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La question du montage juridique pour l’acquisition et la gestion des meublés de tourisme est une question récurrente des candidats à l’investissement et un débat sans fin au sein des loueurs professionnels établis depuis longtemps!
Le choix de créer et non une société, puis telle ou telle structure juridique adossée à votre société, doivent être des choix purement objectifs et fiscaux.
Pour éviter l’IS avec une SCI, limitez les revenus de la location meublée à moins de 10% des recettes, privilégiez des locations ponctuelles sans renouvellement automatique, et conservez l’activité meublée comme secondaire par rapport à l’activité principale de location nue
Pour approfondir les aspects juridiques de la location meublée :
4 infos à connaître sur la location meublée en indivision
Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée
Bonus Gratuit : Top 101 Villes les plus Rentables pour la location saisonnière (la 1ère est surprenante)
Synthèse des Options pour Investir et Gérer une Location Courte Durée (meublée)
| Aspect | Option en Nom Propre | Option en Société (SCI/SARL) |
|---|---|---|
| Fiscalité | – Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). – Possibilité d’amortir le bien. | – SCI à l’IS : Imposition sur les sociétés. – Avantages fiscaux mais plus-value professionnelle. |
| Protection du patrimoine | – Patrimoine personnel exposé. | – Patrimoine personnel protégé. |
| Transmission | – Donations et démembrement possibles. – Transmission plus complexe. | – Parts sociales faciles à transmettre. – Optimisation via démembrement. |
| Gestion Administrative | – Moins de formalités. – Moins de coûts. | – Formalités administratives lourdes. – Coûts de gestion et création élevés. |
| Avantages | – Simplicité administrative. – Moins de coûts initiaux. | – Protection juridique. – Gestion professionnelle. |
| Inconvénients | – Exposition du patrimoine personnel. – Moins de flexibilité pour la succession. | – Complexité et coûts administratifs. – Fiscalité des plus-values professionnelles. |
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une société civile qui a surtout pour objectif de gérer un patrimoine immobilier.
Attention, la Société Civile n’est pas habilitée à faire des actes commerciaux surtout, dans le but de percevoir des bénéfices.
Si tel est le cas, elle sera requalifiée en société créée de fait, ce qui peut présenter des inconvénients de taille pour les associés.
Voir également cet article qui vous dira tout sur le bail commercial
- la gestion d’un patrimoine immobilier (on est en plein dans le thème),
- la mise en location d’immeubles (au sens large du terme)
- et la construction d’immeubles pour la revente.
Le principal intérêt d’une Société Civile Immobilière ou SCI est de confier à un gérant toutes les décisions sur le bien en question.
Déjà, cela permet de passer outre l’inconvénient majeur du système de l’indivision, car l’unanimité des membres n’est pas obligatoire pour prendre des décisions.
Cette unanimité n’est exigée que pour les décisions les plus importantes comme la nomination du gérant par exemple.
Une fois cela fait, le gérant aura pour mission de gérer seul les biens immobiliers, exit l’accord formel de tous les autres associés de la SCI.
La SCI face aux critiques unanimes
Bien souvent, lorsque les gens entendent parler d’immobilier, ils font immédiatement le lien avec ce sigle : SCI.
Cela semble logique de détenir de l’immobilier en SCI, vu que le terme immobilier figure dans le nom de la société.
Pourtant, bien que la société civile immobilière (la fameuse SCI) possède de nombreux atouts pour gérer de l’immobilier en général, cette structure juridique n’est pas la panacée pour la location meublée
D’abord, pour réussir la création de sa SCI, il faut absolument que vous ayez en tête qu’il existe deux types de SCI, c’est fondamental et avec des conséquences majeures pour un propriétaire de location meublée à l’année ou d’un meublé de tourisme.
Ces deux formes fiscalité des SCI ou Société Civile Immobilière sont :
- La SCI à l’IS, pour Impôt sur les Sociétés
- La SCI à l’IR, pour Impôt sur le Revenu
« En tant que consultante spécialisée dans la gestion immobilière, j’ai accompagné de nombreux investisseurs dans la création de sociétés pour gérer leurs locations courtes durées. Je peux vous expliquer les avantages de cette approche, tels que la protection du patrimoine personnel, les possibilités de déductions fiscales et la facilité de gestion administrative. Mon expertise vous aidera à prendre une décision éclairée quant à la création d’une société pour votre location courte durée. » Emma G: Consultante en gestion immobilière
Pourquoi éviter la SCI à l’IR pour louer en meublé ?
Déjà, parce que réglementairement il n’est pas possible de créer une SCI à l’IR, Société Civile Immobilière Soumise à l’Impôt sur le Revenu, pour gérer uniquement des biens loués en meublé.
Pour illustrer les inconvénients des SCI à l’IR, voici un retour d’expérience.
Suzane M., propriétaire: « Nous avons dû restructurer notre SCI à l’IR car les revenus locatifs dépassaient les seuils tolérés, rendant la gestion fiscale complexe et coûteuse. »
Cette exclusion entre SCI et location meublée est clairement visée dans le Bofip (Bulletin d’information des impôts).
Une tolérance est admise pour intégrer de la location meublée, mais elle va généralement rarement au-delà de 10 % de l’ensemble des biens gérés par la SCI à l’IR.
C’est la notion de caractère habituel de la location meublée qui est visé, les 10% de revenus issus de la location meublé dans une SCI sont donc bien une simple tolérance et pas une règle.
La société civile immobilière est donc essentiellement destinée à gérer de la location nue. Rappelons que la location nue (dite aussi location vide) reste le moyen très majoritaire de faire de l’investissement locatif..
Ensuite, la location meublée, qu’elle soit à l’année ou en courte durée, relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et pas d’une activité civile (je me place ici sur le plan uniquement fiscal, puisque l’ activité de location meublée est une activité civile sur le plan strictement juridique, mais ce n’est pas ce qui nous intéresse ici…)
SCI à l’IS : le bon choix pour la location meublée ?
Ainsi, si vous en créez une est une Société Civile Immobilière, ou SCI, vous devrez automatiquement être imposé à l’impôt sur les sociétés, conformément à l’article 206.2 du code général des impôts (CGI).
Vous allez donc devoir créer une SCI à l’IS, soit une Société Civile Immobilière soumise à l’Impôt sur les Sociétés.
Conséquence immédiate : cela mettra en l’air toute la stratégie de défiscalisation associée au statut LMNP
Pierrot L., hôte expérimenté: « La SCI à l’IS a permis à notre famille de mieux gérer la fiscalité de nos biens locatifs, en particulier pour la transmission future à nos enfants.«
En effet, avec la création d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value en cas de vente de votre location meublée, sera calculée sur la totalité de la valeur amortie du bien.
Il s’agit du régime des plus-values des professionnels, beaucoup moins avantageux.
C’est-à-dire, que si votre bien est amorti complètement, vous serez imposés sur la plus-value sur la totalité de la valeur du bien que vous vendez.
De quoi vous faire perdre tous les bénéfices d’imposition que vous avez pu engranger tant que vous étiez propriétaire…
Par exemple, voici un calcul de la plus-value permettant de vous montrer la différence entre la plus value des particuliers et la plus-value des professionnels :
Prenons un cas très favorable où la plus-value est faible.
Vous avez fait un investissement locatif dans un appartement il y a 20 ans, que vous avez acquis 100 000 €. Votre investissement est amorti.
Vous revendez cet appartement aujourd’hui, au montant de 150 000 €.
Dans tous les cas, vous bénéficiez d’un abattement de 90% sur la plus-value, étant donné la durée de détention de 20 ans.
Si vous êtes un particulier, vous êtes taxé, sur la différence de 50 000 € entre prix d’achat et prix de revente, soit 150 000 € – 100 000 € = 50 000 €
Si vous êtes professionnel (LMP ou statut juridique d’entreprise, personne morale), vous payez vos impôts également sur la part amortie de votre bien immobilier (ici 100% car nous sommes au bout de 20 ans).
Cela donne une base imposable pour la plus value beaucoup plus large, de 150 000 €.
Voici le résultat :
La gestion de vos biens immobiliers loueur meublés via une SCI est donc intéressante uniquement si vous n’encaissez jamais de plus-value, c’est-à-dire que vous avez la certitude de transmettre vos biens par succession
Par exemple :
- La gestion de vos biens immobiliers loueur meublés via une SCI est donc intéressante uniquement si vous n’encaissez jamais de plus-value, c’est-à-dire que vous avez la certitude de transmettre vos biens par succession
- Entre SCI et LMNP, vous pouvez aussi avoir intérêt à choisir la SCI si vous avez une tranche marginale d’imposition élevée et que vous avez des bénéfices fiscaux. Dans ce cas, la fiscalité des SCI peut être intéressante (30%).
- De là à dire que le régime fiscal avantageux de la SCI est la panacée, mouais…
Utiliser une SCI pour Succéder un Bien Immobilier
La SCI à l’IS peut présenter un intérêt lorsque vous envisagez la transmission de vos biens immobiliers locatifs.
En effet, une SCI est composée de parts. Il est donc aisé de transmettre un nombre de parts égales à chacun de vos héritiers / enfants.
Il est également possible de prévoir un pacte d’associés dans les statuts
C’est plus compliqué lorsque vous possédez les biens en nom propre, car dans ce cas, la répartition des biens n’est jamais parfaitement équilibrée.
Concernant les défauts administratifs et comptables de la SCI, les démarches pour la création de la SCI sont comme toujours contraignantes et onéreuses.
Vous devez faire des démarches payantes :
- la rédaction du statut,
- l’immatriculation auprès du greffe,
- la publication d’une annonce légale,
- ou encore la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Bien que ces démarches soient contraignantes, les services de création en ligne tendent à les simplifier et de nombreux cabinets d’experts comptables font tout à votre place (les surveiller quand même, c’est vous qui restez responsable)
SCI : Intéressant pour investir entre amis ou avoir des associés
Autre cas où une Société Civile Immobilière imposée à l’Impôt sur les Sociétés peut être un choix pertinent pour louer en meublé, est celui où vous souhaitez porter un investissement locatif avec :
- Des amis avec lesquels vous n’avez pas de lien de parenté, chacun ayant des apports variables. Par exemple, vous avez l’expertise et le temps pour louer en meublé et vous avez un ami qui a beaucoup d’argent à investir mais n’a absolument pas le temps de se pencher sur un investissement locatif
- Des associés autour d’un projet, par exemple vous qui exploitez comme une conciergerie et votre associé qui s’occupe de la partie administrative (les sociétés de conciergerie s’occupent uniquement de l’exploitation courante d’un bien comme payer la femme de ménage, les réparations etc…).
- Votre conjoint avec qui vous n’êtes ni pacsé, ni marié
Créer une société pour investir et gérer une location courte durée comporte des avantages et des inconvénients à prendre en compte.
D’un côté, cela permet de mieux protéger votre patrimoine personnel, d’avoir accès à des financements plus importants, d’être plus crédible auprès des partenaires professionnels, de bénéficier d’avantages fiscaux et de faciliter la transmission de votre patrimoine.
D’un autre côté, cela implique des frais de création et de gestion de la société, des formalités administratives plus lourdes, des obligations comptables et fiscales plus contraignantes et des risques d’endettement plus élevés.
Il est donc important de peser le pour et le contre avant de prendre une décision.
SCI ou société : coût et formalités de création
Et oui, la création d’une société, cela a un coût et des contraintes.
Vous devez ouvrir un compte professionnel auprès de votre banque et vous attacher les services d’un expert-comptable.
L’ensemble vous reviendra à plus de 2 500€ par an.
Il y a également le coût de la création des statuts de la société, un document qui est essentiel et qu’il ne faut surtout pas négliger. Ce coût est généralement autour de 1 000 €.
D’un point de vue administratif, les statuts sont à déposer au greffe du tribunal de commerce ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions et une publicité dans un journal d’annonces légales, ou JAL, doit être postée. Le coût est environ de 200€.
En outre, un capital social est à déposer, même s’il est minime. Et un siège social est à définir.
Éventuellement aussi, un dépôt de marque auprès de l’INPI.
Enfin, le fait de louer via une société ne permet pas de réduction d’impôt sur le revenu, vu qu’il s’agit bien sûr d’une personne morale.
Il est à noter cependant que l’impact des lois et des réglementations fait bouger les lignes.
Ainsi, depuis la loi Alur, et une décision du conseil d’Etat, la définition du lmnp est devenue plus souple et les cotisations sociales ont fait leur apparition.
La SCI, que ce soit une SCI individuelle, une SCI familiale ou une SCI entre ami a fait son retour en force car elle est attractive dans certains cas, en faisant bénéficier du régime de l’impôt sur les sociétés.
Allez un peu plus loin :
23 questions sur le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel
Optimisez la fiscalité LMNP : les astuces simples que les autres vous cachent..
Ainsi, la SCI est loin d’être la panacée pour investir dans l’immobilier.
Elle peut se révéler intéressante dans certains cas, mais le choix doit être mûrement réfléchi.
Il semble donc particulièrement opportun d’étudier l’impact d’une autre stratégie que de passer par la création d’une société, pour rentrer dans une logique d’imposition à la personne.
Cela peut se faire soit en achetant vos biens immobiliers en nom propre, soit en ayant recours à une société dite société de personnes.
Quelles sont les règles de constitution d’une SCI ?
Il faut savoir que la SCI est soumise aux mêmes dispositions de constitution que les autres sociétés à savoir :
- La rédaction de statuts précisant le mode de fonctionnement de la SCI
A travers ces statuts, les associés de la SCI laissent libre champ au gérant de prendre toutes les décisions importantes dans l’intérêt de la société civile immobilière.
Il pourra aussi choisir de mettre en place des actes spéciaux en les validant par le biais d’un vote en assemblée générale.
- La possibilité de multiples associés
Il faut savoir que la création d’une SCI unipersonnelle n’étant pas possible, il faut au moins deux personnes pour la constituer.
Le nombre d’associés n’est ensuite pas limité.
- Le capital social de la SCI
Les associés peuvent faire des apports en numéraire pour acquérir un bien, appartement, maison ou immeuble, au travers de la SCI ou des apports en nature pour confier à la société la propriété et la gestion d’un bien immobilier.
Il y a donc transfert de l’associé à la société.
La Société en Nom Collectif, ou SNC, une bonne idée ?
Popularisée par des gens comme Bernard Tapie, la société en nom collectif, SNC, possède l’avantage d’impliquer fortement tous les partenaires de la société, puisque chacun est responsable en son nom propre.
La société en nom collectif possède les avantages de pouvoir rassembler des personnes qui n’ont aucun lien de parenté entre elles, et de ne pas être assujettie à l’impôt sur les sociétés.
Elle échappe ainsi aux effets pervers de la société civile immobilière (SCI) imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).
La société en collectif ou SNC peut être adaptée aux propriétaires qui recherchent le statut de loueur en meublé professionnel, ou LMP.
Toutefois, la responsabilité de chacun des associés propriétaires de la SNC est énorme, puisque illimitée sur les deniers personnels de chacun
Plus clairement, cela veut dire que chacun des associés peuvent être tenu pour responsables de l’intégralité des dettes de la société tout entière.
En cas de problème, son patrimoine personnel peut complètement être englouti par ce biais.
