Investir dans l’immobilier en Égypte est une opportunité méconnue mais prometteuse pour les investisseurs avertis.
Alors que le marché immobilier du Caire reste sous-estimé, les réformes économiques récentes et une forte demande de logements font de l’Égypte une destination d’investissement en pleine croissance.
Découvrez comment tirer profit de ce marché émergent et pourquoi l’immobilier en Égypte pourrait bien être votre prochaine grande réussite financière.
L’Égypte offre des opportunités d’investissement immobilier prometteuses, notamment dans les quartiers du Caire et les zones de développement comme le Nouveau Caire. Les prix attractifs, la forte demande de logements, et les réformes économiques favorables en font un marché en pleine expansion pour les investisseurs étrangers.
Egypte : le marché immobilier relativement épargné par la révolution
| Les pays investisseurs | 2018/2019, en % |
|---|---|
| Royaume-Uni | 41,0 |
| Belgique | 14,0 |
| Etats-Unis | 13,0 |
| EAU | 6,0 |
| France | 4,0 |
| Arabie Saoudite | 2,0 |
| Les secteurs d’investissement | 2018/2019, en % |
|---|---|
| Secteur pétrolier | 61,0 |
| Finance | 10,0 |
| Manufacture | 9,0 |
| Immobilier | 5,0 |
| Construction | 4,0 |
Les taux de location sont au plus bas sur le marché immobilier résidentiel du Caire.
Le marché locatif semble atteindre son point le plus bas et, tôt ou tard, les loyers commenceront à augmenter.
Le loyer moyen au m² varie de 6 à 8 € par mois, alors que l’année dernière, il était d’environ 5 à 7 € le m²par mois.
En 2023, les prix moyens des appartements à New Cairo ont augmenté de 30% par rapport à 2022, avec des prix variant entre 1,95 million EGP pour un appartement d’une chambre et 3 millions EGP pour un trois chambres.
Le prix d’achat moyen par mètre carré (m²) des appartements dans les quartiers chics du Caire est resté plus ou moins inchangé au au fil des ans.
Les appartements à Maadi, Zamalek, entre autres, coûtent environ 860 € par mètre carré.
Une grande majorité des appartements qui peuvent faire un bon investissement locatif sont situés dans les vieux quartiers riches du Caire tels que Maadi et Zamalek, bien que quelques-uns soient situés dans les nouveaux quartiers riches comme Katameya Heights et El Rehab City.
Certains des quartiers à surveiller se trouvent au Nouveau Caire.
Le Nouveau Caire a fait partie du projet Beit Al Watan du ministère du Logement qui a fournit 8 000 terrains (avec des tailles allant de 300 à 800 m²).
En Égypte, il est courant chez les agents immobiliers de ne pas archiver les anciennes annonces sur leur site Web.
Et les expatriés à la recherche d’appartements préfèrent les méthodes directes plutôt que de faire appel à des agents immobiliers.
L’une des méthodes les plus populaires consiste à se rendre à l’Université du Caire pour rechercher des annonces d’appartements.
Une autre est de se rendre directement dans l’immeuble d’habitation de son choix, et demande au bowab ou au portier les appartements vacants.
« L’Égypte, avec sa population en pleine croissance et son économie dynamique, est un marché immobilier particulièrement attractif. Les investissements dans des projets résidentiels et commerciaux offrent des opportunités solides pour un retour sur investissement à long terme, en particulier dans des zones en plein essor comme la Nouvelle Capitale Administrative. » – Ryan Keeler
Des réformes économiques difficiles commencent à porter leurs fruits
Le marché immobilier égyptien a fait un retour surprise, soutenu par les réformes économiques drastiques du gouvernement, en particulier la récente libéralisation des règles de propriété foncière étrangère dans le pays.
« En 2023, l’immobilier en Égypte a été marqué par une augmentation des investissements, soutenue par une hausse des prix de l’immobilier résidentiel. Les projets dans des zones comme New Cairo ont particulièrement attiré les investisseurs en raison de leur forte demande et de la qualité des infrastructures. » – Nervein Magdy
Jusqu’au premier trimestre 2021, l’indice des prix de l’immobilier à l’échelle nationale a augmenté de 28,3 %, ce qui contraste fortement avec la baisse de 30,8 % en glissement annuel au cours de la même période l’année 2020.
D’un trimestre à l’autre, l’indice a augmenté de 1,1% au cours du dernier trimestre.
Le président Abdel Fattah el-Sisi a récemment supprimé les dernières restrictions à la propriété foncière et immobilière des étrangers en Égypte, dans le but de dynamiser le marché immobilier.
Il a également permis au gouvernement, le plus grand propriétaire foncier d’Égypte, d’utiliser ses terres pour des projets de partenariat public-privé.
