Comment gérer 5 dégâts des eaux et 2 départs de locataires imprévus en une semaine?

Vous avez déjà été un propriétaire dans la galère à cause d’un imprévu dans un de vos logements?

 

Pour moi aussi, il y a des semaines qui commencent mal !!

 

Ce n’est pas parce que je fais le malin à donner des conseils presque chaque jour sur le blog Eldorado Immobilier que je suis à l’abri des soucis que rencontrent les autres propriétaires!

 

Je viens de sortir d’une semaine avec 5 dégâts des eaux

Oui, oui, vous avez bien lu !

Et encore, il n’y a pas eu que ça

 

motivation lundi matin eldorado immobilier

C’est à peu près ce que je voyais quand je fermais les yeux à l’annonce de cette accumulation de nouvelles inattendues et pas très sympatiques

 

 

Que l’on dise que :

  • les emmerdes volent en escadrille,
  • ou que l’on appelle ça la loi des séries,
  • ou la loi de Murphy,
  • peu importe… la galère, c’est la galère

 

Et je vous garantis que quand ça vous chope au détour d’une période où tout va bien, ça fait bizarre 🙂

 

 

Je crois que la semaine dernière j’ai été au top du top de la malchance pour un propriétaire de location meublée

 

 

Laissez moi vous détailler un peu cette magnifique semaine :

 

Lundi

12h: tempête le week end dernier, un bout de toiture a lâché :

dégât des eaux dans une maison de rue louée à l’année  (disons pour simplifier pour la suite appart 1)

Locataires pas contents (je comprends), ils menacent de ne pas payer le loyer (je comprends moins)

 

20h, mail d’une locataire d’un appartement (on va l’appeler appart 2) loué à l’année avec photos : le plafond est tout fendillé et dégouline.

Elle vient de rentrer après 5 jours en déplacement… et on dirait bien que ça fait 5 jours que ça fuit…

 

Mardi

7h30 : appel urgent du plus grand fleuriste de la ville (meilleur ouvrier de France, connu comme le loup blanc et tout et tout, tant qu’à faire…) : un de mes appartements (appart 3) inonde son magasin et il n’est pas très content non plus

15h appel du syndic d’un autre appartement : ce sont les garages qui sont inondés ce coup ci, depuis l’appart 4

Et devinez quoi : le syndic est pas très content non plus 🙂

 

Bon, je me dis : belle semaine… mais ce n’était que le début…

 

degat des eaux location

L’immobilier c’est aussi pour le meilleur et pour le pire… à vous d’en tirer le meilleur du pire 🙂

 

 

Mercredi

14h : les locataires de la maison de rue (appart 1) m’envoient un petit SMS pour me dire qu’ils sont partis et que ce n’est pas la peine de les contacter parce que je ne les retrouverai jamais (ils sont étrangers)

16h : message par email d’un locataire à l’année. La porte d’entrée ne s’ouvre plus.

Après visite sur place le superbe parquet a gondolé… et dessous énorme fuite d’eau (appart 5)

Le locataire me dit dans la foulée : au fait j’ai envoyé mon courrier de fin de bail hier…

 

Et vous croyez que c’est fini ?

Que nenni, le meilleur est à venir

 

Vendredi

12h15 : appel des locataires en saisonnier de l’appart 1 : « les voisins ont tombé un mur et ont fait un truc dans votre cuisine, le mur va tomber » (moi aussi 🙂 )

 

L’enchaînement des catastrophes est hallucinant mais bien réel!

 

Et dire que je pensais que l’explosion d’un chauffe eau d’un de mes apparts à 23h le soir du jour de l’an alors que j’étais à l’étranger était le summum de la catastrophe que je pouvais rencontrer !

Le petit joueur 🙂

 

 

Quand j’y penses, quelle aurait été ma réaction il y a quelques années face à ce déchaînement de dégâts des eaux :

  • je me serais peut être évanoui,
  • j’aurais possiblement fui au Panama,
  • j’aurais éventuellement fait une crise de paralysie spasmophile,
  • je me serais plaint à toutes les personnes que j’aurais croisée dans la rue

… mais ce qui est sûr, c’est que je ne l’aurais pas bien pris du tout 🙂

 

 

 

Mais pas aujourd’hui, où avec le déploiement de ma stratégie patrimoniale en location meublée à moyen  et long terme, j’ai été serein et finalement tout est rentré dans l’ordre (enfin, est en train de rentrer dans l’ordre)

 

J’ai mis en pratique les techniques que j’ai apprises au fil de mes années de propriétaire bailleur

 

Quelques unes sont détaillées ici :

Automatisez votre location saisonnière : vous gagnez du temps et de l’efficacité

5 outils pour tripler votre productivité sans efforts et vous éviter le burn out

 

 

 

Les bon réflexes du propriétaire bailleur en cas de gros coup dur imprévu

 

 

degat location saisonniere

Il y a deux types de propriétaire en fait, face à une catastrophe Celui qui se plaint Et celui qui agit pour réparer les dégâts Et finalement, seule l’action a une utilité, le reste ne sert absolument à rien

 

 

Prendre les problèmes un par un, et calmement

 

En situation de crise, ce sont les conseils que les spécialistes donnent :

  • rester calme et traiter
  • les problèmes consciencieusement, un par an

 

C’est ce que j’ai essayé d’appliquer

En parallèle, j’ai tenu les locataires au courant en temps réel pour l’assurer d’une réactivité et d’un intérêt rassurants pour eux