Pensez au cas de figure où vous êtes associé à un ami… qui se révèle est un voyou accro au jeu avec un puits sans fonds de dettes à éponger… et bien c’est vous qui allez éponger…
Gestion de Patrimoine en SARL Familiale
La stratégie de créer une SARL de famille, ou société à responsabilité limitée, a été initialement mis en place pour éviter de recourir à l’indivision entre frères et sœurs lors d’une succession par exemple.
Par le biais d’une SARL de famille ,
- vous pouvez éviter d’être assujetti à l’impôt sur les sociétés, et donc
- relever du régime de la société de personnes (article 239 bis AA du code général des impôts),
- uniquement si la société est intégralement constituée entre personnes de la même famille proche.
Qui peut intégrer une SARL de famille ?
La liste est limitative.
Elle comprend les époux (ou PACsés), les enfants, les frères sœurs et leurs conjoints, les grands parents et les beaux parents (sous conditions).
Cela signifie notamment que le statut juridique de la société peut être complètement remis en cause suite à une simple séparation… ou un décès (car le patrimoine peut revenir à une personne qui ne remplis par les critères pour intégrer une SARL de famille)
Mais le plus souvent, le choix de la SARL de famille est adopté pour les parents avec leurs enfants, ou entre frères et sœurs.
Il est conseillé de s’en tenir au « cœur de famille », sans intégrer les « pièces rapportées » sans que ces termes soient utilisés péjorativement :=)
Attention toutefois à l’appréciation de cette société car certains salariés ou fonctionnaires n’ont pas le droit de créer ou diriger une société commerciale, au titre des activités réglementées.
Quel est le principal intérêt fiscal d’une SARL de famille?
Il se situe au niveau de la transmission des biens immobiliers loués en meublé.
En effet, les parents peuvent procéder par donation progressive à leurs enfants des parts sociales en nue-propriété, via le mécanisme de démembrement, une optimisation fiscale puissante.
Concrètement, cela permet d’assurer une rente à vos enfants, via la perception des loyers, tout en protégeant les parents de leur vivant, les enfants ne pouvant pas vendre le bien.
Au décès des parents, la nue-propriété devient pleine propriété, avec une grosse économie fiscale à la clef (la nue propriété représente environ 50% de la valeur du bien, et l’usufruit les 50% restants)
Quels sont les inconvénients d’une SARL de famille?
La rédaction des statuts de la SARL famille est particulièrement soignée, et ne peut pas être improvisée.
En effet, il existe un risque juridique majeur
La question d’un éventuel déficit du résultat de la SARL
En cas de déficit, les dettes sont supportées par le nu-propriétaire.
Ce n’est pas exactement l’effet recherché par des parents qui veulent donner un patrimoine à leurs enfants…
Dans ce cas, il est possible de prévoir des dispositions inverses, mais il faut le faire dès la création de la société
La répartition des droits de vote en cas de démembrement
Il y a également un questionnement à se poser quant au droit de vote des enfants, lorsqu’ils ne possèdent que la nue-propriété des biens immobiliers.
En effet, lors des assemblées générales de la société, le droit de vote est réservé aux seuls usufruitiers concernant la gestion du résultat d’exploitation, en clair, le bénéfice, et c’est quand même ce qui est le plus intéressant lorsque l’on perçoit des loyers!
Par contre, les sommes qui sont mises en réserve dans la société, ne présentent plus le caractère de fruits civils, ce qui signifie concrètement qu’ils reviennent au nu-propriétaire seul.
Les nu-propriétaires, quant à eux, votent seuls l’intégralité des autres résolutions liées à la société (cf article 1844 du Code civil)
Là encore, il est possible de modifier cette règle, mais il faut la prévoir dans les statuts de la société.
Notez toutefois, au niveau des inconvénients, que le SARL de famille et l’emprunt ne font pas forcément bon ménage.
En effet, s’agissant d’une société, vous pourrez uniquement obtenir un prêt professionnel.
Louer meublé simplement en nom propre ?
Simplifier la location en nom propre
C’est pour notre part l’option que nous avons privilégiée. Mais elle ne convient pas forcément à toutes les situations.
Les aspects juridiques et fiscaux sont propres à chaque situation et il serait mensonger de proposer une solution miracle applicable à toutes les situations, comme vous pouvez le constater dans les commentaires ci-dessous (vous pouvez également poser vos questions, nous y répondrons avec plaisir).
En achetant en nom propre, aucun problème d’imposition sur les sociétés, c’est logique!
Par ailleurs, le système de l’amortissement pour l’activité de la location meublée permet de gommer les bénéfices et de ne pas être imposé, donc pas de souci de ce côté-là non plus.
En ce qui concerne la transmission, il est possible de faire des donations et de démembrer les biens immobiliers lorsqu’on les possède en nom propre.
Il est également possible à terme de recourir à terme au statut de loueur meublé professionnel, qui est beaucoup plus accessible à des personnes qui sont à la retraite qui n’ont pas d’autres sources de revenus
Pour plus de précisions sur les critères d’éligibilité au statut LMP :
Etes vous éligible au statut LMP, loueur en meublé professionnel?
Et entre LMNP et LMP quel est le statut qui vous fait payer le moins d’impôt sur le revenu et d’impôt sur la fortune immobilière ?
Au niveau administratif, peu de changements.
Vous pouvez en avoir le détail dans cet article de référence sur la fiscalité de la location meublée.
Globalement vous devez remplir un formulaire de début d’activité, dit P0i et faire une comptabilité basique.
Et contrairement aux idées reçues, en location meublée non professionnelle les charges déductibles ne sont pas forcément plus limitées que via une société.
En fait, l’optimisation fiscale LMNP est très souvent la plus avantageuse et doit être envisagée dans toutes les situations.
Elle combine le meilleur des deux mondes et se comporte comme une entreprise individuelle mais sans les inconvénients de l’entreprise avec un impact fiscal majeur.
Petite infos en plus : si vous mettez en location un bien destiné au tourisme, le gérer via une société de location saisonnière peut avoir un inconvénient « psychologique ». Les documents officiels, comme l’état des lieux, le contrat de location (vous pouvez en télécharger gratuitement un exemple en cliquant ici), ou encore un contrat de prestation, seront au nom de la société, ce qui contribue à rendre impersonnelle la relation que vous avez avec les locataires et peut renforcer leurs exigences.
Autre infos en plus : le lmnp est accessible pour un couple marié, ou pacsé. Si ce n’est pas le cas, il faut basculer dans le régime des sociétés pour échapper à l’indivision.
La fiscalité d’un propriétaire qui loue son meublé en nom propre
Il existe plusieurs régimes fiscaux, plus ou moins avantageux…
Le régime micro BIC
C’est le régime d’imposition proposé par défaut par l’Administration fiscale, avec un abattement de 50%.
Autant vous dire que c’est loin d’être la panacée
Le régime réel simplifié
Tout propriétaire peut le choisir, qu’il soit LMNP, Loueur en Meublé Non Professionnel, ou LMP, Loueur en Meublé Professionnel.
Il permet notamment d’amortir son bien immobilier, c’est généralement le régime le plus favorable.
Pour aller plus loin sur les amortissements en location meublée, cliquez ici.
L’abattement pour meublé de tourisme
Il s’agit d’un abattement de 71%, qui serait particulièrement intéressant si vous avez peu de charges d’exploitation, et pas d’emprunt.
Contrairement aux idées reçues, cet abattement est possible pour toute location meublée LMNP ou LMP, et n’est réservé qu’à la catégorie gîte rural. Il suffit d’entrer dans les critères des locations touristiques.
Pour en savoir plus, ces articles vous aideront :
Classez votre meublé de tourisme en passant par Atout France
Comment minorer votre Taxe de séjour
Le cas particulier des chambres d’hôte
Le fonctionnement est similaire, mais avec des seuils beaucoup plus bas pour déclencher les prélèvements sociaux (cotisations sociales basées sur le SSI, régime social des indépendants).
Toutefois, les chambres d’hôte sont en vogue car elles permettent de contourner les restrictions imposées à la location saisonnière, type Airbnb ou autres sites d’annonces et permettent de louer aux touristes des résidences secondaires et principales en passant à travers les mailles du filet.
Location Meublé au-delà de SCI, SNC, SARL
Si vous décidez de créer une société pour investir et gérer votre location courte durée, il est important de suivre certaines étapes pour que votre entreprise soit en règle.
Tout d’abord, vous devrez rédiger les statuts de votre société, en précisant notamment l’objet social de l’entreprise.
Ensuite, vous devrez immatriculer votre société auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS) ou du répertoire des métiers (RM) si vous exercez une activité artisanale.
Cette étape nécessite de fournir différents documents, tels que les statuts de la société, une pièce d’identité et un justificatif de domicile.
Il faudra également ouvrir un compte bancaire professionnel au nom de votre société pour faciliter la gestion des transactions financières.
Enfin, il est conseillé de se faire accompagner par un expert-comptable pour s’assurer que toutes les démarches ont été réalisées correctement et que votre entreprise est en conformité avec les réglementations en vigueur.
Et la SAS ?
La SAS permet d’exercer une multitude d’activités si elles sont en rapport avec l’objet social. Les associés disposent également d’une responsabilité limitée au montant de leurs apports.
Le nombre d’associés imposés pour créer une SAS est illimité, il n’y a pas de minimum et maximum, c’est-à -dire permet à un associé unique de créer ce genre de société, qu’on appellera alors société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU).
Sur le plan fiscal, la SAS est par défaut soumise à l’impôt sur les sociétés. Néanmoins, les associés peuvent décider d’opter pour l’IR uniquement pendant les 5 premières années de l’entreprise.
Dans le cadre d’un investissement locatif, la SAS peut permettre aux associés d’inclure, dans les statuts, des dispositions favorables à la gestion d’un bien.
En revanche, les formalités administratives et juridiques seront strictes et les associés ne pourront pas choisir le régime fiscal après 5 ans d’existence.
SCI, LMP ou LMNP, quel est le meilleur statut pour vous ?
| LMP | LMNP | SCI | |
| Condition | Les revenus de la location meublée doivent être : supérieurs à 23.000 € TTC par an et supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fisca | Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils et aucune inscription au RCS n’est nécessaire | Revenus fonciers selon la TMI des associées |
| Catégorie d’imposition IR | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR, dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient. |
En conclusion
Lorsque vous décidez ou non de créer une société pour gérer et acquérir vos locations meublées, il est préférable d’avoir une vision à moyen long terme de ce que vous voulez réaliser.
C’est d’ailleurs un conseil général en matière d’investissement immobilier. Un bilan patrimonial est toujours le bienvenu pour arriver à savoir d’où vous venez et où vous voulez aller.
et Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif
Si vous souhaitez revendre vos biens immobiliers locatifs, vous devez éviter soigneusement de recourir à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, sous peine d’être imposé sur la totalité de la vente y compris avec les amortissements.
Si vous vous placez dans une optique de transmission de patrimoine à vos enfants, vous devez opter pour une structure de société qui vous permet de démembrer facilement. La SARL de famille semble bien armée pour cela.
Vous pouvez également vous placer entre les deux, et acquérir vos biens meublés en nom propre, vous laissant la possibilité plus tard de passer au statut de loueur en meublé professionnel, plus souple niveau de la transmission du patrimoine et de l’imposition sur la fortune immobilière
Autre choix éclairé : celui d’adapter des formes juridiques variées tout au long de votre vie de propriétaire et d’investisseur locatif.
Le couplage SCI et LMNP.
En nom propre pour dégager du cash flow, et via une société pour une gestion patrimoniale à long terme, y compris pour la transmission du patrimoine immobilier à vos enfants et autres héritiers.
Prendre le temps de mener cette analyse implique aussi que vous soyez capables de vous projeter en tant que créateurs d’entreprise et pas uniquement comme un particulier qui cherche de « simples » revenus complémentaires.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Sources:
- https://www.legalstart.fr/fiches-pratiques/creer-societe/location-meublee-courte-duree/
- https://www.cabinet-roche.com/actualites-creation-entreprise/creation-entreprise-immobiliere/creer-une-societe-pour-gerer-une-location-meublee-courte-duree/
- https://fiscalonline.com/
Qu’en pensez-vous ?
Quelle option avez-vous mise en place ou pensez-vous mettre en place pour gérer vos biens immobiliers loués en courte durée ?
Avez-vous, oui ou non, déjà fait un choix de structure juridique que vous avez particulièrement apprécié, ou que vous regrettez?
Partagez vos questions, vos réussites, vos échecs dans les commentaires ci-dessous,
ce sera particulièrement intéressant pour la communauté eldorado immobilier,
et nous répondrons avec passion et grand plaisir!
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FAQ :
Quelle société créer pour une location meublée ?
Les structures les plus classiques sont la Société Civile Immobilière ou SCI, la SARL de famille et la détention en nom propre. Le choix de la société à créer ou non dépend de la stratégie de revente, association et transmission du propriétaire.
Quel statut juridique pour la location meublée?
Le régime fiscal de la location meublée ouvre accès au statut LMNP de loueur en meublé non professionnel, affilié au régime BIC des bénéfices industriels et commerciaux. Son intérêt réside dans l’amortissement du bien, qui gomme le bénéfice fiscal imposable.
Quel statut pour la location saisonnière ?
Le statut est différent d’une location nue classique, et relève des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Comme toute entreprise, un propriétaire de location saisonnière se voit attribuer un numéro de SIRET pour son activité.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Une SCI imposée à l’IS – impôt sur les sociétés peut louer en meublé sans difficulté. Il existe une tolérance de 10% des revenus seulement pour les SCI soumis à l’IR ou impôt sur le revenu.
Comment déclarer la location d'un bien meublé en indivision ?
Dans les 15 jours suivant la première mise en location, les indivis doivent déclarer leur activité de louer en meublé via la formulaire FCMb adressé au Greffe du tribunal de commerce ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions – Centre de Formalités des Entreprises (CFE)
Quelle société créer pour une location meublée ?
Les structures les plus classiques sont la Société Civile Immobilière ou SCI, la SARL de famille et la détention en nom propre. Le choix de la société à créer ou non dépend de la stratégie de revente, association et transmission du propriétaire.
Quel statut pour la location saisonnière ?
Le statut est différent d’une location nue classique, et relève des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Comme toute entreprise, un propriétaire de location saisonnière se voit attribuer un numéro de SIRET pour son activité.
Quel statut pour la location saisonnière ?
Le statut est différent d’une location nue classique, et relève des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Comme toute entreprise, un propriétaire de location saisonnière se voit attribuer un numéro de SIRET pour son activité.
Comment déclarer la location d'un bien meublé en indivision ?
Dans les 15 jours suivant la première mise en location, les indivis doivent déclarer leur activité de louer en meublé via la formulaire FCMb adressé au Greffe du tribunal de commerce ou de l’INPI depuis 2023 dans certaines régions – Centre de Formalités des Entreprises (CFE)
Est-ce qu’une SCI peut louer en meublé ?
Oui et Non.
Il existe deux types de Société Civile Immobilière ou SCI. La SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu), ne peut pas gérer plus de 10% de meublé. La SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) peut permettre de louer en meublé sans restriction.
Comment louer en meublé avec une SCI ?
Vous pouvez louer en meublé avec une SCI de la même manière que lorsque vous louez avec un bien acquis en nom propre.
Vous devez toutefois respecter quelques règles plus strictes en matière de comptabilité, mais le fonctionnement général est similaire à celui de LMP, loueur en meublé professionnel (à ne pas confondre avec le LMNP pour Loueur en Meublé Non Professionnel).
Pourquoi créer une Société Civile Immobilière ?
