L’objectif de tout investisseur immobilier est de tirer un bénéfice net de son investissement locatif.

Dans ce contexte, un cash-flow plus élevé signifie un meilleur retour sur investissement.

Vous avez déjà entendu ce mot, mais en percevez tout le sens et la puissance ?

Qu’est-ce qu’un cash-flow positif, et comment le calculer ?

Utilisez ce guide pour apprendre tout ce que vous devez savoir.

Un cash-flow positif signifie que le montant total des entrées d’argent de votre activité est supérieur au montant total des sorties d’argent pendant une période donnée. Pour les investisseurs immobiliers, cela signifie que le total des revenus ou loyers provenant d’un bien locatif est supérieur au total de toutes les dépenses .

Comprendre le cash flow dans l’immobilier : explications précises

Le cash-flow dans l’immobilier, en termes simples, est la différence nette entre les entrées et les sorties d’argent de votre bien locatif.

Un cash-flow positif signifie que les revenus sont supérieurs aux dépenses, ce qui se traduit par un bénéfice pour l’investisseur.

La recherche d’un cash-flow positif est l’un des moyens les plus courants de gagner de l’argent dans l’immobilier et devenir rentier (il y a d’autres moyens bien sûr, comme l’achat revente pour générer une plus value).

De nombreux investisseurs immobiliers optent pour des biens à cash-flow positif car ils fournissent un revenu régulier qui prend effet très rapidement après l’acquisition du bien.

Obtenir un cash-flow positif de votre bien locatif est l’un des principaux moyens de faire de l’investissement immobilier.

Dans le contexte des biens locatifs, la majeure partie des rentrées d’argent se fait sous la forme de loyers mensuels versés par vos locataires.

Il peut également s’agir d’autres sources de revenus, comme les ventes de goodies sur le site internet de votre location saisonnière, des prestations de service (draps, ménage), ou de tout autre service proposé dans le cadre de votre activité de propriétaire bailleur.

Les sorties d’argent, quant à elles, correspondent à tout ce que vous devrez payer pour assurer le fonctionnement de votre bien immobilier.

Il peut s’agir :

• de frais d’entretien,
• de frais juridiques,
• de taxes,
• et d’autres éléments.

En règle générale, l’un des meilleurs moyens de maintenir un cash-flow positif est de garder un œil sur les dépenses de votre bien et de les réduire au minimum, ce que vous pouvez obtenir avec la méthode TSUNAMI proposée par Eldorado Immobilier.

Comment calculer le cash-flow ?

Le calcul du cash-flow est assez simple si vous gardez un œil attentif sur les détails.

Suivez le guide ci-dessous pour obtenir des instructions étape par étape sur la façon de calculer le cash-flow d’un bien locatif.

Revenu brut

Le revenu brut de location est le total net de tous les paiements de loyer que vous recevez de vos locataires en l’espace d’un mois

Disons par exemple que votre bien locatif est un immeuble avec quatre appartement, et que chaque appartement est louée pour 1000 € par mois.

Votre revenu locatif brut serait donc de 4 000 €.

À partir de là, vous pouvez calculer votre revenu brut en ajoutant toutes les autres sources de revenu à votre revenu brut de location.

Les autres sources de revenu peuvent provenir, par exemple :

• un l’accès à la machine à laver,
• des distributeurs automatiques,
• de la location d’un espace de stationnement, parking etc.

Dépenses d’exploitation

Les dépenses d’exploitation comprennent tout ce qui doit être payé pour maintenir votre investissement immobilier est état d’accueillir des locataires.

Elles comprennent :

• les impôts fonciers,
• l’assurance,
• les frais d’entretien
• et les frais de gestion du bien via le syndic de copropriété.

Pour certains biens, elles peuvent également inclure des éléments tels que :

• les frais de marketing, (publication d’annonces sur les plateformes de réservation en ligne type Airbnb)
• les frais juridiques ou d’autres dépenses liées aux biens locatifs.

Un autre élément important à noter lors du calcul des dépenses d’exploitation est les vacances locatives.

Les vacances locatives représentent une perte de revenu et sont donc incluses dans cette phase du calcul des cash flow.

Dans l’hypothèse d’une vacance dans l’exemple susmentionné d’un bien de quatre appartements, vos dépenses d’exploitation augmenteraient de 1000 € pour représenter le potentiel de loyer perdu.

