Bonus Gratuit : Voici comment je Dépasse les 100 000 € de loyers (top 60 astuces)
Le statut LMNP, loueur meublé non professionnel, et LMP, loueur en meublé professionnel, reste une des niches pour investir dans l’immobilier sans être lourdement imposé.
L’amortissement en LMNP et LMP permet de déduire la valeur du bien, des meubles et travaux, réduisant les revenus imposables. Cela peut éliminer l’imposition des revenus locatifs en optimisant ce mécanisme tout en respectant les règles comptables.
Bonus Gratuit : Guide complet des 60 meilleures astuces pour cartonner avec Airbnb et de passer la barre des 100000€ de loyers !
Un exemple de tableau d’amortissement pour location meublée LMNP
| Composante | Part dans la valeur de l’actif | Durée d’amortissement |
| Structure | 70 % | 80 ans |
| Toiture | 10 % | 25 ans |
| Installations électriques | 5 % | 25 ans |
| Installations électriques | 8 % | 15 ans |
Quelles sont les différences d’amortissement entre LMNP et LMP ?
L’amortissement est un mécanisme comptable qui consiste à répartir le coût d’acquisition d’un bien immobilier sur plusieurs années, en tenant compte de la perte de valeur du bien due à son utilisation ou à son vieillissement.
Cette perte de valeur est déduite chaque année des revenus locatifs, ce qui permet de réduire le revenu imposable.
- LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : L’amortissement permet de déduire la valeur des biens et des charges des recettes locatives, sans générer de déficit fiscal. Cela signifie que les amortissements non utilisés peuvent être reportés sur les années suivantes, mais ne peuvent pas réduire le revenu global imposable.
- LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : Ici, les amortissements fonctionnent de manière similaire, mais avec une différence majeure : en LMP, il est possible d’imputer un déficit généré par l’amortissement sur le revenu global du foyer fiscal, réduisant ainsi l’impôt sur tous les revenus du ménage.
L’amortissement est crucial pour les investisseurs en location meublée car il permet de diminuer fortement, voire d’annuler, les revenus locatifs imposables.
En répartissant la valeur de l’investissement immobilier sur plusieurs années, il devient possible de ne pas payer d’impôts sur les loyers perçus tout en optimisant la rentabilité globale de l’investissement.
Grâce à ce mécanisme, de nombreux propriétaires en LMNP ou LMP ne paient pratiquement pas d’impôts, ce qui en fait un levier de rentabilité important pour tout investisseur immobilier.
« J’ai commencé à investir en LMNP il y a quelques années et je fais moi-même toute la gestion, sauf la comptabilité. Cela m’a permis de mieux comprendre les aspects de l’amortissement et d’optimiser ma fiscalité, surtout avec des travaux importants que j’ai pu amortir sur plusieurs années. » Aminah T.
Comment fonctionne l’amortissement en location meublée ?
L’amortissement en location meublée permet de répartir le coût d’acquisition d’un bien immobilier sur plusieurs années, en tenant compte de sa dépréciation au fil du temps.
Cela inclut non seulement le bien immobilier lui-même, mais également son mobilier et les travaux réalisés.
85% des propriétaires LMNP ne paient pas d’impôts pendant les premières années grâce à l’amortissement, qui permet de réduire significativement le revenu imposable.
L’objectif est de déduire chaque année une part de cette valeur des revenus locatifs, réduisant ainsi le montant imposable.
Amortir les Composants d’un Bien Meublé
L’amortissement en location meublée se décompose en plusieurs éléments :
- Immobilier : Cela inclut la structure du bâtiment, le gros œuvre (murs porteurs, fondations), la toiture, et d’autres éléments durables du bien.
- Mobilier : Tous les meubles nécessaires pour rendre le logement habitable et conforme aux exigences de la location meublée (lits, chaises, tables, électroménager, etc.).
- Travaux : Les dépenses liées aux rénovations ou améliorations apportées au bien (réfection de la plomberie, mise aux normes électriques, peinture, etc.).
Durées d’Amortissement en LMNP/LMP
Chaque composant est amorti sur une durée spécifique, qui correspond à sa durée de vie estimée.
Voici quelques exemples concrets :
- Gros œuvre (structure du bâtiment, murs) : 50 à 75 ans.
- Toiture : 25 à 30 ans.
- Installations électriques : 15 à 30 ans.
- Aménagements intérieurs (peinture, cloisons, revêtements de sol) : 10 à 15 ans.
- Mobilier (lits, canapés, tables) : 5 à 10 ans.
Ces durées varient en fonction de la nature des composants et de l’état du bien immobilier.
Méthode d’Amortissement par Composant LMNP/LMP
L’amortissement par composant consiste à diviser la valeur totale du bien immobilier en plusieurs parties distinctes (composants), puis à amortir chacune d’elles sur une durée différente.
Voici les étapes simplifiées du processus :
- Évaluation du bien : Estimer la valeur totale du bien, incluant le prix d’achat et les frais annexes (frais de notaire, travaux, etc.).
- Ventilation par composant : Répartir la valeur du bien entre ses différents composants (gros œuvre, toiture, mobilier, etc.), selon des pourcentages standards ou une évaluation spécifique.
- Amortissement linéaire : Pour chaque composant, diviser sa valeur par la durée d’amortissement. Le montant obtenu est celui qui sera déduit annuellement des revenus locatifs.
- Déduction fiscale : Chaque année, déduire le montant de l’amortissement de chaque composant des revenus imposables, permettant ainsi de réduire l’assiette fiscale.
Quelles sont les stratégies pour optimiser l’amortissement LMNP/LMP ?
Optimiser l’amortissement en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est une étape cruciale pour maximiser les avantages fiscaux et réduire l’imposition sur vos revenus locatifs.
La déduction des amortissements permet de diminuer le résultat imposable de 30 à 40 % en moyenne pour les investisseurs en LMNP.
Voici les stratégies à suivre pour tirer le meilleur parti de ce mécanisme.
Régime Fiscal : Réel Simplifié ou Micro-BIC ?
Le choix du régime fiscal influence directement la possibilité d’amortir un bien.
Deux options sont généralement disponibles :
Régime micro-BIC :
Ce régime est souvent choisi par défaut pour les petits investisseurs, avec un abattement forfaitaire (50 % pour les locations meublées classiques et 71 % pour les meublés de tourisme).
Cependant, il ne permet pas de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien.
Ce régime est simple, mais il est souvent moins intéressant pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité.
Régime réel simplifié :
Ce régime permet de déduire les charges réelles, y compris l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier.
Il est généralement le plus avantageux pour les investisseurs cherchant à réduire leur revenu imposable.
En choisissant ce régime, vous pouvez déduire annuellement une part de la valeur de votre bien immobilier et de ses composants, réduisant ainsi la base imposable.
Pour optimiser l’amortissement, opter pour le régime réel simplifié est quasiment indispensable, surtout si vous réalisez des travaux ou avez un bien avec une valeur importante.
Comment amortir les composants de votre investissement ?
Utiliser tous les composants éligibles :
Assurez-vous d’amortir chaque élément éligible, pas seulement le bâtiment.
Cela inclut le mobilier, les travaux d’aménagement, et les éléments spécifiques du bien (toiture, installations électriques, etc.).
Choisir la bonne durée d’amortissement pour chaque élément :
Chaque composant du bien a une durée de vie différente. P
ar exemple, le gros œuvre peut être amorti sur 50 à 75 ans, tandis que le mobilier peut être amorti sur 5 à 10 ans.
Choisir la durée d’amortissement appropriée pour chaque élément permet d’étaler les déductions sur le temps, augmentant les économies fiscales.
Amortir les travaux et le mobilier :
Ne négligez pas l’amortissement des travaux de rénovation et du mobilier. Les dépenses liées aux travaux d’amélioration (plomberie, électricité, peinture, etc.) peuvent être amorties sur une durée définie, généralement entre 5 et 25 ans.
Le mobilier, essentiel dans les locations meublées, doit être amorti sur 5 à 10 ans.
Cela permet de déduire ces coûts progressivement, offrant une réduction d’impôt sur plusieurs années.
« J’ai acheté plusieurs appartements en LMNP et j’ai été accompagné par une équipe spécialisée dans l’optimisation fiscale. Grâce à l’amortissement, j’ai pu maximiser la rentabilité de mes investissements sans être lourdement taxé. » Anaïs D.
Amortissement des Frais de Notaire et Travaux en LMNP
Les frais de notaire font partie des dépenses qui sont intégrées aux amortissements.
Il en va de même pour les travaux que vous avez réalisé votre construction ou votre réhabilitation
Il ne faut donc pas oublier d’intégrer les frais de notaire et les travaux dans votre liasse fiscale. Ce montant peut être réintégré à l’amortissement.
Amortissement d’un Bien Immobilier Ancien
L’amortissement d’un bien immobilier ancien fonctionne selon le même principe que pour un bien neuf.
Que le bien ait été acquis récemment ou plusieurs années auparavant, il est possible d’amortir sa valeur actuelle, à condition de passer au régime réel simplifié.
La règle d’or est de considérer la valeur vénale actuelle du bien au moment où il entre dans le régime de la location meublée.
Ainsi, si vous avez acheté un bien il y a 10 ou 20 ans et que vous commencez à le louer meublé, vous pouvez amortir la valeur estimée à la date de mise en location meublée.
L’important est de bien évaluer cette valeur à l’instant où le bien commence à générer des revenus locatifs dans le cadre du régime fiscal du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
« Amortir un bien ancien peut sembler compliqué, mais avec les bons outils et un bon comptable, c’est un moyen puissant de réduire l’impôt. Dans mon cas, j’ai réussi à ne payer aucun impôt pendant plusieurs années grâce à une bonne stratégie d’amortissement. » Nicolas P.
La date d’achat n’est pas déterminante pour l’amortissement, ce qui compte est la date de mise en location en tant que bien meublé.
Dès que vous commencez à louer le bien, l’amortissement débute sur la base de la valeur estimée à ce moment-là.
Peu importe si le bien a été acheté il y a plusieurs années, l’amortissement commence dès le premier jour de la location meublée.
Exemple : Vous avez acheté un appartement en 2005 pour 150 000 €.
En 2024, vous décidez de le mettre en location meublée.
Vous devez estimer la valeur actuelle du bien avec l’aide d’un expert immobilier (par exemple, 250 000 €).
L’amortissement sera calculé sur cette nouvelle valeur et non sur le prix d’achat initial.
Simulation d’Amortissement LMNP Optimisé : Exemples Pratiques
Prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000 € avec 20 000 € de travaux et 10 000 € de mobilier.
Voici comment optimiser l’amortissement.
- Prix d’achat : 200 000 €
- Travaux : 20 000 €
- Mobilier : 10 000 €
- Durée d’amortissement du gros œuvre : 50 ans
- Durée d’amortissement des travaux : 12 ans
- Durée d’amortissement du mobilier : 5 ans
Tableau d’amortissement par composant
| Composant | Valeur | Durée d’amortissement | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 180 000 € | 50 ans | 3 600 € |
| Travaux | 20 000 € | 12 ans | 1 667 € |
| Mobilier | 10 000 € | 5 ans | 2 000 € |
Total de l’amortissement annuel : 7 267 €
Grâce à ce calcul, vous pouvez déduire chaque année 7 267 € de vos revenus locatifs imposables.
Cela permet de réduire considérablement l’impôt dû sur vos revenus locatifs, tout en optimisant l’amortissement de chaque composant du bien.
Comment l’amortissement impacte-t-il la plus-value à la revente ?
L’amortissement d’un bien immobilier meublé présente des avantages fiscaux significatifs pendant la durée de détention, mais qu’en est-il lors de la revente ?
La question de l’impact de l’amortissement sur la plus-value est essentielle pour les investisseurs qui souhaitent optimiser la fiscalité à la sortie.
Voici ce que vous devez savoir.
Amortissement et Plus-Value Immobilière : Impact Fiscal
Lorsque vous vendez un bien immobilier amorti dans le cadre d’une location meublée, le régime fiscal LMNP ou LMP permet de réduire la base imposable grâce à l’amortissement.
Toutefois, l’amortissement n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière au moment de la revente, tant que vous êtes soumis au régime des particuliers (LMNP).
En effet, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, sans tenir compte des amortissements pratiqués.
Dans le cadre du régime réel simplifié, même si vous avez amorti une grande partie de la valeur de votre bien pendant la durée de détention, cela ne réduira pas la valeur de votre bien à des fins fiscales lors de la revente.
La plus-value sera donc calculée sur la base du prix initial d’acquisition, ce qui constitue un avantage majeur du régime LMNP.
Cas Où l’Amortissement N’Affecte Pas la Plus-Value
Dans la majorité des cas, pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), l’amortissement n’a aucun impact sur la plus-value immobilière lors de la revente.
C’est un dispositif propre au LMNP qui permet d’amortir le bien sans influencer négativement l’imposition sur la plus-value.
Ce mécanisme est particulièrement avantageux, car il permet de bénéficier des déductions fiscales pendant la détention du bien tout en maintenant une plus-value favorable à la revente.
En revanche, pour les loueurs en meublé professionnels (LMP), la situation est différente.
Si vous êtes soumis à l’impôt sur les sociétés ou que vous avez opté pour une structure de gestion comme une SCI à l’impôt sur les sociétés, l’amortissement pratiqué sera réintégré dans le calcul de la plus-value.
La plus-value imposable sera alors calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’achat moins amortissements).
Cela peut entraîner une fiscalité plus lourde à la revente.
Comment calcule-t-on l’amortissement d’un bien en LMNP ?
Pour calculer l’amortissement d’un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), il est crucial de bien distinguer les différents composants du bien et leur durée d’amortissement respective.
Voici une méthode structurée :
1. Identifier la Valeur du Bien
Commencez par déterminer la valeur totale de votre bien immobilier, en excluant la valeur du terrain.
Par exemple, si vous achetez un appartement pour 200 000 €, et que la valeur du terrain est de 30 000 €, la valeur amortissable sera de 170 000 €.
2. Calculer l’Amortissement Immobilier
L’amortissement du bien immobilier se fait généralement sur une période de 20 à 40 ans. Si vous choisissez 25 ans comme durée d’amortissement, utilisez la formule suivante :
Montant de l’amortissement annuel = (Valeur du bien – Valeur du terrain) / Durée d’amortissement.
Exemple : 170 000 € / 25 ans = 6 800 € par an
3. Amortir le Mobilier et les Équipements
Les meubles et équipements doivent également être amortis, généralement sur 5 à 10 ans. Si votre mobilier vaut 5 000 €, et que vous décidez d’amortir sur 5 ans, votre calcul sera :
Montant de l’amortissement annuel = Valeur du mobilier / Durée d’amortissement
Exemple : 5 000 € / 5 ans = 1 000 € par an
4. Inclure les Frais de Notaire
Les frais de notaire peuvent aussi être amortis, souvent sur une période similaire à celle de l’immobilier. Si vos frais de notaire s’élèvent à 15 000 € et que vous les amortissez sur 25 ans, cela donne :
Montant de l’amortissement annuel = 15 000 € / 25 ans = 600 € par an
5. Totaliser les Amortissements
Une fois ces calculs effectués, vous pouvez additionner tous les montants d’amortissement pour obtenir votre total annuel. Dans cet exemple :
- Amortissement immobilier : 6 800 €
- Amortissement mobilier : 1 000 €
- Amortissement des frais de notaire : 600 €
- Total annuel : 8 400 €
6. Impact sur l’Imposition
Ce total d’amortissement réduit votre bénéfice imposable. Par exemple, si vous générez 10 000 € de revenus locatifs, votre bénéfice imposable sera de 1 600 € (10 000 € – 8 400 €), permettant ainsi une défiscalisation significative.
Faut-il Faire Appel à un Expert-Comptable ?
Même si sa responsabilité n’est jamais engagée (trop cool comme métier non ?), l’expert comptable est le plus à même de réaliser des calculs justes pour vous.
Encore faut il trouver un expert comptable qui maîtrise la location meublée (pas facile).
Ensuite, les frais comptables sont déductibles aux 2/3, directement du montant de votre impôt sur le revenu, pourquoi se priver ?
Pour cela il faut adhérer à un centre de gestion agréé CGA, cotisation également déductible de vos revenus issus des loyers de votre investissement locatif.
Pour aller plus loin, nous avons compilé les avis éclairés de 35 experts de l’investissement locatif.
Conclusion
En conclusion, la règle de l’amortissement en meublé via la déclaration au régime réel de son activité de loueur meublé non professionnel permet de limiter fortement l’imposition des loyers due.
C’est une des énormes différences avec le Pinel ou les autres dispositifs de défiscalisation, le résultat net net fiscal après impôts est complètement différent.
Vous êtes libre de donner votre avis et faire part de votre expérience dans les commentaires ci-dessous, nous lisons tous les messages et nous répondons avec plaisir !
Bonus Gratuit : Guide complet des 60 meilleures astuces pour cartonner avec Airbnb et de passer la barre des 100000€ de loyers !
FAQ :
Puis-je amortir un bien acheté il y a plusieurs années ?