Ces améliorations, ainsi que la demande locale fondamentalement forte, commencent maintenant à favoriser le marché immobilier, et l’économie globale en général.
En novembre 2016, l’Égypte a fait flotter la livre égyptienne (EGP), provoquant une dépréciation spectaculaire par rapport aux principales devises, rendant l’immobilier plus attrayant du point de vue des riches égyptiens.
Si l’investisseur vit à l’étranger, la propriété égyptienne est beaucoup moins chère, du fait de la dépréciation de la monnaie.
Il existe une énorme et réelle demande de logements en Égypte, car la population du pays augmente de 2,5 millions par an et environ un million de mariages ont lieu chaque année.
En outre, le gouvernement a récemment mis en œuvre d’autres réformes, conformément au programme de réforme triennal du FMI :
- Une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) a été introduite.
- La loi égyptienne sur l’investissement a été modifiée pour attirer davantage d’investisseurs étrangers.
- Les subventions aux carburants et à l’électricité ont été continuellement réduites depuis 2014, dans le cadre de l’objectif du gouvernement de réduire les dépenses. Au premier trimestre de l’exercice 2020-21, les dépenses pour les subventions aux carburants ont été réduites de 46% en glissement annuel à 3,9 milliards d’EGP (214 millions d’Euro).
- Le prix du sucre a été augmenté de 40 %.
- La CBE a supprimé une « liste prioritaire » pour les importations.
- Les délais et les jours pendant lesquels les banques sont autorisées à effectuer des opérations de change ont été étendus.
Parmi les autres initiatives, citons le lancement de plusieurs mégaprojets destinés à stimuler la croissance économique, notamment l’élargissement du canal de Suez et la construction d’une nouvelle capitale.
« Nous restons optimistes quant à nos perspectives pour le marché résidentiel du Caire à moyen et long terme, car le gouvernement soutient fortement le secteur »
a déclaré Jones Lang Lasalle.
« Diverses initiatives mises en place, telles que la réduction du taux d’intérêt et la fixation du taux de prêt à 10,25 %, sont susceptibles de stimuler les investissements. En outre, plus récemment, les restrictions de propriété sur la propriété étrangère de terres et de biens ont été supprimées. »
«Ces efforts sont complétés par des initiatives de développeurs privés telles que l’introduction de plans de paiement à long terme, la diminution des acomptes et le lancement d’offres de remboursement »,
a ajouté John Lang Lasalle, conseiller en immobilier d’entreprise.
En 2020, l’Égypte a résisté à l’impact de la pandémie de COVID-19, son PIB réel augmentant de 3,6%.
En fait, l’Égypte a été le seul pays de la région MENA à avoir évité une croissance négative du PIB en 2020.
L’économie a connu une croissance saine de 4,8 %, en moyenne, au cours des cinq dernières années.
L’économie égyptienne devrait croître de 2,5% en 2021 et de 5,7% supplémentaires en 2022, selon le Fonds monétaire international (FMI).
Les étrangers peuvent acheter une propriété en Égypte, en vertu de la loi n° 230 de 1996.
Par contre, les étrangers ne peuvent pas acheter plus de deux biens immobiliers, qui ne peuvent excéder 4 000 mètres carrés (m²), et leur but doit être qu’un membre de la famille vive dans la propriété.
S’il est enregistré, le bien ne peut être ni vendu ni loué pendant cinq ans.
« Notre programme d’accélération immobilière en Égypte vise à révolutionner le marché en intégrant des technologies de pointe et des concepts de durabilité. Les projets que nous développons montrent déjà un grand intérêt de la part des investisseurs étrangers, ce qui témoigne de la solidité du marché égyptien. » – Bedier Rizk
Impôts modérés en Egypte
Revenus locatifs : Les revenus locatifs gagnés par les non-résidents sont imposés au taux progressif de l’impôt sur le revenu.
La déduction maximale autorisée pour couvrir les dépenses d’exploitation est de 50 % du loyer brut.
Plus value: Il n’y a pas d’impôt sur les plus value.
Pour les propriétés situées dans les villes égyptiennes, un taux forfaitaire de 2,5% du produit brut est prélevé sur les ventes de biens immobiliers ou de chantiers.
Aucune déduction n’est autorisée.
Héritage : L‘ impôt sur les successions a été aboli en Egypte en 1996.
Résidents : Les résidents sont imposés sur leurs revenus mondiaux à des taux progressifs, de 10 % à 22,50 %.
