Un gestionnaire immobilier gère l’exploitation, l’entretien, et l’administration des biens immobiliers pour le compte d’un propriétaire. Il est expert en législation locative, gestion des dépôts de garantie, résiliation de baux, expulsions, et respect des normes de sécurité immobilière.

Comment fonctionne la gestion des biens locatifs ?

Les gestionnaires immobiliers s’occupent de tout ce qui se passe quotidiennement dans un immeuble locatif.

Ils doivent avoir une connaissance pratique du secteur immobilier dans lequel opère la location, que ce soit du commercial, des bureaux, du logement, ou de la location courte durée dans le cas d’une conciergerie.

Le gestionnaire immobilier veille ensuite à ce que les objectifs du propriétaire soient atteints en gérant les loyers, les locataires, l’entretien, les budgets et les registres de la propriété locative.

Il doit également avoir une connaissance approfondie de la réglementation à la fois nationale et locale vis à vis :

• des normes d’habitation (RSD)
• de la gestion des locataires,
• de la gestion des dépôts de garantie,
• des états des lieux et rédaction du bail,
• des procédures d’expulsion
• et du respect des normes de sécurité des biens.

Pour ces raisons, les gestionnaires de biens immobiliers doivent être titulaires d’une carte professionnelle G (dite carte de gestion).

En plus de la carte professionnelle en tant que tel, les gestionnaires de biens immobiliers ont des spécialités et des expériences différentes.

Vous devez les connaître pour bien choisir celui qui conviendra le mieux aux types de biens que vous possédez.

Comment devenir un gestionnaire immobilier

Pour devenir un gestionnaire immobilier, il faut au moins avoir un diplôme BTS professions immobilières.

Être disponible et mobile, car il peut être amené à intervenir en dehors des heures de bureau.

L’expérience joue aussi un rôle très important dans le métier.

Il est possible d’être gestionnaire immobilier avec un diplôme de baccalauréat, à condition d’avoir plusieurs années d’expérience derrière soi.

Un gestionnaire immobilier doit donc faire preuve de pédagogie et surtout de diplomatie pour parvenir à un accord.

Toutefois, et dans certains contextes professionnels, il est  nécessaire d’avoir un Bac +5 : Différents masters  sont possibles : 

1. droit immobilier public ;
2. droit immobilier et de la construction ;
3. ingénierie immobilière et gestion des biens.

Carrière d’un gestionnaire immobilier  : possibilité d’évolution 

Un gestionnaire immobilier possède d’une carte professionnelle de gestion immobilière (dite carte G)  et a suivi des études dans l’immobilier. 

Comme évolution dans le métier, le gestionnaire immobilier peut devenir administrateur de biens ou un agent immobilier car il a déjà l’habitude de gérer des locations et ses connaissances peuvent lui permettre de travailler dans une agence immobilière et de s’occuper de la vente des biens.

Autre possibilité d’évolution : le métier de gestionnaire de patrimoine.

Voici en détail les différentes missions d’un gestionnaire immobilier :

Fixation du loyer

Selon une étude récente, les gestionnaires immobiliers qui fixent les loyers en se basant sur des comparaisons précises des marchés locaux voient une augmentation de 15% des taux d’occupation.

La fixation du loyer est une responsabilité fondamentale de tout propriétaire.

C’est donc l’une des tâches les plus courantes qu’un propriétaire transmet à un gestionnaire immobilier.

Le gestionnaire immobilier fixe des prix de location compétitifs afin d’attirer les locataires dans la propriété.

Généralement, il procède à une enquête sur les propriétés comparables dans la région, qui doit être effectuée au moins une fois par an pour rester attrayante pour les locataires.

Pour faciliter cette tâche et améliorer la qualité de votre étude de marche, Eldorado Immobilier a développé le simulateur de rentabilité parfait, basé sur le Big Data.

Comme le confirme Julie D., gestionnaire immobilier à Paris : « Adapter les loyers en fonction des fluctuations du marché nous permet de rester compétitifs tout en assurant un flux de trésorerie stable pour les propriétaires. »

Récupérer le loyer

Le gestionnaire immobilier met également en place un système de collecte des loyers auprès des locataires.

Pour assurer une trésorerie optimale, il fixe une date de recouvrement afin de s’assurer que les dépenses mensuelles de la propriété puissent être payées, et applique strictement les politiques de pénalités pour frais de retard ainsi que des envois de courriers LAR pour leur suivi.

Marc L., propriétaire de plusieurs biens en région lyonnaise, souligne : « Depuis que j’ai confié la gestion de mes loyers à un professionnel, je n’ai plus à me soucier des retards de paiement. Le système qu’ils ont mis en place garantit que les loyers sont collectés en temps et en heure, ce qui facilite la gestion de mes finances.”

Augmenter le loyer

Une étude révèle que 70% des propriétaires ayant recours à un gestionnaire immobilier pour ajuster les loyers voient une augmentation de 10% de leur rentabilité annuelle tout en minimisant les risques de vacance locative.

Les gestionnaires immobiliers faciliteront une communication légale et appropriée avec les locataires concernant les augmentations de loyer, en premier lieu en fonction de l’IRL (indice de référence des loyers, qui est légal mais peu connu et apprécié des locataires)

Ils conseilleront les propriétaires sur les avantages et les inconvénients d’une augmentation des prix des loyers afin de les aligner sur les prix du marché, de payer pour l’entretien ou les améliorations des équipements du bien immobilier, de s’adapter aux augmentations d’impôts locaux (Taxe foncière, CFE, taxe de séjour) et de charges de copropriété, ou d’augmenter les bénéfices et la rentabilité.

