Vous avez besoin de connaître la réglementation de la location saisonnière ? Découvrez ce que vous devez vraiment savoir avec ce guide complet facile

Vous avez envie d’investir dans l’immobilier locatif ?

Vous cherchez des informations sur la fiscalité de la  location  meublée et de la location saisonnière?

Vous avez des questions sur la réglementation de la location courte durée?

Petite introduction sur la réglementation de la location meublée dans la vidéo :

Regardez la vidéo d’introduction à la réglementation de la location saisonnière et meublée

Votre démarche est excellente car l’immobilier est l’un des quatre piliers de l’enrichissement.
Oui, il n’y a que quatre piliers qui permettent réellement de gagner votre indépendance financière.

Ces quatre piliers sont :

• Internet,
• la création d’entreprise,
• l’immobilier,
• la bourse

Vous ne vous sentez pas une âme d’entrepreneur ?
Vous ne comprenez rien à la bourse ?

L’immobilier est donc le meilleur choix pour vous, ce n’est d’ailleurs pas pour rien que la plupart des Français songent ou ont déjà investi dans la pierre

Mais ne vous lancez surtout pas tête baissée dans un projet qui va vous ruiner.
Contrairement aux idées reçues, l’immobilier est extrêmement taxé en France, vous devez savoir comment gérer cette fiscalité.

Mon premier patron avait l’habitude de dire :

« celui qui maîtrise la réglementation est le roi du monde »

Vous devez donc trouver une niche fiscale parfaite (spoiler : ce ne sont pas les dispositifs prévus par l’État type loi Pinel).

Ce dont nous vous parlons ici de la location meublée.

Et plus particulièrement de la location meublée en courte durée.

C’est ce dispositif qui va vous permettre d’obtenir un rendement maximum, qui dépassent souvent les 20 %.

Bien entendu, vous devrez travailler et vous former pour parvenir à un investissement immobilier rentable.
Mais une fois que vous avez les bonnes informations, c’est plutôt facile.

L’objectif de cet article est de compiler toutes les données qui vous sont nécessaires paralysées un investissement locatif sera. En effet, il est particulièrement difficile de trouver des informations complètes et exhaustives sur Internet.

Vous trouverez ici tous les éléments dont vous avez besoin.

N’oubliez pas de lire jusqu’au bout, avant d’investir.

Dans cet article, nous vous présentons le détail de la réglementation de la location meublée,

qui est également la réglementation de la location saisonnière et de la location de courte durée :

• Vous allez d’abord découvrir ce qu’est le statut LMNP (loueur en meublé professionnel) et pourquoi il s’agit d’une niche fiscale extraordinaire.
• Puis, vous verrez les informations de base que vous devez connaître avant d’envisager tout projet d’investissement.
• Nous vous expliquerons ensuite quel montage juridique il faut choisir, comment accueillir vos locataires en conformité avec la réglementation, et encore comment transmettre votre patrimoine sans souci.

Réglementation location meublée – La vidéo – résumé

Le statut LMNP = une niche fiscale pour des rendements extraordinaires

Réglementation location courte durée : les clefs

Un environnement réglementaire foisonnant

Découvrez comment mettre la réglementation de la location meublée dans votre poche.

Notez que la location saisonnière de courte durée est simplement une variante de la location meublée.

Sachez que si vous vous lancez dans la location courte durée, et dans la location meublée en général (et surtout y survivre !), vous devez connaître une bonne part de la réglementation fiscale française.

Le statut LMNP est magique parce qu’il va vous permettre de gommer une grande partie voire la totalité de votre fiscalité sur vos revenus locatifs.

Mais bien entendu, comme la plupart des choses, vous n’aurez rien sans rien.

Vous devrez au moins avoir des notions sur ce qu’est :

• un revenu BIC (bénéfice industrielle et commercial),
• la TVA,
• la CET (contribution économique territoriale),
• la TH (taxe d’habitation),
• la TS (taxe de séjour)

Il en va de même pour la réglementation comptable, en connaissant notamment les principes du règlement comptable sur les actifs.

La référence pour le résultat fiscal en BIC étant le CGI (Code Général des Impôts, article 38 quarter et l’annexe III).

Mais ne fuyez pas immédiatement cet article !

Nous allons :

• vous présenter la réglementation et la fiscalité simplement et avec des illustrations ludiques
• vous apprendre à faire faire le travail par des experts… quasi gratuitement

Votre déclaration de revenus

Bien évidemment, vous revenus locatifs doivent être déclarés.

Certains se croient malins et ont crû détecter un vide juridique, mais le code général des impôts précise bien que tout revenu doit être déclaré.

Le formulaire Cerfa n°14004*02 est à votre disposition pour cela

Pour déclarer aux impôts, vous pouvez vous appuyer sur les plates-formes Internet vous permettant de louer votre logement.

