Combien de m² pour 3 personnes dans un logement pour respecter la loi ?
En France, la législation fixe des critères stricts pour garantir des conditions de vie décentes.
Découvrez également combien de m² pour 2 personnes et ce que prévoit la loi sur le nombre de personnes dans un logement pour éviter toute infraction lors d’une location.
La loi n°2002-120 impose des surfaces minimales : 16 m² pour 2 personnes, puis 9 m² supplémentaires par personne additionnelle, soit 25 m² pour 3 personnes. Ces normes assurent des conditions de vie décentes et légales en France.
Il existe toutefois une règlementation concernant la surface minimum d’un logement entier :
| Organisme / Loi | Critères / Indications |
| Décret de 2002 (logement décent) | Surface mini 9m² ou volume habitable 20m3 |
| CAF | Mini 9m² et 16m² pour 2 personnes |
| RSD (Règlement Sanitaire Départemental) | Peut être plus restrictif que le décret de 2002 (à vérifier au cas par cas) |
| INSEE | Surface moyenne France 91m² |
| INSEE | Surface moyenne Paris 58,7 m² |
Testez vos connaissances sur les critères de décence des logements en France
Question 1/8
Les exigences légales de surface minimale
Selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, un logement décent fait une surface de plus de 9m² avec une pièce principale. Un logement en dessous de 9m² ne peut pas être mis en location.
Ceci a été transposé par ailleurs au sein de l’article R112-2 du code de la construction et de l’habitation.
Toutefois il est possible de déroger si le volume habitable du logement fait au moins 20 m3 (sauf disposition contraire du RSD le Règlement Sanitaire départemental vis à vis du ration surface et volume, comme expliqué dans ces articles connexes), dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne.
Par exemple à Paris, le RSD impose qu’une pièce ne peut pas faire moins de 7 m². En effet, la hauteur sous plafond de certains immeubles Haussmanniens est très élevée, mais ce n’est pas un volume utilisable pour les locataires.
D’une manière générale le RSD est relatif aux caractéristiques spécifiques de chaque département.
Attention, il n’y a pas de surface minimale pour un logement loué sur Airbnb. En effet, un mise d’un logement en location meublée de tourisme est une activité civile et le locataire n’en fait pas sa résidence principale.
Surface minimum d’un logement selon la CAF
Pour pouvoir prétendre à des Aides Personnelles au Logement (APL), la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) impose comme critère d’attribution des surfaces minimum d’un bien immobilier, un appartement ou une maison, en fonction du nombre de personnes qui y vivent (source ici).
La CAF octroie des aides au logement pour une surface minimale de :
- 9 m² pour une personne
- 16 m² pour 2 habitants
- 9 m² de plus par personne supplémentaire
- 70 mètres carrés minimum pour 8 personnes
A noter que la CAF, comme le RSD ne font pas mention de volume habitable, mais n’abordent la question que sous l’angle des surfaces minimales.
« Nous avons déménagé en France il y a dix ans et avons dû chercher un logement plus grand après la naissance de notre deuxième enfant. Malgré la perte d’emploi récente de ma femme, nous avons pu louer une maison grâce à notre revenu combiné et les aides disponibles. » – Dennis, expatrié vivant en France depuis une décennie
Pour aller un peu plus loin dans le détail sur cette base, en fonction de la taille du foyer :
Combien de m2 pour une famille de 3 personnes : 25 m² minimum
Combien de m² pour 4 personnes : surface habitable au moins égale à 34 m²
Combien de m2 pour une famille de 5 personnes : 43 m² de surface minimale.
Comprendre les normes de décence
Partons du principe que la surface idéale d’un salon séjour et d’un logement en général est une surface (nettement) supérieure à la moyenne.
« Après avoir vendu notre maison en 2018, nous avons décidé de louer pour plus de flexibilité. Nous avons découvert qu’il n’y a pas de limite légale sur la part de notre revenu que nous pouvons consacrer au loyer, ce qui nous a donné plus de liberté dans notre choix de logement. » – Mike Bassett, retraité en France
Sur la base de stats de l’INSEE :
| Surface habitable (en m²) | Nb de pièces | Surface par habitant (en m²) | Nb habitants | |
| France (maison) | 112,2 | 5 | 45,0 | 2,5 |
| France (appartement) | 63,0 | 3 | 32,4 | 1,9 |
| France (moyenne) | 91,0 | 4 | 40,3 | 2,3 |
| Paris | 58,7 | 2,7 | 31,0 | 1,9 |
| Ile de France | 74,6 | 3,4 | 32,1 | 2,3 |
| « Province » | 94,5 | 4 | 42,3 | 2,2 |
Tableau des stats du logement en France selon l’INSEE en 2017 (vie pratique)
La surface moyenne d’un appartement à Paris
La taille moyenne d’un appartement à Paris est de 58,7 mètres carrés, et 2,7 pièces.
