Etes vos éligible au statut LMP, loueur en meublé professionnel?

Vous voulez optimiser votre fiscalité immobilière et votre IFI?

Vous voulez vous constituer un patrimoine immobilier en diminuant très fortement vos droits de succession?

Vous cherchez le meilleur moyen possible pour ne pas être imposé sur vos loyers?

Vous voulez être exonéré de l’imposition sur les plus values immobilières lors d’une vente?

 

 

Le statut de loueur en meublé non professionnel, LMNP, procure déjà énormément d’avantages par rapport à la location nue. Mais, il est souvent mis en avant que le statut de loueur en meublé professionnel, ou LMP, serait le Graal, l’eldorado immobilier du loueur en meublé, qu’il ait pour objectif de louer ses biens à l’année, ou en saisonnier.

 

Pour en savoir plus, cet article très complet sur Eldorado Immobilier :*

LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?

 

 

Mais, êtes éligible au statut de LMP ?

 

Cet article vous présente les spécificités du statut de loueur en meublé professionnel, LMP, et vous détaille les conditions d’accès que vous devez cumuler pour pouvoir y prétendre.

Et aussi quelques astuces pour contourner les écueils qui se dressent comme toujours sur votre passage 🙂

(eh on est en France, faut pas déconner quand même, si c’est pas compliqué c’est pas drôle!)

 

Pour débuter, je vous conseille d’ores et déjà ces articles de base :

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;

23 questions sur le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel

Optimisez la fiscalité LMNP : les astuces simples que les autres vous cachent..

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

 

 

LMP loeur en meublé professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel vous fait rêver?
Regardez si vous pouvez être éligible

 

 

Quels sont les avantages de relever du statut LMP de loueur en meublé professionnel ?

Les deux dispositifs qui rendent le statut de loueur en meublé professionnel si attrayant, sont :

  • la possibilité d’imputer vos déficits fiscaux sur votre revenu global
  • et la possibilité de bénéficier d’une exonération des plus-values

 

 

 

Reporter vos déficits meublés sur votre revenu global pour défiscaliser

 

Dans un pays parfois qualifié d’enfer fiscal, réduire vos impôts et parfois une gageure.

 

 

La meilleure solution pour réduire vos impôts consiste à réduire vos revenus. (Mais non, pas vos rentrées d'argent, votre revenu fiscal !) Click To Tweet

 

 

C’est ce que vous faites très bien, avec le statut de loueur meublé non professionnel, combiné avec la déclaration au réel, qui vous permet d’amortir votre bien immobilier, et donc de gommer vos loyers d’un point de vue fiscal.

Mais cela ne concerne que vos revenus perçus en tant que loyers.

 

En accédant au statut de loueur en meublé professionnel LMP, le déficit supplémentaire que vous conservez après avoir gommé vos loyers, va servir à venir en déduction de vos autres revenus Click To Tweet

 

 

le statut LMNP est d’autant plus intéressant  qu’il n’exige pas que vous participiez directement à l’activité commerciale, ce qui n’est pas le cas de tous les autres revenus déclarés en BIC.

Le statut de loueur en meublé professionnel LMP, et donc le seul moyen d’avoir une activité commerciale en étant rentier.

 

En complément :

Devenir riche : la méthode simple en quatre étapes

 

 

 

LMP riche rentier

Le statut de loueur en meublé professionnel est principalement un outil utilisé par les plus riches propriétaires, en particulier les rentiers, qui ne veulent pas participer directement à une activité commerciale

 

 

 

Exonération des plus-values professionnelles pour votre investissement immobilier

 

Le fait d’être soumis aux plus-values professionnelles en cas de vente de votre immeuble, et donc de prendre en compte l’amortissement complet de votre bien immobilier, est une des craintes majeures d’évolutions du statut de loueur en meublé non professionnel.

 

Mais dans le cas d'un loueur en meublé professionnel, votre plus-value peut être exonérée d'impôt si vous avez obtenu le statut de loueur en meublé professionnel LMP depuis au moins cinq ans. Click To Tweet

 

 

En effet, un régime d’exonération est prévu à l’article 151 VII du code général des impôts.

