Quelles déclarations préalables de travaux pour une location meublée ? (Stationnement, changement d’usage, division…)

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Vous souhaitez optimiser votre location meublée en courte durée, ou en location à l’année ?

Vous désirez effectuer quelques travaux dans le cadre d’un changement d’usage ou d’une division ?

Quelles sont les déclarations préalables auxquelles vous êtes soumis ?

Les frais de travaux sont-ils déductibles de vos loyers et revenus fonciers ?

Si oui, dans quelles conditions exactement ?

C’est un fait, il arrive un moment où vous devez faire quelques travaux dans votre location meublée.

Vous avez peut-être assuré lors de l’acquisition de votre investissement locatif en achetant du clef en main, mais des travaux finissent toujours par devoir être programmés.

Néanmoins, il ne suffit pas de contacter un artisan ou autre professionnel du bâtiment pour commencer les travaux ; ce n’est pas aussi simple que ça! 

Vous devez concrètement déclarer vos travaux en amont auprès des autorités compétentes en urbanisme, ville ou agglomération, au risque d’être pénalisé en étant en infraction et peut être dans une situation qui ne peut être régularisée.

Trouvez-vous les procédures d’urbanisme :

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Stationnement, changement d’usage, division… : quelles sont les déclarations d’urbanisme préalables aux travaux ?

Lorsque vous exploitez un bien immobilier (cf cet article sur les astuces de 35 experts en investissement locatif pour réussir à tous les coups et devenir rentier)

Un projet d'investissement locatif ne se fait pas tout seul dans son coin. Des autorisations d'urbanisme et des échanges avec votre ville ou votre agglomération sont incontournables
Un projet d’investissement locatif ne se fait pas tout seul dans son coin. Des autorisations d’urbanisme et des échanges avec votre ville ou votre agglomération sont incontournables

Déclaration d’urbanisme et division d’un terrain, d’une maison ou d’un appartement

On entend par changement d’usage, le changement de fonction de la construction.

Notez que les différentes fonctions sont énumérées à l’article R123-9 du Code de l’Urbanisme ; elles sont assez nombreuses et évoluent, avec notamment:

  • l’habitation,
  • l’hébergement hôtelier,
  • les bureaux,
  • commerces….

La division d’un immeuble d’habitation en plusieurs appartements n’est donc pas considérée comme un changement d’usage si l’immeuble conserve sa fonction initiale.

Dans certaines agglomérations, louer en courte durée est toutefois soumis à changement d’usage (cliquez sur le lien pour en savoir plus)

Diviser une maison en appartement ne nécessite donc généralement pas de déclaration préalable ni de permis de construire.

Il y a tout de même des cas particuliers :

  • si la maison est en zone sauvegardée ou classée,
  • si elle présente un intérêt patrimonial ou paysager,
  • et si vous effectuez de travaux extérieurs ou d’agrandissement.

Si la division ne respecte pas les conditions mentionnées, une déclaration préalable est nécessaire lorsque :

  • L’agrandissement d’une construction entraînant la création d’une surface au sol supérieure à 2m² et inférieure ou égale à 20m² ;
  • La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ;
  • Le changement de destination d’un bâtiment même lorsque celui-ci n’implique pas de travaux ;
  • Dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n’est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l’intérieur des immeubles ;
  • Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l’article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;
  • Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu’une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager.

Pour aller plus loin, découvrez le fonctionnement des déclarations préalables dans le cadre d’une location saisonnière.

Déclaration d’urbanisme et changement d’usage

L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le préfet du département dans lequel est situé l’immeuble après avis du maire.

Cependant l’autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation, de locaux ayant un autre usage, comme c’est le cas typiquement à Paris ou Nice.

Cette possibilité n’existait jusqu’ à présent, que pour les locaux professionnels et cette dérogation avait un caractère personnel, elle cessait lorsque le bénéficiaire cessait son activité.

Entre l'idée et la réalisation, le cheminement administratif est parfois long, il est nécessaire
Entre l’idée et la réalisation, le cheminement administratif est parfois long, il est nécessaire

Désormais le titre est attaché au local et non à la personne, il constitue un droit réel publié au fichier immobilier ou aux hypothèques.

Il n’est donc plus nécessaire de déposer une demande de permis de construire ayant pour seul objet de donner un caractère réel à l’autorisation suite à compensation.