Une Société Civile Immobilière, ou SCI, est un outil qui peut être utile pour la constitution d’un patrimoine qu’un propriétaire souhaite transmettre, et dont il n’a pas forcément besoin pour dégager un cash-flow immédiat.
A noter que seule une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) permet de louer en meublé.
Quel avantage fiscal de louer en meublé ?
Le principal avantage fiscal de louer en meublé avec déclaration au réel est de pouvoir amortir les murs et déduire les frais liés à l’exploitation de la location meublée ce que l’on appelle les charges réelles.
Cela permet de réduire les bénéfices comptables, et donc la base imposable des loyers perçus (recettes annuelles), avec des conséquences majeures, que ce soit au niveau de l’impôt sur le revenu, mais aussi des cotisations sociales
La location meublée n’est pas une niche fiscale et n’est donc pas plafonnée. De plus, les frais comptables permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cela change énormément le rendement locatif final.
Location en meublé et SCI : comment éviter l’IS?
Pour louer en meublé via une SCI, il faut avoir une SCI à l’IS…
Sinon, c’est prendre des risques juridiques qui n’en valent pas la peine
Quelle autre forme de société pour louer en meublé ? (autre que SCI, SNC ou SARL)
Toutes les autres structures juridiques peuvent permettre de faire de la location meublée (ou de la location vide d’ailleurs).
A ce sujet, la SAS ou Société par Actions Simplifiée, revient souvent.
Elle ne présente pas plus d’avantages ni d’inconvénients qu’une autre forme de société, la comparaison SAS et LMNP reste à l’avantage du LMNP. Au premier rang des inconvénients, les plus-values des loueurs professionnels et la tenue d’une comptabilité stricte.
Location meublée et TVA : comment ça marche ?
Par principe, la location meublée bénéficie d’une exonération de TVA.
La TVA devient applicable lorsque l’on passe du régime de la location meublée à celui de la para-hôtellerie.
La bascule se fait si vous fournissez 3 des 4 prestations suivantes :
- accueil en personne
- fourniture de petit déjeuner
- ménage régulier au cours du séjour
- fourniture de linge de maison
A partir de ce moment, la TVA doit être appliquée dans toutes les situations juridiques : SCI en location meublée et tva, sarl de famille et tva, lmnp et tva
Quel statut choisir pour exploiter mon habitation personnelle ou une résidence secondaire ?
L’ensemble des dispositifs juridiques peuvent s’appliquer.
Pourquoi faire de la location courte durée ?
Posséder une location courte durée présente de nombreux avantages. Les principaux avantages d’une location courte durée sont le potentiel de revenus et la flexibilité.
Les locations courte durée peuvent être lucratives, au bon moment. Les propriétaires peuvent gagner suffisamment en une semaine pour égaler ce que rapporterait un loyer mensuel
Quel statut juridique pour une location Airbnb?
Pour une location Airbnb, beaucoup de particuliers choisissent de commencer par un statut d’auto-entrepreneur en optant pour le micro-Bic.
Qu’est ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP est destiné à tous les particuliers qui souhaitent investir dans un logement meublé, ancien ou neuf.
Qu'est-ce qu'un bail saisonnier ?
Un bail saisonnier est un bail qui ne dépasse pas 3 mois. Ce bail ne peut être renouvelé.
Comment ne pas payer d'impôt Airbnb ?
En France, tous les loyers perçus d’une location meublée doivent être déclarés. En revanche, si les loyers sont inférieurs à 305€ par an, résidence principale ou non, vous ne paierez pas d’impôt.
Comment sont imposés les revenus locatifs tirés d'Airbnb ?
Le montant brut des revenus Airbnb perçus doit être déclaré, en l’occurrence votre chiffre d’affaires hors taxes. Ce montant doit être déclaré sur la 2042 C PRO.
Comment obtenir le statut de loueur meublé non professionnel ?
La condition principale pour obtenir le statut LMNP est d’avoir un revenu locatif inférieur à 23 000 € par an et que l’activité locative ne représente pas plus de 50 % de ses revenus globaux.
Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?
Le statut LMNP permet aux propriétaires de ne pas payer d’impôts grâce à l’amortissement du bien, qui majore fortement les charges déductibles.
Comment résilier un bail saisonnier ?
Puisque un bail saisonnier à une durée déterminée, il n’a pas besoin d’être résilier.
Est-il possible de louer sa résidence principale?
Oui, à condition que la location ne dépasse pas 90 jours. Dans certaines communes, il y a une durée totale de location du logement à ne pas dépasser par an. Par exemple, souvent : 120 jours par an.
Quand se déclarer en LMNP ?
Votre LMNP doit être déclaré 15 jours suivant votre activité de location meublée, via le formulaire P0i.
Quels biens sont concernés par le LMNP?
En LMNP, vous pouvez louer votre maison ou votre appartement, à condition que sa superficie soit supérieure à 9 m 2.
Quelle TVA pour LMNP ?
Avec le statut LMNP, la TVA est à 20 % du prix d’acquisition de votre bien immobilier.
Quel formulaire pour déclarer location meublée ?
Pour déclarer vos revenus, vous devez déposer une déclaration sur le formulaire n° 2042-C-PRO.
Comment déclarer ses revenus micro BIC?
Vous devez déclarer votre revenu micro-BIC avec le formulaire n°2042 C-PRO ou en ligne.
Quelles sont les charges déductibles d'une location meublée ?
Les charges déductibles d’une location meublée sont :
Les frais d’entretien et de réparation
Les frais de notaire ou de constitution de société
Les impôts locaux
Les frais de gestion et d’assurances
Les intérêts d’emprunt
Pourquoi créer une SAS immobilière ?
La SAS a l’avantage d’être une société commerciale, elle va donc permettre d’exercer une activité commerciale et de faire de l’immobilier d’entreprise.
Qui paye la taxe d'habitation en location meublée ?
La taxe d’habitation doit être payée par le locataire au 1er janvier.
Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?
La principale différence entre un bail et un contrat de location est la période de temps qu’ils couvrent . Un contrat de location a tendance à couvrir une courte durée , tandis qu’un contrat de location est appliqué à de longue durée.
Quels sont les différents types de contrat de location ?
Les différents types de bail de location sont :
–Le contrat de location touristique.
-bail pour un logement meublé : le logement doit être meublé et immédiatement habitable
–Le bail pour un logement vide : aussi appelé bail d’habitation vide.
–Le bail mixte : pour les locataires qui souhaitent habiter et exercer leur activité professionnelle dans les logements loués.
–Le bail mobilité : contrat pour location courte durée
–Le bail réel solidaire : permet aux ménages de devenir propriétaire et de trouver un logement
Puis-je être locataire de ma SCI ?
Oui, il est tout à fait possible que les associés d’une SCI occupent un appartement ou une maison de la société.
Quelle banque prête pour une SCI ?
Une banque traditionnelle comme Crédit Mutuel, BNP Paribas ou HSBC.
Comment calculer le loyer d'une SCI ?
La formule du rendement locatif brut :
( Loyer x 12 ) / total montant investi durant une année.
Par exemple, un appartement acheté à 150000 € (incluant tous les frais) est loué à 600 € par mois. Donc le rendement locatif brut est de = 600 € x 12 = 7200 € / 150000 € = 4 %
Est-ce qu'une SCI peut emprunter sur 25 ans ?
Oui, une SCI peut emprunter sur 10 à 25 ans.
Quel est le coût pour créer une SCI ?
Le coût d’une annonce légale de constitution de SCI s’élève à 222 € euros TTC. Le coût du comptable pour les statuts est généralement de 1500€ TTC.
Merci pour ces astuces, je suis aussi allé voir delphine andre pour plus d’infromations et je recommande vivement !
Sandrine
je l’ai déjà croisée, remarquable !
Bonjour Pierre et merci pour cet article fort instructif.
Je suis propriétaires de 2 maisons/gîtes avec mon mari que nous allons passer en location courte durée et j’ai déjà une EURL. Je me pose la question de rester en particulier ou de gérer cette activité via l’EURL mais est-il possible que nous particuliers louions les gîtes en meublés via un bail à l’EURL qui sous-louerait en location saisonnière ? et est-ce pertinent ? Merci, Magali
Bonsoir,
Vos articles sont très instructifs.
J’ai le projet d’investir dans l’immobilier avec un ami. Nous voudrions faire de la location meublée en courte durée 10 mois par an pour des étudiants et 1 mois pour de la location de vacances.
Je pense avoir compris que la SAS serait la meilleure opportunité… Pourriez vous me le confirmer ?
Je vous en remercie par avance
Véronique
Bonjour Véronique merci pour votre message et votre intérêt.
C’est a voir avec vos éléments précis.
Toutefois c’est une option valable et il faut vraiment éviter l’indivision.
Vous me tenez au courant ?
Cordialement
Bonjour,
Je viens d’ouvrir mon 1er gîte vous dites qu’il faut se déclarer LMNP (si on choisit cette formule) où doit on se déclarer sur impot.gouv ? Vous survolez le statut d’ autoentrepreneur ou je n’ai pas compris. Doit on être auto entrepreneur ou LMNP ? Ou les 2 ? Cordialement
Bonjour Pierre,
Vous indiquez dans votre article que c’est le locataire (dans le cas d’une location meublée) qui paye la taxe d’habitation s’il habite le logement au 1er janvier.
Mais qui paye cette taxe si le logement est occupé régulièrement courte durée par différents locataires toit au long de l’année ?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
Je viens de découvrir votre site fort intéressant.
je suis seule, non imposable, et souhaite louer un bien en créant une société, quel statut juridique me conseiller- vous ? Serait-il préférable fiscalement de ne pas créer une société ? Merci
Bonjour,
Merci pour votre vidéo et les explications.
J’ai besoin de 2 petits renseignements.
1- Je possède cinq appartements : quatre loués en meublé et un non.
Je suis sûr que je pourrais optimiser tout cela.
Que me conseillez-vous ?
2- Je souhaite arrêter de travailler quelques années un peu avant ma retraite et du coup déclarer les revenus Immo pour pouvoir continuer à cotiser à la retraite.
Quelle est la meilleure solution ?
Merci pour tout !
Bonjour Sam
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
Déjà vous pouvez passer le dernier appartement en meublé .
Avez vous aussi la possibilité de faire de la location courte durée ? À très vite
Pierre
Bonjour Pierre,
Merci beaucoup pour votre article passionnant et d’avoir partagé autant d’informations utiles.
Comme tout le monde, j’ai aussi un projet mais pour le moment je suis un peu perdue.
Et j’aimerais pouvoir vous poser quelques petites questions en privé.
Pouvez-vous me contacter s’il vous plait ?
Vous avez normalement mon email attaché.
Je vous remercie infiniment Pierre.
Christine
Bonjour Christine,
Merci pour votre message et pour votre intérêt !
je suis à votre disposition vous pouvez me contacter à pierre@eldorado-immobilier.com
A très vite
Pierre
Bonjour Pierre,
Avant tout merci et bravo pour votre savoir mis à la disposition de tous.
Je suis à la recherche de ce qui serait la meilleure solution pour mon projet d’acquisition d’un appartement meublé en Corse (dans l’ancien) qui est actuellement mis en location saisonnière et qui rapporte environ 25K€/an. Achat 300K€ (yc frais divers) et j’ai un apport de 70%.
J’ai une une imposition assez forte et un Pinel en cours pour y remédier partiellement. Comment faire pour éviter que ces revenus viennent compléter mes revenus salariés et faire exploser mon imposition ? Beaucoup de solutions proposées mais je m’y perd un peu….
Si la réponse devait être complexe, vers quelle profession me dirigeriez-vous pour des conseils éclairés ?
Un grand merci par avance.
Bonjour Philippe
Un expert comptable pourra vous accompagner
a priori je vous conseille d’étudier la piste de la location meublée, les amortissements gomment vos revenus imposables
Vous me tenez au courant ?
A très vite
bonjour Pierre, 100% parfait sur vos conseils. La solution LMNP avec amortissements à 50%, le tout piloté par un expert comptable m’a été conseillé.
Encore merci pour vos conseils et ce que vous faites pour les néophytes!
Bonne continuation.
Philippe
MERCI !!
Je suis ravi de pouvoir vous aider !
A très vite
Bonjour ,
Ma SAS a pour objet social: location saisonnière , location courte durée …
Vu le contexte , j’ai pour projet la construction d’un logement destiné à la location à l’année en meublé sur le même terrain où la sas exploite des bungalows en location courte durée .
Est il possible d’ajouter en activité dans mes statuts de l’objet » location longue durée » ? Ou bien il y a t il d’autres alternatives qui permettrait de pouvoir percevoir des loyers à l’année de manière légales .
Bien cordialement
Bonjour merci pour votre message
Vous pouvez tout à fait faire évoluer vos statuts .
Cela a toutefois un coût 🙂
À très vite
Bonjour,
Bravo et merci pour tous vos conseils et partages.
Une question.
Nous (épouse et moi mariés sans contrat) et mon beau-frère avons le projet d’un achat de studio 40m2 en LMNP courte durée sur Etretat.
Le financement à trois est impossible de la part de notre banque et d’un courtier, cela ne rentre pas dans les critères habituels apparemment (aucun problème par contre pour un financement à deux pour notre couple) : le seul moyen de porter ce projet à trois comme propriétaire est donc l’achat comptant.
Pour la suite, et suivant ce que j’ai compris dans cet article, les différentes structures possibles pour appliquer le projet dans ces conditions seraient :
* SCI à l’IS ;
* LMNP au réel en indivision.
Quelle serait pour vous la plus adaptée à notre situation d’un point de vue optimisation pure ?
Merci d’avance,
Stéphane
Bonjour Stéphane,
Merci pour votre message et pour votre intérêt.
Comme ça, je dirais pourquoi ne demandez vous pas un financement chacun de votre côté pour ensuite vous associer dans une SCI ?
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci merci pour votre article passionnant et tellement enrichissant pour une novice comme moi…
Je possède une SCI depuis de nombreuses années, je viens de vendre un bien immobilier qui était dans cette même SCI. je souhaite réinvestir dans l’achat d’une petite maison de pêcheur en bord de plage pour de la location saisonnière en me gardant la possibilité d’y aller de temps en temps hors saison.
Si j’ai bien compris vos précieux conseils, le choix d’une acquisition en nom propre et du statut de LMNP pourrait être la meilleure solution ?
Est-ce que cette forme d’acquisition permet de protéger mon épouse si je devrais disparaître ?
D’autre part, pouvez-vous m’expliquer et me préciser l’intérêt de détenir des murs par une SCI et de louer ces mêmes murs en nom propre ? j’avoue ne pas avoir compris.
Avec mes sincères remerciements et dans l’attente de vous lire, je vous souhaite un agréable week-end.
M. HUARD-LEVERDOIS
Bonjour
Merci pour votre intérêt et votre message !
chaque montage juridique a ses intérêts, mais c’est vrai que le nom propre est une piste souvent très rentable, qui vous protège vu que vous investissez en tant que couple marié.
dissocier murs et exploitation peut etre intéressant si vous dépassez le seuil du LMP par exemple
A très vite
Bonjour Pierre,
Quel article riche et détaillé, c’est passionnant !
Puis je vous demander votre avis sur ma situation actuelle car je suis totalement néophyte.
Je viens de trouver à acheter, comptant, un appartement avec mes 2 fils majeurs. Je suis enseignante (donc fonctionnaire). Ce logement sera occupé par mes fils à titre gratuit durant au moins 5 ans. Puis nous souhaitons le mettre ensuite en location (en LMNP pour gommer le bénéfice fiscal imposable, comme vous le conseillez).
