Vous avez un locataire trop bruyant ? Voici ce que vous devez savoir pour gérer efficacement la situation sans vous mettre la copropriété sur le dos

Le locataire trop bruyant… Celui-là, il figure en bonne place sur la liste des locataires que vous voulez éviter à tout prix, non ?

C’est un coup à avoir tous les autres copropriétaires et le syndic sur le dos, sans trop savoir quoi faire. La prise de tête en perspective !

Autre cas de figure, encore pire peut être : ce n’est pas votre locataire qui est trop bruyant, mais un des voisins… et cela risque de faire partir votre locataire si durement acquis…

Cela m’est arrivé avec ma locataire qui se plaignait des ébats amoureux bruyants de la voisine du dessus. Ça fait rigoler au départ, mais une fois sur place c’était vraiment très très gênant.

Il faut savoir qu’un propriétaire d’un logement dont les occupants empêchent le voisinage d’avoir une vie paisible ne peut pas dégager sa responsabilité.

En effet, vous devez agir au plus vite afin d’arriver à une solution ultime et pérenne, en résiliant le bail du fauteur de troubles, ce cher locataire qui fait du bruit.

Ici, on ne parlera pas uniquement d’envoi de lettres recommandées, mais d’une action qui doit avoir des effets.

Vous vous demandez comment gérer un locataire trop bruyant ?

Quels sont les recours possibles et quels sont vos droits quant à une éventuelle résiliation du bail ?

Alors, vous trouverez des réponses à vos questions à travers cet article.

Qu’est-ce qu’un trouble du voisinage dû au bruit, ou autre nuisance ?

Selon la loi, le trouble de voisinage se définit comme un ou plusieurs désagréments engendrés par les voisins.

Afin de nommer cet inconvénient majeur comme « trouble du voisinage », il faut qu’il :

• Soit continu ou répétitif,
• ainsi que sérieux par son ampleur,
• empêchant réellement la jouissance paisible des lieux.

Toutefois cette définition est trop généraliste pour établir vraiment ce qui rentre dans le trouble du voisinage.

Dans tous les cas, il faut que le propriétaire commence par rechercher une solution à l’amiable avec son voisin, et si tel n’est pas le cas, le tribunal de grande instance, jugera si la situation relève ou non d’un trouble du voisinage.

C’est le sens de la loi du 23 mars 2019 de réforme de la justice, qui oblige le recours à un conciliateur avant toute saisie d’un tribunal.

Quelle est la définition d’un locataire bruyant?

Selon la réglementation française, les troubles de voisinage sont classés en différentes catégories :

• les nuisances sonores,
• les troubles olfactifs,
• les nuisances visuelles.

Les premières, aussi appelées bruits de comportements, résultent de la manifestation :

• d’un individu (cris, jet d’objets, chants, danse…),
• de bruit d’animaux (aboiements, grattement…),
• ou encore d’objets (télévision, instrument de musique…).

Si vous louez en courte durée, voici ce que vous devez savoir sur la gestion des animaux de compagnie.

Pour être qualifiés de tapage nocturne, les bruits doivent s’entendre entre 22h et 7h du matin.

En matière de nuisances olfactives, on cite les odeurs de cuisson ou encore d’ordures et autres déchets.

Les nuisances olfactives dues aux animaux de compagnie ou de ferme sont également très répandues.

Les nuisances visuelles elles, regroupent l’entreposage d’objets dans le jardin ou une installation qui bloque la vue et entrave la luminosité.

Il faut préciser que vous devez faire la différence entre trouble du voisinage et gêne occasionnelle.

Si un voisin fait une fête un weekend et vous avertit au préalable, cela ne devrait pas vous gêner.

Au contraire, si cela se répète, vous pouvez porter plainte.

Pour aller plus loin, un autre type de nuisance : les dégâts des eaux !

Comment gérer le cas du locataire trop bruyant?

Lorsque vous faites face à un locataire trop bruyant, vous devez, avec le syndic, réagir au plus vite.

En effet, si votre locataire ou le locataire du voisin perturbe le rythme de vie aux alentours et que le trouble devienne de plus en plus intense et régulier, certaines démarches doivent être faites.

