Le statut LMNP offre des avantages fiscaux attractifs pour les propriétaires de biens meublés.
Découvrez les conditions essentielles pour bénéficier de ce régime et comment il peut optimiser vos revenus locatifs.
Le statut LMNP exige de louer un bien meublé conforme à la loi ALUR. Les propriétaires choisissent entre le régime micro-BIC ou réel pour optimiser les avantages fiscaux, avec des revenus locatifs limités à 23 000 € annuels.
Conditions pour louer un bien en LMNP
Tous les biens à louer ne sont pas éligibles en LMNP.
Outre que le bien soit décent pour être habité (répond aux exigences de la loi Alur et du Règlement Sanitaire Département RSD) il faut que le bien en question soit :
- en résidence de service : étudiants, senior, EPHAD,..
- une location de chambres ou de logements meublés ;
- une partie de votre résidence principale ;
- Les locations saisonnières ainsi que les locations en chambre d’hôte ou gîte.
Mais le critère principal pour obtenir le statut LMNP reste que le bien soit meublé.
D’ailleurs, le décret n° 2015-981 a été spécialement rédigé pour lister le minimum de mobilier que doit présenter un bien en LMNP.
Ainsi 11 mobiliers et équipements sont nécessaires :
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Il ne suffit donc pas de mettre un lit et un tabouret et prétendre au statut.
Comment devenir loueur en LMNP
Une personne physique / particulier
Le statut LMNP est réservé aux particuliers, les personnes morales comme les société ne sont pas éligible à ce statut
Possession d’un bien immobilier en LMNP
Seul les propriétaires direct d’un bien immobilier sont éligible au statut LMNP
Bien immobilier à usage d’habitation pour LMNP
Que ce soit un appartement ou une maison entière. Le bien doit seulement être utilisé en location saisonnière ou de résidence principale, d’une location meublée pour étudiant.
L’activité fait parti du statut “location meublée”
Louer en LMNP implique que vous louez votre bien locatif en statut meublé, c’est à dire qu’il est impératif que vous équipiez les pièces des équipements nécessaires d’une location meublée.
Limites de revenus pour le statut LMNP
Afin d’être éligible au statut LMNP, le bailleur ne doit pas déclarer plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et veiller à ce que l’activité locative ne représente pas plus de 50 % de ses revenus globaux ou que cette activité soit sa source de revenus principale.
Au-delà de ce montant, c’est le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) qui s’applique.
Les démarches pour devenir Loueur Meublé
Immatriculer votre activité :
Lorsqu’on décide de faire de la location meublée, on a une première démarche administrative qui est celle d’immatriculer son activité.
C’est une démarche simple, entièrement gratuite qui permettra :
- d’obtenir un numéro SIRET ;
- de faire connaître l’existence de cette activité ;
- d’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi.
Il faut remplir le formulaire P0i – Déclaration de début d’activité – Personne physique exerçant une activité non salariée indépendante : vous détenez donc votre bien en nom propre.
Ce formulaire est à déposer auprès du greffe du Tribunal de commerce du lieu ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions où se trouve le bien que vous mettez en location.
En Alsace-Moselle et dans les départements et régions d’outre-mer, ce sont les services des impôts des entreprises qui assurent la réception et le traitement des dossiers.
A retenir : Vous devez agir dans un délai de 15 jours à partir de la mise en location de votre bien pour les démarches d’immatriculation.
Choisir le bon régime fiscal en LMNP
On entend souvent dire que le statut de LMNP est une niche fiscale à la française et qu’on peut même se soustraire à l’impôt grâce à ce statut.
Avant tout, il faut savoir qu’en LMNP, les loyers reçus ou recettes sont soumis au régime d’imposition BIC ou Bénéfices Industriels et commerciaux. Les loyers peuvent être imposés :
- Soit au LMNP micro-BIC, qui est la version simple du régime ;
- Soit au LMNP au réel.
Le régime micro-BIC :
En règle générale, lorsque vos recettes annuelles ne dépassent pas 70 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro BIC.
Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% ce qui fait que seule la moitié de votre bénéfice est taxée sur les revenus en plus de votre salaire.
Dans le cas d’une location en cours d’année, le montant du plafond du micro BIC est calculé au prorata.
Cependant les meublés de tourisme et les chambres d’hôte bénéficient d’un avantage non-négligeable :
- Les recettes maximum passent de 70 000 € annuel à 170 000 € par année ;
- L’abattement passe également de 50% à 71%
Mais bien sûr, il faut obtenir le label « meublé de tourisme » ou être reconnu « chambre d’hote » pour bénéficier de ces avantages.
