Bonus Gratuit : Le Guide Complet de la réglementation pour la location saisonnière
Vous avez entendu parler du statut de loueur meublé non professionnel, ou LMNP, mais vous ne savez pas vraiment si c’est intéressant pour vous?
Vous cherchez à défiscaliser?
Vous vous demandez si vous pouvez louer votre bien immobilier en tant que loueur en meublé non professionnel ?
Vous voulez investir et vous hésitez entre location nue est location meublée?
Vous êtes perdu dans les démarches administratives pour accéder au statut LMNP?
Vous ne savez pas à quel régime fiscal vous serez soumis avec le statut LMNP?
Vous voulez de la souplesse avec vos locataires?
Vous êtes nombreux à nous interroger sur la pertinence du statut LMNP
nous avons listé les questions qui sont le plus souvent posées sur le fait d’être loueur en meublé non professionnel, et nous vous donnons bien entendu les réponses !
Pour un accès plus rapide aux questions, vous pouvez consulter le sommaire.
Cliquez sur les liens pour accéder directement à la rubrique qui vous intéresse pour répondre à vos questions sur le statut de loueur meublé non professionnel
Introduction au statut de loueur en meublé non professionnel LMNP
Le statut LMNP, pour loueur en meublé non professionnel, a été créé en 1949.
Plus précisément, depuis la loi n°49–458 du 2 avril 1949
Il s’agit donc d’une des plus anciennes possibilités d’optimisation fiscale possible.
Contrairement à ce que vous pourrez voir par ailleurs, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), n’est pas une niche fiscale
C’est simplement la possibilité d’utiliser les principes de l’entreprise appliqués à l’investissement immobilier.
Vous pouvez ainsi :
- déduire vos charges,
- ainsi que pratiquer l’amortissement de votre bien immobilier
Pour aller plus loin dans l’investissement immobilier, vous pouvez consulter les articles suivants :
35 experts immobiliers vous révèlent leurs secrets pour investir
le guide complet pour investir dans la location saisonnière
#1 Qui peut être loueur meublé non professionnel LMNP?
Le statut LMNP est ouvert à tous les contribuables français.
Il faut garder en tête qu’il s’agit d’un investissement de long terme, qui n’est pas du tout destiné à réaliser des plus-values.
Car la raison d’être de ce statut de loueur meublé non professionnel, est de pouvoir se constituer un patrimoine en vue de préparer une retraite, ou une succession.
La valorisation de votre bien immobilier se fera au fur et à mesure de l’écoulement des années.
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs globalement non taxés grâce à l’amortissement du bien qui gomme la base fiscale imposable.
Et en plus de cela, ce statut de loueur en meublé permet de développer le réseau des structures d’accueil pour les personnes âgées, les touristes ou encore les étudiants.
#2 Quels sont les différents types de biens éligibles au statut LMNP?
Vous pouvez investir dans le neuf ou dans l’ancien
Il y a deux types de biens immobiliers que vous pouvez acquérir via le statut de loueur meublé non professionnel LMNP
les biens que vous pouvez acquérir dans l’ancien, et ceux que vous pouvez acquérir dans le neuf.
Pour en savoir plus :
faut-il investir dans l’immobilier des centres anciens, go or no go?
Concernant le neuf, ce n’est pas un investissement conseillé pour une rentabilité maximale.
Pour un logement neuf, il est possible d’acquérir via le statut LMNP, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences séniors, les résidences d’affaires…
Dans certains cas, il est possible de ne pas payer la TVA sur votre achat neuf, mais au global, il reste a priori toujours plus intéressant d’investir dans l’ancien
Pour avoir plus de précisions sur notre analyse de l’investissement dans le neuf, vous pouvez consulter cet article :
Vous avez défiscalisé ? Nous allons vous plumer…
L’utilisation du bien n’a pas d’importance en LMNP
Le loueur meublé non professionnel a un large panel de possibilités pour louer son bien immobilier :
- en résidence principale du locataire
- à titre temporaire : comme par exemple pour un travailleur saisonnier dans l’industrie, ou dans l’agriculture
- ou en saisonnier, ce qui nous intéresse principalement ici, comme gîtes, hôtels, chambres d’hôtes, ou meublés de tourisme
Ne perdez pas également de vue que vous pouvez louer une partie de votre résidence principale en location meublée non professionnelle, et dans ce cas, vous pouvez échapper complètement à l’imposition de vos loyers si vous n’excédez pas un plafond qui dépend de votre région
pour plus de détails, vous pouvez consulter cet article très intéressant :
le guide complet sur la fiscalité magique la location meublée
#3 Quelles sont les conditions d’éligibilité pour le statut LMNP?
Il existe en fait deux statuts pour la location meublée : le loueur en meublé non professionnel LMNP, et le loueur en meublé professionnel LMP
Globalement, la location meublée non professionnelle sera plus intéressante, le statut LMP ayant été réformé et ayant perdu la majorité de ses attraits
Pour être loueur en meublé non professionnel, vous devez impérativement respecter les conditions énumérées ci-dessous :
- votre hébergement doit être meublé de telle façon que le locataire n’aie qu’à poser ses valises en arrivant pour profiter immédiatement de son nouvel environnement
- vous devez vous acquitter de taxes, prélèvements, et impôts spécifiques : j’ai nommé la CFE, la taxe de séjour si vous louez en saisonnier, et éventuellement le RSI si vous dépassez le plafond de 23 000 € de revenus saisonniers tout en étant pas affilié au régime général de sécurité sociale
- vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € et 50 % de vos revenus globaux, sous peine de devoir être requalifiés en LMP
- ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés, ou RCS, en tant que loueur meublé professionnel
#4 A quels régimes fiscaux suis je soumis en tant que loueur en meublé non professionnel?
Vous serez imposé dans les bénéfices industriels et commerciaux, comme si vous déteniez un commerce, alors que vous ne louez que des logements
Le statut de loueur meublé non professionnel est ancien, et hybride.
Il est difficile d’appréhender sa logique au premier abord.
Étant donné que vous êtes inscrit auprès du greffe du tribunal de commerce, vos revenus perçus en loyers doivent être déclarés comme des BIC, bénéfices industriels et commerciaux.
À partir de la, vous avez plusieurs possibilités pour déclarer vos loyers :
- soit via le dispositif micro BIC, avec un abattement de 50 % qui paraît avantageux au premier regard, mais qui finalement ne l’est pas pour grand monde
- ou alors déclarer au régime réel, qui vous permettra d’amortir et de déduire vos charges, ce qui va gommer à vos loyers
- ou encore bénéficier des abattements spécifiques à la location saisonnière
Par contre, attention, si vous optez pour un abattement forfaitaire, cela représente la totalité de vos charges. Vous ne pourrez déduire aucune dépense supplémentaire
pour aller plus loin, vous pouvez consulter:
le guide complet sur la réglementation de la location meublée,
et le guide complet sur la fiscalité du loueur meublé non professionnel
#5 Dois-je tenir une compatibilité avec le statut LMNP?
Trouver un bon comptable qui s’y connaît en meublé est une gageure, mais c’est possible !
Le statut de loueur en meublé non professionnel est vraiment ambigu.
Vous êtes assimilé un entrepreneur, un gestionnaire d’une petite entreprise, et de toute façon au-delà d’un revenu de 32 900 € annuels, vous devez opter pour le régime de déclaration au réel.
Dès lors, vous devez tenir une comptabilité, une comptabilité simple certes, mais comptabilité tout de même.
Ainsi, dès lors que vous devez tenir une comptabilité pour vos recettes, nous vous encourageons fortement à faire de même pour vos dépenses et vos amortissement.
C’est pour cela qu’il est fortement recommandé de passer par un expert-comptable qui s’y connaît en location meublée (ce qui est vraiment très rare), pour pouvoir optimiser au maximum votre déclaration.
Si vous avez des difficultés, nous pouvons orienter vers des experts-comptables dont nous connaissons les compétences
#6 Que puis-je déduire de mes loyers en LMNP?
Si vous optez pour le régime réel de loueur en meublé non professionnel, le gros avantage à tenir une comptabilité, est de pouvoir déduire de vos recettes tout un tas de dépenses :
- les honoraires de l’agence immobilière qui vous a vendu le bien
- les frais de notaire, ou frais d’acquisition
- les intérêts de votre emprunt (attention, nous parlons bien ici uniquement des intérêts, et pas de votre emprunt complet !)
- Les travaux d’entretien, de rénovation,
- les fournitures pour vos locataires
- les charges de copropriété
- Les honoraires de l’expert comptable
- les meubles, qui s’amortissent sur plusieurs années
- le bien immobilier lui-même, qui s’amortit à partir du prix d’achat du bien, ou de l’estimation une agence immobilière selon les cas
#7 Comment puis-je gérer mon déficit comptable en LMNP?
Si, comme cela se produit très souvent, vous constatez un déficit comptable à la fin de l’exercice, ce déficit peut être reporté sur 10 années dans la rubrique BIC
Si jamais vous optez pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), vous pourrez en principe déduire ce déficit de votre revenu global.