 

Pour que ce ne soit pas trop simple quand même, il existe des seuils :

  • un seuil de loyers à 90 000 € hors-taxes, qui permet une exonération totale du montant de la plus-value lorsque vous vendez un bien immobilier en tant que loueur en meublé professionnel
  • une exonération partielle si vos revenus (loyers) hors-taxes se situent entre 90 000 et 126 1000 €
  • les plus-values sont entièrement taxables lorsque vos loyers excèdent 120 000 € par an

 

Encore une fois, sinon ce serait trop simple, vous aurez probablement noté que nous parlons ici de loyers hors-taxes. Il vous faut donc calculer vos loyers en conséquence.

Le calcul du montant total des loyers est déterminé sur une moyenne des deux dernières années de location

 

 

Prenons un exemple :

Paul est loueur en meublé professionnel immatriculé au RCS de plus de 5 ans. Il souhaite vendre ses biens immobiliers et a déclaré:

  • cette année : 95 000 € de loyers
  • l’année dernière : 80 000€ de loyers

 

Le calcul des loyers pour l’exonération éventuelle de plus value est réalisé ainsi :

(95\ 000\ +\ 80\ 000)\ \div\ 2 \ = \ 87\ 500\ euros

 

Les loyers sont donc inférieurs au seuil des 90 000 €, et Paul sera totalement exonéré de plus-value, même si ses loyers pour l’année en cours ont excédé le seuil.

 

Notez au passage, que pour les hôteliers, les seuils passent à 250 000 € et 350 000 €… c’est juste pour replacer les choses dans un contexte fiscal, où les hôteliers disent sans cesse qu’ils sont pénalisés!

 

 

 

LMP professionnel immobilier

Comment accéder au statut de pro de la location meublée?

 

 

 

LMP : loueur en meublé professionnel, quelles sont les conditions d’accès au statut?

 

Depuis 2009, le législateur a introduit des critères très restrictifs pour accéder au statut LMP.
L’objectif affirmé, était de voir très fortement diminuer l’accès au statut de loueur en meublé professionnel.

Et comme toujours en France, la loi n’interdît pas, elle fait en sorte de détricoter le dispositif pour que le système visé ne soit plus attractif. C’est par exemple sur ce principe que la location saisonnière a été dans les faits interdite à Paris, sans l’interdire vraiment.

 

 

Ainsi, pour accéder au statut de LMP et à ses avantages fiscaux, vous devez cumuler trois conditions :

  • au moins un membre de votre foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés, ou RCS, en qualité de loueur professionnel (PS : critère annulé par décision du conseil constitutionnel du 28/02/2018)
  • le total des recettes annuelles obtenues par le foyer via la location meublée, doit être supérieur à 23 000 €
  • le total des recettes générées par la location meublée, doit dépasser la somme de tous les revenus déclarés par le foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (cela inclut donc les pensions et rentes viagères)

 

la bataille étant rude et parfois très intéressante d’un point de vue financier, les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), font l’objet d’une doctrine et d’une jurisprudence abondantes.

Quelques précisions s’imposent donc par rapport aux critères cumulatifs énoncés ci-dessus

 

 

 

Les conditions pour être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS)

 

Il suffit qu’un seul membre du foyer fiscal y soit inscrit en tant que loueur meublé professionnel.

Si le bien immobilier loué en meublé est détenu par une indivision, ou bien une société, c’est la société ou l’indivision qui sont inscrites en qualité de loueur meublé professionnel. Cela dispense une personne physique de devoir se soumettre à cette obligation.

Il existe également un cas où il n’est pas du tout nécessaire d’être inscrit au registre du tribunal de commerce

C’est le cas où le greffe du tribunal a refusé votre inscription. Il vous a notifié ce refus par écrit, et cet écrit vous permettra d’obtenir une dispense.
Pourquoi cette situation peut-elle arriver ? Tout simplement parce que le statut de la location meublée est plein de contradictions.

L’activité que vous exercez est par nature civile, car vous louez un immeuble. Le tribunal de commerce auquel vous êtes rattaché peut donc s’estimer incompétent pour vous immatriculer à titre professionnel.

