L’une des meilleures façons de gagner de l’argent et de se constituer un patrimoine est d’investir dans l’immobilier.
Mais dans quel type de biens immobiliers devriez-vous investir : une petite ou grande surface d’habitation ?
Quel est le meilleur investissement ?
Il est vrai qu’investir dans des immeubles de rendement avec 5 appartements ou plus ou plus vous rapportera généralement plus de revenus locatifs que d’investir dans un un petit studio.
Dans le même temps, les petites surfaces présentent de nombreux avantages et peuvent également fournir un bon revenu locatif et un bon Flux de trésorerie (cash flow).
Alors, devez-vous investir dans de grande surface ou opter pour de petite surface ?
| Petite Surface | Grande surface | |
| Avantages | – Plus abordable – Plus facile à gérer – Diversification du risque – Les petites surfaces sont utiles pour apprendre – Moins de risque de transmission du COVID-19 – Possibilité de financer l’achat de votre maison | – Les locataires sont fidèles – Moins de dégradations – Moins de risques d’impayés – Durée de vacance locative moins longue |
| Inconvénients | – Le turn-over y est plus important, car les locataires sont souvent des étudiants – Les locataires des petites surface à des difficultés financières – Les plus-values, en cas de revente, sont généralement moins élevées | – Les grandes surfaces sont peu nombreuses – Rentabilité inférieure aux petites surfaces – Un ticket d’entrée plus élevé |
Quel est le meilleur investissement ? Une Petite ou Grande Surface
Lorsque l’on pense à investir dans des biens immobiliers, c’est facile à imaginer.
Après tout, si vous vivez en ville, vous rencontrez probablement ces propriétés tous les jours.
Cependant, être propriétaire d’un grand immeuble d’appartements n’est pas pour tout le monde.
L’achat d’une petite propriété telle qu’un duplex, un triplex ou un quadruplex pourrait en fait être le meilleur choix.
Voici pourquoi vous devriez envisager d’investir dans une petite surface plutôt que dans les grandes surfaces :
1. Plus abordable
L’idée d’investir dans des biens immobiliers peut être séduisante.
Cependant, les grands immeubles d’appartements ne sont pas forcément à la portée de tous.
Les petites surfaces constituent l’option la plus abordable du marché multifamilial.
Cela en fait un choix idéal si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif mais que votre budget d’investissement est modeste.
Vous risquez de perdre de bonnes opportunités d’investissement si vous attendez d’avoir d’énormes sommes d’argent pour vous lancer.
Il est préférable de commencer avec ce que vous avez et de vous développer à partir de là plutôt que d’attendre d’avoir les moyens d’acheter de grands appartements.
Parfois, plus tard devient jamais.
2. Plus facile à gérer
La gestion d’un immeuble d’appartements de plus de 5 unités peut être décourageante.
Cependant, les petites surfaces auront moins d’unités et de locataires à entretenir et à gérer.
Si vous voulez moins de responsabilités, vous devriez probablement envisager d’acheter un duplex plutôt qu’un grand immeuble d’appartements.
Si vous habitez à proximité ou si vous faites du bricolage, vous pouvez facilement gérer la propriété vous-même.
Les immeubles de rendement comptant plus de quatre unités locatives sont plus difficiles à gérer soi-même. Vous devrez peut-être engager une conciergerie, ce qui réduit vos bénéfices.
3. La diversification du risque
Bien entendu, les petits appartements seront moins chers que les grands immeubles de rendement biens immobiliers.
Cela signifie qu’il vous sera plus facile d’acheter davantage de propriétés multifamiliales dans différents endroits.
Par conséquent, vous diversifierez votre portefeuille immobilier et réduirez les risques.
Investir dans des grandes surfaces pour les louer limitera votre capacité à diversifier les emplacements , à moins que vous ne soyez très riche et que vous puissiez vous permettre d’acheter différents appartements dans différentes zones.
Si vous n’êtes qu’un investisseur immobilier débutant disposant d’un capital limité, investir dans un grand immeuble d’habitation augmenterait votre risque si le marché local du logement venait à décliner.
En conséquence, la valeur de votre investissement locatif peut diminuer fortement.
Bien qu’une étude de marché approfondie avant d’investir dans des biens immobiliers puisse atténuer le risque, il est impossible de prédire l’avenir.
4. Les petites surfaces sont utiles pour apprendre
Si vous avez peu ou pas d’expérience en matière d’investissements immobiliers locatifs dans des appartements, les petits appartements ou maison peuvent être un excellent outil d’apprentissage.