En effet, celles-ci doivent vous fournir chaque année un récapitulatif de toutes les transactions que vous avez eues durant l’année précédente.

Gageons que ces données sont également transmises à l’administration fiscale et à Tracfin.

Vous êtes arrivé au bout des introductions : bravo, vous êtes top motivé

Abordons maintenant la réglementation de la location saisonnière

Cela vous permettra de connaître votre environnement réglementaire et de vous y adapter au mieux

Réglementation de la location meublée : les grands principes

Les grandes lignes de la réglementation location meublée et saisonnière

Une durée maximum de 3 mois pour votre location saisonnière

La durée maximum selon laquelle vous pouvez louer votre location de courte durée a été fixée à 90 jours non renouvelables, par la loi Hoguet.

Autorisations, déclarations en mairie et changements d’usages

En ce qui concerne le régime des autorisations et déclarations de votre location meublée en courte durée, il existe de fortes disparités sur le territoire national.

Petit tour d’horizon pour vous permettre de vous situer dans cet imbroglio…

Loi ALUR: impact sur les locations meublées courtes durées

La loi ALUR a mis en place un cadre réglementaire strict pour la location meublée saisonnière dans les grandes agglomérations de plus de 200 000 habitants.

Concrètement, il s’agit de :Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Tours, Lille, Montpellier, Nice, Nantes, Rennes, Strasbourg, Toulouse. Les villes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, et du Val-de-Marne sont également concernées.

Que dit cette fameuse loi ALUR ?

Elle a amendé le code de la construction et de l’habitat, à l’article L.6 131–17 et indique : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article»

En langage français normal, cela signifie que si vous louez en saisonnier dans une ville de plus de 200 000 habitants votre activité peut être considérée comme un usage hôtelier ou commercial et non plus comme un usage d’habitation.

Ce changement d’usage nécessite un accord administratif préalable.

C’est assez logique car si l’on considère que les revenus issus d’une location meublée saisonnière sont déclarés en BIC, et donc comme des bénéfices commerciaux, alors la location saisonnière est bien d’une activité commerciale, et non civile comme la location habituelle d’un logement nu.

Ce sont les conséquences qui sont potentiellement embêtantes pour votre projet….

Car cela peut entraîner des frais conséquents

Allez ici pour voir notre avis sur l’interdiction d’Airbnb à Paris

Également : un nouveau bail locatif qui a de l’ALUR !

Métropoles: règle de compensation pour meublés court terme

Le problème c’est que cette autorisation est rendue particulièrement délicate à obtenir dans certaines villes (notamment Paris, Lyon, Marseille).

Paris est l’exemple type d’une ville qui a de fait interdit la location saisonnière sur son territoire en mettant en place une réglementation particulièrement contraignante et exigeante.

Ainsi la Ville de Paris impose d’acheter des « droit de commercialité« , ce qui est très coûteux et complexe.

Astuce Eldorado Immo :

Petite subtilité (ou grande suivant votre situation!) : vous n’avez pas obtenir d’autorisation de changement d’usage lorsque le logement concerné est votre résidence principale et que vous l’occupez au moins huit mois par an.

Loi République Numérique: déclaration municipale

La loi pour une république numérique de 2016 permet aux grandes villes de contraindre les loueurs de logements en courte durée, qui utilisent les plates-formes numériques, de se déclarer en mairie.

Le dispositif est enclenché dès lors que le conseil municipal prend une délibération en ce sens.

Cette fameuse délibération doit être assez précise car elle doit fixer le nombre minimum de nuitées par an à partir duquel l’enregistrement est obligatoire.

Concrètement, la loi pour une république numérique permet aux communes de plus de 200 000 habitants et à celle de la petite couronne parisienne de créer un numéro d’enregistrement pour tous les biens immobiliers meublés qui sont loués en courte durée.

Attention, le texte s’applique pour les résidences principales.

Vous remarquerez donc que les investissements immobiliers locatifs ne sont pas soumis à cette déclaration obligatoire.

Une fois que le numéro d’enregistrement est délivré par la mairie, cela vous permettra d’obtenir un numéro d’immatriculation que vous devrez fournir à toutes les plates-formes de locations saisonnières comme : Airbnb, Booking.com, ou encore Abritel.

Ces plateformes de réservation ont l’obligation de bloquer la disponibilité des locations saisonnières qui ne respectent pas la limite d’une  mise en location de plus de 120 jours par an (si la commune a décidé de mettre en place ce seuil)..

Vous devrez également indiquer votre numéro d’enregistrement dans votre dans votre bail type de location courte durée.

