L’effet de levier est-il l’outil idéal pour un investissement locatif ou foncier réussi ?

Cela fait longtemps que vous avez en tête de développer votre patrimoine mais vous ne savez pas par où vous lancer, ou vous avez simplement peur de vous lancer ?

Il existe de multiples façons de gagner de l’argent, mais c’est sans aucun doute l’investissement dans l’immobilier qui rapporte le plus lorsque l’on se lance, comme je vous l’explique dans cet article de référence sur eldorado immobilier : comment devenir rentier en 10 étapes simples.

En effet, le principal avantage de l’immobilier est que même si vous manquez de fonds pour amorcer la pompe du rendement et constituer votre patrimoine, l’effet de levier du crédit immobilier est l’outil idéal pour vous aider à financer la plupart de vos projets quelle que soit votre mise de fond de départ… aussi « ridicule » soit elle.

Pourquoi est-ce tant rentable d’investir dans l’immobilier ? Et quels sont les risques encourus avec l’effet de levier pour un investissement locatif ou l’achat de foncier ? Autant de questions que nous allons analyser au fil de cet article pour vous aider à y voir plus clair.

L’effet de levier immobilier, qui consiste à investir avec de l’argent emprunté, peut offrir d’excellents rendements avec un faible apport. Cependant, mal géré ou face à un marché instable, il peut accentuer les pertes.

Aperçu de l’effet de levier immobilier et de l’achat à crédit.

Effet de levier immobilier : idéal pour un achat à crédit ?

Quelle définition pour l’ effet de levier immobilier ?

L’effet de levier du crédit immobilier consiste à maximiser les profits (et il faut aussi le préciser explicitement même si cela va de soi : il maximise aussi les pertes si elles arrivent).

En usant de l’endettement, vous aurez la possibilité de gagner un montant nettement supérieur à la somme dérisoire que vous aurez versée, si jamais vous n’avez pas réussi à emprunter à 110% (et dans ce cas, vous générez tout simplement de l’argent et de la rentabilité à partir de rien).

La bourse utilise à plein et depuis toujours ce système avec ce que l’on appelle les produits dérivés qui démultiplient l’effet de levier, et permettent d’augmenter considérablement le profit en cas de gain… mais en vous ruinant aussi en cas de pertes…

Les possesseurs de capitaux malins peuvent ainsi maximiser leur bénéfice en optant pour cette méthode.

Mais encore faut-il en être arrivé au point d’avoir de l’argent à investir dans les produits dérivés (je pars du principe que vous êtes malins vu que vous lisez ces lignes ! =)).

L’effet de levier avec un crédit immobilier est beaucoup moins risqué et parfait pour commencer à se constituer un patrimoine considérable.

Par définition, l’effet de levier immobilier est un procédé d’autofinancement permettant à un particulier (vous) grâce à un emprunt d’avoir des actifs immobiliers avec un minimum de fonds propres. Cela va permettre de favoriser l’augmentation de la rentabilité des capitaux propres en empruntant.

En somme, on peut donc dire que l’effet de levier va permettre d’accroître votre patrimoine plus rapidement en usant de l’endettement pour augmenter votre faculté à investir dans l’immobilier.

Comment fonctionne l’effet de levier ?

A quoi sert un levier ?

Il nous permet de multiplier notre capacité de force, de soulever une masse lourde qu’il aurait été compliqué de soulever avec nos bras.

Imaginez maintenant ce levier.

Il vous faut un levier (évidemment), un objet à soulever et un pivot pour vous appuyer.

Pour un levier financier, c’est exactement la même chose !

Vous pouvez choisir d’utiliser l’effet de levier pour l’une des deux raisons suivantes :

• Vous n’avez tout simplement pas assez d’argent pour acheter le bien immobilier de placement que vous souhaitez.
• Vous voulez maximiser vos rendements en mettant moins d’argent dans chaque investissement immobilier.

L’effet de levier peut augmenter vos rendements lorsque les intérêts que vous payez sur le prêt sont inférieurs au taux de rendement de l’ investissement immobilier.

Les moyens d’accéder à l’effet de levier

La façon la plus simple d’accéder à l’effet de levier est d’utiliser votre propre argent.

