Faut-il louer meublé ou vide ? location meublée ou location nue ?

Louer vide ou louer en meublé ? Pourquoi louer en meublé ? Quel avantage de louer meublé ?

Quelle est la formule la plus avantageuse ?

 

Je suis en location à nue et je souhaite passer à la location meublée, comment faire ?

 

 

Que ce soit pour une location saisonnière ou résidentielle,

la location meublée séduit autant les propriétaires que les locataires

grâce à ses nombreux avantages.

 

 

Sur Eldorado Immobilier, nous avons choisi notre camps 🙂

Il est question de la location meublée du point de vue du propriétaire.

 

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ?

Vous vous investir dans l’immobilier locatif et vous hésitez entre location nue et location meublée ?

 

Découvrez quel est le meilleur choix que vous pouvez faire

 

Et pour vous aider encore plus, ces articles vous seront très utiles :

Comment Investir dans l’Immobilier Locatif : 35 Experts Révèlent leur Conseil le Plus Précieux pour Réussir

21 techniques pour améliorer votre rendement locatif et dépasser les 10 % net pour devenir riche

Les secrets pour calculer facilement la vraie rentabilité de votre investissement immobilier locatif

 

 

location meublée location vide

Lorsque que vous décidez de vous lancer dans un investissement locatif, plusieurs options s’offrent à vous
Faut il privilégier la location nue ou la location meublée ?

 

 

 

Location meublée, quelques principes à observer

 

 

Contrairement à ce qui se passe pour les locations nues,

les loyers des locaux meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

 

Cela ouvre la voie au statut si particulier et avantageux de la location meublée, que vous trouverez dans le détail ici :

Notez bien qu’un simulateur gratuit entre location meublée et location nue est inclus dans le premier article ci-dessous

Le guide complet | Réglementation de la location saisonnière courte durée

Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée : c’est magique

 

 

Les conditions de la location meublée sont librement fixées par le propriétaire :

  • La durée du bail
  • Le dépôt de garantie
  • Le montant du loyer.

 

Définition d’une location meublée :

Pour être considéré comme « meublé »,

le bien doit être pourvu de tout l’ameublement et équipement nécessaire

Faute de quoi, le locataire peut intenter une action judiciaire et demander le bénéfice de la loi sur les locations non meublées.

La liste des équipements est détaillée dans un décret de 2015, ici,

et vous pouvez trouver ceux qui feront la différence, ici :

Les équipements de location saisonnière les plus recherchés + check list Gratuite

 

 

A noter que pour devenir un loueur meublé professionnel il faut remplir les 3 conditions suivantes :

  • Un membre au moins du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel
  • Les recettes doivent dépasser 23 000 euros TTC par an
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc.).

PS : gros débats en ce moment sur les conditions d’accès au statut LMP, à suivre 😉

 

 

location meublée

La location meublée comporte des spécificités à avoir en tête avant de vous lancer en tant que bailleur, et qui peuvent avoir des conséquences, notamment sur le type de locataires que vous allez atteindre

 

 

Pour aller plus loin sur l’aspect professionnel ou non de l’activité de loueur en meublé :

LMNP vs LMP : quel statut vous fera payer le moins d’impôt pour votre investissement locatif en meublé?

Etes vos éligible au statut LMP, loueur en meublé professionnel?

 

 

 

Les spécificités de la location meublée

 

 

La durée du bail en location meublée

 

Le contrat est conclu pour une durée d’au moins un an.

À défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties,

le bail se reconduit par tacite reconduction pour une durée d’un an.

 

Lorsque la location meublée est consentie à un étudiant,

la durée du bail peut être réduite à 9 mois correspondant à l’année universitaire,

dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable.

 

 

Le dépôt de garantie

 

 

Le montant du dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer

 

 

Le loyer

 

Dans les zones dites « tendues »,

l’encadrement et le blocage des loyers des locations meublées

sont identiques à celles des dispositions applicables pour les locations nues.

