C’est Quoi la Défiscalisation en Immobilier ? (et vos possibilités)

Lorsque vous recevez le montant de votre impôt sur le revenu ou de votre impôt sur la fortune immobilière, vous avez très certainement une envie folle de le diminuer 🙂

Mais comment s’y retrouver dans la foire des produits proposés ,

plusieurs solutions s’offrent aux contribuables français, des solutions légales pérennes dans certains cas et futiles dans d’autres.

Vous pouvez ainsi :

  • cotiser pour votre épargne retraite ;
  • employer un salarié à domicile pour des heures de ménage;
  • faire des dons aux associations ;
  • Ou encore réaliser des travaux de rénovations énergétique

Mais le moyen le plus couramment utilisé et le plus efficace pour défiscaliser reste l’immobilier locatif. : une stratégie à long terme.

Le principe est alléchant : transformer vos impôts qui partent dans les caisses de l’Etat en patrimoine immobilier qui part dans vos caisses à vous…

Mais c’est quoi exactement que de défiscaliser dans l’immobilier ? La défiscalisation immobilière est une stratégie d’optimisation fiscale qui consiste à investir, pour ensuite déduire une parties des sommes des revenus ou des impôts directement. Cet avantage fiscal est défini par l’Etat pour des périodes limitées dans le temps en fonction du dispositif que l’investisseur utilise.

En effet si vous acheter un logement et que vous le mettez en location, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt significative :

  • Si vous investissez dans un logement ancien , la Loi Malraux prévoit une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30%  du montant des travaux de restauration dans la limite d’un plafond de 100.000 €. Attention tous les logements anciens ne sont pas éligibles et seules certaines villes sont concernées;
  • Si vous achetez un logement neuf, la Loi Pinel prévoit une réduction de vos impôts pour l’achat d’un bien dont le montant total d’investissement n’excède pas 300.000 € et 5.500 €/m2 habitable.


 AncienNeuf
Loi Pinel21 % 12% – 18% et 21 %
Loi Marlaux22 % – 30% 
Loi CosseJusqu’à 85% 
Le dispositif Censi-Bouvard 11 % de réduction sur 9 ans
Statut LMNP réelAbattement des charges réelles à l’assiette fiscale
Statut LMNP micro BICAbattement forfaitaire de 50%
Statut LMNP meublé de tourismeAbattement forfaitaire de 71%
Synthèse des différents dispositifs de défiscalisation en immobilier en France



Les défiscalisations légales dans l’investissement dans l’ancien

Défiscalisation en immobilier
Un bien ancien est un logement ayant déja été occupé

Investir dans la pierre reste toujours la stratégie la plus payante et la plus pérenne parmi les innombrables « solutions » qu’essayerons de vous vendre les commerciaux spécialisés dans l’immobilier.

Que vous achetiez du neuf ou de l’ancien, une Loi ou un statut sera adaptée à votre situation afin de faire passer la pilule de la facture d’impôt et d’en déduire le maximum.

Si vous choisissez d’investir dans l’ancien entendez un bien ayant déjà été occupé, plusieurs dispositifs légaux sont en place pour vous.

La loi Pinel dans l’ancien

Qu’est-ce que la défiscalisation Pinel dans l’ancien ? La loi Pinel ancien est un dispositif promu par le gouvernement français dans un but d’étendre les offres de location nue à des familles modestes. À cet effet, la loi défiscalise jusqu’à 21 % du montant de l’investissement locatif.

Si on a l’habitude d’associer la loi Pinel avec le neuf, sachez qu’elle intervient également pour la défiscalisation d’un bien ancien.

Mais cela à seulement deux conditions :

  • Si le bien en question va être transformé en logement d’habitation ;
  • Ou si le bien nécessite des travaux pour le rendre décent pour être loué.

Le taux de réduction d’impôts en loi Pinel ancien est est de 21%, comme pour le neuf, parce que les réhabilitations entreprises doivent avoir les mêmes performances techniques et énergétiques que dans du neuf.