Ce nombre de m² et bien entendu très inférieur à la moyenne nationale qui est de 91 m² pour 4 pièces.
Cela engendre des usages peu communs, comme l’exploitation des caves en souplex par exemple, et la valorisation des très petites surfaces.
Comment se calcule la surface habitable légale d’un logement ?
C’est la loi Carrez qui fait référence pour déterminer la surface habitable.
En bref, la surface de plancher du logement qu’il faut compter et à laquelle tous les obstacles physiques sont retirés :
- murs et cloisons
- escaliers
- gaines techniques
- espaces de moins de 1,8 mètre de hauteur sous plafond
- combles
- caves et sous sols
- balcons
- les équipements de la salle de bains
D’une manière générale, les notions de hauteurs sous plafond au moins égale à 1,8 mètre et de mezzanine sont celles qui ouvrent le plus la porte aux contentieux entre propriétaire et locataire.
Que se passe-t-il si il y a trop de personnes dans un logement ?
Principalement, le risque est l’apparition de troubles du voisinage.
En général, un logement doit avoir une surface habitable de 9 m² minimum pour une personne. Pour deux personnes, cette surface passe à 16 m², et on ajoute 9 m² par personne supplémentaire
Dans un appartement surpeuplé, les habitants d’une petite surface vont avoir tendance à vivre à l’extérieur et à générer du bruit ou un sentiment d’insécurité.
Un propriétaire peut agir, et même expulser des locataires qui sont à l’origine de troubles sévères du voisinage.
Ce sont des procédures longues qu’il vaut mieux pouvoir éviter et réglant le problème à l’amiable. Vous trouverez des idées intéressantes dans cet article.
Logement Suroccupé : Propriétaire en Danger ?
Les logements sur-occupés font l’objet d’une procédure spécifique lorsque la suroccupation est causée par le propriétaire.
Cela arrive souvent lorsqu’ un propriétaire divise son logement en plusieurs unités et le loue à plusieurs personnes, afin de percevoir plusieurs loyers.
Puisque ce n’est qu’un seul logement, les locataires ne disposent pas d’équipements suffisants.
Lorsqu’un locataire est dans cette situation, il peut saisir l’Agence régionale de santé, qui mène une enquête administrative entraînant un signalement.
Sur la base de ce rapport, le préfet prend un arrêté obligeant votre propriétaire à mettre fin à la suroccupation évidente.
La suroccupation établie par le préfet vous permet de :
- ne pas payer le loyer à partir du premier jour de l’arrêté, à l’exception des charges
- et les personnes en surnombre doivent être relogées par le propriétaire.
Calcul de la surface habitable
Méthodologie pour calculer la surface habitable
Pour déterminer la surface habitable d’un logement, il est essentiel de connaître les critères exacts de mesure.
En France, la surface habitable inclut les espaces qui sont réellement utilisables pour l’habitation.
Selon la loi Carrez, elle exclut:
- les murs,
- cloisons,
- escaliers
- et autres structures,
- ainsi que les surfaces sous les combles,
- les sous-sols non aménagés
- et les parties où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
Les pièces intégrées dans le calcul doivent être entièrement fermées, et la surface est mesurée à l’intérieur des murs et cloisons.
Les espaces comme les balcons ou terrasses, même s’ils sont privés, ne sont pas inclus dans le calcul de la surface habitable.
Outils et techniques pour mesurer correctement la surface
La mesure précise de la surface habitable peut être effectuée en utilisant plusieurs outils et techniques.
Un ruban à mesurer de qualité est essentiel pour des mesures de base.
Pour des mesures plus complexes, comme celles dans les espaces irréguliers ou les surfaces à plusieurs niveaux, un laser de mesure peut offrir une précision accrue.
Des logiciels de modélisation et de mesure assistée par ordinateur (DAO) permettent également une estimation précise en 3D des espaces habitables.
