Comment louer son logement pour arrondir ses fins de mois?

Il est monnaie courante pour certains propriétaires qui veulent arrondir leur fin de mois de louer leur logement en courte durée à des touristes.

Sur Eldorado Immobilier, nous avons tous plus ou moins débuté comme cela : d’abord investir dans un appartement, ou hériter d’une maison. Puis tester la location courte durée… et y rester 😉

Grâce à l’économie collaborative (cf l’histoire rocambolesque des fondateurs de Airbnb) et l’essor de plateformes de réservation en ligne comme Airbnb ou encore Booking, c’est devenu facile de se lancer et de gagner un complément de revenu non négligeable lorsque l’on a du mal à boucler ses fins de mois.

Mais attention à ne pas faire n’importe quoi 😉 Pour louer ou sous-louer son habitation, quelques précautions juridiques et réglementaires s’imposent !

Zoom sur les règles de base à respecter.

Connaissez-vous vos obligations de bailleur occasionnel ?

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Quelles modalités pour louer en courte durée votre résidence principale ?

Auparavant, le propriétaire de sa résidence principale pouvait louer son bien sans autorisation particulière. Enfin, c’était dans les faits car la réglementation actuelle sur le plafond du nombre de jours de location n’est qu’une reprise de la réglementation en vigueur mais qui n’était jamais appliquée.

Au delà de la durée de location maximum de 120 jours pour une résidence principale, valable dans tout le pays, certaines grandes villes ont fait encore mieux.

Etant donné que le phénomène de la location courte durée tend à être de plus en plus populaire, ça ne pouvait pas durer longtemps comme cela.

Avant la promulgation de la Loi Élan du 23 novembre 2018, la loi du 7 octobre 2016 pour une république numérique avait déjà prévu qu’il était possible pour les communes (de plus de 200 000 habitants – donc les agglomérations et métropoles en fait), d’instaurer une procédure d’enregistrement et de déclaration préalable pour les locations de courte durée. Cela a ouvert la voie à un suivi très précis des réservations, pour un meilleur contrôle de la taxe de séjour notamment.


Cela nous a également bien aidé aussi à développer le simulateur ultra fiable de rentabilité / étude de marché, basé sur le Big Data, qui est accessible ICI.

Le cas particulier de Paris

Commençons par le cas particulier le plus emblématique, pour ne pas dire le plus dogmatique… (notre avis complet ici sur la politique de la mairie de Paris).

Prenons donc le cas de la capitale française. Depuis le 1er octobre 2017, Paris a instauré un téléservice afin que les propriétaires puissent faire une déclaration en ligne et avoir un numéro d’enregistrement.

Ce numéro doit être inscrit sur votre annonce et les conditions pour l’obtenir sont non seulement drastiques, mais en plus les contrôle sont fréquents, comme le relate ce témoignage d’une de nos lectrices.

Cette procédure d’enregistrement remplace la déclaration préalable qui doit être faite auprès du maire de la commune. Pour limiter ce type de location, le Conseil de Paris a également décidé de limiter le nombre de nuitées autorisées pour une location meublée de tourisme.
Ainsi, en pionnière, Paris a initié la mise en place de la fameuse la limite de durée de location fixée à 120 jours par an pour les habitations dans le 1er, 2e, 3e et 4e arrondissement de Paris.

Pour aller plus loin sur les modalités d’obtention d’une autorisation de louer en courte durée touristique à Paris, nous avons rédigé un article complet pour vous aider.

Qu’en est-il de la sous-location ?

Les locataires peuvent aussi sous-louer leur logement pour avoir un surplus de revenus.

Mais pour cela, il est primordial d’avoir une autorisation écrite du propriétaire bailleur. Si cette règle n’est pas respectée, le propriétaire pourrait résilier le bail et même traîner le locataire en justice pour lui réclamer des dommages et des intérêts. La jurisprudence commence à être abondante sur ce sujet, comme celle ci par exemple.
Dans le cas de logements sociaux, que ce soit en courte ou longue durée, il est complètement interdit au locataire, sous peine d’expulsion, de faire de la sous-location ! Pour le coup, on parle d’argent public et de loyers modérés, il ne faut pas abuser…

Il faut donc avoir un contrat qui tient la route, généralement bien pensé dès le départ, au moment de la conclusion du bail :

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la réglementation de la location courte durée ?

La loi Élan qui a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018 instaure la possibilité d’appliquer de lourdes sanctions envers les locataires et les plateformes qui ne respectent pas les règles encadrant la location de courte durée de leur résidence principale.

