La réglementation de la location saisonnière est peu connue et nous entendons tout et rien à ce sujet.

70 % des propriétaires ne sont pas au courant des démarches nécessaires pour un changement de destination avant de commencer leur activité de location saisonnière

Le changement de destination pour une location saisonnière consiste à modifier l’usage d’un bien, comme transformer un local commercial en hébergement touristique. En France, l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) impose des autorisations, surtout dans les grandes villes et zones tendues.

Différence entre Usage et Destination d’un Bien

Définir Destination et Usage en Immobilier

Dans le domaine de l’immobilier et de l’urbanisme, les notions de « destination » et « usage » d’un bien se réfèrent aux finalités pour lesquelles un bâtiment est conçu et utilisé.

Bien que souvent confondus, ces deux termes ont des significations distinctes qui influent sur les démarches administratives et les autorisations nécessaires pour un changement de statut.

Qu’est-ce que la Destination d’un Bien ?

La destination désigne l’objectif initial de construction d’un bâtiment, tel que défini dans les documents d’urbanisme.

En France, les destinations sont réglementées par l’article R.151-27du Code de l’urbanisme et se divisent en plusieurs catégories :

• Habitation : bâtiments destinés à servir de logements résidentiels.
• Commerce et activités de service : locaux dédiés aux activités commerciales, telles que les boutiques, les restaurants, et autres entreprises de services.
• Bureaux : espaces professionnels utilisés pour les activités administratives sans accueil de clientèle.
• Équipements d’intérêt collectif et services publics : structures comme les établissements scolaires, les hôpitaux, ou les salles de sport.
• Industrie et entrepôts : locaux industriels ou de stockage pour des activités de fabrication ou de logistique.

Par exemple, un immeuble construit pour servir de résidence familiale a une destination d’habitation, tandis qu’un bâtiment conçu pour abriter des bureaux a une destination de bureau.

Si un propriétaire souhaite transformer un bureau en résidence, il doit effectuer un changement de destination, car cela modifie la finalité d’origine.

Usage d’un Bien : Définition et Exemples

L’usage fait référence à la manière dont un bien immobilier est effectivement utilisé au quotidien, indépendamment de sa destination initiale.

Les usages sont souvent définis localement, en fonction de la taille de la commune, et peuvent inclure :

• Usage d’habitation : un logement utilisé comme résidence principale ou secondaire.
• Usage commercial : un local utilisé pour des activités générant des transactions ou services au public, comme une boutique ou un café.

Par exemple, dans les grandes agglomérations, un appartement peut être loué pour un usage d’habitation ou commercial (ex., location touristique) selon les autorisations obtenues et les règles locales en vigueur.

En résumé, la destination se rapporte à la finalité prévue de la construction du bien, tandis que l’usage se réfère à l’utilisation réelle au quotidien.

Ces deux concepts sont complémentaires mais distincts et nécessitent des démarches administratives spécifiques lors de toute modification.

Importance du Changement d’Usage en Location Saisonnière

Le changement d’usage et le changement de destination sont essentiels pour les propriétaires qui souhaitent louer leur bien en location saisonnière ou courte durée.

En France, Airbnb compte plus de 600 000 annonces actives, dont près de 60 000 rien qu’à Paris, démontrant l’importance de la location saisonnière dans les grandes villes.

Ces transformations permettent d’adapter le bien aux besoins des voyageurs tout en respectant les réglementations locales, surtout dans les zones tendues où l’accès au logement est limité.

• Changement d’usage :

Le changement d’usage concerne la modification de l’utilisation effective d’un bien.

Par exemple, transformer un logement destiné à être une résidence principale en hébergement touristique constitue un changement d’usage.

L’autorisation de changement d’usage doit être demandée auprès de la mairie, et il peut être nécessaire d’obtenir des compensations, comme la transformation d’un autre bien en logement.

• Changement de destination :

Le changement de destination modifie la finalité prévue lors de la construction du bâtiment, comme la conversiond’un bureau ou d’un local commercial en logement touristique.

Ce type de modification est plus conséquent qu’un simple changement d’usage, car il peut nécessiter un permis de construire ou une déclaration préalable auprès de la mairie, surtout si les travaux affectent la structure du bâtiment (murs porteurs, façade).

Ces deux démarches sont souvent nécessaires pour la location saisonnière car elles permettent d’assurer la conformité juridique du bien, de maximiser son potentiel locatif, et de répondre aux attentes des plateformes de location.

