À Marseille, environ 15 % des logements touristiques sont loués via Airbnb, une tendance en croissance.

À Marseille, le prix moyen d’une nuitée est de 95 €, avec un taux d’occupation de 67 %. Pour louer légalement sur Airbnb, enregistrez le logement en mairie pour obtenir un numéro obligatoire. Les résidences principales sont limitées à 120 jours et les secondaires nécessitent un changement d’usage.

Maintenant, nous allons découvrir les démarches essentielles pour louer un Airbnb à Marseille, y compris les obligations légales et les étapes d’enregistrement.

Louer en Airbnb a Marseille: quelles Démarches règlementaires ?

Pour louer un logement en courte durée à Marseille, la première étape consiste à le déclarer à la mairie.

Cette démarche permet à la ville de reconnaître officiellement votre bien comme un meublé de tourisme, condition nécessaire pour louer légalement en courte durée.

La déclaration s’effectue en ligne via la création d’un compte, où il faut remplir le formulaire prévu à cet effet.

Une fois le logement enregistré en tant que meublé de tourisme, un numéro d’enregistrement vous sera attribué.

Ce numéro, obligatoire depuis 2019, doit être mentionné dans toutes les annonces publiées sur les plateformes de réservation.

Ce n’est qu’après cette autorisation que le logement pourra être loué légalement sur Airbnb.

Louer une Résidence Principale en Airbnb à Marseille

Pour louer en Airbnb à Marseille, il est essentiel de respecter les règles spécifiques imposées par la réglementation locale.

Les résidences principales, c’est-à-dire les logements occupés au moins 8 mois par an par leur propriétaire ou locataire, peuvent être louées en courte durée,
mais sous certaines conditions.

Conditions à respecter :

Limite des 120 jours de location :

Une résidence principale ne peut être louée pour de courtes durées que 120 jours maximum par an. Cette limite s’applique afin de préserver le marché locatif à long terme et éviter une saturation touristique. Au-delà de cette durée, louer en Airbnb devient illégal sans démarches supplémentaires.

Enregistrement en mairie :

Depuis octobre 2020, tout propriétaire souhaitant louer sa résidence principale doit déclarer le logement en ligne sur le site dédié à la taxe de séjour de la Ville de Marseille. Cette étape permet d’obtenir un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, obligatoire pour publier une annonce sur les plateformes de réservation telles qu’Airbnb, Abritel ou Booking. Le numéro doit figurer dans toutes les annonces de location Airbnb à Marseille, sous peine de sanctions.

Démarches administratives et documents requis :

• Créer un compte sur le site de la mairie pour déclarer le logement.
• Remplir le formulaire en ligne avec les informations sur le bien.
• Télécharger et conserver le récépissé de déclaration obtenu après validation par la mairie.

Cas des logements en copropriété :

Si votre résidence principale se situe dans une copropriété, il est crucial de vérifier le règlement de copropriété avant de louer sur Airbnb.

Certaines copropriétés peuvent imposer des restrictions concernant la location courte durée ou interdire explicitement cette pratique. Une vérification préalable permet d’éviter les litiges avec les autres copropriétaires.

Pour mieux comprendre l’importance de déclarer son logement à la mairie, voici le retour d’expérience d’un propriétaire ayant suivi les démarches légales:

« Déclarer mon appartement en tant que meublé de tourisme a été la première étape pour louer sereinement à Marseille. Le processus en ligne est simple, et obtenir le numéro d’enregistrement m’a permis de publier mon annonce sans problème. »
— Antoine B., consultant en immobilier

Airbnb à Marseille : Louer une Résidence Secondaire

Les résidences secondaires, contrairement aux principales, sont soumises à des règles plus strictes pour la location en Airbnb à Marseille.

Conditions à respecter :

Limite de location :

Vous pouvez louer votre résidence secondaire toute l’année, mais il est recommandé de ne pas excéder 8 mois consécutifs pour un même locataire. Au-delà de cette période, vous devez changer de locataire pour continuer la location.

Changement d’usage :

Pour louer légalement une résidence secondaire en tant que meublé de tourisme, il est obligatoire d’obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie de Marseille. Cette autorisation transforme le statut du logement d’habitation en usage commercial, permettant ainsi une location Airbnb à Marseille en toute légalité.

Démarches pour obtenir l’autorisation de changement d’usage :

• Déposer une demande auprès de la « Direction de l’Urbanisme / Service des Autorisations d’Urbanisme » à Marseille.
• Fournir les documents nécessaires, tels que le formulaire CERFA N°14004*03.
• Attendre la validation par les services compétents avant de mettre l’annonce en ligne.

La règle de compensation à Marseille :
Si vous souhaitez louer plus d’une résidence secondaire, une compensation peut être requise. Cela signifie qu’il faut convertir un autre local (par exemple, un bureau) en logement d’habitation pour équilibrer le marché immobilier local. Cette exigence vise à éviter une pénurie de logements disponibles à long terme.

Louer un Local Commercial en Airbnb à Marseille

Louer un local commercial en tant que meublé touristique est une autre option pour les investisseurs cherchant à profiter du marché de la location courte durée à Marseille.

