Investir dans l’immobilier locatif peut être une stratégie rentable, surtout si votre bien s’autofinance et génère un cash-flow positif.

En d’autres termes, vos locataires remboursent votre prêt immobilier tout en vous offrant un revenu supplémentaire.

Mais comment garantir l’autofinancement de votre investissement locatif ?

Découvrez les clés pour réussir à générer un flux de trésorerie positif grâce à une gestion optimale et des choix judicieux.

L’autofinancement dans l’investissement locatif désigne la capacité d’un bien immobilier à générer des revenus locatifs suffisants pour couvrir l’ensemble des charges, y compris le remboursement du crédit. Ainsi, l’investisseur n’a pas besoin de compléter avec des fonds personnels.

Définition d’un cash-flow positif dans l’immobilier

Dans tout type d’investissement, le cash-flow est le montant d’argent qui entre et sort de l’entreprise. Plus précisément, il s’agit des mouvements de trésorerie en termes de recettes et de dépenses.

Il existe deux scénarios possibles pour le cash flow :

• un flux de trésorerie positif et
• un flux de trésorerie négatif.

Le flux de trésorerie positif se produit lorsque les revenus sont supérieurs aux dépenses.

À l’inverse, lorsque les dépenses sont supérieures aux revenus générés par le bien locatif, l’investissement est a cash-flow négatif (et ce n’est pas le but recherché…)

Comment calculer le cash-flow immobilier ?

Selon une étude récente, pour un prêt immobilier sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 4%, le rendement locatif nécessaire pour atteindre l’autofinancement est d’environ 7,57% sans apport et de 6,06% avec un apport de 20%.

Avant d’investir dans la location saisonnière, vous devez avoir une compréhension de base du calcul du cash-flow.

Voici ce que vous devez déterminer :

• Revenu brut : Il s’agit de la somme totale des loyers que vous recevez de vos locataires + toute autre source de revenu supplémentaire provenant de l’investissement immobilier.
• Coûts d’exploitation : Il s’agit des coûts liés à l’exploitation de votre meublé de tourisme. Ces dépenses sont décrites plus en détail ci-dessous.
• Revenu net d’exploitation : Le revenu net d’exploitation est le résultat de la soustraction des dépenses des revenus. Il s’agit du bénéfice que vous réalisez en louant une location saisonnière sans tenir compte des dépenses d’investissement (crédit immobilier, travaux et décoration préalables à la mise en location).

Pour déterminer le cash-flow d’un investissement locatif, il suffit de soustraire les dépenses d’investissement du revenu net d’exploitation.

Les dépenses d’investissement sont les dépenses ponctuelles que l’investisseur immobilier engage avant débuter la première location de son appartement ou de sa maison.

Les locations saisonnières se financent elles d’elles-mêmes ?

C’est la question que tout investisseur immobilier novice devrait se poser.

Après tout, ces revenus immobiliers peuvent sembler trop saisonniers pour vous permettre de récupérer l’investissement initial.

En fait, il est relativement facile de gagner de l’argent avec une propriété louée en courte durée, une fois que vous avez saisi toutes les variables en jeu et que vous faites vos calculs comme il fait.

« En tant que nouvel investisseur, j’étais sceptique quant à la possibilité d’autofinancer une location saisonnière. Cependant, après avoir suivi les conseils sur l’emplacement et la gestion, j’ai réussi à autofinancer mon premier bien en moins de deux ans. Les revenus locatifs couvrent non seulement les mensualités de mon prêt, mais génèrent également un excédent. » – Patrick L. Investisseur Immobilier

Voici les points d’attention que vous devez avoir en tête afin de vous assurer que votre hébergement génère un cash-flow positif et qu’elle s’autofinancement sans peser sur vos impôts en fin de compte :

1. Choisir un bon emplacement

Nous soulignons souvent l’importance de l’emplacement dans l’investissement immobilier locatif.

Mais lorsqu’il s’agit d’acheter une location courte durée, c’est de loin le facteur le plus important.

Les propriétés qui sont bien situés auront invariablement un taux d’occupation élevé, ce qui est la clé pour générer un flux de trésorerie positif.

Outre le fait de disposer de tous les équipements de base, l’emplacement dans lequel vous investissez doit être attractif tout au long de l’année et pas seulement pendant quelques mois.

Un bon exemple est celui des propriétés situées en bord de plage, ou près de Disneyland, ou encore dans une grande métropole.

2. Simulateur d’investissement locatif : trouvez l’idéal

Les données disponibles via le Big Data des grandes plateformes de réservation sont tellement massives qu’elles permettent de déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier rien qu’avec son adresse et ses caractéristiques de base.

« L’utilisation du simulateur de rentabilité a complètement changé ma façon de choisir mes investissements. Avant, je prenais des décisions basées sur l’instinct, mais maintenant je me base sur des données solides. Cela m’a permis d’éviter des erreurs coûteuses et de sélectionner les propriétés qui offrent le meilleur rendement. » – Suzane M.  Investisseur Immobilier

Vous pouvez donc les utiliser non seulement pour localiser les endroits rentables, mais aussi pour trouver propriété idéale pour l’investissement dans ces lieux de choix.

Nous avons développé le simulateur de rentabilité pour une étude de marché parfaite basée sur le Big Data de Airbnb, Booking, Vrbo…

3. Etudiez des variations

D’après une étude réalisée par l’Observatoire des loyers, les biens meublés offrent en moyenne un rendement brut supérieur de 15% par rapport aux biens non meublés.