En effet, un local commercial destiné à un usage saisonnier nécessite d’être conforme aux normes d’hébergement touristique pour offrir sécurité et confort aux voyageurs.

Sans ces démarches, le propriétaire risque de lourdes sanctions et d’être contraint de stopper son activité de location.

« Avant toute transformation d’un local commercial en hébergement saisonnier, il est crucial de vérifier la commercialité du bien via la fiche de révision foncière pour éviter des complications juridiques. « 

Xavier D., Avocat spécialisé en droit immobilier

Démarches pour le Changement de Destination

Consulter le PLU pour Changer de Destination

La première étape pour un changement de destination d’un local commercial consiste à consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune.

Le PLU est un document stratégique qui régit l’utilisation des sols dans une commune et détermine les types de constructions et d’usages autorisés dans chaque zone (résidentielle, commerciale, industrielle, etc.).

Ce document fixe les règles d’urbanisme locales et peut imposer des restrictions spécifiques en matière de changement de destination.

Le PLU vous permet de vérifier si le changement de destination envisagé est autorisé dans la zone où se situe votre bien immobilier.

Certaines zones peuvent être exclusivement destinées à des activités commerciales ou résidentielles, et le passage d’un usage à un autre peut y être strictement encadré, voire interdit.

Le PLU est consultable gratuitement auprès du service urbanisme de la mairie de la commune concernée.

Il est souvent disponible en ligne sur le site internet de la mairie.

Il est recommandé de s’informer auprès de la mairie sur les éventuelles mises à jour du PLU qui pourraient affecter votre projet de changement de destination.

« Consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et déclarer le meublé de tourisme à la mairie sont des étapes indispensables pour la transformation en hébergement touristique. »

Olivier T., avocat dans le Cabinet Picovschi

Obtenir l’Autorisation d’Urbanisme

Une fois la compatibilité du projet confirmée avec le PLU, il est nécessaire de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme.

La demande d’autorisation d’urbanisme se fait généralement en déposant le dossier complet auprès de la mairie de la commune.

Le formulaire doit être accompagné des plans et des documents requis pour la déclaration préalable ou le permis de construire, selon la nature du projet.

Il est possible de soumettre la demande en ligne si la mairie propose un service dématérialisé.

Selon l’ampleur des travaux prévus pour le changement de destination, deux types d’autorisations sont possibles :

• Déclaration préalable de travaux

Cette procédure simplifiée est requise pour les projets qui n’impliquent pas de modification importante de la structure du bâtiment.

Exemple : Si les travaux se limitent à des aménagements intérieurs sans impact sur les façades ou les murs porteurs, une déclaration préalable suffira.

Pour déposer cette demande, remplissez le formulaire spécifique disponible sur le site de la mairie ou du service d’urbanisme, en joignant les plans de l’aménagement prévu.

• Permis de construire

Lorsque le projet nécessite des modifications structurelles, comme la création de nouvelles ouvertures, le changement de façade, ou des travaux sur des murs porteurs, un permis de construire est requis.

Le permis de construire est plus complexe et exige des documents supplémentaires, tels que des plans de masse, des coupes de bâtiment, et des illustrations de l’aspect futur du bâtiment.

Ce type de demande nécessite une étude approfondie du projet et peut impliquer le recours à un architecte, notamment pour des bâtiments de grande taille ou situés dans des zones protégées.

Délais et Processus du Changement de Destination

Les délais d’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme varient en fonction du type de demande et de la complexité du projet.

• Pour une déclaration préalable :

Pour une déclaration préalable de travaux, le délai de réponse de la mairie est généralement d’un mois à compter de la date de dépôt du dossier.

Si des éléments du dossier sont incomplets, la mairie peut demander des documents supplémentaires, ce qui peut allonger le délai de traitement.

Passé ce délai, en l’absence de réponse de la mairie, l’autorisation est considérée comme accordée tacitement, sauf si une décision explicite de refus a été émise.

• Pour un permis de construire :

Pour un permis de construire, le délai d’instruction est habituellement de deux à trois mois.

Cependant, ce délai peut être prolongé si des avis supplémentaires sont nécessaires, comme ceux des Architectes des Bâtiments de France pour les bâtiments situés dans une zone protégée ou d’autres services en fonction de la localisation du bien.

Si des documents complémentaires sont requis, la mairie dispose d’un mois pour les demander.

Suivre le Dossier Administratif

Une fois la demande déposée, il est conseillé de suivre l’avancement du dossier auprès du service d’urbanisme de la mairie.

