Lorsqu’on aborde le domaine de la location immobilière en France, deux options se présentent généralement : la location saisonnière et la location à l’année.
Chacune de ces modalités offre ses avantages et ses contraintes, mais un facteur crucial qui influe sur la décision des propriétaires et des locataires est la réglementation et la fiscalité qui leur sont associées.
Dans cet article, nous allons plonger dans l’univers complexe de ces réglementations et de ces aspects fiscaux spécifiques à la location saisonnière et à la location à l’année en France.
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La réglementation et la fiscalité de la location saisonnière et de la location à l’année en France sont des aspects essentiels à prendre en compte pour les propriétaires et les locataires. Les règles varient en fonction du type de location, impactant les revenus, les obligations légales et les avantages fiscaux. Comprendre ces différences est crucial pour prendre des décisions informées dans le secteur de la location immobilière.
Voici un tableau synthétisant les informations clés sur la location courte durée et la location à l’année :
| Location | Chiffres/Informations clés |
|---|---|
| Location courte durée | – Nécessite un logement meublé – Taxes diverses à considérer – Usure plus rapide du bien – Engagement en temps et ressources financières |
| Fiscalité de la location courte durée | – Imposable sur le revenu – Régime micro-BIC pour revenus < 72 600 € HT – Régime réel pour revenus ≥ 72 600 € HT |
| Location à l’année | – Règles strictes pour récupérer le logement – Risque de loyers impayés (2,9% selon Insee 2013) |
| Fiscalité de la location à l’année | – Revenus à déclarer dans « revenus fonciers » – Régime micro-foncier pour revenus < 15 000 € – Régime réel pour revenus > 15 000 € |
| Réglementation et fiscalité | – Limitation à 120 jours/an dans certaines villes – Amendes pour dépassement – Surveillance des plateformes de location |
| Performance locative en France | – Location saisonnière : 8-12% de rentabilité – location à l’année : 4,5-6,5% de rentabilité |
La location courte durée : ce qu’il faut savoir
Opter pour une location courte durée engendre des frais spécifiques à considérer.
Tout d’abord, la location courte durée nécessite que le logement soit meublé.
Cela implique non seulement d’équiper entièrement le bien, mais aussi de remplacer périodiquement les équipements endommagés ou usés.
Sur le plan fiscal, outre la taxe foncière, vous serez redevable de la taxe d’habitation et de la taxe sur les ordures ménagères.
De plus, vos revenus tirés de cette location seront assujettis à l’impôt sur le revenu.
Il est également essentiel de maintenir le logement en bon état pour le rendre attrayant.
Un bien en location courte durée tend à s’user plus rapidement en raison du flux constant de locataires.
La location saisonnière demande un engagement, que ce soit en temps ou en ressources financières.
Que ce soit pour la remise des clés, le renouvellement du linge de maison, le nettoyage après chaque passage…
Ces responsabilités requièrent soit un investissement personnel conséquent, soit un budget si vous choisissez de les externaliser.
Fiscalité de la location courte durée
Sur le plan fiscal, les gains provenant de la location saisonnière sont traités de la même manière que ceux d’une location meublée classique.
Ces gains sont imposables sur le revenu, et la manière dont ils sont imposés dépend du total de vos revenus annuels :
- Si vos revenus annuels sont inférieurs à 72 600 € HT, vous avez le choix entre le régime réel et le régime « micro-BIC ». Ce dernier, plus avantageux, vous offre une réduction automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.
- Si vos revenus annuels atteignent ou dépassent 72 600 € HT, le régime réel s’applique. Dans ce cas, vous avez la possibilité de déduire toutes vos charges en fonction des dépenses effectivement réalisées.
Découvrez l’approche gagnante d’Isabelle P., investisseuse immobilière
Mon expérience en investissement immobilier m’a appris que la clé du succès réside dans la diversification. J’ai un portefeuille varié, incluant à la fois des locations saisonnières et des locations longue durée. Cela me permet de maximiser les avantages de chaque option en fonction de l’emplacement et du marché. »
Isabelle P., Investisseuse Immobilier
La location à l’année : à quoi s’attendre ?
Contrairement à la flexibilité offerte par la location saisonnière, où il est plus facile de reprendre possession de son bien, la location à l’année est soumise à des règles strictes pour récupérer le logement.
De plus, l’une des préoccupations majeures des propriétaires est le risque de loyers impayés.
Même si cette situation peut peser lourdement sur votre budget, il est rassurant de savoir que les cas d’impayés sont relativement rares (seulement 2,9 % selon la dernière Enquête logement de l’Insee en 2013).
Pour vous protéger contre ces risques, il est possible de souscrire à une assurance garantissant contre les loyers impayés.
Fiscalité de la location à l’année
Lorsque vous louez votre propriété non meublée, les revenus générés sont à déclarer dans la rubrique « revenus fonciers » de votre déclaration d’impôts.