 

Cependant, lorsque le préfet prend un arrêté,

les loyers de référence ne seront pas les mêmes que pour ces dernières.

 

Les règles de révision du loyer de l’article 17-1 I de la loi

et celles relatives à la fixation du loyer lors du renouvellement du bail

sont applicables aux baux meublés.

 

 

Vous souhaitez louer meublé ? Vous devriez consulter ces articles Eldorado avant :

Location meublée et hôtel : quels avantages, quelle fiscalité, quels points communs ?

Rentabilité locative d’une location meublée ? Tout le monde ment sur les vrais chiffres

 

 

 

Les charges locatives

 

 

Les charges locatives de la location meublée sont récupérables soit :

  • Dans les conditions de l’article 23 de la loi (provision mensuelle avec une régularisation).
  • En prévoyant un forfait de charges qui peut être révisé chaque année, dans les mêmes conditions que le loyer lui-même.
    Le montant de ce forfait ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges que le locataire, ou le cas échéant le précédent locataire auraient acquitté.

 

Le congé et préavis

 

 

Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,

ou signifié par huissier.

Pour la location meublée, le délai de préavis à fournir par :

  • Le locataire est de 1 mois : il peut être envoyé à tout moment même s’il s’agit d’un bail étudiant
  • Le propriétaire doit être envoyé 3 mois avant l’échéance du bail.

 

 

 

Le non-renouvellement de bail

 

 

Au cas où le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail de la location meublée,

il doit motiver son refus,

soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement,

soit pour un motif légitime et sérieux,

notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

 

Le congé pour reprise,

délivré dans le cadre d’une location meublée répond aux mêmes obligations que celui des locations nues.

 

Le propriétaire doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Il doit indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise

qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité

enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,

ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint,

de son partenaire ou de son concubin notoire.

 

 

Qui dit location, dit bail. Voici quelques articles Eldorado qui pourraient vous intéresser:

Imposé sur les loyers impayés ? La double peine du bailleur locatif

Un nouveau bail locatif qui a de l’ALUR

 

 

 

Pendant le délai de préavis,

le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement

les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

 

Il est redevable du loyer et des charges relatives à l’intégralité de la période couverte par le préavis

si c’est lui qui a notifié le congé,

sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

 

Infos Bonus : en cas de contestation du congé délivré par le propriétaire-bailleur, le juge peut, même d’office,

vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations du bailleur.

Il peut notamment déclarer le congé non valide

si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

 

régime fiscal location meublée

La location meublée offre quelques avantages comme un régime fiscal attrayant, mais pas uniquement

 

 

 

Quel régime fiscal et avantage pour la location meublée ?

 

 

Un régime fiscal intéressant

 

 

Les bénéfices engendrés d’une location meublée constituent une activité commerciale.

 

Il faut donc les déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

Si le propriétaire tire moins de 70 000 € HT/an de loyers des locations meublées

à titre de résidence principale des locataires,

il peut bénéficier du régime d’imposition « micro-BIC » et de son abattement forfaitaire de 50 %.

 

Par ailleurs, les revenus provenant d’une location ou d’une sous-location meublée sont exonérés si :

  • Les pièces louées font partie de l’habitation principale du bailleur ou du locataire principal (les chambres de bonne sont, elles aussi, considérées comme faisant partie de l’habitation principale)

 

  • Le prix de la location est « raisonnable ». Il ne doit pas dépasser un certain montant annuel par m2 de surface habitable. Au titre de l’année 2018, ces plafonds s’élèvent à 185 € pour les locations ou sous-locations réalisées en l’Île-de-France, et à 136 € pour les locations ou sous-locations réalisées dans les autres régions.

 

La location meublée vous offre un cadre fiscal particulièrement attrayant

Louer un meublé permet d’obtenir des avantages fiscaux conséquents

tout en bénéficiant de loyers réguliers.

 

Offrir à la location un logement parfaitement aménagé semble être devenu le nouvel eldorado des investisseurs avisés.

 

Il faut dire que le statut de loueur en meublé offre de nombreux avantages.