Le suivi peut également se faire en ligne dans les communes disposant d’un portail d’urbanisme numérique.

Ce suivi permet de s’assurer que le dossier est complet et que toutes les étapes de validation sont respectées.

Afficher l’Autorisation de Changement

Dès réception de l’autorisation, il est obligatoire d’afficher un panneau informant du changement de destination sur le bien immobilier.

Cet affichage doit être visible de la voie publique pendant toute la durée des travaux et pendant une période minimale de deux mois après leur achèvement.

Règles de Changement selon la Localisation

Zones avec Règles Particulières

En France, certaines zones sont soumises à des réglementations spécifiques pour les changements d’usage et de destination des biens immobiliers, notamment dans les grandes agglomérations et les zones dites « tendues » où la demande de logements est élevée.

Ces réglementations visent principalement à préserver l’offre de logements résidentiels et à contrôler l’expansion de la location saisonnière.

Les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que certains départements, comme les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, sont particulièrement concernées par ces règles renforcées.

Règles à Paris et ses Environs

En vertu de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), toute transformation d’un local d’habitation en un usage commercial ou touristique dans ces zones nécessite une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie.

Cette autorisation peut être assortie d’une obligation de compensation, qui consiste à transformer un autre bien non résidentiel en logement pour compenser la perte de l’usage d’habitation.

Le décret n°2021-757 impose galement des conditions strictes pour les transformations en meublé touristique dans les zones tendues, afin de préserver l’offre de logements pour les résidents permanents.

Règles dans les Grandes Communes

Outre Paris et ses environs, d’autres grandes villes comme Lyon, Marseille, Bordeaux, et Toulouse appliquent des règles similaires pour encadrer les changements d’usage.

L’autorisation peut également y être conditionnée à des obligations de compensation, et les démarches administratives sont strictement encadrées pour limiter la location saisonnière de courte durée, qui peut réduire la disponibilité de logements pour les résidents permanents.

Zones à Forte Pression Immobilière

Certaines communes plus petites (ex., celles de plus de 50 000 habitants) peuvent également décider d’appliquer ces règles si elles connaissent une tension élevée sur le marché immobilier.

Dans ce cas, le conseil municipal ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) peut prendre des arrêtés spécifiques pour encadrer les locations saisonnières.

Ces zones sont souvent identifiées dans les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) avec des restrictions supplémentaires sur le changement d’usage des biens.

Ces zones géographiques ont des règles strictes pour protéger les logements résidentiels contre une transformation excessive en hébergements de courte durée, un phénomène qui pourrait limiter l’accès au logement pour les résidents locaux et augmenter les prix de l’immobilier.

Exemptions et Restrictions Communales

Dans certaines situations, les propriétaires peuvent être exemptés des obligations de changement d’usage pour la location de courte durée, en particulier lorsqu’ils louent leur résidence principale ou pour des locations occasionnelles.

Exemptions pour Résidences Principales

Selon l’article L.631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation, les propriétaires de résidences principales peuvent louer leur bien en location de courte durée sans autorisation préalable, à condition de respecter une limite de 120 jours par an.

La résidence principale est définie comme le logement occupé au moins huit mois par an par le propriétaire.

Cette exception vise à permettre aux habitants de générer un revenu supplémentaire sans perturber l’offre de logements à longue durée.

Locations de Courte Durée en Résidence Secondaire

Dans certaines villes, les communes peuvent décider de ne pas imposer de restrictions sur les locations de courte durée dans les résidences secondaires si la location est occasionnelle et limitée en durée.

Cependant, les grandes villes et les zones tendues imposent souvent des limites plus strictes pour les résidences secondaires.

Dans ces cas, une demande d’autorisation de changement d’usage est généralement nécessaire, et l’activité peut être conditionnée à des obligations de compensation.

Limitations selon les Communes

Certaines municipalités, bien que ne figurant pas parmi les grandes agglomérations, peuvent instaurer des restrictions locales spécifiques.

Par exemple, des villes de taille moyenne où la pression immobilière est élevée peuvent, sur décision du conseil municipal, exiger une autorisation de changement d’usage pour la location de courte durée, même pour des résidences principales.

Il est donc essentiel pour les propriétaires de consulter les règles locales en mairie pour s’assurer qu’ils respectent bien les obligations en vigueur.

Implications Financières du Changement de Destination

Taxes et Charges après le Changement de Destination

Le changement de destination d’un local commercial en bien destiné à la location saisonnière implique diverses taxes et charges qui varient selon l’usage final du bien et sa localisation.