 

Certaines professions sont également bloquées par leur statut et ne peuvent donc structurellement pas être en mesure d’être enregistrées au tribunal de commerce, et donc accéder au statut de loueur meublé professionnel, LMP.

C’est le cas des agents de la fonction publique, des avocats, des notaires, médecins, pharmaciens, dentistes, expert-comptable, mais également des VRP, qui ont l’interdiction d’exercer une activité commerciale en sus de leur activité professionnelle.
La solution dans ce cas, et de passer par une société, mais il faudra encore régler  la question de la gérance…

 

 

 

 

 

reglementation acces statut lmp

Certaines professions ne peuvent pas accéder au statut de loueur en meublé professionnel.
A moins d’utiliser des circonvolutions parfois bancales:)

Au sujet du calcul des recettes annuelles, et du seuil des 23 000 € pour accéder au statut de loueur en meublé professionnel LMP

 

Les recettes, vous l’aurez deviné, sont constituées par la somme de tous les loyers perçus sur vos immeubles loués en meublé.
Ces sommes c’est entendu toutes charges comprises, et donc la TVA aussi.

 

Un ratio, au temps passé, encore appelé prorata temporis, est calculé si vous n’avez pas loué le bien toute l’année.
Si vous n’avez loué le bien que deux mois dans l’année car vous venez de le mettre en location, ces deux mois sont multipliés par six pour avoir le volume financier fiscal sur l’année complète.

 

 

Par ailleurs, si vous avez opté pour la création d’une société pour gérer vos biens immobiliers en meublé, le montant de vos recettes annuelles (et donc l’appréciation de votre atteinte ou non du seuil des 23 000€) est calculé au prorata des parts que vous détenez dans cette société.

 

Par exemple, si la SARL de famille que vous avez montée pour gérer deux immeubles loués intégralement en meublé:

  • a perçu des loyers à hauteur de 46 000 € l’année dernière
  • et que vous possédez 40 % des parts de la société,
  • vos revenus fiscaux sont donc de 18 400€,
  •  ce qui signifie que vous n’atteignez pas le seuil fatidique vous permettant de prétendre au statut de loueur en meublé professionnel.

 

 

 

Comment vous assurer que vos loyers dépassent vos autres revenus d’activité ?

 

Là encore, quelques petites subtilités très étonnantes, mais avec la location meublée, on n’est plus à ça près au niveau des spécificités du statut…

Vous devez faire la somme de tous les revenus imposables que vous avez perçus, ainsi que ceux des autres membres de votre foyer fiscal.

Vous devez également inclure les rentes viagères. Pourquoi ? bonne question…

 

Ensuite, vous déduisez les abattements et les déductions de charges auxquels vous avez droit.

Les déficits fonciers sont pris en compte, mais uniquement ceux de l’année en cours

 

 

 

 

Le statut de loueur en meublé professionnel LMP est-il définitivement acquis ?

 

Vous l’avez sûrement deviné, si je pose la question, c’est que ce n’est pas si simple que cela 🙂

 

En effet, votre statut de loueur en meublé professionnel est remis en cause chaque année. Si vous ne remplissez pas l’ensemble des trois critères une année particulière, vous ne pourrez plus bénéficier du statut.

Il existe une tolérance si vous avez obtenu le statut LMP trois années consécutives, mais que vous ne remplissez plus les critères du statut LMP au cours de l’une des trois premières années d’existence, il sera définitivement perdu

 

 

 

Pouvez-vous cumuler la situation de micro loueur, et de loueur en meublé professionnel?

 

Vous pouvez faire le choix de relever du régime de la micro-entreprise, si vos recettes n’excèdent pas les 70 000 € annuels.

Dans ce cas, vous déclarez vos revenus dans la rubrique micro BIC, et vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Ce n’est généralement pas le cas le plus intéressant, puisque vous avez probablement intérêt à faire le calcul pour savoir si vous devez passer au réel, mais par souci de simplification, vous pouvez opter pour ce régime micro.