Oui, même si vous avez acheté votre bien il y a longtemps, vous pouvez commencer à amortir sa valeur à partir du moment où il est mis en location meublée. La valeur à amortir sera la valeur vénale estimée au moment de la mise en location.
Comment amortir un bien hérité dans le cadre du LMNP ?
Vous pouvez amortir un bien hérité en LMNP, tant que vous en êtes le propriétaire. L’amortissement se fera sur la base de la valeur vénale du bien au moment où vous le mettez en location.
Puis-je amortir un bien dont je n’ai que l’usufruit ?
Oui, dans ce cas, vous amortirez uniquement la partie que vous possédez selon l’acte notarié. Il est recommandé de consulter un expert-comptable pour s’assurer que l’amortissement est correctement calculé.
Comment l'amortissement affecte-t-il la plus-value lors de la revente ?
L’amortissement n’affecte pas le calcul de la plus-value immobilière. En effet, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, sans tenir compte des amortissements effectués.
Quelle est la durée d’amortissement d’un bien en LMNP ?
Les différents composants du bien sont amortis sur des durées spécifiques. Par exemple, le gros œuvre est amorti sur 50 ans, tandis que le mobilier est généralement amorti sur 5 à 10 ans. Les durées varient selon le type d’actif et doivent être fixées selon leur usage.
Quels travaux peuvent être amortis en LMNP ?
Les travaux d’amélioration du bien, comme les travaux d’isolation ou de changement du système de chauffage, peuvent être amortis. Ils sont généralement amortis sur une durée différente selon la nature des travaux.
Quel régime fiscal est le plus adapté pour amortir un bien en LMNP ?
Le régime réel simplifié est souvent le plus avantageux, car il permet de déduire les charges réelles ainsi que l’amortissement. Contrairement au régime micro-BIC, où vous ne pouvez pas amortir votre bien.
Bonjour, auriez-vous un expert comptable sur Orléans (45) à me conseiller puisque je suis en train d’acheter une maison que je vais mettre en location meublée et souhaite être au réel simplifié. Merci d’avance. Cdt, CM
Bonjour Charlotte
oui pas de soucis, je vous envoie cela de suite
A très vite
Pierre
Bonjour,
vos explications concernant le report des charges et amortissements en cas de déficit LMNP est tres intéressant,
cependant une question spécifique n’est pas traitée :
pour une année n, si j’ai un déficit qui peut etre causé par les charges ou par les amortissement (loyers < charges) et (loyers < amortissements), par quoi dois-je commencer ? y a t il un ordre ?
cela change tout dans la façon de reporter ce déficit aux années n+1, n+2, … d'un coté il est reportable 10 ans, dans l'autre sans délais.
la loi dit elle quelque chose à ce sujet ?
merci à vous
Bonjour
Merci pour votre message et votre intérêt
La meilleur pratique est d’abord de déduire tout ce qui n’est pas amortissements, car ces derniers sont reportables indéfiniements
Cela répond à votre interrogation ?
A très vite
Pierre
Bonn jour monsieur,
c’est la première fois que je suis en contac avec vous et pour commencer je vous envoie mes félicitations pour votre messagerie si efficace.
QUESTIONS DONT J ´ AIMERAIS BIEN UNE RÉPONSE:
1. Je suis propriétaire d’un appartement à Paris XVème loué meublé en 15000 € par an. Jusqu`à présent j’ai déclaré mes impôts par le système BIC et j`ai payé aux impôts de sommes entre 3000 et 3500 € par déclaration. J’ ai porté plainte contre les prélèvements sociaux, j’ ai gagné et il m’ont retourné la somme correspondante mais j’ai dû payer mon avocat.
2.- Je suis NON-RESIDENT et je n’ai que cet appartement à déclarer au fisc.
3.- L’appartement a été acquis en Août 2001. Il aura donc 21 ans à peine en Août 2022
4.- Pour mettre à pour les impôts sur ce seul bien et essayer de trouver l’option lea plus favorable, vous pensez que l’option BIC sur le REEL est la meilleure? et dans ce cas-là, étant donné les difficultés du remplissage des formulaires, vous croyez qu’il faut faire appel vraiment à un expert comptable dont les devis sont hors prix ?
Je vous remercie de vos réponses et je vou envoie mes félicitations
Merci pour votre message et votre intérêt !
Comment avez vous fait pour récupérer la somme ? Quels arguments ?
Bonjour Pierre
Voilà 4 mois que je suis passé en LMNP sur un de mes 4 studios.
Je vais passer par un des comptable que vous m’avez conseillé par mail.
Admettons que mon appartement de 100000€ soit amorti sur 20ans. Que se passe-t-il la 21 ème année et suivante ?
Je ne peux plus amortir, on est bien d’accord, donc le but est de revendre et acheter autre chose à amortir a nouveau, c’est bien cela ?
Bonjour Benoît,
oui c’est le principe
il faut vous poser la question en tous cas
plus précisément, vous allez passer un pic d’amortissements autour de la 7e année
la question est à se poser à ce moment là aussi
A très vite
Bonjour,
concernant les petites charges de début d’installation comme les achats dans les magasins de bricolage ( prise électrique, raccord plomberie, vis en tout genre etc) qu’en est il au niveau des amortissements je les passe en charges direct ou bien je crée une ligne : agencement et installation pour le montant global des tout ces pt frais ?
Merci beaucoup de votre retour
Maxime
Bonjour
merci pour votre message
je teste un nouveau format pour vous répondre, vous me donnerez votre avis ?
https://youtu.be/aRBX-OVHAmc
A très vite
Bonjour, tout d’abords merci pour votre travail. J’ai une question à laquelle il a été en partie répondue mais qui demande des précisions car en fonction cela change la donne du tout au tout pour moi et mon passage éventuel au réel.
Vous écrivez que pour un appartement complètement dédié à la location saisonnière l’amortissement s’applique sur l’année (votre échange du 20/08 avec Smalto). Hors un expert comptable vient de m’affirmer l’inverse et, si c’est le cas, sur des appartements en station de ski par exemple, cela pose problème car l’occupation est de l’ordre de 4 mois par an. Du coup l’amortissement n’est pas intéressant face à l’abattement de 71% en micro bic avec en plus les contraintes comptables du réel.
Comment savoir si c’est vous ou l’expert qui a raison ? Sur quoi vous basez vous pour dire que l’on peut ne pas tenir compte des périodes d’inoccupation ?
Merci d’avance
Bonjour,
J’ai entendu par certains comptables qu’en Lmnp les charges de l’année ne peuvent être pris en considération que au prorata des jours loués en airbnb ou abritel et…, est-ce correct ou peut-on prendre l’ensemble des charges de l’année inhérentes à l’appartement ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Si l’appartement est complètement dédié à la location courte durée vous pouvez déduire l’intégralité des charges
À très vite
Bonjour, je viens de racheter une maison de famille et vais procéder à d’importants travaux. J’envisage d’en faire ma résidence principale tout en la louant en location saisonnière 120 jours/ an (dates pour lesquelles j’en perdrai la jouissance). Pouvez vous me confirmer qu’il m’est possible d’utiliser l’amortissement sur l’acquisition et l’enveloppe travaux? Cordialement
Oui tout à fait
Pensez à appliquer un prorata pour éviter tout abus de bien social
Bien à vous
Bonjour Pierre,
En résidence principale, l’amortissement du bien et de l’ensemble des charges se fait donc au prorata du nombre de jours loués ?
Exemple : j’ai un amortissement possible de 10 000 €/an soit (27€/j)
je loue ma RP 100 jours dans l’année, je vais pouvoir déduire 100×27 = 2700€ de l’ensemble des revenus générés imposable.
C’est bien ça ?
Le régime réel n’est donc pas forcément avantageux pour une location de RP, au vu des 120j/an max (à moins de louer en bail mobilité qui permet de dépasser les 120j ?)
Merci !
En effet vous avez bien résumé d’autant plus que vous avez droit à une exonération en dessous d’un certain loyer !
Bonjour, j’ai acquis un studio sur Saint jean de luz en septembre 2020, l’ai restauré pour le louer à compter de juillet 2021. Le changement d’usage est fait, son classement a été officialisé dernièrement. Je souhaiterai défiscaliser au mieux. Pouvez-vous me fournir un expert-comptable spécialisé dans les LMNP dans la région ?
Merci de toutes ces explications.
Pas de soucis, je vous envoie des coordonnées
bien à vous
Bonjour,
super article, très clair et très précis !! Je viens d’acquérir un bien près de Rambouillet (78) et souhaite passer par un expert comptable pour le passer en LMNP. Auriez-vous un contact proche de Rambouillet ou alors en ligne car je pense que du en ligne peut largement suffire.
merci encore pour votre aide,
Jonathan
Merci pour votre retour !!
Je vous envoie des coordonnées
A très vite
Bonjour,
Signature d’un compromis fait pour l’achat de 4 appartements en SARL de Famille avec statuts LMNP. Coût 800000€ j’ai fait une demande pour un prêt à hauteur de 390000€ mais vu la finalité du cout je me demande si je ne dois pas financer le bien dans son in tegralité ? Je cherche un bon comptable spécialiste du LMNP region Perpignan ou via le web ? Merci pour votre réponse et votre aide. Cordialement
Bonsoir, j’ai fait appel à un expert comptable pour déclarer mon bien en LMNP réel simplifié. Le comptable à obtenu très rapidement un numéro de siret, c’est-à-dire qu’il a constitué une société ? J’ai cru lire qu’avec une société, les avantages s’annulent ? De même pour la plue value en cas de revente. Merci pour votre retour Pierre…
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt dans Eldorado Immobilier
Le statut LMNP est un peu spécial, il y a création de SIRET mais ce n’est pas une société
Etonnant 🙂
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour, j’ai hérité en 2009 d’un appartement qui a été loué vide depuis.
Je viens de le meubler pour passer en LMNP.
Puis-je l’amortir avec le régime réel simplifié ?
Pourriez-m’indiquer un expert comptable sur Lyon et ses environs ?
Merci d’avance
IL
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Oui tout à fait
A très vite
Bonjour,
merci pour votre article.
Auriez vous un comptable à me conseiller à Montpellier?
Merci pour votre aide
Bonjour oui je vous envoie cela
À très vite
Bonjour,
Tout d’abord, merci pour toutes ces informations qui sont très riches. Cependant je reste dans le vague. Je n’arrive pas à comprendre tout ce système d’amortissement et donc il m’est difficile de faire mes calculs prévisionnel en vu d’un achat locatif meublé saisonnier ? Comment sont calculés les impôts de cette « résidence secondaire » ?
Merci pour votre message Aurélie
peut etre que ce guide vous aidera à y voir plus clair :
Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique…
Bonjour,
j`ai une question sur un bien. Il estait en LMNP pour la periode 2008-2015. En 2015 on a cesse l`activite.
En 2020 on a repris lactivite toujours en LMNP
Veuillez me renseigner est ce qu`on doit continuer le calcul de l`amortissment des 2015 ou bien de re commencer comme si le bien n`a jamais ete loue?
je vous remerci d`avance pour votre reponse
Bien Cordialement
Bonjour
Très bonne question 😉
Je dirais qu’il faut l’arrêter si vous avez officiellement arrêté l’activité, sinon il faut continuer
essayez de poser la question à votre expert comptable pour étudier votre situation précise
A très vite
Bonjour,
Ma question est sur une acquisition a réalisée a la bougie il y a de 6 ans à un prix très nettement inférieur à la valorisation actuelle du bien (consolidé par de nombreuses estimations de professionnel de l immobilier). Le bien était squatté, dégradé… Je me suis personnellement employé à le réhabilité et il est maintenant loué et imposé en LMNP micro BIC depuis 5 ans. J aimerai passer en régime réel en intégrant un amortissement en phase avec la valorisation du bien et du mobilier. Est ce bien possible? L ensemble des estimations de professionnels peuvent elles suffire pour definir le montant amortissable lors du passage de micro au réel?
Merci
Ali
Qu’entendez vous par acquisition à la bougie ?
A très vite
Une acquisition par le biais d une vente judiciaire au Tribunal de Grande Instance.
Merci d avance de vos lumières.
À quel prix ? À très vite
Acquisitions faite en 2 ventes (achat differents lots) pour un montant final autour de 200k€. L evaluation actuelle faite par des professionnels de l immobilier donnent unanimement autour de 400k€.
Merci d avance.
c’est une base parfaite semble t il !
Acquisitions faite en 2 ventes (achat differents lots) pour un montant final autour de 200k€. L evaluation actuelle faite par les professionnels de l immobilier donnent unanimement autour de 400k€.
Merci d avance.
Je n ai pas saisi Pierre… Est ce qu en passant en LMNP au réel l an prochain, a la place du micro jusque la, je serai en mesure de comptabiliser l amortissement sur cette valeur de 400k€ sur 20/25 ans (minoré de la valeur du foncier biensure)?
Merci d avance !
Bonjour logiquement oui
À vérifier avec votre situation précise avec votre comptable
Bien à vous
Bonjour
Je suis propriétaire d’un appartement dont j’ai hérité il y a quelques années. Je l’ai occupé tout ce temps, je souhaite déménager. Je n’ai pas de crédit en cours sur cet appartement, est il possible de passer en LMNP et de profiter de l’abattement ? Comment cela fonctionne ?
Bonjour Tonio,
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Vous pouvez tout à fait louer en meublé, et vous n’avez qu’à mettre en location via le formulaire Poi
Formulaire P0i : Comment le Remplir ? (début d’activité + vidéo)
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour votre très bon article. Je dois faire ma déclaration en LMNP réel simplifié pour la 1ere fois, j’ai contacté un expert comptable qui me propose un devis pour l’ensemble de la liasse fiscale et tableaux amortissements pour 888 euros TTC.
Je n’ai qu’un logement, est ce un prix correct ou élevé?
Je suis dans le nord Isere, à coté de Lyon (30km).Si vous avez de bons contact à des prix plus attractifs.
Merci d’avance.
Bonjour Delphine
Merci pour votre message et votre intérêt dans Eldorado Immobilier
Alors, comment dire, c’est vraiment très cher !
Contactez un de nos experts comptables agréés via le formulaire de cet article, vous verrez c’est mieux !
Top 5 des Experts Comptables Pour Location Meublée (et courte durée)
A très vite
Bonjour,
J’ai bien compris qu’il fallait exclure le terrain pour la valeur sur laquelle sont calculés les amortissements. J’ai vu dans l’article qu’on parlait de 15% à 20% pour un appartement. Mais quid pour une maison à la campagne comme la mienne (dans le Tarn)? L’estimation d’un agent immobilier fait était d’un ratio de 6,5%, ce qui a paru très bas à mon comptable. Qu’en pensez vous?
Merci!
Bonjour Vincent,
en effet, classiquement on prendrait 20%
pour une maison avec jardin c’est plutot avantageux pour vous, le bon sens orienterait plutot vers un pourcentage plus élevé
A très vite
Bonjour,
Merci pour cet article très complet. J’ai néanmoins une question sur cette phrase :
« En cas de forte baisse de l’immobilier par rapport au moment où vous avez acquis le bien, il reste toujours possibilité de retenir la valeur d’acquisition, majorée des frais de notaire, et éventuellement frais d’agence et des travaux »
J’ai acheté un appartement fin 2018 pour y habiter et ai fait beaucoup de travaux. Je l’ai mis en LMNP fin 2020 et après estimation la valeur n’a que très peu évoluée (augmentation inférieure au coût des travaux). Est ce que je peux choisir comme base d’amortissement le prix d’achat + frais de notaire + travaux ? Si oui y a t il des conditions ? (pas exemple réduire de 2 ans les durée d’amortissement = 2 années perdues entre 2018 et 2020 comme si j’avais commencé l’amortissement à l’achat)
J’avais vu que les frais de notaire ne pouvaient être amortis si le bien n’était pas mis en LMNP dans l’année de l’achat ?
Merci d’avance pour votre aide
Bonjour Quentin
Merci pour votre message
A valider par votre expert comptable mais en effet, il ne s’est pas écoulé trop de temps et vous pouvez retenir la valeur d’achat initiale
A très vite
Bonjour Pierre, Merci pour toutes ces informations.
Je loue ma résidence principale (sauf une pièce fermée) depuis juin 2020 (et maxi 120 jours par an). J’ai oublié de réaliser le POi et je pense que cela serait tout de même utile de le faire au réel.
De plus, j’ai lu en ligne que demander comptabilité au réel pour inclure l’amortissement de l’achat de la maison (achat en 2018) lorsqu’il s’agit d’une résidence principale peut être considéré comme “abus de droit”? Qu’en pensez-vous?
Auriez-vous un expert comptable à me conseiller? le logement est à Lacanau en Gironde
Bonjour Yannick,
En effet, la situation est délicate et il faut faire dans la dentelle 🙂
Je vous fais passer les coordonnées d’un expert comptable
A très vite
Bonjour,
J’ai acheté un bien à 55000€ et j’ai tout refait. Nous le louons en LMNP car zone très touristique.
Je vais déclarer mon bien en amortissement (55000 – 11000 pour le foncier)
Par contre, je me pose la question de l’intérêt et de la légalité ou pas de déclarer les travaux en charges ou en amortissements.