Certaines mairies, comme celle de Nice, ont mis en place un téléservice qui vous permet de déclarer votre meublé de tourisme.
Cela vous permet d’obtenir plus facilement votre numéro d’enregistrement

Location saisonnière : Démarches administratives de base

Avant d’entrer dans les subtilités de la location saisonnière de courte durée, vous devez connaître les démarches complètement basiques que vous devez absolument mettre en œuvre dès que vous commencez à louer votre bien immobilier destiné à la location saisonnière :

Vos vérifications préalables avant d’investir pour dans le saisonnier

La location saisonnière ou de courte durée n’est pas forcément bien vue de partout.

Vous devez mener des vérifications préalables avant de vous engager dans un investissement que vous allez porter pendant 20 ans.

Ainsi, vous devez vérifier que le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel vous envisagez d’acheter un appartement, n’interdit pas, purement et simplement la location saisonnière.

Cela vous semble peut être évident, mais détrompez vous

Nous avons reçu 3 questions depuis un an de propriétaires qui veulent louer en courte durée, mais qui se sont rendus compte de cette restriction APRES la vente… c’est embêtant

Cette restriction est généralement en vigueur dans les immeubles destinés à l’habitation bourgeoise où toute activité professionnelle est interdite.

Pouvez vous sous louer sur Airbnb si vous êtes locataire ?

Oui,

Vous pouvez tout à fait sous-louer pour le mettre votre appartement sur Airbnb ou tout autre plate-forme.
Par contre vous devez impérativement obtenir l’accord écrit de votre bailleur pour cela.
C’est ce qu’indique l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Astuce Eldorado immobilier :

Et si vous posiez tout simplement la question à votre propriétaire ?

Il n’est peut être pas aussi fermé que vous pouvez le penser!

Vous devez être vigilants sur ce point, et donc évitez de sous louer sans en avoir parlé à votre propriétaire,

car la jurisprudence se développe.

Par exemple dans une jurisprudence hermine mise en date de février 2014, les juges ont estimé :

« si un locataire est en droit d’héberger qui bon lui semble chez lui, il ne peut cependant pas en tirer un produit financier ».

Je vous donne un autre exemple qui date de du 6 février 2016, à Paris, où les locataires d’un duplex avec terrasse et vues sur Notre-Dame ont été condamnés à payer à leur bailleur 5000 € de dommages-intérêts.

Leur faute ?
Avoir loué le logement pour 700 € par semaine sur le site Airbnb.

Vos données personnelles sont-elles en sécurité sur Airbnb?

Malheureux !

Ne pensez surtout pas cela

Je vous invite à lire cet article pour en savoir plus…. vous en aurez des frissons : Deux bonnes raisons de ne pas utiliser Airbnb

Vos formalités obligatoires quand vous avez mis en location sur Airbnb

Votre déclaration de début d’activité

Dans les 15 jours qui suivent la mise en location de votre location meublée, vous devez faire une déclaration de début d’activité.

Le formulaire à remplir est celui, appelé P0i, qui destiné aux personnes physiques exerçant une activité non salariée indépendante.

Le Cerfa correspondant est le Cerfa 11921*03

Vous devez envoyer de greffe du tribunal de commerce ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions dont vous dépendez.

Celui-ci vous retournera un numéro SIRET qui vous est attribué par l’INSEE et que vous devrez reporter sur votre déclaration complémentaire de revenus.

Le fait que vous ayez un numéro SIRET ne veut pas dire que vous disposez désormais d’une entreprise, mais que vous êtes enregistré au tribunal de commerce comme dépendant du statut LMNP pour loueur meublé non professionnel.

Par contre vous relevez bien du SIE de votre commune, service des impôts des entreprises.

Attention, si le bien immobilier que vous possédez est en indivision, le formulaire à remplir est différent.
Nous vous invitons à consulter l’article 5 questions sur l’indivision d’une location meublée.

Ne tombez pas dans le régime de la para-hôtellerie

Un point également que vous devez avoir en tête : la définition de la para-hôtellerie et de ses conséquences.

Si vous tombez dans ce régime, vous serez soumis à la TVA.

Ainsi, selon une instruction du 28 juillet 2009, l’exploitant qui fournit au moins trois prestations parmi la liste suivante pour son hébergement, est considéré comme réalisant une activité similaire à celle des hébergements hôteliers, ce qui le fait relever non plus du régime fiscal de la location meublée, mais de celui de l’hôtellerie :

-Petits déjeuners
–accueil personnalisé
–nettoyage régulier des locaux
–fourniture de linge de maison

Vous verrez ainsi que des grands sites comme Airbnb, qui vous incitent à proposer l’ensemble de ses prestations, vous entraînent tout droit vers un régime qui n’est plus celui de la location meublée.

Conséquence pour vous : Vous sortez donc du cadre de la niche fiscale qui s’y affère.

