Location saisonnière ou meublé de tourisme : deux termes souvent confondus mais avec des implications juridiques et fiscales bien distinctes.
Près de 60 % des propriétaires hésitent entre ces deux types de location.
Découvrez comment faire le bon choix pour maximiser vos revenus tout en restant en conformité.
Un meublé de tourisme est un logement meublé classé, loué toute l’année avec des avantages fiscaux tandis que la location saisonnière, limitée à 120 jours/an pour les résidences principales, offre plus de flexibilité mais nécessite une gestion intensive. Le choix dépend de vos objectifs financiers et du type de bien.
| Critères | Location saisonnière | Meublé de tourisme |
|---|---|---|
| Durée de location | Limité à 120 jours par an pour les résidences principales (selon l’article L324-1-1 du Code du Tourisme) | Pas de limitation pour les résidences secondaires, location toute l’année possible |
| Fiscalité | Abattement micro-BIC de 50 % | Abattement micro-BIC de 71 % |
| Exigences administratives | Déclaration mairie (notamment les zones tendues comme Paris, Lyon, etc.) | Déclaration + classement (optionnel mais avantageux) |
| Type de bien concerné | Appartements, maisons, chalets, villas, tant qu’ils sont meublés | Appartements, maisons, chalets, villas meublés et conformes aux critères du classement touristique |
| Public cible | Locataires de passage (courts séjours) | Locataires recherchant confort et qualité (séjours longs et courts) |
Meublé de tourisme et location saisonnière : Quelle différence légale ?
Location saisonnière : comment ça fonctionne ?
La location saisonnière, définie par le Code du Tourisme, consiste à louer un logement meublé pour une courte durée à des voyageurs de passage. Limitée à 120 jours/an pour les résidences principales, elle exige une déclaration en mairie et s’adresse à une clientèle ponctuelle, notamment en périodes de forte demande touristique.
Ce type de location ne permet pas au locataire d’y établir sa résidence principale.
En France, la location saisonnière s’adresse principalement aux voyageurs de passage, attirés par des séjours ponctuels, souvent pendant les périodes de haute demande touristique.
Les biens concernés peuvent être variés, comme :
- des appartements
- des maisons
- des chalets
- des villas,
Et ils doivent impérativement être équipés pour garantir un hébergement confortable et autonome.
Du point de vue réglementaire, la durée maximale pour une résidence principale est limitée à 120 jours par an selon l’article L324-1-1 du Code du Tourisme, sauf exceptions spécifiques pour les résidences secondaires.
Cette limitation vise à réguler l’accès au logement dans les zones tendues, notamment dans les grandes villes comme Paris ou Lyon.
De plus, une déclaration préalable en mairie est obligatoire, surtout dans les zones où le marché locatif est encadré.
Selon l’article L324-1-1 du Code du Tourisme, tout propriétaire souhaitant louer son logement en meublé de tourisme doit en principe déclarer ce logement auprès de la mairie du lieu de l’habitation.
Formulaires et zones soumises à autorisation
- Dans certaines communes, notamment celles de plus de 200 000 habitants (Paris, Lyon, Marseille, etc.), une autorisation de changement d’usage peut être exigée. Cette obligation est prévue à l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
- Pour les démarches administratives, référez-vous aux fiches officielles sur Service-public.fr ou consultez directement le Site Légifrance pour accéder aux textes à jour.
- Le formulaire Cerfa n°14004*02 doit être complété lors de la déclaration en mairie
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme ?
Un meublé de tourisme est un logement meublé destiné à une clientèle touristique, loué pour des séjours temporaires. Classé de 1 à 5 étoiles par un organisme agréé comme Atout France, il garantit confort et services. Les propriétaires bénéficient d’un abattement fiscal de 71 % et d’une location possible toute l’année.
La France compte près de 186 000 meublés de tourisme classés, représentant une partie significative de l’offre locative haut de gamme
Contrairement à une location saisonnière classique, le meublé de tourisme bénéficie d’un cadre juridique et fiscal spécifique, notamment lorsqu’il est classé de 1 à 5 étoiles par un organisme agréé, comme Atout France.
Cette classification garantit un certain standard de confort et de services, rassurant les locataires sur la qualité de l’hébergement.
Les types de biens concernés incluent des maisons ou des appartements,
et ils doivent aussi répondre à des critères stricts en matière d’aménagement et d’équipements pour obtenir ce classement.
Exemple :
- une connexion Wi-Fi
- un espace cuisine fonctionnel
- des équipements de loisirs
Ces critères peuvent être exigés pour atteindre un certain niveau d’étoiles.