Dans le cas d’un crédit immobilier, une mise de fonds standard de 20 % vous permet d’obtenir 100 % du bien dans lequel vous souhaitez acquérir.

Certains programmes de financement vous permettent de verser un acompte encore plus faible.

Si vous achetez la propriété en tant qu’ investissement immobilier, il se peut que vos partenaires fournissent une partie – voire la totalité – de l’argent.

De même, certains banquiers peuvent être disposés à financer a 110% un investissement locatif (faire lien interne sur financer à 110%).

Dans le cadre d’un tel arrangement, vous pouvez acheter une propriété avec un faible apport financier et, dans certains cas, sans aucun apport.

Pourquoi opter pour un crédit est plus judicieux que de payer comptant ?

Lors de votre entrée dans le monde de l’immobilier, vous avez le choix entre deux modes de financement : contracter un prêt bancaire ou utiliser vos économies personnelles. 

Bien que certains investisseurs disposent d’assez d’économies pour éviter l’emprunt, beaucoup choisissent de payer comptant, croyant réaliser des économies. Cependant, c’est souvent l’inverse qui se produit.

Opter pour un crédit immobilier auprès de votre banque vous donne l’avantage de l’effet de levier, qui réduit vos dépenses et augmente la rentabilité de votre bien locatif.

Une règle essentielle à suivre est que le coût de votre prêt doit toujours être moindre que le rendement de votre investissement. 

Autrement dit, les frais liés à votre dette ne doivent pas excéder les bénéfices qu’elle génère. C’est une notion simple, mais cruciale.

Comment calculer l’effet levier immobilier ?

L’effet de levier est directement lié à la rentabilité financière de votre projet immobilier.

Il multiplie votre rentabilité en fonction d’un multiple qui se calcule de la manière suivante :

Montant de l’investissement / Apport personnel = Multiplicateur de l’effet levier

L’effet de levier multiplie vos gains et vos pertes par 10. Ainsi, en fonction des conditions du marché, votre rentabilité immobilière est fortement affectée.

Si la valeur de votre bien immobilier augmente de 10%, avec un multiplicateur de 10, vous augmentez la valeur de votre apport personnel de 100%.

Effet de levier immobilier : un exemple type

Vous pourrez donc investir dans un bien à 300 000 € même si vous ne disposez que de 30 000 € d’épargne.

Cela donne un effet de 1 à 10

Le principe est plutôt génial quand on y réfléchi, non ?

Certains font encore beaucoup mieux, avec une étude de rentabilité solide , comme celle que nous réalisons pour vous à partir des données du Big Data des plus grandes plateformes de réservation en ligne, et peuvent argumenter un emprunt immobilier conséquent auprès de leur banque, mais également sans avoir d’apport ni de revenus.

La clef est d’être crédible dans votre projet et pour cela, une étude de marché bien ficelée et le recours à un courtier crédit pertinent et efficace font toute la différence.

Quels sont les intérêts d’investir dans l’immobilier ?

Comme on vous l’a expliqué précédemment, l’effet de levier d’un crédit immobilier contribuera à développer votre patrimoine plus rapidement, en vous donnant la possibilité de passer de 0 à 1 000 000 € (ou plus).

Les exemples de gens comme nous qui y sont parvenu sont légion, alors pourquoi pas vous ?

Pourquoi l’investissement dans le secteur de l’immobilier ?

Il y aura toujours de la demande pour être hébergé, en courte ou longue durée

Tout d’abord parce que c’est le meilleur support d’investissement de tous : en effet, l’immobilier répond à un des critères de base de la vie qui est d’avoir un toit sous lequel s’abriter.

Chaque personne veut avoir un logement ; c’est une nécessité. Aussi, il vous permettra d’avoir un patrimoine qui trouvera toujours preneur en usant de votre capacité d’emprunt tout en profitant de l’effet de levier de crédit immobilier.

Des revenus sans efforts

Ensuite, quand vous investissez dans l’immobilier, les revenus, appelés également rentes ou loyers, viendront régulièrement.

C’est donc un placement intéressant, car les loyers sont perçus tous les mois généralement, dépendamment du contrat conclu entre les deux parties. Vous aurez plus de facilité à évaluer le rendement locatif.