Que nous conseillez vous : une structure définitive (détention en nom propre, SNC, indivision…) ? Serait il intéressant d’envisager un changement de structure quand on le mettra en location ?
Sachant que je n’ai pas le droit de participer à une SARL en tant que fonctionnaire, n’est ce pas ?
Merci infiniment pour vos conseils !
Lou
Bonjour, quel bonheur de vous lire! Cependant j’ai toujours des doutes: je m’explique: je possède 1 appartement que je loue en meublé,1 autre que je loue vide(nu) et géré celui-ci par agence. Je suis en train de faire construire (j’ai achetée le terrain en mon nom propre)je souhaite en faire de la location type airbnb courte durée. Pourriez vous m’orienter sur le choix juridique ? A savoir que je possède déjà une sci (pro) et une sarl (pro également) ,je souhaiterai bien entendu défiscaliser pour cette construction si toutefois il n’est pas trop tard !? Je n’arrive pas à me décider entre le LNMP ou remonter une sci ? Merci de votre aide ,merci pour vos articles ,bien cordialement Fabienne NB:il faut que vous sachiez également que j’ai demandée de l’aide à mon comptable(entreprise :aucune nouvelles !!!)
Bonjour Fabienne
Merci pour votre message pétillant et enthousiaste qui fait bien plaisir à lire !
généralement le lmnp en nom propre est le meilleur. ensuite quand vous passez le seuil lmp vous pouvez partager avec une SCI
après il faut regarder votre situation précise avec un expert comptable
A très vite
Bonjour Pierre,
Visiblement, nous avons fait beaucoup de « mauvais choix » avec mon conjoint. Etant mariés sous la séparation de bien avec participation aux acquêts, nous avons acheté plusieurs biens en indivision à 50-50. Quels sont les différents moyens de se « sortir » de cette indivision ? D’autre part, nous avons basculé nos biens en meublés de tourisme et du coup cela va nous faire basculer en LMP pour l’année 2020, ce qui n’est visiblement pas la meilleure des choses non plus. Que conseillez-vous un couplage avec SCI pour seulement une partie des biens pour rebasculer en LMNP pour les autres biens ? Sachant que pour basculer en SCI, cela signifie qu’il faille qu’on se revendre nos propres biens donc frais de notaires, nouveaux frais pour les prêts… Est-ce qu’un couplage ne génère pas encore plus de « frais » du point de vue fiscal et frais généraux que de rester en LMP ?Je ne suis pas sûre d’être très claire dans mes questions…
Merci pour votre aide !
Bonjour Ariane,
Cette fois ci en tous cas, vous êtes partie pour faire un bon choix;)
A très vite
Bonjour !
Merci pour toutes ces infos, mais je m’y perds un peu. J’ai acheté un appartement en Normandie que j’ai meublé afin de le louer. C’est mon premier investissement.
Dois-je créer une entreprise afin d’avoir un numéro SIRET ? J’en ai déjà un en tant que médecin remplaçante.
Bonjour Maeva,
cela va être une activité très différente de la médecine 😉
mais vous aurez aussi un numéro de siret en louant en LMNP en nom propre
cf cet article qui pourra vous aider :
Formulaire P0i : Comment le Remplir ? (début d’activité + vidéo)
A très vite
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article.
Par contre, je ne suis pas sûr d’avoir compris :
Quand vous parlez de « en nom propre », voulez-vous dire en « indivision » ?
Et au passage :
« En nom propre pour dégager du cash flow, et via une société pour une gestion patrimoniale à long terme, y compris pour la transmission du patrimoine immobilier à vos enfants et autres héritiers. »
Voulez-vous dire que l’on peut d’un côté détenir les murs d’un bien par une SCI et de l’autre louer en nom propre ?
Merci
Merci
Bonjour Thomas
merci pour votre intérêt dans Eldorado Immobilier
Oui tout à fait, il s’agit d’un montage plutot classique
A très vite
Bonjour, en nom propre ce n’est pas en indivision, c’est à dire en tant que personne physique. Non?
Oui en effet
Cher Monsieur,
Merci pour votre article et les nombreuses réponses apportées aux uns et aux autres. Je suis actuellement propriétaire de 2 logements mitoyens dont un gîte pour 10 et mon habitation dans laquelle je reçois également avec 2 chambres d’hôtes. D’abord LMNP, je suis passée LMP en 2019. Je suis à un carrefour de ma vie et j’envisage sous peu de vivre ailleurs et de continuer à faire tourner mon bien en LMP et donc transformer mon habitation actuelle en meublés de tourisme. Je suis face à plusieurs problématiques : 1/ Comment vais je me situer vis à vis de la législation ERP ? Certains me disent que je ne suis pas concernée n’ayant aucun meublé qui serait d’une capacité de plus de 15, d’autres me disent qu’il faut additionner les logements… auquel cas je suis dedans…, Et Sachant que j’ai tout rénové dans de l’ancien, il y a des marches partout, ça tournicote dans tous les sens et que l’accessibilité personnes handicapées me ferait casser toute la maison. 2/ Si je tombe dans le cadre de cette législation, comment y échapper autrement qu’en demandant une dérogation qui me sera « peut être » accordée ? Et sinon qui ferait tomber mon projet … Certains m’ont conseillé de monter une EURL pour l’un des logements… Qu’en pensez vous ? 3 / Il y a aussi quand je vous lis la question de la revente possible d’une partie/ soit d’un logement ( concentré sur une parcelle cadastrale déjà définie). Je comprends que si je souhaite vendre ce que je loue actuellement en gîte il ne faut surtout pas rentrer dans le cadre de l’impôts sur les sociétés… Etant passé LMP en 2019, est ce déjà le cas ? ( Il me semble être assujettie à l’impôt des particulier cela dit). Voilà… ça fait beaucoup de question et un projet complexe, et comme certains avant moi, je souhaiterais être bien accompagnée et recherche un Conseil et ou une expert comptable spécialisé. Je suis preneuse de coordonnées que vous voudrez bien me donner… Vous avez mon mail. Merci d’avance. Cordialement, Nathalie
Chère Nathalie,
merci pour votre intérêt et votre message
votre projet est intéressant
vous êtes en effet limite au niveau ERP, mais il s’agit de deux biens différents et physiquement séparés, donc c’est quand même plus confortable par rapport à un seul logement du point de vue de cette réglementation.
pour assurer le coup, disons, oui la solution d’exploiter l’un avec une société et l’autre en nom propre permet que ce soient complètement des biens séparés, gérés par deux personnes distinctes. mais il y a les frais et la fiscalité qui vont derrière.
sinon, une division cadastrale sera très efficace aussi 😉
avec le statut LMP vous n’êtes pas une entreprise, donc pas d’impôt à l’IS, mais la fiscalité de la location meublée
Qu’en pensez vous ?
a très vite
bonjour Pierre, merci beaucoup pour vos articles,
j’ai une petite question, je viens d’acheter une villa déstinée à la location de tourisme, elle est divisée en 3 studios, je pense me déclarer en LMP, je souhaite proposer des massages bien être , comme prestations supplémentaires , puis je inclure ses services dans mon statut, où je dois me déclarer en plus comme auto entrepreneur ?
et aussi, si nous vivons dans 1 studio appartenant à la villa, est ce que cela à des conséquences fiscale avec le statut de LMP ?
merci d’avance pour votre réponse
Bonjour Thiphaine,
merci pour votre message et on croise les doigts pour votre projet !
vos services complémentaires seront vite soumis à la TVA(on vous le souhaite en tous cas…), et donc vous devez avoir une structure distincte pour les réaliser;
de toutes façons, vous tomberiez dans le régime de la parahotellerie, qui est similaire…
A très vite
Bonjour,
Merci pour cet article.
Avec ma fratrie et mes parents, nous souhaiterions investir dans un petit meublé, qui servirait de pied-à-terre de temps en temps, et serait loué en saisonnier le reste du temps. Sachant que chacun participerait un peu à l’acquisition, l’achat en nom propre n’apparaît pas faisable. On pensait aller sur une SCI, mais en meublé ce n’est pas approprié (sauf à payer l’IS, ce qui ne nous arrange pas…). La SARL de famille semble une bonne formule juridique, mais elle s’accompagne de frais disproportionnés par rapport à l’investissement et aux revenus générés (tous 2 assez faibles) : compte pro, expert-comptable, charges, etc. Par ailleurs, emprunter via la SARL n’apparaît pas forcément comme un bon plan (?)…
Bref, internet regorge de littérature pour les « vrais » investisseurs, avec plus de moyens et des opérations plus conséquentes, mais je peine à rassembler des infos pertinentes pour mon cas : pourrais-tu stp me donner ton avis sur la question ?
Merci !
Hello
Merci pour ton message et félicitations pour votre projet familial.
Vu ce que vous me devriez pourquoi pas l’indivision ? Tout simplement
Je ne le conseille pas habituellement car il est du D’en sortir mais avec une société c’est un peu compliqué aussi de ce côté 🙂
Qu’en pensez vous ?
À très vite
Bonjour Pierre, merci pour vos conseils.
Me mère retraitée et moi-même ( je suis auto-entrepreneur) envisageons d’investir ensemble dans un terrain de parc résidentiel de loisirs et y faire construire une petite maison secondaire en bord de mer. Quel statut juridique serait le plus approprié sachant que nous le louerons seulement afin de rentrer dans nos frais ( factures de fonctionnement ) et que le but est plus au niveau de la succession entre ma mère et moi ? Je suis enfant unique.
Merci par avance de votre réponse.
Excellent projet !
Avez vous pensé à un investissement de votre mère, qui vous cède ensuite la nue propriété en démembrement ?
A très vite
Bsr Pierre, j’ai acquis en 2019 un immeuble de rapport de 3 appartements à rénover entièrement. Le projet global est prévu en LMNP mais je pense faire de la courte durée avec un des appartements histoire d’augmenter un peu le taux de rendements Locatif. J’ai 57 ans et suis en nom propre. Je me pose actuellement la question de rester en nom propre ou passer en Société pour optimiser fiscalement à long terme la gestion de ces appartements…
Que pourriez vous le conseiller? Merci d’avance
Bonjour
merci pour votre message
cela dépend de votre situation personnelle, notamment sur 2 points : ce que vous voulez pour votre transmission et si vous voulez revendre
cela va ensuite déterminer le meilleur statut pour votre situation
Cher Monsieur,
Merci pour votre article et les nombreuses réponses apportées aux nombreuses questions de vos lecteurs. Je souhaiterais être très bien accompagné et recherche un Conseil et ou une expert comptable spécialisé. Je suis preneur de coordonnées, s’il vous plaît… Vous avez mon mail. Merci d’avance. Cordialement
Bonjour Stephane
Merci pour votre message
Je vous envoie cela par mail
Bien à vous
Bonjour, je suis en couple, pas marié, pas d’enfants, on a acheté une maison avec dépendances en 2016 (50% chacun), résidence secondaire. On a une dépendance qu’on veut mettre en meublé de tourisme ou gîte. Un jour, la maison sera aussi pour ça ou même chambre d’hôtes/table d´hôtes. Qu´est-ce qu’il faut faire? Héritage pas important, une vente pas probable mais possible. Encore pas mal des investissions prévus. Vaut mieux de se marier? 😉 Merci!
Bonjour David,
tout dépend de la structure juridique
une SCI ou SARL peuvent aussi être très clair dans ces situations car chacun a un nombre de parts bien défini
A très vite
Merci! J’ai oublié de mentionner que notre résidence principale est en Suisse. ça change quelque chose?
Avec une SARL c’est aussi possible de déduire toutes les charges (taxes foncières, intérêts d’emprunt, assurance…)? Est-ce qu´ils y sont des changements concernant la taxe foncière/habitation? La TVA est à payer si on a des offres para-hoteliers?
Bonjour
A priori cela ne change rien à moins que vous dépendiez du régime fiscal suisse ?
Bien à vous
Avec la SCI on devrait mettre le bien immobilier dans le nom de la SCI est c’est plus en nom propre? Je ne vois pas les avantages entre SARL et SCI. Désolé, je suis débutant! Merci!
Bonjour David,
merci pour votre message
je ne saisis pas vraiment le sens de votre question ?
pour aller un peu plus loin sur la SCI, voici un lien qui va vous aider
SCI Familiale en location meublée : le meilleur choix? (en 2020)
et sur la SARL ou équivalent
EURL et location meublée : Lisez ceci avant de choisir (LMNP et LMP)
A très vite
Bonjour Pierre, (excellent blog au passage)
Je vais investir dans un bien avec mon frère que je vais diviser en 4 appartements en location saisonnière toute l’année..
Quel statut choisir ? Plusieurs comptables me conseils la SCI à l’IS.
Je pense aussi à créer une société de ménage pour déduire des charges et enrichir la société de ménage.
J’ai déjà 4 bien en nom propre qui tourne en saisonnier tout au long de l’année.
Je suis au taquet en amortissement cette année sur ces bien là…(LMNP qui passe en LMP)
Mon frère a un bien qu’il fait tourner en saisonnier.
Merci à toi
Bonjour
Très intéressant et très complet.
Je compte acheter avec mon fils un bien en vue de la location saisonnière. Je pense que la Sarl de famille convient le mieux; s’il n’y a pas de prestations para hôtelières il est possible de ne pas être à la Tva? Merci beaucoup.
Bonjour Valérie,
oui, si vous ne faites pas de prestations soumises à la TVA, vous n’y êtes pas soumis.
A la fois pour la facturer mais aussi pour la déduire
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article très complet.
J’envisage de faire construire une nouvelle résidence principale avec 4 studios indépendants pour faire de la location courte durée. Je pensais passer par une SARL de famille pour pouvoir :
– louer en lmnp et ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs
– transmettre ensuite le bien à mes enfants en limitant les taxes.
Est ce selon vous une bonne approche?
Merci pour votre retour.
Mathieu
Bonjour Mathieu,
Merci pour votre message !
Les questions les plus pertinentes vont être : quels sont vos partenaires de projets et qu’envisagez vous pour la revente ?
A très vite
Bonjour Pierre
Merci pour tous ces renseignements.
Mais du coup mon projet change totalement.
Avec un amis, nous avons en projet d’acheter une résidence avec 2 appartements meublés et de les louer à la semaine. Soit par notre propre réseau, soit par un agence.
Du coup la SCI n’est pas la solution apparemment.
Comme il y aura des prêts bancaires de chaqu’un de nous, que me conseiller vous?
Est ce que l’achat en nom propre, aux deux nom ne serait pas mieux?
Mais sur l’imposition, peux être pas la meilleure solution.
Et pour protéger les bien personnel de chaqu’un …
Merci pour votre retour.
Bonjour Damien,
A chaque situation, une solution.
Mais il n’y a pas de solution miracle, ce serait trop beau.
Toutefois la SCI semble un bon outil pour investir à plusieurs.
Posez vous la question de la transmission surtout aussi
A très vite
Bonjour Pierre,
Bravo pour ce site très intéressant et clair.
