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Comment bien gérer les frais de notaire pour un achat immobilier ? Comment financer ses frais de notaire ?
Financement à 110% par la banque ou apport personnel ? Qui paie les frais de notaire lors d’une vente en vue d’un investissement locatif ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est impératif de verser des frais au notaire.
Ces frais représentent quand même 7 à 8% du prix de vente ! C’est loin d’être négligeable et à négliger…
La plupart des stratégies dans l’investissement immobilier visent à faire financer les frais de notaire par la banque, mais vous n’êtes pas obligé de passer par case banque… et il y a même des avantages à cela…
Vous n’avez pas forcément pas envie de faire un crédit énorme à la banque ?
Sachez que vous pouvez payer vos frais de notaire en usant de vos économies. Quels sont les avantages de cette stratégie ?
Payer les frais de notaire avec un apport personnel offre de nombreux avantages, tels que la réduction du taux d’endettement et l’augmentation du cash-flow. Cette stratégie simplifie également les négociations, renforce la crédibilité auprès de la banque et facilite l’obtention de prêts futurs pour d’autres projets d’investissement.
Avantages de Payer les Frais de Notaire avec un Apport Personnel
| Raison | Explication |
|---|---|
| Gain de temps | Évite les négociations supplémentaires avec le banquier. |
| Évite les complications | Simplifie le processus d’emprunt en réduisant le montant total à financer par la banque. |
| Confiance accrue de la banque | Améliore la perception de sérieux et augmente les chances d’obtenir un prêt. |
| Limite le taux d’endettement | Réduit le risque de refus de prêt en gardant un taux d’endettement plus bas. |
| Augmentation du cash-flow | Réduit les mensualités de remboursement, augmentant ainsi le cash-flow disponible. |
| Moins de mensualités à payer | Permet de profiter des revenus locatifs immédiatement. |
| Levier de négociation | Augmente la capacité de négocier un meilleur taux de crédit et d’autres conditions de prêt. |
| Pas de comptes à rendre | Les frais de notaire sont payés directement, évitant les obligations envers la banque. |
| Fierté et responsabilisation | Contribue directement au projet immobilier, renforçant l’estime de soi. |
| Facilite les projets futurs | Libère des capacités financières pour d’autres investissements immobiliers. |
| Permet de constituer une épargne | Facilite la mise en place d’une épargne pour d’autres projets ou imprévus. |
| Moins de stress | Réduit le stress financier en ayant moins de dettes à rembourser à la banque. |
Payer les frais de notaire en direct : un gain de temps considérable
Car le temps est toujours le bien le plus précieux, que vous ne pourrez jamais acheter…
Imaginez-vous un seul instant en train comptabiliser le temps que vous passez à négocier avec le propriétaire actuel du bien immobilier que vous convoitez.
Cela vous prendra déjà du temps, alors imaginez, si vous devez aussi rajouter les frais de notaire dans la négociation, avec le banquier cette fois, afin que vous puissiez bénéficier d’un crédit sur la totalité du montant de l’acquisition… eh bien vous allez y passer encore plus de temps
Déjà, la négociation du prix en lui-même est bien évidemment une épreuve.
Mais en plus, si vous souhaitez faire prendre au banquier les frais de notaire à sa charge….
Le propriétaire n’aura rien contre la démarche !
Mais en voyant la complexité de la situation, et le temps parfois s’étirer démesurément, il pourrait annuler la vente.
Émilie D., propriétaire et investisseuse immobilière en parle :
« Imaginez-vous un seul instant en train de comptabiliser le temps que vous passez à négocier avec le propriétaire actuel du bien immobilier que vous convoitez. Cela vous prendra déjà du temps, alors imaginez, si vous devez aussi rajouter les frais de notaire dans la négociation, avec le banquier cette fois, afin que vous puissiez bénéficier d’un crédit sur la totalité du montant de l’acquisition… eh bien vous allez y passer encore plus de temps. »
Apport personnel pour les frais de notaire : évitez les complications
Vous désirez faire un emprunt de 100 000 euros à la banque par exemple ?
