Investir dans un immeuble de rapport peut offrir une forte rentabilité, mais comporte aussi des risques importants.

Découvrez les clés pour choisir, acheter, et gérer ce type d’investissement locatif tout en minimisant les erreurs pour maximiser vos gains.

L’immeuble de rapport est un investissement potentiellement très rentable, mais il comporte des risques, notamment la vacance locative et les coûts de rénovation. Bien géré, il peut être un véritable Eldorado, sinon, il pourrait s’avérer décevant.

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Avantages et Risques de l’Investissement dans un Immeuble de Rapport

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Impossible de commencer notre analyse sans vous expliquer ce qu’est un immeuble de rapport.

Appelé également immeuble locatif d’investissement à haut rendement, c’est un projet d’investissement immobilier assez spécial en ce sens qu’on parle ici d’une structure dotée de plusieurs appartements et qui est perçue comme étant un placement par le propriétaire investisseur.
Il n’y a aucune confusion possible : ce n’est pas un investissement à usage d’habitation, même partiellement.

Pour mieux comprendre l’expérience des investisseurs dans des immeubles de rapport, voici un témoignage éclairant sur la gestion des risques liés à cet investissement.

Investir dans un immeuble de rapport m’a permis de diversifier mon portefeuille et d’augmenter mes revenus passifs. Cependant, j’ai appris à mes dépens qu’une gestion proactive est essentielle pour éviter la vacance locative, qui peut rapidement peser sur la rentabilité. » Paul M.

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Un investissement locatif aux multiples facettes et combinaisons

Plusieurs choix sont possibles pour un propriétaire qui souhaite faire un investissement locatif de type immeuble de rapport :

• il pourra soit miser sur un immeuble avec des appartements déjà loués,
• soit sur un immeuble où les appartements ne sont pas encore loués
• ou encore un mixte des deux (des logements vides et d’autres, loués).

Ces choix ne sont pas anodins.

L’avantage d’avoir un immeuble vide est la possibilité de faire des travaux approfondis, afin de valoriser votre bien immobilier et surtout :

• d’ajuster les surfaces en fonction de la demande sur le marché,
• de mettre en valeur ces surfaces avec une décoration, un agencement et un ameublement parfaits,
• et de bénéficier du système du déficit foncier.

En fonction de la situation fiscale de chacun, cela pourra vous aider à maximiser votre rendement locatif.

Sinon, l’autre solution fiscale idéale est de tout louer en meublé, que ce soit en location courte durée ou location longue durée

Ces articles vous aideront à affiner votre stratégie fiscale :

• Louer Meublé ou Louer Vide : Ce Que Vous Devez Savoir
• Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée

Quelle localisation pour votre immeuble de rapport ?

Une règle d’or pour l’investissement locatif immobilier

Avant l’achat de votre immeuble de rapport, il est important de prendre en considération son emplacement. C’est une règle d’or de toutes façons pour chaque investissement locatif immobilier, immeuble de rapport ou pas :

• critère 1 l’emplacement,
• critère 2, l’emplacement,
• critère 3, l’emplacement

Ne foncez pas tête baissée, regardez l’intérieur du bâtiment ET l’extérieur

Mais l’emplacement est encore plus important pour les immeubles de rapport, car vous mettez tous vos œufs dans le même panier et si vous avez envie d’avoir un maximum de locataires, il faut que l’environnement de l’immeuble soit attractif.

Vous trouverez une autre règle qui vaut son pesant d’or ici : Airbnb : 63 Secrets Pour Une Top Annonce (par un expert) (et 6 bonus)

Devez-vous payer plus pour un bon emplacement ?

Il est vrai qu’un emplacement de qualité est forcément plus recherché et donc valorisé.
Les immeubles bien placés coûtent logiquement plus cher.

Mais il vaut mieux négocier à fond un bel emplacement plutôt que se retrouver plus éloigné des centres d’intérêts et de prendre le risque de manquer de locataires et / ou d’être difficiles à négocier lors d’une revente.

L’investissement se transformerait en charge et pourrait vous faire perdre de l’argent au lieu d’en gagner, ce qui n’est pas du tout le but du jeu, on est bien d’accord.

Votre choix d’emplacement pour votre immeuble de rapport devra donc être particulièrement bien réfléchi, et il vaut mieux laisser passer un super immeuble de rapport bien placé, plutôt que de le payer trop cher et qu’il ne dégage pas suffisamment de cash flow chaque mois!

Comment définir un bon emplacement pour un immeuble de rapport ?