Ainsi, la réglementation fixe cette durée à 4 mois par an tout au plus (les fameux 120 jours, toujours eux). Si le propriétaire ne dispose pas d’un numéro d’enregistrement (si celui ci est nécessaire dans sa ville), il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5000 euros.

Dans le cas où le bailleur dépasse la limite de 120 jours, sans justificatif de sa part (cas de force majeure, raisons de santé…), alors il s’expose à une amende de 10 000 euros et il en est de même s’il ne veut pas remettre le décompte de ses nuitées à la mairie ou à l’office de tourisme, pour l’application de la taxe de séjour.

Les plateformes de location sont aussi ciblées, et en priorité : elles doivent indiquer le numéro d’enregistrement des déclarations des locations de vacances de résidences principales, sous peine d’avoir une amende de 12500 euros.

Elles sont aussi obligées de bloquer les annonces atteignant la limite de 120 jours, sous peine de sanction de 50 000 euros par bien.

À titre d’information, ce plafond est adopté dans 18 villes de France (enfin à ce jour) : Aix-en-Provence, Bordeaux, Levallois, Annecy, Lille, Lyon, Martigues, Menton, Nîmes, Paris, Roquebrune, Neuilly-sur-Seine, Nice, Saint-Cannat, Saint-Paul-de-Vence, Sète, Villeneuve-Loubet et Versailles.

Quelle sanction un propriétaire encourt il si il ne respecte pas la réglementation liée à la location courte durée ?
Quelle sanction un propriétaire encourt il si il ne respecte pas la réglementation liée à la location courte durée ?

Est il plus facile de louer en courte durée sa résidence secondaire ?

Si vous voulez louer votre résidence secondaire pour avoir des revenus en plus en fin de mois, sachez que c’est tout à fait possible, et que la loi est même plus souple que pour une résidence principale.

Déclaration obligatoire en mairie pour un meublé de tourisme

Tout d’abord, le propriétaire doit obligatoirement déclarer son meublé de tourisme à la mairie, peu importe la commune où se situe le bien.

Un formulaire de déclaration que je vous fournis ici avec d’autres ressources gratuites :

Ce formulation doit ensuite être déposé en mairie (il s’agit bien d’une déclaration et pas d’une autorisation), contre récépissé.

Il vous faudra indiquer pour chaque bien immobilier loué en courte durée : l’adresse, le nombre de pièces et le nombre de personnes accueillies.

Si le meublé n’est pas déclaré en mairie, le propriétaire s’expose à une amende de 450 euros.

Qu’en est-il des règles de changement de destination et de changement d’usage ?

Outre la déclaration, certains propriétaires doivent demander une autorisation de changement d’usage de leur logement. Ceci est valable dans certaines villes seulement qui en ont la possibilité (mais ne le mettent par forcément en place).

Nous avons pour vous un article de référence sur le changement de destination pour une location courte durée.

Il s’agit de Paris ; des départements de la petite couronne parisienne ; dans les villes de plus de 200 000 habitants ; dans les villes de plus de 50 000 habitants en zone tendue, où l’offre de logements ne répond pas à la demande d’après l’analyse officielle (se basant sur la courbe de Friggit?)

Quand l’autorisation temporaire de changement d’usage prend fin, il faut en redemander une nouvelle pour poursuivre son activité. Si le logement est mis en location sans autorisation, il s’expose à une amende de 50 000 euros.

En plus de cela, une astreinte de 1000 euros par jour et par mètre carré peut être demandée (bref, ne déconnez pas). Il est à noter que certaines communes demandent même de majorer la taxe d’habitation qu’elles perçoivent sur les résidences secondaires (vivement que la TH disparaissent, si cela arrivera un jour).

Les différentes obligations fiscales pour louer un meublé de tourisme

Tout revenu doit être déclaré… et donc être soumis aux impôts. Il vous faut donc savoir comment optimiser au mieux votre activité de location courte durée.

La déclaration des loyers perçus

Les loueurs, qu’ils soient propriétaires ou locataires, doivent intégrer les loyers perçus dans leur déclaration de revenus. Selon la loi, tous les loueurs en meublé sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux ou BIC. Ils “profitent” même d’un abattement de 50% sur les recettes tant qu’elles n’excèdent pas les 70 000 euros par an. Au-delà, le régime réel d’imposition est de mise.
Dans le cas de meublés de tourisme, les dispositions ne sont pas les mêmes. Ils “profitent” d’un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés tant qu’ils n’excèdent pas les 170 000 euros par an, et tant est que le meublé soit classé par un organisme agréé par Atout France.