Je suis en couple non pacsée ni mariée et nous avons le projet avec un autre couple d’amis d’acheter un bien de grande taille. L’idée serait qu’eux l’exploite pour faire des chambres d’hôte tandis que moi et mon ami y organiserions des stages de musique l’été (nous sommes musiciens). Nous aurions au sein de ce bien des lieux privés (ce serait notre résidence principale) et des lieux communs (qui seraient loués ou bien utilisés pour les stages). Quel statut juridique nous conseillez vous pour l’achat en commun? L’objectif serait que pour la gestion des chambres d’hôtes, nos amis gèrent en leur nom propre afin de bénéficier du LMNP. Mais est-ce possible? Comment le faire si on achète à plusieurs?
Bonjour Jeanne,
Merci pour votre message et bravo pour votre projet, c’est intéressant !
Dans votre situation, passer par une société paraît incontournable, SCI ou autre.
Il faudra du coup que cette société délègue la gestion à vos amis.
C’est un peu à rebours du fonctionnement classique mais pourquoi pas !
vous nous tenez au courant de l’avancée de votre projet ?
A très vite
Bonjour,
votre article est très intéressant.
Ma compagne et moi-même (non pacsé, non marié) souhaitons acheter un bien pour de la location meublée saisonnière. Nos enfants respectifs n’ont pas de lien de parenté. Nous ne souhaitons pas acheter en nom propre pour éviter l’indivision pour ne pas les « unir » dans une indivision qui n’est jamais facile à gérer, même entre frères et soeurs.
Le financement se fait à l’aide d’un prêt sur la totalité (achat, travaux, et frais notaire).
Nous avons déjà une SCI à l’IR mais cela ne correspond pas à ce projet car nous souhaitons faire de la location meublée.
Première solution : nous pensions créer une SAS « immobilière » à l’IS, pour louer ce bien à la semaine. Le but n’est pas de revendre à court terme, ni à moyen terme. A long terme, il est difficile de tirer des plans sur la comète…
La seconde possibilité serait d’acheter le bien par notre SCI et de le louer à une de nos sociétés (SASU dans le design et la décoration), qui louerait cet espace à notre SCI pour créer un « showroom privé », et pourrait le louer à des vacanciers cherchant un lieu aménagé « haut de gamme » pour leurs vacances. Nous pourrions adapter l’objet social si nécessaire.
Est-ce envisageable selon vous ?
Merci pour vos articles et vos conseils.
bonjour, tout d’abord merci pour votre site riche en informations. nous sommes déjà en lmnp et nous envisageons d’acheter un bien avec un couple d’amis pour faire de la location meublée (non saisonnière) ; j’ai lu que l’indivision n’était pas un choix recommandé ; alors dans notre cas quelle serait la meilleure structure ? SARL ? quel type ? merci
Bonjour
Dans ce cas, la SCI à l’IS paraît intéressante pour créer une « bulle d’imposition » autour de ce bien et faciliter sa transmission, qui se fera en parts de SCI
qu’en pensez vous ?
Cdt
Bonjour Pierre,
Dans un logique d’éviter à tout pris(x !) le régime LMP qui me paraît ultra confiscatoire (fiscalisation à la sortie des amortissements), que penses de la solution d’investir en nom propre (ou SCI IR) et de louer à sa SAS(U) ?
D’un côté j’augmente mon (notre) patrimoine sans friction fiscale avec le déficit foncier des travaux. Quand le déficit est « consommé », je revends pour un nouveau projet avec travaux avec la fiscalité des particuliers appliquée à l’éventuelle PV.
D’autre part, je cumule la trésorerie générée par la location, je déduis les loyers, charges et amortissements (meubles,…) avec un bénéfice faiblement fiscalisé (15 % jusqu’à 38120 € pour 25% d’ici 2022). Je me verse des dividendes au besoin et « choisi » le moment ou je suis imposé
Les 2 seuls inconvénients que j’y vois: faibles cotisations pour la retraite au régime général (personnellement, j’essaye de d’agir comme si je n’allais pas en avoir) et le 2ème qui n’est pas neutre: assujettissement à la TVA à partir qui va forcément réduire le bénéfice puisque la TVA (20%) doit facturée au client sans pouvoir augmenter le tarif des nuits… Équation compliquée !
Complément: la franchise en base de TVA est envisageable pour une société jusqu’à 85 800 € de CA. Dans ce cas, il pourrait être judicieux de créer une nouvelle société à l’approche de CA s’il n’y pas beaucoup de TVA à récupérer dans le cadre d’achat de produits et services (cas si le check-in/out est automatisé par exemple). Aussi, le montage évoqué ci-dessus semble pertinent pour profiter du meilleur des 2 mondes non (fiscalité des particuliers et des professionnels) ?
Et avoir un superbe redressement fiscal 🙂
Pourquoi un redressement fiscal ?
La société paye et déclare ses bénéfices et sert également pour d’autres prestations (conciergerie,…). En perso, les biens sont loués au prix du marché.
Pourquoi ce montage serait sujet à une redressement ?
Vous indiquez que lorsque vous allez approcher du seuil de chiffre d’affaire vous allez contourner le problème en créant une autre société 🙂
Oui, dans ce cas SCI à l’IS
Par ailleurs SCI à l’IR = pas de location meublée !!
Bonjour Pierre
Moi et deux autres personnes (non membres de la famille) voudrions mettre nos ressources en commun pour créer une structure dans le but de construire des biens pour faire de la location saisonnière. Nous avons une forte complémentarité (ils savent tout construire bien et peu chers mais ils n’ont pas de capital ni de capacité d’emprunt, et moi je peux financer les projets). Cela est-il faisable et pertinent ? Est-il possible de trouver une formule pour s’associer ? Si oui, quelle structure adopter pour cela ? En vous remerciant.
Bonjour Nicolas
Oui bien sûr ć’est complètement pertinent !
Il faut juste avoir en tête les conditions de sortie de la Structure si quelque chose se passe mal.
Sur la durée tout peut arriver : un mariage sur deux finit en eau de boudin !
Pour la structure regardez du côté SAS SARL ou équivalent Cordialement
Bonjour,
Mon frère est décédé, il était propriétaire d’un appartement mes deux parents sont vivants. Nous sommes propriétaire en indivision de 25% pour chacun de mes parents et j’ai 50% des parts. Je compte louer ce logement en meublé, mais je ne sais pas quel statut juridique serait le plus adapté. Mon père est sous ma tutelle et ma mère me laisse gérer ses affaires. Auriez-vous un conseil à me donner dans cette situation?
Et si vos parents vous faisaient une donation sur cet appartement ? Tout ou en demembrement ?
Bonjour,
Avec mon mari nous souhaitons acquérir un appartement pour de la location saisonnière.
Au vu de votre article, le statut en SARL familiale serait-il plus approprié ? car si notre projet ne fonctionne pas comme nous voulons en location, le bien sera revendu. Par contre si cela fonctionne et que nous gardons le bien, nous souhaiterions le transmettre à nos enfants plus tard.
De plus, en cas de soucis financier, nous ne voulons pas que nos autres biens personnels soient impactés.
Merci
Bonjour
Merci pour votre intérêt !
Avez vous étudié l’option en nom propre tout simplement ?
A tres vite
Bonsoir,
Merci pour votre réponse.
Nous y avons pensé, mais nous ne savons pas si en cas de problème financier avec cette location, nos autres biens personnel ne seront pas touchés.Comme notre maison par exemple. Nous sommes novice dans ce domaine et le sujet est vaste !.
Merci.
Bonjour Marina,
Vous avez raison de penser à ce type de problème et essayer de vous en prémunir.
Sur le principe une SARL serait un bon outil dans ce cas.
A valider avec votre expert comptable en fonction de votre situation personnelle précise
Vous nous tiendrez au courant ?
A très vite
Bonjour Pierre,
J’ai deux immeubles en nom propre, dont un où je vais mettre 3 appartements en LCD et un duplex en meublé.
Je vais devoir passer en statut LMP à cause des revenus fonciers assez élevés, mais j’ai peur pour l’imposition car les revenus fonciers vont être bien supérieur à la moitié de mes revenus que je génère avec mon travail…
Qu’en pensez vous ?
Merci d’avance
Jeoffrey.
Bonjour Jeoffrey
Le principe est de toujours avoir des déficits comptables .
Es ce le cas ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Je suis revenue sur cet article étant sur le point de concrétiser un achat avec mon époux et mon beau-père. Mon beau-père est indivisaire et il souhaite racheter avec nous les parts des indivisaires actuels du bien.
Nous souhaitons faire de la location courte (baux mobilité) de 4 à 6 mois. Le reste du temps , le bien servira de pied-à-terre à mon beau-père.
Nous pensons que la SARL familiale – qui est très à la mode en ce moment d’ailleurs – convient à notre projet. Or je viens de découvir que les banques n’aiment pas ce mot « SARL » et que les crédits accordés ne peuvent pas aller jusqu’à 20 ans. En -dessous de 20 ans de crédit, notre projet ne génère pas de cashflow et nous ne soouhaitons pas financer ce bien sur nos salaires.
Pouvons-nous acheter en propre puis transférer le bien à une SARL familiale que nous créerons une fois le financement obtenu? Faut-il repayer des droits de mutation dessus?
Par avance merci de votre retour,
Dimi, une lectrice assidue.
Bonjour Dimi,
Merci pour votre confiance !
En effet, l’impact fiscal risque de ne pas être neutre…
Il vous faut étudier cela avec vos chiffres concrets et votre situation précise, en prenant attache auprès d’un expert comptable 🙂
Bonjour et merci pour votre réponse Pierre. Avez-vous le contact d’un expert comptable qui puisse nous aider dans le montage? En vous remerciant par avance, Dimi
Bonjour
Merci pour votre intérêt
Je vous envoie cela par mail
À tres vite
Bonjour
Mon époux et moi même avons acheté il y a 10ans une grande maison familiale en SCI familiale avec notre fils et sa compagne qui sont partis au bout de 5 ans et sortis et de la Sci
Aujourd’hui en retraite nous voudrions louer en saison estivale l’appartement où logeait notre fils pour nous aider à payer les prêts et charges de cette trés grande maison
Mais il semble que l’on soit coincé car imposé sur l’IR
Quel conseil nous donneriez vous? Merci
Cordialement
Bonjour
Merci pour votre témoignage et pour votre intérêt !
D’abord, je vous conseillerai de contacter un bon expert comptable qualifié dans la location meublée 🙂
Ensuite, si l’IS vous est plus rentable vous pouvez changer de régime
Cordialement
Bonjour Pierre,
Tout d’abord merci pour votre article et toutes ces précisions.
Peut être saurez vous m’orientez pour choisir comment optimiser mon projet de location meublée.
Il s’agit d’une résidence secondaire dont je suis propriétaire depuis quelques années, mais étant désormais à la retraite, je souhaiterais la mettre en location saisonnière. Mes objectifs étant idéalement de dégager une rente immobilière (ou au moins que l’entretien de la maison soit financé) et de limiter les frais de succession.
Après m’être beaucoup renseigné, je réfléchis donc à vendre cette maison à notre SARL familiale qui serait constituée avec mon épouse et mes enfants. Si j’ai bien compris celle ci permet :
– d’avoir une société transparente et donc soumise à l’IR indéfiniment et de pouvoir donc imputer les déficits sur nos revenus globaux (nous serions à priori déficitaire pendant de nombreuses années au vue des frais d’achat – rénovation…)
– d’être soumis à la TVA (10% pour les locations) et donc de pouvoir la déduire des travaux de rénovation – frais de société de gestion…
– exonération des plus – values professionnelles sur la cession des parts
L’idée étant de mettre en gestion parahotelière. Et ma question relève du statut professionnel ou non.
Etant à la retraite, l’activité de gestion locative serait mon activité principale. Mais cela suffit il à justifier d’une activité parahotelière professionnelle ? En effet, n’habitant pas sur place, je devrais déléguer les services à une société (ménage, check in /out, linge, petits déjeuners…). Toutefois je gérerais toute la partie administrative, une grande partie de la gestion comptable, et la gestion des locataires et des locations (création de site internet, gestion des demandes…). Savez vous si cela est suffisant pour pouvoir relever du statut de professionnel ?
Car cela permettrait de bénéficier :
– de l’abattement de 75% (pacte Dutreil) sur la succession
– d’une exonération des plus values des petites entreprises (à condition de faire moins de 250k€ de CA ce qui serait le cas)
– d’une exonération de l’IFI
En vous remerciant encore pour vos précieux conseils.
Bonne journée,
Léopold
Bonjour
Merci pour votre intérêt
Vous devez bien faire vos calculs avec un expert comptable sur la base de vos chiffres réels.
En effet le régime para hôtelier est exclusif de celui de la location meublée donc attention vous ne pourrez pas cumuler les avantages !
Bien à vous
Merci pour ce retour
Je comprends tout à fait qu’on ne peut pas cumuler le régime de location meublée et de régime parahotelier. Mais je ne peux relever ni du LMP ni du LMNP (> 23k€ / an).
Ma question est surtout de savoir si je peux relever du régime du parahotelier professionnel. Avez vous la connaissance des conditions exactes à remplir pour pouvoir relever de ce régime ?
Bonjour
Je ne suis pas sur de comprendre . Vous pensez que le seuil des 23k€ de CA vous empêche d’obtenir les statuts LMP ou LMNP ?
Bien à vous
Bonjour
Tout d’abord un grand merci pour votre article.
Je m’interroge depuis un moment déjà sur la création d’une SARL familiale pour mettre en location saisonnière une maison que j’aimerai léguer à mes enfants.
Etant à la retraite, j’ai un peu lu sur le sujet et on m’a parlé à la fois de la structure en SARL familiale et de gestion parahotelière professionnelle.
J’ai compris que ce montage permettrait de bénéficier :
– d’une exonération sur les plus-values (pour un CA < 250 K€).
– d'une exonération d'ISF
– d'un abattement de 75% sur les droits de succession (pacte DUTREIL)
– d'une société possiblement à l'IR et donc possibilité d'imputer les revenus locatifs des revenus globaux (si professionnel)
– soumis à la TVA (donc déduction de TVA pour travaux de rénovation… mais 10% de TVA sur les locations)
Pourriez vous me dire si, en tant que retraité, je peux effectivement être considéré comme parahotelier professionnel (bien sur je remplirai les conditions de services mais je délèguerais une partie à des entreprises – ménage / check-in/out / services type petit-déj et linge – je m'occuperais de la gestion des locations, des réservations, des entreprises sur place…). Etant retraité, ce serait mon activité principale…
Merci pour votre retour.
Non encore une fois ma question se pose sur la gestion parahoteliere professionnelle uniquement.
La partie LMP LMNP a été évoquée avec mon expert comptable qui m’a dit que je ne pouvais pas en bénéficier au vue du CA annuel prévisionnel.
Bonjour
Oui c’est bien là qu’il y a un souci : avec cette réponse faite par l’expert comptable… 🙂
Bonjour pierre
Je souhaiterais faire 4 logements par ans et démissionné mais je ne sais pas si je doit le faire en nom propre ou en sarl immobilière
Bonjour Jimmy
Les deux sont possibles
En sarl vous aurez la difficulté des plus valides professionnelles à la revente
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
Merci pour cet article. Mon fils mineur est propriétaire d’un studio que nous avons rénové et équipé. Nous l’avons mis en location saisonnière, que je gère de A à Z. Il perçoit les loyers qui pour 2009 devraient rester en dessous des 5000€. ce sont évidemment ses seuls revenus, avec une rente de la SS qui n’est pas imposable.