Prenez en considération la ville, la demande en location, ou encore la rue pour rechercher un immeuble.

Plus précisément, la proximité d’un nœud de communication (gare, transports en commun), d’un centre commercial, d’un hôpital ou d’une université sont de réels plus.

L’état du global du quartier est également fondamental, vous devez regarder l’immeuble dans son environnement urbain. Pensez aux voisins de vos futurs locataires…

A ce sujet, consultez ces articles très intéressants qui vous éclaireront :

• Faut il investir en locatif dans les centres anciens? Go ou no Go ?
• Eldorado immobilier – La communauté des propriétaires qui se bougent

Dénicher le « bon » immeuble de rapport, répondant à tous les critères pour un investissement locatif, n’est pas une chose aisée.

Dans certaines régions, les propriétaires vendeurs se contentent d’additionner les prix de chaque appartement pour donner le prix de l’immeuble, sans aucun « prix de gros »

Clairement ce n’est pas intéressant car certes vous maîtrisez la copropriété, mais l’intérêt est quand même au final assez limité.

Un autre investisseur partage son expérience sur la recherche de la rentabilité dans un marché immobilier complexe. »

« J’ai choisi un immeuble de rapport dans une ville en pleine croissance, ce qui a boosté ma rentabilité. La clé a été de bien analyser le marché local et de ne pas sous-estimer les coûts de rénovation nécessaires pour attirer des locataires de qualité. »

John H.

Référez-vous à ces articles si vous voulez savoir comment bien investir :

• 8 astuces qui peuvent augmenter la valeur de votre appartement
• Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

Comment bien réaliser l’achat d’un immeuble de rapport ?

Demande de prêt : étape clé pour acquérir un immeuble

Dans la grande majorité des cas, si on compare l’investissement dans plusieurs appartements par rapport à l’investissement locatif dans un immeuble de rapport , la rentabilité sera au rendez-vous, et votre patrimoine grossira d’autant plus vite.

Si vous voulez passer des caps dans la constitution de votre patrimoine, comme les 30, 50 ou 100 lots, vous devrez forcément en passer par l’acquisition d’un immeuble de rapport (ou de plusieurs).

En effet, si on compare la stratégie immeuble de rapport avec celle d’acquisition d’appartements ou maisons un peu partout, on constate bien vite qu’un immeuble de rapport rapporte plus de rentabilité en ce sens que l’investisseur achète en gros et donc avec une ristourne globale, et évite ainsi les frais (et les tracasseries) des syndics de copropriété.

41 % des acheteurs immobiliers ont commencé leur recherche de biens en ligne en 2024, soulignant l’importance croissante des plateformes numériques dans le processus d’achat immobilier.

Les risques sont également amortis avec un immeuble de rapport, car le fait d’avoir un des appartements vides n’est pas rédhibitoire pour la rentabilité de votre investissement locatif (les autres loyers compensent le manque)

Ainsi, contrairement à ce que l’on pourrait imaginer au premier abord, ces atouts font que même si le montant du projet est conséquent, les banques octroient un prêt sans trop de problèmes pour un investissement locatif dans un immeuble de rapport.

Durée du crédit et provisions sur charges

L’immeuble de rapport est aussi plébiscité car différent d’un appartement en copropriété, car ici, vous seul devez supporter les travaux de toiture ou de façade (si des travaux sont à prévoir).

C’est un avantage, autant qu’un inconvénient.

Vous éditez votre propre règlement de copropriété (largement en votre faveur donc), et vous planifiez les travaux comme bon vous semble.

Mais d’un autre côté, personne n’est là pour vous secouer un peu lorsque vous prenez les mauvaises décisions…

En plus de cela, les travaux sont souvent très importants. C’est bien dans une stratégie de déficit foncier, mais vous devez bien penser à prévoir un report des premières mensualités de crédit… et donc les intérêts intercalaires qui vont avec, au moins 3 mois de financement en décalé, mais c’est souvent un peu plus.

La durée du crédit immobilier est à penser également.

Sur une longue durée, 15 à 20 ans, cela favorise le cash flow ou le flux de trésorerie, car la mensualité doit être calculée pour être nettement inférieure aux loyers.

Si vous avez une stratégie avec un apport personnel, ou que vous louez en courte durée, vous pouvez avoir une stratégie qui vise à rembourser votre prêt rapidement afin de garder plus rapidement 100% des loyers pour vous.

Voici un témoignage sur l’importance du choix de l’emplacement dans l’investissement locatif.