Contrairement à la location saisonnière, un meublé de tourisme peut être loué toute l’année, offrant une flexibilité accrue pour les propriétaires de résidences secondaires.
Quelles différences fiscales et légales entre location saisonnière et meublée ?
Location saisonnière et meublé de tourisme : Faut-il un contrat spécifique ?
Les propriétaires qui mettent leur bien en location courte durée (location saisonnière) ou sous le statut de meublé de tourisme se demandent souvent s’il est nécessaire de formaliser un contrat spécifique.
La réponse varie selon:
- la durée de la location
- la qualité de résidence (principale ou secondaire)
- la finalité du séjour
Voici les points essentiels à connaître :
1. La notion de contrat de location courte durée
- Objectif du contrat : encadrer la mise à disposition temporaire d’un logement meublé à une clientèle de passage, sans que les locataires y élisent domicile.
- Durée : elle est généralement de quelques jours à plusieurs semaines, sans dépasser les 90 jours d’affilée pour la plupart des plateformes ou 120 jours/an pour les résidences principales (article L324-1-1 du Code du Tourisme).
- Spécificité : le locataire ne peut y établir sa résidence principale. Le propriétaire et le locataire conviennent par écrit des modalités de location (dates précises, montant total du loyer, dépôt de garantie, éventuelles charges, etc.).
2. Le bail meublé classique (résidence principale)
- Durée légale minimale : 1 an (ou 9 mois pour un bail étudiant), selon la loi du 6 juillet 1989.
- Résidence principale : dans ce cas, le locataire a vocation à y habiter en continu.
- Usage différent : le bail meublé classique vise une installation plus stable, alors que la location saisonnière répond à un besoin temporaire (vacances, déplacements professionnels, etc.).
3. Les clauses indispensables
Pour sécuriser juridiquement la relation avec le voyageur, il est recommandé de rédiger un contrat de location courte durée mentionnant :
- L’identité des parties : propriétaire (ou gestionnaire) et locataire (ou occupant temporaire).
- La durée précise du séjour : dates d’arrivée et de départ, sans tacite reconduction.
- Le montant du loyer et modalités de paiement : précisez s’il s’agit d’un règlement en ligne, d’un acompte, d’arrhes ou d’un dépôt de garantie.
- Les conditions d’annulation et de remboursement : important pour éviter les litiges liés aux annulations de dernière minute (surtout via des plateformes comme Airbnb ou Booking).
- Les obligations respectives :
- Locataire : respecter le règlement intérieur, ne pas troubler la tranquillité du voisinage, rendre le logement en bon état, etc.
- Propriétaire : fournir un logement décent et meublé, conforme à l’annonce, assurer un accueil correct (ou un système d’entrée autonome), fournir les équipements promis, etc.
4. Les points spécifiques à surveiller
- Dépôt de garantie : facultatif en location saisonnière, mais fortement conseillé pour couvrir les éventuels dommages. Son montant ne doit pas être disproportionné (en général, l’équivalent d’une à deux semaines de loyer suffit).
- Assurance : vérifier que le propriétaire dispose d’une garantie pour location saisonnière ou “usage touristique”. Le locataire doit, quant à lui, être couvert pour les dommages qu’il pourrait causer au logement (responsabilité civile).
- Respect de la législation locale : dans les zones tendues, la déclaration préalable en mairie et l’autorisation de changement d’usage (pour une résidence secondaire) peuvent être exigées avant de signer tout contrat.
5. Les risques en cas de non-respect
- Requalification du contrat : si la location saisonnière dépasse la durée maximale autorisée, le logement risque d’être requalifié en résidence principale. Le propriétaire s’expose alors à des sanctions administratives ou fiscales.
- Amendes : en zone tendue (Paris, Lyon, etc.), un défaut de déclaration ou de changement d’usage peut entraîner des amendes allant de quelques milliers d’euros à plusieurs dizaines de milliers d’euros, selon le Code de la Construction et de l’Habitation.
Quelles formalités pour votre résidence principale ou secondaire ?
La réglementation des locations saisonnières et des meublés de tourisme diffère en fonction du type de résidence, principale ou secondaire.
Quelles règles pour une résidence principale ?
- Les propriétaires qui souhaitent louer leur résidence principale en location saisonnière doivent respecter une limite stricte de 120 jours par an, conformément à l’article L324-1-1 du Code du Tourisme.
- Une déclaration en mairie est obligatoire dans les zones tendues, telles que Paris, Lyon ou Bordeaux.
Quelles obligations pour une résidence secondaire ?
Les résidences secondaires destinées à la location saisonnière ou classées comme meublés de tourisme n’ont pas de limitation annuelle de durée de location.