En effet, les reports de charges se limite à 10 ans en LMNP, j’aurais bien vu de déclarer tous les travaux en charges sachant que mon business plan prévoit qu’avec les cumuls de charges – les revenus je ne sois plus en déficit au bout de 8 ans.
Et la je repartirais sur un investissement LMNP sur le même schéma pour recréer de la charge ou sinon réaménager une partie du logement fermé pour le moment.
Je ne sais pas si on a le droit de passer tous les travaux en charge (électricité, carrelage, placo…)
Merci d’avance
Mélanie
Bonjour Mélanie
A mon les travaux doivent en effet etre intégrés à vos amortissements.
C’est plutot une bonne nouvelle !
A très vite
Bonjour,
Bravo pour cet article.
Je viens de passer du micro Bic au réel simplifié.
Normalement je vais avoir une part de l amortissement non imputable.
Je ne possède aucun bien.
Est ce que ce n’ est pas l’ opportunité d’acheter de la pierre papier en LMNP pour venir gommer cet amortissement ?
Cordialement
Bonjour Pierre!
Pourriez-vous me recommander un expert-comptable spécialisé LMNP en région parisienne, éventuellement au plus près de l’appartement que je loue à Evry dans le 91.
Je vis à l’étranger (au Mexique) et ne rentre qu’une fois par an en France. J’aurais donc besoin de quelqu’un avec qui je puisse collaborer efficacement à distance.
Merci d’avance!
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Je vous envoie cela de suite
Vous me tenez au courant ?
A très vite
Pierre
Bonjour Pierre,
Avez-vous un bon expert comptable à me conseiller pour déclarer un statut LMNP réel sur Lyon?
Cordialement
Antoine
Bonjour Antoine
Merci pour votre intérêt.
Je vais vous envoyer les coordonnées d’un expert comptable qui pourra faire cela parfaitement pour vous.
Sur le principe pour dégrossir, vous allez avoir 15 000 € de travaux / 20 ans d’amortissement / 12 mois
A très vite
Bonjour Pierre,
Je suis à la retraite. Je viens d’ acheter une pénichette que je désire louer à la nuitée, week-end ou semaine.
D’ après quel est le régime fiscal le mieux adapté ?
Et comment calculer les amortissements sur ce bateau qui ne nous a pas coûté plus de 15 000€ travaux compris ?
Merci d’avance de votre réponse
Bonjour Brigitte
Merci pour votre intérêt.
Je vais vous envoyer les coordonnées d’un expert comptable qui pourra faire cela parfaitement pour vous.
Sur le principe pour dégrossir, vous allez avoir 15 000 € de travaux / 20 ans d’amortissement / 12 mois
A très vite
Bonjour Pierre et merci pour votre article !
Je suis propriétaire d’un bien depuis octobre 2019 et je souhaite le mettre en LMNP Airbnb très prochainement.
Dans ce bien, il y a pas mal d’objets divers dont des meubles, de l’électroménager etc… qui vont rester et que je souhaite amortir.
– Faut-il obligatoirement le statut LMNP avant d’avoir acheté les biens qui seront dans mon appartement en location ?
– Faut-il que l’adresse présente sur les factures que je vais donner à mon futur expert comptable soit obligatoirement celle du bien que je vais mettre en location ?
– Comment faire pour attribuer un prix à un élément qui m’a été cédé lors de l’achat de mon appartement et dont je n’ai évidemment pas la facture ? (électroménager, cuisine équipée etc… )
Je ne sais pas si ça change quelque chose mais j’ai le statut autoentrepreneur depuis bien longtemps donc avec numéro de SIRET mais je n’ai pas le statut LMNP.
Merci d’avance pour vos réponses !
Bonjour,
Article très intéressant, j’aurais besoin d’un renseignement si vous avez la gentillesse de m’éclairer.
J’ai fait l’acquisition d’un studio le 02/12/2020.
J’ai du refaire la cuisine de A à Z, j’ai acheté ma nouvelle cuisine chez Ikea, certains meubles et façades étaient en rupture de stock, j’ai donc acheté une partie des meubles en 2020 et la seconde partie en 2021. L’artisan a ensuite monté la cuisine en janvier 2021.
La partie achetée en 2020 (meuble et façade) doit être amortie.
Quel compte dois je utiliser ? « cuisine équipée » ou « autre équipement » ?
D’avance merci pour votre retour.
Cordialement
Georges
Bonjour
Merci pour votre message !
cuisine équipée semble tout à fait adapté 🙂
A très vite
Bonjour,
Je viens de découvrir votre site…
Un immeuble de 6 f1 est mis en vente 110000€ auquel il faut rajouter 110000€ de travaux (toiture, électricité, rafraîchissement). Sur les 6 f1, 4 sont actuellement loués nu en moyenne 400€ HC, dont une grosse part payée par la CAF. D’après votre expérience, quel statut fiscal serait le plus intéressant à adopter ? Merci par avance, Nicolas.
Bonjour Nicolas,
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Cela va dépendre du calcul. Vous devriez faire deux hypothèses, en déficit foncier et en location meublée au réel
Est-ce plus clair ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour toutes ces informations.
J’ai cependant une question concernant la durée des amortissements.
En effet, d’un cabinet à un autre, ils n’appliquent pas les mêmes règles d’amortissements.
A tire d’exemple, j’ai plusieurs cabinets qui me proposent des durées d’amortissements sur le gros œuvre de 50/55 ans et un d’entre eux qui me propose une durée d’amortissement à 30 ans sur le gros œuvre. Ce qui porte à confusion je dois l’avouer.
Le Bofip, lui nous indique une durée de 80 ans sur le gros œuvre…
Comment expliquer cela ? Bien entendu, partir sur une durée de 30 ans sur le GO est bien plus intéressant. Dois je m’attendre à un redressement fiscal si je pars sur cette durée ?
De plus l’administration est incapable de m’apporter la moindre réponse et me renvoi vers les experts comptables qui ne sont pas d’accord en eux…
Bien à vous et merci d’avance
Yves
Bonjour Yves, Conclusion, prenez le meilleur expert comptable pour vous 😉
Bonjour
Vos articles sont une mine d’information. Un grand merci.
Une petite question subsiste : nous venons de faire l’acquisition d’une maison que nous envisageons de mettre en location saisonnière en 2022. Des travaux sont nécessaires notamment de chauffage et l’électricité que nous engagerons en 2021. Ceux ci peuvent ils faire l’objet d’une déductions fiscales sur les revenus de 2022? Devons nous dès à présent déclarer cette future activité au fisc?
Je vous remercie par avance de vos réponses.
Cordialement
Bonjour Sandrine,
oui tout à fait
et merci pour votre retour 😉
A très vite
Bonjour Pierre et Gwen,
Merci pour cet article très intéressant.
Après avoir lu votre article et tous les commentaires, je ne trouve pas la réponse à la question suivante :
Peut-on amortir les meubles rachetés à l’ancien propriétaire ?
Je suis en train d’acquérir un bien dont le prix 10 000€ de meubles, vais-je pouvoir les amortir au même titre que les meubles neufs que je vais acheter ?
Merci par avance de votre réponse.
Bien à vous,
Bonjour Paul,
La situation est assez peu courant, mais oui, dans la mesure où vous ne vous en êtes pas déjà servi pour réduire les frais de notaire 🙂
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Merci pour votre retour.
L’offre est validée mais le compromis n’est pas encore signé, et j’avais prévu initialement d’utiliser les meubles pour réduire les frais de notaires, soit une réduction d’environ 750 €.
Selon vous, mieux vaut donc ne pas les déduire dans le calcul des frais de notaire et plutôt les utiliser pour créer 10k € de charges via l’amortissement sur 5/10 ans ?
Bonjour Paul
Du coup, il vous faut faire le calcul !
Vous me direz lequel est le plus intéressant pour vous au final ?
A très vite
Bonjour,
Bravo pour l’article de qualité et pour vos réponses précises dans les commentaire !
J’ai acheté un appartement 168k€ (appartement + frais agence + frais notaire) en Janvier 2020. J’y ai ajouté 15k€ de travaux. Je viens de faire estimer l’appartement après travaux et on me l’a estimé à 240k€. Pour l’instant, j’occupe cet appartement mais je compte le louer en LMNP au réel à partir de mi-2022.
D’après vos précédentes réponses dans les commentaires, je comprends que mi-2022 sera trop tôt (à peine 2 ans et demi depuis l’achat) pour calculer les amortissement en se basant sur la valeur estimée.
Quel est votre recommandation ?
– Attendre 2023 pour louer et pouvoir ainsi amortir de manière avantageuse
– Louer dès 2022 en basant les amortissements sur prix d’achat + les travaux,soit 183k€ ?
PS: Si vous avez des contacts d’experts comptable spécialistes du LMNP sur Toulouse, je suis preneur
Bien à vous
Nathan
Me confirmez vous que les travaux
Bonjour Nathan,
La règle des 3 ans n’est pas du tout officielle 🙂
Louez le plus tôt possible !
Bien à vous
Bonjour et bravo pour ce site avec des explications très claires et précises.
J’avais une question complémentaires pour laquelle je ne trouve de réponses: Pour la base de calcul de l’amortissement en LMNP, à partir de combien de temps peut-on utiliser la valeur actuelle du bien plutôt que la valeur d’achat augmentée des frais de notaire. En effet, il y a 18 mois j’ai acheté une maison 60 000€ auxquels j’ai ajouté 15000€ de matériaux (j’ai fait les travaux moi-même). Je viens de faire estimer cette maison à 140 000€ avant de la mettre en location. Et je souhaiterais donc utiliser cette base de 140k€ plutôt que les 75k€ pour le calcul de l’amortissement.
Est-ce qu’il y a une règles pour ces biens non mis en location dans les 12 mois suivant l’acquisition?
D’avance merci pour votre retour et bonne fin de journée.
Bonjour
merci pour votre message et pour votre intérêt !
Il n’y a pas de règle strictement établie
Toutefois, il est coutume de dire que ce n’est pas la peine d’y penser avant 3 à 5 ans
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour pierre, merci pour votre article.je n y connais pas grand chose en immobilier, mais j aimerai vous poser une question, j ai plusieurs bien que je loue en non meubles,après lecture de certains articles et le coût de mes impôts, il me semble que la lmnp serait un statut juridique et fiscal intéressant . voilà, je suis en compromis de vente pour un immeuble de 2 duplex, un que je voudrais louer avec un bail de 3 ans et l autre en saisonnier pour profiter de quelques week-end à la mer.
Pourrais je deduire les intérêts d emprunts de ce pret car je crains que Ce bien soit considere comme residence secondaire sachant que les deux appartements n auront pas la meme destination.
Le mieux ne serait il pas de faire de long pour ces 2 appartement, un lmnp saisonnier et l autre lmnp à l année??
Merci pour votre reponse.
Et si vous avez un expert comptable ae proposer, je suis dans le val d Oise.
En vous remerciant
Bonjour
Merci pour votre message !
Il faut faire vos calculs en effet
Il est peu probable que la location nue soit la plus intéressante dans tous les cas
À très vite
Bonjour Pierre,
Et merci pour ces articles très intéressants.
Je vais faire l’acquisition dans un an d’un studio qui sera loué meublé en lmnp et déclarer au BIC réel.
J’aimerais, pour différentes bonnes raisons, anticiper mes achats de meubles et autres (Lit, tv, machine à café, canapé…), d’autant que j’ai la chance d’avoir de l’espace pour stocker.
Pourrai-je bien déduire ces factures une fois l’opération lancée avec l’aide de mon expert comptable ? (Les factures auront alors un peu plus d’un an)
Également si tu as un expert comptable en région parisienne je suis preneur ! 🙂
Un grand merci par avance
Nicolas
Bonjour Nicolas
Oui en effet conservez bien tout car vous pourrez déduire .
Toutefois il serait mieux de pouvoir prouver que vous allez effectivement acquérir ce bien.
Dans quelle situation êtes vous pour pouvoir être certain d’avoir ce bien sans le posséder d’ores et déjà ?
À très vite
Bonsoir Pierre,
Merci beaucoup c’est bien noté.
J’ai acheté en VEFA, livraison milieu 2021.
Je ne comprends pas votre point « toutefois il serait mieux de pouvoir prouver que vous allez effectivement acquérir ce bien » : prouver à qui ?car au moment où je ferai ma première liasse fiscale et où je me pencherai sur l’amortissement des factures des meubles, je serai bien propriétaire d’un appt loué en LMNP.
De plus je suis sur un autre projet, un T1 bis en province avec une bonne rentabilité brute, toujours en meublé.
C’est pourquoi dans les 12 prochains mois je vais avoir pas mal de meubles à acquérir pour meubler ces 2 biens, je souhaite donc m’y prendre à l’avance pour prendre bien mon temps; 2 avantages à cela : bien choisir en termes de qualité et saisir les bonnes affaires. Est ce que vous me suivez ou bien je suis complètement à l’Ouest ? 🙂
Encore merci
Nicolas
Prouver à vous 😉
pour ne pas acheter du mobilier etc dans le vent…
A très vite
Bonjour Pierre,
Et merci pour vos articles très intéressants !!
Je vais faire l’acquisition d’ici 1 an environ d’un studio qui sera loué en lmnp et déclaré au bic réel.
J’ai la chance d’avoir de la place dans une maison de famille, j’aimerais donc anticiper les achats de meubles, et tout le necessaire pour le rendre prêt à vivre (machine à café, tv, canapé…). Pourquoi anticiper ? Pour ne pas tout acheter chez IKEA dans la précipitation le jour de la remise des clés, et par la même occasion faire de meilleures affaires tout en pouvant mieux choisir les produits.
Est ce que je pourrai alors déduire ces factures avec l’aide de mon expert comptable au moment de ma première liasse fiscale ? (Factures qui dateront du coup d’environ 1 an).
Un grand merci par avance.
Et d’ailleurs, si tu as un expert comptable en région parisienne je suis preneur aussi ! 🙂
Merci
Nicolas
Merci de vos conseils.Votre site est une source d’informations très utile
Pourriez vous me conseiller un ou plurieurs experts comptables en région occitanie ?
Merci d’avance.
Bonjour Mme Sanchez
Pas de soucis, je vous envoie cela par mail
A très vite
Bonjour Pierre,
Je tiens tout d’abord à vous remercier pour vos réponses qui sont très précises et très claires.
Pour ma part, j’ai acquis un studio à Paris en 2001 au prix de 44 000€ (prix de l’époque) commissions d’agence 3 000€ en sus et 3 600€ de frais de notaire.
Depuis 2001, le studio est loué en Micro BIC (loyer actuel mensuel 600€ + 50 charges) soit 650€ mensuel.
Or, de gros travaux sont prévus pour la prochaine AG (toiture, ravalement façade (rue & cour), électricité dans les parties communes, réfection peinture dans la
cage d’escalier et création d’un ascenseur.
J’envisage donc de quitter le Micro BIC pour passer en LMNP pour 2021.
Je vais donc remplir le P01 pour obtenir le numéro SIRET-SIREN en janvier 2021…
Mes questions sont les suivantes :
1) Puis-je encore amortir le studio acquis en 2001 sur la base suivante : 90% de 44 000€ (10% retiré pour la valeur du foncier) sur une durée de 30 ans soit
39 600 / 30 = 1 320 €
2) Puis-je amortir également les frais de notaire et d’agences sur 30 ans également ? soit
Frais de notaire : 3 600 / 30 = 120€
Commissions d’agences : 3 000 / 30 = 100€
Vous pourrez remarquer que j’ai choisi une période de 30 ans pour pouvoir bénéficier de l’amortissement plus longtemps car les amortissements depuis 2001 sont MALHEUREUSEUMENT perdus du fait du Micro BIC.
En 2012, j’ai rénové l’appartement en totalité et constate que j’ai COMMIS L’ERREUR de rester en Micro BIC jusqu’à présent.
Puis-je reprendre les factures des artisans et amortir (à partir de 2021) sur les durées suivantes restantes ?
– Plomberie : 5 000€ sur 10 ans (soit encore 2 ans)
– Penderie LAPEYRE: 1 000€ sur 10 ans (soit encore 2 ans)
– Cuisine : 2 000€ sur 10 ans (soit encore 2 ans)
– Lit penderie acquis d’occasion sur LEBONCOIN : 1 000€. Pas de facture mais possibilité de faire une attestation sur l’honneur ?
Si oui, sur 10 ans ? (soit encore sur 2 ans)
3) Ayant réalisé les travaux moi-même en 2012, je dispose des factures (LEROY MERLIN….) pour la peinture, le matériel électrique, la maçonnerie, la menuiserie…
Je souhaite savoir si je peux les regrouper par poste de travaux (main d’oeuvre personnelle perdue) et les amortir sur les durées suivantes ?
– Peinture : 10 ans soit encore 2 ans
– Electricité rénovation intérieure : 20 ans (soit encore 12 ans)
– Revêtements de sols 10 ans (soit encore 2 ans)
– Divers meubles : 10 ans (soit encore 2 ans)
– Menuiserie : 10 ans (soit encore 2 ans)
– Divers ustensiles composant la location meublée (ustensiles de cuisine, luminaire…)
4) Enfin, concernant les gros travaux prévus dans l’immeuble à la prochaine AG.