Tout savoir sur la taxe de séjour

Les agglomérations en charge du tourisme sont tout à fait fondées à demander aux touristes qui séjournent sur leur territoire, de payer une taxe de séjour.

Cette taxe est une somme à verser par chaque touriste, pour chaque nuit passée sur le territoire où ils ont séjourné.

Vous devez collecter la taxe de séjour et la reverser ensuite à votre commune.
Cette taxe de séjour permet de financer la promotion touristique du territoire.

Si vous louez votre location courte durée via une plateforme Internet, celle-ci peut collecter la taxe de séjour et la reverser directement à votre collectivité de rattachement.
Mais cela n’est pas encore valable sur tout le territoire français, vous devez donc vous renseigner auprès de votre mairie soit auprès de la plate-forme sur laquelle vous louez le plus pour savoir de quel régime vous dépendez.

Par exemple, courant 2017, Airbnb collectait directement la taxe séjour auprès des touristes qui séjournaient dans 18 villes françaises, dont Aix-en-Provence, Ajaccio, Antibes, Bordeaux, Cannes ou encore Paris

Etes vous redevable de la taxe d’habitation ?

Non.

Lorsque vous louez votre appartement en location saisonnière vous n’êtes pas redevable de la taxe d’habitation.
Celle-ci doit être payée par votre locataire qui occupe le logement au 1er janvier de chaque année, dans la mesure où le logement constitue sa résidence principale. Cette disposition est donc sans objet pour la location de courte durée.

Ainsi, même si l’administration fiscale vous réclame de payer ces taxes d’habitation, sachez que vous n’êtes pas assujettis et que vous êtes dans votre bon droit de le signaler auprès de votre SIE préféré.

Toutefois, ceci n’est pas un cadeau, dans la mesure où vous êtes assujettis à la place à la cotisation foncière des entreprises, CFE. La CFE est similaire à l’ancienne taxe professionnelle.

Réglementation sur la CFE des entreprises

La CFE est la taxe professionnelle nouvelle version… mais en encore plus obscur

Vous serez soumis à un taux minimum (placher) de la CFE pour vos biens immobiliers

Les modalités et les montants de la CFE varient énormément en fonction de la région où vous vous trouvez

Cela doit être pour assurer l’égalité de traitement des citoyens devant l’impôt LOL

Ce que vous devez retenir, c’est que vous devrez payer le montant de la CFE dans chaque groupement de communes où vous possédez un bien immobilier loué en meublé.

Nous vous mettons la liste des montants de cotisation CFE dans chaque ville française.

Comment accueillir vos locataires sereinement et sans souci juridique?

Vous ne pouvez pas discriminer vos locataires…

Vous allez me dire que cela est parfaitement normal et que ce n’est même pas la peine de le préciser ici.
Je suis parfaitement d’accord avec vous.

Toutefois, le monde réel n’est jamais celui des bisounours.

Il se peut tout à fait que vous n’ayez pas envie d’accueillir une catégorie de locataires.
Je ne parle pas ici de discriminations classiques, ou de racisme, ou de quoique ce soit de ce genre.
Mais vous aurez peut-être constaté que certaines catégories de population dégradent plus votre bien que d’autres.
La loi vous interdit toutefois de ne pas louer votre logement à ces personnes, cela serait assimilé à la de la discrimination.

En effet, les discriminations fondées sur des préjugés sont totalement interdites, même dans le cadre d’une location d’un bien qui vous appartient à vous et vous seul.

La jurisprudence est assez abondante en ce sens.
Citons par exemple un arrêt de la Cour de cassation du 7 juin 2005 numéro 04–87 354.
Dans ce cas, une agence immobilière avait refusé de louer un logement à une personne d’origine maghrébine et à la demande du bailleur. Les deux parties ont été condamnées pénalement pour discrimination.

Plus récemment, Airbnb bis a inclus dans les conditions générales d’adhésion à sa plate-forme, une obligation de non-discrimination.

Dans ce cas, cela fait surtout référence à une polémique aux États-Unis où des propriétaires avaient refusé de louer leur logement à des personnes homosexuelles.

Vous devez établir un contrat de location juridiquement blindé

Bien que ce ne soit pas complètement obligatoire, nous vous recommandons bien sûr de prévoir un contrat de location.

Ce contrat vous permettra à la fois de vous prémunir contre tout problème vis-à-vis de vos locataires, mais également de servir de justificatif par rapport à la migration fiscale.

Un modèle de bail type a été défini suite à un décret du 29 mai 2015.

Les éléments principaux que vous devez inclure dans le bail sont donc :

• description du bien
• date de prise d’effet du bail
• conditions financières (loyers, charges, modalités de paiement, loyer acquitté par le dernier locataire, montant du dépôt de garantie)

Concernant les charges, vous avez la possibilité soit d’opter pour le réel avec une régularisation annuelle, soit pour un forfait.