Cependant, les propriétaires doivent obligatoirement enregistrer leur activité auprès des autorités locales et peuvent être soumis à des exigences administratives supplémentaires, comme :
- Le formulaire CERFA n°14004*02 : ce formulaire permet d’enregistrer l’activité auprès de la mairie et est requis dans toutes les communes où la réglementation est stricte, notamment celles de plus de 200 000 habitants
- L’obtention d’un numéro SIRET : Toute activité de location, nécessitant un classement en meublé de tourisme ou dépassant certains seuils de revenus doit être déclarée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour obtenir un numéro SIRET. Cela formalise l’activité comme professionnelle ou semi-professionnelle.
Les démarches sont souvent simplifiées dans les petites communes, où la pression sur le marché locatif est moins forte.
En revanche, dans les grandes villes, des restrictions peuvent s’appliquer, comme l’obligation d’obtenir une autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires, notamment à Paris.
Grandes villes ou petites communes : quelles différences ?
Dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux, où la demande locative est élevée, les réglementations sont particulièrement strictes.
En revanche, dans les petites communes rurales ou touristiques, les formalités sont plus légères, et l’obligation de déclaration se limite généralement à une simple notification à la mairie.
En 2025, certaines grandes villes envisagent de renforcer leurs quotas de locations saisonnières ou de durcir les conditions d’obtention d’une autorisation de changement d’usage pour les résidences secondaires.
Par exemple :
- Paris étudie la possibilité de réduire la durée annuelle maximale de location autorisée,
- tandis que d’autres métropoles prévoient d’augmenter les contrôles sur les déclarations de meublés de tourisme.
Les collectivités locales peuvent également imposer des règles de compensation plus strictes, en exigeant l’achat ou la transformation de surfaces équivalentes en habitation pour toute création de meublé touristique supplémentaire.
Pour vous tenir informé des nouvelles dispositions :
- Consultez régulièrement le portail officiel de votre ville ou de votre département.
- Vérifiez les mises à jour législatives sur Légifrance et Service-public.fr.
- Surveillez les actualités des sites spécialisés dans l’immobilier (lois en projet, délibérations du conseil municipal, etc.).
Ces ajustements réglementaires ont un impact direct sur:
- la limite de jours de location,
- la possibilité de louer en résidence secondaire
- le montant de la taxe de séjour.
C’est pourquoi il est essentiel de vérifier régulièrement les évolutions pour rester en conformité et anticiper d’éventuels changements de rentabilité.
Fiscalité : comment choisir pour maximiser vos revenus ?
Location saisonnière et meublé : quelles différences fiscales ?
Les revenus issus des locations saisonnières et des meublés de tourisme sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais les régimes fiscaux diffèrent :
Location saisonnière : quelle fiscalité appliquer ?
Les propriétaires peuvent opter pour :
- Le régime micro-BIC ,offrant un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs, dans la limite de 77 700 € par an.
- Le régime réel simplifié, qui permet de déduire les charges (entretien, travaux, intérêts d’emprunt) de leurs revenus imposables.
Meublé de tourisme : quels avantages fiscaux ?
Les propriétaires bénéficient d’un abattement fiscal plus avantageux de 71 %, à condition d’obtenir un classement officiel en étoiles auprès d’un organisme agréé .
Ce statut permet également d’augmenter la rentabilité nette, car les charges fixes sont souvent compensées par la réduction de l’imposition.
Classement étoilé : quel impact fiscal pour un meublé de tourisme ?
Le classement en meublé de tourisme est un levier fiscal stratégique pour les propriétaires.
Outre l’abattement fiscal de 71 %, il offre :
- Une meilleure visibilité sur les plateformes de réservation comme Airbnb et Booking, grâce à la mention des étoiles.
- Un plafonnement des cotisations sociales pour les propriétaires qui restent dans un cadre non-professionnel (revenus inférieurs à 23 000 € par an).
- Une réduction de la taxe de séjour pour les locataires, rendant l’hébergement plus attractif.
Location saisonnière ou meublé : Quels avantages et inconvénients ?
La location saisonnière offre flexibilité et revenus élevés, particulièrement en zones touristiques et périodes de forte demande. Le meublé de tourisme, surtout classé, combine avantages fiscaux, stabilité de gestion, et attrait pour une clientèle exigeant confort et qualité.
Location saisonnière : pourquoi la choisir ?
La location saisonnière séduit de nombreux propriétaires grâce à sa flexibilité et à ses possibilités de revenus attractifs, surtout dans les zones touristiques et pendant les périodes de forte demande.
Cependant, elle comporte aussi des défis, notamment une gestion quotidienne exigeante et une forte dépendance à la saisonnalité.
