Les investissements locatifs sont l’un des meilleurs moyens de devenir rentier et de gagner votre indépendance financière.
En plus les avantages fiscaux et les revenus passifs, les investissements dans les biens immobiliers locatifs produisent de forts rendements année après année, quel que soit le comportement du marché.
Quel est l’intérêt d’un investissement locatif ? Par rapport à d’autres types d’investissements, un investissement immobilier locatif peut protéger les investisseurs et leur argent, en contribuant à produire des revenus importants avec peu ou pas d’efforts pendant des années.
Mais qu’en est-il des coûts liés à l’achat d’un bien immobilier locatif ?
Mieux encore, quels sont les frais de location et de gestion qui accompagnent votre investissement ?
Investir dans des biens locatifs est lucratif à bien des égards, mais il est essentiel que les investisseurs comprennent le coût global de cet investissement.
En plus des frais d’achat, un bien immobilier locatif entraînera des coûts supplémentaires.
Il est donc impératif que les investisseurs comprennent la « vue d’ensemble » des biens locatifs, y compris les coûts actuels et futurs associés à un investissement dans un bien locatif.
Comment estimer correctement les charges ?
D’une manière générale, il y a deux possibilités de financement d’un bien immobilier locatif :
- l’acheter comme investissement avec l’intention de le louer dès le premier jour,
- ou l’occuper d’accord ou en même temps en tant que propriétaire.
Dans tous les cas, vous devez gérer le crédit immobilier, avec ou sans loyers en face pour compenser le montant des mensualités.
Charges de mise en location pour les investisseurs
En plus du coût initial d’acquisition du bien immobilier que vous allez louer, un investissement immobilier locatif comprendra une série de charges et dépenses incontournables (mais pour la plupart compressibles).
Il est essentiel, en tant qu’investisseur, de se tenir informé de toutes les dépenses auxquelles vous allez devoir faire face pendant la vie de votre investissement locatif.
Ce faisant, vous pouvez faire des estimations précises lors de l’établissement d’un budget prévisionnel et d’une étude de marché.
Si vous manquez de temps ou avez besoin d’une précision importante, vous êtes libre d’utiliser le simulateur de rentabilité parfait basé sur les données du Big Data.
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Voici les dépenses et charges à prendre en compte lors du financement d’un bien immobilier locatif :
1. Impôts fonciers
L’un des coûts associés à un investissement immobilier locatif est la taxe foncière.
Cette dépense, qui est basée sur un taux fixé par la commune sur laquelle est implanté le bien immobilier.
Cela dit, l’impôt foncier est déductible de votre déclaration d’impôts.
Les investisseurs qui souhaitent estimer les dépenses liées à la taxe foncière doivent contacter leur Centre des Impôts local pour obtenir le montant exact de la taxe foncière actuelle.
2. Maintenance et charges de copropriété
Il n’y a pas de règle stricte sur les coûts d’entretien mensuel d’un bien immobilier locaif.
Toutefois, la plupart des experts immobiliers recommandent un budget d’entretien représentant entre 10 et 15 % du loyer annuel du bien, mais si vous avez fait du travail d’aménagement propre, vous pouvez vous contenter de 2 %.
Bien que les coûts d’entretien soient différents pour chaque propriété, il est impératif que les investisseurs conservent une réserve de fonds spécifique pour faire face aux coûts mensuels liés à l’investissement locatif.
Ces dépenses comprennent l’entretien de l’extérieur, et de l’intérieur de la propriété.
En outre, ces coûts peuvent être liés à des réparations occasionnelles telles que le système de chauffage, la toiture ou la plomberie du bâtiment.
Dans l’ensemble, les coûts d’entretien d’un investissement locatif comprennent :
- Aménagement paysager et taille des arbres
- Charges de copropriété
- Nettoyage, produits chimiques et entretien des piscines
- Lutte contre les parasites et traitement
- Entretien des tondeuses à gazon, de tronçonneuses, de souffleur à feuilles, etc.
- Ampoules électriques
- Piles de détecteurs de fumée
- Filtres à air
- Matériel de nettoyage (et produits d’entretien le cas échéant)
L’entretien courant d’un bien immobilier locatif est une dépense que les investisseurs ne doivent jamais sous-estimer.
Les investisseurs immobiliers doivent anticiper les dépenses liées à la copropriété, notamment en planifiant activement et en économisant pour faire face à ces coûts.
3. Services publics
Dans la plupart des cas, le locataire paiera la majorité des services publics, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Mais le propriétaire d’une location meublée peut facturer au forfait si cela est prévu dans le bail.
Les dépenses de services publics peuvent inclure :
- Électricité
- Gaz
- Le mazout de chauffage
- Eau potable et eau usée
- Déchets et recyclage
Comme les autres dépenses liées à un investissement immobilier locatif, les investisseurs peuvent déduire de leurs revenus et donc de leurs impôts les coûts pris en charge.
4. Gestion locative par une agence
Les investisseurs qui cherchent à rationaliser leur investissement immobilier locatif devraient envisager de déléguer à une société de gestion immobilière.
Étant donné que même les meilleurs propriétaires ont besoin d’aide de temps en temps, une société de gestion immobilière professionnelle peut apporter une valeur ajoutée significative à votre investissement.
C’est un peu comme de reculer pour mieux sauter.
