Acheter une location saisonnière peut en valoir la peine si elle se paye toute seule grâce à un cash flow positif !

Un cash flow positif dans l’immobilier est l’objectif de tout investisseur immobilier. 

Quelle que soit la stratégie de location que vous envisagez de mettre en œuvre, un immeuble de rendement qui peut générer des revenus constants est ce que vous recherchez en fin de compte. 

• Mais une location saisonnière peut-elle générer des revenus locatifs suffisants pour s’autofinancer ? 
• Et comment s’y prendre pour trouver des propriétés de flux de trésorerie positifs ? 

Avec des taux d’emprunt bas sur 30 ans , posséder un bien locatif qui « s’autofinance » grâce aux revenus locatifs mensuels est particulièrement lucratif avec un crédit immobilier nettement inférieur. 

Si vous souhaitez acheter une résidence secondaire et la louer, continuez votre lecture pour découvrir les principaux problèmes dont vous devez être conscient, les coûts cachés de devenir propriétaire, etc.

Continuez à lire pendant que nous répondons à ces questions et vous donnerons un aperçu de la rentabilité de posséder une propriété de location de vacances.

Quels sont les étapes pour louer votre résidence secondaire ?

Pour préparer votre résidence secondaire pour le marché de la location courte durée, il faut :

• Comprendre votre marché locatif
• Maîtriser vos chiffres
• Opter pour la bonne assurance
• Créer votre business plan
• Faire le marketing de votre location

Facteurs importants lors de l’achat d’une location courte durée

Les problèmes liés à l’achat d’une maison pour la mettre en location varient considérablement selon l’endroit où vous envisagez d’acheter. 

Après tout, l’achat d’un chalet au ski dans une région avec un tourisme et des attractions saisonniers peut nécessiter des considérations différentes que l’achat d’une maison dans une grande région métropolitaine où les touristes visitent toute l’année.

Mais il y a certains facteurs que chaque propriétaire potentiel devrait prendre en compte, quel que soit l’emplacement. Voici quelques-unes des considérations les plus importantes :

• Emplacement. Les voyageurs louent des maisons de vacances presque n’importe où, mais vous voudrez vous assurer que vous cherchez des maisons dans une région où les locations à court terme sont populaires et viables. Vous pouvez effectuer des recherches de base sur le simulateur de rentabilité, un service d’analyse et de données de location à court terme, ou vérifier les locations concurrentes dans la région que vous envisagez.

• Frais de gestion immobilière (conciergerie). Si vous envisagez de faire appel à une conciergerie pour gérer votre location à court terme au lieu de la gérer vous-même, vous devriez savoir combien les autres propriétaires paient pour la gestion, généralement autour de 20% du loyer brut . Comparez également les commissions de votre résidence secondaire avec une plateforme comme Airbnb, Booking ou VRBO/abritel.

• Impôts. Il convient  de les optimiser sous réserver de vous faire « assassiner ». La location meublée soit en déclaration au réel, soit avec l’abattement forfaitaire 71% pour meublé de tourisme sont généralement  les plus intéressants, avec parfois la SCI si vous avez déjà un gros patrimoine immobilier . Cliquez ici pour en savoir plus sur les impôts et la location saisonnière.

• Compétition. Vérifiez si l’emplacement que vous envisagez que vous envisagez est pleine de locations concurrentes qui ne sont jamais pleines. Vous pouvez trouver ces informations sur VRBO/abritel ou Airbnb en consultant diverses locations et en consultant leurs calendriers de réservation. Vous pouvez également gagner beaucoup de temps et de précision en utilisant le simulateur d’étude de marché et de rentabilité de Eldorado Immobilier

• Frais de location potentiels. Consultez les sites de location pour voir combien vous pourriez louer votre location courte durée ou votre résidence secondaire à la nuit, à la semaine ou au mois.

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5 étapes pour louer votre résidence secondaire

Avant d’acheter une résidence secondaire, prenez le temps d’étudier plusieurs scénarios en utilisant des chiffres réalistes basés sur le marché locatif que vous ciblez.

À partir de là, les étapes suivantes peuvent vous guider dans la préparation de votre propriété pour le marché de la location courte durée.

1. Comprenez votre marche locatif

Tout d’abord, vous devez avoir une compréhension générale du marché locatif dans lequel vous entrez. 

• Quel est le tarif de la location courte durée moyenne par nuit ou par semaine ? 
• Quel est le taux de vacance moyen des locations sur une base annuelle ? 

Recherchez :

• votre marché locatif local,
• le prix moyen des locations dans votre région,
• les divers équipements par les locations concurrentes,
• et plus encore.