Revenu net d’exploitation

L’étape suivante du calcul de votre cash-flow consiste à trouver votre revenu net d’exploitation

Pour ce faire, vous devez soustraire vos dépenses d’exploitation de vos revenus locatifs bruts.

Ce chiffre est généralement calculé sur une base annuelle, ce qui signifie que vous devez multiplier vos chiffres mensuels par 12.

Une fois cette opération effectuée, vous aurez une idée claire de ce que votre bien immobilier rapporte annuellement en termes de revenus locatifs, sans les dépenses quotidiennes.

Cash-flow final net

Enfin, après tout ce travail, vous êtes prêt à calculer votre cash flow.

La marge brute d’autofinancement se distingue du bénéfice net d’exploitation dans la mesure où elle comprend également les dépenses d’investissement.

Les dépenses en capital sont des paiements uniques qui doivent être effectués pour votre bien.

Il peut s’agir d’améliorations majeures, de l’ajout de systèmes de chauffage/refroidissement ou de construction.

Il est généralement recommandé aux investisseurs immobiliers de mettre de côté environ 5 % de leurs revenus locatifs bruts pour éviter le choc financier des dépenses d’investissement (qui peuvent être contraintes et complètement imprévues, comme la chaudière, le chauffe eau ou la toiture).

Une fois que vous avez soustrait vos dépenses en capital de votre revenu net d’exploitation, vous avez enfin trouvé votre cash flow d’exploitation.

Cash Flow après financement

Si vous avez emprunté de l’argent pour financer votre investissement immobilier, comme c’est le cas pour la plupart d’entre vous, il peut également être très utile de calculer votre cash-flow après financement.

Cela vous montrera ce que vous pouvez empocher à la fin de la journée une fois que votre crédit immobilier a été payé.

Vous pouvez utiliser des ressources en ligne pour déterminer le montant de votre crédit immobilier à payer chaque mois et déduire ce chiffre de votre cash flow d’exploitation.

Si vos chiffres sont bons à la fin de ce processus, vous avez trouvé un investissement à cash-flow positif.

Existe-t-il un moyen plus facile de calculer les cash-flow?

Oui ! Bien que le processus mentionné ci-dessus ne soit pas trop difficile, il peut être fastidieux.

Vous devez tenir compte d’un grand nombre de données, et des erreurs mineures de calcul peuvent fausser considérablement vos résultats.

Par conséquent, si vous avez besoin d’un moyen plus facile et plus précis pour effectuer cette opération, il serait judicieux d’utiliser une calculatrice de cash flow.

Plus vous gagnerez du temps en calculant, plus vous aurez de temps pour faire des investissements intelligents !

Disposer d’un moyen pratique d’effectuer une analyse des cash flow vous permettra de comparer plusieurs biens avant d’investir et de choisir le meilleur. Voici un exemple ici.

Vous pouvez comparer ce calcul avec le cash flow que vous devriez obtenir par rapport à la moyenne des locations de votre secteur, en utilisant le simulateur de rentabilité et d’étude de marché.

Combien de cash flow devriez-vous avoir par appartement ?

Les cash flow sont fortement dictés par le marché sur lequel vous investissez

Il est difficile de trouver des biens immobiliers qui génèrent des cash flow dans un marché en croissance, mais si vous trouvez ce diamant brut, les loyers élevés peuvent créer des cash flow incroyables. 

Le simulateur de rentabilité vous donnera une bonne base de travail pour vous situer.

Vice-versa, il est plus facile de trouver une propriété génératrice de liquidités dans un marché plus frais, mais les loyers ne sont pas assez élevés pour vraiment faire bouger les choses financièrement. 

Les prix de location locaux et la valeur des biens immobiliers jouent également un rôle important dans les cash flow.

Conclusion

Qu’est-ce qu’un cash-flow positif dans le cadre d’un investissement immobilier ? 

C’est une situation dans laquelle un immeuble de rendement a un revenu plus élevé que les dépenses, entraînant un profit pour l’investisseur. 

En sachant exactement ce qu’est le cash flow et comment le calculer, vous pouvez calculer les bons chiffres pour votre prochain investissement immobilier et vous assurer qu’il est financièrement solide.

Découvrez dans cet article : Comment Fonctionne Une Location Saisonnière ? (guide complet)

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