Sous Location Professionnelle : Guide Complet du Succès

Alors qu’Airbnb continue d’étendre ses offres, les gens se demandent comment ils peuvent créer une activité a gros succès autour de cette plateforme.

Une idée fausse est que vous devez posséder une maison ou un appartement pour créer des revenus Airbnb. 

La sous-location Airbnb est un moyen de contourner les risques liés à l’achat et à la détention des biens locatifs.


La sous-location Airbnb est légale, en fonction de la réglementation sur la location courte durée de votre lieu de résidence. Vous devrez vous assurer que les options de location comme Airbnb sont autorisées dans la ville qui vous intéresse ou qu’il n’y a pas un nombre limité de nuits par an, et que vous avez une autorisation écrite du propriétaire pour sous louer.


Comment se lancer dans la sous-location Airbnb ? La sous-location Airbnb peut sembler compliquée au début. Une fois que vous aurez étudié la règlementation locale et le règlement de copropriété, trouvé un accord avec votre propriétaire, apporté des modifications à votre bail, configuré la propriété et automatisé votre Airbnb, vous serez sur la bonne voie pour créer l’activité de sous-location courte durée de vos rêves !


Comment démarrer au mieux une activité de sous-location professionnelle ?

  • Réaliser une étude de marché Airbnb.
  • Trouver des propriétés rentables pour la sous location.
  • Parlez à votre propriétaire potentiel de l’hébergement sur Airbnb.
  • Mettre en ligne votre annonce
  • Automatiser la gestion de votre activité.
  • Développez votre activité de sous-location

Qu’est-ce que la sous location professionnelle Airbnb ?

sous location professionnelle Airbnb
La sous-location légale, c’est possible

La sous-location Airbnb est la pratique consistant à louer des maisons ou appartements et à les sous-louer sur la plateforme Airbnb. 

Il devient de plus en plus difficile de posséder une propriété, car les prix des maisons ont largement dépassé les revenus médians depuis 1960.

C’est pourquoi cette stratégie vous permet de générer des revenus sans le stress et les défis liés à l’accession à la propriété.

Imaginez que vous louez un appartement pour 800 € par mois.

Si vous sous-louez ce même appartement sur Airbnb à 150 € par jour, vous pourriez payer votre loyer annuel en un peu moins de deux mois. (Et donc les 10 autres mois sont dans votre poche).

Vous pouvez aussi calculer que vous avez remboursé votre loyer mensuel dès le 6 eme jour de location et que tout le reste n’est que benef. 

Une fois que vous avez payé le loyer, le reste du mois est un pur profit. 

Avec la possibilité de 1 500 € de profit chaque mois dans notre exemple, après soustraction des frais d’entretien et des frais généraux potentiels, la sous-location à courte durée vous permet d’augmenter vos revenus et d’économiser sans posséder une maison ou un appartement.

Bien sûr, c’est une simplification excessive. La gestion des locations courte durée entraîne des dépenses.

Cela semble trop beau pour être vrai ? Oui et non. 

La sous-location Airbnb est une tactique qui peut bien fonctionner dans de nombreuses villes. 

Pourquoi la sous-location Airbnb existe-t-elle?

Les gens ont toujours besoin d’un logement à louer pour une courte durée.

Dans les grandes villes et les destinations touristiques, les hôtels peuvent être chers.

Airbnb a comblé le vide du marché en proposant des logements plus abordables (et possédant cuisine).

En conséquence, en faisant référencer votre location saisonnière sur Airbnb à un tarif journalier supérieur aux charges immobilières, vous pouvez faire un joli profit. 

Cependant, d’une manière générale.

Est il légale de sous louer sur Airbnb?

Sous location professionnelle Airbnb
Vérifiez toujours auprès de votre propriétaire avant de sous-louer votre appartement.

La sous-location Airbnb est légale, en fonction des réglementations  sur location courte durée de votre lieu de résidence et du règlement de la copropriété s’il s’agit d’un appartement.

Alors faites vos recherches avant de vous lancer tête baissée.

Les lois sur la location courte durée évoluent dans la plupart des grandes villes du monde. 