Quels sont les avantages de la location saisonnière ?
En France, 45 % des locations touristiques ont lieu durant le troisième trimestre, soulignant la forte saisonnalité de ce marché.
La location saisonnière est-elle flexible ?
Les propriétaires peuvent:
- louer leur résidence principale ou secondaire uniquement quand ils ne l’utilisent pas,
- sans engagement à longue durée.
Ce type de location permet de générer des revenus uniquement durant les périodes souhaitées, comme les vacances scolaires ou les événements locaux.
Peut-on gagner plus avec une location saisonnière ?
- La location courte durée permet souvent d’appliquer des tarifs élevés, maximisant la rentabilité.
- Les hautes saisons touristiques offrent des opportunités de revenus substantiels, surtout dans les villes prisées comme Paris, Lyon ou Bordeaux, ou les zones côtières et de montagne.
Location saisonnière : idéale pour les plateformes comme Airbnb ?
- Les plateforme de location saisonnière comme Airbnb ou Booking facilitent la gestion des réservations et permettent une visibilité internationale.
- La flexibilité tarifaire permet d’ajuster les prix en fonction de la demande, notamment grâce à des outils de tarification dynamique.
Quels sont les inconvénients de la location saisonnière ?
La location saisonnière est-elle trop chronophage ?
Les rotations fréquentes entre locataires impliquent une logistique rigoureuse, comme :
- l’accueil des locataires
- le ménage entre chaque séjour
- une maintenance régulière
La réactivité est essentielle pour répondre aux questions et résoudre rapidement les problèmes rencontrés par les locataires.
Hélène M., membre du Club VIP de Eldorado Immobilier et gestionnaire de biens saisonniers, partage : « La propreté est essentielle pour fidéliser les locataires et obtenir de bons avis en ligne.
Un partenariat avec un service de ménage professionnel est incontournable pour
maintenir un niveau de qualité élevé. »
Comment gérer la saisonnalité des revenus locatifs ?
Les périodes creuses, comme hors saison ou en basse saison touristique, peuvent entraîner des revenus irréguliers et des logements inoccupés.
Une forte dépendance à la demande locale ou aux événements peut impacter la rentabilité.
Meublé de tourisme : quels sont ses atouts et ses limites ?
Le meublé de tourisme, notamment lorsqu’il est classé, offre des avantages fiscaux et une gestion plus stable, tout en attirant une clientèle recherchant confort et qualité.
Cependant, ce choix demande un investissement initial et une mise en conformité administrative parfois contraignante.
Meublé de tourisme : quels sont ses atouts ?
Meublé de tourisme : un choix fiscal avantageux ?
Les meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement fiscal de 71 % dans le cadre du régime micro-BIC, contre 50 % pour les locations saisonnières classiques.
Ce statut permet d’optimiser les revenus nets tout en réduisant l’imposition.
Classement étoilé : un atout pour attirer les locataires ?
Obtenir un classement en étoiles (de 1 à 5) par un organisme agréé renforce la crédibilité et la visibilité de l’annonce sur les plateformes de réservation.
Les voyageurs sont souvent prêts à payer plus pour un logement classé, car cela garantit un certain niveau de confort et de services.
Thomas L., lecteur fidèle de Eldorado Immobilier et propriétaire de meublé de tourisme classé, raconte : « Obtenir un classement en étoiles pour un meublé de tourisme a transformé mon activité. Cela attire une clientèle premium et permet d’optimiser les revenus grâce à l’abattement fiscal de 71 %. »
Meublé de tourisme : des revenus stables toute l’année ?
Contrairement à la location saisonnière, les meublés de tourisme peuvent être loués toute l’année, permettant de lisser les revenus, même hors saison.
Ce statut attire une clientèle variée, des touristes en quête de luxe aux familles en séjour prolongé, réduisant ainsi la dépendance aux pics saisonniers.
Quels sont les inconvénients d’un meublé de tourisme ?
Meublé de tourisme : quelles démarches administratives prévoir ?
L’obtention du classement en meublé de tourisme nécessite de remplir des critères stricts, tels que des standards spécifiques en matière d’aménagement et d’équipement.
La procédure peut inclure :
- des visites d’organismes agréés
- des frais administratifs
- une mise à jour régulière pour conserver le classement.
Classement meublé de tourisme : quels coûts prévoir ?
- La mise en conformité pour atteindre un niveau de confort correspondant au classement étoilé peut représenter un investissement conséquent .
- Les propriétaires doivent également anticiper les frais liés à l’entretien du bien pour maintenir les standards exigés.
Comment choisir le statut adapté à votre projet ?