• Dans un premier temps, vous pouvez tenter une approche amiable. Essayez de discuter avec votre voisin, de lui exposer ce qui ne va pas, car peut-être qu’il n’a pas conscience que le bruit qu’il fait gêne le voisinage.
• Ensuite, vous pouvez envoyer une lettre recommandée à votre voisin trop bruyant, afin de bien garder une trace des démarches que vous avez effectuées. Cette lettre servira d’avertissement.
• Si votre locataire ne cesse pas le trouble, vous êtes en mesure de contacter les autorités (police). Par la même occasion, il faudra avertir le syndic de copropriété pour prouver qu’une action a été faite à l’encontre du locataire.
• Si les démarches n’ont pas abouti, vous pouvez signifier la fin du contrat de location au moins 6 mois avant son terme. Dans ce cas, il faut saisir un Tribunal de Grande Instance pour statuer sur la décision. (et donc prendre 6 mois ou plus, trop bien !)

Obtenir l’aide du syndic de copropriété pour faire stopper les nuisances ?

L’avis du syndic est indispensable, quoique cela dépendra en partie de la volonté de l’ensemble des copropriétaires.

Dans le cas où le propriétaire du locataire bruyant est inactif et qu’il n’est pas impliqué dans le règlement du litige avec son locataire, alors sur décision du conseil de copropriété, une action peut être décidée contre le locataire ou le bailleur.

Dans ce cas, le propriétaire peut être contraint à verser des dommages et intérêts aux copropriétaires pour cause de nuisance sonore ;

Le syndic peut saisir une juridiction civile à la place du bailleur pour demander la fin du contrat de location.

Ou encore il peut procéder à une action en justice envers le locataire.

Toutefois, cette solution devra venir après une intervention auprès du propriétaire.

Qu’en est-il en cas de travaux dans un appartement ? Bruyant ou pas ?

On précisera que certaines nuisances ne sont pas volontaires et ne peuvent pas être évitées.

C’est le cas lorsque l’on doit faire des travaux.

Toutefois, il faut toujours informer le voisinage que vous désirez effectuer des travaux et qu’il y aura sûrement du bruit pendant quelque temps.

Pour éviter toute tension, il faudra tout de même respecter les horaires de travaux qui sont admis.

Ces horaires changent en fonction d’une commune à une autre via un arrêté pris par le maire. Elles se basent également sur le règlement de la copropriété.

Généralement, les gros travaux sont prohibés entre 20 h et 7 h du matin, et réalisables du lundi au samedi uniquement.

Pour les travaux plus légers par contre, il faudra les effectuer du lundi au vendredi, entre 8 h et 12 h, et entre 14 h et 19 h 30.

Les samedis entre 9 h et 12 h et entre 15 h et 19 h et les dimanches entre 10 h et 12 h.

Si des dommages sont constatés, alors dans ce cas, c’est l’assurance des deux parties qui entrent en jeu.

Quels sont les moyens d’action réels

L’envoi d’un courrier

Comme mentionné ci-dessus, à partir du moment où on vous informe d’une nuisance générée par un de vos locataires, vous devez prendre contact avec le locataire via lettre recommandée pour lui demander de cesser le bruit.

Il en profitera pour informer son locataire qu’en cas de non-cessation du trouble de voisinage dans les meilleurs délais, cela l’expose à une résiliation de bail.

Les personnes qui se sont plaintes envers le propriétaire devront aussi recevoir une lettre les informant de la démarche que le propriétaire bailleur a effectuée pour faire cesser le trouble de voisinage.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic peut intervenir sur la demande du propriétaire, si jamais le locataire n’est pas coopératif.

Expulsion d’un locataire pour nuisances sonores : motif légal expliqué

Déjà, dans la lettre recommandée envoyée au locataire, il est important de préciser le congé à des fins légitimes et sérieuses, si le locataire bruyant ne cesse pas ses troubles.

Comme mentionné dans le contrat de bail, le locataire n’utilise pas les lieux paisiblement.

