Est-il Plus Avantageux de Louer en Meublé ? (en 2021 – et les raisons)

Investir dans la pierre est  un moyen qu’affectionnent le Français pour se constituer un patrimoine.

Mais une fois l’acquisition faite, la gestion des biens devient pour beaucoup un casse-tête et même un gouffre financier.

Mettre le bien en location est la solution idéale : le patrimoine est constitué et serait, potentiellement, source de revenu et on devient ainsi un investisseur locatif.

Une fois le cap du choix de mettre le bien en question en location la première étape serait de choisir entre le mettre:

  • en location vide ou nue: on propose à la location un bien décent (lien interne) sans aucun meuble
  • ou en location meublée : on propose à la location un bien décent équipé et meublé.

Aux premiers abords, on sera tenté de dire que les locations meublées sont louées plus chères donc engendrera du cash-flow plus conséquent, mais attention chaque choix engendrera des conséquences sur la gestion locative et des conséquences fiscales.

 Location nueLocation Meublée
LoyerMoins cherPlus cher de 10%
Durée de bail3 ans pour les personnes physiques 6 ans pour les personnes morales1 an 9 mois pour les étudiants
Préavis propriétaire6 mois avant échéance du bail3 mois avant échéance
FiscalitéRevenu foncier : Micro-foncier : 30% d’abattement Régime réel : déduction des chargesBIC réel simplifié : déduction des charges Micro BIC : abattement de 50%
Investissementachat du bien et éventuels travauxAchat du bien et éventuels travaux Achat des meubles et équipements

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Voici un bref résumé des questions que vous vous posez, puis découvrez tout ce que vous devez vraiment savoir en lisant l’article jusqu’à la fin :


Quel avantage à louer en meublé ? La location meublée a les avantages d’une niche fiscale dans l’immobilier avec les amortissements qui gomment l’imposition, une flexibilité dans le bail et des loyers nettement supérieurs à la location nue.


Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ? La liste des équipements indispensables pour être reconnu location meublée est parue dans un décret de 2015 issu de la loi Alur. Le locataire doit pouvoir disposer de tout ce qu’il faut pour vivre dès son entrée dans le logement.


Qui paie la taxe d’habitation pour une location meublée ? Le locataire présent au 1e janvier de l’année est redevable de la taxe d’habitation. Si le logement était vide au 1e janvier, la taxe d’habitation n’est pas due par le propriétaire.


Quelle est la différence entre location meublée et location non meublée ? Pour la location non meublée, le bail est plus long, l’investissement dans des meubles et équipements n’est pas nécessaire, mais les loyers attendus sont nettement inférieurs.



Tout comprendre sur la location meublée

Location nue vs meublée
Un logement meublé se loue plus cher

La location meublée est la location d’un logement décent équipé et meublé afin que le locataire puisse y vivre (dormir, manger,..) sans problème en n’y amenant que ses effets personnels.

A ce propos, le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 a prévu une liste des équipements et meubles obligatoires pour proposer un bien en location meublée pour éviter tout abus :

  1. Literie comprenant couette ou couverture ;
  2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  3. Plaques de cuisson ;
  4. Four ou four à micro-ondes ;
  5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
  6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  7. Ustensiles de cuisine ;
  8. Table et sièges ;
  9. Etagères de rangement ;
  10. Luminaires ;
  11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Tous les baux en meublé signés après 2015 doivent présentés ces équipements sous peine d’une requalification.

Louer plus cher  mais à quel prix ?

C’est le point qui intéresse le plus les nouveaux investisseurs locatifs : on peut louer plus cher, en moyenne de 10% plus cher un logement meublé par rapport à un logement vide, et plus votre meublé monte en gamme (plus luxueux) plus cet écart se creuse.

Effectivement, quand le locataire signe un bail pour une location meublée, ce dernier s’attend à ce que le logement soit de suite habitable.

Par contre il faut savoir que les dépenses relatives à la gestion locative sont également plus conséquentes en meublé.

  • Investissements : si en location vide vous n’avez qu’à présenter un logement décent, vous n’avez nullement besoin de l’aménager, même si depuis quelques temps louer avec une cuisine aménagée fait fureur. En meublé, vous devez en sus à investir dans des meubles, les électroménagers, les linges de maison, … ces « petits rien » vous couteront à partir de 3500 €  pour un petit studio.
  • Réparation et entretien : en location les réparations et entretiens qui ne sont pas imputables à la faute du locataire sont à la charge du propriétaires sauf les réparations dites courantes : changement d’ampoules, remplacement fusibles,…Mais pour les meublés, vous devez en sus prendre en charge les entretiens des meubles et électroménagers que vous avez mis en location s’ils sont vétustes.