Les durées d’amortissement suivantes sont-elles acceptables par l’administration fiscale.
– Rénovation de la toiture de l’immeuble : 25 ans
– Ravalement Façade (rue & cour) : 20 ans
– Rénovation électrique dans les parties communes : 20 ans
– Rénovation des peintures dans les parties communes : 10 ans ou 15 ans
– Création d’un ascenseur : 15 ans
Je tiens à préciser que j’ai peu de tantièmes dans l’immeuble car il s’agit s’un petit studio.
Aussi, je souhaite savoir (si l’on raisonne par composant) si je pourrai plutôt constater en charges certains de ces travaux si ma quote part individuelle est inférieure à 600 € ?
En effet, il me semble préférable d’augmenter les charges (amortissements & charges décaissables) dès à présent pour diminuer le résultat fiscal car il reste finalement peu d’amortissements relatifs à l’acquisition de 2001 et des travaux de 2012.
Voilà, je souhaiterais avoir votre confirmation de spécialiste sur ces différents points car je suis l’exemple type du loueur en meublé qui a loué son bien en Micro BIC et qui se rend compte 20 ans après qu’il aurait dû le faire au Réel simplifié et qui tente de rattraper les choses…
Mais je ne pense pas être le seul dans cette situation !
Je vous remercie par avance de bien vouloir répondre à mes différentes questions sachant que vous êtes très sollicité et que mes questions sont nombreuses.
Merci d’avance.
Marc
Bonjour
Vu la durée depuis votre achat et vos travaux cela va être compliqué de les passer en amortissements et charges.
Par contre, ce que vous pouvez faire, c’est faire réévaluer la valeur de votre appartement et l’amortir sur la base de cette nouvelle valeur
Cela devrait être encore plus intéressant 🙂
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Nous allons achété une maison, qui deviendra dans 3 ans, notre résidence principale, départ à la retraite. Pendant ses 3 ans, nous comptons la louer en lmnp saisonnier.
Quel frais va t’on pouvoir déduire? amortissement sur combien d’années ?
Nous avons aussi prévu des agencements : clim…
Merci d’avance de votre aide et je suis aussi intérréssée par le nom d’un expert comptable.
Bonjour,
Nous allons achété une maison, qui deviendra dans 3 ans, notre résidence principale, départ à la retraite. Pendant ses 3 ans, nous comptons la louer en lmnp saisonnier.
Quel frais va t’on pouvoir deduire? amortissement sur combien d’années ?
Nous avons aussi prévu des agencements : clim…
Merci d’avance de votre aide et je suis aussi intérréssée par le nom d’un expert comptable.
Bonjour Nathalie
en fait, vous pourrez tout déduire 🙂
les amortissement ont un pic autour de 17 ans généralement
A très vite
Merci Pierre de vos conseils..Votre site est une mine de trésor …
Pourriez vous me conseiller un expert comptable en région parisienne ?
Merci d’avance.
Merci !
je vous envoie cela par mail
A très vite
Bonjour,
si je souhaite louer en gite (meublé) une annexe de ma residence principale (non accolée a ma maison mais sur mon terrain), comment se calcule l’amortissement du bien loué qui est une partie de ma RP ? Un agent immobilier vient expertiser cette partie de ma maison et les % de l’amortissement se calculent sur cette partie ?
Merci.
Je précise que c’est pour du LMNP, Bic au réel.
oui tout à fait…. comme indiqué dans le titre 😉
Oui c’est cela
Bien à vous
bonjour, féliciTations d’abord pour vos billets et édito de qualité.
Je viens d’être licencié, ayant besoin de cash, je me vois dans l’obligation de vendre un local commercial acquis en 2019 que j’ai transformé pour de la location saisonnière courte durée, les chiffres parlent d’eux même
achat 180ke
frais notaires 15 ke
total acquisition 195 ke
travaux 50 ke
la question est de savoir si je peux rajouter à mon coût d’achat , la quasi totalité des travaux, le comptables ne les ayant pas déduits en totalité mais amorti sur 25 ans, soit une charge de 2500 euros
cela me permettrait de diminuer fortement l’assiette fiscale , le prix de mon local transformé étant d’environ 300 ke
la reprise des amortissements serait logique , car une fois vendu je ne bénéficierais plus de cette charge.
Bonjour Pascal
merci pour votre message et bravo pour votre projet de reconversion !
oui out cela peut etre iclus dans vos charges et amortissements
Bien à vous
Bonjour,
J’ai effectué des travaux dans mon appartement sur une période de 4 mois. J’ai donc de multiples factures avec chacune des dates différentes . Chaque facture a donc en théorie une date de début d’amortissement différente et son propre plan d’amortissement: c’est possible mais pas pratique à gérer sur le long terme…. Est ce possible, pendant la durée des travaux, de comptabiliser ces factures en « immobilisation en cours » et de ne commencer l’amortissement qu’à la fin des travaux, lorsque ces immobilisations sont effectivement activées (même date d’activation pour toutes les dépenses )?
Merci pour votre aide?
Bonjour Florent,
Tout cela est comptabilisé d’année en année
Bien à vous
Bonjour,
J’ai acheté 2 studios en 2016, fait des travaux avec facture en 2016 et je les ai passé en LMNP en 2019 (1er janvier). Mon expert comptable, me dit qu’il ne prends pas le coût en immobilisation corporelles, de la rénovation des studios (travaux…matériels) car cela remonte à 2016 !!
Je suis surpris. J’ai rénové des studios et les travaux ne sont pas pris en compte dans la liasse fiscale???!!
Qu’en pensez vous? Est ce qu’il a une date péremptoire pour intégrer les travaux dans le LMNP?
Cordialement
Bonjour
Cela fait un peu trop longtemps en erreur
toutefois vous devriez pourvoir vous rattraper avec l’augmentation de valeur du bien, qui, elle, est à prendre en compte !
A très vite
Bonjour,
A la fin des x années d’amortissement au réel, disons 18 ans, la VNC du bien immobilier est quasi nulle (au foncier près). Peut-on alors à ce moment-là passer au régime des abattements forfaitaires (50% par exemple)?
Merci par avance pour votre réponse
Bonjour Samuel
un bien peut être amorti une seule fois par le même propriétaire 🙂
bien à vous
Bonjour
J’ai acheté un studio en vefa de 155000euros que je réceptionne en juillet. Si j’ai bien compris. Avec le statut de LMNP je pourrai déduire via l’amortissement la valeur de mon bien? Sur 20 ans?
En déclarant au régime réel simplifié.
Le financement est total par credit. A l’origine je comptais faire un pinel, mais ma situation personnelle a changé et l’écart credit loyer est trop important : 800euros credit pour 432 euros loyer pinel. Alors qu’en meublé ce sera 650 euros. Du coup je ne serai pas imposable sur mes futurs loyers? Pour combien d’années? Merci pour votre aide.
Bonjour
Félicitations pour votre investissement locatif !
Vous avez bien compris le mécanisme
Ensuite prenez un expert comptable pour mouliner les chiffres dans le détail et avoir une vision claire sur le long terme
Bonjour Pierre,
Pour bien comprendre, si je reprends votre exemple
« Pour cela, prenons l’exemple d’un T2. Valeur du bien : 100 000 €
On enlève 20% pour le foncier, il reste 80 000 € de déficit à amortir.
Cela fait par mois, sur 18 ans : 370,3 € de loyers qui sont gommés, uniquement grâce aux amortissement qu’offre le statut de louer en meublé qu’il soit non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) »
Vous dites pouvoir amortir sur 18 ans. Mais comment faites vous avec les différents composants (je pensais par exemple au gros oeuvre, qu’on me propose d’amortir sue 75 ans!).
Merci!
Jerome
Bonjour Jerome
C’est un vaste débat un peu stérile de spécialistes .
Ce qu’il faut retenir c’est que la quasi totalité peut être amorti sur 18 ans
C’est à ce moment là que les arbitrages de vente se font car on est à un point de bascule fiscal
Bonjour,
J’ai vendu un immeuble de locations de meublés en février 2019, et acquis un autre immeuble de locations meublés en octobre de la même année. Je déclare mon bilan au réel. Que dois-je déclarer pour les amortissements immobiliers pour l’année 2019 dans les deux cas : année complète ou au prorata de la durée d’exploitation ?
Merci
Bonjour Pierre,
Très bons articles de plus les commentaires/questions et leurs réponses sont très enrichissantes.
Je ne saisis pas cette notion de pic d’amortissements.
Pour moi si les biens immobiliers sont amortis par composants (gros œuvre, façade, meubles, …), il y a un plateau puis une décroissance du montant annuel des amortissements. à quoi se rapporte le pic?
Par ailleurs l’amortissement par composants est-il obligatoire en LMNP? Pour des studios, donc petits montants, je trouve la règle peu adaptée. Pour une société qui achète un immeuble de bureaux ou un atelier je comprends plus aisément. L’alternative de prendre juste une « construction » en bloc est-elle à proscrire?
Pour un studio en immeuble, doit-il y avoir une composante « toit »? Je suppose que oui vu qu’il y a déjà un terrain…
Merci.
Bonjour Ali,
Au niveau de la configuration du graphique d’amortissement, je pense que nous parlons de la même chose.
Ce que j’appelle le pic, c’est le moment où il y a le plus important montant à amortir avant que ce montant ne commence à baisser.
C’est un moment clef où la question de la revente et / ou de l’investissement dans de nouveaux biens devient urgente fiscalement.
L’amortissement par composant est une règle comptable incontournable, y compris pour le toit en effet
A très vite
Bonjour,
Tout d’abord, merci pour cet article, il est difficile de trouver sur internet un article aussi complet et précis sur ce sujet !
J’ai une question concernant le foncier non amortissable. Je suis en effet propriétaire d’un appartement à Paris, acquis en 2013, où j’étais en résidence principale, et que je viens de mettre en location LMNP. Compte tenu du prix de l’immobilier à Paris, je me demande quel poids représente le foncier dans la valeur de l’appartement ? Je vais probablement faire appel à un expert comptable pour les comptes (je suis preneur de vos contacts d’ailleurs !) mais un poids estimatif me permettrait d’affiner mes projections…
Par avance Merci !
Bien cordialement,
Quoc
Bonjour Quoc,
Merci pour votre intérêt et heureux de vous voir sur le site d’Eldorado Immobilier !
Clairement pour les situations comme la votre, je me bats pour que le poids du foncier soit très largement réduit par rapport aux 20% que les comptables appliquent d’emblée.
Parfois plus sur Paris, pour des raisons qu’ils arrivent à argumenter, mais que je ne comprends pas.
Je pars du principe qu’il y a plusieurs appartements sur le même foncier et donc que la part du foncier doit être réduite vu que le même foncier est partagé entre plusieurs propriétaires.
Vous nous tenez au courant de vos avancées ?
A très vite
Bonjour
Les frais d’agence immobiliere passe en charge annuelle ou en amortissement sur 5 ans comme les frais de notaires ?
Merci
Merci pour votre message
Comme les frais de notaire
A très vite
Bonjour,
Merci pour vos articles,
Concernant les amortissements pour la location saisonnière en lmnp, j ai lu qu il fallait appliquer une diminution de ceux ci au prorata temporis de la location, cela impacte fortement la fiscalité lorsqu il s agit d un appartement à la mer ou à la montagne loué moins d un quart de l année. Avez vous une astuce pour pouvoir appliquer les amortissements à 100%?
D avance merci,
Antoine
Bonjour Antoine,
Merci pour votre message
Vous n’avez aucune possibilité d’avoir des réservations hors saison ?
Aucune ?
A très vite
Bonsoir, si je pourrais mais cela restera inférieur à 50% du temps. J ai lu que si l on confie la gestion à une société, on peut éventuellement déclarer 100% des amortissements? Je me pose également cette question pour les locations de courte durée dans les villes limitant les locations à 120 nuitées par an, dans ce cas aussi les amortissements sont réduits?
D avance merci
Bonsoir
L’important est que votre location soit ouverte à la réservation et que vous ayez quelques réservations pour être crédible.
C’est pareil avec la limite de 120j par an
Faites le parallèle avec une location à l’année.
Si vous avez 3 mois de vacance locative, vous allez quand même déduire les amortissements, vous ne vous posez même pas la question !
A très vite
Bonjour et merci pour votre site.
Si je suis réel et que arrivé à 6 ou 7 ans je ne déduits plus suffisamment de frais, puis je repasser au BIC micro bic en faisant classer mon logement par exemple ?
Merci
Bonjour Sébastien
oui, faites le calcul avec abattement de 71% pour classement en meublé de tourisme… ou alors investissez encore !
Pour le classement, vous trouverez les modalités pratiques dans les deux articles correspondants sur Eldorado Immobilier
Dans google, vous tapez » eldorado immobilier atout france » et vous allez tomber dessus !
à très vite
Ça marche! Merci encore et bravo pour ce que vous faites,
A bientôt,
Antoine
Merci !
A très vite sur Eldorado Immobilier
Portez vous bien
bonjour
quant est il la Loc Meublé Prof
en effet la loc MNP donnd droit à un abatement forfaitaire de 50%, alors que si on fait classé son gite ( ce qui est mon cas) on beneficie d’un abatement de 70%, ?
qu’en pensez vous
Bonjour
Merci pour votre message
Je ne suis pas sur de bien comprendre. , la reconnaissance automatique de caractères a fait des ravages semble t il:)
Ce qui est certain c’est que l’abattement forfaitaire n’est pas associé au LMNP mais au micro bic
Le LMNP permet d’amortir et donc d’avoir un « abattement « si l’on peut dire ainsi, beaucoup plus importantque 70% dans la majorité des cas
Cela répond à votre interrogation ?
Bonjour
J’ai deux biens immobiliers que je souhaite passer en location meublée:
– 1er bien: achat d’un terrain en 2017 sur lequel nous avons fait construire 2 maisons individuelles. A votre avis a quelle date dois je déclarer le début de mon activité LMNP? date d’achèvement des travaux ou date d’achat du terrain? afin de ne pas avoir d’ennui sur la déduction des charges et les amortissements déductibles.
– 2nd bien : je dispose d’un bien acheté initialement en 2013 en tant que résidence principale. Pour cause de déménagement, je souhaite le passer en location en location meublée. Puis je tenir compte dans mon calcul BIC des intérêts d’emprunt?
Vous remerciant par avance de votre retour
Marie
Bonjour
Ravi de vous voir sur Eldorado Immobilier, dans la communauté des propriétaires qui se bougent !
Pour votre premier bien, c’est dans les 15j de la mise en location meublée que la déclaration doit être faite via le formulaire P0i. Pour ce qui est de l’aspect comptable, les données de 2017 iront très bien
Pour le 2e bien, vous pouvez bien entendu intégrer les intérêts d’emprunt ( a venir)
Cela vous éclaire?
A très vite
Bonjour Pierre, auriez-vous comme vous le proposez les coordonnées d’un expert-comptable spécialisé dans le meublé capable de travailler à distance ?
Bien sûr François, je vous envoie cela par mail
A distance = obligé en ce moment :=)
A très vite
Bonjour Pierre et Gwen
Je vous remercie pour toutes les informations fourniées.
Je lis dans l’article : « En cas de forte baisse de l’immobilier par rapport au moment où vous avez acquis le bien, il reste toujours possibilité de retenir la valeur d’acquisition, majorée des frais de notaire, et éventuellement frais d’agence et des travaux »
Cette option de calcul de la valeur du bien vous parait elle valable pour un bien acquis il y a moins de 4 ans? de 2 ans?
Je vous remercie d’avance pour votre retour.
Bonjour
Dans les deux cas ce sera possible.
Par contre logiquement, si le bien a plus de 10 ans ce sera nettement plus compliqué à faire passer 😉
Bien à vous
Bonjour Pierre et merci pour cet article très intéressant!
J’aimerais transformer une location nue (revenus fonciers classiques) et LMNP. Les locataires actuels n’ont pas prévu de partir donc est il possible de le faire en cours de bail sans attendre un changement de locataire?
Si oui comment faire pour l’équipement mobilier? Puis je racheter les meubles
aux locataires actuels?
merci d’avance pour votre réponse.
Bien cordialement
Bonjour Emmanuel
Cela devra être une négociation avec vos locataires mais en leur faisant signer un nouveau bail.
Au vu des enjeux financiers pour boud bous pouvez leur faire quelques concessions : le jeu en vaut carrément la chandelle 🙂
Qu’en pensez vous ?
Bonsoir,
Je souhaite vendre un logement acquis il y a 2 ans, logement que j’ai déclaré en LMNP. Est ce que le fait que la vente se fasse aussi vite peut poser un problème par rapport à ma déclaration d’impôts ?
Merci pour votre aide et vos articles.
Bonsoir,
non aucun impact sauf si c’est votre résidence principale (à priori non) et au niveau de la plus value
vous pensiez à quoi comme souci ?