Il faut savoir que les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

La Loi Marlaux ancien

Qu’est-ce que la défiscalisation en loi Malraux ancien ? Le principe est de restaurer les centres anciens et secteurs sauvegardés des communes moyennes et grades de France : si vous achetez de l’immobilier situé dans ces secteurs, les travaux que vous allez réaliser vont vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 30%.

Depuis 1962, en proposant une défiscalisation allant jusqu’à 30%, la Loi Marlaux serait le dispositif avec un taux de réduction le plus attractif pour louer un bien rénové.

Mais attention les conditions d’accès à la niche fiscale de la loi Malraux sont assez rigides et avant de vous lancer.

Pensez à étudier les subtilités de cette loi Malraux :

  • Le dispositif Malraux n’est applicable que dans certaines zones, si votre bien ne se trouve pas dans ce « mouchoir de poche » vous ne serez pas éligible :
    • 30 % de réduction pour les biens dans les secteurs sauvegardés
      • 22 % pour les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ou ZPPAUP ou SPR)
  • Les travaux de restauration que vous entreprendrez pour rendre le bien « louable » ne dépassent pas les 100.000 €. Et là encore, seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration du bien entrent en jeu, exit les travaux d’agrandissement ou de reconstruction.
  • Le bien en question doit être mis en location pour au moins 3 ans ;
  • Les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale délivrée par le préfet et suivi par les Architectes des bâtiments de France (ABF).

Il faut donc retenir que pour seuls les biens situés dans des secteurs déterminés peuvent bénéficier du dispositif Marlaux.

La loi Cosse Ancien :

Qu’est-ce que la défiscalisation loi Cosse ? L’objectif de l’état est d’inciter à la rénovation de biens immobiliers anciens pour loger les familles les plus modestes. La Loi Cosse ou « Louer abordable » remplace les dispositifs Borloo et Besson depuis 2016.

L’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) détermine si un bien peut bénéficier des avantages fiscaux qu’offrent la Loi ou pas et si tel est le cas, le propriétaire signera avec l’agence une convention.

Pour ce faire, les conditions suivantes sont à observer pour bénéficier de la niche fiscale et de la défiscalisation loi Cosse :

  • Que l’investissement concerne de l’ancien rénové ,
  • Que le bien sera mis en location non meublé ;
  • Que le bien respecte les normes énergétiques en vigueur ;
  • Que les revenus du locataire ne dépassent pas un certain seuil (faible)

Le propriétaire a le choix de mettre son bien en location pour 3 catégories de locataire :

  • intermédiaire,
  • social,
  • très social.

Avec le zonage spécifique à la loi Cosse, la combinaison de ce choix déterminera le taux de réduction d’impôt sur le revenu octroyé à l’investisseur immobilier.

 Zone A Bis / A / B1Zone B2Zone C
Intermédiaire30 %15 % 
Social ou très social70 %50 %50%
Intermédiation85 %85 %85 %
Les différentes réductions d’impôt sur les loyers qu’il est possible d’obtenir avec la loi Cosse pour une défiscalisation dans l’ancien



La défiscalisation dans le neuf

Si vous êtes sur le point d’acquérir un logement neuf et envisager de le mettre en location nu, voici les dispositifs de défiscalisation immobilière et les niches fiscales que vous pouvez exploiter.

La loi en Pinel dans le neuf

Qu’est-ce que la Loi Pinel dans le neuf ? Une réduction d’impôt de 12% à 21% sur le revenu est accordée par l’Etat pour inciter les investisseurs immobilier dans le locatif neuf, dans les zones tendues et avec un loyer plafonné. Plus la durée de mise en location est longue, de 6 à 12 ans, plus la réduction d’impôts est importante.

Erigée en 2014, après les lois Duflot, Scellier, Robien, etc,  la loi Pinel garde les mêmes principe de défiscalisation : encourager les entreprises et les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf en proposant une réduction d’impôt.

La loi Pinel est une démarche accessible et assez simple. Mais peu rentable.