Au passage, l’abattement forfaitaire peut être porté à 71 %  si le bien que vous louez en meublé a obtenu le classement de meublé de tourisme au titre de l’article L. 324–du code du tourisme. Les gîtes de France ne bénéficient plus automatiquement cet abattement, que les propriétaires se méfient des habitudes prises…

 

Pour aller plus loin :

Guide complet : la procédure d’enregistrement de votre meublé de tourisme 

Location meublée touristique à Paris : télédéclaration + tuto + astuces

 

 

Si par ailleurs, vous remplissez tous les 3 critères permettant d’accéder au statut de loueur meublé professionnel, rien ne s’oppose donc à ce que vous puissiez cumuler les deux situations.

C’est assez rigolo d’être un micro loueur professionnel, mais c’est possible !

 

 

 

 

En conclusion sur votre éligibilité au statut de loueur en meublé professionnel LMP

 

 

Les conditions d’accès au statut de loueur en meublé professionnel LMP ont été très fortement restreintes à partir de 2009.

 

Trois critères cumulatifs sont nécessaires pour passer du LMNP au LMP : être inscrit au registre du tribunal de commerce en tant que loueur meublé professionnel, et avoir des loyers qui dépassent 23 000 € annuels tout en étant supérieurs aux autres revenus de votre foyer fiscal.

Accéder au statut de loueur en meublé professionnel vous permet de bénéficier de deux avantages principaux :

  • un régime d’exonération des plus-values professionnelles,
  • et la possibilité de reporter vos déficits fonciers sur votre revenu global

 

 

Toutefois, je l’explique de manière très précise et argumentée dans le module fiscalité du club VIP de la location saisonnière, le statut de loueur en meublé professionnel n’est pas si attrayant dans les faits.

Dans de nombreux cas, vous aurez intérêt à rester au statut de loueur en meublé non professionnel.

Rendez-vous dans le club VIP pour découvrir pourquoi, les portes pour cette année ouvrent la semaine prochaine, pour quelques jours seulement…

 

 

 

 

Et vous, êtes-vous inscrit en tant que loueur en meublé non professionnel, ou en tant que loueur meublé professionnel ?

Envisagez-vous de passer loueurs meublés professionnels à terme ?

Avez vous des questions sur la statut LMP de loueur en meublé professionnel?

Vos commentaires sont les bienvenus et nous y répondront rapidement

 

32 Commentaires

  1. Mais vous suivez bien vous même vos comptes bancaires et pointage des règlements , etc … ?

      • ok … donc le cabinet se contente de la saisie comptable des documents et l’établissement de la liasse. et utilisez vous un outil en ligne de votre cabinet ou simplement la transmission du scan de vos documents administratifs ?

        • Et surtout ils optimisent les amortissements et leur donnent une caution forte
          C’est le principal à mon sens
          Ils font tout à ce niveau

    • Sur ce point, j’en suis moins certain sauf à engager un prestation de conseil spécifique et documentée.
      Mais je ne veux pas polluer le fil de l’article. Nous pourrions éventuellement en discuter sur le groupe VIP FB.

        • Que, souvent, la sécurité d’une comptabilité / déclarations fiscales établie par un cabinet comptable peut n’être qu’illusoire si l’on n’a pas une connaissance suffisante des zones de risques existantes.
          En résumé, votre cabinet comptable doit largement documenter les choix/options pris et vous fournir un dossier complet si vous décider d’en changer (de cabinet comptable).

        • Oui ils ne sont pas responsables
          Mais ils vous donnent une caution vis à vis de l’administration fiscale et font gagner du temps
          Vu que les 2/3 des honoraires sont déductibles de l’IR le deal me paraît bon
          Il faut bien sûr choisir un cabinet qui soit réellement expert en meublé

        • Très franchement, il ni plus ni moins de vérifications fiscales avec expert comptable ou sans. Les risques existent en fonction des cohérences / incohérences apparaissant sur les documents fiscaux fournis.
          Il est certes important d’être accompagné par un professionnel mais aussi important d’avoir connaissance des véritables zones de risques.
          Sur le choix de l’expert comptable, est il préférable de faire appel à un professionnel local (peut être moins spécialisé) ou un professionnel “national”(par internet) plus spécialisé ? Et encore, comment savoir si l’on a affaire à un spécialiste plus ou moins compétent … en réalité à partir de quel moment peut on considérer un expert comptable comme spécialiste ?

          c’est d’ailleurs tout l’intérêt de votre blog qui peut éclairer de nombreuses personnes sur les aspects (en autres) juridiques-fiscaux-comptables.