Mais dans les la réalités des faits, c’est quasiment impossible
#8 Comment est imposé une plus-value de loueur en meublé non professionnel ?
Il convient ici de dissocier des cas qui sont fondamentalement différents, et pourtant basés sur le même régime de LMNP de loueur en meublé non professionnel
Si vous avez acheté votre bien en nom propre, l’éventuelle plus-value réalisée lors de la vente de votre bien immobilier sera imposée comme la plus-value des particuliers.
Par contre, si vous avez acquis votre bien immobilier, toujours avec le statut de loueur meublé non professionnel, mais via une société que vous avez créée pour l’occasion, vous serez imposé sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien amorti.
Ainsi, si vous vous placez dans la logique classique du loueur meublé non professionnel, et que vous avez gardé votre bien jusqu’à fin de l’amortissement, au bout de 15 ou 20 ans, vous serez imposé sur la plus value sur la totalité du valeur de votre bien immobilier meublé
Cela peut vraiment faire une énorme différence…
#9 Vaut-il mieux acheter en nom propre ou via une société?
Si l’objectif est d’obtenir un maximum de rentabilité immédiate, le choix de la société peut être pertinent.
Si l’investisseur se place dans une logique à plus long terme avec transmission possible de patrimoine, acquisition en nom propre paraît logique
Le sujet est source de débats sans fin au sein de la communauté des loueurs meublés non professionnels, mais également des loueurs meublés professionnels.
Il vous suffit de regarder le point ci-dessus pour avoir notre avis sur la question 🙂
Les promoteurs de la création de sociétés pour exploiter leur bien meublé, mettent en avant la possibilité de déduire beaucoup plus de charges, notamment les frais courants, comme dans une société classique.
À vous de faire votre calcul…
Je suis intéressé de connaître votre position sur le sujet, donnez-la moi maintenant dans les commentaires, j’y répondrai rapidement
Pour aller plus loin sur ce sujet, c’est ici.
#10 Pourquoi investir dans le LMNP?
Le statut de Loueur Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulier.
Il est destiné aux propriétaires de bien en location meublée et ils peuvent bénéficier de nombreux avantages fiscaux de LMNP.
Les avantages fiscaux pour les investisseurs
C’est un point bien entendu très très important à connaître lorsque vous envisagez de vous lancer dans la location meublée
certes, ce régime est très avantageux fiscalement, mais il ne faut pas rêver, vous êtes redevable d’un certain nombre d’impôts et taxes
La TVA
Concernant la TVA, si vous achetez du meublé dans le neuf, vous n’y serez pas soumis
dans l’ancien, c’est la TVA classique qui s’applique
l’IFI impôt sur la fortune immobilière
en tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière
vous pouvez passer outre en passant en loueur en meublé professionnel, c’est bien le dernier avantage important de ce régime
Les impôts locaux
Vous êtes redevable de la taxe foncière, et de la CFE, cotisation foncière des entreprises
Le taux de la CFE varie en fonction de chaque commune.
Ne me demandez pas comment cela fonctionne, et à combien cela va vous revenir, je pense que personne ne le sait en France…
L’imposition des loyers sur une partie de votre habitation personnelle
lorsque vous louez votre résidence personnelle, vous êtes exonéré d’impôt sur vos loyers, dans la limite d’un plafond fixé par région, que vous pourrez retrouver dans l’article suivant :
tout cela fiscalité magique de la location meublée saisonnière
Les prélèvements sociaux du régime général ou du RSI
Vos loyers en tant que loueur en meublé non professionnel, seront taxés au titre des prélèvements sociaux, à hauteur de 17,5 %
Si vous dépassez le plafond des 23 000 € de revenus, vous serez affilié soit au RSI, soit au régime général de sécurité sociale, en fonction de votre situation personnelle
#11 Comment remplir ma déclaration d’impôts en loueur en meublé ?
Pourtant ils ont énormément à y gagner…
Vous devez à remplir les rubriques réservées aux bénéfices industriels et commerciaux, BIC
Toutefois, comme nous conseillons d’opter pour le régime réel, qui est vraiment plus avantageux, nous conseillons toujours de passer par un expert-comptable, qui possède des logiciels adaptés pour des calculs pointus que vous aurez du mal à réaliser vous-même.
Il vaut mieux dépenser un peu en expert-comptable, pour économiser beaucoup en redressement, le cas échéant…
#12 Les obligations du LMNP: Quelles démarches administratives pour devenir loueur en meublé non professionnel LMNP?
Les obligations comptables et fiscales du LMNP
Bien que rébarbatif au premier abord, le statut de loueur en meublé professionnel vaut bien que vous y consacriez quelques heures pour faire les démarches en bonne et due forme
Tout d’abord, vous devez vous faire connaître du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez, en tant que loueur en meublé non professionnel bien entendu
Ensuite, vous devez remplir le formulaire POi, dans les 15 jours après la mise en location de chacun de vos biens. Il s’agit du formulaire de début d’activité.
Ce formulaire de début d’activité permet notamment :
- d’obtenir un numéro Siret
- de faire connaitre votre activité auprès de l’administration fiscale
- de choisir le régime fiscal d’imposition que vous souhaitez
Vous devez également déclarer votre activité en mairie, si vous louez en saisonnier : dans l’immense majorité des cas, cela n’apporte aucune conséquence, c’est juste pour vous recenser comme contributeur de la taxe de séjour
Dans tous les cas, si vous souhaitez vendre votre bien, cesser votre activité de loueur meublé non professionnel, ou bien encore utiliser votre bien immobilier pour votre usage personnel, il n’y a aucun souci, vous pouvez le faire du jour au lendemain
Les obligations liées à la location meublée non professionnel
D’un point de vue comptable, vous devez :
- Tenir une comptabilité en répertoriant les dépenses et revenus annuels,
- Enregistrer tous les actifs et toutes les dépenses d’amortissement,
- Préparez votre bilan et votre compte de résultat.
#13 Pourquoi le statut de loueur en meublé est si top par rapport à la location nue ?
La location meublée est soumise au Code civil, car très ancienne
Elle a donc échappé à toutes les réformes successives qui ont concerné l’investissement immobilier classique en location nue
Le fait d’être des soumis au Code civil, procure à la location meublée une stabilité réglementaire particulièrement remarquable en France
La location meublée a été inventée pour inciter les investisseurs privés à acquérir des biens immobiliers pour les louer, pour faire face à un déficit de l’offre : même problème qu’aujourd’hui, mais approche complètement différente…
#14 Un bail meublé est-il plus souple qu’un bail en location nue classique?
même si la loi Alur est venu rééquilibrer les choses, l’avantage reste net en faveur du loueur meublé non professionnel
Oui, c’est même un des principaux intérêts de la location meublée, et donc du statut de loueur en meublé non professionnel
Même si la rédaction du bail locatif meublé est plus encadré aujourd’hui qu’il y a quelques années, il reste plus souple
Notamment pour donner congé, pour reprendre votre bien immobilier pour votre usage personnel
Avec la location meublée, vous n’avez pas à donner une priorité à l’achat au locataire
Pour plus de détail sur le bail :
Contrat de Location Saisonnière (Exemple GRATUIT + 9 astuces en 2022)
#14 Comment investir en LMNP?
Voici Les étapes pour investir en LMNP:
Étape n° 1 : Définir son projet d’investissement
S’occuper d’abord des projets immobiliers, il est important de se poser les bonnes questions.
- Vous souhaitez investir dans un bien locatif pour un revenu complémentaire ?
- Vous souhaitez développer votre portefeuille immobilier ?
- Quelle est votre motivation pour être propriétaire d’une location meublée ?
- Vous souhaitez bénéficier d’une fiscalité attractive avec votre investissement immobilier ?
- Est-ce la bonne année pour investir dans ce type de location en France ?
Étape n° 2 : Étude du marché
Une fois le projet immobilier terminé, l’étape suivante consiste à étudier le marché de l’immobilier locatif.
Les villes en pleine croissance démographique, attirant de nombreuses entreprises et développant des infrastructures (comme de nouveaux réseaux de transport) sont très attractives.
En conséquence, le marché locatif se resserre et ainsi :
- forte demande des locataires ;
- Réduisez le risque de vacance dans les immeubles locatifs.
- Hausse des prix de location.
- Autant de facteurs qui ont un impact direct sur le projet, réduisant les risques et assurant un retour sur investissement.
Cependant, même au sein d’une même ville, le marché immobilier peut varier fortement d’un quartier à l’autre.
Par conséquent, vous devez examiner attentivement l’emplacement exact de votre propriété avant de commencer.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?
Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?
J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.
Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :
Étape n° 3 : Choisir le bien idéal
Grâce aux critères que nous nous sommes fixés et à notre étude détaillée du marché locatif, nous sommes en mesure de sélectionner des biens qui séduiront nos locataires cibles pour leurs caractéristiques.
- aire d’atterrissage;
- nombre de pièces, nombre de pièces ;
- ancien ou nouveau ;
- sélection des gestionnaires (dans le cadre des investissements publics dans le logement) ;
- diagnostics de performance énergétique ;
Trouver le locataire idéal est l’attrait du bien.