 

Cf cet article qui complète :

Votre arme fatale pour cartonner avec votre location courte durée : l’expérience voyageurs

 

Concrètement, voici les grandes lignes de mes actions :

 

Appart 1 : appel immédiat de deux couvreurs pour évaluation des dégâts (d’expérience il y a toujours au moins 50% des artisans qui font défaut, que ce n’est pas 100%…)

appel de mon assurance pour informer, missionner un expert et délimiter précisément les responsabilités (et zut, le vent soufflait à 83 km/h, il aurait fallu 100 km/h pour prise en charge de la toiture par l’assureur, mais il prend quand même tous les dégâts intérieurs)

 

Appart 2 : lien avec le syndic pour qu’il missionne un plombier et contacte le propriétaire du dessous pour action rapide (évidemment j’ai dû rappeler 3 fois pour une intervention sous 4 jours quand même, mais bon…)

Mon assurance est tenue informée

 

Appart 3 : appel de 3 plombiers pour trouver la cause de la fuite (désolé, mais dans mon secteur les plombiers sont encore moins fiables que les autres…) : 1 me dit qu’il faut tout casser ma salle de bains et reprendre toute l’évacuation, le 2e ne vient jamais, le 3e me dit que c’est la conduite commune qui est bouchée et qu’il faut que la copro intervienne

Bon, je ne sais pas pourquoi, je missionne le 3ème pour commencer, avec succès 🙂

Encore une fois, je tiens au courant mon assurance (ils commencent à bien me connaître !)

 

Appart 4 : prise de rdv avec le plombier du syndic pour trouver la fuite

 

Appart 5 : rebelote les opérations précédentes

 

 

Se constituer sa propre assurance dégâts

 

Bien sûr, les assurances PNO ne prennent pas tout en charge

Elles sont utiles, mais pas magiques

 

La toiture, le remboursement des locataires en saisonnier et la perte de deux locataires à l’année, rien de tout cela n’est indemnisé

 

Mais grâce au fait d’avoir plusieurs appartements, le manque à gagner d’un côte est comblé que les recettes de l’autre et le trou est plutôt facile à combler, rien de dramatique

 

Cf aussi cet article sur Eldorado Immo :

Les investissements et travaux à prévoir pour créer votre location courte durée

Faire réaliser des travaux par le vendeur avant l’achat : une bonne idée ?

 

 

Avoir réussi à économiser en n’étant pas accablé par les impôts

 

Si l’aspect financier a été aussi facile à gérer c’est grâce au statut LMNP de loueur en meublé non professionnel qui nous a permis d’être très peu imposé sur nos loyers

Pour aller plus loin :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

 

Nous avons donc pu constituer une réserve pour les coups durs, comme ceux de cette semaine

 

Que se serait-il passé avec une imposition « confiscatoire » en location nue?
J’ai le sentiment que certains locaux insalubres le sont parce que les propriétaires auraient voulu faire des travaux, mais n’en ont pas eu les moyens…

Pour sourire un peu :

J’ai habité une maison insalubre avec un loyer exorbitant et j’ai adoré

 

 

 

Un état d’esprit positif de propriétaire qui se bouge

Quand j’essayais plus haut d’imaginer quelle aurait été ma réaction il y a quelques années, en fait je me trompes

Il n’y aurait pas eu de réaction du tout, car je n’avais aucune idée de comment investir en locatif ou comment devenir riche

 

mindset investisseur immobilier

Un bon mindset aide bien à déplacer des montagnes!

 

 

Mon état d’esprit a évolué avec la diversification de mon patrimoine, et j’ai appris à voir le bon côté ds choses

 

 

 

En conclusion : le bonheur attire le bonheur, le malheur attire le malheur

 

Si en cas de coup dur, au lieu de prendre les problèmes à bras de corps et avec méthode, la nature humaine nous pousse à nous lamenter sans rien faire

Et c’est probablement la grande différence entre les gens qui réussissent et ceux qui échouent tout le temps

Ce n’est pas l’intelligence, ce n’est pas l’habileté, pas le piston

C’est simplement le fait de FAIRE LES CHOSES

 

Le point commun de toutes les personnes qui ont vraiment réussies que je connais, est qu’elles AGISSENT
Une question, une réponse

Pas de procrastination, jamais

Pas d’orgueil déplacé, ils posent des questions, et avancent

 

 

Et vous, quelle a été votre plus grosse galère en tant que propriétaire de location courte durée?

Comment l’avez vous géré et qu’amélioreriez vous aujourd’hui?

N’hésitez pas à partager votre expérience dans les commentaires

2 Commentaires

  1. J’ai du mal a vous suivre sur l’appart 1…

    lundi 12h: une maison de rue louée à l’année (disons pour simplifier pour la suite appart 1). Locataires pas contents, ils menacent de ne pas payer le loyer.

    Mercredi 14h : les locataires de la maison de rue (appart 1) sont partis et ce n’est pas la peine de les contacter parce que je ne les retrouverai jamais (ils sont étrangers)=> ce n’est plus une maison louée a l’annee?

    Vendredi 12h15 : appel des locataires en saisonnier de l’appart 1 => c’est devenu un appart saisonnier et les locataires en saisonnier qui sont partis mercredi appellent vendredi?

    • Mouais, à force de ne pas nommer les apparts je me suis en effet emmêlé entre les numéros 🙂
      Je vais rectifier merci pour la remarque!

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