Cependant l’investisseur immobilier qui souhaite bénéficier de la niche fiscale et de la défiscalisation en loi Pinel dans le neuf, doit répondre à certaines conditions concrètes.

Ainsi, pour bénéficier du dispositif loi Pinel dans le neuf :

  • Le bien doit être neuf : c’est un moyen efficace que l’Etat a mis en place pour que les contribuables contribuent à l’essor du logement neuf ;
  • Le bien doit être situé dans des zones tendues imposées par l’Etat : les besoins locatifs sont évidemment bien plus ou moins importants en fonction de l’attractivité d’une zone. Vous avez ainsi les zones A, A Bis ou B1
  • Le bien doit répondre à des critères énergétiques : tendre au logement passif et minimum RT 2012
  • Et enfin les loyers doivent être plafonnés :
    • en zone A à 12,95 € le m2
      • en zone A bis à 17,43 € le m2
      • en zone B1 à 10,44 € le m2

Le Pinel oblige à une durée de location qui est variable proportionnellement au taux de réduction d’impôt sur le revenu ; plus la durée de location est longue plus le taux est conséquent.

Attention, pour pouvoir bénéficier des ces avantages fiscaux il faut que :

  • l’investissement ne dépasse pas 5.500 € / m2
  • vos investissements de défiscalisation annuels n’excèdent pas les 300.000 € par an
  • pas plus de 10 000 € de réduction d’impôts par an

Cette réduction d’impôt via la loi Pinel dépend aussi de la durée de la location du bien et est à répartir sur toute la durée de location.

Si vous louez votre logement en loi Pinel pendant :

  • 6 ans, vous pourriez bénéficier de 12% de réduction d’impôt sur le revenu
  • 9 ans vous aurez 18 % de réduction d’IR
  • Et pendant 12 ans de 21 %

A noter qu’il faut impérativement s’engager sur une location nue et que le logement soit louer sans cesse.

Si vous avez une vacance locative, il se pourrait bien que vous l’ayez dans le baba.

Le dispositif Censi-Bouvard

Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard ? Le Censi Bouvard permet une réduction d’impôts de 11% via le statut LMNP de loueur en meublé. Il s’agit de louer un bien meublé (avec une liste minimum d’équipement), situé dans un immeuble avec des services pour personnes âgées ou handicapées ou dans des résidences pour étudiants ou de tourisme, pour une durée de 9 ans minimum.

Pour être éligible, le propriétaire doit s’engager à mettre le bien en location pour une durée minimum de 9 ans dans le délai d’un mois après son achèvement en location meublée non professionnelle (LMNP).

La réduction d’impôt sera de 11% du prix d’acquisition du logement concerné dans la limite globale de 300.000 € au titre d’une même année d’imposition soit 3.666€ d’impôt économisé par an.

Les avantages du Censi-Bouvard est que contrairement à ce qu’on a vu plus haut est qu’il n’est contraint à:

  • aucune limite géographique ;
  • aucun plafond de loyer ;
  • aucune limite des ressources du locataire

Défiscaliser en LMNP et LMP : aucun impôt

Ce qu’il faut retenir dans le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) c’est qu’il y aura toujours un impôt à payer mais on va être imposer sur une base 0 voire négatif, on parle alors de défiscalisation déficitaire grâce aux charges déductibles.

En location meublée nous avons 2 régimes fiscaux soit :

– le régime qu’on appelle réel :qui permet de tenir compte des charges réelles : les intérêts des emprunts, l’amortissement des logements ,… pour obtenir un déficit. L’assiette fiscale sera alors de 0

– soit le régime qu’on appelle micro BIC : les charges se calculent de manière forfaitaire avec un abattement de 50% pour un meublé classique et de 71% pour un meublé de tourisme classé et on est ensuite imposé sur le bénéfice. 

Se construire un patrimoine en ne payant rien grâce à la défiscalisation peut être le slogan d’un promoteur immobilier, mais attention aux subtilités de chacun des dispositifs en place.

Étudiez finement chaque dispositif de défiscalisation. Au final il se pourrait bien que la location meublée sorte toujours grande gagnante…

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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