Chaque profil de locataire présente des avantages et des inconvénients.
Étape n° 4 : L’acquisition du bien immobilier
Pour cela, vous devrez signer un contrat d’achat et payer des frais de notaire.
De plus, l’achat d’un bien immobilier va de pair avec l’achat du mobilier nécessaire. Ensuite, vous avez deux options.
- Si votre ancienne maison a déjà des meubles, regardez votre inventaire pour estimer le total.
- Sinon, allouez un certain budget pour les achats de meubles.
Étape n° 5 : Mis en place du financement
Une fois que vous avez sélectionné le bien, il est temps de régler les problèmes de rentabilité, d’amortissement et de financement de la propriété.
En fonction de votre potentiel financier et de votre apport, vous devez calculer le montant d’emprunt dont vous avez besoin pour votre projet immobilier.
Le taux d’intérêt et la durée du prêt sont déterminés en fonction de la situation du client.
Le loyer est également un élément important du financement.
En tant que propriétaire, il vous appartient de le faire conformément à la réglementation en vigueur.
Ce choix de prix affecte la rentabilité et l’amortissement du bien, rendant le bien plus attractif.
Trouvez l’équilibre parfait avec des locations au taux du marché qui remboursent les mensualités et les frais.
Étape n° 6 : Déclarer son activité, choisir son statut et son régime d’imposition
La dernière étape de votre investissement immobilier passe par la fiscalité et l’imposition des revenus générés par votre bien.
A ce titre, la Location Meublée offre plusieurs avantages fiscaux que l’on retrouve dans les statuts de Société de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et de Société de Location Meublée Professionnelle (LMP).
Pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus annuels de location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € ou inférieurs à 50 % de vos revenus bruts.
Les critères de choix pour un investissement en LMNP
Surtout dans les grandes villes où les prix de l’immobilier sont élevés, l’achat d’un bien immobilier est souvent un investissement financier important, il est donc nécessaire de comprendre à l’avance la situation du marché immobilier local et d’effectuer des paiements comme tout autre achat immobilier.
Portez une attention particulière à l’environnement et à l’état de la propriété.
Environnement de l’investissement locatif
Avant tout, nous devons prendre soin de l’environnement.
Situé dans un quartier agréable, à proximité des commerces et bien desservi par les transports en commun, le bien est très facile à louer et à revendre facilement si besoin.
Dans le cas des copropriétés, l’état général de l’immeuble (hall d’entrée, atrium, ascenseur, etc.) doit bien sûr être pris en compte et est sensible aux locataires.
En principe, vous disposez de toutes les informations nécessaires pour être accepté.
En effet, toute promesse ou compromis de vente doit être accompagné d’un ensemble de documents concernant l’organisation de l’immeuble et la situation financière des copropriétaires.
Avec ou sans travaux
Acheter un bien immobilier en parfait état présente plusieurs avantages.
Une fois que le notaire a signé le contrat de vente, il peut être loué, mais surtout, cela évite les tracas liés à l’exécution des travaux.
Créez différentes offres, comparez-les, choisissez une entreprise, définissez les dates auxquelles vous pouvez effectivement intervenir et dans quel délai, en principe, les travaux seront réalisés.
Vous devrez également sélectionner les matériaux à utiliser, visiter le site régulièrement et évaluer votre progression et votre conformité aux travaux demandés.
Les propriétés rénovées sont généralement attrayantes.
Cependant, avant d’acheter, il est fortement recommandé de se rendre chez un architecte ou un constructeur pour estimer le coût approximatif des travaux et ne pas risquer de mauvaises surprises.
D’un point de vue fiscal, si le bien fait l’objet d’un règlement immobilier, les frais de construction peuvent être déduits ou amortis des revenus locatifs, réduisant ainsi la charge fiscale.
Développement de l’investissement locatif
Dès la visite d’un bien, vous devez réfléchir à la manière de réunir les éléments essentiels d’une location meublée et d’optimiser vos opportunités de location.
Faire appel aux services d’un architecte est judicieux pour optimiser l’utilisation de l’espace et éviter les erreurs d’aménagement.
Par exemple, la hauteur sous plafond du studio est intéressante, et le lit peut être placé en mezzanine, facteur à ne pas négliger lors de la détermination du loyer.
Futur loyer
Il est également judicieux de se renseigner rapidement auprès d’un expert de la location meublée pour savoir quel loyer calculer et quels taux d’occupation vous pouvez atteindre. Par ailleurs, lors de la souscription d’un prêt pour un investissement locatif, la banque est sollicitée pour une ou plusieurs offres de location auprès d’agents immobiliers professionnels.
Les pièges à éviter lors d’un investissement en LMNP
La première chose à considérer avant d’acheter est l’emplacement de la propriété que vous achetez.
Même si la défiscalisation de l’équipement est attractive, si la location n’a pas lieu ou est difficile, le projet ne perdra pas sa rentabilité.
Vous devriez pouvoir éviter au maximum les locations de vacances et idéalement les revendre avec profit pour pouvoir louer votre appartement meublé.
Si vous n’avez pas les revenus pour couvrir vos dépenses, votre investissement immobilier échouera rapidement.
Pour éviter cela, vous devez d’abord vous plonger dans l’analyse du marché, identifier les villes attractives et établir des investissements financiers dans des zones actives et sûres. Les investissements dans des propriétés plus anciennes ont tendance à être situés plus au centre et sont souvent mieux adaptés à cela.
Il est important de noter que les avantages fiscaux procurés par le régime LMNP ne doivent pas être au centre de la prise de décision.
L’achat d’un bien immobilier est avant tout un investissement immobilier et doit être le fruit d’un projet personnel.
Les investisseurs n’ont pas à s’engager sur un important avantage d’exonération fiscale.
Vous devez planifier la rentabilité de votre propriété pour vous assurer que votre investissement est positif.
Les incitations fiscales ne sont qu’une prime ou un soutien à l’investissement et non la véritable raison de la décision. Ils ne suffisent pas à rentabiliser le projet.
L’emprunt auprès des institutionnels facilite l’investissement dans l’immobilier, dont le coût dépasse généralement le potentiel des futurs propriétaires.
Avoir une banque pour vous accompagner dans cet important processus d’investissement immobilier est important.
Les taux d’intérêt actuellement très bas permettent des investissements plus rentables.
Une fois le bien acquis, il convient de se poser la question de la gestion de ce bien et des travaux y afférents.
Si vous gérez votre location par le biais d’une agence, vous devez tenir compte des frais d’agence lors du calcul de votre retour sur investissement.
Passer les rênes au manager est très tentant.
Cependant, vous devez considérer les risques associés à ce choix.
En effet, les exemples de mauvaise gestion sont trop nombreux, comme celui de trahir la confiance de ceux qui confient leur bien à des loueurs meublés non professionnels. L’entretien de la propriété est souvent laissé au propriétaire plutôt que d’être pris en charge par le gestionnaire.
A la fin de la durée du bail, le propriétaire trouve le bien en mauvais état et difficile à revendre sans investissement majeur.
Assurez-vous de connaître le gestionnaire à qui vous confiez le bien.
Si vous gérez vous-même la propriété, soyez conscient des erreurs typiques qui peuvent vous coûter très cher.
#15 En location meublée non professionnelle quid des amortissements?
D’une manière générale, il vous est possible d’amortir votre bien immobilier hors foncier.
Classiquement, la valeur forfaitaire du foncier est établie à 20 ou 25 %, à discuter avec votre expert-comptable si vous voulez abaisser cette valeur.
Par exemple, dans le cas où l’appartement que vous louez en meublé se situe dans une grande copropriété qui n’a pas de foncier, il est possible de justifier une réduction cette valeur affectée au foncier et amortir près de 90 % du bien immobilier que vous louez le statut de loueur meublé non professionnel.
L’amortissement, en location meublée non professionnelle, est linéaire :
- pour les meubles et les équipements de l’appartement, l’amortissement se fait sur une durée de cinq à 10 ans, soit 10 % de la valeur par an
- pour les murs, l’amortissement se calcule entre 17 et 30 ans
Bien souvent, l’utilisation de cet amortissement, la déduction des autres charges, vous permet d’avoir un bénéfice nul ou négatif.
Dans ce cas, le déficit peut être reporté, dans la limite de 10 ans
#16 La loi Alur est-elle modifié le statut de loueur en meublé non professionnel ?
Le statut de loueur en meublé professionnel est remarquablement stable depuis 1949.
Toutefois, la loi Alur n°2014-336 relative à l’accès au logement et à un urbanisme rénové est venue préciser quelques éléments.
En particulier, au niveau du bail : pour plus d’informations, cf cet article : un bail locatif qui a de l’allure.
La loi Alur a également précisé les équipements et le mobilier que doit contenir un logement meublé.