Selon le montant de ces revenus, deux régimes fiscaux s’offrent à vous :
- Pour des revenus annuels inférieurs à 15 000 €, vous avez le choix entre le régime réel et le régime micro-foncier. Le régime micro-foncier, plus avantageux, offre une réduction de 30 % sur vos revenus locatifs.
- Si vos revenus dépassent 15 000 € annuellement, le régime réel s’applique. Il vous permet de déduire de vos revenus les charges réelles engagées pendant l’année fiscale.
Qu’il s’agisse d’une location meublée ou non, la taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge du locataire.
Cependant, la taxe foncière reste à votre charge en tant que propriétaire.
« J’ai opté pour la location à l’année pour la tranquillité qu’elle offre. Même si les taux de rentabilité sont légèrement inférieurs, je préfère la stabilité et la sécurité que cela procure. Les loyers impayés sont rares, et cela me donne une grande tranquillité d’esprit. »-
David L., Propriétaire d’un bien en location à l’année
Réglementation et fiscalité
La location saisonnière, notamment via des plateformes comme Airbnb, a connu une croissance fulgurante à Paris et dans toute la France ces dernières années.
Cependant, la réglementation s’est durcie, influençant directement la rentabilité de ce type de location.
En 2017, selon le cabinet d’études Asteres, pour qu’une location saisonnière soit aussi rentable qu’une location à l’année, il fallait atteindre 134 nuits d’occupation à Bordeaux et 157 nuits à Marseille.
Aujourd’hui, cette équation a changé.
Dans des villes comme Paris et d’autres métropoles françaises de plus de 200 000 habitants, la réglementation limite la location saisonnière à 120 jours par an.
Tout dépassement de cette limite expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 25 000 euros, avec des pénalités supplémentaires jusqu’à régularisation.
De plus, les autorités fiscales surveillent de près les plateformes de location comme Airbnb, Leboncoin ou Abritel.
Il est donc essentiel de déclarer tous les revenus issus de la location saisonnière pour éviter des sanctions.
La concurrence accrue et les attentes croissantes des locataires ont également augmenté les coûts pour les propriétaires.
Si ces derniers souhaitent déléguer la gestion de leur bien, de nombreuses start-ups parisiennes offrent des services complets pour la location saisonnière.
Ces prestations, allant de la gestion des annonces à l’état des lieux, coûtent généralement entre 25% et 30% du prix de location, un élément à considérer dans toute analyse de rentabilité.
« Dans le paysage immobilier français, la location saisonnière peut sembler une option tentante pour augmenter vos revenus. Cependant, il est crucial de comprendre les implications fiscales et réglementaires. Une analyse approfondie des coûts et des avantages est nécessaire pour prendre la meilleure décision. »- Sophie G., Expert en Immobilier
Performance locative en France
Lorsqu’un propriétaire envisage de louer son bien, il a plusieurs choix : location traditionnelle, location meublée ou location saisonnière.
En observant le paysage immobilier français, on constate que, sur le papier, la location saisonnière présente la meilleure rentabilité brute, avec des taux oscillant entre 8 et 12% annuellement.
En comparaison, la location traditionnelle sur une durée prolongée (contrat de trois ans avec un locataire unique) offre des taux de 4,5 à 6,5%.
Avant de vous lancer dans la location courte durée, évaluez l’emplacement de votre propriété.
Les zones les plus prisées sont généralement :
- les centres urbains ;
- les zones côtières ;
- les régions montagneuses.
Cette évaluation vous aidera à estimer le taux d’occupation annuel et à déterminer si la location courte durée est plus avantageuse financièrement que la location traditionnelle.
Suite à cette évaluation, pensez à lister et comparer les coûts associés à chaque type de location, tels que les frais de nettoyage, d’accueil des locataires et autres dépenses courantes.
Conclusion
Face à la diversité des options locatives en France, chaque propriétaire se doit de peser soigneusement les avantages et les inconvénients de chaque mode de location.
Si la location saisonnière peut sembler plus lucrative à première vue, elle exige une gestion plus active et une attention constante aux évolutions réglementaires.
La location à l’année, quant à elle, offre une stabilité et une prévisibilité, mais peut présenter une rentabilité moindre.
L’essentiel est de choisir la formule qui correspond le mieux à ses attentes, à son mode de vie et à ses ambitions financières.
Dans tous les cas, une chose est sûre : l’immobilier reste un investissement de choix pour qui sait naviguer judicieusement dans ses méandres.
Sources
- Immobilier : l’investissement locatif est-il toujours rentable – Le Monde
- Rentabilité locative : moyenne, par villes et taux – Figaro Immobilier
- Immobilier locatif : les 5 villes les plus rentables – Les Echos
- Rentabilité locative : le palmarès des villes où investir – Les Echos
- Immobilier locatif : où et comment trouver de la rentabilité – L’Obs
- Immobilier locatif : le classement des villes qui ont offert le meilleur rendement en 2022 – Boursorama
- Où investir dans l’immobilier en France – data.gouv.fr
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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