La surface, le nombre de pièces d’un bien immobilier peut grandement influencer son potentiel de rentabilité.

Studio ou T1? T2 ou T3 ? Vous pouvez faire différentes simulations pour voir l’impact en terme de loyers annuels.

L’intégration de ces éléments dans votre analyse vous permettra d’évaluer la rentabilité du marché immobilier et de fixer précisément vos propres prévisions de tarifs à la nuitée et taux d’occupation.

En outre, vous serez ainsi certain de vous conformer aux attentes du marché et assurez vous de cibler le type de locataire ou voyageur idéaux que vous allez chercher à séduire avec votre annonce.

4. Assurez-vous que votre taux d’occupation est suffisamment élevé

Si vous avez eu recours à un financement extérieur pour investir dans le bien immobilier que vous louez, les crédits immobiliers sont une dépense importante qui doit bien sûr être prise en compte.

« Maintenir un taux d’occupation élevé a été crucial pour l’autofinancement de mes biens locatifs. En optimisant les périodes creuses avec des offres promotionnelles, j’ai pu maximiser mes revenus locatifs et assurer la rentabilité de mes investissements. » – Jean-Marc D.

Le remboursement du crédit doit être effectué de manière lente et efficace, sans mettre votre investissement immobilier dans une situation précaire.

Un emprunt sur 20 ou 25 ans est une durée idéale pour ne pas mettre en péril l’autofinancement de votre appartement ou votre maison.

5. Gérer vos dépenses courantes (réduisez les)

Après le montant des mensualités de votre prêt, les dépenses courant sont ce qui va déterminer si votre votre investissement locatif est hautement rentable ou un gouffre financier.

Les investisseurs immobiliers qui n’évaluent pas correctement leurs dépenses se retrouvent avec un déficit toujours croissant.

En outre, il est essentiel de comptabiliser chaque dépense si vous voulez évaluer avec précision l’ensemble de vos dépenses.

La gestion de ces dépenses peut sembler écrasante pour certains.

6. Les autres manières pour un autofinancement

• Gérez vous-même vos locations :

Si vous louez votre appartement par l’intermédiaire d’une conciergerie, vous pouvez choisir de faire une partie ou la totalité du travail vous-même et de conserver une plus grande partie des bénéfices.

Il est tout à fait possible de gérer une location courte durée à distance.

• Optimisations fiscales :

Enormément de dépenses sont déductibles et vous pouvez amortir les murs en déclarant vos revenus au réel avec le statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP).

Vous pouvez également cumuler les avantages fiscaux.

Par exemple permettre un séjour dans votre location de vacances à une organisation caritative peut également être déductible de vos impôts.

Pour aller plus loin sur la fiscalité magique de la location courte durée, c’est ici.

• Investissez dans votre location courte durée avec un prêt in fine ou avec un prêt relais :

Il y a de nombreuses règles à suivre qui permet de décaler les remboursements de votre crédit immobilier, alors établissez-les avec votre conseiller financier avant de faire des plans sur la comète.

• Louer à la saison ou à l’année plutôt qu’à court terme :

Vous pouvez facilement trouver quelqu’un prêt à louer votre appartement si vous ne l’utilisez pas pour vous même pendant trois mois ou plus.

Les séjours longue durée ont des frais moins élevés et pourraient donc vous rapporter plus que les locations courte durée, dans certaines conditions.

• Location contre service :

Tout le monde a besoin de vacances.

Si vous pouvez offrir à votre artisan préféré un séjour gratuit dans votre appartement, il le repeindra pour vous pendant son séjour.

Peut-être que votre avocat, votre plombier ou votre paysagiste apprécieraient des vacances dans les monts d’Alsace s’ils sont prêts à faire certains travaux que vous devez de toutes façons faire ou vous offrir un service.

Envisagez d’échanger votre logement contre des services chaque fois que vous le pouvez.

Auto-financement locatif : points clés à retenir

Comme vous pouvez le constater, il est tout à fait possible d’investir dans une location saisonnière qui soit capable non seulement de s’auto-financer, mais également de générer un flux de trésorerie positif.

Que vous ayez l’intention d’utiliser votre investissement locatif strictement comme une machine à générer des revenus et à vous constituer un patrimoine, ou également comme une résidence secondaire que vous allez occuper de manière occasionnelle, un investissement locatif dans une location courte durée peut certainement s’autofinancer si tant est que vous suiviez fidèlement Eldorado Immobilier.

Conclusion

L’autofinancement dans l’investissement locatif n’est pas seulement possible, mais c’est aussi une stratégie incontournable pour les investisseurs immobiliers qui cherchent à maximiser leur rentabilité tout en minimisant les risques.

Grâce à une gestion rigoureuse des dépenses, à un choix stratégique de l’emplacement, et à l’utilisation d’outils modernes comme les simulateurs de rentabilité, il est possible de transformer votre investissement en une source de revenus durable et positive.

En appliquant les conseils et stratégies abordés dans cet article, vous serez mieux armé pour naviguer dans le monde de l’immobilier locatif et pour faire de votre investissement un succès autofinancé.

N’oubliez pas que l’éducation et la préparation sont vos meilleurs alliés dans cette aventure.

L’autofinancement est à votre portée, et avec la bonne approche, vous pouvez transformer chaque investissement en une opportunité lucrative.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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