Également, au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, vous devez souscrire au régime social des indépendants (RSI), ou rester affilié au régime général si vous l’êtes déjà, mais il faut le préciser
Vous retrouverez tous les détails de ces aspects juridiques ici:
Guide complet de la réglementation de la location meublée
#17 Faut il beaucoup d’apport pour investir en LMNP?
Non.
Et c’est tout l’intérêt de cet investissement dans le statut de loueur meublé non professionnel.
Vous pouvez acheter un bien immobilier à crédit, rembourser le crédit grâce aux loyers perçus, générer un cash-flow entre la différence entre les loyers perçus et les charges, est toujours rester en déficit d’un point de vue revenu imposable… 🙂
Je vous décris la stratégie complète pour devenir riche grâce aux LMNP dans cet article:
Les 4 étapes simples pour devenir riche
#18 Est-il légal de louer en meublé à des étudiants l’année et en saisonnier l’été?
En effet, il est possible de louer en meublé classique à un étudiant la plupart du temps de la période scolaire, puis de basculer sur du meublé touristique en saisonnier pendant l’été
Cette stratégie est beaucoup appliquée dans les zones touristiques, en particulier dans le sud de la France.
Bien que discutable d’un point de vue éthique, puisque cela peut revenir à mettre dehors un étudiant, ou du moins compromettre ses chance de louer le même logement l’année suivante, c’est tout à fait légal.
Il existe d’ailleurs un bail écourté, bail étudiant, qui est limité à neuf mois.
Cela permet facilement de rompre le bail avec l’étudiant que vous hébergez, pour réserver votre logement à la location saisonnière en période estivale
#19 j’ai entendu parler d’imposition sur un loyer fictif en location meublée, qu’en est-il?
Nous déconseillons l’investissement en location meublée, via le statut de loueur en meublé non professionnel, dans les résidences services, les EHPAD ou autre produit défiscalisant « clé en main »
plus précisément, dans le cas des résidences de tourisme, vous serez tentés de réserver quelques semaines pour votre usage personnel.
Qui n’a jamais rêvé de passer quelques jours à la mer dans son propre bien ?
Mais dans ce cas, l’administration fiscale considère que vous êtes votre propre locataire.
Vous devez donc déclarer recevoir un loyer de vous-même pendant cette période, et vous serez imposé dessus!
C’est nettement moins glamour, non ?
Vous pouvez regarder une jurisprudence qui va dans ce sens, dans cet article :
Voici la Réglementation de La Location Saisonniière Airbnb
#20 Si je sous loue mon logement sur Airbnb, dois-je opter pour le statut LMNP?
Oui, bien entendu.
Comme vous devez déclarer vous loyers et être imposé. dessus.
Généralement, vous vous posez la question d’adhérer ou non au statut LMNP dans le cas d’une sous-location sur Airbnb, si vous ne voulez pas que le propriétaire soit au courant.
Mais pour rester dans la légalité, vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire.
La jurisprudence est fournie et constante sur ce sujet, c’est impératif d’obtenir le consentement du propriétaire du bien immobilier que vous allez sous-louer.
#21 Financièrement, je dois louer avec le statut LMNP, ou louer en location nue ?
Pour cela, nous mettons à disposition un simulateur gratuit qui vous permettra d’y voir plus clair
Dans la quasi-totalité des cas, la réponse est oui.
Vous pouvez simuler votre propre situation grâce aux simulateurs gratuits que nous mettons à votre disposition dans l’article suivant :
simulateurs pour comparer le statut location meublé et location nue
#22 Quel est le fondement juridique de l’amortissement en location meublée ?
C’est la même logique pour les entreprises.
Les entreprises amortissent leurs investissements, pour lisser leur coût de dans le temps.
Dans le cas d’une location meublée non professionnelle, vous amortissez votre investissement, qui est votre bien immobilier.
L’intérêt de cet amortissement réside dans le fait qu’il constitue une charge comptable, mais ne se traduit pas par une sortie de trésorerie.
Vous pouvez ainsi générer des déficits de revenus fiscaux, et repousser les limites de l’imposition de vos loyers
Pour aller plus loin :
Cinq techniques comptables pour amortir votre bien immobilier en LMNP
#23 pourquoi recourir à un expert-comptable pour gérer le statut LMNP ?
C’est en fait le seul inconvénient ou défaut du statut LMNP de loueur meublé non professionnel.
C’est sa complexité comptable.
Mais le jeu vaut la chandelle.
Vous pouvez tout à fait passer un temps infini à comprendre et appliquer toutes les règles qui régissent le statut LMNP, et vous risquez de vous planter.
C’est pour cela que nous conseillons de passer par un professionnel : un expert-comptable qui s’y connaît en location meublée.
En plus, deux tiers du montant des honoraires de cet expert-comptable sont déductibles votre impôt sur le revenu, et ses honoraires sont également déductibles de vos charges, puisque vous allez déclarer vos revenus au réel, dans la catégorie BIC (bénéfices industrielles et commerciaux).
Conclusion sur le statut LMNP, la niche fiscale idéale
En résumé, le statut LMNP, de loueur en meublé non professionnel, est le plus intéressant fiscalement.
Il présente de nombreux avantages pour les investisseurs: détaxe à la consommation, amortissement de biens, réduction d’impôt, délégation de gestion locative, statut administratif simplifié…
L’amortissement et, dans le cas du système Censi-Bouvard, la récupération de la TVA sont des procédures complexes qui peuvent être très facilement contournées par l’administration fiscale.
Pour démarrer l’activité, vous devrez effectuer différentes étapes et procédures lmnp telles que déclarer votre activité afin d’obtenir un numéro SIRET.
Qu’en pensez-vous ?
Déclarez vous vos revenus au réel ?
N’hésitez pas à nous faire part de vos commentaires,
de vos remarques,
de votre expérience,
nous adorons cela
et nous vous répondrons rapidement !
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
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Bonjour,
j’ai acquis un bien dans le cadre Scellier et souhaite le louer en location sous la forme LMNP;
comment puis je faire estimer mon bien « légalement « pour l’amortissement?
j’ai lu qu’après 11 ans le LMNP n’avait plus d’intérêt,mais je n’ai pas compris pourquoi?
merci de votre réponse;
Bonjour,
Nous allons acquérir une maison qui se compose d’une maison de 140 m2, d’une autre de 110 m2 et d’un studio de 30 m2. Tout forme un bloc mais il y a bien des entrées différentes. Nous occuperons la maison de 140 m2 et nous souhaitons faire du LMNP avec le bien de 110 m2 et 30 m2. Est- il possible d’amortir le bien à hauteur de 110 et 30 m2 ? de passer les frais d’agence et de notaire proportionnellement au m2 loués ? Fait il déclarer son statut avant la signature mais pouvoir déduire les frais de notaire et d’agence ? D’avance merci
Bonjour c’est idéal tout cela 🙂
Probablement que le plus raisonnable est de diviser sur trois parcelles différentes comme cela vous gérez comme vous voulez
A très vite
Pierre
Bonjour,
est ce possible d’acheter plusieurs bien en lmnp? j’ai lu que c’était limité à un an par an mais je ne trouve aucun article clair à ce sujet. est ce qu’il faut différer l’achat de minimum douze mois ou c »est possible d’acheter un bien en décembre et l’autre en janvier. Merci
Bonjour merci pour votre message et pour votre intérêt !
Il n’y a pas de limite de biens en lmnp 🙂
A très vite
Pierre
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant.
Je suis propriétaire d’un appartement dans lequel j’ai habité plusieurs années. J’ai maintenant déménagé et mis ce bien en location meublée depuis quelques mois. Est-ce trop tard pour le déclarer en LMNP ?
Bonjour Damien
merci pour votre message et pour votre intérêt
Il n’est jamais trop tard
faites la déclaration dès que possible !
A très vite
Pierre
Bonjour Pierre, merci pour cet article complet. Pourriez-vous indiquer si un meublé en LMNP peut être loué à une personne morale (Societé) avec un bail de droit commun meublé? Ou ce dernier doit impérativement répondre aux règles de la loi de 89? Aucun article ne traite de ce sujet.
Merci beaucoup!
Bonjour Pierre.
Je suis preneur de votre avis sur cette excellente question de Malina.
Surtout au vu du développement de ces agences spécialisées dans la location à des profils type « expatriés de retour en France » en cette rentrée scolaire.
Et merci pour votre article en effet très complet.
Jacques
Bonjour Jacques,
je ne me vois rien qui s’y oppose ?
A très vite
Bonjour,
Je suis en LMNP d’une maison que le comptable a déclaré en meuble de tourisme pour l’obtention du numéro de siret.
Hors saison j’ai de la demande pour de la location saisonnière de 2, 3, 4 mois…
En meublé de tourisme la règlementation impose 90 jours maxi au même nom de locataire, puis je louer règlementairement pour 4 mois en saisonnier ? ou que dois je faire ? D’autre part, dans ce cas, je ne paye pas de taxe de séjour ? faut il appliquer une autre taxe si travailleur occasionnel dans la région ? La règlementation meublé de tourisme et meublé, saisonnière est elle différente ?
Merci de vos textes très simples et clairs, néanmoins sauf erreur de ma part je n’ai pas trouvé la réponse à ma question.