        • Il faut bombarder l’expert comptable de questions pointues pour voir sa compétence
          Les surprises sont malheureusement fréquentes

        • pour ma part je ne suis pas favorable à un tel bombardement mais plutôt d’exposer le projet immobilier et de demander une réponse écrite (voir même une consultation écrite) et notamment la méthodologie de détermination de la valeur du terrain ainsi que des amortissements sur les biens meublés et immeubles.
          En fait, il y a tellement à dire pour essayer de ne pas se tromper … enfin bon, j’imagine que vous comprenez que c’est (bientôt au passé ) mon job.

        • Malheureusement, dans les faits, je ne sais pas si un seul expert comptable accepterait de répondre à une consultation écrite, avec donc un très fort engagement. A moins que vous ne soyez un client exceptionnel avec des dizaines de biens à gérer…
          Vous changez de métier du coup?

        • Et bien, ça fait plus de 25 ans que je réalise des consultations ou réponses écrites pour des questions simples ou complexes.
          Et je ne suis pas le seul.
          C’est bien le principe du conseil : un conseil par oral n’a pas beaucoup de valeur en soi.
          Bien entendu, tout dépend du type de question, de sa complexité, du risque, du niveau d’honoraires. Par ailleurs, il est tout a fait possible pour des questions récurrentes de prévoir des trames de réponses.

          Pour la question du changement de métier … c’est plutôt un changement de vie (lieu, rythme, activités), et la location meublée plutôt orientée gîtes-chambre d’hôtes-mini camping en est le cœur.

  2. Dernière question :

    Pour être exineré d IFI, je résultat de l activité LMP doit être bénéficiaire après amortissement.
    Vous confirmez ?
    Si c est le cas, l exonération est impossible car l activité est toujours déficitaire

    • L’exonération ne vient pas de la

      Ce sont les biens immobiliers qui sont considérés comme professionnel et par ce biais ne sont pas soumis à l’IFI

      • Je suis d accord avec vous à savoir que les biens appartiennent à la SAS dont l objet social est la LMP.

        Cependant, je croyais que l exonération de l IFI était en plus conditionnée à la réalisation de bénéfices.

        À vérifier

        Cdt

        Gc

  3. Bonsoir,

    questions :
    Je suis LMP et j exerce mon activité au sein d une société (SAS). Je suis actionnaire à 20 % et mon épouse à 80 %.
    Le CA est de 45 000 € et est bien superieur aux autres revenus du foyer.
    – suis-je LMP sachant que 45 000 € x 20 % est inférieur à 23 000 et que la déclaration fiscale est commune avec mon épouse ?
    – pour l évaluation des autres revenus je pensais que les revenus fonciers n etaient pas pris en compte. Vous confirmez ?
    – Concernant l imputation du déficit LMP, vous dites qu ils est imputable sur les autres revenus du foyer. N oubliez-vous pas de dire qu il s agit du déficit hors amortissement ? Ce qui signifierait qu il n y aurait jamais de “déficit imputable”sur les autres revenus.

    • Bonjour

      Je prepare un autre article ou j’explique que les avantages du LMP sont très rarement accessibles… vous avez raison

      Sinon c’est votre SAS et votre épouse qui peuvent être LMP et tous les revenus imposables sont à intégrer

  4. Bonjour à tous,
    Voici la réponse aux questions de cet excellent article.
    Et vous, êtes-vous inscrit en tant que loueur en meublé non professionnel, ou en tant que loueur meublé professionnel ?
    Inscrit en tant que LMNP (loueur meublé non professionnel), car cette activité ne génère pas le principal de nos revenus.
    Envisagez-vous de passer loueurs meublés professionnels à terme ?
    Non, car cela demande trop de temps pour que cela soit fait correctement afin d’éviter les mauvaises appréciations 😉

    Avez vous des questions sur la statut LMP de loueur en meublé professionnel?
    Ce n’est pas une question, mais un complément d’information car, à notre humble avis, il faut que la comptabilité soit vérifiée par un expert comptable lorsque l’on est au microBIC réel, alors que cela n’est pas le cas pour le LMNP.