Une fiscalité avantageuse :

On ne peut pas parler de location meublée sans penser à sa fiscalité, qui est qualifiée de niche fiscale.

En effet en meublé et si on est dans ce qu’on appelle Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) on a le choix entre deux régimes d’imposition :

  • le régime en réel simplifié dont l’avantage est de pouvoir déduire de l’assiette fiscale toutes les charges relatives à la locations : toutes les charges de gestion, les amortissements du bien et même des meubles qui ont une valeur supérieure à 600 €, les réparations,….

Ce principe est même utilisé pour carrément défiscaliser le propriétaire en mettant en place un déficit foncier (charge supérieure au loyer perçu).

  • le régime micro BIC qui consiste à réduire de moitié l’assiette fiscale. Pour faire simple, vous n’êtes imposable que sur la moitié des loyers perçus.

Un bail court

La durée maximum d’un contrat de bail pour un meublé est de 1 an et de 9 mois pour une location pour un étudiant. Si cette situation vous permet de récupérer votre bien en donnant un préavis de 3 mois, le locataire lui peut se désengager avec seulement un préavis de 1 mois.

En meublé, les locataires restent donc moins longtemps, ce qui sous-entend :

  • plus de vacances locatives, du time-over ;
  • plus de temps passé dans la gestion (chercher de nouveaux locataires, gérer les annonces, faire les visites,..) la gestion d’une location meublée n’est pas de tout repos.

Et la location nue ?

Location nue vs meublée
Location nue: pas trop d’investissement

La location nue ou à vide, contrairement à la location meublée est le fait de mettre en location un logement sans meuble mais tout de même avec les aménagements indispensables pour qu’il soit décent et habitable.

Exit donc les investissements de meubles et autres électroménagers mais par contre le loyer est également plus faible.

Un investissement reposant : une faible rotation des locataires

Si vous souhaitez un investissement sans vouloir mettre trop de temps dans la gestion locative, être bailleur en nu vous est tout à fait indiqué.

En effet pour le nu, le contrat de bail est signé pour 3 ans si vous louez à des personnes physiques et de 6 ans si vous le louez à une personne morale : une faible rotation des locataires qui vous permettra de vous concentrez à d’autres investissements.

Pour les préavis, vous devez respecter le délai de 6 mois avant l’échéance pour pouvoir disposer du logement. Le locataire, quant à lui, dispose de 3 mois pour ce faire.

Mais attention, après la Loi ALUR du 24 Mars 2014 et de la loi Macron du 06 Aout 2015, quelques exceptions ont dérogé à la règle des 3 mois.  Le préavis donné par le locataire passe à 1 mois dans les cas suivants :

  • le logement est situé dans une zone tendue dont la liste se trouve ici ;
  • le locataire est muté, perd son emploi ou trouve un nouvel emploi ailleurs ;
  • l’état de santé du locataire nécessite un déménagement (un justificatif médical doit l’attester) ;
  • le locataire bénéficie du RSA ou de l’allocation adulte handicapé ;
  • le locataire se fait attribuer un logement social.

Frais d’entretien faible 

Bien que le propriétaire ne pas se soustraire aux travaux d’entretien pour son bien, il n’a pas, contrairement aux propriétaires de location meublée, à payer des frais supplémentaires pour les entretiens ou même pour changer les meubles et équipements endommagés ou vétustes.

La fiscalité de la location nue

Les revenus issus de la location nue sont imposables au titre de l’Impôts sur le revenu et dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux à 17,2%.

  • Le régime micro – foncier est en place si votre loyer annuel ne dépasse pas 15 000 € et que vous ne bénéficiez d’aucun régime particulier. Un abattement de 30% est assorti à ce régime.
  • Le régime réel : Tout comme en location meublée, ce régime permet de déduire de votre déclaration les charges de votre assiette fiscale. Vous pouvez également être déficitaire pour ne pas payer d’impôt et tenez vous bien, vous avez la possibilité de cumuler les déficits sur plusieurs immeubles. Gardez juste à l’esprit qu’il est imputable à hauteur de 10 700 € par an.

Quel avantage à louer en meublé ?

La location meublée a les avantages d’une niche fiscale dans l’immobilier avec les amortissements qui gomment l’imposition, une flexibilité dans le bail et des loyers nettement supérieurs à la location nue.

Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ?

La liste des équipements indispensables pour être reconnu location meublée est parue dans un décret de 2015 issu de la loi Alur. Le locataire doit pouvoir disposer de tout ce qu’il faut pour vivre dès son entrée dans le logement.

Quelle est la différence entre location meublée et location non meublée ?

Pour la location non meublée, le bail est plus long, l’investissement dans des meubles et équipements n’est pas nécessaire, mais les loyers attendus sont nettement inférieurs.

Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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