Les possibilités de support juridique pour un investissement dans l’immobilier sont nombreuses.

Parmi elles, il y a la SCI ou Société Civile Immobilière.

Investisseurs de profession ou particuliers peuvent y souscrire.

En effet, ce système ouvre droit à de nombreux avantages qui le rendent résolument accessible. 

Ainsi quel est l’avantage principal de la de SCI ? la SCI permet de créer une bulle fiscale qui facilite la défiscalisation des droits de succession. En revanche, l’imposition sur le revenu reste la même que pour un particulier. La SCI est ainsi considérée comme étant transparente.

Vous souhaitez créer une SCI ?

Découvrez les différentes formes existantes et leurs avantages fiscaux.

Ainsi, vous pourrez affiner votre choix suivant le projet que vous vous aspirez à réaliser. 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une société à caractère civil dont la vocation est purement immobilière. Elle est régie par l’article 1832 du Code civil  ainsi que les articles 1845. 

À la différence des sociétés commerciales, l’investissement n’a aucun objet commercial. 

Puisque la SCI n’a aucune vocation commerciale, la vente du bien peut être engagée par les propriétaires, cependant, elle ne peut être faite de façon régulière.

Cette condition est régie par le code du commerce.

Toutefois, l’exception est faite pour les SCI basées sur la location de meublés ou la construction de logements à but de revente. 

La création d’une SCI se fait entre deux personnes physiques.

Celles-ci deviennent alors, par union, une personne morale matérialisée par la SCI en elle-même.

En effet, les contraintes de l’indivision sont annulées, car c’est la société qui détient le bien. 

La constitution d’une SCI implique également un ou plusieurs gérants pour chaque logement. Cela  évitera les désaccords entre les propriétaires.

Le gérant sera chargé de la gestion courante des biens immobiliers.

Toutefois, il peut disposer d’autres droits et responsabilités en fonction des statuts mis en place.

Il incombe également au gérant de présenter des comptes annuels aux copropriétaires à l’issue d’une assemblée générale ordinaire.

En cas de modifications des clauses dans les statuts par l’un des associés, celui-ci doit contacter le gérant et les autres associés de la société. 

Les différents types de SCI

Suivant les objectifs des associés, il existe différentes formes de SCI (Société Civile Immobilière) qui méritent d’être connues pour choisir la plus adaptée à votre situation (ou qui vous orientera vers un autre support juridique).

La SCI de location 

la gestion des biens vise l’obtention de revenus locatifs. Les bénéfices obtenus seront alors départagés aux associés suivant le nombre de parts à leur actif. 

La SCI familiale 

la gestion des biens immobiliers est effectuée par des personnes ayant un lien d’affiliation. Cette forme est communément utilisée pour la transmission d’un patrimoine immobilier. 

La SCI professionnelle 

le patrimoine immobilier représente essentiellement des locaux professionnels. 

La SCI d’attribution

les biens immobiliers acquis ou construits seront divisés en nue-propriété, en usufruit ou en pleine propriété à chaque associé, suivant les écrits dans les statuts. Une fois cela fait, la SCI sera dissoute. 

La SCI de jouissance à temps partagé

chaque associé bénéficie d’un délai d’occupation du bien, calculé suivant la répartition des parts. Cette forme de SCI est le plus souvent utilisée pour les résidences secondaires. 

La SCCV ou Société Civile de Construction-Vente 

elle échappe à la règle générale des SCI quant à la restriction des pratiques commerciales. En effet, les biens acquis sont directement mis en vente après leur construction ou leur acquisition.

Le coût de création d’une SCI

La création d’une SCI requiert différentes formalités juridiques et réglementaires.

À chacune d’elle s’appliquent des frais qui modulent les coûts de la création d’une SCI.

La rédaction des statuts de la SCI : 

La rédaction des statuts peut être déclarée au SIE, Service des impôts des entreprises.

Dans ce cas, elle requiert la présence d’un notaire.

Les frais occasionnés par la création d’une SCI, Société Civile Immobilière, sont compris entre 500 à 2500 euros.

Dans le cas où les statuts sont rédigés uniquement par les associés, aucuns frais ne seront payés. 

L’apport en capital :

Aucun seuil minimal n’est imposé pour l’apport en capital. Il peut se faire en numéraire ou en nature.