Toutefois, cette procédure est assez longue et fastidieuse, car elle ne peut intervenir qu’à la fin du bail ou à la date à laquelle il a été reconduit.

Aussi, il faut indiquer 6 mois avant la fin du bail que le contrat cesse.

Cette étape peut prendre 1 à 2 ans.

Quand peut-on avoir recours à la justice contre un locataire bruyant ?

Si vous voulez régler une situation rapidement (enfin tout est relatif, on est en France faut pas rigoler quand même !), et mettre fin aux nuisances d’un locataire bruyant, l’action en justice pour résiliation du bail est une solution efficace.

Elle peut être effectuée même si le bailleur a déjà notifié son congé à son locataire.

Un avocat n’est pas requis, toutefois, le propriétaire doit avoir la preuve qu’un trouble persiste, que la nuisance sonore n’est pas finie.

Le propriétaire peut par exemple :

• Faire signer une pétition,
• recueillir des témoignages du voisinage,
• des photos,
• des PV des nuisances,
• faire réaliser des expertises par huissiers,
• encore des factures de travaux faits pour atténuer les nuisances.
• Éventuellement des mesures sonores en décibels réalisés par l’ARS, le service de l’État habilité dans ce domaine.

Seul le « juge » aura la décision à rendre, comprendra qui pourra.

Quand sera rendue la décision de résiliation du bail du locataire bruyant ?

La résiliation du bail est l’ultime décision à prendre pour le propriétaire, si le locataire continue les nuisances sonores.

C’est le juge qui statuera sur les caractéristiques du trouble.

Je vous invite à regarder cet article parlant de la précarité du bail meublé.

Ce qui caractérise le trouble du voisinage aux yeux de la justice

Pour être qualifié de trouble du voisinage, un fait doit être continu, permanent et répétitif.

Bien évidemment, si vous organisez une petite soirée, le temps d’un anniversaire par exemple, cela n’est pas une raison concrète pour résilier le bail.

Quand on parle de bruit, on fait référence aussi bien aux nuisances qui se passent en journée que la nuit.

Il faut donc faire attention à l’argumentation du locataire qui peut justement aller dans le sens de prouver que la nuisance sonore était simplement ponctuelle.

L’existence ou non d’une clause résolutoire dans le bail

La clause résolutoire, c’est la clause qui définit les conditions selon lesquelles le bail peut prendre fin.

Généralement, elle s’applique pour tout ce qui attrait au loyer et aux charges, un défaut d’assurance ou le non-paiement d’un dépôt de garantie.

C’est la loi du 5 mars 2007 qui a inclus les troubles de voisinage dans cette définition.

Toutefois, avant de mettre en avant cette clause résolutoire, le propriétaire doit d’abord faire une mise en demeure.

Si le contrat n’évoque pas une clause résolutoire, le propriétaire doit faire une demande auprès du juge.

Il sera chargé de reconnaître ou non le trouble avant de prononcer la résiliation du bail.

Les effets de la résiliation du bail pour des nuisances sonores

Il faut préciser que la résiliation du bail est effective à la date de sa prononciation.

Elle n’a donc pas d’effet rétroactif.

Bien évidemment cette décision est valable aussi bien par rapport aux locataires qu’aux sous-locataires éventuels.

Si les nuisances sonores viennent du locataire, il devra même payer le reste du loyer pendant le laps de temps nécessaire pour trouver un nouvel occupant.

Un locataire se doit de toujours respecter ce qui a été convenu avec le propriétaire : une jouissance paisible des lieux.

Les troubles dus aux nuisances sonores entraînent souvent une rupture du contrat !

Mais après combien d’avertissements ? et quelle durée ?

Tout cela reste bien lent et aléatoire…

Bonus : 11 Règles Utiles à Imposer à Vos Locataires Airbnb (Infographie)

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Qu’en pensez-vous ?

Avez-vous déjà été confronté à des troubles de voisinages, des nuisances sonores ?
Comment avez-vous géré la situation ?

Vous êtes libre de faire part de votre témoignage, remarques et conseils dans les commentaires ci-dessous :

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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