Je me demande comment déclarer ces loyers, sachant que mon fils mineur représente 1 part fiscale (il est orphelin de père). J’ai lu dans l’un des commentaires qu’on pouvait en meublé déduire les frais de notaire et d’autres frais. Cela pourrait peut être me permettre de déclarer ces revenus avec les miens sans augmenter considérablement mes impôts. Pouvez vous me conseiller ? merci
Bonjour
C’est exactement cela
Vous pouvez faire le calcul entre soit déclarer au réel pour amortir les murs et déduire tous les frais, ou alors faire classer le logement en meublé de tourisme pour avoir l’abattement de 71%
Bien à vous
Bonjour
Merci à vous pour vos articles toujours aussi intéressants et précis.
Merci d’avoir pris le temps de m’envoyer ce message.
Vous me faites vraiment plaisir !
A tres vite
Bonjour PIerre, Merci pour cet article très intéressant. De quel type de risque voulez vous parler plus précisément quand vous dites que la SARL de famille comporte un risque juridique majeur?
bonjour Michel tous les systèmes présentent un risque. Mais il ne semble pas avoir dit que la SARL de famille était le système le plus risqué ?
bien à vous
Bonjour
Merci pour ce superbe article. Mon soucis aujourd’hui est lié à une restriction faite par la ville de Nice, concernant les meublés de tourisme. Depuis le 28 décembre 2018, nous avons le droit qu’à une autorisation par foyer fiscal. Nous en avons déjà 3 appartments dont les autorisations sont postérieures à cettte date, mais notre probleme concerne le 4éme pour lequel je n’aurais pas cette autorisation si je reste en nom propre. (idem pour LMP/LMNP), un seul sauf à faire de la compensation (louer à l’année)
Donc je pensais créer un SARL familiale pour ce dernier, mais ma question est d’un point de vue juridique la SARL Familiale était-elle une personne moral à part entière (comme la SARL) ou était elle considérée comme fiscalement rattaché au foyer fiscal, mon objectif étant de créer une nouvelle entit » juridique pour obtenir cette autorisation de la mairie de Nice
Cordialement
Bonjour
Les stratégies alternatives sont discutées entres membres du club vip. Vous comprenez bien qu’il soit délicat dès les aborder ici 🙂
Bien à vous
bonjour
mon marie est agriculteur (BA moyen:80k€)
Je suis commercante (BIC moyen 8ke)
Nous avons 3 sci is pour transmettre à chacun de nos enfants (3)
Nous avons 12 000 €de revenus fonciers (terres et 1 maison) et 85 ke de recettes meublées (BIC meublé d’ici 2 ans: 25ke). Nous avons un projet d’investissement d’une maison et de 3 studios sur la côté avec location mixte (saisonnier et étudiants) pour 280000€ d’achat, recettes 30 000. Ces 30 000€ nous feraient passer nos recettes de meublé au dessus de nos revenus moyens. Je pense qu’il n’est pas interessant pour nous de passer en LMP car BIC meublé inférieur aus revenus fiscaux donc pas d’exoneration d’IFI. Nous ne voulons pas cotiser d’avantage au RSI. Etes vous certain que nous pouvons rester en LMNP (où se trouve le texte? malgré mes recherhes, je ne trouve pas). Faut il investir via une sci is? (amortissement, plus values mais pas de RSI),peut etre plus intéressant que le LMP. Faut il investir par une autre société? OU alors faut il arreter d’investir. (La banque suit notre projet). Merci pour votre retour
Merci pour votre message et bravo pour vos analyses
pour le LMNP / LMP c’est le flou car tout le monde attend la jurisprudence
il n’y a pas de certitude
toutefois, en france, il n’y a jamais vraiment de certitude sur la réglementation 😉
Pourquoi pas passer par une SARL de famille dans ce cas ?
Cordialement
Bonjour, avec mon conjoint (pas mariés) nous souhaitons acheter un bien sur le côte, que nous donnerions en gestion saisonnière à une entreprise spécialisé. De notre côté, sous quel statut acheter, sachant que nous n’allons pas directement gérer la location meublée à courte durée ? Nous avons déjà plusieurs biens meublés acheter en nom propre, je ne suis pas certaine de vouloir acheter de nouveau en nom propre d’un point de vue taux endettement, ISF etc… Merci d’avance pour votre réponse. Cdt. Nathalie
Bonjour Nathalie
Chaque option a ses avantages et inconvénients.
Une question majeure est celle de la revente donc comment voyez vous votre investissement dans quelques années ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Je découvre votre site très intéressant
Résidant en Allemagne, je souhaiterais investir dans un bien déja loué en France. Je ferai gérer le bien par une société de gestion locative.
Pour mon premier bien, je vourdrais souhaite commencer par de la location nue en nom propre. Ensuite, a la fin du bail du locataire, je passerai en location meublée avec le statut LMNP au réel.
Si je passe au statut LMNP au réel, est-il possible de déduire après coup les frais de notaire que je ne pouvais pas déduire en location nue lors de l’acquisition du bien ?
Concernant l’amortissement /la dépréciation du bien, est-il possible d’amortir le´prix d’achat total ou bien les premières années de location nue sont-elles déduites du prix dachat pour l’amortissement ?
Merci d’avance
Cordialement,
Claude
Bonjour Claude,
Merci pour votre message et votre intérêt !
Désolé pour le délai de réponse, le site a fait l’objet d’une maintenance importante, qui m’a fait être moins réactif qu’habituellement 😉
Dans votre projet vous voulez commencer par de la location nue, pourquoi ?
Pour vous remémorer que l’imposition en France est confiscatoire (blague mais bon, c’est sérieux quand même)
Pourquoi ne pas passer directement en location meublée ??
Vous pourrez alors déduire immédiatement les frais de notaires et autres
Par contre, l’amortissement commence à la mise en location meublée donc si vous voulez commencer par louer nu, ce n’est pas un souci de ce côté
Qu’en pensez vous ?
A très vite
Bonjour,
J’ai acheté un appartement (avec emprunt) et je souhaite le mettre en location afin de rembourser le crédit. Il s’agit d’un deux pièces. Évidemment je souhaite minimiser les impôts sinon se ne serait intéressant. Pourriez-vous me conseiller svp ?
Cordialement
Sara
Bonjour Sara
a priori la location meublée courte durée semble tout indiquée 🙂
qu’en pensez vous ?
bonne journée
Bonjour Pierre,
déjà merci pour ce site et ce blog! je souhaiterai avoir votre avis,
possédant déjà de l’immobilier locatif en nom propre en meublé et non meublé mais souhaitant garder ses biens en noms propres afin d’éviter une plus-value a titre privé si apport à une société, est-il possible de créer une société de gestion ou d’exploitation qui ne détiendrai pas les biens? le principe serait de créer une eurl qui assurerai la gestion locative et l’entretien de ceux-ci?
cordialement.
Hello,
Oui pourquoi pas pour la gestion des biens.
Mais quel serait votre objectif final exact ?
C’est très important pour que vous puissiez déterminer la stratégie patrimoniale idéale pour vous
A tres vite
Pierre
Bonjour,
Un grand merci pour votre site, très bien fait, beaucoup d’informations utiles.
Avec mon conjoint nous avons récemment signé un compromis pour l’acquisition d’un studio afin de le remettre en location étudiante (bail d’un an) à partir de juillet/Aout. Nous l’achetons sans emprunt et souhaitons le relouer meublé. Cependant nous nous posons beaucoup de questions quant à la meilleur rentabilité possible, sans payer trop d’impôt. Coût des travaux très faible : 3000 €
Fiscalement : qu’elle est la meilleur solution ? location du studio meublé en nom propre ? ou non meublé ?
Sachant que nous n’avons pas recours à un emprunt, nous sommes pacsés, c’est notre premier achat.
Merci à vous.
Bonjour
Merci pour votre message et votre intérêt.
Il faudrait avoir votre dossier complet mais d’une manière générale il est souvent plus intéressant de déclarer en meublé au réel, en empruntant.
Pourquoi investir sans emprunter ? Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts d’un côté été placer ailleurs l’argen g que vous vouliez investir: vous y gagner des deux côtés
Qu’en pensez vous ?
Bonjour,
Je souhaiterais faire de la LMNP avec mon frère. Pour plus de simplicité, pouvons-nous réaliser l’opération en indivision ? Ou devons-nous obligatoirement passer par la création d’une Société, type SARL familiale ?
Je vous remercie pour votre aide
Nicolas
Bonjour Nicolas
Aucun problème pour créer une indivision, juridiquement
Vous devez toutefois être certains de bien vous entendre sur le long terme !
Voici ce que m’inspire les limites de l’indivision :
Qu’en pensez vous?
A très vite
Merci pour votre réponse rapide.
Ne manque-t-il pas une partie de votre argumentation sur les limites de l’indivision ?
Merci
J’avais mis un lien, vous ne l’avez pas eu ?
Ci-dessous :
Bonjour Pierre, je suis en train d acheter un bien de presque 400 000 pour louer en 7 chambres pour des etudiants (courte duree), j ai un accord de principe de la banque et un accord sur le prix de vente …phase finale.
J ai toujours en suspend le choix de la achat en lmnp au reel ou en sas demembree. Je n arrive pas à trouver un pro qui puisse me faire les differentes simulations et m aiguiller …help 😉
Bonjour Phil,
Avez vous fait un bilan des avantages et inconvénients POUR VOUS des deux options ?
C’est important car chaque situation fiscale est différente et surtout, vous devez vous poser la question de ce que vous allez faire du bien dans le futur. Le revendre ou pas ?
Je peux aussi en parallèle vous donner les coordonnées d’un expert comptable qui pourra vous faire les simulations en fonction de vos informations personnelles précises.
En tous cas bravo pour votre projet !
Ce sera tout à l’année ou une partie en courte durée ?
Bonjour Pierre,
Je suis aussi très intéressé par le contact de votre comptable. Je ne comprends strictement rien à toutes ces histoires de régimes fiscaux et suis pourtant en train de me lancer dans un projet immobilier (1 immeuble comprenant 1 commerce et 3 logements, dont un logement social (zone 30%) et les deux autres en LCD).
Je préférerais faire confiance à un professionnel pour ces questions hyper pointues pour moi…
Je serai bien incapable de choisir le meilleur régime en fonction de notre situation…
Merci à vous !
Hello
Et pourtant c’est fondamental 🙂
Je vous envoie cela
A tres vite
Bonjour Pierre,
Merci d’avance pour vos conseils.
J’ai une SASU de marchand de biens qui possède 2 biens immobiliers que je souhaiterais finalement garder car ils se louent très bien en saisonnier airbnb et que l’activité MDB ne me plaît pas.
Il serait moins cher je pense de changer d’objet social en louer meublé ou hébergement touristique et de m’acquitter de la différence de frais de notaires des 2 biens..ce qui m’obligera ou me permettra de gérer mes revenus locatifs (environ 60 000 euros/an) par l’intermédiaire de la société plutôt que de les racheter en nom propre, fermer ma société..
Que pensez vous de cette idée? peut on déduire plus de frais et payer moins d’impôts en gérant par le biais d’une société?
D’autre part je dois rembourser un crédit mdb de 100 000 euros sur un des 2 biens avant novembre et je ne sais pas comment faire . Faut t’il changer d’objet social avant de faire une demande de crédit ? Mon crédit mdb est d’une durée de 24-36 mois max à cause su statut. Je dois du coup changer de banque car ma banque ne propose que des prêts marchand. Je voudrais donc optimiser ma stratégie pour essayer de décrocher ce nouveau crédit qui remplacera le crédit marchand.
Autre question technique: Si je change d’objet social, dois je m’acquitter immédiatement de la différence de frais de notaire pour les 2 apparts, ou ai-je un délai? et dernière question si je change d’objet social et que je décide finalement de vendre un des 2 apparts et que je ne me suis pas acquittée de suite de la différence des frais de notaire, sera t’il soumis au statut marchand car acquis avant le changement d’objet social ce qui m’arrangerait..ou est ce que cela compliquera les choses?
Merci d’avance pour vos conseils
Bien cordialement
Bonjour !
Merci pour votre intérêt
Très honnêtement, je pense que votre stratégie est très bonne mais je n’ai pas l’expérience nécessaire pour vous conseiller dans le détail.
Je vous conseille de vous rapprocher d’un expert comptable spécialiste du meublé.
Je peux vous donner des coordonnées au besoin.
Excellente journée
bonjour, serait il possible d’obtenir des coordonnées d’un expert comptable spécialiste du meublé ? je suis de nice, merci !
Yes, pas de soucis 🙂
Je vous envoie cela par mail
où en est votre projet ?
A très vite
Bonjour Pierre et merci pour ce site très intéressant,
Nous sommes actuellement proprietaires avec ma femme de deux appartements, l’un loué meublé, l’autre non meublé, nous souhaitons en acquérir un autre cette année et je pense un quatrième l’année prochaine qui seront en location saisonnière.
Nous avons un jeune fils et voudrions créer une société dans laquelle intégrer notre patrimoine afin de préparer la succession, meme si nous avons le temps et surtout afin de limiter l’imposition car nous sommes actuellement expatries et donc impose a 37% sur nos revenus de source francaise.
Je m’oriente de plus en plus vers la sarl de famille imposee a l’is, pensez vous que le choix correspondent a nos criteres?
Merci
Bonjour Nicolas
Merci pour votre intérêt !
dans quel pays êtes vous du coup ?
La solution semble en effet adaptée à votre projet
En particulier car vous n’envisagez pas de cession
A très vite
Bonjour Pierre
Nous sommes expatries au Qatar depuis bientôt 6 ans.
Cordialement
Ah super Nicolas !
Quel retour d’expérience en faites vous avec le recul ?
À tres vite
Bonjour Pierre et bonne et heureuse année à vous. Je découvre votre site et je me permet de vous soumettre ma situation en espérant avoir votre avis 🙂 J’ai un projet de meublés de tourisme en courte durée avec ma fille. Comprenez bien qu’il ne s’agit pas d’une opération de revente à terme, nous rêvons d’ouvrir une petite résidence familiale, dans laquelle nous travaillerons toutes les deux et d’ailleurs nous vivrons sur place afin d’être plus disponibles pour nos locataires. Nous envisageons donc l’achat d’un terrain et la construction d’une résidence d’une dizaine d’appartements ou bungalows. Je quitterais mon emploi (ma fille ne travaille pas encore, elle est scolarisée et aura 18 ans dans 3 mois) dans lequel je ne m’epanouie pas. Nous souhaitons faire de la location saisonnière, courte durée, et en faire notre seul revenu. J’ai une autre fille (8 ans) et je souhaite m’assurer de pouvoir lui offrir la même place que sa sœur et moi quand et si elle le désire plus tard. Donc une petite affaire familiale. Mon conjoint et futur mari n’est pas concerné directement par la partie statut ou autre car c’est un projet entre ma fille et moi. Lui il gardera son emploi dans un 1er temps. J’espère vous avoir donné assez d’informations pour comprendre ma situation, nous souhaitons être toutes deux égalitaires (pas de « chef » quoi ) mais du coup nous sommes un peu perdue… SARL Familiale, SAS, SCI…. Micro Bic, Réel,… Nom propre.. Bref, tout cela a dû mal à trouver sa place pour nous. Mais nous comprenons que nous devons être prudentes pour notre avenir, et que notre choix impactera directement notre fiscalité et nos droits.. Pourriez-vous nous éclairer un peu.. Beaucoup? D’ailleurs devons-nous faire appel dans tous les cas à un expert comptable, un notaire et ou un conseiller en gestion de patrimoine ? La facture m’inquiète . Je précise que nous vivons sur l’île de la Réunion. J’ai lu sur un blog que pour faire un prévisionnel il fallait (dans le cadre du meublé de tourisme à courte durée (au week-end, à la semaine ou au mois) se baser sur 16 semaines de location à l’année en moyenne mais je vois que beaucoup arrivent à louer beaucoup plus.. Nous souhaitons monter un projet viable, rentable et pérenne. Voilà cela fait beaucoup d’interrogations de ma part et vous pouvez bien entendu si vous le souhaitez me joindre par mail merci d’avance pour votre réponse, et bonne continuation à vous
Bonjour Lydia,
Excellente année également !