Avant de vous lancer dans l’immobilier de plus grande surface, l’achat d’un appartement ou maison peut vous permettre d’acquérir l’expérience nécessaire.
Vous serez mieux à même de gérer des biens immobiliers plus importants sans vous laisser déborder.
Si vous commettez une erreur coûteuse, vous ne perdrez pas autant.
5. Moins de risque de transmission du COVID-19
Si vous vivez dans un grand immeuble d’habitation, vous avez probablement été confronté à des mesures plus strictes pour enrayer la propagation du COVID-19 que vos amis qui vivent dans des maisons ou petits immeubles.
Cela s’explique par le fait que les résidents des grands immeubles à appartements ont un risque accru d’exposition.
Ils ont plus de zones communes comme :
- les ascenseurs,
- les salles de sport,
- les parkings, etc.
En revanche, les petites surfaces ont généralement des entrées séparées et moins ou pas de zones communes.
Il y a donc moins de risques de propagation du virus.
Si un seul locataire se révèle positif, il sera également beaucoup plus facile de contrôler la propagation du coronavirus.
6. Possiblité de financer l’achat de votre maison
L’un des principaux avantages de l’investissement dans les petites maisons est la possibilité de faire du “house hacking”.
Cela signifie que vous vivez dans une partie de la maison et que vous louez les autres surfaces (divisés en appartements) pour générer un revenu locatif.
Ce revenu peut couvrir vos crédit immobilier et d’autres frais de propriété, de sorte que vous vivez essentiellement gratuitement.
Vous pouvez réduire ou même éliminer complètement vos dépenses de logement.
Où investir ?
Il existe un certain nombre de règles de bon sens pour optimiser votre investissement dans une petite région.
Préférez les grandes villes, les villes universitaires ou les villes touristiques. La demande locative y est plus stable qu’ailleurs.
Veillez également à être proche des transports en commun et des services (commerces, banques, etc.).
Enfin, assurez-vous de la rentabilité de votre investissement en étudiant attentivement l’environnement et les prix des loyers dans la zone que vous convoitez.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Conclusion
Il est bien connu que l’investissement dans des biens immobiliers peut être une opération lucrative.
Cependant, l’investissement dans des petites surfaces offre des avantages uniques aux investisseurs immobiliers, qui ne sont pas forcément disponibles dans les grands biens immobiliers.
Que vous souhaitiez d’abord acquérir une certaine expérience avant d’investir dans des appartements plus grands ou que vous souhaitiez avoir moins de responsabilités de gestion, tous vos objectifs financiers sont à portée de main lorsque vous investissez dans des biens immobiliers de surface raisonnable.
Les petites surfaces sont moins chères que les grandes surfaces. Même si le prix au m2 est plus élevé lorsque la surface est plus petite, le montant de l’investissement est plus réduit.
L’investissement dans les petites surfaces est l’un des plus rentable sur l’immobilier. Avec des rendements entre 5 % et 7 %, les studios offrent une rentabilité supérieure par rapport aux moyennes et grandes surfaces.
Une formule populaire pour vous aider à décider si un bien immobilier est un bon investissement est la règle des 1 %, selon laquelle le loyer mensuel du bien ne doit pas être inférieur à 1 % du coût initial, y compris les rénovations initiales et le prix d’achat.
Oui, vous pouvez devenir riche en tant que propriétaire. Vous pouvez aussi vous ruiner. Et entre ces deux extrêmes, vous pouvez vous trouver confronté à un tas de problèmes tels que des toits qui fuient, des locataires qui ne paient pas et des ralentissements économiques. Les risques liés à la constitution d’un patrimoine immobilier sont considérables.
La première étape pour devenir un millionnaire de l’immobilier consiste à acquérir suffisamment d’immeubles locatifs pour que la valeur de l’actif dépasse le million d’euros. Dans certaines régions, vous pouvez y parvenir avec seulement quatre logements. Dans d’autres régions, vous devrez peut-être posséder au moins 10 propriétés pour avoir une valeur d’actif d’un million.
Les propriétaires gagnent de l’argent avec les locations de deux manières principales. Premièrement, ils perçoivent votre loyer. En supposant que votre chèque de loyer mensuel couvre les dépenses du propriétaire, ce qui reste dans la cagnotte lui procure un revenu. Deuxièmement, votre propriétaire mise sur l’appréciation de la valeur à long terme du bien locatif.
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