À vous de voir qu’il l’option la plus intéressante pour vous.

Cela fait pas mal de prévoir des charges un peu plus élevées que l’année précédente et de les mettre en fixe comme ça pas de surprise pour personne.

Vous devez joindre tout un tas de documents au bail :

• une notice d’information
• un dossier de diagnostic technique (performance énergétique, risque d’exposition au plomb, amiante, gaz, risques naturels, électricité, risques miniers et technologiques.)

N’oubliez pas le plan d’exposition au bruit si votre logement est situé dans une zone aux abords d’un aérodrome.

Logiquement, vous ne devez pas oublier d’établir un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie aussi précis que possible. Un décret du 30 mars 2016 vous donne un exemple d’état des lieux. Cet état des lieux devra être annexé au bail.

Mettez un commentaire en bas de l’article si vous avez une question

Logiquement, nous vous conseillons également de prévoir un dépôt de garantie, même si personnellement nous sommes assez souples dans ce domaine.

Vous pouvez aller un peu plus loin et consulter notre article complet sur les cautions, acompte, et arrhes.

Attention, ne prenez pas ces conseils à la légère.

Les locataires sont très bien renseignés, notamment par les agences gouvernementales comme l’ADIL.

Les jurisprudences sont abondantes.

Par exemple la cour d’appel de Paris a jugé qu’en l’absence de document annexé au bail, et de procès-verbal décrivant le mobilier présent de logement, la location était de fait une location nue régie par la loi du 6 juillet 1989.

Cette décision a été confirmée à de nombreuses reprises.

Vous devez également savoir que toute clause ajoutée au bail qui serait illégal, est réputée non écrite.

Par exemple toute clause qui impose un mode de paiement du loyer ou un prélèvement du loyer directement par le bailleur sur le salaire du locataire

Le bail meublé, atouts et contraintes

Il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 à partir du moment où votre logement est loué à titre de résidence principale, qu’il soit meublé ou vide, il est soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui encadre les baux.

Que dit cette loi ?

Et bien, votre logement doit être considéré comme décent au titre du décret du 30 janvier 2002.

Concrètement, l’hébergement doit mesurer au moins 9 m², disposer d’un système de chauffage, de l’eau courante et de sanitaires.

Il ne doit en aucun cas disposer d’élément portant atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire.

La loi du 17 août 2015 impose également de respecter un critère de performance énergétique minimale… je vous rassure, cela est soumis à la parution d’un décret d’application qui n’est pas prévu avant 2020 au plus tôt.

En outre, comme nous le disions par ailleurs, le décret du 31 juillet 2015, liste l’équipement que vous vous devez de mettre à disposition de votre locataire.

Différences entre bail meublé et bail en location nue

Il existe deux types de contrats meublée à l’année :

• Il y a le contrat de location meublée de un an renouvelable,
• et le bail de location meublée étudiant pour neuf mois.

Ce sont des contrats à longue durée qui vont faire du logement loué la résidence principale du locataire.

Pour aller plus loin :

Quelle est la liste des charges récupérables pour une location meublée?

Par contre, il existe aussi bien sûr les contrats de bail pour location saisonnière, ou encore bail pour location meublée de vacances, c’est-à-dire quand la location ne doit pas dépasser les 90 jours, et n’est pas renouvelable.

Dans tous les cas cas, il est important de ne pas oublier les éléments indispensables d’un contrat de bail, qu’il s’agisse d’une location à longue durée ou d’une location saisonnière.

Nous vous permettons de télécharger gratuitement un modèle de contrat que vous pouvez adapter à votre situation, mais il est toujours très important de connaître les points importants à intégrer et à faire évoluer.

Rédiger un bail de location meublée

Le contrat de location meublée est établi entre le propriétaire d’un logement meublé et le locataire qui va y installer sa résidence principale.

Celui-ci est encadré par la loi Alur et le décret du 29 mai 2015 relatif au contrat type d’un logement utilisé comme résidence principale.

Le contrat de location meublée doit contenir des mentions obligatoires qui sont:

• les noms du bailleur et du locataire,
• l’adresse du local et sa description,
• la durée du bail avec la date de prise d’effet,
• le montant du loyer et les charges,
• le dépôt de garantie,
• le congé et la durée du préavis,
• et des annexes.

La description du local loué meublé

Cette description est signée (théoriquement elle est rédigée à ce moment aussi), après avoir fait un état des lieux en présence des deux parties, avant la signature du contrat de bail.

C’est une liste des fournitures et meubles se trouvant dans chaque pièce du local avant la remise des clés par le propriétaire.