Contrôle des locataires

La sélection et la gestion des locataires est une autre responsabilité essentielle du gestionnaire immobilier.

Le gestionnaire immobilier peut être impliqué dans la recherche et la sélection de locataires potentiels, la gestion des plaintes quotidiennes (comme le bruit) et des problèmes d’entretien, et la gestion des déménagements et éventuellement des expulsions de locataires.

Note : Les gestionnaires immobiliers sont les personnes avec lesquelles les locataires ont normalement affaire. Si vous avez beaucoup de propriétés et de locataires, vous aurez vraiment besoin d’une société de gestion immobilière. C’est un cap difficile à franchir émotionnellement mais vraiment valorisant sur le long terme.

Selon un rapport, les gestionnaires immobiliers qui utilisent des processus de sélection rigoureux réduisent les taux d’impayés de 25%.

Marie B., propriétaire à Bordeaux, affirme : « Depuis que j’ai confié la gestion de mes biens, les locataires sont plus stables et les problèmes ont considérablement diminué. »

Gestion des biens immobiliers

Le gestionnaire immobilier doit maintenir le bien (maison, appartement ou locaux commerciaux) en état de sécurité et d’habitabilité.

Les gestionnaires immobiliers sont responsables de la gestion matérielle de la propriété, y compris l’entretien régulier et les réparations d’urgence.

Les travaux effectués par les entrepreneurs et autres réparateurs doivent être inspectés pour s’assurer qu’ils sont conformes aux normes et qu’ils terminent leur travail en temps voulu.

Gestion du budget

Des données récentes montrent que les gestionnaires immobiliers professionnels peuvent augmenter la rentabilité des biens de 15% en moyenne grâce à une gestion budgétaire rigoureuse.

Dans certaines situations d’urgence où les occupants (locataires) ou la structure physique (immeuble de placement) sont en danger, ils peuvent utiliser leur jugement pour ordonner des réparations ou de même sans se soucier du budget.

Les gestionnaires immobiliers doivent connaître les pratiques comptables afin d’assurer une tenue de livres de comptes précise pour les revenus, les impôts et les investissements, en lien avec l’expert comptable du propriétaire.

Il est important de tenir des registres de comptes détaillés sur les biens immobiliers pour une comptabilité propre.

Les registres doivent comprendre tous les revenus et dépenses ;

une liste :

• des inspections,
• des baux signés,
• des demandes d’entretien,
• des plaintes,
• des registres des réparations,
• des coûts de réparation,
• des coûts d’entretien,
• et un registre des frais de perception des loyers
• et des frais d’assurance.

Communiquer avec le propriétaire

Les propriétaires veulent être informés des performances de leurs biens d’investissement locatif.

David M., propriétaire à Nice, partage : « Le suivi régulier de mon gestionnaire immobilier m’a permis de prendre des décisions informées et d’améliorer la performance de mes investissements. Leur rapport mensuel est un outil essentiel pour suivre l’évolution de mes biens. »

Les gestionnaires immobiliers doivent communiquer activement sur :

• les taux de vacance,
• les revenus et les dépenses liés à l’appartement ou à la maison,
• les exigences d’entretien,
• les politiques de marketing d’annonces,
• et toute question juridique liée à la propriété.

Les gestionnaires immobiliers peuvent choisir d’envoyer un courriel, d’appeler ou de fournir un accès en ligne à un portail sur les performances des biens immobiliers, parfois appelé « portail des propriétaires« .

Les gestionnaires immobiliers peuvent également conseiller les propriétaires sur

• les questions juridiques,
• la fixation des taux de location,
• l’augmentation des prix des loyers
• ou l’entretien/les réparations de la propriété.

Répondre aux questions juridiques et fiscales

1. Rédaction des contrats de location
2.  Préparation des états des lieux
3.  Gestion des congés des locataires
4.  Paiement des charges de copropriété
5.  Assistance pour les formalités administratives (déclaration fiscale)
6.  Respect des nouvelles obligations légales

Salaire d’un gestionnaire Immobilier

Un gestionnaire immobilier débutant  gagne en moyenne 2300€ brut par mois et un sénior peut avoir une rémunération de 4500€ brut. 

Cette rémunération dépend notamment de l’expérience du gestionnaire, de l’entreprise qui le recrute, de la zone géographique où il exerce ou encore de la taille du portefeuille qu’il doit gérer.

Points clés à retenir

Les gestionnaires immobiliers s’occupent des opérations quotidiennes des immeubles locatifs.

Leurs responsabilités sont les suivantes :

• fixer et gérer les loyers
• Recherche et sélection des locataires
• Gérer les problèmes des locataires
• Entretien du programmé de l’immeuble
• Gérer les finances et préparer la comptabilité

En savoir plus, découvrez ici: 21 Métiers de l’Immobilier (comment faire carrière ?) 

Conclusion

Un gestionnaire immobilier joue un rôle crucial dans la gestion, l’entretien, et la rentabilité des biens immobiliers.

Qu’il s’agisse de fixer les loyers, de gérer les locataires, ou de se conformer aux réglementations, ce professionnel offre une expertise indispensable pour optimiser vos investissements.

Confier vos biens à un gestionnaire immobilier expérimenté, c’est garantir une gestion efficace et pérenne, tout en maximisant vos revenus locatifs.

Questions :

Qu’en pensez vous ?

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