Vous devez vous assurer que les possibilités de location comme Airbnb sont autorisées dans la ville qui vous intéresse ou qu’il n’y a pas un nombre limité de nuits par an.

Si les locations saisonnières sont autorisées dans votre région, vous devrez également vérifier si le règlement de copropriété ne l’interdit pas via ce que l’on appelle une clause d’habitation bourgeoise.

Après cela, assurez-vous que le propriétaire auprès duquel vous louez la propriété permet la sous-location.

Une fois que vous avez conclu un contrat de sous location professionnelle avec votre propriétaire, assurez-vous d’être protégé et couvert en cas :

  • de dommages,
  • de blessures dans la propriété 
  • et en cas de toute catastrophe 

Airbnb propose une  assurance de protection de l’hôte  pour vous aider à démarrer.

Comment obtenir votre première propriété en sous location

Parler de sous location professionnelle peut être amusant, mais le faire peut être difficile si vous ne savez pas par où commencer.

Nous avons rassemblé quelques conseils pour vous aider à démarrer.

  • Rejoignez les groupes Facebook d’investisseurs immobiliers : Engagez-vous avec d’autres investisseurs dans votre région et faites-leur savoir comment vous pouvez leur faire plus d’argent.
  • Construire un site Web : Faites la promotion de vos services sur un site Web. Cela renforcera instantanément votre crédibilité et si cela est fait correctement, des propriétaires vous contacteront !
  • Le réseautage : Passez régulièrement dans les salons immobiliers et voyez si l’un des investisseurs serait intéressé à s’associer avec vous pour conclure une transaction.
  • Contact direct : Croyez-le ou non, mais le contact direct fonctionne toujours. Décrochez le téléphone et commencez à appeler les propriétaires potentiels et demandez-leur s’ils sont intéressés à vous sous-louer leur appartement.

Comment convaincre mon propriétaire d’accepter de sous louer ?

Vous avez fait des recherches dans votre région, compris les contraintes réglementaires et trouvé un emplacement qui, selon vous, serait populaire auprès des touristes.

Vous avez une bonne idée que votre location Airbnb sera rentable.

Maintenant, vous devez convaincre le propriétaire d’accepter la sous-location professionnelle sur sa propriété.

Ccomment pouvez vous faire cela ?

Allez dans n’importe quel groupe de réseaux sociaux de location saisonnière et recherchez la sous-location.

Vous découvrirez que convaincre les propriétaires est le plus grand défi de la sous-location Airbnb.

Après tout, vous courez toujours le risque qu’après avoir informé votre propriétaire de votre intention de louer via Airbnb, il décide d’utiliser cette stratégie  pour lui même et de ne plus vous louer.

Alors rendez votre proposition particulièrement avantageuse pour le propriétaire

Voici quelques arguments à essayer avec un propriétaire hésitant.

Tout d’abord, il y a l’avantage que vous vous soucierez autant de l’appartement ou la maison que du propriétaire.

Des murs éraflés, un sol abîmé et généralement le fait de ne pas garder le bien immobilier en bon état et propre ne produira pas de commentaires 5 étoiles.

Et ce n’est pas bon pour votre activité.

En d’autres termes, vous avez tout intérêt à ce que l’appartement soit toujours en parfait état. 

Deuxièmement, vous gérerez la location comme une entreprise lucrative. 

Le propriétaire sera toujours payé à temps chaque mois avec vous en tant que locataire. Ils n’auront pas à s’inquiéter de toujours courir après un locataire qui pourrait être en retard de loyer.

Troisièmement, gérer une activité de location courte durée n’est en aucun cas un revenu passif comme l’est une location longue durée traditionnelle.

Donc, le propriétaire pourrait essayer de gérer l’appartement lui-même.

Cependant, si le propriétaire accepte la sous-location, il n’aura pas à se charger :

  • du travail de gestion,
  • de maintien de la propreté de la maison ou l’appartement
  • ou de gérer l’annonce sur Airbnb.

En bref, vous prendrez soin de son bien immobilier, vous ferez des bénéfices, recevra ses loyers et tout le monde y gagnera.

Autres tactiques pour convaincre les propriétaires difficiles

sous location professionnelle Airbnb
Vous aurez besoin d’un channel manager solide si vous souhaitez exploiter une activité de sous-location Airbnb réussie.