L’état des lieux dont il est question va aussi servir à éviter un éventuel litige entre le loueur et le locataire en ce qui concerne le niveau de dégradation constaté dans le logement, permettant ainsi de déterminer les différentes réparations à faire par le bailleur et par le locataire.

Au moment de la fin du contrat, si le locataire décide de partir, cet état des lieux lui permettra aussi de récupérer le dépôt de garantie s’il n’y a pas de problème concernant le matériel.

Tout logement loué à titre de résidence principale doit respecter un ensemble de critères de confort et de sécurité, fixés par décret en 2002. 

Par ailleurs, vous devez veiller à ce qu’il comporte l’ensemble des éléments précisés pour qu’il soit conforme à l’habitation.

Le logement doit être équipé de chauffage, d’une installation en eau potable, d’un espace réservé à la cuisine, de sanitaires. Chaque pièce principale doit avoir un éclairage naturel suffisant, donnant sur l’extérieur.

Seuls les micro-logements d’une pièce, généralement les anciennes chambres de services transformées en micro-logement, peuvent avoir leurs wc à l’extérieur du logement et sont dispensés de comporter une douche ou une baignoire.

Pour aller plus loin : Location meublée: 5 astuces pour passer facilement d’une location à nue à une location meublée

La durée du contrat de bail meublé

Durée d’un bail de location meublée louée à l’année

Le bail de location meublée est de 1 an. Ainsi, si le logement constitue la résidence principale du locataire, c’est-à-dire que celui-ci occupe les lieux pendant au moins huit mois par an, la durée du contrat sera de un an renouvelable.

Durée d’un bail de location meublée étudiant

Si le locataire est étudiant, un bail de neuf mois non renouvelables pourra être proposé.Dans ce cas, le bail mobilité loi Elan prend toute sa signification, réglementation ici.

Durée d’un bail de location meublée de résidence secondaire

Dans le cas où le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, mais plutôt une résidence secondaire, la durée de la location reste libre du moment qu’elle est inférieure à 3 mois, mais nécessite un contrat adapté aux meublés de tourisme.

Trois appellations différentes et équivalentes :

• bail de location meublée courte durée,
• bail de location meublée de résidence secondaire
• ou bail de location meublée saisonnière.

Faut-il rédiger deux baux en cas de colocation meublée ?

Il est effectivement conseillé de rédiger deux baux en cas de colocation.

Idéalement, un état des lieux de sortie des parties communes sera fait avec chacun des colocataires à chaque départ et arrivée.

Cela évitera de faire supporter au dernier locataire parti, toutes les dégradations survenues du temps de ses prédécesseurs.

Il vous en sera reconnaissant !

Comment rédiger un bail béton ?

La forme et le contenu du bail meublé est encadré par la loi Alur (décret du 29 mai 2015 n°2015-981)

Qui peut signer le Bail de ma location meublée ?

Lorsque vous déléguez la gestion ponctuellement à un ami, ou régulièrement via une agence spécialisée dans la location saisonnière, préférez signer un bail au préalable, et en direct avec vos locataires.

Une signature « par ordre » peut poser problème en cas de contentieux.Pour aller plus loin , rejoignez le club des propriétaires qui se bougent, et doublez vos demandes de réservations.

Le montant du loyer et des charges en meublé

Depuis l’adoption de la loi Alur, les loyers dans les zones tendues sont encadrés par des réglementations spécifiques.

Les zones tendues se trouvent dans les 28 principales agglomérations françaises et dans ce cas, le loyer d’un nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, révisé en fonction de l’indexation avec l’indice IRL.

Toutefois, s’il n’y avait aucun locataire auparavant ou si le logement n’a pas été loué depuis au moins dix-huit mois, le loyer peut être fixé librement.

En ce qui concerne les charges, il s’agit d’une somme payée par le locataire en plus du loyer pour rembourser les dépenses réglées par le propriétaire.

Ce dernier peut fixer le montant comme un forfait qui ne change pas durant l’année, ou par rapport aux dépenses réelles, et dans ce dernier cas le montant est fixé par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Comment facturer les charges pour une location meublée ?

Vous avez la possibilité de prévoir dans votre bail meublé, un forfait pour les charges.

Ce forfait n’est pas contestable ni révisable (et pas par vous en premier chef, vous avez intérêt à ne pas vous planter !)

Donc, si vous savez parfaitement ce que vous coûte votre appartement ou votre maison en:

• taxe pour la collecte des ordures ménagères,
• eau,
• syndic ou encore
• charges d’entretien courantes,

vous avez tout intérêt à prévoir un forfait de charges un peu large.

Vous vous y retrouverez, et votre locataire également car il saura à l’avance exactement ce qu’il a à payer chaque mois.

Pas de mauvaise surprise !