Voici les principales :

La Contribution Économique Territoriale (CET)

En convertissant un local commercial en habitation ou en location meublée touristique, la CET, composée de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), peut s’appliquer si le bien est utilisé de manière commerciale. D

ans ce cas, cette taxe est calculée en fonction de la valeur locative cadastrale du bien et dépend des bénéfices générés par l’activité de location.

Taxe Foncière : Impact du Changement de Destination

Une fois le changement de destination effectué, le propriétaire devra régler la taxe foncière correspondant au nouvel usage du bien.

La transformation peut parfois entraîner une réévaluation de la valeur locative cadastrale par l’administration fiscale, ce qui peut faire augmenter le montant de la taxe foncière.

Taxe d’Aménagement pour le Changement

Si la transformation implique des travaux significatifs (ex., extension de surface, création de nouvelles ouvertures), une taxe d’aménagement peut s’appliquer.

Elle est due lors de l’obtention d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux et est calculée en fonction de la surface créée ou modifiée.

Taxes Supplémentaires selon les Zones

Dans certaines communes (comme Paris), des taxes supplémentaires peuvent être appliquées aux locations touristiques pour compenser l’impact sur le marché immobilier local.

Par exemple, une taxe sur les locaux commerciaux transformés en hébergement touristique peut être mise en place dans les zones à forte tension immobilière.

Ces taxes et charges doivent être anticipées pour évaluer la rentabilité d’un projet de changement de destination.

Rentabilité et Gains en Location Saisonnière

Le changement de destination d’un bien immobilier vers une location saisonnière peut s’avérer financièrement avantageux.

Cependant, il convient de comparer les coûts de transformation et les bénéfices potentiels pour évaluer la rentabilité de l’opération.

Coûts de Transformation en Location Saisonnière

Le montant des travaux dépend de l’ampleur des modifications nécessaires.

• Travaux d’aménagement intérieur : création de salle de bains, cuisine équipée, mise aux normes de sécurité (incendie, électricité).
• Isolation et climatisation : si le bien est ancien, des travaux d’isolation thermique ou phonique peuvent s’avérer nécessaires pour garantir le confort des locataires.
• Frais d’urbanisme : pour les démarches administratives (déclaration préalable, permis de construire).
• Honoraires d’architecte : si le bien nécessite une rénovation importante, l’intervention d’un architecte peut être requise pour le dépôt du dossier de permis de construire. En fonction de l’ampleur des travaux, ces coûts peuvent varier entre quelques milliers et plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Bénéfices de la Location de Courte Durée

La location courte durée génère souvent des revenus plus élevés que la location traditionnelle.

Les bénéfices financiers sont dus à plusieurs facteurs :

• Tarifs de nuitée plus élevés : La location saisonnière permet de facturer des tarifs plus élevés, en particulier dans les zones touristiques.
• Rotation fréquente des locataires : Avec des séjours courts, la rotation des locataires est rapide, générant un revenu constant tout au long de l’année.
• Absence de risque de loyers impayés : Les plateformes de location (ex., Airbnb, Booking.com) exigent le paiement à l’avance, ce qui limite les risques de non-paiement. Dans les zones à forte demande touristique, la rentabilité peut atteindre 50 % de plus que pour une location classique.

Toutefois, il est crucial de bien évaluer la demande locale et de s’informer des réglementations pour éviter des frais imprévus et maximiser le rendement.

TVA et Fiscalité en Location Meublée

La fiscalité de la location meublée touristique, notamment l’assujettissement à la TVA, dépend du statut fiscal choisi et de l’envergure de l’activité. Deux régimes principaux s’appliquent :

LMNP et Fiscalité : Location Meublée Non Professionnelle

La majorité des propriétaires en location saisonnière choisissent ce statut.

Dans le cadre du régime LMNP, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les propriétaires bénéficient de l’amortissement du bien et des charges, ce qui réduit leur base imposable.

En LMNP, la location n’est généralement pas assujettie à la TVA.

LMP : Location Meublée Professionnelle et Fiscalit

Ce statut s’applique si le propriétaire génère plus de 23 000 € de revenus locatifs annuels et que ces revenus représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer.

Sous le régime LMP, la TVA de 20 % peut s’appliquer si le bien est mis en location avec des services similaires à ceux des établissements hôteliers (ex., petit-déjeuner, ménage quotidien, réception).

Le propriétaire peut alors récupérer la TVA sur les dépenses liées à l’aménagement du bien, mais il devra également facturer la TVA sur les loyers perçus.