Les banques prêtent donc facilement de l’argent, car l’investissement va contrôler l’effet de l’inflation (la révision du prix du loyer dépendant du coût de construction, de l’entretien, de l’amélioration de l’habitation ou encore du prix à la consommation).

Vous ne fournissez presque aucun effort pour faire rentrer ces loyers, c’est un des clefs de la richesse : parvenir à déconnecter vos revenus de votre temps de travail

Pour aller plus loin : Eldorado immobilier – La communauté des propriétaires qui se bougent

Des risques maîtrisés avec l’immobilier pour un haut rendement

Outre cela, l’immobilier est l’actif qui propose le meilleur rapport entre risque et rendement.

D’un point de vue financier il est même possible d’emprunter à des taux inférieurs à l’inflation, vous êtes donc rémunéré pour emprunter.

En outre, avec la location courte durée, vous pouvez emprunter à 1% pour jusqu’à 25% de rémunération.

Difficile de faire mieux il me semble 🙂

La moindre des choses lorsque vous vous lancez dans un projet est d’aboutir à un autofinancement, c’est-à-dire être capable de percevoir des loyers qui permettent de payer les intérêts et toutes les charges.

Au fur et à mesure que vous amortissez votre investissement locatif, vous diminuez l’emprunt et vous ne finissez pas obtenir des appartements ou des maisons gratuites.

Si vous louez en courte durée, vous serez même rémunéré et pourrez rapidement dégager un revenu à partir de votre investissement.

Mais il faut choisir le bon bien immobilier

L’immobilier est le seul mécanisme qui peut faire jouer à plein l’effet de levier du crédit.

Toutefois, il est important de bien avoir en tête qu’un investissement dans l’immobilier n’est réussi que si vous avez :

• un bien de qualité,
• attirant les locataires
• et acquis à un prix inférieur au prix du marché, et donc en négociant serré avec le vendeur.

En effet, un bien immobilier, ce n’est pas une action. Toutes les actions se ressemblent, pas les appartements. Ainsi, il n’est pas rare de voir des différences de 20% d’écarts de prix entre deux appartements situés différemment dans la même copropriété.

L’utilisation du levier financier visera à augmenter la valeur de votre patrimoine. Aux mécanisme ci-dessus, vous pouvez ajouter l’augmentation de la valeur de l’immobilier, qui progresse peut-être dans votre région. Si vous êtes dans ce cas, vous mettez en œuvre le mécanisme magique dit des intérêts composés : vous gagnez sur tous les plans.

Voici quelques sites qui vous permettent de suivre la valeur au m² de l’immobilier dans le secteur que vous convoitez : PATRIM, immo notaires et seloger

Comment réussir son investissement immobilier ?

Afin de bien réussir votre investissement et percevoir du cash flow (c’est-à-dire faire mieux que l’autofinancement), il vous faudra en prendre en considération certains critères.

Par exemple, si vous désirez avoir des locataires qui se bousculent à votre porte, privilégiez des biens proches des écoles ou des transports en commun. Il faut que votre investissement soit conforme à la demande sur le marché. Dans les zones résidentielles, privilégiez les villas ou les appartements pour attirer les familles. En centre-ville, des studios ou petites surfaces feront l’affaire, surtout pour les étudiants et les personnes célibataires.

L’emplacement est la clé de la réussite de votre investissement pour avoir des bénéfices rapidement. Veillez aussi à avoir une propriété facile d’accès, avec parking et dans une zone sécurisée.

Le plus ? La présence d’un lieu commercial à proximité. Aussi, choisissez un emplacement avec une population importante, afin d’optimiser les chances d’avoir des locataires.

Le super plus ? Une déco indémodable, mais classe.

Les risques de l’effet de levier immobilier

Tout investissement comporte des risques et c’est le cas ici de l’utilisation de l’effet de levier immobilier. Pourtant ces risques sont atténués par exemple par l’usage d’un « financement sans recours » (vous ne connaissiez pas ?).

On rappellera que l’effet de levier va permettre d’avoir des revenus plus importants grâce à la rentabilité immédiate, mais également avec une éventuelle plus-value.

Plus vous usez du levier, plus vous ferez d’emprunts et vous vous exposerez à des risques.