Si vous ne vous sentez pas de prévoir un forfait, vous pouvez également opter pour une facturation plus classique des charges, au réel, sur la base de relevés de compteurs.

Seule exception, si vous signez un bail mobilité : les charges sont obligatoirement fixées au forfait. (cf service public)

La fixation du loyer dans le bail

La fixation du loyer dépend de l’endroit, où se situe le logement. Est-il dans une commune située en zone tendue ou pas ?

Si le logement est situé dans une commune des 28 agglomérations considérées comme zones tendues, le loyer n’est pas fixé librement. 

Le bailleur doit le fixer au maximum, au prix du loyer du locataire précédent, sauf s’il est parti depuis plus de 18 mois.Il peut toutefois le fixer au-dessus de ce plafond, à condition qu’il ait entrepris d’importants travaux d’amélioration.

Ou encore, si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le quartier.

Le dépôt de garantie d’un bail meublé

Indiqué dans le contrat, ce dépôt de garantie assurera que le locataire paie un montant égal à deux mois de loyer hors charges qui lui sera restitué en fin de contrat s’il a respecté ses obligations.

Sinon, une partie du dépôt de garantie pourra être retenue pour indemniser les dommages intervenus pendant la durée de la location de l’appartement ou de la maison, du fait de la responsabilité du locataire.

Le dépôt de garantie est inscrit dans le bail. Il est plafonné à deux mois de loyer pour la location meublée.

Les charges ne doivent pas être comprises.

Le dépôt de garantie est encaissable par le propriétaire.

Le deuxième mois est là pour couvrir les dommages sur les meubles et les équipements de l’appartement loué.

D’un point de vu comptable, le dépôt de garantie n’est pas une recette venant augmenter votre chiffre d’affaires. Vous ne serez donc pas imposé dessus. (encore que, ça se discute et ça fait un peu peur…)

Toutefois, si en fin de bail, vous retenez la garantie, le montant retenu sera alors imposable à la fin du délai légal de 2 mois, qui suit le départ de vos locataires. (ça c’est normal par contre)

Le congé et la durée du préavis d’un bail meublé

Cette partie du bail d’un appartement meublé indique que le locataire ou le propriétaire peuvent mettre fin au bail, mais avec un délai minimal à respecter pour prévenir du congé, ce délai est « le délai de préavis », qui est fixé à un mois en location meublée;

La durée du bail d’un logement loué, meublé, est obligatoirement d’un an. Il se renouvelle ensuite par tacite reconduction d’année en année. Toutefois, si le locataire est un étudiant, le propriétaire peut lui proposer un bail de neuf mois non renouvelable.

Il est à noter que les conditions sont différentes selon que c’est le propriétaire ou le locataire qui donne congé, car normalement, le bailleur ne peut pas donner congé avant la fin du bail, mais peut refuser le renouvellement de celui-ci avec un préavis de 3 mois.

La loi qui réglemente la fin d’un contrat de bail est également la loi Alur.

Le congé doit être adressé par courrier recommandé avec accusé de réception.

La clause résolutoire du bail de location

Si incluse dans le contrat, cette clause permet au propriétaire d’interrompre le bail avant la date de fin du bail pour seulement quatre raisons :

• Si le locataire ne paie pas le loyer ou les charges convenues dans le contrat.
• Si le locataire ne paie pas le dépôt de garantie convenu lors de la signature et inscrit dans le contrat.
• Si le locataire ne souscrit pas à une assurance contre les risques locatifs.
• Si le locataire utilise le logement en occasionnant des troubles anormaux (au voisinage et/ou au logement)

Les annexes du contrat de bail

Le contrat de bail de location meublée doit aussi comporter des annexes réglementaires qui servent surtout de rappel par rapport aux lois et réglementations en vigueur dans le cadre du bail. Ces annexes peuvent être fournies par voie dématérialisée.

Annexe 1 : la notice d’information

Par exemple est incluse une notice d’information imposée par la loi Alur concernant les droits des deux parties:

• l’état des lieux,
• les obligations,
• ou encore les extraits du règlement de copropriété s’il s’agit d’un immeuble en copropriété.

Annexe 2 : les diagnostics

Un Dossier de Diagnostic technique immobilier ou DDT doit aussi être remis au locataire par le loueur avant la remise des clés par celui-ci.