Conditions d’Assujettissement à la TVA

La location saisonnière est soumise à la TVA si le bien offre des prestations similaires à un hôtel, comme :

• Le service de ménage quotidien
• Le petit-déjeuner
• La fourniture de linge de maison
• La réception et l’accueil des clients.

Dans ce cas, les loyers perçus sont assujettis à la TVA à 10 % (au lieu de 20 %), et le propriétaire peut déduire la TVA sur les frais engagés pour l’aménagement et l’entretien du bien.

Toutefois, si ces prestations ne sont pas proposées, la location reste exonérée de TVA.

Conseils d’Aménagement pour Location Saisonnière

Améliorer l’Attractivité du Bien en Location

Pour maximiser l’attractivité du bien sur les plateformes de location saisonnière, il est essentiel de travailler son aménagement et sa décoration afin d’attirer les voyageurs.

• Décoration moderne et cohérente

Optez pour un style de décoration qui reflète l’esprit du quartier ou de la ville.

Par exemple, un style contemporain épuré conviendra bien en milieu urbain, tandis qu’un style plus rustique pourrait être idéal dans les zones rurales.

La cohérence des couleurs et des matériaux crée une ambiance agréable et harmonieuse.

• Optimisation de l’espace

L’agencement des meubles doit permettre un déplacement fluide et offrir un maximum de rangement.

Dans les petits espaces, des meubles modulables (ex., canapé-lit, tables pliantes) permettent de maximiser la surface et de créer des espaces polyvalents.

• Soigner la literie et les équipements

Une bonne literie est l’un des critères les plus importants pour les voyageurs.

Investissez dans un matelas de qualité, des draps agréables et des oreillers confortables.

Fournissez des équipements de base comme une cuisine bien équipée, une connexion Wi-Fi fiable, et des espaces de rangement.

• Touches de confort et de bien-être

Ajoutez des éléments de décoration chaleureux comme des tapis, des coussins ou des rideaux pour créer une atmosphère accueillante.

Pensez aussi à l’éclairage, en combinant différentes sources de lumière (luminaires suspendus, lampes de chevet) pour une ambiance agréable en soirée.

• Personnaliser avec des éléments locaux

Pour offrir une expérience unique, intégrez des touches locales (ex., photos de la région, cartes postales encadrées, objets artisanaux) qui donneront du caractère à votre location.

Cela peut renforcer l’attrait de l’annonce et rendre le séjour plus mémorable pour les visiteurs.

Travaux Obligatoires et Conformité Technique

• Isolation thermique et phonique

Une isolation adéquate est indispensable pour garantir le confort des occupants, notamment dans les zones urbaines bruyantes.

Les murs, le sol et le plafond doivent être isolés pour offrir une bonne performance énergétique et une réduction des nuisances sonores.

En plus d’améliorer le confort, une isolation efficace permet de réaliser des économies d’énergie.

• Raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité et de gaz :

Il est essentiel que le logement soit connecté aux réseaux nécessaires pour un usage résidentiel.

La plomberie doit inclure un système d’approvisionnement en eau chaude et froide, et des installations sanitaires conformes aux normes.

L’électricité doit être mise aux normes pour répondre aux besoins des équipements modernes, et, si le logement est équipé de gaz, celui-ci doit être sécurisé et vérifié régulièrement.

• La Ventilation

La ventilation est indispensable dans les espaces de vie, et particulièrement dans les salles d’eau, pour prévenir les problèmes d’humidité et garantir la qualité de l’air.

L’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) est souvent nécessaire dans les habitations modernes.

• Sécurité incendie

Des équipements de sécurité incendie sont obligatoires pour la location.

Il est nécessaire d’installer au moins un détecteur de fumée, et dans certains cas, des détecteurs de monoxyde de carbone.

En cas de location d’un grand espace ou d’un bâtiment à plusieurs niveaux, des extincteurs peuvent également être requis.

• Accessibilité et conformité réglementaire

Si le bien est dans un immeuble ou un secteur soumis à des contraintes particulières, des règles supplémentaires peuvent s’appliquer pour les modifications structurelles et les aménagements extérieurs.

Il est important de se renseigner auprès du service urbanisme de la mairie avant de réaliser des travaux.

Budget de Transformation et Réduction des Coûts

Le budget pour la transformation d’un local commercial en hébergement saisonnier peut varier en fonction de l’ampleur des travaux et du niveau de confort souhaité.

Voici une estimation des coûts et des conseils pour optimiser les dépenses :

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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