Ces outils peuvent générer des plans détaillés et réduire les risques d’erreurs humaines.
Impact des normes de surface sur le marché immobilier
Analyse statistique
En France, la surface moyenne des logements varie en fonction des régions.
Les logements parisiens sont généralement plus petits en comparaison avec ceux situés dans des régions moins densément peuplées.
Selon les données de l’INSEE, la surface moyenne des logements en France est d’environ 87 m², mais cette moyenne peut fluctuer considérablement entre les zones urbaines et rurales.
Les normes de surface sont influencées par les politiques de logement locales et les exigences des baux, qui peuvent varier selon les collectivités locales.
Impact sur les prix et la disponibilité des logements
Les normes de surface minimum peuvent influencer directement les prix et la disponibilité des logements.
Les exigences de surface plus grandes peuvent entraîner une réduction du nombre de logements disponibles, particulièrement dans les zones urbaines où l’espace est limité.
En conséquence, les prix peuvent augmenter en raison de la demande élevée pour des logements conformes aux normes.
Les propriétaires peuvent également ajuster les loyers pour compenser les coûts liés aux conformités, ce qui peut affecter l’accessibilité financière pour les locataires.
Comparaison avec les standards internationaux
Comparativement aux standards internationaux, les exigences françaises en matière de surface habitable peuvent sembler plus restrictives ou plus souples selon les pays.
Par exemple, aux États-Unis, les normes peuvent varier considérablement d’un État à l’autre, avec des exigences souvent moins strictes pour les espaces minimaux habitables.
Les pays scandinaves, quant à eux, tendent à avoir des normes plus élevées en matière de surface minimale par personne, influençant ainsi les prix du marché et les caractéristiques des logements.
Conséquences légales et risques pour les propriétaires
Sanctions en cas de non-conformité
Le non-respect des normes de surface minimale peut entraîner des sanctions pour les propriétaires.
En France, les autorités locales peuvent imposer des amendes et ordonner des travaux de mise en conformité.
Les propriétaires pourraient également faire face à des actions en justice de la part des locataires ou des associations de consommateurs.
Risques juridiques et financiers
Les risques juridiques incluent des litiges avec les locataires pour non-respect des conditions de location.
Financières, les sanctions peuvent inclure des amendes et des frais juridiques élevés.
De plus, des erreurs dans le calcul de la surface peuvent entraîner des réclamations pour restitutions ou réductions de loyer, mettant une pression financière supplémentaire sur les propriétaires.
Voici comment valoriser un bien immobilier de moins de 9m² (très petite surface) :
- location d’un local de stockage (vrai besoin, mais loyer faible)
- location meublée saisonnière de type Airbnb (activité civile, fort loyer)
- location en tant que chambre chez l’habitant (fort loyer)
- vendre à un voisin pour qu’il agrandisse ou créé un duplex (prix faible)
- location comme bureau (activité libérale, bail commercial)
- location comme atelier (bail de location commercial)
- location meublée (activité civile, mais risque juridique)
Dans tous les cas, faites explicitement apparaître la surface réelle dans les mentions légales du bail ou du contrat que vous établissez afin que le locataire ne puisse se prévaloir d’un vice caché.
« En cherchant un appartement à Rennes, nous avons appris l’importance de bien lire les contrats de location. Les termes concernant la durée du bail et les obligations du locataire peuvent grandement varier, ce qui rend indispensable de consulter un avocat avant de signer. » – Edward Bonny, nouveau locataire à Rennes
Pour aller plus loin, Rejoignez la crème de la crème des propriétaires : La machine à réservation en direct : Le programme complet
Conclusion
Il est crucial de comprendre et appliquer ces normes permet non seulement de se conformer à la loi, mais aussi de garantir un environnement de vie sain et confortable.
En tant que propriétaire, respecter ces critères peut augmenter la valeur locative de votre bien et attirer des locataires de qualité.
En tant que locataire, connaître vos droits vous permet de rechercher un logement qui répond à vos besoins et à vos attentes en termes de confort et de sécurité.
Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter nos ressources supplémentaires, à participer à notre quiz interactif pour tester vos connaissances, et à utiliser nos outils pratiques pour calculer la surface habitable de votre logement.
Si vous avez des questions spécifiques ou des préoccupations juridiques, contactez un professionnel pour obtenir des conseils personnalisés.