Voici les règles à suivre :

Certaines compensations peuvent être exigées si le local est transformé de manière permanente.

Si le local est déjà à usage commercial, aucune demande de changement d’usage n’est requise. Vous pouvez donc le mettre en location sur Airbnb directement.

Si le local est à usage d’habitation et doit être transformé en hébergement touristique, une demande de changement d’usage doit être effectuée auprès de la mairie.

Il est essentiel de respecter toutes les démarches administratives pour éviter des amendes pouvant atteindre 50 000 €.

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Après avoir regardé dans le détail la réglementation et la fiscalité pour faire de la location saisonnière à Marseille, nous allons voir les quartiers les plus rentables et des astuces pour optimiser vos revenus locatifs dans la cité phocéenne.

Top 10 des quartiers les plus prisés pour les locations Airbnb

Le prix moyen d’une nuitée à Marseille est d’environ 95 €, avec un taux d’occupation moyen de 67 %.

Pour maximiser la rentabilité d’une location Airbnb à Marseille, le choix du quartier est crucial.

Les données obtenues auprès de 200 propriétaires marseillais, des clients d’Eldorado Immobilier, révèlent les zones les plus attractives pour les locations courtes durées.

Voici les 10 meilleurs quartiers où investir, basés sur les taux d’occupation et les revenus locatifs moyens:

1. Le Vieux-Port

• Taux d’occupation : 78 %
• Revenu moyen par nuitée : 110 €
• Ce quartier emblématique attire de nombreux touristes grâce à ses vues sur le port et sa proximité avec les principales attractions. Les logements offrent un taux d’occupation élevé toute l’année, notamment pendant les périodes de festivals et de vacances.

2. La Joliette

• Taux d’occupation : 75 %
• Revenu moyen par nuitée : 105 €
• Quartier en pleine transformation, La Joliette séduit par son dynamisme économique et culturel. Le développement du quartier d’affaires Euroméditerranée a renforcé l’attrait touristique et les opportunités locatives.

3. Le Panier

• Taux d’occupation : 73 %
• Revenu moyen par nuitée : 95 €
• Avec ses ruelles pittoresques et son charme historique, Le Panier est l’un des quartiers les plus prisés par les touristes. Les propriétaires peuvent y obtenir un bon rendement, surtout en été et pendant les fêtes de fin d’année.

4. Endoume

• Taux d’occupation : 70 %
• Revenu moyen par nuitée : 100 €
• Situé à proximité de la Corniche et du Vallon des Auffes, Endoume combine tranquillité résidentielle et accès rapide aux sites touristiques. Le quartier attire une clientèle à la recherche d’un cadre authentique et calme.

5. Cours Julien

• Taux d’occupation : 68 %
• Revenu moyen par nuitée : 90 €
• Connu pour son ambiance bohème et ses nombreux cafés, le Cours Julien est un quartier très fréquenté par les jeunes voyageurs et les amateurs de culture alternative. Les appartements y sont souvent loués par des visiteurs venus profiter des événements culturels.

6. Le Prado

• Taux d’occupation : 67 %
• Revenu moyen par nuitée : 85 €
• Proche des plages du Prado et du Stade Vélodrome, ce quartier est un choix intéressant pour attirer les familles et les amateurs de sports. Les périodes de matchs ou d’événements sportifs garantissent un taux d’occupation élevé.

7. Saint-Victor

• Taux d’occupation : 65 %
• Revenu moyen par nuitée : 92 €
• Ce quartier situé entre Le Vieux-Port et Endoume combine accessibilité et charme. Sa popularité auprès des touristes en fait un bon choix pour les locations saisonnières, surtout pendant les mois d’été.

8. Bompard

• Taux d’occupation : 63 %
• Revenu moyen par nuitée : 87 €
• Situé sur les hauteurs de Marseille, Bompard offre des vues imprenables sur la mer. Ce quartier attire les voyageurs en quête de tranquillité et de logements avec vue.

9. Les Cinq-Avenues

• Taux d’occupation : 62 %
• Revenu moyen par nuitée : 80 €
• Plus éloigné des côtes, ce quartier familial est cependant bien desservi par les transports en commun. Les prix y sont plus abordables, ce qui peut séduire les voyageurs cherchant un bon rapport qualité-prix.

10. Castellane

• Taux d’occupation : 60 %
• Revenu moyen par nuitée : 82 €
• Castellane est un quartier animé avec de nombreux commerces et restaurants. Il attire les touristes pour son ambiance dynamique et sa proximité avec le centre-ville.

Astuces pour Optimiser vos Revenus Airbnb à Marseille

Pour maximiser les revenus, il est conseillé de:

Diversifier les canaux de distribution

Ne vous limitez pas à une seule plateforme comme Airbnb. Utilisez également d’autres plateformes de réservation telles que Booking.com, Abritel, ou même des plateformes de niche comme Gîtes de France.

Cela permet de toucher un public plus large et d’augmenter les chances de remplir le calendrier de réservation.

Pensez aussi à développer un site web personnel avec un système de réservation directe pour réduire les frais de commission.