Cordialement.
Bonjour Nadine,
Merci pour votre message et pour votre intérêt dans eldorado immobilier !
vous devez faire deux contrats successifs de moins de 90 jours :)… et payer la taxe de séjour
il y a en effet des exonérations pour les travailleurs saisonniers, c’est une bonne option
Vous en avez dans les environs ?
A très vite
Bonjour Pierre et Nadine,
N’oubliez pas également que l’amortissement est pratiquée uniquement sur la période de location. Une subtilité souvent oubliée mais important à prendre en compte.
Merci Pierre pour cet article de qualité et pour vos nombreux articles.
Bonne journée
Bonjour Jérémy,
la durée où l’on loue et où on cherche à louer
donc tout le temps 🙂
Bien à vous
Bonjour,
Merci pour votre article.
J’ai le projet de louer en meublé non professionnel un appartement (valeur fiscale 130-140 K€) suite à une succession (donc pas d’investissement) sur lequel je viens de faire les travaux de rénovation (25-30 K€). Celui-ci n’était pas loué avant.
Que vais-je pouvoir déduire au réel en tant qu’amortissement dès le démarrage ?
Merci pour vos précisions.
Bonjour Pascal,
Merci pour votre message et pour votre intérêt
Vous allez tout pouvoir déduire 😉
A très vite
Bonjour,
Nous envisageons d’acheter un mobil home neuf dans un camping.
Doit on avoir un minimum de semaines louées pour bénéficier du statut LMNP?
Et si jamais nous l’utilisons à titre personnel pendant 3-4 semaines par an, cela est-il legal?
Dans le cadre d’une location pour des amis, peut-on faire un prix très réduit sur la location?
Merci pour vos retours
Bonjour,
Merci pour cet article très complet. Je suis actuellement en train d’acheter un LNMP (studio dans une résidence étudiante en réaménagement, sans exploitant).
J’ai vu avec un cabinet expert en immobilier que sur 25 ans, mon coût mensuel sera seulement de 30€ (après prise en compte de tous les frais divers et les revenus).
Est-ce normal de payer légèrement pour un investissement LNMP ou bien c’est que je ne fais pas une bonne affaire?
De plus, vous conseillez d’ouvrir une entreprise pour acheter le bien. Je n’ai pas bien compris les avantages? Pourriez-vous m’éclairer?
Merci d’avance pour votre retour,
Maxence
Bonjour Maxence
Ce n’est pas un drame de devoir investir chaque mois dans un bien immobilier, un actif.
Néanmoins vous devez avoir en tête que l’évolution est certainement négative, donc commencer à payer un peu par mois peut se transformer en beaucoup au bout de 25 ans
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour votre retour. Je pense qu’il vaut mieux que je trouve un bien où je n’aurai pas d’argent à débourser.
Bonne journée
c’est mieux en effet 🙂
Bonjour
Je possède un appartement qui est totalement payé.
Puis-je le louer en meublé ?
sur quelle base l’amortissement serait-il calculé ?
Bonjour Samuel
Oui il n’y a aucune incompatibilité. L’amortissement sera calculé sur la valeur du bien à la mise en location.
A très vite
Bonjour,
Votre article est très interessant, merci.
Les coûts suivants qui représentent les frais de garantie liés à mon emprunt pourraient être déductibles?
AFFECTATION HYPOTHECAIRE PAR UN TIERS
PRIVILEGE DU PRETEUR DE DENIERS
FRAIS DE DOSSIER
Merci beaucoup,
Cordialement
Bonjour en effet les charges sont déductibles
À très vite
Bonjour,
J’acheté 30% de l’usufruit + la nue propriété. Est ce que je peux faire un LMNP? Je vous remercie
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
A priori oui, mais pouvez vous nous en dire plus sur votre projet ?
A très vite
Bonjour Pierre,
En grande partie grâce à ce blog, j’envisage de passer en statut LMNP pour la location d’un logement meublé. J’ai cependant deux points à éclaircir avant de me lancer.
1- Les revenus pour ce logement seront de 15500 euros par an, donc en dessous du seuil des 23000. Mais j’ai par ailleurs un autre logement que je loue vide, pour 30000 euros par an. Suis-je toujours éligible ?
2- J’ai mis mon logement meublé en location il y a plus d’un mois, mais je n’ai fait encore aucune démarche ayant trait au LMNP (que je ne connaissais pas..). Puis-je les entamer maintenant, notamment ce fameux formulaire POi censé être envoyé sous 15 jours, quitte à payer mon impôt selon le statut ‘normal’ avant que le statut LMNP ne soit pris en compte par l’administration (j’imagine au prorata sur l’année)? Sinon, à quelle prochaine échéance puis-je utiliser LMNP pour ce bien ? Au prochain locataire ? A la prochaine année fiscale ?
Merci d’avance !
Marc
Bonjour Marc
il n’est jamais vraiment trop tard pour régulariser !
ce sont bien la totalité de vos loyers qui déterminent les seuils…
A très vite
Bonjour Pierre,
Je me permets de venir vers vous car j’ai 2 biens en location meublée mais je suis également agent commercial en immobilier (inscrit au RSAC) donc je déclare déjà en BIC.
Je fais actuellement -50% de mes revenus et moins de 23000€ annuel en LMNP pour ces 2 biens.
Mais pour ma déclaration, cela se déclare dans la même colonne donc comment faire?
Suis-je éligible au LMNP ou ai-je fait une bêtise en déclarant en LMNP?
Merci beaucoup pour ces infos sachant que je vais devoir déclarer mes impôts.
Dernière question, j’ai oublié de déclarer via le formulaire POi et donc pas la CFE non plus, c’est une location d’Août 2020, est-ce grave?
Merci
Bonjour merci pour votre message.
Je vous conseille de vous rapprocher de votre SIE, service des impôts des entreprises pour démêler cette situation très précise !
Tenez moi au courant
À très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour la qualité de votre blog.
Je suis sur le point de faire mon 1er investissement immo. Dans le cadre du régime LMNP au réel étant donné que l’on peut déduire les charges autant maximiser celles-ci, non? Par exemple, pas besoin de négocier plus que ça le taux d’emprunt avec la banque, les intérêts étant déductibles. Ne pas hésiter à faire des travaux… qu’en pensez-vous? Merci d’avance
Bonjour merci pour votre message .
Chacun a ses stratégies. Toutefois de mon côté moins je dépense mieux je me porte car plus je suis rentable
À très vite
Bonjour,
Merci pour cet article bien détaillé. Nous avons un petit éclaircissement à vous demander. Nous sommes en train d’acheter un appartement à 2 avec ma mère pour le louer les 2 ou 3 premières années puis elle habitera dedans (et louera probablement sur de courtes durées).
1) Nous avons vu que les frais comptables ne sont pas déductibles en indivision (ce qui est notre cas n’est-ce pas ?), y a-t-il d’autres charges non déductibles (ou d’autres désavantages liés à l’indivision) ?
2) Si ma mère décide de venir vivre dans l’appartement après 1 an par exemple, y a t il des problèmes à arrêter la LMNP ? Des frais particuliers ?
3) La LMNP entraîne tout de même un certain montant de charges entre la CFE, le comptable, l’assurance PNO,…Est-ce que cela vaut vraiment le coup de garder le statut LMNP pour des locations de courte durée lorsqu’elle vivra dedans ? Y a-t-il un autre statut plus simple qui lui permette de louer de manière occasionnelle ?
Merci d’avance. Belle soirée à vous
Bonjour, merci pour votre commentaire votre intérêt dans l’eldorado !
Je pense que cet article pourra répondre à l’ensemble de vos questions : Location meublée en indivision : 17 infos essentielles (LMNP et LMP)
je reste à votre disposition
très vite
Bonjour Pierre
Merci pour vos articles.
Je vous avouerais que nous sommes un peu perdus avec mon amie sur l’immobilier, nous souhaiterions investir et mettre à profit notre situation puisque nous sommes en logement de fonction actuellement.
Nous avons vu un « conseiller en patrimoine » bonne idée ou pas, qui nous oriente vers le lmnp mais en passant par des gros groupes avec le « on s’occupe de rien tout est géré pour vous » cependant sur ses tableaux de présentations et d’estimation, cela nous fait sortir 250e par mois malgré le loyer. Est ce normal selon vous ? nous avons du mal à nous décider, peut être par manque de confiance… ou peut être que nous avions une vision utopiste de l’immobilier plus « rentable »
merci de votre retour
bonne journée à vous
Bonjour Benjamin,
Je me suis posé exactement les même questions au début.
Et puis j’ai vu que l’achat lmnp par moi même dans l’ancien s’autofinançait… à minima
j’ai donc rayé de mes contacts les autres lmnp gérés…
Qu’en pensez vous ?