2. Maîtrisez vos chiffres 

Vous devez avoir un tableau recapitulant les chiffres réels avant de louer votre résidence secondaire, notamment :

• Prix ​​moyen par nuit;
• Taux d’occupation moyen;
• Frais fixes, tels que votre crédit immobilier, les taxes et l’assurance pour la location
• Frais de gestion immobilière (conciergerie) et frais de ménage entre locataires
• Frais fixes supplémentaires pour des choses comme le ramassage des ordures, l’accès Internet et la télévision par câble
• Commissions sur les réservations comme VRBO/abritel ou Airbnb, qui peuvent être un forfait ou 3% de vos frais de location selon la plateforme

Vous utiliserez ces chiffres pour déterminer le coût d’exploitation mensuel moyen de votre résidence secondaire et le revenu potentiel que vous pourriez générer.

Sans cela, vous vous retrouvez dans une situation où votre location à court terme ne s’autofinance pas , et où vous devez compléter les dépenses d’exploitation chaque mois (Le fameux effort d’épargne que les vendeurs de loi Pinel trouvent normal…)

Rassemblez tous les coûts impliqués dans l’exploitation de votre location à court terme, puis comptabilisez le tout avec les recettes mensuelles et annuelles que vous pouvez planifier.

Assurance Habitation : Ce qui fait Vraiment la Différence

3. Optez pour la bonne assurance 

Si vous envisagez d’utiliser votre résidence secondaire comme location à court terme, vous devrez souscrire une assurance location de vacances, ou encore appelée assurance villégiature (lien interne sur villégiature )

Ce type d’assurance vous couvre si vous hébergez de nombreux locataires différents ce qui bien sûr est approprié pour la location courte durée.

Certaines assurances le proposent par défaut et sans  surcoût mais c’est loin d’être le cas pour toutes donc soyez vigilant sur les conditions d’exclusion et n’hésitez z surtout pas à mettre en concurrence et à négocier.

4. Créez votre business plan

Si vous habitez près de votre résidence secondaire, vous voudrez peut-être la gérer vous-même, il n’y a rien de mal. Mais vous devez prévoir de recevoir des appels et de gérer les problèmes à toute heure de la journée. 

De nombreux propriétaires de location à court terme paient une conciergerie pour:

• communiquer avec leurs locataires,
• gérer chaque période de location
• gérer tous les problèmes qui surviennent. 
• mettre en place des nettoyages entre chaque location
• et permettre d’obtenir un maximum de réservations.

Créez un business plan et comptabilisez tous les coûts. 

La plupart des gestionnaires immobiliers facturent 20 à 30 % du coût de la location, vous ne pouvez donc pas ignorer cet élément. 

5. Faites le marketing de votre location 

Assurez-vous de bien vendre, ce qui signifie généralement :

• payer pour des photos professionnelles;
• et créer une annonce en or sur les plateformes que vous avez choisies.

Engagez un photographe pour prendre des photos professionnelles de votre location.

Votre gestionnaire immobilier peut vous aider à créer un plan marketing pour votre location de vacances, mais vous pouvez le faire si vous êtes féru de technologie et de médias. 

Risques liés à l’achat d’une location courte durée

Devenir propriétaire n’est pas pour les âmes sensibles. 

Il y a beaucoup de choses qui peuvent mal tourner, mais voici les principaux risques à prévoir.

Votre maison pourrait être saccagée, voire détruite

Si vous lisez les forums de propriétaires d’Airbnb et d’autres forums de propriétaires, vous trouverez une quantité infinie d’histoires de location cauchemardesques:

• de maisons détruites
• de maisons saccagées;
• de tapage nocturne;
• et de locations subissant des milliers d’Euros de dommages. 

Crach du marché immobilier

Si le marché de l’habitation s’effondre à nouveau comme ce fut le cas en 2008 aux Etats-Unis, vous pourriez constater que vous devez plus que la valeur de votre résidence secondaire à un moment où il est de plus en plus difficile de trouver des locataires. 

Dépendance au tourisme. 

Comme nous l’avons vu pendant la pandémie, des circonstances indépendantes de notre volonté peuvent mettre un terme brutal aux voyages et au tourisme. 

Étant donné que les locations à court terme reposent généralement sur le tourisme pour rester à flot, la diminution des déplacements peut affecter rapidement la viabilité de votre activité.

Coûts et frais courants élevés. 

L’exploitation d’une location à court terme peut être coûteuse à long terme pour les dépenses suivantes:

• des taxes foncières,
• des frais de gestion immobilière (conciergerie),
• des frais de nettoyage ;
• et des coûts d’entretien plus élevés . 

Si vous ne tenez pas compte de tous les coûts et frais impliqués, vous pourriez finir par perdre de l’argent sur votre maison de vacances au lieu de voir la propriété « se payer elle-même ».

Pour aller plus loin trouver ici Devenir Hôte Airbnb ? (Guide Utile et Facile 2023)

Une location à court terme peut être une opportunité commerciale viable, selon l’endroit où vous souhaitez acheter et les spécificités du marché locatif local. Mais il y a beaucoup de facteurs à considérer avant de sauter le pas. 

Avant d’investir des centaines de milliers d’Euros, réfléchissez à tous les coûts et risques potentiels encourus. 

Vous voudrez vous assurer que vous avez effectué des recherches approfondies et que vous avez calculé les chiffres pour chaque scénario possible afin de prendre une décision éclairée.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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