Avez-vous déjà envisagé d’acheter une maison ou un appartement dans votre destination de vacances préférée ?

Peut-être êtes-vous fatigué de payer des loyers élevés à chaque séjour.

Ou bien votre famille a besoin de plus de chambres que vous ne pouvez en obtenir raisonnablement dans un hôtel ou une location de vacances à prix raisonnable.

Ou peut-être voulez-vous simplement un endroit où votre famille pourra se réunir quand vous le souhaitez.

Il existe de nombreuses bonnes raisons, et de nombreux endroits, pour acheter une maison de vacances.

Par exemple, saviez-vous que les frais de gestion d’une location de vacances peuvent être trois fois supérieurs à ce que vous paieriez à un gestionnaire immobilier pour gérer une propriété louée à l’année ?

Dans cette optique, voici un récapitulatif des avantages et des inconvénients de l’achat d’une maison de vacances, ainsi que de ce que vous devez savoir sur les impôts, le financement et les autres questions utiles avant de commencer à chercher des propriétés.

Raisons d’investir dans la location saisonnière

L’achat d’une maison de vacances est une décision financière majeure. Avant de vous lancer, il est important de comprendre les avantages et les inconvénients.

Nous commencerons par les avantages.

Voici quelques-uns des avantages les plus courants de de l’investissement dans la location de vacances

Économisez sur vos vacances à long terme!

Si vous passez deux mois chaque été à la plage, votre crédit immobilier et les charges courantes pour l’acquisition et l’entretien d’une maison de vacances pourraient être comparables à ce que vous payez pour louer pendant deux mois.

De plus, vous accumulerez de la valeur nette au fil du temps, en enrichissant votre patrimoine.

Vous payez vos vacances à vous même en quelque sortie, sans avoir à donner votre argent à quelqu’un d’autre.

Générez des revenus avec votre location de vacances

Lorsque vous ne séjournez pas dans votre résidence secondaire.

Si vous n’y êtes pas et que la destination est attractive, votre résidence secondaire pourrait transformer votre maison en un sérieux générateur de revenus locatifs.

La valeur des biens immobiliers – surtout dans les régions de vacances attractives pour les touristes – a tendance à augmenter avec le temps. Vous avez donc un bon espoir de générer une plus-value non négligeable à la revente.

Même si vous ne la louez pas, votre maison de vacances pourrait vous aider à vous constituer un patrimoine.

Vous pourrez peut-être bénéficier d’un allègement fiscal pour les intérêts hypothécaires et les taxes foncières si vous n’utilisez pas votre résidence secondaire principalement comme bien de location.

Vous pouvez personnaliser une maison de vacances en fonction de vos besoins et de vos préférences et vous pouvez y entreposer des biens.

Par exemple, si vous possédez une maison à la plage, vous n’avez pas besoin de transporter vos chaises de plage et les jouets de plage de vos enfants à chaque voyage.

Une location de vacance pourrait éventuellement devenir une maison à plein temps. L’achat d’une maison de vacances lorsque vous êtes relativement jeune pourrait vous permettre de prendre votre retraite dans un avenir proche.

Bien sûr, il existe aussi des raisons intangibles d’acheter une maison de vacances, comme par exemple donner à toute la famille un endroit où se retrouver.

Chacun a ses propres raisons de vouloir une maison de vacances.

Les inconvénients

La propriété d’une location saisonnière présente des inconvénients et ne convient pas à tout le monde. C’est pourquoi il est important d’en tenir compte avant d’acheter :

• Les maisons de vacances sont chères, surtout dans les destinations populaires.
• En plus de payer l’hypothèque, vous devrez également payer
  • les taxes foncières,
  • les assurances,
  • les consommations (éléctricité, eau …)
  • et d’autres dépenses pour deux maisons.
• Les locations saisonnières peuvent être difficiles à financer. Le financement d’une maison de vacances peut être difficile. Les prêteurs appliquent des taux d’intérêt plus élevés et veulent des mises de fonds plus importantes que pour une maison principale comparable.
• L’entretien est à votre charge. Vous devrez vous occuper vous-même des questions d’entretien ou payer quelqu’un d’autre pour le faire.
• L’immobilier n’est pas un bien liquide. Il peut être difficile de vendre rapidement sans prendre une part importante de la valeur de la maison. De nombreux planificateurs financiers ne suggèrent pas d’acheter une maison de vacances – ou tout autre bien immobilier – à moins que vous ne prévoyiez d’en être propriétaire pendant au moins cinq ans.