Cordialement
Bonjour Pierre,
J’ai pour projet d’investir en LMNP et j’ai une question concernant l’amortissement des meubles achetés pour meublés l’appartement.
J’ai lu qu’il fallait atteindre au minimum 600 euros pour pouvoir passer l’achat en amortissement.
Que ce passe t il si j’achète une tv à 400 euros, un lit à 500 euros, des luminaires à 100 euros ?
Est il possible de déclarer 1000euros et de les amortir sur 5 ans par exemple ? ou bien dois je considérer que les montants sont inférieur à 600 euros et sont donc des charges pour l’année en cours ?
Aussi dans le même raisonnement, quelles sont les limites des éléments que l’on peut passer en charge ou amortissement ? est il possible de déclarer un set de verres à 20 euros ou un micro onde à 60 euros ?
Si l’on achète d’occasion, peut on déclarer les montants ?
Un grand merci d’avance,
Julien
Bonjour Julien
Merci pour votre message. Vous avez raison de remettre en question ce type d’affirmation…
Un bien amortissable l’est quel que soit son montant d’acquisition.
Par contre veilliez à bien préciser que vous voulez telle au telle facture dans les amortissements car en effet les experts comptables ont pour habitude de faire passer les petites sommes dans les charges courantes.
C’est très logique mais pas forcément intéressant si vous êtes déjà en déficit 🙂
Bien à vous
Bonjour,
Merci pour cet article !
Je débute dans ce monde, et c’est pas évident de s’y retrouver. J’ai acheté en mai 2017 une maison (prix d’achat 120 000€), que j’ai rénové (plus de 25 000 € de travaux) et partagé en 3 appartements :
Un studio que je loue depuis le 1er janvier 2018 meublé 300€/mois.
Un T2 que je loue depuis le 1er avril 2018 non meublé 400€/mois.
Un T4 que je loue depuis le 1er mai 2019 non meublé 500€/mois.
C’est en allant hier aux impôts pour ma déclaration de revenus que j’apprends qu’il faut que je m’inscrive au greffe pour avoir le statut LMNP (dont je n’avais jamais entendu parler). Panique à bord, la date du 28 mai étant toute proche… Les services des impôts me conseillent de déclarer le T2 nu au réel, et le studio meublé en micro BIC (le T4 ne sera à déclarer que l’an prochain). J’ai donc fait comme cela, et en parallèle, je régularise ma situation auprès du greffe. J’ai calculé mes frais (intérêts d’emprunts, taxe foncière) au prorata de la surface totale. Pour les travaux, ça a été un peu plus compliqué, j’ai fait au mieux…
Mais en lisant ces articles, je réalise que j’aurai peut-être dû déclarer mon meublé au réel aussi. Mais je n’ai plus le temps de consulter un expert-comptable pour calculer l’amortissement, d’autant plus que je ne connais pas la valeur de l’appartement, puisque que j’ai acheté la maison dans son ensemble.
Est-ce que je peux laisser ma déclaration telle quelle, avec le studio meublé en micro BIC pour cette année, et passer au réel l’année prochaine ? Si oui, est-ce que je pourrais déduire de mes loyers les travaux réalisés en 2017 ?
Et si vous avez des remarques, conseils ou autres, je suis preneuse !
Merci encore.
Bonjour Pierre et Gwen,
Super article. Je me pose plusieurs questions au sujet de la plus-value d’un appartement.
Un appartement détenu au revenu foncier : la plus-value est calculé entre le prix de vente (+ frais de diagnostics, etc…) et le prix d’achat (+ travaux, frais de notaire). Peux t’on ajouter au prix d’achat les frais d’agence immobilière (afin de diminuer la valeur de la plus-value) ?
Un appartement détenu en LMNP : Comment se comporte les amortissements utilisés au cours de l’exploitation du bien ? exemple : Achat 100 000 € Vente 150 000 € Amortissement 25 000 €. La valeur de la plus-value est-elle bien de 75 000 € (Vente 150k€ – (100k€-25k€)) ou faut-il faire un autre calcul ? (Est-ce que l’on déduit de la valeur d’achat les amortissements réalisés ?)
Un appartement détenu en LMP : J’ai lu qu’il faut distingué la plus-value court terme (amortissements utilisés au cours de l’exploitation et imposés à l’IR donc TMI + PS, est-ce bien cela ?) et la plus-value long terme (la différence vente-achat, imposée à 36,2%, est-ce que j’ai bien compris ?). J’ai lu aussi que si j’exerce l’activité de LMP depuis +5ans, je suis exonérer de l’impôt sur les plus-value professionnelle. Mais un autre dispositif contredit en partie cette information en disant qu’un abattement de 10% est possible à partir de la 6ème année et qu’il faut attente 15 ans pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value. J’ai du mal à comprendre ces 2 éléments. Si cela fait plus de 5 ans que je suis LMP, je suis de toute façon exonéré alors pourquoi ajouter un abattement si au final je ne paye pas d’impôts dessus.
Merci d’avance pour votre retour.
Merci Thomas, c’est un plaisir d’échanger avec vous sur le blog
la réponse est oui pour votre première question, ainsi que les travaux que vous avez pu effectuer
si vous détenez le bien nom propre, vous avez bien fait le calcul. si c’est via une société, la plus value se calcule aussi sur l’amortissement
Dites vous que le LMP n’est pas aussi avantageux qu’il n’y paraît
j’ai fait une comparaison ici : LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?
A très vite
Bonjour, article très intéressant, merci.
J’ai deux questions simples s’il vous plaît:
1- Pour le calcul de l’amortissement des meubles, doit on prendre en compte le montant TTC ou le montant HT. Que devient la TVA du prix d’achat de ces meubles?
2- Meubles, électroménagers, etc, Puis-je définir librement la durée d’amortissement pour chaque élément ou des durées sont-elles imposées? Si imposées, pouvez vous m’indiquer où trouver ces durées?
Exemple:
– Canapé: 10 ans
– Frigo: 8 ans
Etc.
Merci,
David
Bonjour David
Merci pour votre intérêt et votre commentaire !
Ce sont les prix ttc qui sont à prendre en compte, et les meubles s’amortissent classiquement sur 5 ans
A tres vite
Bonjour,
Je viens avec plaisir de parcourir vos questions/réponses ! Merci pour votre site!
J’ai 3 studios que j’envisage de vendre et que je possède depuis une dizaine d années. Mon régime fiscal est le LMNP depuis 4 ans et auparavant j’étais au régime réél des locations vides. Mais j avais meublé mes studios afin d arranger mes futurs locataires, ce qui m’a facilité la tâche le jour où , commençant à payer trop d ‘impôts, j’ai changé de régime pour passer au LMNP. Mon futur acquéreur devra t il rester au régime LMNP ou pourra t il se mettre en foncier réél afin de déduire ses intérêts d emprunt et autres charges..? Merci pour votre réponse.. Cordialement. Véronique.
Bonjour
J’ai acheté un appartement nu mi décembre 2018 et fait qqs travaux d’embellissement en janvier 2019 avant de le louer meublé début février 2019.
Je me demande si je dois le déclarer en LMNP sur 2018 pour optimiser mon investissement sachant que je n’ai aucun bénéfice en 2018 et très peu à amortir (= les 12 derniers jours de décembre) ? si j’attends 2019 pourrais je déclarer un début d’activité 01/02/2019 et amortir quand même les frais de notaire et d’agence payés mi-décembre 2018?
Quels conseils pourriez-vous me donner?
Merci beaucoup pour votre aide.
Sophie
Bonjour Sophie,
La déclaration LMNP via le formulaire Poi doit se faire dans les 15j après mise en location
Cela répond à la question je pense 🙂
Cordialement
A Véronique.
Votre acquéreur achètera un bien immo et non une société de location donc il/elle pourra se mettre au régime de son choix pour ses locations.
Si au moment de la vente il y a un bail en meublé en cours, à l’acquéreur devra négocier avec les locataires en place.
Si la finalité pour l’acquéreur est la déduction des intérêts d’emprunt et des charges habituelles locatives, les deux régimes la permettent (LMNP réel et foncier nu).
A Pierre, si j’écris des idioties, merci de corriger ce message à publication.
Merci pour votre message, j’apprécie votre participation !
Ce qui va tout changer, c’est l’amortissement.
La location nue en dehors d’une société sur laquelle personne ne prend de dividendes est une grave erreure fiscale
Je vais préparer une vidéo pour expliquer le principe
Bonjour Pierre
Je suis un petit nouveau dans cet univers…
Je viens d’écouter votre intervention à Lorient sur le thème l’experience voyageur. Merci pour toutes ces infos partagées; voici ma question :
Nous avons construit une villa en 2002 que nous occupons actuellement et que nous avons commencé à louer cet été, gain Juillet Août 2018 : 14500 €.
Nous allons donc continuer dans ce sens en nous « professionnalisant » un peu plus à votre contact 😉
Ma question : Ce gain est à déclarer bien sur et si j’ai bien tout lu le statut LMNP m’apparait le plus adapté mais réel ou micro bic? Quelle est l’astuce pour réduire au maxi voir annuler l’impot? Peut-on amortir une partie de notre pret encore en cours?
J’avoue que la fiscalité, c’est un peu la pompe à brouillard là…
Merci pour votre aide
Yannick
Bonjour Yannick
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
La fiscalité de la location meublee est quasi magique mais il faut la maîtriser en effet 🙂
Dans la grande majorité des cas, le réel sera le plus intéressant car vous pouvez amortir les murs mais aussi prendre en compte votre prêt, les frais d’agence etc
Sinon il y a aussi l’abattement de 71% pour meublé de tourisme
Essayez de faire deux simulations pour voir le mlus rentable pour vous
Cela répond à vos attentes ?
À tres vite au sein du club vip 🙂
Pierre
Bonjour
Merci pour vitra stocké fort intéressant.
Quel expert comptable pouvez vous le conseiller pour un appartement que je viens d’acheter et qui sera mis en LMNP avez régime réel?
Merci
Bonjour Julien
Je suis ravi que Eldorado immobilier puisse vous aider
Je vous envoie des coordonnées par mail
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Une question rapide:
Pour un bien acheté en 2013, que j’ai occupé entre 2013 et 2017, et que j’ai mis en LMNP en 2018, savez vous s’il est possible d’inscrire à l’actif du bilan pour amortissement :
1) les frais de notaire payés en 2013
2) La garantie crédit logement ayant servi au crédit immobilier souscrit en 2013
3) les frais de dossier de seulement €500 (donc un peu léger pour l’amortissement) ayant servi à payer le courtier en crédit.
Merci beaucoup !!
Bonjour Antoine,
Réponse rapide alors 🙂 🙂
Non
Cela fait un peu trop longtemps
PAR CONTRE, vous pouvez utiliser du coup des valeurs déterminées par des agences et non pas le prix d’achat
Cela peut donc vous assurer de meilleurs amortissements en cas de plus value latente depuis 2013
Es-ce le cas à votre avis ?
Bien à vous
merci beaucoup Pierre pour cette réponse précieuse et éclairée !
À votre service !
Bonjour Pierre,
Cas de figure similaire à Antoine. Appart acheté en octobre avec locataire en place. Basculé en location meublé fin décembre de la même année (au départ du locataire).
(Hormis le pb fiscal du passage foncier vers LMNP), puis-je prendre en compte les frais de notaires dans le réel LMNP ?
Dans ce cas précis, si la réponse est positive, peut-on prendre ces frais en charges plutôt qu’en immo à l’actif, si par exemple on a commencé comme ça pour ses autres biens LMNP.
Merci pour vos articles très bien rédigés et permettant une démocratisation du LMNP.
Merci Ali 🙂
Oui vous pouvez les passer en charges, au même titre que les frais d’agence immobilière (et tous les frais en général)
A très vite
Bonjour,
J’ai acheté mon studio en 2013.
A ce jour j’hésite entre le vendre, ou le louer en LMNP avec régime réel.
Pensez vous que cela serait avantageux pour moi ? Sachant que je peux le vendre à 95000 (offre d’un acheteur).
Voici ma situation :
achat en 2013 : 85000 + 7300 de notaire
meubles : ce sera de l’occasion, donc je pense faible valeur.
2 crédits pour cet achat : 14300 à 2.25% (il reste 10984 € jusqu’en 2033) et 57200 à 2% (il reste 43422 jusqu’en 2030). Je rembourse tous les mois : 446 €.
Autres questions : sur combien d’années pensez vous qu’il puisse être amorti ?
Si amortissement, si je vends mon appartement, après la fin de l’amortissement, avant les 30 ans, par exemple à 95000 €, est ce que la plus valu est bien égale à la différence entre mon prix de vente et prix d’achat (95000 – 85000 soit 10000 €) ? Ou est ce que la plus valu est de 95000 € compte tenu que l’amortissement agit sur la perte de valeur du bien ?
Merci d’avance pour votre retour rapide !
Bien cordialement
Cora
Bonjour Cora
A valider avec votre expert comptable en fonction de votre situation personnelle exacte, mais effectivement le réel semble adapté à votre cas étant donné que vous avez investi, avec un crédit en plus.
Cela fait beaucoup de charges à déduire de vos revenus locatifs 🙂
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
Je suis intéressé par la structure de SARL de famille à l IR. Je lis clairement qu en LMNP, le régime d impôt sur la plus value est bien celle des particuliers. Et donc que l exoneration sur la plus value est totale au bout de 30 ans de détention du bien vendu par la SARL de famille? Et ceci indépendamment de ce qui a été fait pendant ces 30 ans avec lequel nous envisageons d amortir notre acquisition avec une VNC qui ne bouge pas au fil des années d amortissement (pour le moment…). Vous confirmez bien ma compréhension de la SARL Familiale a l IR en LMNP tel que nous souhaitons la créer en famille ? Je lis une information contraire ici donc je ne comprends pas… Merci d avance Pierre.
Bonjour Ali,
Je veux être sûr de bien comprendre.
De quelle information contraire parlez vous exactement ?
Merci
Bonjour.
Dans votre post du 30 Janvier 2017 à Antoine, vous indiquez que l abbatement sur la plus value immobiliere pour durée de détention des particuliers (exo totale après 30 ans) ne s applique pas en SARL de famille a IR. Notre structure est composée de 2 foyers fiscaux en LMNP avec amortissement degressif chaque année pendant les 30 ans de détention. Somme nous d accord que dans ce schema:
1/ la VNC n est pas diminué pendant les 30 ans malgré l amortissement?
2/ VNC revue ou pas, passe 30 ans, nous (les 2 foyers fiscaux de la SARL de famille) bénéficions de la règles des particuliers d exoneration de la plus value immobiliere ?
Merci d avance Pierre.
Bonjour
Il y a eu peut être une correction automatique malvenue
C’est une société imposée à l’IS qui ne bénéficie pas du système de plus value pour les particuliers
Bien à vous
Bonjour.
Merci Pierre pour cette clarification importante pour mon projet et ses projections.
J ai besoin de vos lumières pour bien demarrer mon projet:
En SARL de famille, à 2 foyers fiscaux, nous souhaitons faire une acquisition immobiliere en LMNP a l IR afin de pouvoir déduire l amortissement selon les gammes présentées dans cet article (foyers a 10/20/30 ans aux taux 45/5/50% hors terrain).
Mes questions sont :
1/ L acquisiton porte plusieurs lots dont 30% de locaux pro tertiaire et 70% habitations. On est d accord que pour les locaux pro, je peux les louer en équipés pour qu ils soient en BIC et donc régie par les mêmes règles comptables que les habitations LMNP (donc BIC aussi)? Et donc beneficier de l amortissement pour l ensemble immobilier loué?
2/ Passé 30 ans de détention géré en LMNP a l IR. Nous pourrons vendre le bien dans son ensemble avec une VNC égale au cout d achat ( et non 0) et être exonéré sur la plus value immobiliere? S’il y en a une biensure…
3/ Est ce que dans cette SARL de famille a l IR, on peut comme dans une SARL classique a l IS :
– employer une personne pour gérer l ensemble immobilier (maintenance, travaux, gestion locative…). Et donc intégrer dans le résultat les salaires et charges associees dans nos dépenses?
– La SARL de famille sera domiciliée chez un des 2 associés. On est en droit de considerer un loyer à payer par la SARL pour sa domiciliation au propriétaire des lieux? Qui seront biensure a considérer en négatif dans les comptes de la SARL et en revenu positif chez l associé qui héberge la société?
– Nous projetons le besoin de disposer d un véhicule pour la societe familiale afin de ne pas utiliser nos vehicules personnels. Pas de souci pour deduire/amortir son achat et les dépenses afférentes à en utilisation (carburant, assurance…)? Avec biensure conservation des factures afférentes…
Merci d avance pour votre retour Pierre. Et de cette zone d échange très enrichissante pour tout les novices comme moi :).
Bonjour
Cela fait beaucoup 🙂 🙂
Pour reprendre vos questions, oui, tout sera en BIC (bénéfices ind… et commerciaux)
attention, après 30 ans, vous avez quand même des prélèvements sociaux. Tout le monde les oublie mais ce n’est pas une paille 😉
vous pouvez employer une personne, louer des locaux (mais il faut justifier qu’il y ait besoin de locaux pour une sci ?)