Avez-vous pris en compte les 7% de frais de notaire et d’émoluments dans votre estimation de départ ?
Vous pouvez financer ces 7% avec votre apport personnel pour éviter de solliciter la banque et préserver votre crédibilité.
Votre apport personnel peut provenir de diverses sources de revenus :
- d’un héritage,
- d’économies réalisées ou encore
- d’un patrimoine immobilier existant que vous venez de vendre.
Dans tous les cas, c’est beaucoup plus facile de demander un prêt de 100 000 euros;
plutôt que de demander à rajouter 7000 euros supplémentaires pour y inclure les frais de notaire.
Il est primordial de savoir évaluer précisément votre taux d’endettement; afin de prendre connaissance de ce que la banque peut financer.
Plus l’emprunt est important en termes de taux d’endettement personnel, plus le risque de refus sera élevé également.
Vous pouvez trouver un juste milieu en finançant les frais de notaire avec un apport personnel.
À ce propos, je vous invite à aller plus avec cet article de référence sur Eldorado Immobilier :
Et cet article sur l’importance de l’apport personnel dans un projet !
Gagner et conserver la confiance de la banque avec un apport personnel
Vous obtiendrez plus facilement un crédit en informant la banque que:
- vous participez à l’achat de votre bien immobilier locatif
- et ne sollicitez pas un financement à 110% ou plus.
Ainsi, une stratégie classique consiste à demander un emprunt de 100 000 euros, en vous engageant en parallèle à payer les 7000 euros de frais de notaire.
La banque sera plus encline à approuver votre projet en constatant votre sérieux et engagement.
Au même titre qu’une étude de marché soignée, la participation à l’acquisition d’un bien immobilier à travers le financement des frais de notaire est perçue comme un gage de sérieux par une banque.
Clara M., consultante financière :
« Vous obtiendrez un crédit plus facilement si vous dites à la banque que vous désirez participer à l’achat de votre bien immobilier locatif et que vous ne la sollicitez pas pour financer votre investissement locatif à 110% ou plus. Ainsi, une stratégie classique consiste à demander un emprunt de 100 000 euros, en vous engageant en parallèle à payer les 7 000 euros de frais de notaire. »
Limiter votre taux d’endettement
Il est vrai que de nombreux investisseurs font la demande (et obtiennent) un crédit intégral à 110% auprès de la banque pour financer les frais de notaire.
C’est d’ailleurs pour atteindre cet objectif que nous vous présentions cet outil :
Il s’agit la plupart du temps de multipropriétaires, investisseurs chevronnés,
qui ont appris les ficelles pour maîtriser leur taux d’endettement et ont déjà une relation de confiance avec leur banque.
Mais si ce n’est pas encore le cas pour vous,
demander un financement à 110% va augmenter votre endettement et peut être bloquer le passage à l’action :
- dès maintenant ou pour
- un prochain bien qui a pourtant peut être un potentiel de rentabilité encore supérieur.
Ainsi, si nous prenons un exemple.
Supposons que votre taux d’endettement est de 30%. Le taquet généralement prix en compte est de 33%.
Avec un financement à 110%, votre taux d’endettement pourrait atteindre 30.5 ou 31%, vous rapprochant de la zone rouge.
Ainsi, dans le cas où votre étude de marché n’est pas ficelée dans les détails et que le banquier a détecté une fragilité potentielle à ses yeux,
le fait de demander le financement des frais de notaire peut être la goutte d’eau qui fait déborder le vase et peut compromettre votre projet d’investissement locatif…
et il serait dommage que votre tomber à l’eau si près du but.
A l’inverse, plus votre taux d’endettement est bas, plus facile sera la demande de financement.