Les propriétaires soulèvent parfois le problème des plaintes liées au bruit et des soirées Airbnb. 

C’est une préoccupation valable.

Ensuite, il y a la question de l’assurance

Qui paiera les dommages? C’est là qu’intervient la technologie.

En fonction de la difficulté rencontrée, vous pouvez inclure dans l’accord que vous utiliserez un (ou plusieurs) de ces outils :

  • Autohost  – Filtre automatiquement les locataires problématiques.
  • NoiseAware  – Capteurs de bruit avec l’option d’appels 24h / 24 et 7j / 7 (ils passeront des appels si les choses deviennent incontrôlables).
  • InsuraGuest  ou  Safely  – Leurs algorithmes calculent les risques et offrent une couverture abordable qui va au-delà des assurances Airbnb ou Booking ou Abritel.

Ces outils s’intègrent à la plupart des principaux systèmes de gestion immobilière (channel manager)

En intégrant le service dans le channel manager, vous bénéficiez de la coordination et de l’automatisation de ces services à grande échelle.

Quelles sont les meilleures villes pour faire la sous location professionnelle ?

Toutes les villes qui autorisent la location courte durée seront rentables, mais certaines les sont plus que d’autres.

Voici un tableau de synthèse de la rentabilité des plus grandes villes, vous trouverez tous les éléments et informations dans cet article : Les 101 villes les plus rentables pour louer sur Airbnb.

Comment puis-je réussir mon activité de sous-location professionnelle ?

Disons que vous avez choisi la ville idéale pour votre investissement de sous-location et que le propriétaire a donné son accord. 

Les études de marché sont correctes.

Vous voyez une activité de sous location professionnelle en plein essor à l’horizon.

Quelles sont les prochaines étapes à suivre pour assurer le succès de votre activité de sous-location à courte durée ?

Surestimez largement vos coûts de départ

sous location professionnelle
Tenez compte de ces coûts avant de vous engager dans un bail de longue durée.

Tout investissement immobilier locatif s’accompagne de coûts initiaux.

Bien qu’elles ne soient pas aussi coûteuses que l’achat d’un bien immobilier, vous devez prendre en compte les dépenses suivantes pour vous assurer que vous êtes en mesure de créer une activité de location stable :

  1. Commissions des plateformes
  2. Caution
  3. Conditions d’assurance
  4. Frais juridiques
  5. Entretien et rénovation de la propriété
  6. Ameublement pour toutes les chambres
  7. Décorations
  8. Connexion Wi-Fi
  9. Abonnements (netflix par exemple)
  10. Frais de nettoyage
  11. Eau, chauffage, électricité 
  12. Articles de toilette et ustensiles de cuisine

S’il s’agit de votre premier essai en gestion de location saisonnière, projetez différents scénarios.

Que se passe-t-il si vos taux d’occupation sont inférieurs de 10 % aux estimations pour les six premiers mois ? 

De même, créez des scénarios où les coûts de nettoyage récurrents, les dépenses d’ameublement et les services publics sont 10 à 20 % plus chers que prévu.

Entre les phases de recherche et de mise en œuvre

En supposant que vos recherches aboutissent, vous devrez meubler et décorer l’appartement ou la location.

Certains hôtes ou gestionnaires bricolent cette étape. 

D’autres embauchent des architectes d’intérieur. 

Cette phase du processus de sous-location a plus à voir avec le design que l’automatisation à grande échelle, nous allons donc avancer un peu.

N’oubliez pas de prévoir les équipements que les clients sont prêts à payer .

Mettez en ligne votre première annonce de sous location courte durée 

sous-location professionnelle
La visibilité multicanal est une stratégie gagnante à mettre en œuvre pour votre activité de sous-location professionnelle.

Votre objectif est de faire la publicité pour vos maisons ou appartements sur tous les principaux sites d’annonces et les plateformes de réservations en ligne (OTA).

Vous pouvez utiliser le terme « sous location Airbnb ».

Mais vraiment, il ne faut pas oublier :

Et ce ne sont que les sites de démarrage. Il existe des sites de voyage de niche sur lesquels vous devriez également vous inscrire.