Lorsque le changement d’usage s’accompagne de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande d’autorisation vaut demande de changement d’usage.

Pour prendre en compte les objectifs de mixité sociale, en tenant compte des caractéristiques du marché et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements, le préfet prend un arrêté fixant les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement.

Dans chaque département où le changement d’usage des locaux à usage d’habitation est soumis à autorisation préalable, les conditions dans lesquelles le préfet accorde ces autorisations sont désormais fixées par arrêté préfectoral.

Déclaration d’urbanisme et stationnement :

Dans le cadre d’une division d’un bien immobilier, vous devez prendre en compte l’obligation de création de surfaces de stationnement pour tout logement créé.

Si vous vous trouvez dans l’incapacité à satisfaire cette condition, il faut alors acquérir un emplacement dans un parking privé proche ou dans un parking public.

Le gestion du stationnement peut paraître un "détail" dans votre projet, mais il doit être considéré avant l'acquisition sinon vous pourriez bien être bloqué
Le gestion du stationnement peut paraître un “détail” dans votre projet, mais il doit être considéré avant l’acquisition sinon vous pourriez bien être bloqué

Il était auparavant possible de verser à la mairie une indemnité compensatoire qui servait à abonder la politique de stationnement de la commune, mais cette possibilité a été supprimée, ce qui est très problématique pour certains prochains, en particulier dans les centre-ville anciens où la place est limitée et où la voiture n’existait pas lors de la construction des bâtiments.

D’ailleurs, saviez-vous que l’investissement dans un parking fait partie des 7 investissements locatifs les plus lucratifs ?

Quelles sont les dépenses de travaux déductibles des revenus fonciers de votre location meublée ?

Les propriétaires de biens meublés peuvent prétendre à une déduction du montant total des travaux sur leurs revenus fonciers

D’une manière générale les frais relatifs à l’entretien, la réparation ainsi qu’à l’amélioration des lieux sont concernés par les déductions fiscales.


Regardons tout cela plus précisément

La nature des travaux déductible des revenus fonciers en location meublée

Les travaux d’entretien et de réparation du meublé

Comme précisé plus haut, la déduction fiscale relative au travaux porte essentiellement sur les travaux d’entretien et de réparation.

La réglementation et la jurisprudence définissent les travaux de réparation et d’entretien comme étant une intervention dont l’objectif est de conserver ou de remettre en état le bien immobilier loué en meublé pour que les locataires puissent en faire un bon usage.

Certains travaux de réparation et d’entretien sont plus lourds que d’autres, et consistent généralement en :  

  • La remise en état du gros œuvre ;
  • La réparation de l’installation électrique ;
  • La réhabilitation des évacuations des eaux usées ;
  • Le traitement du bois ainsi que le remplacement ou entretien des menuiseries ;
  • La substitution ou la réparation de la chaudière.

Comme vous l’aurez remarqué, les travaux listés ne sont pas destinés à modifier l’usage, l’agencement ou les équipements principaux de l’habitat.

Qui prend en charge les frais de réparation : bailleur ou locataire ? Une question qui revient souvent lorsqu’il s’agit de réparations dites locatives. 

En règle général, les travaux d’entretien locatif sont, comme leur nom l’indique, à la charge du locataire. De ce fait ils ne sont pas concernés par les déductions de revenus fonciers (on ne peut pas gagner sur tous les tableaux !).

Ne dit-on pas que chaque règle à son exception ? celle-ci en compte trois :

  1. Lorsque les travaux sont nécessaires et inévitables indispensables en raison de la vétusté des lieux ou en cas de force majeure ;
  • Lorsque le début des travaux a eu lieu avant l’emménagement du locataire ;
Il est parfois difficile de savoir dans quelle case mettre tel ou tel type de travaux et de les déduire ou non
Il est parfois difficile de savoir dans quelle case mettre tel ou tel type de travaux et de les déduire ou non

Les travaux d’amélioration du logement meublé

Les travaux d’amélioration englobent les changements effectués au meublé dans le but d’optimiser l’accueil des personnes en situation de handicap, et ce quel que soit sa nature.

Les frais relatifs auxdits travaux entrent, en effet, dans le cadre des déductions fiscales. 


Les travaux d’amélioration d’un appartement loué en meublé sont caractérisés par le fait de tels qu’ils apportent au meublé un ou plusieurs équipements supplémentaires dans le but de le rendre plus confortable, et ce, sans apporter de modification à sa structure.