Propriétaire et locataire
| Comparaison internationale de la protection des investisseurs | Egypte | Moyen-Orient & Afrique du nord | Etats-Unis | Allemagne |
|---|---|---|---|---|
| Index de transparence des transactions* | 8,0 | 6,0 | 7,4 | 5,0 |
| Index de responsabilité des managers** | 3,0 | 5,0 | 8,6 | 5,0 |
| Index de pouvoir des actionnaires*** | 3,0 | 4,0 | 9,0 | 5,0 |
Les propriétaires égyptiens sont faiblement protégés par la loi
Loyer : Les nouveaux locataires ne bénéficient pas de la protection du loyer.
Ils n’ont pas non plus le droit de rester dans l’appartement à l’expiration du contrat, bien que dans le passé socialiste le marché locatif égyptien était très réglementé.
Sécurité des locataires : Si toutefois les locataires ne partent pas, en Égypte, l’expulsion peut facilement prendre plus d’un an.
Il est donc préférable de louer à des étrangers, qui risquent moins de rester trop longtemps.
Pourquoi il est intéressant d’investir au Caire, en Egypte ?
- L’Egypte est prête pour une forte croissance .
- Si vous payez en espèces, ce n’est pas cher. Les prix pourraient difficilement être inférieurs. Les coûts de construction et les prix des terrains dans la région sont appelés à augmenter.
- Si vous payez sur 10 ans, vous contractez effectivement un prêt fixe de 10 ans en livres égyptiennes. Si la devise dévalue, ce qui est très possible à un moment donné, vous paierez de moins en moins chaque mois. Cette option est également disponible pour les non-résidents .
- Même si la monnaie se dévalue, il est probable que le prix de l’immobilier suive l’inflation, surtout à des prix aussi bas. Lorsque les prix sont aussi bas, cela signifie que les entrepreneurs ne font pas de grosses marges, et que vous ne payez pas beaucoup plus que le coût du terrain et de la construction.
- Les taux d’intérêt baissent, ce qui favorisera encore plus le marché immobilier.
- Si vous ne pouvez plus payer les mensualités, selon la loi égyptienne, vous ne pouvez perdre que 10% du prix de l’appartement.
- L’accord de réservation et le paiement du dépôt et des acomptes peuvent être effectués entièrement à distance – pas besoin de se rendre en Égypte. Il vous suffira de venir lors de la remise des clés pour faire enregistrer l’appartement.
- Le constructeur peut vous aider à revendre l’appartement par l’intermédiaire de son service de revente.
- Cette nouvelle capitale administrative est totalement sous-vendue à l’étranger. À l’heure actuelle, les seuls investisseurs étrangers sont originaires de la région du Golfe, bien que quelques logements aient été vendus à des Espagnols.
Quels sont les risques de faire un investissement au Caire, en Egypte ?
En ce qui concerne le risque du projet, on dirait quelques-uns:
- Vous devez vous assurer que ce que vous signez est un contrat approprié. Comme toujours, même avec un contrat d’entrepreneur, demandez à un avocat local de l’examiner pour vous. Vous pouvez en trouver un auprès de votre ambassade ou de l’une des chambres de commerce étrangères du Caire.
- Si le promoteur venait à faire faillite, même s’il y a une garantie du pays, ce ne serait quand même pas agréable, mais certainement pas une catastrophe. C’est assez incroyable de pouvoir acheter un appartement sur plan à un promoteur sans avoir à s’inquiéter du tout.
- Les rendements locatifs seront probablement faibles car une grande quantité d’offre viendrait juste au moment où les gens commencent à emménager. Il s’agit d’un jeu de gains en capital et de diversification. Il est difficile de concevoir comment de tels appartements pourraient coûter moins de 860 € le m2 dans quelques années.
- Risque de change. Si l’économie devait se dégrader, alors sortir des euros du pays pourrait être problématique.
Investir dans l’immobilier pour la citoyenneté en Égypte.
Non pas que le passeport égyptien soit un excellent passeport de voyage, mais pourquoi ne pas l’obtenir gratuitement si vous investissez suffisamment ?
Si vous réalisez un investissement immobilier correctement structuré de 500 000 $ (soit environ 432 000 € ) n’importe où en Égypte, pas seulement au Caire, vous êtes admissible à la citoyenneté égyptienne.
L’Égypte autorise la double nationalité, vous n’aurez donc pas besoin de renoncer à votre passeport (que vous espérez meilleur).
Nos recommandations et conseils pour investir en Egypte
Pour investir dans l’immobilier en Egypte, nous vous recommandons de :
- Bien vérifier le titre de propriété et, en tout état de cause, le droit d’occupation et de construction du vendeur.
- Étudiez attentivement les clauses de l’acte de vente proposé.
- Renseignez-vous sur la réputation et la fiabilité du promoteur immobilier : choisissez des groupes importants et bien établis qui ont construit et réalisé avec succès des projets immobiliers.