Le régime LMNP au réel
Si le plafond de 70 000€ de recette est atteint, le régime du LMNP au réel se met en place automatiquement. mais il est possible d’opter pour ce régime même si avec une recette au-dessous de ce plafond.
Le grand intérêt du régime LMNP au réel est que l’assiette fiscale sera votre recette déduites des :
- Charges liées à la gestion de votre location ;
- Des intérêts d’emprunt ;
- Et l’amortissement du bien (la perte de valeur du bien due à l’usure du temps ou à l’obsolescence).
Le régime réel est plus contraignant en terme de formalités comptables, il est d’ailleurs recommandé de faire appel à un comptable pour cette partie.
Dans le cas du régime réel lorsque les charges sont supérieurs aux recettes : déficit foncier, qui ne peut pas être reporté sur les salaires mais peut être reporté sur d’autres biens déclarés en BIC ou être reportés sur les années suivantes.
Il faut savoir que :
- les charges peuvent être reportées sur une durée maximale de 10 ans
- les amortissements sont sans limite de temps
C’est cette possibilité de générer du déficit avec une déduction des amortissements qui rend le LMNP au réel intéressant.
Attention,
- si vous optez pour le régime LMNP micro BIC et que vous souhaitez changer en LMNP réel, cela devra être fait avant le 01 Février de l’année d’exercice ;
- le régime réel est irrévocable pendant 2 ans
Mieux vaut choisir le réel si votre bien est ancien et s’il y a des travaux à réaliser
Pour bénéficier de ce statut il faut :
- Que le bail soit un bail meublé ;
- Et que le bien doit être meublé avec au minimum des meubles listé dans la Loi ALUR
- La durée du bail meublé est limitée à 1 an, 9 mois s’il s’agit d’un bail étudiant et la durée de résiliation du bail par le locataire est de 1 mois
- Vous devez également payer la CFE (Cotisation Foncière Entreprise)
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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FAQ :
Quels sont les principaux avantages fiscaux du statut LMNP ?
Le statut LMNP permet de bénéficier de réductions d’impôts significatives, notamment via le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, ou via le régime réel qui permet de déduire l’amortissement du bien.
Quelles conditions faut-il remplir pour bénéficier du statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, il est nécessaire de louer un bien meublé avec un mobilier suffisant pour une occupation normale. De plus, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou 50 % des revenus du foyer.
Est-il plus avantageux de choisir le régime micro-BIC ou le régime réel en LMNP ?
Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend de votre situation. Le micro-BIC est simple et avantageux pour des revenus locatifs modestes, tandis que le régime réel est plus adapté si vous avez des charges importantes à déduire, comme l’amortissement ou des travaux.
Quels types de biens peuvent être loués sous le statut LMNP ?
Le statut LMNP s’applique aux biens meublés tels que les appartements, les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme), ou encore les maisons. Le bien doit être équipé de façon à permettre une occupation immédiate.
Comment puis-je amortir mon investissement immobilier en LMNP ?
Sous le régime réel, vous pouvez amortir la valeur d’achat du bien, les travaux, et le mobilier. Cet amortissement permet de réduire significativement vos revenus imposables, parfois jusqu’à zéro, ce qui diminue vos impôts.
Quels sont les risques associés à la location en LMNP ?
Les principaux risques incluent la vacance locative, la variation des loyers, et les charges imprévues. Il est important de bien choisir l’emplacement du bien et d’analyser les conditions du marché locatif.
Comment déclarer mes revenus locatifs en LMNP ?
Les revenus locatifs en LMNP sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous devrez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel pour déclarer vos revenus chaque année.
Comment se déroule la gestion locative sous le statut LMNP ?
La gestion locative en LMNP peut être déléguée à un gestionnaire, notamment pour les résidences services, ou gérée directement par le propriétaire. Cela inclut la recherche de locataires, la gestion des loyers, et l’entretien du bien.
Bonjour,
Je suis espagnol et je vais acheter un appartement en France prochaînement comme résidence sécondaire. Le but de cet achat c’est d’utiliser l’appartement pendant mes vacances. Cependent, je voudrais aussi faire un peu de location saisonnière.
Je suis dentiste en Espagne et il y a plusieurs années j’ai créé une société pour des raisons fiscales. Mon idée est d’acheter l’appartement au nom de cette societé.
Je voudrais savoir si l’on peut faire de la location saisonnière même si l’appartament appartient à une societé (dans ce cas une société étrangère). Merci de votre aide.
Bonjour Alejandro
rien ne me semble s’opposer à ce montage !
Vous me tenez au courant ?
