vous cumulez plusieurs dispositifs, n’oubliez pas de le mentionner car ce seront autant d’avantages fiscaux devant être pris en compte dans le calcul de votre taux d’endettement et reste à vivre. |
Apprenez dans cet article les Top 25 des meilleurs sites de niche pour location saisonnière
Dispositifs fiscaux pour un investissement sans apport
Investir sans apport, c’est déjà un excellent moyen de maximiser votre capital.
Mais en plus, la France propose plusieurs dispositifs fiscaux qui peuvent booster encore plus la rentabilité de votre investissement.
Si vous cherchez à réduire vos impôts tout en bâtissant un patrimoine immobilier, deux dispositifs sont particulièrement intéressants : le Pinel et le Censi-Bouvard.
Le Pinel : pour l’immobilier neuf
Le dispositif Pinel est l’un des plus connus et appréciés des investisseurs immobiliers.
Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi, en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans).
En plus de cela, vous pouvez louer le bien à un membre de votre famille, à condition que celui-ci ne fasse pas partie de votre foyer fiscal.
Par exemple, imaginez acheter un appartement neuf sans apport dans une zone à forte demande locative.
Vous le louez pendant 12 ans et bénéficiez d’une réduction fiscale, tout en percevant des loyers qui vous aident à rembourser le prêt.
C’est un excellent moyen d’optimiser votre investissement tout en limitant le poids des mensualités.
Le Censi-Bouvard : pour résidences services
Si vous êtes plutôt intéressé par les résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors, etc.), le dispositif Censi-Bouvard peut être un vrai atout.
Il permet de récupérer 11% du prix d’achat en réduction d’impôt sur 9 ans, avec la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien.
Par exemple, en achetant un studio dans une résidence pour étudiants sans apport, vous pouvez non seulement bénéficier d’une réduction d’impôt mais aussi d’une rentabilité intéressante grâce aux loyers souvent garantis par des gestionnaires de résidence.
C’est un dispositif particulièrement adapté pour ceux qui cherchent une solution clé en main avec peu de gestion.
Et en Bonus , trouvez ici le Marketing : Top 12 Astuces Pour Votre Location Saisonnière
Risques de l’investissement locatif sans apport
Investir sans apport peut sembler être une opportunité en or, mais attention, il y a des risques à bien prendre en compte avant de vous lancer.
Voici les principaux risques auxquels vous devez être préparé pour ne pas transformer ce rêve en cauchemar financier.
Rentabilité : Ne négligez pas les calculs
Quand vous empruntez à 110%, cela signifie que vous financez non seulement l’achat du bien, mais aussi les frais annexes (notaire, garanties, etc.).
Résultat : votre crédit est plus élevé et les mensualités aussi.
Si les loyers ne couvrent pas l’intégralité de ces mensualités, vous risquez de devoir sortir de l’argent de votre poche chaque mois pour combler la différence.
Imaginez que vous deviez piocher dans vos économies tous les mois parce que le loyer ne suffit pas à couvrir les frais.
Cela peut vite affecter la rentabilité de votre investissement.
Il est donc essentiel de bien évaluer le marché locatif et de calculer précisément vos charges avant de vous engager.
Effet levier et risques des mensualités
Le principal avantage d’un prêt sans apport, c’est l’effet levier : vous investissez avec l’argent de la banque.
Mais cet effet peut se retourner contre vous si le projet n’est pas assez rentable.
En cas de vacance locative ou de baisse des loyers, vous devrez tout de même continuer à rembourser les mensualités à la banque.
Un exemple courant ?
Un investisseur qui peine à trouver des locataires sur plusieurs mois. Les mensualités, elles, ne s’arrêtent pas, et c’est souvent là que le bas blesse.
Avant de signer, assurez-vous de bien connaître le marché locatif de la zone où vous souhaitez investir et d’avoir un plan B si les choses ne se passent pas comme prévu.
Revente : Attention à la baisse des prix
Un autre risque à considérer est la revente du bien.
Si le marché immobilier baisse et que vous devez revendre, vous pourriez vous retrouver dans une situation où le prix de vente ne couvre pas l’intégralité du crédit restant.