Pour vous aider à monter un projet qui tient la route :
Payer les frais de notaire pour augmenter le cash-flow
Dans la logique de l’investissement immobilier, plus vous allez emprunter à la banque, plus le remboursement sera conséquent.
Toujours en restant sur l’exemple de ces 100 000 euros de prêt.
Imaginez que vous les financez sur une période de 20 ans, à un taux de 2%.
Les mensualités s’élèveront à 505 euros, sans les frais d’assurance.
Si vous empruntez 107 000 euros, sur le même nombre d’années et avec le même taux, vous devrez rembourser 541 euros par mois.
On constate donc qu’il y a 36 euros d’écart entre les deux options (frais de notaire en apport personnel ou financés par la banque) ;
Si vous gagnez 650 euros de loyers par mois, vous aurez presque obtenu 15 euros de cash-flow (dans le cas d’un de mensualités de 505 euros) ; Le cash flow étant l’argent dont vous disposez immédiatement, chaque mois, avec un investissement locatif rentable.
dans l’autre cas, vous avez 36 euros en moins, donc vous ferez diminuer votre cash-flow.
Ainsi, vous allez réduire le taux d’endettement et vous pourrez placer plus d’argent qui vous rapporte des intérêts composés (il est par exemple possible de placer votre cash flow sur une assurance vie à rendement garanti, au bout des 20 ans la différence de rentabilité entre les deux stratégies est considérable).
Avoir moins de mensualités à payer en finançant les frais de notaire en direct
Dans la même logique, à partir du moment où vous ne faites pas d’apport personnel, vous avez plus d’argent à rembourser à la banque chaque mois.
Ce montant sera forcément déduit de vos revenus issus de vos loyers,
ce qui veut dire que vous en profiterez moins tout de suite, et ce, pour de nombreuses années.
Il y a cet investisseur qui commence à être connu, qui possède plus de 100 appartements à Paris… il a mangé des pâtes pendant 40 ans et envisage maintenant qu’il prend sa retraite de pouvoir enfin toucher des loyers à plein, c’est vraiment ce que vous voulez réaliser de votre côté ?
En plus, il n’a rien optimisé fiscalement et paie des impôts plein pot si il savait !
Voici ce que j’aimerais lui faire lire :
Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique;
Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée
Si vous faites un minimum d’emprunt, vous pouvez utiliser une partie de votre loyer pour vous adonner à d’autres activités ou encore vous pouvez faire d’autres investissements.
Il est toujours agréable de voir ses économies fleurir plutôt que de tout voir partir au profit de la banque.
Prenez en charge vos frais de notaire
On notera que l’apport personnel n’est pas juste une condition parfois sine qua non afin d’avoir un prêt, mais c’est également un levier de négociation.
Plus vous faites un apport personnel important dans votre projet immobilier, plus vous serez en mesure de négocier pour avoir un meilleur taux de crédit.
Vous en profiterez aussi pour faire diminuer les autres postes de dépenses qui grignotent votre rentabilité comme :
- le coût de l’assurance emprunteur,
- les frais de dossier ou encore
- les pénalités de remboursement anticipé.
Vous aurez même probablement la possibilité de négocier une hausse de votre taux d’endettement maximum afin d’emprunter plus d’argent.
Comme on ne cesse de le redire, l’apport personnel est un gage de sérieux de votre part et montre votre capacité à épargner et donc à bien gérer votre argent pour potentiellement devenir riche… et c’est bien connu la banque ne prête qu’aux riches…
Thomas G., agent immobilier :
« Vous en profiterez aussi pour faire diminuer les autres postes de dépenses qui grignotent votre rentabilité comme le coût de l’assurance emprunteur, les frais de dossier ou encore les pénalités de remboursement anticipé. Vous aurez même probablement la possibilité de négocier une hausse de votre taux d’endettement maximum afin d’emprunter plus d’argent. »
Pour vous aider encore plus :
Devenir riche : la méthode simple en quatre étapes
Ne pas avoir de comptes à rendre
C’est un avantage indéniable lorsque vous faites un apport personnel pour financer les frais de notaire.