Utiliser des stratégies de tarification dynamique

Ajustez les tarifs en fonction:

• de la demande,
• des événements locaux,
• et des saisons.

Les prix peuvent être augmentés pendant les périodes de forte affluence (vacances scolaires, festivals) et baissés pendant les périodes creuses pour attirer les réservations de dernière minute.

Des outils comme PriceLabs ou Beyond Pricing peuvent aider à automatiser ces ajustements tarifaires.

Proposer des services supplémentaires

Offrir des services complémentaires tels que des transferts aéroport, des visites guidées, ou la location de vélos peut non seulement générer des revenus supplémentaires, mais aussi améliorer l’expérience client.

Ces services permettent de se différencier de la concurrence et d’ajouter de la valeur à l’offre locative.

Les propriétaires peuvent également investir dans des aménagements de qualité pour attirer une clientèle haut de gamme.

Un propriétaire témoigne de l’impact des stratégies de tarification dynamique sur ses revenus locatifs:

« L’utilisation de la tarification dynamique a vraiment optimisé mes revenus. En ajustant les prix selon la demande et les événements locaux, j’ai constaté une augmentation significative du taux d’occupation, même pendant les périodes creuses. »
— Éric M., gestionnaire de patrimoine

Utilisez notre simulateur de rentabilité locative pour estimer le rendement de votre investissement immobilier:

Quel Régime Fiscal et Imposition pour une Location Airbnb ?

Airbnb Marseille : Choisir Micro-BIC ou Régime Réel

Lorsqu’un propriétaire décide de louer en Airbnb à Marseille, il doit déclarer les revenus générés par cette activité.

Les propriétaires doivent bien comprendre ces options pour optimiser leur fiscalité.

Cotisations sociales pour les revenus supérieurs à 23 000 €

Si les revenus locatifs dépassent 23 000 €, le propriétaire doit s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) et payer des cotisations sociales.

Cette obligation concerne les propriétaires qui louent régulièrement et réalisent des revenus conséquents grâce à leur activité de location saisonnière.

Taxe de séjour : comment elle est collectée et reversée ?

La collecte de la taxe de séjour peut être effectuée par trois types d’acteurs :

1. Hébergeurs (professionnels ou non) sans intermédiaire numérique.
2. Plateformes de réservations comme Airbnb qui collectent obligatoirement pour les loueurs non professionnels.
3. Plateformes de réservations mandatées par les loueurs pour collecter la taxe.

La taxe doit être perçue avant le départ des hébergés et ajustée selon le barème en vigueur au moment du séjour.

Depuis le 1er janvier 2019, le reversement aux autorités locales suit un calendrier distinct pour les hébergeurs et les plateformes. Les plateformes doivent verser les montants collectés avant le 31 décembre chaque année.

Enfin, la taxe de séjour est intégralement reversée à l’office de tourisme de Marseille pour financer le développement et la promotion de la ville.

Comment Simplifier la Location Airbnb à Marseille ?

Utilisation du bail mobilité

Le bail mobilité est une option intéressante pour les propriétaires cherchant à louer en Airbnb à Marseille tout en contournant certaines exigences de la réglementation.

Ce type de bail permet de louer un bien meublé pour une durée flexible allant de 1 à 10 mois, à des locataires en situation de mobilité (étudiants, stagiaires, professionnels en mission, etc.).

Il évite les formalités de changement d’usage et permet aux propriétaires de louer sans avoir à déclarer le logement comme meublé de tourisme.

Cette solution est particulièrement adaptée pour ceux qui veulent tester le marché de la location saisonnière sans s’engager sur le long terme.

Recours aux conciergeries Airbnb à Marseille

Faire appel à une conciergerie Airbnb à Marseille peut grandement faciliter la gestion des locations.

Les services proposés incluent:

• la création et l’optimisation des annonces,
• la communication avec les locataires,
• le ménage,
• ainsi que la gestion des check-in et check-out.

En confiant la gestion à une conciergerie, les propriétaires peuvent maximiser leurs revenus tout en garantissant une expérience de qualité aux voyageurs.

Cela peut être particulièrement utile dans les zones à forte demande, comme le Vieux-Port ou la Joliette, où les taux d’occupation des logements de courte durée sont élevés.

Pour optimiser la gestion de votre location Airbnb, il peut être utile de recourir à une conciergerie. Un propriétaire partage son expérience:

« La conciergerie a vraiment simplifié la gestion de mes locations. De la communication avec les voyageurs à l’entretien du logement, j’ai pu me concentrer sur d’autres projets tout en maintenant un haut niveau de satisfaction. »
— Thibault D., entrepreneur

Conclusion

Pour louer un logement sur Airbnb à Marseille, il est essentiel de suivre les démarches légales, notamment l’enregistrement en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement obligatoire.

Les résidences secondaires nécessitent en plus une autorisation de changement d’usage.

En respectant ces exigences, les propriétaires peuvent maximiser leurs revenus tout en garantissant une location conforme à la réglementation locale.

Des stratégies comme l’utilisation du bail mobilité, le recours à des conciergeries, et l’adoption d’une tarification dynamique permettent également d’optimiser la rentabilité.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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