« L’emplacement de mon immeuble de rapport s’est révélé être un facteur décisif dans son succès. Être proche des transports publics et des commodités a facilité la location de tous les appartements, garantissant un flux de trésorerie stable. »
— Marc R.

Arnaques Formation Immobilier : Comment les Détecter ? (et bien choisir)

Investissement locatif via une SCI ou en nom propre ?

Lors de l’élaboration de leur projet, les investisseurs auront plusieurs choix qui s’offriront à eux :

• une location meublée LMP ou LMNP (lien) ;
• une société SARL ou SAS ;
• ou une SCI à IR ou à IS.

Chacune des stratégie a ses avantages et ses inconvénients (ce serait trop beau et facile sinon !)

Mais les arbitrages sur la forme juridique de l’acquisition et de la gestion de votre patrimoine doivent être appréhendés en amont de projet pour que vous puissiez faire les meilleurs arbitrages fiscaux avant l’investissement.

Dans le cas d’un immeuble de rapport, il est recommandé de faire un achat soit en SCI à l’IS, soit en LMNP

Pourquoi me diriez-vous ?

Tout simplement parce que vous pourrez développer votre patrimoine en réduisant l’impact de la fiscalité.

Aussi, vous allez vous laisser la possibilité de ne pas être imposé à votre taux marginal d’imposition, qui est rédhibitoire.

En effet, soit vous ne serez pas imposé du tout, en LMNP mais en louant en meublé, ou alors vous pouvez opter pour la location via le régime de la SCI imposé e à l’impôt sur les sociétés, ce qui est particulièrement favorable, si vous avez d’autres revenus par ailleurs : vous serez généralement imposé à seulement 15% à l’impôt sur les sociétés).

Par ailleurs, avec la création d’une société sachez que vous aurez la faculté de créer une holding qui permettra à votre argent de circuler à travers plusieurs SCI (ou autres sociétés) et de profiter plusieurs fois du taux de 15% sur les sociétés, tant en finançant des investissements pour les sociétés où vous êtes en perte.

Enfin, l’inconvénient d’une structure juridique en société est l’amortissement qui est pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente.

Votre stratégie d’investissement locatif doit donc être globale et à long terme pour ne pas risquer de perdre d’un côté les avantages fiscaux que vous avez patiemment glanés de l’autre…

Le marché immobilier américain a enregistré environ 4,1 millions de transactions en 2024, avec un prix médian des maisons atteignant 375 000 $.

Cette réflexion juridique est à compléter avec les articles suivants sur eldorado immobilier :

• Faut il créer une société pour investir et gérer votre location courte durée?
• Comparaison location meublée et location vide : simulateur GRATUIT

Immeuble de rapport : neuf ou ancien ?

Le fait de construire son propre immeuble est un projet ambitieux et surtout passionnant. Choisir en fonction de ses goûts, collaborer avec un architecte et ses ouvriers, concevoir sa décoration et voir sa bâtisse s’ériger petit à petit : qui ne rêverait pas de cela ?

Le problème c’est que ce projet est un peu complexe et demande beaucoup d’argent en apport.

Les coûts de construction sont faramineux du fait des normes actuelles et du verrouillage du marché neuf au niveau des entreprises capables de réaliser les prestations … et on oublie le raisonnement des foules qui est de passer par de la défiscalisation type loi Pinel car bien souvent c’est la vraie cata

Les prix des loyers ont augmenté de 29,4 % par rapport aux niveaux pré-pandémiques, reflétant une demande soutenue pour les biens locatifs malgré les incertitudes économiques.

Si vous n’en êtes pas encore convaincu, voici la vidéo idéale :

Vous avez DEFISCALISÉ ? Nous allons vous PLUMER !

C’est pourquoi nous en arrivons à la conclusion qu’il vaudrait généralement mieux acheter un immeuble ancien déjà existant, plutôt que d’en construire un nouveau.

D’autant plus que les meilleurs emplacements sont généralement déjà pris… c’est plutôt logique, non ?

Je ne le répéterai jamais assez, mais attention à toujours prendre en compte la zone géographique sur laquelle vous désirez investir, de sélectionner les bons partenaires d’affaires et de prévoir une marge de manœuvre 10 à 15% sur votre budget de base…. Car la pire prévision arrive toujours !

Immeuble de rapport : investir dans un immeuble loué ou libre ?

Quand vous acquérez un immeuble de rapport, il peut être soit libre, soit occupé partiellement ou totalement par des locataires en place, en location meublée ou nue.