Attention à l’imposition sur les loyers, ce sera du nu, donc potentiellement très lourd en fonction de votre TMI
Pour le véhicule, c’est plutot le barème kilométrique qui sera à prendre en compte; pour le reste ce sera plus compliqué…
Bien à vous
Merci Pierre!! Vos réponses sont clairs et limpides!! J ai été déçu de réponses vides ailleurs… Je ne peux que louer votre professionnalisme et compétences!!
Pour boucler la boucle, j ai 2 dernières questions !! .
1/ Je dispose d un peu de LMNP en nom propre géré en micro BIC. Le nouveau projet SARL de famille doit se gérer en BIC réel, avec 50% a récupérer sur mon IR. Comment cela se passe? Je ne pourrai plus déclarer en micro le BIC ce que j ai deja en nom propre? Tout le BIC de mon IR devra être géré aux frais réels?
2/ Si au fil des exercices comptable, mon LMNP se transforme en LMP compte tenu de cette nouvelle acquisition en SARL de famille? En effet comme depuis le 08/02/2018, la condition d inscription au RCS a disparu… Je peux me retrouver LMP, de fait, en répondant aux 2 autres conditions ressources (>23k€ & a majorité immobiliere)… Y a t il un changement sur mon projet? Sur la VNC fixe malgré les amortissements initié en LMNP IR? L exonération a 30 ans du régime des societe de personnes sur la plus value en cas de vente (hors certains prélèvements sociaux )? Ou tout autre mise en garde/conseil sur ce changement que je pourrai subir avec ce nouveau projet?
Merci encore de vos lumières Pierre!!
Cordialement,
Merci Ali vous êtes gentil !
1/ vous déclarer en micro BIS ? aarrggghhh….. faites une simulation au réel, vous allez voir la différence !
2/ malgré les « analyses » de certains, le LMP reste un statut obtenu suite à une démarche volontaire, pas de passage automatique de LMNP en LMP. Pour la simple et bonne raison que l’administration fiscale considère toujours que le LMP reste le top de la fiscalité (ce que je démonte notamment ici :
A très vite et bravo pour votre engagement et votre réflexion poussée !
Bonjour Pierre, Gwen et grand merci pour vos réponses, elles sont remarquables. Je vous expose mon cas. Je possède un appart que j’ai racheté à ma famille en 2015 (25% à mon oncle) et 2017 (50% à mon frère). Ma mère m’a fait une donation en 2017 pour les 25% restant. Cela m’a coûté en tout 75000€ et 8% de frais de notaire, pour les 75% du bien. J’ai fait des travaux et installé des meubles pour 3000€ sur factures. Depuis 2015, je le loue en LMNP de tourisme avec abattement de 71%, mais je souhaite maintenant le passer au réel; je dois donc à priori lever l’option auprès du SIE avant le 1er fevrier. Mes questions : Le bien etant estimé en 2019 sur un site spécialisé internet à 150000€, ce que j’ai pu recouper avec ce que m’a indiqué un agent Immo récemment , puis je l’amortir avec une valeur de 150k€ ou suis je obligé de prendre la valeur de 75k€ payé devant notaire pour 75% du bien (ou 100k€ pour 100% ?) ? Puis je amortir les frais de notaire payés en 2015 et 2017 et autres travaux et meubles, ou est ce trop tard ? Et sur combien d’annees, j’ai cru comprendre frais notaire et travaux 1an et meubles sur 5 ans…merci Pierre & Gwen.
Bonjour
Merci pour votre retour positif 🙂
L’amortissent précis sera calculé par votre expert comptable précisément mais nous pouvons parler des grandes masses, ».
Si la valeur à prendre en compte, cela dépend du risque que vous souhaitez prendre.
Vous pouvez soit prendre le prix d’achat et tous les frais annexes, soit plusieurs estimations d’agences immobilières en arguant que vous possédez le bien depuis suffisamment longtemps pour qu’il ai vu sa valeur évoluer.
Vous devez également déduire entre 10 et 20% pour le foncier, qui ne peut pas être amorti.
C’est plus clair? 😉
A tres vite
Merci Pierre.
Etant donné que j’ai acquis le bien auprès de mes proches il y a 3 ans pour 75000 € pour 75% du bien, ne pensez vous pas que je prends un risque si je l’amortis avec la valeur 2019 des agences, soit 150000€ ? Même si j’ai fait perso de gros travaux à l’intérieur ?
Ça peut tenir la route
Il faut le faire valider par votre expert comptable toutefois
Cordialement
Bonjour,
Merci pour votre blog et vos précieux conseils.
Je suis nouveau dans l’investissement locatif et j’aimerai avoir votre avis d’expert. Je viens d’acquérir un appartement de 4 pièces pour le louer. Prix d’achat 185000€ (173K€+12K€ frais d’agence) + 13000€ de frais de notaire. Je prévois de faire 9000€ de travaux en 2019. Les charges sont de 200€ par mois et les Loyes du quartier sont de 1200€/mois CC. Je suis sur une tranche d’imposition de 41%
Sous quelles statues mon conseillez-vous de louer ? comment optimiser au mieux la fiscalité dans mon cas ?
Merci pour votre aide.
Bien à vous
Bonjour
Merci pour votre intérêt et félicitations pour votre projet (et votre TMI à % ;))
Clairement vous devez étudier la possibilité de gommer vos revenus
C’est pour cela que la déclaration en meublé au réel sera vraiment utile dans votre cas, vous éviter de frôler les 70% d’imposition sur vos loyers !
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
je viens d’acquérir un bien 200 000€ que je souhaite louer en LMNP.
J’ai 4 questions:
1/ Quelle est la durée minimum d’amortissement accepté par les Impots dans le cadre d ‘une déclaration de l’acquisition d’un appartement en LMNP ? Je souhaite la durée la plus courte possible afin de créer le plus de déficits possible.
2/ Combien d’années minimum dois je le louer en meublé avant de pouvoir le revendre sans avoir de « pénalités » ?
2/ Si je dois le garder minimum 9 ans et que je le revends 250 000€, est ce que l’amortissement réalisé pendant ces 9 ans aura une incidence fiscal sur ma revente ?
4/ Outre le fait d’avoir besoin de rentrer du cash ou autres, quelle est pour vous la meilleure durée avant de revendre ? je suppose 30 ans quand il n’y a plus à payer de plus value ni de CSG?
Merci de vos réponses,
bien à vous,
Bonjour Samuel,
Merci pour votre intérêt et bravo pour votre nouveau projet 😉
Pour l’amortissement, l’angle d’approche est un peu différent.
La durée d’amortissement est fixée par des règles comptables et varie en fonction des différentes composantes de votre bien.
Par contre, ce qu’il est possible de faire évoluer, c’est la « quantité » d’amortissements que vous allez pouvoir concentrer en début ou fin de vie comptable de votre bien
Il faut essayer de mettre un maximum d’amortissement en début pour un pic vers 17 ans généralement
Vous pouvez louer en meublé le temps que vous le souhaitez, il n’y a pas de pénalités
Si vous possédez le bien en nom propre, vous n’êtes pas pénalisé sur la plus value. Par contre via une société c’est différent
La meilleure durée pour revendre…;)
C’est un peu plus compliqué
Et chacun sa stratégie
Vous avez raison pour la plus value et la CSG, si tant est que dans 30 ans vous ayez fait une plus value, car personne ne connait l’avenir et ne peut certifier que votre bien aura pris de la valeur
Ce qu’il faut surtout surveiller à mon sens, c’est l’amortissement et vendre lorsque vous devez payer des impôts qui détruisent votre rentabilité
Ais-je répondu à vos interrogations ?
Bien à vous
Bonjour,
J’ai le statut LMNP.
le bien est amorti sur 30 ans selon le régime réel. le prix d’achat initial est 300000.
Au bout de 30 si je revends mon bien le prix d’achat combien de plus value vais je payer?
Bonjour
Merci pour votre intérêt !
Si votre bien est détenu en nom propre, l’amortissement n’a pas d’impact sur la plus value
Es-ce le cas ou avez-vous opté pour le statut juridique d’une entreprise ?
Bonjour,
Je vais acheter un studio meublé et l’exploiter en LMNP.
S’agissant de l’amortissement du bien et des meubles, est il préférable de soustraire au prix d’achat la valeur du mobilier ?
Bonjour Antoine,
bravo pour votre projet
le mobilier s’amortit également, prenez le donc en compte 🙂
Vous allez louer à l’année ou en courte durée ?
Bonjour,
Merci pour votre blog,
J’ai actuellement 4 studios en lmnp meublé longue durée avec une recette annuelle de 30600 €
Je voudrais acheter un encore d’autre studios mais je m’aperçois que si je continue à en acheter ma recette va dépasser les 32900 €et du coup je ne pourrais jamais être en micro Bic plu tard alors que le micro Bic reste intéressant si on ne dépasse pas 50 % de charge.
Du coup je ne sais plus quoi faire dois-je continuer à investir je suis a une tranche d’impôt de 30 % avec CSG et RDs l’impôt est de 50%.
Avez-vous une solution pour quand on dépasse plus de 32900 de recette.
Je vous remercie de votre réponse .
Bonjour,
Merci pour votre blog,
J’ai actuellement 4 studios en lmnp meublé longue durée avec une recette annuelle de 30600 €
Je voudrais acheter un encore d’autre studios mais je m’aperçois que si je continue à en acheter ma recette va dépasser les 32900 €et du coup je ne pourrais jamais être en micro Bic plu tard alors que le micro Bic reste intéressant si on ne dépasse pas 50 % de charge.
Du coup je ne sais plus quoi faire dois-je continuer à investir je suis a une tranche d’impôt de 30 % avec CSG et RDs l’impôt est de 50%.
Avez-vous une solution pour quand on dépasse plus de 32900 de recette.
Je vous remercie de votre réponse
Bonjour
Merci pour votre message
Vous avez bien fait de fréquenter eldorado immobilier 🙂
Je vais vous donner une astuce toute simple pour economiser des milliers d’euros chaque année : déclarez au réel !
Vous avez déjà fait une simulation en e sens ?
Bonjour et tout d’abord bravo et merci pour ce blog qui est une mine d’informations !
J’aimerais avoir votre avis éclairé sur mon projet immobilier (avec mon mari) et j’ai quelques questions dont je n’arrive pas à trouver la réponse.
Projet : achat d’un local commercial de 64m² que l’on va transformer en 3 appartements. On va en louer 2 en location courte durée et on va habiter le 3ème pendant 2 ou 3 ans avant de le passer également en location courte durée (ou en location meublée classique si finalement la location courte durée s’avère trop compliquée à gérer). Voici les données chiffrées :
Prix d’achat : 40 000 € – Frais d’agence : 3200 € – Frais de notaire : 4400€ – Frais de banque (courtage, dossier, garantie) : 2000€ – Travaux : 30 000€. Emprunt de la totalité, soit 79 600€ sur 20 ans à un taux de 1,60% et assurance à 0,36% (données liées à l’emprunt sont théoriques, le courtier est entrain de démarcher les banques). Mensualité : 430 €. Mise en location à 35€ la nuit. Si on part sur un taux de remplissage estimatif de 60%, ça donne 15 400€ de revenus annuels, qui s’ajoutent à nos revenus salariaux de 38 000€ à nous 2 (mariés, 1 enfant, tranche à 14%). Taxe foncière : 960€. CFE : 960€. Charges de copro : 720€. Assurance habitation : 300€. Autres charges (internet, eau, électricité) : 1 200€.
Et voici mes questions :
1/ Dans mon cas, est-il plus intéressant d’opter pour le régime micro-BIC ou réel ? (je pensais faire classer les appartements en meublés de tourisme pour obtenir un abattement de 71% au lieu des 50%)
2/ Si régime réel, quel montant dois-je retenir pour l’amortissement ?
3/ Si on dépasse 23000€ de revenus, on doit payer des cotisations sociales auprès du RSI, c’est bien ça ? Le plus avantageux étant le régime micro-entrepreneur (6% des revenus), c’est bien ça ?
4/ Nous souhaitions diviser juridiquement les appartements mais il s’avère que nous ne pouvons pas ajouter de compteurs électriques supplémentaires. D’après un notaire, il est possible d’avoir 3 lots différents avec 1 seul compteur. Mais j’ai peur que si on souhaite revendre un jour ce soit compliqué, qu’on ne trouve pas preneur pour les 2 appartements qui n’ont pas de compteur (le propriétaire du 3ème appartement devra refacturer), à moins de trouver un investisseur qui achète les 3 lots ? Que me conseillez-vous ? Pas de soucis au niveau des places de stationnement puisque le plan d’urbanisme de ma ville n’exige aucune place lorsqu’il s’agit d’un ancien commerce (et c’est bien pour ça que j’aimerais diviser au cadastre tout de suite car si on souhaite le faire par la suite là on sera redevable des places de stationnement et on ne peut pas en fournir…). Vaut-il mieux ne pas diviser juridiquement ? Mais dans ce cas, comme on vivra dans un des « espaces de vie », est-ce que la location courte durée des 2 autres sera considérée comme de la location d’une partie de notre résidence principale ? Quelles incidences si c’est le cas ? (CFE, taxe d’habitation ?)
Désolée pour toutes ces questions, c’est un premier projet d’investissement locatif pour nous et c’est celui qui va nous faire décoller donc faut pas se louper 🙂
Bonjour
Merci pour votre intérêt et félicitations pour votre projet mûrement réfléchi
1/ C’est à regarder avec votre situation patrimoniale par ailleurs, mais dans l’immense majorité des cas, avec un investissement avec un emprunt il est plus intéressant de déclarer au reel
2/ il faut retenir la valeur du bien moins la partie du foncier (c’est une approche dégrossie, votre comptable affinera poste par poste), cela vous donne une première idée assez juste
3/ normalement vous aurez un bénéfice quasi nul, donc vous paierez la cotisation minimal du RSI, env 1000€
4/ si cela n’a pas de conséquence au niveau du stationnement, je vous conseille en effet de diviser dès maintenant, en particulier d’un point de vue cadastral
aujourd’hui, il n’est pas obligatoire d’avoir un compteur par appartement, mais ça va venir
vous devriez anticiper ce point avec Enedis
A très vite sur le blog et dans le club VIP 🙂
et à votre disposition
Merci pour votre réponse rapide !
Le problème, c’est que le seul moyen d’ajouter des compteurs est de changer la colonne électrique… Il paraît que ça coûte très très trèèès cher. Du coup, si on ne divise pas juridiquement, vous pensez que ce sera également bientôt obligatoire d’avoir un compteur par appartement ?
Concernant l’amortissement, la valeur du bien à retenir est-elle le prix d’achat ? Avec ou sans travaux ? Avec ou sans frais d’agence, de banque ?
Avec plaisir 🙂
Le montant global est à retenir
Au départ les compteurs individuels étaient prévus pour être obligatoires en 2018
Au moins prévoyez que cela soit possible de le réaliser techniquement dans le futur sans avoir besoin de tout casser !
Bonjour Claire, j’arrive avec mes gros sabots.
à 80 000 euros votre « local » locatif reste abordable pour un investisseur même si le local prend de la valeur. Conserver le lot semble une option d’autant que bous n’y habiterez plus à terme.
Si votre bien est dans un endroit peu intéressant vous aurez autant de mal à vendre un appart seul qu’un lot de trois.
Si vous faites les travaux pour les compteurs supplémentaires, il faut le voir comme un plus, un investissement qui vous rapportera au final et que vous pourrez amortir (et donc déduire de vos recettes) pendant toute votre durée de possession de vos apparts. Empruntez un peu plus pendant que les taux sont bas.
J’oubliais. Si vous vendez séparément, il y aura un règlement de copropriété donc refacturer les charges d’électricité peut se prévoir. Il me semble qu’il existe des sous-compteurs électriques si vous avez la possibilité d’en implanter à moindre frais.
Bonjour,
Il y a 3 ans j’ai fait l’acquisition d’un studio (73000€+5000€ frais de notaire). Il est actuellement loué en meublé en location classique, car au moment de sa mise en location je ne connaissais pas le statut de LMNP. La locataire actuelle quittera le logement en juin 2019, et ensuite je voudrais passer en statut LMNP. Voici les questions que je me pose :
1. Est-ce possible de passer de statut de loueur en meublé classique à loueur en LMNP ?
2. Si cela est possible, à quel moment faire les démarches et pour quelle année fiscale (dans l’hypothèse ou la locataire actuelle quitte le logement en juin 2019) ?
3. Quelle valeur du bien serait à prendre en compte pour le calcul de l’amortissement, sachant que le prix de l’immobilier a monté depuis mon acquisition ?
4. Les frais de notaire pourront-ils encore être comptabilisés dans les frais à déduire ?
Merci pour votre réponse,
Cordialement.
Bonjour
Merci pour votre message et votre intérêt!
Le statut LMNP est complètement associé à la location meublée donc pas de soucis… en fait vous devriez déjà avoir le statut 😉
Il s’agit de remplir un formulaire POi dès que possible
La valeur du bien généralement prise est celle d’acquisition ou une estimation d’agence immobilière après quelques années
Les frais de notaire, d’agent immo, d’emprunt… sont tous à prendre en compte
Je pense que vous faites peut etre un amalgame en LMNP et déclaration au réel ?