A très vite
J’aurais envie de dire oui je pense comme vous, mais je ne m’y connais pas assez pour dénicher une bonne affaire (autofinancement) et encore moins sur la gestion financière qui en découle (impôts…etc)
Comment cela peut il s’autofinancer avec les impôts sur la perception de loyer, plus taxe foncière et j’en passe
Je vous avouerais avoir du mal à comprendre comment est ce possible…
Je m’excuse par avance de mon manque de connaissance
merci encore pour votre patience et vos retours
bonne soirée à vous
Bonjour. Merci pour cet article.
Je me retrouve confronter à 2 discours contradictoires entre 2 experts comptables qui sont embarrassant. J ai d un côté des revenus d une résidence Ehpad déclarés en Bic avec TVA et de l autre des revenus d une résidence de tourisme déclarés au forfait. L un me dit que le cumul des 2 ne doit pas dépasser 23000€ pour garder le statut lmnp er l autre me dit que les revenus ne sont pas cumulables pour le calcul du fait que ce sont 2 modes de declaration distincts.
Lequel croire?
Le 2ème a raison. les textes fiscaux disposent : « les recettes annuelles retirées de cette activité (= loueur en meublé) par l’ensemble des membres du foyer fiscal ne doivent pas excéder 23 000 € »
Bonjour,
Nous avons acquis, avec l’une de mes filles, un appartement ancien que nous avons entièrement meublé et loué en août 2020.
Nous aimerions savoir comment nous devons faire pour l’inscription au répertoire Sirène auprès du greffe du tribunal. Doit-on faire deux déclarations séparées ou une seule avec un n° unique qui servira à chaque copropriétaire ?
Merci pour tous vos articles très complets.
Bonjour Merci pour votre intérêt et bravo pour votre projet !
Vous devez remplir le formulaire de début d’activité Poi
À très vite
Bonjour Pierre,
Je souhaiterai acquerir un bien et le louer via le statut lmnp au réel pour les 2 prochaines années puis le récupérer pour y faire ma résidence principale.
Si au bout de quelques années, je décide de revendre ce bien. Est ce que je serai exonérer d’impôt malgré que les 2 premières années j’ai amorti ce bien ?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Oui pas de soucis, c’est le statut de résidence principale qui prévaut.
Vous devrez y habiter au moins 6 mois
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour de dossier complet et instructif sur la LMNP.
Je suis propriétaire d’une maison et j’aimerais mettre en location une partie de mon bien (chambres et parties communes). Cela restera ma résidence principale.
Je suis au fait des exonérations fiscales qui peuvent s’appliquer. L’administration fait bien référence à la ou aux pièce(s) louée(s), sans référence à la superficie qui doit être prise en compte, notamment ce qui concerne les parties communes.
Avez-vous une lecture plus claire concernant la superficie à prendre en compte pour le bail ? (référence : article 35 bis du code général des impôts).
Cordialement.
Bonjour
Pour le bail vous devez prendre strictement la superficie que vous louez sinon vous pouvez avoir de mauvaises surprises 🙂
À très vite
Bonjour,
Merci de votre réponse.
C’est justement tout la question, quelle est la superficie à prendre en compte ? Finalement, on ne loue pas qu’une chambre. Il y a le salon, des toilettes, une Sdb, la cuisine…
Les espaces communs sont-ils à considérer dans le bail ?
Cordialement.
Bonjour
Nous c’est bien la chambre qui est incluse
Bonjour,
Je loue un appartement à un étudiant puis en saisonnier. L’étudiant part plus tôt que prévu. Si je loue plus de 120 nuits en saisonnier, est ce que cela impliquerai de devenir LMP (meublé de tourisme et non plus LMNP) ? Et de déclarer un changement d’usage de mon habitation ?
Vaut-il mieux faire attention à ne pas dépasser les 120 jours ?
Si je fais un bail mobilité d’1 mois ou 2 mois, est ce que cela compte dans les « 120 jours » ?
Merci
Bien cordialement
Bonjour Sandy
merci pour votre intérêt
la durée de location ne va dépendre que de votre lieu d’implantation et le plus souvent ne vous concernera pas
pour le statut LMP c’est un seul de 23k€ de recettes qu’il faut atteindre
Cela vous semble plus clair ?
A très vite
Bonjour,
Je suis en train d acquérir un bien ancien et la signature de l’acte n’aura pas lieu avant 2 mois.
Puis-je acheter des biens mobiliers avant la date d acquisition de ce bien afin que leur montant soit pris en compte dans l’amortissement du bien?
Pour qu’ils soient pris en compte, faut-il que ces meubles soient achetés après la date déclaration de mon activité en loueur LMNP (cad la date du remplissage de la déclaration POi) ou alors après la date d acquisition (cad après la signature de l acte de vente?
Bonsoir Pierre,
Merci pour vos explications si claires et vos articles plein d’astuces intéressantes quand on se lance en LMNP ! J’aurais une petite question : je souhaite louer cet été en saisonnier avant de proposer l’appartement pour un bail 1 an ou étudiant en septembre : dois-je cocher dans le formulaire P0 « caractère permanent » (toute l’année) ou « saisonnier » (seulement quelques mois dans l’année) lors de l’enregistrement ? Il y a-t-il d’autres points de vigilance ou d’autres avantages à connaitre dans ce cas précis ? Merci d’avance pour vos conseils ! Sophie.
Bonjour Sophie
Merci pour votre message !
oui, cochez à l’année
A très vite
Bonjour,
nous avons fait une donation à nos deux filles d’un deux pièces en 2015.
Elles veulent le louer en meublé. Mais la déclaration et les opérations de gestion paraissent très lourdes…
SI j’ai bien compris, pour la déclaration il faut un CFMB et un POi par indivisaire.
1 – quel type de comptabilité faut-il ? y-a-t-il des cabinets spécialisés on line? Doit-on déclarer la TVA?
2 – en indivision, les frais d’expertise comptable sont-ils déductibles?
3 – faut-il un compte en banque spécial pour le bien ? Un compte avec 2 cotitulaires est-il suffisant ?
Merci pour votre aide.
Bonjour
merci pour votre message
Ce n’est pas très lourd pour la comptabilité, un expert comptable spécialisé fera cela très bien
je peux vous donner des coordonnées le cas échéant
la TVA ne s’applique pas à la location meublée
les frais comptables par contre ne sont pas déductibles en indivision
oui, il vous faudra un compte spécial et dédié
A très vite
Bonjour Pierre
Et merci pour votre blog riche en informations et conseils !
J’ai une location de courte durée meublée que j’ai achetée cash depuis 1 an. Je suis en LMNP et je suis en cours de classement (retardée à cause du Covid….) pour bénéficier de l’abattement de 71%. Je pense que pour ce bien c’est ce que j’ai de mieux à faire fiscalement ?
Ma question porte surtout sur un achat en cours d’une maison composée de 2 studios en bord de mer. Cet achat est fait à crédit. Est-il possible de rester sur le micro bic en meublé classé sur mon 1er bien et de passer en réel sur ce futur achat à crédit ? Et dans ce cas, comment différencier les 2 auprès de l’administration/impôts ? Dois-je de nouveau faire une déclaration POi avec ce nouveau bien? Et comment différencier les 2 pour la déclaration de revenus ? Merci d’avance pour vos lumières ! Bien à vous
Vanina
Bonjour Vanina,
Merci pour votre message et bravo pour votre projet !
Votre activité de location meublée est vue comme un tout, vous ne pouvez donc pas individualiser
Faites un calcul fin pour comparer réel simplifié et abattement de 71%
et choisissez 🙂
Vous me faites part du résultat ?
A très vite
Bonjour,
J’aimerai savoir si il est possible de créer son statut de LMNP même si le bien a été acquis il y a 2 ans?
Cordialement,
Bonjour
Oui pas de soucis
Vous louez actuellement en nu ou en meublé ?
A tres vite
Je loue en meublé depuis le 07 Aout 2019, Mais le bien a été acheté en octobre 2017 comme résidence principal à l’époque.
Dois je faire une estimation du bien pour pouvoir avoir une meilleure base pour les amortissements?
Et je ne peux donc pas inclure des factures de mobiliers ou d’électroménager acheter en 2018?
Cordialement,
Bonjour
Merci pour votre intérêt
Vous avez deux options
Soit l’estimation soit la valeur d’acquisition et la prise en compte de vos factures
A voir laquelle sera la plus intéressante ?
A tres vite
Votre commentaire est en attente de validation.
Merci pour votre retour, je vais faire une estimation avant de voir comment comptabiliser tout cela.
Merci pour vos retours en tout cas,
Bonjour pour louer un bien en lmnp je me suis inscrit au rcs je pense aujourd’hui avoir fait une grosse erreur car je souhaite réinvestir et si je dépasse les 23 k€ de loyers alors je serai qualifié en lmp, dois je dissoudre ma société individuelle pour réinvestir ou y a t il une astuce? Cordialement f
Bonjour
L’inscription au RCs n’est plus une condition pour le LMP
Cordialement
Merci pour votre retour, je vais faire une estimation avant de voir comment comptabiliser tout cela.
Merci pour vos retours en tout cas,
Bonjour Pierre,
Nous avons acheté un appartement à Paris il y a deux ans et l’avons mis en LMNP. Nous sommes satisfaits.