Dans ce deuxième cas, il peut s’agir de biens meubles ou immobiliers. Dans le cas d’un apport immobilier, un notaire doit obligatoirement intervenir.  

L’enregistrement des apports :

Pour l’enregistrement des apports les frais occasionnés sont estimés entre 0 à 5% de la valeur en numéraire du bien. 

Taxes sur la plus-value immobilière :

son coût peut aller de 0 à 34,5 % du montant de la plus-value. 

L’enregistrement des statuts :

de 0 à 5 % de la valeur des apports en nature ;

La publication de l’annonce légale :

Une fois les statuts de la SCI rédigés, la constitution de la société doit être annoncée dans un Journal d’Annonce Légale (JAL). Cet avis de création est évalué à 5,50 euros HT par ligne. En moyenne, l’annonce coûtera 200 euros. 

L’immatriculation de votre SCI :

elle s’effectue au niveau du greffe du tribunal de commerce. Elle permet d’obtenir un numéro SIREN qui atteste l’existence de la société. Le dépôt de la demande correspondante est estimé à 70 euros. 

L’inscription au Registre des Bénéficiaires Effectifs :

L’inscription au registre des bénéficiaires effectifs permet une meilleure visibilité sur l’identité des personnes au sein de la société et vite la fraude fiscale. Si l’inscription n’est pas effectuée, les associés sont passibles d’emprisonnement et d’amendes allant jusqu’à 7500 euros. Le coût du dépôt de cette déclaration est d’environ 25 euros. 

La création d’une SCI permet une gestion plus simple d’un patrimoine immobilier entre les associés.

Dans le but de se créer un revenu ou pour faciliter la transmission, la forme juridique de la SCI est de plus en plus plébiscitée. Qui plus est les avantages, notamment fiscaux sont réels. 

Les avantages fiscaux de toutes les SCI (et leurs inconvénients)

D’un point de vue purement fiscal, la création d’une SCI permet un choix souple du régime fiscal.

Arbitrairement,  elle est concernée par l’impôt sur le revenu IR.

Le régime fiscal est qualifié de « transparent ».

La SCI peut aussi choisir le régime d’impôt sur les sociétés ou IS. 

Le cas de la SCI à l’IR

Lorsqu’une SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu, seuls les bénéfices réalisés sont imposables.

Le plus, c’est que la quote-part de chaque associé est proportionnelle à sa part sociale.

De plus, dans le cadre d’une SCI à l’IS chacun des associés de la SCI effectue sa déclaration de revenus de son côté.

Le mode d’imposition permet aussi un choix entre le régime réel et le régime microfoncier.

Toutefois, il dépend du revenu global avec un barème établi à 15 000 euros. 

• Le régime microfoncier est appliqué lorsque le revenu est inférieur à cette somme. Cependant, il est tout à fait possible de basculer vers le régime réel. 

Dans ce contexte, l’abattement fiscal est estimé à 30 %. En d’autres termes, seuls 70 % du revenu est imposable. Par contre, le choix de ce régime restreint l’imputation du déficit foncier. 

• Le régime réel s’applique lorsque le revenu est supérieur au barème. Il est également valable lorsque les charges sont supérieures aux bénéfices.

L’imposition du régime réel se fait suivant un palier progressif établi en fonction du montant du revenu.

Compte tenu du taux d’imposition du régime microfoncier, il y a intérêt à opter pour le régime réel lorsque le revenu se situe entre 27 520 et 73 779 euros.

En effet, le taux d’imposition de la SCI est aussi de 30 %. 

Les principaux avantages du régime réel résident dans la déduction des frais des bénéfices avant imposition.

En ce qui concerne la taxation des plus-values immobilières, les SCI bénéficient d’abattements fiscaux par rapport à la durée de détention.

Il est à noter que l’exonération fiscale se fait après 22 ans. 

Les inconvénients de ce régime révèlent une double imposition lorsque les dividendes sont distribués.

Dans le cas où les biens sont mis en vente ou en cas de cession de parts sociales, les plus-values immobilières sont soumises à la taxe.

Le cas de la SCI à l’IS

En choisissant l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI devient alors « opaque ».

Contrairement aux SCI à l’IR, les prélèvements fiscaux se font au sein de la société dans son ensemble et non par rapport aux associés.