Oui, bon, vous verrez que dans la majorité des cas, la déclaration au réel est la plus avantageuse et gommera la quasi totalité de l’imposition. Les détails dans ces guides PDF accessibles gratuitement :

La taxe de séjour et la CFE

Tout meublé loué en courte durée est soumis, de partout à la taxe de séjour. Pour tout savoir sur la taxe de séjour, c’est ici.

Les locataires sont obligés de payer une taxe de séjour aux propriétaires, qui doivent à leur tour la reverser aux offices de tourisme (même principe que la TVA pour les entreprises). Si l’occupant refuse de s’acquitter de cette taxe, le bailleur peut demander une exonération. La taxe de séjour s’élève en moyenne à 83 centimes par nuit et par personne. Mais elle peut varier énormément en fonction des communes et du classement du meublé.
Idem pour la CFE ou Cotisation Foncière des Entreprises, qui vient en remplacement de la taxe foncière, mais dont le calcul est quelque peu nébuleux…

Les cotisations sociales

Lorsque vous commencez à devenir un propriétaire avec du succès, vous serez soumis au paiement du forfait de base de cotisation sociale du régime des indépendants.

À partir du moment où la location meublée rapporte plus de 23 000 euros par, l’usager est soumis au SSI, ex RSI et doit verser des cotisations sociales. Si vos revenus sont fiscalement bénéficiaires, ces dites cotisations sont basées sur les recettes locatives réduites d’un abattement de 60%.

Que faut il retenir pour se lancer sereinement dans la location saisonnière ?

Une fois que vous avez pris en compte la réglementation, et que vous êtes parti pour accueillir des voyageurs et autres locataires, il vous faut prendre quelques secondes de réflexion pour que votre création de valeur avec location saisonnière se passe pour le mieux. Vous devez avez en têtes quelques informations clefs.

Les règles basiques à connaître sur la location de vacances

Pour éviter les mauvaises surprises, il faut qu’une relation de confiance s’instaure entre le locataire et le propriétaire. C’est ce que nous appelons l’expérience voyageurs, et qui est la pierre angulaire de notre stratégie pour rencontrer le succès dans la durée et effacer la concurrence.

Pensez aussi à vérifier que votre assurance comprend une extension villégiature. Très utile si jamais votre maison venait à être saccagée 😉

Bien rédiger son annonce de location saisonnière

Nous n’allons pas ici entrer dans les détails, vous avez les 400 articles du blog eldorado immobilier et la formation Elite du Cercle Privé et du Club VIP pour être au top 😉

  • Mais dans les grandes lignes, dans votre annonce doivent être énoncés les éléments suivants :
  • Le type de logement que vous proposez (maison, villa, appartement…) et sa superficie.
  • Le nombre de pièces disponible (salle de bains, chambres, salon, cuisine) avec ce que vous proposez à l’extérieur.
  • La liste des équipements à la maison.
  • L’emplacement géographique du bien.
  • Les points d’intérêts à proximité pour que les locataires puissent se projeter.
  • Les conditions d’annulation ainsi que la valeur du dépôt de garantie.
  • La durée de la location minimum (si vous en avez une ?).
  • Le montant de la réservation à la nuitée.

Conclusion :devez vous vous lancer dans la location courte durée pour gagner plus ?

Il y a toujours des vacances de programmées… ou un week end chez tata Odette…

C’est l’occasion parfaite pour vous lancer et louer votre logement pour arrondir vos fins de mois, et je l’espère susciter une vocation qui vous fera bientôt rejoindre notre communauté de leaders de la location courte durée!

Tout le monde a débuté un jour et le meilleur moment pour investir, c’est maintenant !

Allez vous prendre 10 minutes pour poster votre annonce sur Airbnb ?


Pierre

2 commentaires

  1. Bonjour à tous,
    Merci à Pierre pour cet article récapitulatif de la réglementation.
    Concernant la taxe de séjour, depuis le 1er janvier 2019, c’est au site qui encaisse l’argent de votre location, d’encaisser aussi la taxe de séjour.
    A ma connaissance, il n’y a que Airbnb qui suit la règle.
    A suivre,

    • Oui je constate la même chose
      mais la loi est très claire, les plateformes de réservation en ligne ont l’obligation de collecter la taxe de séjour pour votre compte

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