En premier lieu, les loyers sont très souvent plus élevés que pour une location nue.

 

Ainsi, un deux-pièces de 56 m2 à Paris proche de l’hôtel de ville se loue 3.330 euros par mois.

Une affaire très rentable !

 

Mais leur niveau dépend directement des prestations fournies.

N’espérez pas gagner le jackpot en vous contentant d’un aménagement sommaire.

 

La mode est aujourd’hui au « cocooning », et offrir un cadre confortable et chaleureux est devenu indispensable pour satisfaire des locataires exigeants.

 

Le bailleur n’est pas soumis aux revenus fonciers,

mais relève d’un régime de faveur, appelé micro-BIC,

qui offre un abattement forfaitaire de 68 % sur les recettes,

censé englober la totalité des charges.

 

En clair, le loueur n’est taxé que sur 32 % des loyers.

Il peut même opter pour le régime des bénéfices industriels et commerciaux de droit commun

ses charges excèdent 68 % des recettes, voire s’il est en déficit.

 

Le loueur peut même être considéré comme professionnel (LMP)

s’il perçoit plus de 23.000 euros de recettes ou qu’il en retire au moins 50 % de ses revenus

et qu’il est inscrit à ce titre au registre du commerce et des sociétés.

 

Dans ce dernier cas,

les éventuels déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation,

et la plus-value réalisée lors de la revente du bien est exonérée.

 

 

Le must de la location meublée, l’amortissement

 

Découvrez en quoi l’amortissement est une notion comptable magique pour effacer vos impôts en location meublée :

5 questions sur l’amortissement LMNP d’un investissement locatif

 

 

Location meublée : liste des avantages

 

Les avantages de la Location meublée pour un propriétaire :

  • Une diminution du revenu locatif imposable
  • Une diminution du revenu global imposable
  • Une exonération des plus-values
  • Une exonération d’impôt sur la fortune
  • Des allégements de droits de succession

 

 

location nue ou meublée

Passer de la location nue à la location meublée c’est possible.

 

 

Peut-on passer d’une location à nue à une location meublée ?

 

 

En effet c’est possible !

Cependant, lorsque la location est saisonnière et que l’appartement se situe dans certaines communes

(plus de 200.000 habitants ou avec une décision de la mairie dans ce sens)

alors une autorisation administrative est nécessaire.

 

Cette autorisation peut être limitée ou provisoire et elle est en principe attachée à la personne qui l’a sollicitée.

Elle n’est pas transmissible sauf exception.

 

Attention, les sanctions en cas de non-respect de cette procédure peuvent être très lourdes.

À ce propos, je vous invite vivement à consulter notre article sur comment passer d’une location à nue à une location meublée en toute facilité.

 

 

 

Faut-il louer en meublé ou non ?

 

 

Quelle est la formule la plus intéressante pour un propriétaire ?

À raison d’une rentabilité locative brute moyenne de 4,7 % à 6,6 % en vide,

de 6 à 8 % en meublé classique et de 8 à 12 % en meublé saisonnier,

le débat sur le type de location à privilégier pour maximiser son investissement

semble rapidement tourner en faveur du meublé.

 

Et ce, de manière encore plus radicale dès lors qu’il est question de fiscalité.

Motif ? Les gains générés dans le cadre d’une location meublée,

quelle que soit sa nature (de courte ou de longue durée),

relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

Ceux perçus au titre d’une location vide entrent dans le champ des revenus fonciers.

Dans les deux cas, les recettes sont soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu,

mais les abattements et déductions diffèrent.

 

 

 

Devriez-vous privilégier la location meublée ou à nue ?

 

La réponse est en peu plus évidente. La location meublée l’emporte haut la main.

 

Si jusqu’à lors vous hésitiez à choisir la formule vers laquelle vous devriez vous tourner,

cet article aura balayé les doutes et les interrogations qui vous empêchaient d’agir.

 

Et vous ? Avez-vous opté pour une location meublée ou à nue ?

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