À première vue, cela peut sembler confortable pour les forts détenteurs de parts au niveau de la société. 

Il faut savoir que les bénéfices réalisés au niveau d’une SCI à l’IS sont imputés de différents frais liés à l’acquisition du bien, sa gestion, l’amortissement et la rémunération du gérant.

Suivant le montant restant, le taux d’imposition est variable avec un plafond de 28 % lorsque la somme dépasse les 500 000 euros.

Dans certains cas particuliers, un taux de 15% est appliqué.

Avec le régime d’impôt sur les sociétés, les SCI bénéficient également d’une imputabilité du déficit foncier sur les bénéfices des 10 ans à venir. 

Ce régime d’imposition présente aussi des inconvénients à savoir la restriction de la déduction des intérêts en cas d’emprunt effectué par l’un des associés.

Aussi, l’abattement fiscal pour une durée de détention est inexistant.

La contrainte la plus fastidieuse concerne la tenue de la comptabilité.

Les comptes annuels doivent être déposés au greffe du Tribunal chaque année, en fin d’exercice. 

Le cas de la SCI familiale

La création d’une SCI familiale permet tout d’abord de contourner les contraintes liées à l’indivision. 

Elle permet notamment une meilleure protection du patrimoine.

Comme le bien immobilier est enregistré au nom de la société, elle en est l’unique détentrice.

Les créanciers ne peuvent donc agir que par rapport à leurs parts sociales.

En cas de décès ou de divorce entre les conjoints, le bien en question ne pourra être mis en vente. 

Lors de la transmission du patrimoine, la mise en place, au préalable, d’une SCI familiale pallie le démantèlement du bien. Le pouvoir de chaque acquéreur se base sur les parts sociales. 

D’un point de vue fiscal, les charges diminuent au fil du temps.

Dans le cas où la nue-propriété et l’usufruit sont séparés, le droit de donation ne s’applique qu’à la nue-propriété.

La part de celle-ci augmente avec l’âge de l’usufruitier.

Une fois que le donateur décède, les héritiers récupèrent automatiquement la pleine propriété.

Dans ce cas, aucun droit de succession n’est dû. 

Les inconvénients d’une SCI familiale résident principalement dans la tenue de la comptabilité.

Celle-ci doit être mise à jour de façon régulière.

Il y a aussi la soumission à certaines taxes fiscales à l’instar du droit de préemption urbain ou l’impôt des plus-values. 

Suivant leur régime d’imposition, les SCI offrent des avantages fiscaux aux associés en fonction de leurs revenus.

Le tout est maintenant de savoir comment les déclarer.

Comment déclarer les revenus d’une SCI ?

La déclaration des revenus d’une SCI se fait suivant son régime d’imposition fiscale c’est-à-dire IR (Impôt sur le revenu = SCI à l’IR) ou IS (Impôt sur les sociétés = SCI à l’IS). 

Dans le cas des SCI à l’IR, deux déclarations d’impôt sont requises : celle du gérant et celle de chaque associé.

En ce qui concerne la déclaration de revenus du gérant pour une SCI à l’IR, elle doit être réalisée chaque année pour celle de l’année précédente, et ce au plus tard avant le deuxième jour ouvré après le 1^er mai.

Cette déclaration se fait au service des impôts des entreprises affilié.

Il faut également préciser que les résultats de la société sont à télédéclarer dans le formulaire n°2072 C ou 2072 S selon les cas. 

Dans tous les cas, chaque associé effectue une déclaration individuelle de ses revenus.

Les frais et charges diverses seront déduits au préalable.

Dans le cas du régime réel, le revenu sera inscrit dans la déclaration n°2044.

S’il s’agit du régime microfoncier, le report se fera dans la déclaration n°2042. 

En cas de partage des bénéfices par les associés, les revenus seront spécifiés dans la rubrique « revenus des valeurs et capitaux mobiliers » dans la déclaration n°2042. 

La déclaration des revenus pour les SCI à l’IS se fait également au service des impôts des entreprises SIE suivant le même délai que pour les SCI à l’IR dans le cas où l’exercice comptable coïncide avec l’année civile.

Le cas échéant, elle se fera 3 mois après la clôture de l’exercice comptable.

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