Cette stratégie s’appelle la distribution multicanal, et l’objectif est de dynamiser le marketing sur ces sites grâce à l’automatisation.

Pourquoi est-ce important ?

Une large distribution contribuera à de faibles taux d’inoccupation. Et une fois que vous réservez régulièrement 90 % des nuits disponibles, vous pouvez commencer à augmenter vos tarifs par nuit.

Quelques conseils pour optimiser vos annonces

Le simple fait  de mettre en ligne une annonce ne vous assurera pas le succès.

Quelle que soit la plateforme sur laquelle vous mettez votre sous location, vous devrez optimiser l’annonce afin qu’elle apparaisse dans les recherches .

Considérer ce qui suit:

  • Avez-vous de belles photos de la maison ou l’appartement ?
  • Disposez-vous des équipements attendus par les locataire?

Envisagez de créer un site de réservations directes

Une fois que vous aurez obtenu des réservations via les plateformes de réservation classique comme Airbnb, il sera temps de créer un site internet pour obtenir des réservations en direct .

Un site de réservations directes est une excellente solution de contournement pour ne pas payer les commissions des plateformes classiques.

C’est aussi un excellent moyen d’attirer des visiteurs réguliers et de consolider vos revenus.

Avec votre propre site de réservations en direct, puis prenez le contrôle de votre patrimoine immobilier et vous supprimez Airbnb de « la sous location ».

Outils dont vous aurez besoin pour automatiser et faire évoluer votre activité de sous location professionnelle

sous location professionnelle
De nombreux logiciels pourront vous aider à faciliter vos tâches.

Les activités de sous-location ont des frais généraux importants : les frais de location.

Vous aurez probablement besoin de plusieurs biens locatifs fonctionnant à la fois pour gagner votre vie.

Le problème auquel vous serez confronté est que vous gérez vous-même plusieurs locations courte durée et que c’est vite un cauchemar logistique.

Et embaucher du personnel n’est pas une option jusqu’à ce que vous deveniez rentable.

Pour contourner ces deux défis, vous aurez besoin d’outils d’automatisation.

Voici les éléments de base que vous devriez examiner :

  • Système de gestion de propriété :  pour la distribution multicanal, l’automatisation des communications avec les clients, l’attribution de tâches et l’analyse (et bien plus encore). 
  • Tarification dynamique :  optimise les tarifs de vos locations en fonction de la dynamique du marché. Ce logiciel s’intègre à votre channel manager. C’est une application qui s’amortit plusieurs fois.
  • Logiciel de coordination du nettoyage : ces types d’applications vous permettront d’économiser des heures de travail. Les applications de nettoyage s’intègrent également dans votre channel manager. Alternativement, vous pouvez utiliser les fonctions d’automatisation du channel manager pour obtenir un résultat similaire.
  • Processeur de paiement :  vous en aurez besoin pour accepter les paiements de certains sites d’annonces. Un processeur de paiement comme Stripe ou PayPal est également nécessaire pour accepter les réservations directes.
  • Livret d’accueil :  pas cher et facile à  personnaliser. C’est ainsi que vous communiquerez les instructions de check in, le règlement intérieur et les recommandations. 

Pour vous accompagner dans la découverte de ce logiciel, je vous conseille fortement ce prestataire efficace et sérieux : systeme.io

Quelle est la formule pour réussir la sous-location ?

La bonne formule pour réaliser un profit dépendra en grande partie de vos objectifs commerciaux .

Cependant, en calculant la rentabilité moyenne pour votre région, vous pouvez avoir une idée générale de la possibilité de réaliser des bénéfices.

Voici la formule :

1. Obtenez une moyenne des tarifs de location journaliers de votre région pour les jours de semaine et les week-ends

Vous pouvez obtenir ces informations directement à partir des annonces Airbnb.

Recherchez simplement des propriétés comparables dans votre région et notez les prix en semaine et en week-end de ces propriétés.

Utilisez une feuille de calcul pour faciliter les choses.