Cependant, de nombreux gardez fous existent pour préserver tout le monde, comme notamment le plafond d’endettement à 33% des revenus. C’est parfois casse pied, mais la loi le fait pour votre bien 😉

Comment bien investir dans l’immobilier avec l’effet de levier ?

Les taux directeurs sont bas dans la zone UE c’est pour cela que l’emprunt à faible taux est simplifié, vous ne devrez pas prendre beaucoup de risques en faisant des placements risqués par rapport au crédit !

L’effet de levier étant un atout dans la gestion du patrimoine, favorisez un investissement dans ces cas ci-dessous :

• L’investissement dans les SCPI ou société civile de placement immobilier : avec un taux rentable de 5% par an, la totalité du crédit pourra être couvert.

Un investissement dans une SCPI vous permettra d’établir un équilibre rendement et risque.

Aussi, il est plus facile de passer par des professionnels des SCPI que d’opter pour des crédits bancaires qui proposent des taux élevés.

• L’investissement dans la location saisonnière : cette activité peut vous octroyer jusqu’à 25% de rendements avec les impôts.

C’est un excellent moyen pour profiter au maximum des avantages de son bien immobilier, mais sans pour autant avoir à gérer les risques de l’exploitant.

Bien évidemment, vous ne jouirez pas de la réduction d’impôts et autres avantages fiscaux comme dans le neuf (quoique avec la loi De Normandie), cependant, vous aurez le statut si privilégié de loueur meublé.

• User de l’avance sur le contrat d’assurance vie : si vous désirez financer un patrimoine à l’aide de crédit, celle-ci s’avère être une excellente solution.

Vous pourrez donc financer d’autres placements financiers plus facilement en usant de l’avance sur l’assurance vie.

Comment ? Sachez qu’au moment où vous souscrivez à un contrat d’assurance vie, il est dans vos droits de bénéficier d’une avance, mais tout en gardant l’épargne, qui continuera de croître sans inconvénient.

Par exemple, une compagnie d’assurance peut vous donner une avance contre 3% environ.

Grâce à cela, vous pourrez percevoir une avance de 80% de votre capital.

C’est plus rapide et plus simple que de passer par la banque.

L’investissement sans apport est-il possible ?

Afin de profiter au maximum de cet effet de levier de crédit immobilier, certains investisseurs décident d’opter pour un apport de 0.

Ils raisonnent sur le fait que plus l’apport est moindre, plus le rendement financier est conséquent. Mais la banque acceptera-t-elle pour autant de vous emprunter de l’argent sans que vous n’apportiez aucun centime ?

Dans tous les cas, votre apport sera fonction de votre profil d’investisseur uniquement. À vous de miser sur une bonne stratégie afin d’atteindre vos objectifs. Avez-vous en tête un ou plusieurs projets ?

Préférez-vous capitaliser ou faire un investissement en patrimoine ? Sachez qu’aujourd’hui, les banques ne prêtent pas de l’argent aussi facilement surtout, si vous ne comptez y donner du vôtre. C’est une exception octroyée pour les gros investisseurs !

Vous pouvez jeter un œil à cet article si vous voulez vraiment investir sans apport (surtout si vos fonds ne suivent pas).

Mise en place d’un investissement sans apport 

Il est tout à fait envisageable d’investir sans apport, à condition de sélectionner judicieusement le bien immobilier et sa localisation. 

Ces critères sont déterminants pour persuader votre conseiller bancaire. Les petits logements situés dans des zones à haut potentiel ou en plein essor sont généralement les plus profitables.

Il est primordial d’établir une estimation financière intégrant l’ensemble des frais (charges, fiscalité, assurances). Ce document constitue un atout pour séduire votre banquier. 

Investir sans apport  : modalités et enjeux:

Opter pour un financement sans apport initial implique un endettement supérieur à 100% de la valeur du projet.

En 2023, face aux récentes directives bancaires, les établissements financiers sollicitent couramment une mise initiale d’au moins 10% du projet. 

L’investissement sans apport demeure donc une exception.

Néanmoins, il est capital de souligner que cette démarche comporte des risques.