Quel type d’équipement ? Cela comprend entre autres : 

  • L’installation d’un système de chauffage ;
  • La modification du système d’évacuation des eaux usées ;
  • Pose de volets ou nouvelles fenêtres ;
  • La mise en place d’isolation thermique ;
  • L’installation d’une cuisine intégrée.

Attention : Tous les travaux ne sont pas déductibles

Les travaux de construction ou de reconstruction, ainsi que les travaux d’agrandissement n’entrent pas dans le cadre de la déduction des revenus fonciers. Par contre, ils peuvent être amortis (cf cet article de référence sur l’amortissement en location meublée au réel)

Il faut différencier reconstruction et agrandissement.

La reconstruction est le fruit d’une transformation complète d’affection ou d’usage des lieux.

Cela peut être une modification de l‘agencement total, la démolition ou l‘aménagement d’une partie du logement, la réfection complète du chauffage, d’une toiture ou de travaux de gros œuvre.

L’agrandissement, quant à lui concerne un réagencement des lieux, avec une augmentation de la superficie.

Prenez en compte la nature et l’importance des travaux

Pour être déductibles et ne pas tomber dans l’ambiguïté -car celle-ci n’est pas admise-, vous devez définir en amont la nature et l’importance des travaux.

Certains travaux, comme la séparation d’un appartement en deux, peuvent être considérés comme des travaux d’amélioration déductibles s’ils visent à moderniser et améliorer les lieux.

Cela dit, la restructuration ne doit pas être totale ni la superficie augmentée.

Pour que vos frais soient déductibles, la restructuration doit être partielle, en d’autres termes, les travaux doivent se limiter à une partie du logement, comme c’est le cas des déplacements de cloisons.

Attention : le caractère déductiblede certains travaux n’est pas toujours évident à déterminer ; ce sont parfois de subtils critères qui font la différence. Gardez toutefois en tête que le principe de l’amortissement des murs prend souvent le relais.

Quelles sont les modalités de déduction des travaux ?

Comme vous pouvez vous en douter, la déduction répond à quelques modalités que nous résumons comme suit :

Déductibilité N°1 : Prise en charge à 100% par le propriétaire

Pour commencer, notez que les dépenses de travaux doivent être entièrement prises en charge par le propriétaire.

En effet, pour que les frais soient déductibles, les dépenses engagées doivent être effectuées directement par le propriétaire du bien immobilier.

Dans le cas où le locataire prend l’initiative des travaux en engageant des frais, le propriétaire ne pourra pas ensuite bénéficier d’une déduction.

C’est à lui seul qu’incombent au départ l’initiative et l’engagement des frais.

Déductibilité N°2 : Attention à la plus value sous jascente

Si les travaux ont pour objectif d’entretenir, de réparer ou d’améliorer, ils ne doivent pas augmenter de manière significative la valeur du bien immobilier ; faute de quoi vous vous verrez -en votre qualité de propriétaire- accusé d’accroître volontairement la valeur de votre patrimoine.

Restez vigilant.

Déductibilité N°3 : Attention à la date de réalisation ET de paiement des travaux

Pour que les frais soient déductibles, et ce quelle que soit la nature de vos travaux, vous devez les payer réellement au cours de l’année d’imposition.

Autre condition, les travaux doivent avoir lieu : 

  • Pendant l’occupation par un locataire ;
  • Entre deux locations ;
  • Avant la 1re mise en location.

Modalité N°4 : Le propriétaire du bien immobilier ne peut pas bénéficier d’une déduction foncière pour travaux de remise à neuf et de réfection par exemple, si le début des travaux coïncide avec la volonté du propriétaire de récupérer le bien pour un usage personnel, suite à la sortie du locataire.

Modalité N°5 : Enfin, certaines dépenses exceptionnelles entrent dans le cadre des déductions de revenus fonciers. Le propriétaire est autorisé à déduire les frais engagés s’il a été contraint de reloger son locataire le temps de la durée des travaux.

De même, les honoraires payés à un maître d’œuvre ou un architecte pour le suivi des travaux pourront être déduits.

Conclusion

Pour plus d’information à propos déclarations préalables et des démarches à suivre, n’hésitez pas à vous rendre au bureau de l’urbanisme de votre ville ;

les règles varient d’une région à une autre notamment dans les zones tendues avec plus de 200.000 habitants.

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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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