Pour bien faire la différence location meublée ou nue, vous avez un simulateur gratuit ici :

Comparaison location meublée et location vide : simulateur GRATUIT

Toutefois, notez qu’un bien libre vous laissera tout loisir de faire des travaux pour l’améliorer, pour optimiser le loyer et surtout pour sélectionner vos locataires et le type de location : nue ou meublée, courte ou longue durée.

A contrario, vous ferez moins d’efforts si vous passez par un bien immobilier déjà loué et cela rassurera même plus la banque si vous voulez faire un emprunt car il y a déjà des contrats en cours. Le banquier n’a généralement aucune idée du fonctionnement d’un investissement locatif et vous devez le rassurer sur ce point.

À vous de voir les avantages et les inconvénients de chaque option avant de faire votre choix correctement.

Et surtout, calculez tout cela aux petits oignons pour ne pas vous tromper dans votre investissement locatif

Les chiffres et le rendement sont les deux clefs d’un investissement locatif réussi

Voici les différentes méthodes de calcul que vous pouvez mettre en oeuvre :

21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et dépasser les 10 % net pour devenir riche

Faut-il louer meublé ou vide ? location meublée ou location nue ?

Créer une équipe pour investir dans un immeuble de rapport

On notera qu’en cas de travaux, vous devez faire appel à un architecte avant de débuter.

C’est une obligation réglementaire au vu des surfaces et une sécurité pour vous car il sera capable de décliner concrètement et réglementairement l’idée d’aménagement que vous souhaitez insuffler à votre immeuble.

Par ailleurs, un maître d’œuvre pour coordonner tous les corps de métiers sera vraiment le bienvenu, car le bâtiment… c’est parfois compliqué de gérer le planning des différents artisans !

Aussi, argument supplémentaire, la banque que vous allez solliciter pour votre demande de prêt immobilier appréciera le fait que vous êtes accompagné par un professionnel du bâtiment sur un projet de cette envergure.

Bénéfices et points d’attention d’un immeuble de rapport

Comment vendre son immeuble de rapport ?

Vous percevez des loyers tous les mois, mais pour des raisons qui vous sont propres, vous désirez mettre en vente votre immeuble ?

Alors vous devez savoir que la vente de ce type de bien est assez compliquée.

Même si j’ai expliqué précédemment, que l’achat en gros est plus rentable que l’acquisition de lots diffus, quand vous voulez vendre, ce n’est plus si facile que ça en a l’air.

Le prix sera forcément important, donc le nombre potentiel d’acheteurs sera réduit et se limitera aux investisseurs.

Qui a envie d’acheter un immeuble entier pour en faire sa résidence principale ?

Vous devez vous conformer à l’offre et à la demande sur le marché… ou alors vendre à la découpe

Quel rendement pour un immeuble de rapport ?

Bien évidemment, l’un des principaux intérêts à avoir un immeuble de rapport c’est le montant de location que vous pourrez récupérer.
En effet, si votre immeuble vous offre un rendement supérieur à celui d’un appartement classique, cela doit tout d’abord être la résultante d’un prix d’acquisition inférieur à celui d’un appartement isolé.
En plus de cela, vous n’aurez pas affaire avec le syndic, et ses frais exorbitants.

Par contre, non, tous les immeubles de rapport ne vous donnent pas la possibilité d’empocher de bons rendements, c’est un fake news.
Voulez-vous vous gargariser d’avoir 20 lots, ou alors savoir que vous 2 lots avec un rendement de 20% en courte durée ?

Les rendements seront uniquement fonction du lieu de positionnement de votre bien et de la demande sur le marché, ainsi que du prix d’acquisition, si vous l’avez bien négocié ou pas.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?

J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.

Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :

Conclusion

Investir dans un immeuble de rapport peut donc être une idée très ingénieuse.

Si vous voulez passer un cap et démultiplier le nombre de lots que vous possédez dans votre patrimoine, c’est la bonne option.

Surtout que vous n’avez pas affaire au syndic… Plus de rentabilité, moins de tracas, qui dit mieux ?

Mais d’un autre côté, vous devez éviter les écueils de ne pas programmer les travaux à temps et de ne pas avoir suffisamment soigneusement négocié le prix d’achat et l’emplacement, qui vont rendre plus difficiles une revente optimale

Qu’en pensez vous ?

Avez vous déjà investi dans un immeuble de rapport ?

Vous êtes libre de laisser un commentaire ci-dessous, nous y répondrons très rapidement

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