Bravo pour votre projet, c’est un vrai choix de vie qui va de l’avant 🙂
Pour la structure juridique, évitez l’indivision.
La SCI n’est pas un statut adapté à la location meublée, sauf si c’est à l’IS, mais dans ce cas gare à l’imposition sur les plus values si vous revendez même si ce n’est pas dans vos projets immédiats (on ne sait jamais ce qui peut se passer).
Pour le régime fiscal, vu que vous allez emprunter le régime au réel sera probablement le plus intéressant. Vous pouvez aussi étudier l’abattement des 71% pour meublé de tourisme. A comparer avec l’aide d’un expert comptable (je peux vous donner des coordonnées si vous en avez besoin).
Votre situation est parfaitement adapté au club VIP, qui ouvre ses portes une seule fois par an, et c’est justement le cas encore pour quelques petits jours.
A très vite
Je reste à votre disposition pour toute question
Bien à vous
Pierre
Bonjour Lydia,
C’est avec grand intérêt que je lis votre message et vos questions car je suis exactement dans la même situation que vous, avec le même projet et j’habite moi aussi à La Réunion. Où en êtes-vous dans votre étude? Pourrions-nous nous rencontrer afin de partager nos connaissances et mutualiser nos démarches et prospections? linrone(arobase)hotmail(point)com
Hello Gabriel,
Super démarche de leader de la location courte durée !
Ce serait super de vous compter parmi nous au sein du club VIP
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Comment devenir membre VIP?
Auriez-vous le nom d’un Expert Comptable spécialisé en immobilier locatif et basé à La Réunion à me communiquer en privé s’il vous plaît?
Cordialement
Bonjour Gabriel,
je vous ai envoyé un message directement par mail
Bonne journée
Bonjour Bernard,
C’est avec grand intérêt que je lis vos échanges avec Lydie et Gabriel.
Comme eux j’habite à la Réunion, avec le même type de projet mais, dans le cadre d’une reprise (non d’une création), et avec un ami (non un membre de ma famille).
Pouvez vous m’indiquer la meilleure option pour le choix de la forme juridique afin optimiser cette reprise ?
Dans l’attente de vous lire,
Bien cordialement
Bonjour
Une sarl, une indivision peuvent être des options satisfaisantes
À quoi aviez vous pensé au premier abord?
Bien à vous
Bonjour,
Merci pour votre implication sur ce site de qualité.
J’ai 3 questions pour vous :
1/ Vous évoquez la possibilité d’un démembrement « Au décès des parents, la nue-propriété devient pleine propriété, avec une grosse économie fiscale à la clef (la nue-propriété représente environ 50% de la valeur du bien, et l’usufruit les 50% restants) ». S’agit-il ici d’un exemple de pourcentage lié à un usufruitier de moins de 61 ans ?
2/ Dans le cadre d’une SARL de famille soumise à l’IR la revente du bien immobilier est-elle bien soumise à la fiscalité des particuliers.
Avons-nous une taxation particulière si nous mettons fin à la SARL dans la foulée ?
3/ Si l’on souhaite arrêter de louer le bien possédé à travers la SARL de famille, avons-nous des coûts particuliers ou sommes-nous dans une détention classique comme à travers une SCI ?
Merci d’avance pour vos précieux éclairages.
Bonjour,
Oui classiquement, les pourcentages sont de 50-50
Exact pour la SCI à l’IR
La SARL de famille est dissoute dans ce cas
Cordialement
Bonjour et meilleurs vœux à vous. Merci pour ce blog super intéressant. Mon mari et moi même avons un immeuble avec deux appartements et un local commercial tous trois loués. Nous l’avons acheté en sci et avons un crédit dessus. En parallèle nous avons acquis une propriete dans laquelle nous allons ouvrir deux gîtes et une chambre d’hôte après travaux. Celle ci est achetée en nom propre avec crédit en cours. Et nous sommes en train de signer pour un appartement en nom propre et sans crédit dans le but de faire de la location saisonnière. Pourriez-vous m’indiquez le mieux pour nous du point de vue du statut et de la fiscalité. Sachant que nous avons deux enfants et que nous souhaitons transmettre une partie du patrimoine . Merci pour votre aide. Bien cordialement
Bonjour Séverine,
Meilleurs voeux également et merci de votre intérêt pour le blog eldorado immobilier !
Au vu de votre patrimoine et de votre objectif de transmission, deux pistes semblent intéressantes à explorer (à affiner ensuite avec un EP ou un CGP qui se basera sur vos éléments précis) :
– le LMP :
– le démembrement
Chaque système a des avantages et inconvénients, mais ils sont intéressants dans un objectif de transmission.
Pour la fiscalité, l’amortissement de la location meublée reste la panacée :
Qu’en pensez vous ?
Merci pour votre rapide réponse. Pardonnez mon ignorance mais pouvez-vous m’indiquer ce qu’est un CGP? J’imagine que c’est un conseiller en patrimoine. Si vous en connaissez je veux bien que vous me le communiquiez en privé . Le statut Lmp me paraît effectivement approprié pour les gîtes et la location saisonnière. Connaissez vous svp la démarche à suivre pour le classement afin de bénéficier de l’abattement de 71%. Me conseillez vous le réel ou le forfaitaire?
Encore merci pour votre aide. Bonne journée . Séverine
Désolé 🙂
CGP = conseiller en gestion de patrimoine
Pour le choix du régime fiscal cela dépend si vous avez un emprunt ou non, ou des travaux ou non
Le réel est souvent le plus avantageux
Merci beaucoup . Oui emprunt et travaux pour les gîtes. Pour le saisonnier pas d’emprunt et quelques travaux minimes
Faites bien des simulations au réel, à priori cela peut s’avérer plus intéressant que l’abattement des 71%
Pour obtenir l’abattement, il faut classer vos gîtes en meublé de tourisme auprès d’un organisme agréé cofrac
https://www.classement.atout-france.fr/les-organismes-accredites
Très bien. Merci beaucoup pour vos précieux conseils. Je vais étudier la question . Bien cordialement
Tenez moi au courant !
A très vite
Oui je n’y manquerai pas. A bientôt
Bonjour Pierre,
Comme il est de tradition de le faire je vous adresse mes meilleurs vœux pour cette année nouvelle. Bravo pour ce blog riche d’informations.
Je souhaite investir dans un immeuble pour des locations en meublés de tourisme et à ce tire pourriez vous me conseiller un expert-comptable professionnel pour envisager le statut juridique adapté à ma situation ?
Je vous remercie par avance et vous souhaite une excellente journée.
Bonjour Dominique
Merci pour votre message et votre intérêt 🙂
Excellente année également, je vous souhaite que votre projet réussisse au mieux !
Je vous envoie les coordonnés d’un expert comptable en message privé.
Concernant la forme juridique cela dépend de votre situation et de vos projets à moyen ou long terme.
Il faudrait en savoir un peu plus : souhaitez vous revendre (se pose la question de la plus value), avez vous un objectif patrimonial ?
Par ailleurs vous devez aussi vous poser la question de la ficalité, probablement déclarer au réel sera avantageux si vous empruntez.
Enfin, le classement meublé de tourisme est intéressant pour la taxe de sejour.
N’hésitez pas à m’en dire un peu plus pour affiner la réponse !
À tres vite
Pierre Bonjour,
Sauf erreur de ma part je n’ai pas eu de retour en mp à moins que….
Quant à ma situation et pour vous permettre de mieux me guider la voici :
Je vais avoir 62 ans, mon mari veut divorcer et je dois de ce fait générer des revenus ne pouvant prétendre qu’à peu de retraite faute d’avoir abandonner ma carrière au détriment de la sienne. J’ai trois enfants. Je souhaite acquérir ce bien sans forcément recourir à un prêt.
En espérant que vous pourrez ainsi affiner davantage votre réponse.
D’avance merci et à très vite.
Bonjour Dominique,
Je vous ai renvoyé les coordonnées par mail, pas de soucis…
Je comprends.
Vous devez impérativement faire la bonne acquisition en vous formant et en faisant une étude de marché pour être sûre de vous.
En général, l’emprunt est une bonne idée car les intérêts sont déductibles des revenus, et l’argent que vous auriez mis en apport pourra rapport par ailleurs avec l’autres placements
Qu’en pensez vous?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Côté emprunt vous avez raison et c’est à l’étude actuellement pour au moins une partie de l’achat ou pour les travaux à venir sur une seconde tranche. Côté étude de marché je ne pense pas avoir de doute mais vous avez raison de le souligner. Il y a toujours une part de risque sur laquelle d’ailleurs je me suis appuyée.
Merci en tous cas pour vos précieux conseils principalement quand on est novice dans ce domaine.
Pas de soucis à votre service
J’ai mis en place une étude de marché automatisée très fiable basée sur le big data
C’est offert pour les membres du club VIP
A très vite
Pierre
Bonjour
Tout d’abord merci pour le site, il est génial
Je souhaite acheter une maison et la diviser en 5 petit appartements meublés en location saisonnière. Il y aura bien sur des travaux et des frais d’ameublement. Que me conseillez vous comme statut ?
cordialement,
Bonjour Sophie
Merci pour votre message et bravo pour votre projet !
Cela dépendra de votre situation et de votre intention de revendre ou non ?
Avez vous un projet sur le moyen / long terme ?
Bien à vous
Bonjour,
J’ai 52 ans. Mon mari est moi avons acheté une maison sur laquelle nous n’avons plus de crédit. Nous souhaitons faire une location meublée tourisque sur ce bien. C’est un bien que nous pensons conserver et transmettre à nos enfants. Que nous recommanderiez vous ?
Cordialement.
Bonjour
Merci pour votre passage sur le blog eldorado immobilier et pour votre intérêt.
Étant donné que vous n’avez plus de crédit, le classement en meublé de tourisme devrait être une bonne option à la fois fiscale (abattement des 71%) et pour la taxe de sejour (fixe et pas au pourcentage).
Vous pouvez également bénéficier de l’abattement sur les loyers perçus via la location d’une résidence principale (il y a un plafond).
Cf : le guide complet de la réglementation sur le site
Par ailleurs si vous envisagez de conserver le bien une détention en nom propre est intéressante éventuellement pour la plus value.
Toutes ces pistes à creuser précisément en fonction de vos données personnelles précises .
Cela correspond aux schémas que vous aviez en tête ?
À tres vite
Pierre
Bonjour Pierre.
Merci pour cette article fort intéressant.
Nous sommes avec un ami en etude pour créer une société. Pour de l achat immobilier, rénovation puis location meublé ou non meublé. Et ou revente après location ou non.
Qu est ce qui serai la meilleur société ?
Sans perdre de plus value à la revente.
Et sans laisser notre argent aux impots.
Que conseillerez vous ?
Merci.
Cordialement.
Béranger.
Bonjour
Merci pour votre message !
Si vous envisagez de revendre il vous faut vraiment soupesez les différentes possibilités et faire des simulations.
En particulier, si vous revendez via une société vous serez imposé sur la plus value des sociétés, ce qui veut dire concrètement que les amortissements sont pris en compte dans le calcul de la plus value
Cela peut faire une énorme différence concernant votre imposition !
Qu’en pensez vous ?
Bonjour Pierre,
Je me permets de venir vous vous, j’ai fais l’acquisition d’un immeuble en nom propre je le loue actuellement en meublé de tourisme je suis en micro entreprise bloqué à 70 000 € de chiffre d’affaire et affilié au BIC donc cotisations RSI. Je suis en développement acquisition d’un deuxième immeuble pour début 2019 je souhaite ne pu être affilié au RSI quelle serait la meilleur situation dans mon cas merci pour votre retour
Gabriel
Bonjour Gabriel,
Merci pour votre commentaire
Vous pouvez faire une simulation avec la création d’une société de conciergerie qui gère vos biens
Vous pouvez aussi réduire votre bénéfice avec de nouvelles acquisitions ou des travaux
Une stratégie en holding avec d’autres activités peut également être envisagée
Déjà, déclarez vous au réel ?
Bien à vous
Bonjour,
Excellent blog à bien des niveaux…
J’ai acheté en nom propre. Je suis étonné que peu de personne parle de l exploitation. C’est à dire d’acheter en nom propre puis de créer une société qui fera la location courte durée. Bonne ou mauvaise idée ?
De plus si on exploite dit même, est il mieux de prendre ou non la franchise de base, quelque arguments à la clef ?
Voilà pour ma contribution…
À bientôt,
Bonjour,
Merci beaucoup pour votre retour !
Vous avez raison de souligner la possibilité de ce type de sondage
Après, il n’y a pas de bonne ou mauvaise idée, cela dépend des situations.
Il y a un gros avantage : vous évitez le RSI en tant que personne physique
D’un autre côté vous avez le double de frais de gestion de votre société
Vous devez aussi normalement posséder une carte professionnelle car vous mettez des annonces en ligne via une société
Comme vous le soulignez, vous serez aussi soumis à la TVA, sauf si bien sûr vous restez dans le cadre de la franchise de base
Quelle était votre analyse de votre côté ?
Ais-je contribué à améliorer votre vision des choses ?
A bientôt
Bonjour Pierre,
Tout d’abord tout d’abord je souhaite vous remercier pour votre blog,
Je souhaite investir dans différents immeubles, pouvez vous me conseiller un expert-comptable professionnelle pour envisager le statut juridique adapter à ma situation ?
Je vous remercie et vous souhaite une excellente journée
Bonjour Remi
Merci de votre intérêt !
Je vous envoie des coordonnés en message privé
Ce serait pour louer à l’année ou en saisonnier ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Pouvez-vous, svp, m’éclairer sur ces questions:
– SARL de famille: que veut dire « le régime d’imposition la société de personnes » (est-ce que c’est l’impôt sur le revenu)? Que se passe-t-il en cas de revente (notamment au niveau de la plus-value)?
– LMP: ne subit-on pas la même imposition que les sociétés sur la plus value en cas de revente?
Merci.
Bonjour Jean-Marie,
Merci pour votre question
Le sujet est effectivement très important
Au niveau de la revente, si vous avez une société la plus value s’applique sur la valeur amortie du bien alors que ce n’est pas le cas avez une possession en direct
Bien à vous
Bonjour,
Vos articles sont fort intéressants. Je tente une intervention ..
J’ai comme projet d’acquérir des biens immobiliers (environ 2 / an), de les louer pendant une certaine durée le temps d’amortir 15 à 20% du montant des prêts immobiliers et de les revendre par la suite … l’opération sera reconduite après revente de chaque bien. Vers quel choix de structure juridique dois-je m’orienter pour acheter, louer (meublé ou non) et revendre au bout de 2-3 ans afin de ne pas trop payer d’impôts sur les revenus locatifs mais aussi sur la plus value à la revente.
Bonjour
Merci pour votre intérêt et votre question!