Ce dossier contient six éléments qui sont les suivants :

• L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) : cet élément est obligatoire pour les logements situés dans les zones « à risque ». Il fait une liste des risques majeurs auxquels le bâtiment de la location meublée est exposé. Par exemple, ces risques peuvent être naturels comme les inondations ou les séismes, ou encore miniers ou technologiques avec les industries chimiques ou les centrales nucléaires. Le contrôle des risques doit être effectué dans les 6 mois avant la location.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : donne des renseignements sur la qualité de l’isolation thermique du logement. Pour être valide, ce diagnostic doit être établi par un professionnel indépendant qui va aussi déterminer la consommation énergétique du local et son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il est valable pour une durée de 10 ans.
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) : pour informer le locataire sur l’éventuelle présence de plomb dans le logement. Ce constat est valable pendant 6 ans.
• Le diagnostic technique amiante (DTA) : sers à informer le locataire sur la présence d’amiante ou non dans le logement. La durée de validité du rapport dépend des conclusions du diagnostiqueur (décret ici).
• L’état de l’installation intérieure d’électricité : obligatoire pour les baux signés depuis le 1er janvier 2018. Le but est de vérifier si l’installation électrique intérieure du logement à louer est conforme aux normes requises, et aussi à évaluer les risques pouvant être encourus par les locataires. Ce diagnostic doit être rédigé dans les trois ans avant la signature du contrat de bail.
• L’état de l’installation intérieure de gaz : également obligatoire pour les logements à louer depuis janvier 2018. Tout comme pour l’électricité, il s’agit de vérifier la conformité de l’installation du gaz et d’évaluer les risques éventuels. L’évaluation doit aussi dater de moins de trois ans avant l’entrée en vigueur du contrat de bail.
• Les modalités de réception de la télévision et d’internet

Bref, n’oubliez pas d’inclure ces éléments qui sont indispensables pour un bail de location meublée.

Bail de location meublée avec caution solidaire ?

Une caution solidaire est une personne plus solvable que le locataire, souvent ses parents ou son employeur, qui se porte garant pour lui en cas de loyer impayé ou de dégradations, dès le premier euro, Il doit remplir un acte de caution solidaire, possiblement dématérialisé ce qui simplifie les démarches.

Attention, il n’est pas possible d’avoir une caution solidaire si le propriétaire bailleur a par ailleurs souscrit une assurance GLI, garantie des loyers impayés.

Et pour un bail de location meublée chez l’habitant ?

Dans le cas de l’habitant, c’est le kit bail de location meublée en courte durée qui fonctionnera et sera adapté.

L’astuce de louer en résidence secondaire

Astuce Eldorado immo :

Pour pouvoir contourner la réglementation ultra rigide du bail locatif en France, une astuce et de louer votre bien immobilier en tant que résidence secondaire.

Dans ce cas le bail sera uniquement régi par le Code civil. Cela vous permettra d’inclure à peu près n’importe quelle disposition.

Vous aurez ainsi plus de souplesse.

Le gros hic, et que le locataire ne pourra pas prétendre aux APL et aux aides au logement.

Recourir à cette astuce, vous permettra probablement de vous rassurer si vous envisagez d’accueillir allocataires étrangers.

En effet, le droit français s’arrêtant à la frontière, que se passe-t-il si votre locataire ne paye pas et retourne dans son pays d’origine ?

Protégez votre connexion internet et jetez un œil à votre assurance

En parallèle du contrat de location vous devez prendre également quelques dispositions pour éviter les déconvenues.

Notamment vous devez prévoir de protéger votre connexion Internet afin qu’elle ne soit pas utilisée pour des usages détournés.

Vous devez également veiller à ce que votre compagnie d’assurance couvre les dommages qui pourraient être causés par les locataires et les touristes.

À ce titre, les voyageurs sont tenus de prendre une assurance villégiature pour se protéger lorsqu’ils sont dans votre logement.

Mais bien évidemment personne n’y pense, personne ne le fait, personne ne le vérifie. Encore plus grave, vous n’êtes pas en capacité de vérifier cela, et que se passe-t-il si votre locataire n’a pas d’assurance à son arrivée. Vous le refusez ? Vous renoncez au loyer ?

Vous devez donc avoir fait le point au préalable avec votre propre assurance pour vérifier qu’elle prend bien en charge votre appartement lorsqu’il est loué en courte durée

Si vous passez par une conciergerie ou une agence immobilière…

Si vous avez décidé de passer par une conciergerie ou une agence immobilière pour le mettre votre bien soit l’année soit en courte durée, la loi pour une république numérique a mis en place de nouvelles contraintes.

L’agent immobilier, d’une manière générale, doit informer le bailleur, donc vous, des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables qui s’applique à lui.

Il y a donc un certain transfert de responsabilité entre vous et la conciergerie ou l’agence immobilière.

Désormais, vous êtes au top du top de la réglementation
Vous pouvez vous lancer sereinement dans un premier ou un nouvel investissement immobilier locatif pour faire de la location meublée ou de la location saisonnière.

Mais il vous reste encore une grande étape à franchir : le calcul de votre rentabilité !

Rdv dans le prochain article :

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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