Tout se joue alors uniquement entre vous et le notaire.
Dans l’exemple ci-dessus, votre demande de prêt à la banque sera de 100 000 euros, que vous devrez rembourser.
Les 7000 euros de frais de notaire seront votre apport personnel, donc pas de compte à rendre à la banque.
La fierté à financer son propre projet
Lorsque vous comptez sur vos économies pour lancer un projet d’investissement immobilier locatif,
vous participez à la réalisation de votre projet et c’est vraiment gratifiant de savoir que l’on a contribué à chaque investissement.
Cela responsabilise aussi.
Parce que l’immobilier va constituer l’essentiel de votre patrimoine, vous serez fier d’avoir collaboré activement à votre tout premier achat (ou à tous vos achats).
Quelle que soit la somme investie un apport personnel est toujours important pour augmenter l’estime de soi.
Gérer les frais de notaire avec un fort taux d’endettement
Du moment que vous avez un travail stable et que votre taux d’endettement n’est pas très élevé,
alors vous pourrez très bien investir sur votre premier appartement ou votre maison en les faisant financer à 110% par un emprunt.
Mais la question est :
Est-ce que vous le faites de la bonne façon ou non dans une perspective à moyen / long terme de constitution d’un patrimoine immobilier ?
C’est l’investissement dans un 2e logement qui s’avèrera être difficile : si vous n’avez pas un cash-flow issu du 1er, ce ne sera pas évident pour le 2e. Et l’effet boule de neige ne pourra pas s’enclencher pour pouvoir investir massivement encore et encore.
C’est facile quand on se fait payer les frais de notaire par le propriétaire à qui on achète.
Mais à partir d’un certain nombre d’investissements plus vous faites financer par la banque, plus votre taux d’endettement sera élevé.
La possibilité d’envisager d’autres projets d’investissement locatif
Payer les frais de notaire avec votre apport facilitera le financement de futurs projets importants.
Vous n’allez pas rembourser trop de mensualités à la banque, donc, cela vous permettra de faire d’autres investissements.
En plus, vous serez moins stressé à penser à l’argent que vous devez rendre car les loyers couvriront plus facilement vos charges.
Épargner en évitant l’emprunt pour les frais de notaire
Outre le fait que vous pouvez utiliser le cash flow issu du montant de votre loyer pour vous acheter certains équipements dont vous avez besoin,
ayez conscience que vous aurez également ainsi la possibilité de vous constituer une épargne plus facilement.
En continuité avec la possibilité de faire d’autres projets, avoir une épargne permet de se focaliser sur d’autres expériences.
L’épargne est indispensable afin de son préparer son avenir.
Trouvez ici : Pourquoi vous devez acheter votre résidence principale
Conclusion :
Chaque investisseur, chaque propriétaire est libre de choisir comment investir son argent.
Mais il doit se poser la question des meilleures stratégies à adopter pour atteindre ses résultats.
Compter sur ses économies pour payer les frais de notaire est une option intéressante,
surtout si vous désirez optimiser votre cash-flow.
C’est contre intuitif et va à l’encontre des conseils prodigués généralement dans le domaine de l’investissement locatif
Mais être un bon investisseur n’es-ce pas parfois savoir aller à contre courant ?
Et vous ? Qu’en pensez vous ?
Etes-vous toujours tenté de faire financer les frais de notaire par la banque ou seriez-vous prêt à faire un apport personnel ?
Découvrez dans cet article : Etes vous concerné par le permis de louer pour votre investissement locatif ?
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?
Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?
J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.
Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :
Vous êtes libre de participer à la réflexion en laissant un commentaire ci-dessous
Bonus Gratuit : Les 110 villes les plus rentables pour investir en location saisonnière