Nous allons maintenant aborder quelques-unes des questions les plus courantes concernant les locations saisonnières.

Résidence secondaire et principale : mêmes avantages fiscaux ?

Vous pouvez peut-être déduire votre assurance hypothécaire et vos impôts fonciers de la même manière que pour une résidence principale.

Cela dépend du montant de votre location de vacance

Voici le test clé.

Habitez-vous dans la maison

• au moins deux semaines (14 jours) hors de l’année ou
• 10 % des jours de location ?

Si vous le faites, vous pouvez le traiter comme une location de vacances plutôt que comme un immeuble de placement.

N’oubliez pas que vous devrez satisfaire à la condition qui entraîne le chiffre le plus élevé.

Supposons que vous soyez propriétaire d’un appartement à la montagne et que vous le louiez 180 jours par an.

Vous devez l’occuper au moins 18 jours par an pour qu’il soit considéré comme une résidence de vacances au sens fiscal.

Si vous y passez 17 jours ou moins, il s’agit d’un bien d’investissement.

Le service d’impôts permet aux contribuables de déduire les intérêts d’une dette de 630 000 euros au maximum, au titre de la résidence personnelle admissible.

Cela comprend les intérêts que vous payez sur

• l’hypothèque de votre résidence principale,
• l’hypothèque d’une résidence secondaire ou de vacances
• et certaines dettes liées à l’amélioration de la propriété.

Avant la loi sur les réductions d’impôts et l’emploi, la limite était de 1 million d’euros en capital d’hypothèque.

Les hypothèques préexistantes bénéficiaient d’une clause de maintien des droits acquis dans les anciennes limites.

Vous pouvez déduire les taxes foncières que vous payez sur votre résidence principale et votre résidence secondaire, mais la déduction de l’impôt local et d’État est désormais limitée à 10 000 euros par an.

Ce montant comprend vos taxes foncières et tout impôt sur le revenu (ou taxe de vente) que vous payez au niveau de l’État et au niveau local.

Si vous possédez plusieurs logements, il est fréquent que les impôts dépassent cette limite.

Il est également important de connaître les avantages fiscaux dont vous ne bénéficiez pas sur une résidence secondaire.

Lorsque vous vendez une résidence principale, vous pouvez exclure de vos impôts jusqu’à 210 000 euros de plus-values.

Si vous avez payé 330 000 euros pour votre résidence principale et que vous la vendez pour 420 000 euros, vous ne paierez pas d’impôt sur le bénéfice.

Si cette vente avait lieu avec la location de vacance, vous vous retrouveriez avec 85 000 euros de plus-value imposable.

Un bénéfice à cinq chiffres est certainement un bon point.

Mais soyez conscient des implications fiscales.

Pouvez-vous louer votre location saisonnière ?

La réponse courte à cette question est « oui ».

Pour vous lancer dans la location saisonnière, vous devriez être tout de même être conscient d’un gros bémol.

Mais cela pourrait avoir des implications fiscales majeures.

Vous vous souvenez du seuil du service d’impôt qui distingue une maison de vacances parfois louée d’un immeuble ?

Si vous louez votre propriété, vous devez l’occuper pendant au moins 14 jours dans l’année ou au moins 10 % du nombre de jours de location.

Dans ce cas, vous pouvez considérer la location de vacance comme une résidence secondaire à des fins fiscales.

Sinon, le service d’impôt la considère comme un bien d’investissement.

Et ce, que vous l’ayez ou non achetée principalement à des fins d’investissement.

Commençons par les implications communes.

Quelle que soit la classification d’une propriété louée, vous devez déclarer les revenus locatifs dans votre déclaration d’impôts.

Vous pouvez également y déduire certaines dépenses.

Voici la partie importante.

Si le service d’impôt considère votre location saisonnière comme un bien d’investissement, vous ne pouvez pas utiliser les intérêts hypothécaires ou les déductions de la taxe foncière.