Choisir entre la location saisonnière et le meublé de tourisme dépend :
- de vos objectifs financiers,
- de la nature de votre bien immobilier,
- des contraintes réglementaires locales.
Voici les points clés à considérer pour déterminer le statut le plus avantageux pour votre projet locatif.
Quels objectifs financiers pour votre location ?
Location saisonnière : idéale pour des revenus complémentaires ?
La location saisonnière peut être une solution intéressante pour générer des revenu:
- Revenus attractifs : Les tarifs journaliers sont souvent plus élevés que ceux des locations longues durées, surtout en période de forte demande.
- Flexibilité : Vous pouvez ajuster les périodes de location selon vos besoins.
- Avantages fiscaux : En France, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre des abattements fiscaux avantageux.
- Clientèle variée : Vous pouvez accueillir des vacanciers, professionnels ou familles en déplacement.
Meublé de tourisme : adapté à un projet locatif durable ?
- Le meublé de tourisme peut s’inscrire dans un projet locatif durable grâce à:
- Attractivité fiscale : Les revenus issus d’un meublé de tourisme classé bénéficient d’un abattement fiscal avantageux (jusqu’à 71 % sous le régime micro-BIC).
- Flexibilité d’exploitation : Vous pouvez louer sur des périodes ciblées et ajuster selon votre disponibilité.
- Valorisation du bien : Un logement bien entretenu et classé attire une clientèle de qualité, augmentant ainsi sa valeur à long terme.
- Demande stable : Dans les zones touristiques, les meublés de tourisme bénéficient d’une demande régulière, même en basse saison.
Exemple:
Pour un appartement à Paris, une location saisonnière permet de profiter des pics touristiques tout en respectant les 120 jours/an imposés pour les résidences principales.
En revanche, un chalet en montagne pourrait être mieux exploité en tant que meublé de tourisme classé, offrant des revenus réguliers tout au long de l’année.
Quelles contraintes locales pour votre statut ?
Les contraintes administratives varient selon les zones géographiques et les réglementations locales :
Zones tendues : quelles restrictions pour les propriétaires ?
Dans les grandes villes, la location saisonnière est strictement encadrée.
Vous devrez :
- Déclarer votre activité auprès de la mairie via un formulaire CERFA.
- Obtenir une autorisation de changement d’usage pour louer une résidence secondaire, dans certains cas
Petites communes : plus de liberté pour votre location ?
Les démarches sont souvent plus simples, avec une obligation de déclaration en mairie pour toutes les locations.
Un meublé de tourisme classé peut être particulièrement attractif dans ces zones, en raison:
- d’une concurrence moindre
- d’un attrait pour les logements de qualité.
Toujours pour vous aider, utilisez gratuitement notre Simulateur de Classement Meublé de Tourisme ci-dessous pour avoir une idée de votre activité :
Conclusion
En choisissant entre location saisonnière et meublé de tourisme, vous pouvez adapter votre stratégie à vos objectifs financiers, à vos contraintes administratives et à la nature de votre bien.
Chaque option offre des avantages uniques, mais il est crucial de bien comprendre leurs implications pour maximiser votre rentabilité tout en restant en conformité.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
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Sources:
FAQ :
La location saisonnière est-elle soumise à des restrictions de durée ?
Quels sont les avantages fiscaux d’un meublé de tourisme classé ?
Un meublé de tourisme classé permet de bénéficier d’un abattement fiscal de 71 % sur les revenus locatifs, au lieu de 50 % pour les logements non classés. Ce classement est obtenu après inspection par un organisme agréé, garantissant un standard de confort et de qualité du logement
Faut-il déclarer une location saisonnière ou un meublé de tourisme en mairie ?
Quel type de location rapporte le plus ?
La rentabilité dépend du type de bien, de sa localisation et de la demande saisonnière. La location saisonnière est plus flexible et peut générer des revenus plus élevés sur une courte période, tandis que le meublé de tourisme offre des revenus plus stables avec des avantages fiscaux intéressants pour les logements classés
Comment fonctionne le classement en meublé de tourisme ?
Le classement en meublé de tourisme évalue le niveau de confort du logement sur une échelle de 1 à 5 étoiles, basé sur des critères d’aménagement et de services. Ce classement, bien que facultatif, améliore la visibilité du bien et permet d’accéder à des réductions fiscales avantageuses
Le régime fiscal est-il différent entre location saisonnière et meublé de tourisme ?
Les deux types de location relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais le classement en meublé de tourisme apporte des avantages fiscaux supplémentaires, comme l’abattement de 71 %. Les propriétaires peuvent opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel pour déclarer leurs revenus