Cela pourrait vous laisser avec une dette à rembourser, même après la vente.
Pour éviter cela, assurez-vous que votre investissement est solide dès le départ, en choisissant un bien dans une zone où la demande est forte et où les prix sont plus susceptibles de se maintenir ou de monter à long terme.
Cela vous offre une certaine sécurité, même en cas de baisse ponctuelle du marché.
Découvrez ici : Votre commune peut elle vous empêcher de louer votre investissement locatif ?
Conclusion
Investir dans l’immobilier locatif sans apport peut sembler audacieux, mais avec une bonne préparation et les bons outils, c’est une stratégie tout à fait réalisable.
Que ce soit en profitant des dispositifs fiscaux comme le Pinel ou le Censi-Bouvard, en présentant un dossier solide à votre banquier ou en anticipant les risques, vous pouvez maximiser vos chances de réussite et bâtir un patrimoine sans avoir à puiser dans votre épargne.
N’oubliez pas : l’essentiel est de bien vous informer, de faire les bons calculs, et de vous entourer des bons conseils.
Si vous êtes prêt à franchir le pas, les opportunités sont nombreuses pour faire fructifier votre investissement locatif sans apport.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
Est-il possible d'investir dans l'immobilier sans apport en 2024 ?
Oui, il est possible d’investir sans apport, notamment grâce à des prêts dits « à 110 % », qui couvrent à la fois le prix du bien et les frais annexes (frais de notaire, garantie). Toutefois, cela dépend de votre profil financier et de la qualité de votre dossier auprès de la banque. Un CDI stable, des revenus suffisants et une bonne gestion de vos finances personnelles sont essentiels pour convaincre une banque.
Quelles banques acceptent de financer un investissement locatif sans apport ?
Certaines banques, comme la Banque Postale, le LCL, ou la Caisse d’Épargne, peuvent accepter des demandes de prêt sans apport, sous réserve de présenter un dossier solide avec des garanties telles que la caution d’un proche ou des revenus locatifs suffisants. Un courtier immobilier peut également vous aider à trouver les établissements les plus favorables à ce type de prêt.
Quels sont les avantages d'un investissement locatif sans apport ?
L’un des principaux avantages est la possibilité de profiter de l’effet de levier du crédit, c’est-à-dire d’investir sans utiliser votre épargne personnelle, tout en bénéficiant des revenus locatifs pour rembourser votre emprunt. De plus, certains dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel ou Censi-Bouvard, permettent de réduire vos impôts en fonction du type de bien acheté.
Quels sont les risques d'un investissement locatif sans apport ?
Les risques incluent une exposition plus importante aux fluctuations du marché immobilier et des taux d’intérêt, ainsi que la possibilité de difficultés à rembourser le prêt si les loyers perçus ne suffisent pas à couvrir les mensualités. Une bonne gestion locative et une étude approfondie du marché immobilier sont indispensables pour minimiser ces risques.
Comment améliorer mes chances d'obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Pour maximiser vos chances, il est essentiel de soigner votre profil financier : pas de découverts bancaires, un emploi stable, et des revenus réguliers. En parallèle, préparer une étude de marché solide, choisir un bien bien situé et déjà loué, et envisager de demander une caution sont des stratégies qui rassurent les banques. Faire appel à un courtier peut également être une bonne idée pour négocier les meilleures conditions.
Quels dispositifs fiscaux facilitent l'investissement locatif sans apport ?
Plusieurs dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, la loi Denormandie, et Censi-Bouvard offrent des avantages significatifs pour les investisseurs sans apport. Ces dispositifs permettent notamment de bénéficier de réductions d’impôts importantes en échange de la mise en location du bien pendant une durée définie. Certains permettent également la déduction des travaux de rénovation sur les revenus locatifs.
Est-ce que l'investissement locatif sans apport est adapté à tout le monde ?
Non, il est particulièrement recommandé aux investisseurs disposant de revenus stables et capables de gérer les risques associés à ce type de financement. Si vous débutez dans l’immobilier, un projet bien réfléchi et un accompagnement par un professionnel (comme un courtier ou un conseiller en gestion de patrimoine) sont conseillés.
Qu’en pensez vous ?
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