Cordialement
Bonjour, je vous-contacte car je voudrais ouvrir une entreprise (je ne sais pas quel genre ..)
Pour acheter des maisons aux enchères et les revendre ensuite
mais le gros problème, ce sont les taxes et les impôts.
pouvez-vous me donner gentiment des informations à ce sujet?
1) Quel genre d’entreprise ouvrir?
2) Devrais-je payer le surplus si je reviens alors?
3) Quelles méthodes existent pour payer moins d’impôts et de taxes?
4) Que peut-on déduire ou amortir dans la société?
Un infini merci pour les réponses
Bonjour Carles
Merci pour votre intérêt
Vous pouvez tout à fait exercer cette activité en nom propre, ou via une société
la forme juridique dépendra de vos objectifs précis
Dans tous les cas, vous dépendrez du statut de marchand de biens
On peut déduire beaucoup de choses via une société
Mais au niveau immobilier les stratégies pour payer peu d’impôts sont peu nombreuses :
– revente de maison principale
– location meublée
– déficit foncier
Qu’en pensez vous?
Bonjour,
Quelles sont vos tarif en tant qu’expert comptable ?
Savez vous si l’on peut amortir un appartement non pas sur 20 ans mais plutôt sur 10 ou 15 ans ?
Merci
Bonjour Seb
Merci pour votre question et votre intérêt pour Eldorado Immobilier !
Je suis là pour aider avant de parler tarifs 😉
En plus, je ne suis pas expert comptable
Mais je peux vous orienter en MP si vous rechercez
Concernant l’amortissement, ce qui est important au final c’est ce que l’on peut appeler le pic d’amortissement
si votre bien est amorti sur 25 ans, mais que le pic est à 15 ans, et qu’ensuite il ne reste que quelques pourcentages du bien à amortir, je pense que cela correspondra au but que vous recherchez, non ?
Généralement, on peut pousser pour un pic vers 17 ans
Cela répond à votre interrogation?
Bien à vous
Bonjour,
Je loue actuellement mon appartement en meublé. Mon crédit est déjà payé.Je déclare les revenues comme BIC avec 50% d’abattement.
Le loyer perçu est de 1400 Euro charges compris.
La valeur du bien est autour de 260 000 Euro.
Comment je peux passer en réel pour déduire des recettes la valeur du bien?
Merci par avance.
Bonjour
Il vous suffit d’indiquer que vous déclarez au réel lors de votre prochaine déclaration d’impôts
Je vous conseille de passer par un expert comptable spécialisé pour remplir la liasse fiscale
C’est déductible des 2/3 de votre impôt sur le revenu
Vous louez uniquement à l’année?
Bonjour,
merci pour ce blog fort utile. Je suis en train d’acheter un studio vide dans l’ancien dans le but de le louer en lmnp. Coût de l’opération : 115000€+frais de notaire+environ 5000€ de meubles. Revenu annuel attendu 7000€ .Est-ce vraiment plus intéressant de pratiquer un amortissement plutôt que de déduire les charges au réveil?
Pourriez vous me recommander un expert comptable spécialisé dans le 77?
Merci par avance de vos réponses au novicique je suis.
Bonjour
Etes vous sûr de ne pas pouvoir trouver un meilleur rendement ? Ce sera ma première remarque 😉
Ensuite, la déclaration au réel est plus intéressante dans la quasi totalité des cas en investissement via un crédit
Pour l’expert comptable, je peux vous en conseiller qui officient à distance en ligne
Cela vous intéresse?
Cordialement
Bizarre. J’ai à peu près le même rendement que Nicolas (5 000 euros d’investissement en plus).
J’ai choisi d’investir dans ma ville (dans les Landes) c’est plus pratique à gérer que dans une métropole éloignée. Je loue à un couple de retraités.
un bon plan !
Ayant des locations louées nues déclarées au réel et lisant que L’IFI prévoit une majoration des revenus fonciers sur les sommes dépassant 32 000 euros. Dois – je comprendre la somme. totale des loyers perçus ou la somme totale – (frais, charges, et travaux). ?
J’ai effectués des travaux de rénovation très lourds, créant du déficit foncier. Quelle serait à votre avis mon intérêt de passer en en LMNP ?
Je vous remercie de votre aide.
Bonjour merci de votre passage sur le site et pour votre contribution
L’intérêt de passer en location meubles ?
De ne plus être imposé sur vos loyers 🙂
Bonjour,
Voulant me lancer dans la location saisonnière et faisant un métier avec une grande mobilité, pouvez-vous m’envoyer par mail les coordonnées d’1 ou 2 experts-comptables en ligne que vous considérez fiable spécialisés dans ce type de location. Si possible avec une assistance gratuite dès qu’on est client.
Merci et continuez vos articles !
Cordialement
Bonjour
Je vous envoie cela
pensez aussi à optimiser votre location saisonnière pour automatiser un maximum de prestations
Qu’envisagez vous de ce côté là?
Cordialement
Bonjour,
merci pour cet article intéressant mais je voulais vous exposer mon futur projet
Immeuble de 6 appartements 3 loués en nu et les 3 autre libre
Mise en location après travaux de rafraîchissement des 3 libre en meublés les 3 autres passeront aussi en meublé « au plus tard « lors des départs des locataires en place
La se pose la valeur d’amortissement à prendre en compte et peut être la date de déclaration de ces nouveaux meublés
coût à l’achat de 40 000€ (- le foncier)+2000 fai+ 2500 F notaire+4000€ de travaux par lot
valeur estimative de l’agence 70 000€ (- le foncier) par lot après travaux
Je pensai déclaré en établissement secondaire j’ai déjà 3 appartements meublés dans cette même ville les 3 nouveaux meublés à la date de mise en location donc entre 2 et 3 mois après l’achat pour pouvoir amortir sur la valeur actualisée de chaque lot c’est à dire donc 60 000€ mais alors pour les frais de notaire commission d’agence travaux sont ils encore cumulable dans ce cas
La frontière entre la valeur déclarative à appliquer ,vénale ou prix d’achat +frais d’acquisition+travaux me semble bien floue surtout après seulement quelques mois de travaux qui participent bien sur à la revalorisation cumulé à l’effet décote d’un immeuble bien négocié
Si vous pouvez m’éclairer
bien cordialement,
Bonjour Franck
Merci pour votre commentaire et votre intérêt
Je n’ai pas tous les éléments mais a priori je découperai chaque lot (prix,frais de notaires, agence etc..) pour les traiter individuellement
Cela vous permet de passer les uns et les autres en meublé au fur et à mesure des possibilités et d’optimiser l’amortissement
Qu’en pensez vous ?
Cela répond à votre question?
Cordialement
Bonjour Pierre
merci pour votre retour
la découpe de chaque lot au prorata des surfaces doit effectivement être faite si valeur d’achat retenue mais ma grosse interrogation est sur quelle valeur puisque comme déjà dit les 3 libre passeront directement après achat de l’immeuble (juste un délai de quelques mois pour améliorer meublé et trouver les locataires)en meublés
la valeur d’achat me fait perdre quand même beaucoup d’amortissement surtout si les travaux frais d’acquisition sont toujours réintégrable
Bonjour je ne suis pas sur de bien comprendre
Vos appartements loués nus pourront être amortis quand ils passeront en meublé sur leur valeur d’achat complète ou sur estimation d’une agence s’ils sont restés en location nue plusieurs années
Cela vous éclaire un peu plus ?bien à vous
Bonjour
encore merci d’avoir pris le temps pour me répondre
Ravis d’échanger avec vous
mais pour moi c’est bien la valeur à déclarer au moment du passage en meublé qui me pose problème
Quelle valeur est admise par l’administration pour amortir un appartement dans cet immeuble lors d’une mise en location en bail meublé 3 mois après achat ou 3 ans surtout lorsque la valeur de cet appartement estimée par notaire agence est déjà (avant rafraîchissement) bien supérieur au prix d’achat
La prise en compte à la valeur d’achat me ferait perdre si les 3 actuellement libre sont loués directement en meublé au bas mot 60 000€ d’amortissement voila pourquoi je cherche à comprendre quand la valeur d’achat doit être impérativement retenue et quand la valeur estimée peut être retenue vous parlez de quelques années
Pas simple si en plus on y rajoute les frais d’acquisitions qui sont déductibles sur une partie puisque (si) plusieurs lots passés en meublé mais le reste est il réintégrable même 3 ans après si les 3 autre passent aussi en meublé
La partie travaux lors du passage en meublé me semble plus facile à appréhender puisque affectable facilement à chaque lot mais encore faut il qu’ils soient encore amortissable si la valeur est estimée après travaux
merci de m’avoir lu
Bien cordialement
Bonjour,
pas de soucis
je dirais que 3 mois après l’achat, la valeur est la valeur de l’achat + frais y compris travaux
3 ans après l’achat c’est la même chose, OU une estimation par agence immobilière ce qui vaut le coup si le bien a pris de la valeur
Bien cordialement
Bonjour,
Article très intéressant, j’aurais besoin d’un renseignement si vous avez la gentillesse de m’éclairer,
Je suis en cours d’acquisition d’un immeuble de 3 appartements, la division cadastrale n’a pas été faite, j’achète donc le lot dans sa globalité. Sur les 3 appartements l’un est déjà loué (location nue), pour les 2 vacants je compte en louer un en location meublée classique et le second en saisonnier.
Ma question est comment puis-je amortir les deux appartements vacants ? Est ce qu’une attestation de valeur sur ces deux logements est recevable pour les impôts ? Ou est ce que le fait qu’un appartement sur l’ensemble soit loué en nue rend tout amortissement impossible ?
Merci d’avance !
Bonjour,
Vous devez peaufiner cela avec un expert comptable spécialisé (je peux vous donner des coordonnées en MP, mais pas de pub sur le site:))
Sur le principe, ce sera un ratio de la surface totale que vous aurez à retenir pour l’amortissement
Un peut comme si vous louez une partie de votre résidence principale, ce seront les charges liées au prorata de la surface louée qui seront retenues
Envisagez vous de faire une division cadastrale du bien, ou alors allez vous le laisser ainsi?
Bonne journée
Merci de votre retour, c’est vraiment gentil de votre part.
Je veux bien les coordonnées 🙂
Je compte procéder à la division cadastrale, ce sera plus avantageux en cas de nécessité de revente.
Je vous souhaite un excellent weekend.
Ok je vous envoie cela par mail
Pour la division cadastrale cela me paraît bien en effet
Par contre avez vous pensé aux conséquences en termes de création de places de stationnement ?
À tres bientôt
Bonjour,
Un grand merci pour votre mail 🙂
J’ai effectivement pensé aux places de stationnement, il est certain que je ne peux en créer, l’immeuble occupe toute la « parcelle », je n’ai ni cour, ni terrain pour en faire.
Par contre celui-ci donne directement sur la place centrale où le stationnement y est gratuit.
Je dois encore voir avec la mairie si taxe de parking il y a et dans ce cas à combien s’élève-t-elle.
Bien à vous , Jade.
Bonjour
La taxe de parking a été supprimée
vous pouvez vous retrouver en grande difficulté si vous posez les mauvaises questions 🙂
Cordialement
Que voulez vous dire par « vous pouvez vous retrouver en grande difficulté si vous posez les mauvaises questions » ?
J’ai connaissance de la suppression de la taxe de parking, seulement celle-ci est encore en vigueur sur certaines villes, par exemple sur une ville à 10 km de chez moi elle est de 8000€ …
À ma connaissance elle est supprimée de partout mais si vous pouvez encore utiliser cette astuce chez vous c’est parfait, profitez en
Car sinon cela bloque beaucoup de projets car il n’y a pas d’alternative !
Bonsoir,
Tout d’abord, merci pour la qualité de vos articles, ainsi que vos réponses aux questions, les deux étant souvent pointues!
J’ai moi aussi 4 questions, qui sont pointues ou…idiotes!
La première concerne le montant amortissable: j’ai lu sur un article (que je n’arrive pas à retrouver) que dans le cadre de la LMNP au régime réel, le montant amortissable chaque année dépendait
du taux de remplissage. J’avais alors compris que s’il est possible d’amortir 3000€/an, mais que le bien n’est loué que 50% de l’année, alors le montant amortissable n’est que de 1500€. Est-ce réellement le cas?
La seconde question concerne les SARL de famille. Je voulais savoir si les règles d’amortissement, en particulier ceux concernant la déduction des intérêts du revenu imposable, s’appliquaient aussi…?
Troisième question: au bout de 20 ans, lorsque le bien a été amorti au régime réel, et que sa valeur comptable est 0, que se passe-t-il? Est-il plus intéressant de vendre? De louer au régime BIC? De faire comme si de rien n’était? Ou bien encore la valeur comptable du bien retourne à 100%… (miraculeusement!) ?
Merci d’avance pour vos réponses, et continuez comme ça!!
Bonsoir !
Merci pour votre retour positif 🙂
Concernant le montant amortissable, à priori vous avez eu une information erronée
Pour la SARL de famille, l’intérêt que vous décrivez est bien celui qui plaît à nombre de propriétaires MAIS (et cela correspond à votre 3e question) lorsque le bien est amorti via ce montage juridique, vous serez sur la plus value sur la totalité de la valeur du bien. Ce que vous avez économisé d’un côté, vous le perdez de l’autre, si ce n’est plus
Le plus intéressant dans ce cas est de continuer à louer…
et non malheureusement la valeur du bien ne retourne pas à 100% sauf montage particulier que certains mettent en place (mais il faut être très pointu), en se revendant mutuellement des biens
Cela répond à vos interrogations ?
Vous avez un projet particulier en vue ?
bien à vous
Bonsoir,
Désolé pour ce délais de réponse, je pensais recevoir une alerte email en cas de réponse. C’est donc dépité, après quelques jours d’attente, que j’ai décidé de venir faire un tour ici…et j’ai bien fait! Pardon d’avoir douté de vous!
Merci pour ces précisions. Je note que l’amo se fait sur la valeur amortissable « annuellement ».
Pour le second point, j’avais lu ici (http://www.pap.fr/argent/impots/les-plus-values-immobilieres/a1314/calculer-la-plus-value-immobiliere-imposable) qu’après 22 ans de détention, l’abattement sur la PV était de 100%. Dois-je en conclure que cet abattement n’est pas valable pour les SARL de famille, ou bien ma compréhension de l’explication est mauvaise?
J’ai un projet particulier, je vous fais un MP via un autre site.
Bonjour Antoine,
Vous avez parfaitement saisi la situation
La SARL a donc un inconvénient majeur à ce jour
Bien à vous
Merci encore, j’y vois plus claire. Encore une dernière question:
Il doit y avoir un formulaire à remplir pour déclarer ses revenus
tirés de la location à des saisonniers par exemple. Quel est-il et quels cases
remplir?
Bon réveillon.
Bonjour
Ce sont les revenus BIC qui sont le réceptacle de vos recettes en location saisonnière
Bonnes fêtes
Bonjour
Que voulez vous dire exactement ?
A tres bientôt
Bonjour, un propriétaire peut-t-il louer une partie de sa maison principale pour de la location courte durée?
Y-a-t-il des déclarations à faire et quelle imposition?
Merci
Bonjour Carole,
Oui un propriétaire peut tout à fait louer une partie de sa maison principale.
C’est d’ailleurs l’esprit intial de la location saisonnière 🙂
Pour l’instant il n’y a pas de démarche particulière et une exonération d’impôt jusqu’à 700€ par an de revenus.
Vous pouvez aussi louer à des saisonniers, l’abattement est encore plus favorable et se calcul à partir de plafonds de loyer au m2
Vous souhaiter louer une chambre ou un studio indépendant?
Bonnes fêtes
Merci de votre réponse,
Location à des saisonniers: quel est le plafond de loyer? Qu’entendez-vous par abattement plus favorable?
La réduction d’impôt de 700€ par an est pour une location de vacances. (ex. studio…).
Je dois déclarer les revenues au fisc. , sur la feuille de déclaration de revenus?
Donc, si je loue en location de vacances, comme un gîte, pas de déclaration à la mairie?
Dois-je faire autoentrepreneur, LMNP, ou rien?
En réponse à votre question je peux faire les deux en fonction des saisons.
Joyeuses fêtes de fin d’année!
Le plafond de loyer varie en fonction de la zone géographique mais vous me trouverez facilement sur internet pour votre zone.
C’est à calculer par m2
Pour les saisonniers c’est carrément une exonération complète 🙂
Pas de déclaration à la mairie si vous êtes sur votre résidence principale et en dessous du seuil annuel.
Pour l’administration fiscale il faut bien entendu le déclarer =D
Et sous statut LMNP c’est le plus intéressant et le plus simple
Bonne soirée
Bonjour,
Je souhaiterai avoir votre avis.
J’ai hérité de 3 fermettes avec dépendances. Les toitures sont à refaire,
Les extérieurs à améliorer, intérieurs à embellir.