2. Calculez le taux Airbnb moyen pondéré de toutes les propriétés

Tarif Airbnb moyen pondéré = (Tarif Airbnb moyen en semaine * 5 + Tarif Airbnb moyen en week-end * 2) / 7

Par exemple, si le tarif Airbnb moyen en semaine est de 50 € et le tarif Airbnb moyen du week-end est de 100 €, le tarif Airbnb moyen pondéré est de 64 € car (50 € x 5 + 100 € x 2) / 7 = 64 €.

3. Calculez le coût de vos dépenses par jour

Maintenant, prenez le total de vos dépenses  mensuelles et divisez-le par 30 pour obtenir le coût quotidien de vos dépenses.

Si vos coûts totaux (y compris le loyer et les frais éventuels) sont de 2 000 € par mois, alors le coût de vos dépenses par jour est de 67 €.



J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous ne savez pas trop combien votre investissement immobilier va vous rapporter en courte durée ?

Vous voulez savoir comment vous situer par rapport à la concurrence ?

Savez vous que 87% des millionnaires de l’immobilier louer en courte durée ont commencé par convaincre leur banquier grâce à une étude de marché ?

J’ai développé un outil qui utilise le Big Data pour réaliser pour vous une étude de marché parfaite.

Vous saurez exactement combien vous allez gagner, si l’investissement est rentable et comment vous démarquer de la concurrence :


Conclusion

Vous l’avez fait !

Vous avez créé une activité de sous-location courte durée, et c’est un succès.

Au fil du temps, vous souhaiterez probablement acquérir de plus en plus de propriétés pour continuer à développer votre activité.

Cela ne signifie pas que vous devez travailler 70 heures par semaine pour le faire.

Vous pouvez utiliser plusieurs outils pour automatiser votre activité et leur faire faire le travail pour vous.



La sous-location Airbnb est elle légale ?

La sous-location Airbnb est légale, en fonction de la réglementation sur la location courte durée de votre lieu de résidence.

Quelle est la formule pour réussir une sous location Airbnb ?

  • Obtenez une moyenne des taux de location quotidiens de votre région pour les jours de la semaine et les week-ends.
  • Calculez la moyenne pondérée des tarifs Airbnb de toutes les propriétés.
  • Calculez le coût des dépenses de votre propriété par jour.
  • Divisez la moyenne pondérée d’Airbnb par vos coûts quotidiens.

Combien d'argent avez-vous besoin pour faire de la sous location professionnelle Airbnb ?

Vous pouvez vous attendre à dépenser entre 4 000 et 9 000 €. Ce coût comprend tout, y compris le dépôt de garantie et le loyer , l’ameublement, les équipements, les documents juridiques.

Pouvez-vous gagner de l'argent en sous-louant sur Airbnb ?

Le but est de faire un profit sur la différence entre le loyer mensuel que vous payez au propriétaire et le revenu que vous rapportez en l’utilisant comme sous-location Airbnb ou autre location courte durée.

Comment fonctionne la sous-location ?

La sous-location est le fait de louer un bien déjà loué. Voici comment cela fonctionne : Vous louez une location à longue durée (généralement pour au moins un an). Ensuite, vous inscrivez ce bien sur Airbnb, Abritel ou d’autres plateformes de location saisonnières et le louez à nouveau à courte durée à des voyageurs.

Que se passe-t-il si la propriété Airbnb est vendue ?

Selon la politique des plateformes de réservation en ligne, chaque location doit être annulée, puis faire l’objet d’une nouvelle réservation auprès du nouveau propriétaire. Cela signifie que le vendeur doit rembourser le loyer du locataire pour toute location réservée après la fermeture de la propriété et que l’acheteur doit effectuer une nouvelle réservation.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

4 réponses

  1. Corinne dit :

    Bonjour Pierre
    Vos articles sont très intéressants. Actuellement je souhaite me mettre à mon compte. Et mon objectif est de mettre des colocations en place mais en sous location. Ma question est : faut il utiliser un bail commercial spécifique ?
    Merci pour vos ressources et vos partages.
    Corinne

  2. David dit :

    Merci beaucoup pour votre article très complet!! J’adore. Faites vous une formation pour nous lancer dans la sous location professionnelle ? Je serai très intéressé car j’aimerais augmenter mes revenus mais je suis presque au maximum de mon taux d’endettement et emprunter sera difficile.
    Merci

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