Vous pouvez cependant les déduire de votre revenu locatif imposable et utiliser la déduction pour amortissement des biens d’investissement.

Cela peut avoir un impact important sur votre obligation fiscale.

En fait, de nombreux immeubles de placement rentables affichent une perte fiscale en raison des avantages fiscaux intéressants dont ils bénéficient.

Nous allons bientôt nous pencher sur le financement des résidences secondaires.

N’oubliez pas qu’il peut être beaucoup plus difficile et coûteux de financer un bien immobilier de placement qu’une maison que vous avez l’intention d’occuper (même si vous la louez).

Si vous ne louez votre maison de vacances qu’une fois de temps en temps…

Le service d’impôt a une règle spéciale pour les propriétés qui ne sont pas louées très souvent.

Si vous louez votre maison de vacances pendant 14 jours ou moins chaque année, vous n’avez pas à déclarer ce revenu locatif ni à payer d’impôts sur celui-ci.

Même si vous louez votre maison et que vous gagnez des milliers d’euros pendant ces deux semaines, il ne peut pas toucher un centime.

Juste quelque chose à garder à l’esprit.

Êtes-vous autorisé pour la location saisonnière ?

Une autre question à laquelle il faut répondre avant de faire une offre est celle de savoir si vous êtes même autorisé à louer la maison.

De nombreuses destinations de vacances ont des restrictions sur les locations.

Certains appartements ont également des restrictions sur les locations.

Il existe des copropriétés qui interdisent la location tant que vous n’avez pas été propriétaire de la propriété pendant au moins un an.

Cela décourage les gens d’acheter des unités uniquement à des fins d’investissement.

D’autres n’autorisent pas du tout les locations de vacance. Et la location saisonnière peut être définie de différentes façons.

Si vous envisagez de louer votre maison de vacances ou si vous comptez pouvoir le faire pour en avoir les moyens, assurez-vous que vous y êtes autorisé.

Dans de nombreux endroits, les amendes pour location illégale d’une propriété sont assez sévères et les mesures d’application sont nombreuses.

Ne pensez pas que vous pouvez simplement le louer de toute façon.

Un agent immobilier local devrait pouvoir vous aider à déterminer si une propriété donnée est louable et quelles sont les restrictions en vigueur.

Coût d’un gestionnaire pour locations saisonnières

Une autre chose à laquelle il faut penser avant de vous lancer dans la location saisonnière est de savoir si vous voulez l’autogérer ou engager un gestionnaire immobilier.

Il peut être extrêmement difficile, voire impossible, de gérer soi-même une location de vacances si vous n’habitez pas à proximité.

Il y a trop de choses qui doivent être coordonnées en personne.

Vous devrez veiller à ce que la propriété soit nettoyée entre les locataires et être à proximité pour faire face aux lock-outs et aux problèmes d’entretien.

Le problème avec l’embauche d’un gestionnaire immobilier est qu’elle est coûteuse.

Pour les locations à long terme, les frais de gestion immobilière standard du secteur s’élèvent à 10 % des revenus locatifs perçus.

Dans le cas des locations de vacances, les frais standard s’élèvent à 25-30 % du loyer.

C’est beaucoup d’argent. Si votre appartement sur la plage rapporte 1 500 euros par semaine, vous pourriez payer votre gestionnaire immobilier plus de 5 000 euros pendant une saison chargée de trois mois.

Pourquoi si cher ?

Parce que la gestion d’une location de vacances prend beaucoup plus de temps que la gestion d’une location à long terme.

Pensez-y de cette façon.

Si vous achetez un duplex comme bien de location, votre gestionnaire immobilier doit trouver un locataire, lui faire accepter un bail d’un an et régler les problèmes d’entretien occasionnels.

Dans le cas d’une location de vacances, le gestionnaire doit

• commercialiser la propriété en permanence,
• coordonner les nettoyages et l’entretien réguliers,
• et s’occuper des problèmes des vacanciers.

L’embauche d’un gestionnaire immobilier pour superviser votre location de vacances est une dépense importante.

Mais de nombreux propriétaires trouvent que cela en vaut la peine.