FAQ :
Quel est le minimum de m² pour louer ?
Pour qu’une location soit considérée comme décente, elle doit respecter une surface minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres. Cela est défini par le décret n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent
Quelle surface habitable pour 1 personne ?
En général, un logement doit avoir une surface habitable de 9 m² minimum pour une personne. Pour deux personnes, cette surface passe à 16 m², et on ajoute 9 m² par personne supplémentaire
Quelle surface prendre en compte pour la location ?
La surface habitable d’un logement inclut la surface de plancher moins les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres
Quelle surface minimum pour une colocation ?
Chaque colocataire doit avoir une chambre d’une surface minimum de 9 m² et d’un volume au moins égal à 20 m³. Les pièces communes ne sont pas incluses dans ce calcul
Quelle surface par personne en France ?
La loi stipule que la surface habitable doit être de 14 m² et le volume de 33 m³ par habitant pour les quatre premiers habitants, puis de 10 m² et 23 m³ par habitant supplémentaire
Comment calculer la surface en m² d'un appartement ?
La surface se calcule en multipliant la longueur par la largeur de chaque pièce. Par exemple, une chambre de 3,6 mètres de longueur et de 3 mètres de largeur a une surface de 10,8 m²
Quelle surface minimum pour Airbnb ?
Pour être considéré comme décent, un logement mis en location sur Airbnb doit avoir au moins une pièce principale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 mètres
Quelle surface pour vivre à deux ?
Pour deux personnes, il est recommandé de disposer d’une surface habitable d’au moins 28 m². Cela permet d’assurer un minimum de confort et de praticité au quotidien
Quel est le minimum pour un loyer ?
Il n’y a pas de revenu minimum légalement requis pour louer un logement, mais il est souvent recommandé que le loyer ne dépasse pas un tiers des revenus du locataire
Comment calculer le nombre de personnes au mètre carré ?
Pour des événements ou des espaces publics, il est couramment admis qu’il faut prévoir entre 1,5 m² et 2 m² par personne
Vous avez encore des interrogations ?
Posez votre question dans les commentaires ci-dessous, nous adorons échanger avec vous et nous vous y répondrons rapidement
Bonjour Mon voisin loue » » » il me semble qu’il y a au moin 5 enfants plus les parents
combien peut ont loué en m2 les pleures les crie infernaledans moin 100m2
Bonjour François, merci pour votre message et désolé pour votre situation.
vous pouvez contacter le propriétaire pour faire valoir des troubles anormaux du voisinage
toutefois, le plus efficace est une plainte du locataire, mais dans ce cas c’est peu probable…
Bien à vous
J’ai un appartement de 75m de surface habitable mont bailleur ma envoyer un courrier me disant que mont appartement était sous occuper et on est trois à i vivres
Bonsoir j’habitais avec un appartement avec deux chambres mais vu que ma fille est partie le bailleur veut que je parte a t’il le droit de me faire partir ?
Les susceptibles locataires veulent notre 45 m° pour couple + 4 enfants 4/6/12et 14 ans .Duplex dont la chambre du haut n’est qu’a 1.20 m de hauteur .Je suppose qu’a 12 et 14 ans il leur faut 1 ou 2 chambres de plus , au cas ou madame tomberait enceinte bientôt ?
Donc impossible de louer sauf emmerds à venir ?
Quelle surface habitable pour 6 personnes ?
Selon les critères d’éligibilité de la CAF le minimum est une surface de 52m² .
Voici ce que vous devez précisément savoir dans cet article, y compris les moyennes nationales.
Bonjour quel loi interdit à une personne seul de demander un f3 ? Sachant que je vie dans un studio merci
Hi, your article is really nice. I am looking for an apartment to live in France(city: Lannion, 22300 in Zone B2). What is the minimum surface area for a couple(no kids) to live as per the French law recently(and also validated by the prefecture for applying « titre de sejour »)? Is 20 m2 is the minimum requirement or 24 m2? Thank you very much in advance for your kind help.
Hello the minimum is 9m²
best regards
Thank you for the above article.
My query:
What is the suitable size of an appartment for 2 adults and 1 kid between 3-5 years?
Will studio of size 30meter square or above preferable for a family
Hello
Thank you for your message
Yes, it is ok but 50-60 square meter should much more comfotable !
in which town are you ?
regards