Bien sûr votre situation précise est à peaufiner avec un expert comptable spécialisé
Mais à priori vu ce que vous me dites, le système qui semble correspondre est la location meublee au réel (pour optimiser l’imposition sur l’esbroufe loyers), en nom propre (pour ne pas être imposé sur la plus value sur la totalité de la valeur amortie du bien )
Cela répond à votre attente ?
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Je découvre votre site à l’instant. Il est pédagogique et à la portée de tous et je le met dans mes favoris. Aussi, je tente une intervention :
Je suis en cours d’investissement. J’ai un accord de principe de ma banque.Je souhaite acquérir un local de 300m² qui sert de cours de danse. Avec un ami, nous allons le transformer en 8 appartements de 37m² chacun que nous souhaitons louer en meublés. J’ai pensé à créer une SAS pour la facilité des statuts et pour limiter les engagements de chacun. Seulement je bloque sur un plan fiscal : l’article 239 bis du CGI (dont personne ne parle dans les cas d’une société/LMNP) stipule que la gestion du patrimoine mobilier ou immobilier de la société exclut celle-ci du régime des BIC. En conséquence de quoi, les revenus seront alors soumis au RCM. Donc, cela n’est-il pas incompatible avec le statut LMNP (BIC) ? Quelle serait alors la solution pour louer en meublé au sein d’une société SVP ? J’ai consulté des professionnels mais leurs réponses sont d’une prudence excessive. J’attends lundi le retour de mon futur comptable pour voir sa position.
Je pense donc créer une SAS soumise au RCM, pour louer en meublé, déduire les travaux et tous le reste, jusqu’au terme du crédit. Il est question d’un investissement purement opportuniste, sans dividende ni salaires.
Accepteriez-vous de me donner votre avis ?
Avec mes remerciements anticipés,
Christophe
Bonjour Christophe
Merci pour votre intérêt et votre commentaire
La sas vous permettra de déduire tous vos frais et d’amortir votre bien par contre attention à la revente car le plus value sera calculée sur le bien amorti (donc beaucoup plus de plus value à payer par rapport à un investissent en nom propre)
Le choix dépend donc de votre stratégie patrimoniale
Comme vous découvrez le blog aujourd’hui, je vous indique que les’ portes d’un club vip sont justement bien ouvertes, uniquement jusqu’en dimanche.
Félicitations pour votre projet et tenez moi au courant
Bonjour,
merci pour votre site internet, je viens souvent vous lire avec plaisir et attention!
J’aurais voulu quelques conseils, je vous explique ma situation :
je possède 2 appartements, en nom propre, que je loue en meublé, de courtes durées, tout au long de l’année.
J’aurais pour projet personnel, la création d’une société qui regroupe la gestion de mes biens et éventuellement des biens appartenant à d’autres personnes souhaitant déléguer la gestion de leurs meublés (états des lieux, intendance, ménage, entretien).
De plus, j’aimerais inclure dans le projet mon compagnon soit en tant que salarié ou associé.
Je suis perdue dans les statuts, quelle type d’entreprise est le plus appropriée à cette situation ? Je pense prendre rendez-vous avec un expert-comptable. Qu’en pensez-vous de votre côté ? Merci de votre retour.
Bien cordialement.
Bonjour
Merci pour votre retour et votre message !
En effet, un expert comptable pourra vous renseigner précisément en fonction de votre situation précise
je peux vous conseiller un pro au besoin
sur la forme juridique à proprement parler cela dépend de vos objectifs
Vous devez vous poser ces deux questions en premier :
– quelle stratégie fiscale
– quelle stratégie de transmission de patrimoine
Ensuite, la structure la plus appropriée à votre situation émergera toute seule
qu’en pensez vous?
Bonjour et merci pour vos articles que j’ai lu avec intérêt.
Cependant, nous n’arrivons pas à trancher sur le « bon » montage juridique de notre projet en Auvergne.
SCI et société d’exploitation en SARL ou Micro entepreneur, ou SARL familiale ? ou …?
Notre père possède une grande propriété familiale à restaurer que nous (les enfants) aimerions exploiter en gites (2 gîtes et gite de groupe).
L’intérêt étant de
1) défiscaliser au maximum la succession
2) de prévenir le risque d’indivision (nous sommes 2)
3) obtenir un emprunt de la banque
3) mais aussi rétribuer aussi justement que possible le travail du couple qui va gérer les gites.
Qu’en pensez vous?
Merci enormément
Bonjour,
généralement, pour exploiter une location meublée sans passer par une indivision, la SARL de famille est une option à étudier
Pour le montage le plus précis possible, un expert comptable ou un notaire seront à même de faire les calculs en fonction de vos données et objectifs personnalisés
Je peux vous conseiller sur un choix au besoin
Bien à vous
bonjour Pierre,
je souhaiterais monter un projet personnel de gestion locative saisonnière d’une part pour gérer les biens familiaux et éventuellement des biens appartenant à des tierces personnes souhaitant déléguer la gestion de leurs meublés. Selon mon expert comptable, le mieux est de monter une SASU avec un système de gestion via des baux commerciaux pour éviter d’être assujetti à une agence immobilière et donc à l’obligation de détenir une carte professionnelle. A savoir que dans ce montage, il faut justement encaisser les loyers des locations.
Merci pour votre éclairage; Bien cordialement
Bonjour Martine,
A priori cela a l’air pertinent en tous cas
qui possédera les biens à terme, la société ou des personnes physiques?
Cordialement
Bonjour et merci pour ton site,
je voudrais savoir si une SCI soumise à l’IS peut louer à l’année en meublé ?
J’ai lu partout que la durée minimum d’un bail de SCI à l’IS est de 6 ans donc jamais de location à l’année en meublé ?
Merci par avance.
Bonjour
Merci pour votre intérêt !
Une SCI gère normalement moins de 10% de meublé dans son patrimoine
Bien à vous
Bonjour
J’ai hérité de 6 appartements meubles loué à l’année, ayant des travaux à faire je me suis dit qu’il fallait que j’opte pour le lmnp au réel
J’ai pris rendez vous chez un comptable qui m’a conseiller de me mettre en sas qui est mieux pour voir à long therme vu que je ne veux pas’vendre
Quand pensez vous ? Merci
Bonjour
Chacun est libre d’adopter la stratégie qui lui convient le mieux 🙂
Ce que je peux vous confirmer c’est que si vous revendrez vous devrez vous acquitter d’une plus value imposante
Vous trouverez plus de détails dans cet article dédié :
Cela répond à vos attentes ?
Bien a vous
Bonjour Pierre, merci pour votre article qui compare bien les différents statuts et dispositifs mis en place. Je suis novice donc ma question va peut-être vous paraître bête mais je demande le statut LMNP est le statut associé au nom propre? Donc, dans tous les cas, lorsque l’on veut louer un bien en meublé de tourisme, nous devons obtenir un numéro SIRET? Ce qui n’est pas le cas dans une location vide longue durée où il suffit de déclarer les revenus dans la case micro foncier (je m’exprime pour une seule petite habitation)?
Pouvez-vous m’éclairer?
Merci.
Bonjour Cindy,
Merci de votre intérêt !
Oui, le LMNP est en nom propre et permet d’obtenir un numéro de siret
La déclaration des revenus se fait en bic
Bien à vous
Bonjour Pierre,
Bravo pour ton site, je trouve que la sci suppose d’avoir des associes toujours fiables, pense -tu qu’il est possible d’acquerir les parts de tous les l’associés d’une sci, (reunion des parts en une seule main) et de transformer ces sci en sasu pour faire du meublé.
Merci
Bonjour David,
Merci pour ton retour positif !
Tout est possible
Il faut quand même que tu saches que tout changement de statut a des coûts importants : comptable, publicité légale, etc…
Par ailleurs, rien ne t’empêche de ne laisser aucune décision à tes associés, dans la mesure où tu détiens la majorité des parts
C’est toujours toi qui décideras au final
Qu’en penses tu?
Bonjour Pierre,
J’aimerais faire lacqusition dun bien a destination de location meublée avec un ami, est-il possible de se passer de societe et posséder le bien en nos deux noms ?
Merci
Bonjour Jérôme,
Oui bien sûr
dans ce cas, c’est le régime de l’indivision qui s’appliquera
Il y a quelques inconvénients :
Qu’en pensez vous?
A très vite
Pierre
Bonjour Pierre
merci pour cet article très intéressant. Je vais acquérir 2 appartements à rénover pour être loués en LMNP (en direct). Dans le montage financier, j’ai prévu d’emprunter 2/3 du budget (travaux inclus) sur 9-10 ans pour limiter l’effet du coût du crédit : est ce un bon calcul pour optimiser la rentabilité?
Merci d’avance,
Mickael
Bonjour Mickael,
merci pour ton retour positif !
la question à te poser est de savoir à combien s’élève ton crédit sur cette durée et si tes loyers vont largement le compenser ou non
En effet, je n’envisage pas qu’un investissement immobilier ne s’autofinance pas…
Cordialement
bonjour,
je suis français non résident (suisse) je possède un bien en France en sci à l’ir
je souhaite le louer en meublé. avez vous une solution pour que ma sci ne soit pas requalifiée à l’is… je pensai par exemple faire la location via mon fils juste majeur qui lui est résident (résidence principale , pas de taxe d’habitation, il est étudiant donc pas d’autres revenus….) merci de votre réponse
Bonjour Thierry,
Merci de votre venue sur le blog, cela fait plaisir !
Votre question est intéressante.
C’est bien la première fois que je vois un Suisse s’intéresser aux montages financiers en France 🙂 (blague) (en plus ce n’est pas vrai)
Probablement que le montage que vous envisagez tient la route, d’autant plus que je suppose que vous pouvez avoir une volonté de transmission de votre patrimoine immobilier à terme
Toutefois, mes compétences ne sont pas aussi pointues et seul un expert comptable qui tient la route pourra vous répondre de manière assurée!
Je peux vous orienter si vous souhaitez obtenir des contacts et MP
Où se situe votre bien immobilier en France?
Ce serait pour du meublé à l’année ou en saisonnier?
Excellente soirée
Pierre
Bonjour,
Merci pour votre site très bien fait.
Dans le cadre d’un projet LMNP /appt 2 pces dans l’ancien à Versailles, objectif complément de retraite et transmission à notre fille unique, nous penchions pour le format SARL familiale + démembrement. Notre banquier préconise une acquisition en nom propre.
Dans la mesure où nous avons un contrat de mariage avec séparation de biens, cela serait-il judicieux ? Dans ce cas il faudrait passer par une indivision. Est-ce bien cela ?
Dans le cas où nous optons pour la SARL familiale, il y a-t-il un intérêt à prévoir notre fille – même à 1% – dans les associés ?
Bien cordialement. Francis
Bonjour Francis
Merci beaucoup pour votre intérêt
L’indivision comporte pas mal de contraintes
La création d’une Societe sera justement motivée par un souci de transmission !
Cela correspond à vos attentes ?
Bonjour
J’ai une propriété en nom propre que je souhaite mettre en location saisonnière. J’ai fait des travaux. Travaux qui pourront être déductibles suivant l’amortissement applicable.
Je souhaiterais savoir si c’etait Judicieux de créer une SARL pour faire la gestion de ce bien. Et pouvoir déduire les autres frais de gestion courante, électricité, eau, fournitures … je louerais la maison à cette SARL qui en assurerais la location.
Qu’en pensez vous ?
Merci de votre réponse.
Bonjour
Oui cela peut être pertinent
Je ne suis pas forcément fan il y a des avantages et des inconvénients que je détailles ici
https://eldorado-immobilier.com/creer-societe-investir-gerer-location-meublee-courte-duree/
Bonjour je suis déjà en statut lmnp , et j’ai le projet d’acheter un terrain et de faire construire pour louer en saisonnier courte durée en Corse. Ma question est puis je bénéficier du statut en lmnp dans ce cas (amortissement de la maison, frais de notaire en charge….? Il existe également le crédit d’impôt corse pour investissement mais cela oblige de créer une société. Que conseillez vous à ce propos. Je vous remercie d’avance Stéphanie
Bonjour Stéphanie,
Je ne maîtrise pas les subtilités de la réglementation Corse 🙂
Mais en tous cas vous pouvez bénéficier du statut LMNP pas de soucis
Vous voulez louer en meublé ou saisonnier?
Salut Pierre et super article !
Donc le plus simple, c’est d’investir en Nom Propre (LMNP régime réel) ? Au niveau fiscalité, je n’ai pas encore tout étudié. Mais qu’en est-il lorsqu’on arrive à l’ISF ? (Ro, et puis je ne suis pas encore à là !)
Ton commentaire est prémonitoire
Un article prevu la semaine prochaine sur l’impôt sur la fortune immobiliere et le statut LMNP 🙂
À suivre !
Et la SAS qui est usufruitier temporaire (15 ans) du bien immobilier, la Sci nu propriétaire (entre conjoints et enfants)
Quel est l’intérêt de cette organisation juridique ?
Bonjour
vous dites concernant la SARL de Famille: Au décès des parents, la nue-propriété devient pleine propriété, avec une grosse économie fiscale à la clef (la nue propriété représente environ 50% de la valeur du bien, et l’usufruit les 50% restants)
pouvez vous développer cette grosse économie fiscale dont vous parlez ?
merci pour vos articles très intéressants
gilles
En fait c’est une donation qui a le double de sa valeur
Cela permet de contourner les plafonds de donation sans frais
Cordialement
Bonjour Pierre,
Merci pour cet article très clair et précis.
Il ne reste plus qu’à trancher pour le choix du statut!
Je suis super content de votre retour Jean:
Difficile de parler de ces sujets en restant clair !
Bonjour pierre
Je souhaiterais faire 4 logements par ans et démissionné mais je ne sais pas si je doit le faire en nom propre ou en sarl immobilière
Un article fort intéressant.
Je vais intervenir de manière indépendante sur chacune des sociétés pour évoquer peut être des particularités ou certaines zones de risques.
– La SNC :
un particularité importante est que chaque associé à le statut de commerçant au sens du code de commerce.
Cela limite donc largement l’utilisation pour certaines professions réglementées et/ou relevant de la fonction publiques.
En outre le statut de commerçant induit deux effets :
– l’affiliation automatique au régime du SSI (anciennement RSI)
– le bénéfice du régime des procédures collectives (« dépôt de bilan » …).
Pour ce qui est du régime fiscal : la snc étant semi-transparente, il dépend de l’activité (location nue : revenus fonciers, location meublée : bic, …) et de la qualité de l’associé (particulier, professionnel, société).
Enfin, la snc conserve la translucidité fiscale quelques soient ses activités (civiles ou commerciales) mais peut aussi opter (irrévocablement) pour l’impôt sur les sociétés.
Mon conseil de professionnel: à utiliser avec très grandes précautions
Merci pour votre retour vraiment précis et intéressant
En effet, la SNC peut être aussi un vrai piège si un des associés se révèle « véreux »
Bonjour,
j’allais faire le même commentaire sur la SNC au niveau du statut de commerçant.
A savoir que sauf erreur de ma part la SNC permet d’avoir une personne morale comme associé à l’inverse des autres structures.
néanmoins les cotisations minimales SSI sont souvent préjudiciables à ce statut mais sauf erreur les personnes qui sont déjà au SSI (gérants notamment) ne sont donc pas embêtées…
En tout cas merci pour vos articles fort intéressants et détaillés.
En effet, merci pour votre commentaire !
A très vite