A très vite
Bonjour Pierre, Merci pour toutes ces informations.
Je loue ma résidence principale (sauf une pièce fermée) depuis juin 2020 (et maxi 120 jours par an). J’ai oublié de réaliser le POi et je me rends compte que pour le choix de déclaration au réel, il fallait apparemment le faire avant le 1er février…
Que me conseillez-vous de faire:
– d’envoyer le POi avec date de début d’activité juin 2020 et demande de déclaration au réel depuis
– envoyer le POi avec date de début d’activité maintenant, et déclaration au réel à partir de 2022?
De plus, j’ai lu en ligne que demander comptabilité au réel pour inclure l’amortissement de l’achat de la maison (achat en 2018) lorsqu’il s’agit d’une résidence principale peut être considéré comme « abus de droit »? Qu’en pensez-vous?
Auriez-vous un expert comptable à me conseiller? le logement est à Lacanau en Gironde
Bonsoir, comment ça se passe pour le Covid, je suis en lmnp depuis oct 2019, en 2030 je n’ai gagné que 200€, que puis-je bénéficier et si possible quel formulaire remplir svp. Reponse merci
Quel est votre objectif ?
Cordialement
Bonsoir,
Nous attendons la publication des décrets concernant les réformes de la SS.
Ce qui a été acté :
– jusqu’à maintenant, les LMNP devaient s’acquitter des prélèvements sociaux (17,2 %) calculé sur leur bénéfice (bénéfice comptable pour ceux qui sont au réel et CA-Abattement pour ceux qui sont au micro-bic)
– Après la réforme, les LMNP dont le CA dépassera 23 000 € par an et les LMP seront soumis au SSI (taux d’environ 35 %) calculé sur leur bénéfice (bénéfice comptable pour ceux qui sont au réel et CA-Abattement pour ceux qui sont au micro-bic).
La plupart des LMNP étant au réel, et en déficit, les cotisations seront nulles sauf que le SSI prévoit dans ce cas le versement d’une cotisation minimum de 1300 €, ce qui reste faible et peut être même un avantage pour certains car cette cotisation minimum permet de récupérer 3 trimestres de retraite
Le LMP dispose exactement des mêmes options fiscales que le LMNP avec des avantages sur les plus-values de cession.
L’abattement de 71 % est cependant réservé aux locations touristiques mais ne dépend pas du statut LMP ou LMNP
Bonjour, merci pour votre article. Deux questions qui me taraudent depuis longtemps (même mon conseillé comptable à du mal à trouver les réponses)
1- Avez vous eu vent des soit disant réformes fiscales du statut LMP ? C’est à dire une affiliation obligatoire au SSI (ex RSI) en lieu et place du paiement des prélèvement sociaux (17,2%) ? Comment fonctionne ce nouveau système, doit-on déclarer nos revenus sur notre portail SSI en plus du portail impot.gouv ?
2- Aussi, seconde question est ce que le régime simplifié du statut de meublé tourisme classé (celui qui permet un abattement de 71%) est-il compatible avec le statut de LMP ? Cette question peut être tournée aussi dans ce sens :
-> On sait que LMNP dispose au choix des régimes « réel » ou « simplifié » ou « simplifié tourisme »
-> LMP dispose-t-il du même choix de régimes ?
Mon conseillé comptable à l’air de penser que le régime tourisme est un régime à part qui n’a rien à voir avec LMNP ou LMP…
Merci pour vos réponses.
Bonjour merci pour votre intérêt dans eldorado immobilier.
La réforme dont les médias parlent est juste la même chose que précédemment.
En tant que LMP vous êtes soumis aux cotisations sociales sur vos bénéficies .
Le but du jeu reste de ne pas faire de bénéficies fiscaux !
Concernant le meuble de tourisme il est indépendant du statut en effet.
Cela répond à vos interrogations ?
À très vite
Oui donc si je comprends bien comme mes biens immobilier ont été classés meublés tourisme, je ne suis ni lmnp ni lmp?
Si bien sûr .
L’un ou l’autre en fonction de vos revenus
Bien à vous
Je loue sur Booking et abritel ils font le nécessaire pour les particuliers. Lmnp réel ??? Je n ai pas besoin de no siret pour cette activité ? Reponse merci
Bonjour,
Si vous êtes LMNP (moins de 23 000 € de CA), vous devez avoir un siret, c’est obligatoire lors du démarrage de votre activité (voir l’article de Pierre)
Cdt
Gérard
Exact ! Merci
Bonjour
Merci pour votre message et pour votre intérêt.
Si vous avez besoin d’un numéro de siret . Avez vous un expert comptable ?
Bien Cordialement