Faut-il que je fasse une location classique ou faire de la location courte durée.
Où prendre l’argent pour les travaux. Y-a-t-il la possibilité de ne pas être imposé.
A qui s’adresser pour avoir de bons conseils pour gérer ce patrimoine en dégagent des bénéfices
sans avoir à en devenir l’esclave(travaux, gestion etc…)
J’ai 60 ans, en contrat aidé .
Merci Carole
Bonjour Carole,
Tout d’abord merci pour votre commentaire et félicitations pour votre projet.
De belles possibilités en perspectives !
Pour vos 3 fermettes, vous nous demandez si vous devez vous lancer dans la location classique ou la location courte durée.
Il faudrait que vous puissiez nous dire dans quelle région vous êtes pour affiner la réponse ?
Toutefois, nous sommes plutôt de profil prudent.
Notre conseil général sera donc de monter votre plan de financement (pour les travaux notamment), sur la base d’une location classique. Comme ça en cas de coup dur, que ce soit d’une impossibilité juridique ou physique de louer en saisonnier, vous pourrez avoir l’esprit tranquille pendant que vos investissements vous rapportent.
Une fois ce projet de base ficelé, vous pouvez intégrer les éléments pour pouvoir faire du saisonnier.
En particulier :
– prévoir des meubles et une déco sympathiques qui donnent envie de louer… et vous permettent de louer en meublé et donc de ne pas être (ou très peu) imposé sur vos loyers
– prévoir un maximum de chambres avec salle de bains, ce qui est très recherché en location saisonnière
Vous aurez donc au choix la possibilité de faire très facilement du saisonnier, mais aussi de la location classique si vous devez être amené à partir sur une solution de repli.
Cette solution de repli pourra aussi être de la colocation.
C’est une option que vous ne semblez à priori pas envisager mais qui peut être un bon mix entre tranquillité de la location classique et rentabilité de la location saisonnière.
Après, la location saisonnière est beaucoup plus rentable et sera donc à privilégier si vous en avez les capacités.
Nous pouvons vous accompagner avec un coaching personnalisé pour vous aider pas à pas à élaborer puis mettre en pratique voter projet.
N’hésitez pas à nous contacter.
A bientôt
Merci de votre réponse. Les fermettes se trouvent dans le nord du département du Maine et loire, à la périphérie de la sarthe et la mayenne.
(Morannes, Etriché, Notre Dame du Pé).
Cordialement , Carole.
ok, pas mal situé entre Le Mans, Angers et éventuellement Laval 🙂
Merci Pierre et Gwenn pour votre mine d’info permamente
J’ai comme expert comptable ,que vous connaissez à Laval , avec les histoires de RSI je leur ai demandé de sortir de mon activité meublée la part meublé en location saisonnière pour bénéficier de l’abattement des 71% et échapper au RSI pour l’exercice 2016 , Ils ne savent pas si c’est possible pour 2016 , il aurait fallu que je le demande en Février dernier, mais en Février l’histoire du RSI n’était pas votée .
En conclusion j’ai écrit à mon centre d’impot ,je suis déçu de Comptacom.
Un truc sur airbnb pour éviter les notations moyennes est d’envoyer un très bon commentaire au moment de son départ directement au locataire .
Bonjour François,
Merci pour ces compliment, cela fait bien plaisir 🙂
C’est bien que vous puissiez nous faire un retour sur le comptable que vous avez mandaté pour vous aider.
Nous avons enlevé le nom de la société pour éviter tout souci juridique… mais pas de soucis pour ceux qui voudront en savoir plus n par mail !
Après leur réponse est plutôt logique… c’est l’instabilité juridique française qui est insécurisante…
Il est peut être difficile de leur reprocher de ne pas mettre en place quelque chose qui est juridiquement risqué, vous ne croyez pas?
Nous vous conseillons de contacter un autre cabinet pour lui poser la question de la faisabilité, et vous serez fixé.
Votre conseil pour avoir de bons commentaires est par ailleurs excellent.
Nous le pratiquons depuis quelques mois avec d’excellents retours
Merci pour ce partage
Vous avez d’autres astuces à nous dévoiler ? 🙂
Bien à vous
P&G
Bonjour, merci en effet pour cet excellent article mais aussi pour ce commentaire François.
François ou qqun d’autre aurait-il 1 (ou 2) expert(s)-comptable(s) spécialisé(s) dans la location meublée à recommander ? J’en recherche un, pour prendre la gestion comptable et fiscale de 3 appartements anciens loués en meublé.
On trouve effectivement rapidement sur internet différents cabinets mais impossible de connaître leur niveau de qualité et fiabilité, sans le rapide avis et/ou retour d’expérience de clients…
Bonjour,
C’est un vrai souci en effet que de trouver un bon expert comptable.
Nous trouvons que la plupart d’entre eux sont quelque peu « friables » sur les aspects un peu pointus de la location saisonnière et meublée…
Nous avons justement interviewé un gros cabinet qui a pignon sur rue, rdv dans les prochains articles 🙂
Nous vous envoyons les coordonnées de deux cabinets qui nous semblent tenir la route, pour les pratiquer régulièrement
A bientôt
Bonjour Pierre et Gwen,
Merci pour cet article.
Je termine un achat d’un petit immeuble de rapport avant d’enchaîner sur une location meublée prochaînement.
Je vais louer les lots de l’immeuble via une sci. J’ai créé les statuts avec un expert comptable physique qui reviens assez cher finalement.
Pour faire le bilan comptable des 5 mots, cela me couteriat 1000 euros. J’aurais souhaité comparer avec un comptable en ligne sachant que j’aurai un sixième lot avec le meublé prochainement.
Merci pour votre aide
Henri
Bonjour Henri
Je vous envoie quelques coordonnées par mail
Bonne journée
Bonjour, j’ai interrogé ma banque (CE) pour un investissement location courte durée,ou collocation. Mais celle-ci n’a pas voulu s’engager. Il faut dire que j’ai 60 ans et en contrat aidé.
Merci de me donner votre avis.
Bonjour Xavier,
C’est certain que vous n’êtes pas le candidat idéal des banques.
Mais à cœur vaillant rien d’impossible !
Nous vous conseillons de monter un plan de financement béton, avec photos, plans, etc…
Tout ce qui peut montrer que votre projet est sérieux et viable.
Vous pouvez montrer que vous avez envisagé plusieurs scénarios comme nous l’avons évoqué par ailleurs, et indiquer que même le scénario le plus défavorable vous permet d’autofinancer (ou de dégager un cash flow positif).
Pour présenter votre dossier, ayez en parallèle l’air déterminé et sûr de vous.
Ensuite faites le tour des banques.
Nous vous arrêtez pas à un refus.
Il y a plein de banques, toquez à toutes les portes !
Toujours motivé ?
A très bientôt
P&G
Bonjour et merci pour ce super article !
Je suis d’autant plus concerné par le choix de la fiscalité, car il se trouve que j’ai fais récemment l’acquisition d’un vieux cabinet médical. Lequel a été retransformé en habitation auprès de la mairie lors de mon achat. Il se trouve alors que je suis en train d’y investir beaucoup de travaux pour qu’il soit habitable (création cuisine, salle de bain, toute l’électricité, reprise de certains mur etc..)
J’en ai pour environ 25 000€ de travaux. Le bien étant idéalement placé pour une location saisonnière et c’était l’en-but de mon achat donc le statut de LMNP me semblait évident ! Mais voilà qu’après consultation d’un expert comptable celui ci me dit que ce serait dommage de ne pas bénéficier du déficit foncier dû aux gros travaux réalisés, et qu’il faudrait commencer à louer en « nu » pour pouvoir réduire mes impôts de façon globale.. Je suis face à un choix difficile car j’ai déjà bien prévu l’amenagement, la deco, et certains meubles..
Pierre et Gwen, à ma place que feriez vous ? 🙂
Merci !
Hello Anto,
Merci pour votre encouragement 🙂
A votre place…
Il faudrait que vous nous en disiez un peu plus sur l’emplacement de votre bien… quelle ville ? proche des commodités, de la gare ?
Mais, à priori
Votre expert comptable a raison de vous informer de toutes les possibilités qui s’offrent à vous.
Louer en nu avec un déficit foncier vous permet :
– d’être plus serein au quotidien pour les locations. Vous avez un locataire longue durée. Mais au départ du locataire attention aux dégâts car plus les gens restent longtemps, plus ils ont le temps de détériorer votre bien
– de pouvoir louer meublé ou en saisonnier au bout de quelques années. Vous pourrez alors partir d’une estimation d’un ou plusieurs agents immobiliers pour calculer la valeur du bien, ce qui pourra être très intéressant pour votre amortissement
Louer en meublé ou saisonnier :
– vous pourrez également utiliser le montant des travaux pour les amortir et vous ne paierez pas ou peu de prélèvements sur vos loyers
– vous aurez une rentabilité beaucoup plus élevée
– mais plus de travail
Nous dirions que si vous avez en vous la fibre de l’investissement dans l’hospitalité et que vous avez vraiment envie d’accueillir des voyageurs, vous devriez quand même regarder de très près vos calculs et rester sur votre idée de louer en saisonnier.
Qu’en pensez vous ?
A très bientôt
P&G
Bonjour P&G ,
Mon bien de 50m2 se situe dans la ville de Marseille et pourra y loger jusqu’à 6 personnes grâce à une belle hauteur sous plafond :
Il y à une vraie chambre à coucher, une mezzanine (point fort et original de ma location je pense) avec 2 matelas en 80, ainsi qu’un canapé convertible pouvant accueillir deux personnes supplémentaires si nécessaire.
Le bien se trouve sur une belle place (Place des 4 Septembre dans le 13007) avec un grand carrefour market, une boucherie, une boulangerie, un bar tabac et plein d’autres petits commerces.
Cette place est également desservie par plusieurs bus pour la gare et autres points d’intérêts.
Enfin, l’appartement se trouve à 200m de la plage et à 10mn à pied du vieux port.
Disons que le saisonnier me fait un peu peur par son instabilité actuelle et la gestion qu’il va susciter mais la rentabilité pourrait s’avérer très intéressante !
J’ai acquis le bien depuis le mois d’octobre 2016, pourrais-je quand même déduire les frais de notaire en LMNP ? Il me semble avoir lu également quelque part pour que la location meublée soit au régime réel je dois faire un déclaration avant le mois de février suivant, et pareil pour la souscription à un organisme agréer pour la réduction d’impôts. Est-ce exact ?
Encore une fois, merci pour votre retour !
Anthony,
Hello,
En effet votre appartement semble parfaitement adapté au saisonnier et vous avez déjà les éléments de langage pour bien le vendre aux futurs locataires 😉
Marseille est une ville ou vous pouvez facilement louer toute l’année.
Tous les indicateurs semblent donc au vert.
Si vous avez peur de vous lancer vous pouvez toujours meubler et louer à l’année ensuite.
Mais vous verrez cela m’étonnerait que vous reveniez en arrière ensuite !
Tenez nous au courant de votre décision
Pour les aspects administratifs vous devez renvoyer un formulaire de déclaration P0i et souscrire à un CFA si votre bilan est positif (ce qui semble être le cas), sinon vos revenus seront majorés.
Vous avez d’ores et déjà fini les gros travaux ?
Bien à vous
Bonjour,
Est-ce que le statut d’autoentrepreneur peut être intéressant pour la location saisonnière.
Merci
Bonjour Xavier,
Intéressant n’est pas vraiment le terme.
Ce sera obligatoire dans certains cas en fonction de votre statut et de votre activité professionnelle le cas échéant.
Mais en soi, l’intérêt est limité sauf si vous proposez des prestations para hôtelières et que vous ne voulez pas gérer la TVA…
Bien à vous
Bonjour, J’ai deux questions concernant l’aspect financier d’un LNMP et ses conséquences fiscales
1) Investissement, quel est l’impact potentiel d’un investissement initial fait sous forme d’un prêt « in fine », par rapport a un pret « traditionnel » ?
2) Je comprends que l’amortissement fiscal est lié a la valeur du bien et le timing et la durée de l’emprunt mais peut on dans le cadre d’un revenu annuel exceptionnel (prime d’employeur ou paiement de soldes de congés par exemple) déduire une somme ponctuellement plus importante sur un an (en dégrevant évidement la quotité de réduction ultérieure du montant « exceptionnel » ?
Merci d’avance pour votre réponse et les informations diffusées en général
Bonjour Michel,
Cela fait plaisir d’avoir un commentaire de votre part 🙂
Vos questions sont pointues (et vous avez raison d’être pointu !)
Concernant le prêt in fine, à priori aucune différence dans la mesure où vous allez dans tous les cas déduire les intérêts d’emprunt.
Par contre le prêt in fine vous permet d’avoir une rentabilité financière par ailleurs, c’est donc très intéressant si votre banque est partante.
Pouvez vous détailler votre montage ? Cela nous intéresse et devrait donner des idées aux autres propriétaires !
Votre deuxième question sort à priori du cadre de la location saisonnière, mais oui, l’administration fiscale prévoit bien ce type de situation où vous percevez un revenu exceptionnel et ponctuel.
Le mieux est de vous rapprocher de votre SIE pour avoir une réponse précise et parfaitement adaptée à votre situation.
Essayez par mail, c’est traçable, rapide et assez efficace
A bientôt
P&G
pbonjour et merci pour le papier tres interessant,
ma question est puis je choisir le temps d’amortissement de mon bien? disont que je souhaite l’amortir sur 10 ans seulement, puis je le faire?
Bonjour Thierry merci pour votre commentaire.
La question que vous avez… nous nous la sommes posé également et la réponse est oui mais non !
Concrètement la durée de l’amortissement est découpée par grands postes de votre logement.
En clair le système électrique est amorti plus rapidement que les murs ou la toiture.
Le tout s’amortit généralement sur 15, 20 ans ou plus .
Mais ce qui compte également c’est la vitesse de l’amortissement.
Si vous avez un comptable compétent il est possible d’amortir environ 80% de votre bien sur 15-17 ans, mais difficilement moins sous peine d’attirer défavorablement l’attention de l’administration fiscale.
Faites également attention au foncier, qui ne s’amortit pas et donc la valeur doit être sortie du montant global à amortir.
Là aussi il convient d’optimiser au mieux…
Quel est le type de bien que vous souhaitez amortir rapidement ? Maison, appartement? Quelle surface ?
Bien Cordialement
Ces calculs me seront très utiles dans le cadre de l’investissement que je viens de faire chez https://www.scpi-corum-convictions.com/ . Je dois dire que je serais probablement passé à côté de certaines choses. Merci de m’avoir aidé à y voir plus clair. C’est un billet qui regorge d’informations importantes pour les investisseurs.
Merci pour votre retour
comment calculer un amortissement d’un studio de 50000 euro
Bonjour,
Classiquement, on part d’un calcul simpliste pour voir la faisabilité du projet et on affine ensuite avec un expert comptable compétent.
Sur 20 ans, 50 000 € cela fait 2 500€/an soit 208€/mois
Bien à vous
Concernant l’estimation d’un bien précédemment loué en nu : avez-vous eu à le faire ou connaissez-vous de personnes ayant procédé ainsi ?
Personnellement, j’utilise les services d’un comptable en ligne pour mes biens.
Cela devient intéressant si vous avez plusieurs biens en LMNP.
http://www.campus-invest.fr/jai-teste-pour-vous-le-comptable-en-ligne/
Salut Eric,
Pour l’estimation, le mieux est de passer par une agence immobilière (idéalement 3 pour confirmer le prix).
Nous aussi, nous travaillons avec un comptable en ligne, nous en sommes très satisfaits.
C’est intéressant dès la premier appartement loué en LMNP car la déclaration au réel est complexe
@+
Tous ces calculs sont plutôt complexes, il est tout de même important de les comprendre pour pouvoir planifier à l’avance l’amortissement d’un investissement locatif meublé ou non meublé.
Personnellement, je préfère faire appel à un expert comptable qui prend du temps pour m’expliquer en détail ses calculs.
Effectivement, vous avez le bon réflexe
Un expert comptable est plus que recommandé pour éviter de faire des « bêtises »
Bonjour,
vous dites cela dans l’article : « En cas de forte baisse de l’immobilier par rapport au moment où vous avez acquis le bien, il reste toujours possibilité de retenir la valeur d’acquisition, majorée des frais de notaire, et éventuellement frais d’agence et des travaux«
Il me semblait que les frais de notaires si ce n’etait pas declaré l’annee de l’achat, ainsi que les frais d’agence, ne pouvaient etre prix dans le prix de depart de l’appartement pour le calcul de l’amortissement? Mon comptable m’a dit cela qu’il ne prenait pas les frais de notaire en compte dans le prix de depart pour l’amortissement et j’ai lu ça aussi ailleurs.
Qui dit vrai du coup?
Merci de votre aide.
Bonjour
Peut etre qu’il y a un élément qui n’est pas apprécié ici
Pourquoi ne peut on pas prendre en compte les frais annexes dans le montant d’acquisition d’un bien immobilier ?
Vous vous souvenez de quel cas précisément le comptable prenait en compte dans sa réponse ?
A très vite