 Voici quelques points d’attention :

Risque de surendettement : Emprunter la totalité de votre investissement augmente votre niveau d’endettement. Une baisse de vos revenus locatifs pourrait compromettre le remboursement de votre emprunt.

Taux d’intérêt potentiellement plus élevé : Les établissements financiers perçoivent les prêts sans mise initiale comme plus risqués, ce qui peut se traduire par un taux d’intérêt majoré, alourdissant le coût global de votre emprunt.

Difficulté d’obtention du prêt : Toutes les banques ne sont pas enclines à octroyer des prêts sans apport, ce qui peut compliquer votre recherche de financement.

Risque de perte en cas de dévaluation du marché : Une baisse de la valeur de votre bien pourrait vous placer dans une situation délicate, où votre dette excède la valeur de votre propriété.

Il est donc essentiel d’analyser minutieusement les risques avant de s’engager dans un investissement sans mise initiale. Un expert financier ou spécialiste en immobilier peut vous guider pour appréhender ces enjeux et élaborer la stratégie d’investissement la plus adaptée à votre contexte.

Mise en œuvre de l’effet de levier pour une SCPI

Opter pour une SCPI offre l’opportunité de bénéficier de l’effet de levier. 

Grâce à cette approche, il est possible d’accéder à un financement bancaire, car les établissements financiers font confiance à ses membres pour honorer les remboursements.

Tout comme dans une démarche d’investissement immobilier traditionnel, la SCPI utilise l’emprunt pour acquérir des propriétés, et les revenus locatifs servent à rembourser le crédit. 

Cette méthode offre la chance d’entrer sur le marché avec un capital initial moindre, tout en répartissant les risques parmi les membres ayant adopté cette approche.

Grâce à l’effet de levier au sein d’une SCPI, il est possible d’optimiser la rentabilité de son placement et de bénéficier d’allégements fiscaux via la déduction des intérêts d’emprunt. 

Néanmoins, cette stratégie comporte des défis, tels que:

•  la nécessité de couvrir la différence si les revenus locatifs ne couvrent pas les remboursements
• ou la possible dépréciation de la valeur des parts en cas de fluctuation du marché immobilier.

Utiliser l’effet de levier pour créer un empire immobilier

Utiliser l’effet de levier dans l’immobilier permet de développer son patrimoine plus rapidement, surtout dans un contexte de taux d’emprunt bas.

Les experts financiers déconseillent de  » laisser dormir  » son argent et de le faire fructifier.

En effet, certains expliquent que les investisseurs qui ont la capacité de contracter un prêt mais qui décident d’utiliser leurs fonds propres sous-exploitent leur capacité financière.

Créer de la dette et utiliser l’effet de levier au maximum : c’est le conseil des spécialistes pour accéder à un empire immobilier.

En s’endettant de la bonne manière, il est possible de profiter de l’argent de la banque pour augmenter significativement sa capacité d’investissement et son pouvoir d’achat.

L’effet de levier, c’est aussi simple que cela !

Conclusion

L’utilisation de l’effet de levier financier pour acheter des biens immobiliers peut contribuer à accélérer le processus de croissance de votre portefeuille et de constitution d’un patrimoine grâce à l’immobilier, à condition de le faire avec sagesse et prudence.

Ne prenez pas de risques inutiles dans le seul but de conclure une transaction.

Les risques associés à l’utilisation de l’effet de levier dans l’immobilier ont des conséquences importantes et peuvent vous mettre dans de graves difficultés financières si les choses tournent mal.

Faites preuve de diligence raisonnable à l’égard de l’immeuble d’ investissement immobilier que vous convoitez et n’ayez pas peur de renoncer à une transaction si vous n’êtes pas certain de pouvoir couvrir les paiements du crédit.

Vous ne devez pas non plus avoir peur de refuser une offre de prêt si les conditions ne vous conviennent pas.

Avec les bonnes offres et les bonnes conditions de crédit, l’effet de levier immobilier peut vous permettre d’investir dans l’immobilier de différentes manières, ce qui vous permet de diversifier votre portefeuille.

Savoir ce qu’est l’effet de levier dans l’immobilier, comment il peut vous aider et comment il peut vous nuire vous aidera à vous assurer que vous maximisez ce que votre argent peut faire pour vous.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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