    Pour finir, en tant LMNP, la demande d’un SIRET auprès des greffes du tribunal de commerce est assez floue pour qu’elle ne soit pas bien réalisée du premier coup. De plus, il ne semble pas possible de l’obtenir en complétant un formulaire en ligne.
    Ce n’est qu’un humble avis,
    Bonnes réservations,
    VL

    • Merci pour votre retour tres intéressant

      Il y a en effet quelques règles comptable plus strictes au reeel LMP comme de faire un inventaire annuel

      Toutefois je vous suggère de faire une simulation LMNP au reel avec un expert comptable . À mon sens ses honoraires sont largement payés par l’économie d’impôts et l’adhésion à un CGA vous permet de déduire les 2/3 de votre impot sur le revenu

      Bien à vous

    • Pour un réponse précise concernant l’obligation de faire appel à un expert comptable pour “contrôler”(établir) ou tenir la comptabilité d’une activité au réel (ou non) : il n’existe aucune obligation de ce type à ce jour.
      Il est tout à fait possible de ne jamais faire appel à un expert comptable et ce quelque soit la forme et/ou l’importance de l’activité de la structure juridique.

      • Oui c’est rigoureusement exact

        Prendre un expert comptable est un conseil et pas une obligation

        Toutefois vu le coût final et le temps gagné, je pense qu’on ne doit pas trop se poser la question

        Sans parler de la sécurité juridique

        Qu’en pensez vous ?

        • Franchement, je pense qu’à l’avenir il sera tout à fait possible de s’en passer si l’expert comptable se contente de tenir et établir la comptabilité et déclaration fiscale. Il existe aujourd’hui quand même des possibilités de logiciels simples d’utilisation permettant d’établir soit même sa comptabilité.
          Je pense que l’avenir est au conseil de qualité mais n’est plus à l’établissement de la comptabilité et des déclarations fiscales.

        • Je pense plutôt au calcul des amortissements qui nécessite expertise et logiciel adapté

          Pour les conseils… difficile de trouver un expert comptable indépendant qui ne va pas prêcher pour sa paroisse et des coûts supplémentaires…

        • Il existe déjà des logiciels adéquats permettant le suivi des immobilisations et l’intégration en comptabilité. Franchement ce n’est pas très compliqué.
          Pour ma part, la valeur ajoutée est sur le volet conseil, car, à mon avis, la comptabilité c’est de la technique basique plus proche de l’administratif.

        • Le conseil et le gain de temps

          Je prefere passer deux heures à répondre à mes clients plutôt que deux heures à faire de la compta 🙂

        • La perte de temps n’est pas si importante car quasiment tout le travail administratif est déjà fait : suivi bancaire (encaissements/décaissements) facturation clients, …
          En réalité le cabinet comptable ne fait que de la mise en forme des informations fournies. Le savoir faire de base du cabinet est donc le remplissage des formulaires fiscaux et, éventuellement, des choix éclairés en matière d’amortissements et le suivi des déficits … et encore, quand ce n’est pas géré de manière “automatique”.

        • Oui c’est ce que j’entends par perte de temps en fait 🙂

          Plus précisément passer du temps sur des tâches qui n’ont pas de valeur ajoutée et ne sont pas stratégiques

        • Si je comprends bien (ou mal peut être) , vous faites sous traiter la partie administrative (suivi et comptabilisation) et financière (saisie et contrôles des fluxs bancaires) par le cabinet comptable … ?

        • Je compile les factures en précisant bien lorsque que c’est de l’investissent et je tiens une compta analytique
          L’expert comptable fait tout le reste et je vérifies le résultat

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