- Impliquer tous les tiers qui pourraient ultérieurement contester la vente ou le droit de propriété.
- Si c’est une acquisition auprès d’un premier acheteur en état futur d’achèvement, vérifiez auprès du promoteur immobilier que le vendeur a le droit de transférer le bien et que sa propriété n’est pas contestée par le promoteur quelque soit le titre.
- Laisser un solde du prix à payer après avoir obtenu un jugement reconnaissant la signature du cédant de l’acte sous seing privé.
- Transmettez l’arrêt au vendeur et aux tiers
Notez que même dans les cas où il serait impossible de sécuriser complètement l’acquisition et de la rendre opposable aux tiers, il vaut mieux acheter en toute conscience et prudemment.
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Conclusion
L’investissement immobilier en Égypte présente des opportunités considérables, soutenues par des réformes économiques robustes et une demande croissante de logements.
Bien que le marché offre un fort potentiel de rendement, il comporte également des risques liés à la volatilité économique et aux régulations locales.
Pour les années à venir, les prévisions indiquent une croissance continue du secteur immobilier, notamment dans des zones comme le Nouveau Caire.
Les investisseurs potentiels sont encouragés à se préparer soigneusement, à évaluer les risques et à capitaliser sur ces opportunités prometteuses pour maximiser leur succès à long terme.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Questions :
Pourquoi investir dans l'immobilier en Égypte?
L’Égypte est devenue une destination prisée pour l’investissement immobilier en raison de sa forte croissance économique, de ses réformes législatives favorables aux investisseurs étrangers, et de la demande croissante de logements. Les prix attractifs et les opportunités dans des zones en développement comme le Nouveau Caire offrent un potentiel de rendement élevé.
Quelles sont les meilleures zones pour investir en immobilier en Égypte ?
Les quartiers du Caire comme Maadi, Zamalek, et le Nouveau Caire sont particulièrement recherchés. Ces zones offrent des prix au mètre carré compétitifs et une forte demande locative, ce qui en fait des investissements rentables. Katameya Heights et El Rehab City sont également des zones à surveiller pour des investissements à long terme.
Quels sont les risques associés à l'investissement immobilier en Égypte ?
Les principaux risques incluent les fluctuations de la monnaie égyptienne, la complexité des procédures légales pour les étrangers, et l’instabilité politique dans certaines régions. Il est crucial de bien se renseigner et de consulter des experts locaux pour sécuriser votre investissement.
Comment un étranger peut-il acheter un bien immobilier en Égypte ?
Un étranger peut acheter un bien immobilier en Égypte en créant une société pour exercer une activité commerciale, administrative ou industrielle. La propriété doit être enregistrée chez un notaire via un « contrat vert », qui est le document légal confirmant la possession du bien.
Quels sont les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers en Égypte ?
L’Égypte offre plusieurs incitations fiscales, dont l’absence d’impôt sur les plus-values immobilières et des taxes foncières relativement faibles. Ces avantages rendent l’investissement immobilier encore plus attractif pour les étrangers.
Comment évolue le marché immobilier en Égypte ?
Le marché immobilier égyptien montre des signes de reprise avec une augmentation des prix de vente et des loyers. Les réformes économiques et la forte demande de logements sont les principaux moteurs de cette croissance, faisant de l’Égypte un marché à fort potentiel pour les investisseurs.
Quelles sont les étapes pour acheter un bien immobilier en Égypte ?
Les étapes incluent la vérification du titre de propriété, l’enregistrement chez le notaire via un contrat vert, et, si nécessaire, la création d’une société pour les non-résidents. Il est recommandé de travailler avec un avocat local pour sécuriser le processus d’achat.
Quels sont les coûts associés à l'achat d'un bien immobilier en Égypte ?
Les coûts comprennent le prix d’achat, les frais d’enregistrement, et potentiellement les coûts liés à la création d’une société pour les étrangers. Le prix au mètre carré varie selon la zone, avec des coûts moyens dans les quartiers chics du Caire autour de 860 € par mètre carré.
Comment obtenir la résidence en Égypte en tant qu'investisseur immobilier ?
Pour obtenir la résidence en Égypte, il est nécessaire de demander un visa de résident auprès du ministère de l’Intérieur égyptien. Le processus peut prendre plusieurs semaines, et le visa est requis pour pouvoir vivre et travailler en Égypte.
Est-il sûr d'investir en Égypte?
Bien que certaines régions de l’Égypte soient instables, les principales zones d’investissement, comme Le Caire et ses environs, sont considérées comme relativement sûres pour les investisseurs. Il est cependant recommandé de rester informé des conditions de sécurité et de travailler avec des experts locaux pour minimiser les risques.
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