Dans quelques années, nous aimerions en faire notre résidence principale, l’occuper 8 mois de l’année et le louer en saisonnier les 4 mois restants. Pourrons-nous conserver le même dispositif LMNP? Y a-t-il un autre dispositif encore plus favorable ?
Par ailleurs, j’ai lu que si l’un des conjoints venait à partir, le paiement par l’assurance des sommes restants à rembourser sera imposé. Est-ce vrai ? Existe t-il une solution ?
Existe t-il d’autres risques / désavantages du régime LMNP à prendre en compte?
Merci
Eric
Bonjour
Il va être un peu plus compliqué de trouver plus avantageux que le LMNP 🙂
Mais avez vous opté pour la déclaration au réel ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour cet artivle, je me permets de vous questionner sur ce thème du LMNP. Nous souhaitons acheter un bien ancien pour le louer en saison estivale et l utiliser quelques we le reste du temps.
Cela est il autorisé par le statut ? N y a t il pas de duree minimale de location annuelle ?
Comment se fait la déclaration de statut lmnp lors de l emprunt et comment se fait la récupération de la tva ?
Merci de vos reponses.
Cdt
CM
Bonjour Clément
Merci pour votre passage sur le blog et pour votre question!
Il n’y a pas de durée minimum de location
Pas de TVA non plus d’ailleurs 🙂
Au moment du début de l’activité vous avez à remplir et envoyer un formulaire POi au greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez.
Cela correspond à votre attente ?
Bonjour,
Je souhaite faire l’achat d’une maison en sci ou particulier quel est le plus avantageux, après la rénovation de l’intérieur, je souhaite loué mon bien par la suite, meublé ou non meublé quel est le plus avantageux fiscalement.
Quand on parle de meublé, quel produits meublé rentre en compte, cuisine équipé, canapé, télé?
Merci par avance de votre réponse
Bonjour
Le meublé sera le plus avantageux via le système des amortissements.
Les équipements indispensables pour une location meublee sont listés dans un décret de 2015.
Bien a vous
Bonjour Pierre,
J’aimerais savoir lorsque une sci à ir est en déficit foncier, il est possible de cumuler le déficit commerciaux( Sarl de famille en LMNP)dans le revenu global pour la déclaration?
Merci par avance
Bonjour
Merci pour votre intérêt
À vérifier avec votre expert comptable pour voir votre situation précise mais sur le principe je dis oui
Bonjour Pierre,
Est il obligatoire de posséder le statut LMNP et de faire toutes ses démarches (CFE, Registre du commerce) pour faire du meublé ?
Merci pour votre retour
Bonjour
Il faut être LMNP et la seule démarche est de remplir et renvoyer le formulaire POi de debut d’activité
Le reste vient tout seul ensuite n’en vous en faites pas !
Il me semble que la fin de l’article sur la déduction d’impôt des honoraires expert-comptable est faux: « En plus, deux tiers du montant des honoraires de cet expert-comptable sont déductibles votre impôt sur le revenu… ». Finalement, c’est resté à 100% en déduction d’impôt de ce que je constate sur ma feuille d’impôt, et non 2/3…
Non, non, 2/3 des dépenses payées dans la limite de 913€/an
La banque aurait elle fait une erreur en votre faveur ? 🙂
Bonjour,
je confirme qu’il y a bien une réduction d’impôts de 66 % sur les honoraires comptables.
Pierre,
Peut on faire du meublé sans le statut LMNP, est ce une obligation ?
Cet
Merci
Oui c’est une obligation
Cordialement
Bonjour,
Je souhaite investir dans du lmnp ancien en nom propre. Les charges seront déduites de des revenus de cette location en BIC, mais sachant que j’ai déjà des locatifs de nature différente (nu et saisonnier avec abattement 71%), Est ce que je serai non imposable sur les revenus de ce lmnp ? Ne devrais-je pas plutot acheter en sci IS ou SNC ? Quelle difference entre les 2 ?
Si achat en propre, pas de plus value après 5 ans et amortissement possible ?
Bonjour
Merci pour votre intérêt
Voici un article qui vous aidera sur la structure juridique à rechercher :
et cet autre article avec un simulateur location nue / location meublée :
Votre situation ne doit pas vous empêcher de ne pas être imposable pour vos revenus en meublé, c’est calculé de manière indépendante
Cela répond à votre question ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
j’envisage de louer mon appartement acheté en 98 pour lequel il me reste 4 ans de crédits en LMNP. Je n’est donc plus d’intérêts d’emprunts à déduire. est ce néanmoins la bonne formule ? (sa valeur est de 150 000 €)
Merci pour vos retours
Bonjour
A priori les meilleures options sont soit de faire classer le bien pour profiter de l’abattement à 71% soit de vendre pour racheter
Qu’en pensez vous ?
Bonne journée
Bonjour
Mon épouse et moi sommes propriétaires d’une villa que nous souhaitons destiner à la location saisonnière.
Cette acquisition a fait l’objet d’un emprunt sur 20 ans pour lequel il reste encore dix années de remboursement
La création d’une SARL de Famille entre moi, mon épouse et mes deux enfants majeurs nous intéresse.
La SARL de famille dont l’objectif premier est d’exercer l’activité de LMNP, peut elle se porter acquéreur du bien ?
Bonjour
oui, je ne vois pas ce qui s’oppose au montage
Quelques infos complémentaires
Bonjour,
merci pour cette synthèse très claire et tres Intéressante! 1ère année d’activité de location saisonnière et 1ère déclaration d’impôts en micro Bic, c’était le plus simple pour une 1ère fois et je n’etais pas encore très au fait du régime au réel. Je souhaite passer aux frais réels pour l’annee prochaine votre article a achevé de me convaincre mais je ne connais aucun expert comptable. Je serai preneuse des contacts que vous pourriez me donner sur Paris ou dans les côtes d’Armor.
Un grand merci pour tous ces articles.
Anissa
Bonjour Anissa
Merci !
Je vous envoie cela en MP
Vous louez à l’année ou en saisonnier ?
Je souhaite que tu ais raison. Néanmoins, l’arrivée récente du RSI tend plutôt vers le resserrement de l’étau. L’évidente anomalie du LMNP (non intégration des amortissements dans le calcul de la PV) ne perdurera pas, c’est indéniable. Reste à savoir dans combien de temps et dans quelle proportion…
A suivre
Mais un statut aussi complexe ne se réforme pas rapidement à mon sens
par ailleurs, de gros efforts ont été faits au niveau taxation avec le RSI
Si une réforme supplémentaire venait à arriver, il serait plus avantageux de passer sur le régime de la para hôtellerie… les gens se rendraient alors compte qu’il est encore plus intéressant (et oui les hôteliers pleurnichent mais ont de gros avantages), il aurait donc besoin d’être réformé… et ce serait l’arroseur arrosé car ceux qui sont à la manœuvre sont bien les hôteliers…
Bonjour,
Merci pour cette article.
Je vois ds un commentaire que tu déduis les frais de déplacement, comment les justifies tu?
Est-ce un forfait kilométrique, ou estimés tu avoir dépensé un demi plein donc tu déduit tel montant ?
En lisant ces ligne je pense comprendre que tu exploité tes bien en société. Quel type de société utilisé tu? Il me semble que la sci ne permet pas le LMNP.
Pour le moment j’ai qu’un seul appart : Bougn’Appart, que j’ai acheté en nom propre et exploité en location saisonnière.
Aurais tu un comptable à recommander ?
Bonjour
C’est parfait d’avoir plein de questions !
Pour les déplacements c’est le barème essence qui est à prendre en compte. Beaucoup moins intéressant que les frais kilométriques mais quand même c’est toujours ça!
J’exploite aussi en nom propre et c’est pour l’instant ce qui me semble la meilleure solution en l’état actuel de la reglementation.
La sci n’est effectivement pas adaptée à la location saisonnière. C’est possible mais en ayant une grande majorité de locations nues par ailleurs
Pour l’expert comptable je vous donne des coordonnées en message privé
Vous envisagez de développer fortement votre activité ?
Bien à vous
Bonjour,
Désolé pour le tutoiement de mon précédent message, et merci beaucoup pour vos retours.
Je compte effectivement développer cette activée un maximum. Je commence tout juste et suis en pleine expérimentation concernant les tarifs pour connaitre les tarif prohibitifs / Ceux qui fonctionnent le mieux … Le but étant bien sur d’optimiser.
Les résultats sont bon pour un début (11 nuits de loués sur 30), en prenant en compte que je n’ai pas fait de pub, que mon site n’est pas pret, que je n’ai pas encore exploité les réseaux sociaux …
Je me suis contenté de publier mon annonce sur les OTA.
Je travaille activement sur mon site web, mais tout comme vous, je suis toujours actif dans mon travail qui me prend beaucoup de temps (surtout dans l’avion ….)
P.S. je n’ai pas reçu votre message privé concernant le comptable.