De plus, si votre gestionnaire peut commercialiser la propriété plus efficacement que vous, l’augmentation du taux d’occupation et des tarifs moyens qui en résulte peut contribuer à compenser les frais.

Comment financer une location saisonnière ?

Les types de prêts hypothécaires les plus connus concernent :

• résidences principales
• et les biens d’investissement

Toutefois, il existe une troisième option qui se situe entre les deux.

Il s’agit généralement des prêts hypothécaires sur les « résidences secondaires« .

Il est un peu plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire que pour une résidence principale.

Les prêteurs veulent souvent des acomptes plus importants et vous pouvez vous attendre à un taux d’intérêt plus élevé.

Avez-vous déjà une hypothèque sur votre résidence principale ?

Vos revenus doivent être suffisamment élevés pour justifier les deux paiements hypothécaires.

Toutefois, un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire est généralement plus facile à obtenir qu’un prêt pour un bien d’investissement.

De plus, il est généralement moins cher – en termes de taux d’intérêt et de frais – qu’un prêt immobilier d’investissement.

Vous vous demandez peut-être pourquoi le financement d’une résidence secondaire est différent du financement d’une résidence principale.

Si vous ne prévoyez pas de louer la maison, quelle différence pour un prêteur ?

En bref, une location de vacance représente un risque plus important pour le prêteur.

Après tout, si vous avez des difficultés à effectuer les paiements relatifs à votre location saisonnière et que la banque procède à une saisie, vous avez toujours une maison principale où vivre.

Si votre résidence principale est saisie, la situation est bien pire.

En d’autres termes, les emprunteurs donnent la priorité aux paiements de leur résidence principale en période difficile.

Les prêteurs veulent des acomptes plus importants pour s’assurer que les emprunteurs ont la peau dure.

Enfin, c’est une bonne idée de se faire pré-approuver par un prêteur de bonne réputation.

Les exigences plus strictes et les coûts plus élevés font qu’il y a moins d’acheteurs vraiment qualifiés sur le marché des résidences secondaires.

Le fait de pouvoir montrer aux vendeurs que vous êtes préapprouvé en tant qu’acheteur de résidence secondaire peut donner plus de chance à vos offres.

Imposition et résidences secondaires

Les prêteurs peuvent avoir des définitions différentes de celles du service d’impôt lorsqu’il s’agit d’émettre une hypothèque sur une résidence secondaire.

Et il est important de garder cela à l’esprit.

De nombreux prêteurs n’accordent pas de prêt hypothécaire pour une résidence secondaire si vous avez l’intention de la louer.

Pour répondre à la définition d’une résidence secondaire pour de nombreux prêteurs, la propriété doit être disponible à tout moment et ne peut être inscrite à aucun type de programme de location.

Si vous envisagez de louer la maison – même occasionnellement – certains prêteurs la considéreront comme un bien d’investissement.

Mais il y a une bonne nouvelle.

Certains prêteurs ont des définitions plus libérales de ce qui constitue une résidence secondaire.

Par exemple, un prêteur populaire permet aux acheteurs de louer leur propriété jusqu’à 180 jours par an tout en la finançant comme une résidence secondaire.

Un conseil important : Ne dites pas à un prêteur ce qu’il veut entendre et louez la propriété plus tard.

L’obtention d’un prêt hypothécaire sous de faux prétextes est une forme de fraude hypothécaire.

Les prêteurs ne contrôlent pas souvent les acheteurs de maison, mais les sanctions peuvent être sévères.

L’investissement dans une location saisonnière est-il un bon choix pour vous ?

Il y a beaucoup de choses à considérer avant de décider si une maison de vacances est une bonne idée pour vous.

Pesez le pour et le contre, examinez les implications fiscales et sachez à quoi vous attendre au moment de demander un financement auprès de votre banque.

L’achat d’une maison de vacances / résidence secondaire n’est pas une décision à prendre à la légère.

Assurez-vous de savoir dans quoi vous vous engagez avant de commencer à chercher à acheter votre propre maison de vacances.

Trouvez ici : Assurance Dommages Ouvrage : Ce que vous devez vraiment savoir…

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