Les tâches et responsabilités d’une société de gestion immobilière comprennent :
- la fixation des loyers de mise en location,
- la perception des loyers,
- l’entretien courant,
- la commercialisation/la publicité/annonces,
- la gestion des relations avec la copropriété
- et la recherche de nouveaux locataires.
Les avantages d’une société de gestion immobilière consistent en :
- des locataires de meilleure qualité,
- des cycles de vacance locative plus courts,
- moins de responsabilités et
- moins de problèmes juridiques.
Le coût de la gestion immobilière varie entre 8 et 10 % du loyer mensuel ou d’un forfait annuel.
Bien que ces coûts supplémentaires aient une incidence sur votre rentabilité locative, les avantages d’une société de gestion immobilière sont sans égal pour un investisseur, en particulier pour ceux qui cherchent à faire passer leur entreprise au niveau supérieur.
En clair pour un investisseur débutant, ce n’est pas rentable, mais pour un investisseur multipropriétaire, c’est probablement indispensable.
Au fait, combien faut-il posséder d’immeubles pour être rentier ?
5. Assurance PNO des propriétaires
Un autre coût lié aux investissements en immobilier locatif est l’assurance des propriétaires, dite assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).
En plus de l’assurance PNO obligatoire, les investisseurs immobiliers peuvent vouloir ajouter une assurance garantie de loyers impayés (GLI).
Cette assurance, qui couvre les investisseurs en cas de loyers impayés et parfois de vacance locative coûtera de 15 à 20 % de plus que l’assurance des propriétaires.
Bien qu’il s’agisse d’un coût supplémentaire pour les investisseurs, cette dépense est à prendre sérieusement en considération pour les locations longue durée et si vous avez un profil d’investisseurs moins dynamique qui ne souhaite pas s’impliquer au quotidien dans ses investissements locatifs.
6. Inspection par un expert immobilier
Avant de finaliser n’importe quel achat immobilier, il est essentiel de procéder à une inspection avant d’investir dans un bien immobilier locatif.
L’inspection peut se faire avec un expert immobilier, qui est très différent d’un agent immobilier, et qui a toutes les compétences requises en matière de bâtiment.
Bien que cette dépense puisse sembler sans importance au premier abord, elle vous permettra en fait d’économiser de l’argent à long terme en tant qu’investisseur dans un bien immobilier locatif.
Révéler des dommages inconnus tels que des défaillances mécaniques, des dommages dans des zones difficiles à trouver, des moisissures ou des dommages au toit est facile pour un expert immobilier, mais difficile pour un œil non averti.
Si ces problèmes ne sont pas réglés à l’avance, vous devrez effectuer ces réparations à une date ultérieure, ce qui réduira d’autant vos bénéfices.
En moyenne, le passage d’un expert immobilier avec un rapport écrit coûte entre 160 et 400 euros selon l’emplacement et la taille de l’appartement ou de la maison.
7. Marketing et publication d’annonce pour locataires
Un marketing approprié vous assure un flux de trésorerie constant provenant de votre investissement
Les meilleures stratégies de marketing pour un bien immobilier locatif comprennent :
- le recours à un photographe professionnel pour mettre en valeur les meilleurs aspects de votre bien immobilier,
- un copywriter pour la rédaction de descriptions attrayantes et créatives d’une annonce
- la publicité sur les sites web immobiliers comme seloger ou bien ici
- et le marketing sur les réseaux sociaux, pour n’en citer que quelques-unes.
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez absolument garder le marketing à l’esprit lorsque vous établissez votre budget.
8. Travaux d’embellissement
En plus des réparations habituelles, vous pourriez vouloir améliorer votre investissement afin de le rendre plus attrayant pour les locataires potentiels.
Il peut s’agir de moderniser vos appareils électroménagers, d’acheter de nouveaux meubles ou d’installer de nouveaux équipements tels que des fenêtres ou des clôtures.
Le coût de ces dépenses locatives varie en fonction de l’état actuel de votre bien immobilier.
Par exemple, si vous achetez une propriété en difficulté, l’améliorer au point qu’elle attire des locataires vous coûtera plus cher que l’achat d’une propriété moderne.
9. Frais de comptabilité
Si vous gérez vous-même vos biens immobilier locatifs, il peut être tout à fait utile de faire appel à un expert comptable pour tenir la comptabilité et assurer la régularité de vos comptes.
Et aussi et surtout pour bien calculer vos amortissements et optimiser votre fiscalité !
Le coût de cette dépense de location peut varier en fonction du comptable lui-même et du nombre de responsabilités qu’il assume.
10. Coûts des vacances locatives
En raison de la rotation des locataires, les frais d’inoccupation ou vacance locative constituent une dépense de location qui peut être impossible à éviter.
Conclusion
Les frais liés à la de location de biens immobiliers varient d’une propriété à l’autre et d’une région à l’autre.
Pour les investisseurs, l’intérêt est que la majorité de ces dépenses de location sont déductibles des impôts.
Même si cela vous coûte au départ, ces dépenses vous serviront finalement d’avantage lorsque la saison des impôts arrivera.
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Les investisseurs qui cherchent à se constituer un patrimoine à long terme et à devenir rentiers, y compris un revenu passif pour la retraite, devraient envisager un investissement dans un bien immobilier locatif ne maîtrisant leurs dépenses selon la stratégie détaillée dans ce webinar organisé par Eldorado Immobilier :
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