Bonjour
Pas de soucis pour le tutoiement 🙂
Vous avez un très bonne démarche sur les tarifs, c’est à tester tout au long de l’année
A mon sens vous pouvez faire beaucoup mieux, même pour un début
Le site web, c’est une stratégie à part entière, sur le moyen terme
Il faut avoir des techniques d’automatisation et bien maîtriser le référencement, sinon en s’épuise et on n’a pas de résultats
Je lance un programme de coaching pour bien référencer le site web d’une location saisonnière, ouvert à quelques propriétaires seulement
Cela vient de débuter, les portes sont encore ouvertes quelques jours
Si cela vous intéresse, faites moi signe
A très vite
Je souhaite de tout mon cœur que tu ais raison Pierre. Néanmoins, force est de constater que le meublé (particulièrement la courte durée) est indéniablement dans le viseur. L’arrivée du RSI dans la partie en est un exemple…
Dans le meilleur des cas, l’intégration des amortissements dans le calcul de la PV, comme pour toute entreprise, est la suite logique et inéluctable. Cela remet en question pour ma part l’intérêt du meublé et des efforts qui vont avec car la capitalisation devient trop faible à la sortie… Un investissement « risqué » doit rester autant que possible liquide. Cette mesure est un frein de plus à la vente d’un bien et on ne sait de quoi l’avenir est fait. Même avec une stratégie de conservation du bien, la vie peut nous contraindre à vendre. Et là, c’est le massacre !
Hello,
Les milieux informés sont plutôt de l’avis inverse.
La logique serait plutôt que le nécessaire a été fait avec la location courte durée, et qu’il s’agit d’une activité « noble » commerciale
A priori, pas d’évolution à court terme
Et les gesticulations de certaines personnes à responsabilité dans une (très) grande ville ne devrait pas avoir d’impact, si tu vois de qui je veux parler…
Par contre, la location meublée irrite car elle favorise les « rentiers de l’immobilier non productif »
Concernant l’intégration de la plus value, ou c’est comme pour une entreprise.
Le raisonnement qu’il faut avoir à mon sens est celui d’une rentabilité immédiate et ne pas se projeter sur une éventuelle plus value qui dépend de tant de facteurs qu’elle est imprévisible. Et les lois se font, se défont…
Après je me dis une chose : le meublé est la porte de sortie de « ceux qui savent », pour ne pas être imposés… Comment vont ils faire si l’évolution est trop forte?
Je fais confiance en leur capacité de lobbying pour arrondir largement les angles
En attendant, la location courte durée est officiellement le placement le plus rentable vu que le Bitcoin se crashe complètement 🙂 lol
Plus sérieusement, tu dois toujours envisager le pire, c’est à dire une vente anticipée.
Fais tes calculs en conséquence
Bonjour,
Si je loue en direct un bien sur airb&b sans passer par une agence de location, puis je quand même revendiquer le status de lmnp
Merci
Bonjour Judith,
oui bien sûr
je dirais même encore plus 😉
A très vite
Bonjour,
pour ma part je pense la formule la plus simple et la moins contraignante est encore la location en meublé de tourisme classé en effet :
Les meublés de tourisme peuvent être placés sous le régime des micro-BIC si les recettes annuelles ne dépassent pas les plafonds micro-entreprise. Le propriétaire peut alors bénéficier d’un abattement forfaitaire pour frais de 71 %.
d’autant que les plafonds micro-entreprise devraient augmenter, gros avantage pas de tracas de comptabilité, les plateformes style booking.com ou airbnb envoie un récapitulatif des recettes en fin d’année
juste à reporter le montant sur la feuille d’impôt, je ne sais pas si cela va durer mais j’ai également fait mes calculs et perso c’est la formule que j’ai trouvée la plus intéressante….
affaire à suivre
Bonjour Gerard
Merci pour votre retour c’est très intéressant
Je suis preneur de vos calculs car pour l’instant je n’ai trouvé qu’un cas où les abattements étaient plus avantageux que le calcul au reel avec amortissent 🙂
Vous avez déjà payé toutes les mensualités de votre bien ?
Encore Merci pour votre retour
Bonsoir
Pourquoi dites vous que vous n avez trouvé qu ‘un cas ou l abattement des moins 71% et plus avantageux que de déclarer au réel . Je suis LMNP , je vais réalisé cette année un CA de 89K€ à moins 71% soit 26ke de CA déclaré . Toutes mes charges représentent 30% de mon CA soit environ 27Ke .J ai payé cash avec ce système 3 petits immeuble en 7 ans donc un déjà revendu en résidence principale .Il me reste donc pour vivre cette année 89kE – 27K€=62K€ +30k€ de créance qui tombe encore pendant 4 ans . Les 2 petits immeubles sont en pleine propriété et loués en locations coute durée .Donc en 7 ans , j ai multiplié par 3 mon capital et par 3 mon salaire net .Je pense aussi que l abattement est un bon système. Cordialement Thomas .
Bonsoir,
En effet si vous n’avez plus d’intérêts à rembourser cela peut se tenir
Mais tout dépend de la valeur de vos immeubles
S’ils valent entre 100 et 150 000€ chacun, il vaut mieux passer au réel, car avec l’amortissement et les frais de déplacement entre autres, vous gommez complètement vos bénéfices imposables
Vous aviez fait le calcul avec cette optique pour comparer?
Cordialement
L’extraordinaire nous attire un instant, la simplicité nous retient plus longtemps, parce que c’est en elle seule que réside l’essentiel.
La simplicité est la sophistication suprême.
Bonjour Pierre, je me permets de te faire un copier-coller de mon post publié dans un groupe d’investisseurs avec qui j’échange de temps à autre. Les références de cette publication sont d’ailleurs issues de forums que tu suis assidûment ;-):
« Bonjour à tous,
Je me permets de partager diverses récentes conclusions et préconisations de la cours des comptes au sujet de l’immobilier, particulièrement le meublé ainsi que la possible évolution de la taxation de la plus-value à la revente. On ne sait pas encore ce qui va être retenu dans la réforme mais celle-ci est indéniablement… en marche !
En résumé, les amortissements comptables, si tant est qu’ils soient encore envisageables à l’avenir pour le LMNP, seront vraisemblablement réintégrés dans le calcul de la plus-value à la sortie.
https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/pourquoi-la-fusion-location-meublee-et-location-nue-nest-pas-realiste-quelle-pourrait-etre-la-vraie-reforme.html
Une autre préconisation de la cours des comptes est de ne plus réduire la plus-value à la revente par la durée de détention mais par l’application d’une simple décote monétaire (en rapport avec l’inflation). En somme, c’est un massacre fiscal qui se prépare pour toutes les formes d’exploitation immobilière à la revente.
https://www.leblogpatrimoine.com/assurance-vie/la-cour-des-comptes-preconise-daugmenter-les-impots-sur-limmobilier-et-lassurance-vie.html
https://www.devenir-rentier.fr/t554-25
Dans une telle instabilité fiscale et une volonté avérée de nos dirigeants de réduire l’opportunité d’enrichissement par l’immobilier, ce n’est pas seulement l’attrait du meublé qui est remis en question mais toute forme d’exploitation !
La volatilité fiscale me semble trop importante pour que l’investisseur qui achète à crédit sur 20 ans ou plus. Le pilier immobilier (en France) va en prendre un sacré coup…
Certes il sera toujours de faire des investissements à cash-flow positif pendant le remboursement du crédit. Mais si on calcul ce que peut représenter la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la PV, la rentabilité effective du meublé va en être fortement dégradée. Il appartiendra à chacun de déterminer si les efforts et contraintes (renouvellement du mobiliers/équipements, turnover et gestion chronophage) en vaut toujours la chandelle.
Mon intention n’est pas de faire peur à quiconque mais de vous permettre d’avoir quelques paramètres à intégrer dans l’analyse de vos futurs investissements immobiliers. »
J’ai fait tourner mes simulateurs. Avec réintégration de l’amortissement pour la détermination de la plus-value, le massacre est maîtrisé en laissant toujours l’opportunité au loueur en meublé d’avoir au moins un cash-flow positif. Par contre à la sortie, la capitalisation devient accessoire aux regards des efforts à fournir… Si jamais la proposition de passer obligatoirement au micro-bic (avec abattement qui pourrait passer de 50 à 40% !), là on est tous foutus !
On ne sait pas ce qui sera repris dans la réforme mais les éventuels changements pourraient avoir des conséquences dramatiques pour le LMNP. Loin de moi l’idée de vouloir céder à la panique mais l’étau se ressert et les montages complexes et coûteux pour le petit investisseur (société, holding,..) seront prochainement une obligation pour survivre…
A chacun de déterminer son niveau d’investissement mais je commence à trouver que l’effort (location en meublé classique ou LCD) et risque supporté par l’investisseur devient trop faiblement rémunéré…
Tu sais à part nourrir les poubelles les rapports de la cour de comptes ne servent pas à grand chose… car ils ne sont pas écoutés et suivis
C’est heureux ou malheureux au choix, mais c’est la réalité 🙂
De toutes façons l’instabilité reglementaire est endémique à la france, il ne faut s’étonner de rien et être prêt à tout…