Selon une étude de 2023, le taux d’occupation moyen des locations saisonnières en France est de 65 %, avec des pics à 80 % dans les zones touristiques.
Pour rendre votre location saisonnière plus rentable, concentrez-vous sur trois axes clés : choisir un emplacement attractif, appliquer une tarification dynamique et diversifier les plateformes de location. Optimisez également l’expérience client en offrant un service de qualité comme des services de conciergerie, afin de recevoir des avis positifs qui amélioreront votre visibilité.
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Location Saisonnière vs Longue Durée
Lorsqu’il s’agit d’investissement locatif, le choix entre la location saisonnière et la location longue durée dépend de plusieurs facteurs, notamment la rentabilité, la gestion, et les risques associés.
Comparaison des Rendements Locatifs
La location saisonnière est souvent perçue comme plus rentable que la location longue durée.
En effet, elle peut offrir un rendement brut annuel compris entre 6 % et 10 % selon l’emplacement et la gestion du bien, tandis que la location longue durée se situe généralement entre 2 % et 4 %.
Cette différence s’explique principalement par les tarifs élevés que les locations de courte durée permettent de pratiquer, notamment pendant les périodes de forte demande touristique.
Les biens en location saisonnière peuvent être loués à des tarifs par nuit plus élevés, ce qui augmente considérablement les revenus locatifs sur une courte période.
Avantages et Inconvénients
| Aspect | Location courte durée | Location longue durée |
|---|---|---|
| Rentabilité | Plus élevée (6-10 %) | Plus faible (2-4 %) |
| Flexibilité de la durée | Flexible : possibilité de louer par nuit, par semaine, ou par mois | Rigidité : engagement de longue durée, souvent de 1 à 3 ans |
| Implication personnelle | Importante : gestion plus active requise (ménage, accueil des locataires) | Faible : une fois le locataire en place, peu de gestion nécessaire |
| Risques de vacance | Élevé : taux de vacance plus important entre les réservations | Faible : contrat de bail stable sur plusieurs mois ou années |
| Frais associés | Plus élevés : frais de gestion, ménage, conciergerie | Moins élevés : frais d’entretien et de gestion réduits |
| Demande en temps | Plus chronophage : rotations fréquentes, gestion des réservations et des avis | Moins chronophage : interventions ponctuelles uniquement |
La Location Saisonnière : Flexibilité et Rentabilité
Offre une grande flexibilité, permettant au propriétaire d’adapter ses tarifs et de maximiser ses revenus en fonction des périodes de forte affluence.
En revanche, elle nécessite une implication personnelle et des frais de gestion plus élevés pour gérer les changements de locataires, l’entretien régulier et le ménage.
La Location Longue Durée : Stabilité mais Rendement Modéré
Une option plus stable avec un contrat de location de plusieurs mois, voire années, offrant une sécurité de revenus et réduisant le risque de vacance.
Cependant, cette stabilité vient au prix d’une rentabilité moindre et d’une flexibilité réduite.
Exemple Comparatif : Rentabilité Court Terme vs Long Terme
Imaginons un bien immobilier situé en bord de mer, acheté pour 250 000 €.
Ce bien peut être loué soit en location longue durée pour un loyer mensuel de 1 000 €, soit en location saisonnière à 100 € la nuit.
| Type de location | Détails | Calcul | Résultat |
|---|---|---|---|
| Location longue durée | Loyer mensuel | 1 000 € | 1 000 € |
| Revenu annuel | 1 000 € x 12 | 12 000 € | |
| Rendement brut annuel | (12 000 € / 250 000 €) x 100 | 4,8 % | |
| Location courte durée | Tarif à la nuitée | 100 € | 100 € |
| Taux d’occupation estimé | 60 % (environ 18 nuits/mois) | 60 % | |
| Revenu mensuel | 100 € x 18 | 1 800 € | |
| Revenu annuel | 1 800 € x 12 | 21 600 € | |
| Rendement brut annuel | (21 600 € / 250 000 €) x 100 | 8,64 % |
Critères pour Évaluer la Rentabilité Locative
Importance de l’Emplacement pour une Location
L’emplacement est un des critères les plus déterminants pour assurer la rentabilité d’une location saisonnière.
Les meilleurs lieux pour ce type de location sont ceux qui attirent régulièrement des touristes ou des visiteurs de passage.
Trois types de zones sont particulièrement prisés :
Les Locations en Bord de Mer : Un Atout Rentable
Les zones côtières sont des destinations populaires, surtout pendant les vacances d’été.
Les taux d’occupation y sont élevés durant cette période, souvent entre 80 % et 100 % dans les villes balnéaires réputées.
Par exemple, des régions comme la Côte d’Azur, la Bretagne ou les Landes sont très attractives pour les touristes français et étrangers, garantissant un flux de visiteurs important pendant plusieurs mois.
Zones Touristiques : Hauts Taux d’Occupation Assuré
Certains sites sont particulièrement attractifs, comme les régions montagneuses (Alpes, Pyrénées) ou les zones viticoles (Bordeaux, Bourgogne).
Dans les Alpes, les stations de ski affichent des taux d’occupation proches de 100 % en haute saison hivernale, tandis que des destinations comme les Châteaux de la Loire ou les vignobles de Bourgogne attirent des visiteurs toute l’année.
Dans des régions comme la Côte d’Azur et les Alpes, les taux d’occupation en haute saison peuvent atteindre 90 % à 100 %, garantissant un flux constant de revenus pour les propriétaires
Les Locations en Centre-Ville : Haute Demande Toute l’Année
Les grandes villes et leurs centres historiques comme Paris, Lyon, Marseille attirent de nombreux touristes et voyageurs professionnels.
Dans des villes comme Paris, le taux d’occupation reste élevé souvent au-delà de 70 % toute l’année, grâce aux attractions touristiques et à la demande soutenue pour les logements de courte durée dans le cadre d’événements professionnels ou culturels.
Un emplacement attractif permet non seulement d’assurer une meilleure occupation du bien, mais aussi de justifier des tarifs plus élevés, maximisant ainsi le rendement locatif.
« Les biens situés dans des zones prisées comme les centres-villes ou à proximité des sites touristiques obtiennent un meilleur taux de remplissage et un rendement supérieur »
Paul M., consultant en immobilier à Paris
Saisonnalité : Impact sur la Rentabilité des Locations
La saisonnalité joue un rôle crucial dans la rentabilité d’une location saisonnière, car la demande fluctue selon les périodes de l’année.
En moyenne, les tarifs augmentent de 30 % à 50 % en haute saison dans les stations de ski et les zones côtières populaires
Connaître les saisons de forte et de faible affluence dans la zone géographique de votre bien permet d’optimiser les prix et de mieux anticiper les revenus.
Haute Saison : Maximiser les Revenus Locatifs
Pendant les mois de vacances, en été dans les régions balnéaires et en hiver dans les stations de ski, la demande est particulièrement forte, ce qui permet d’augmenter les prix de location et de bénéficier d’un taux d’occupation élevé.
Par exemple, dans les stations alpines, les tarifs augmentent de 30 % à 50 % en haute saison hivernale, tandis que les zones côtières voient leurs tarifs grimper durant les mois de juillet et août.
Basse Saison : Stratégies pour Limiter les Vacances
En dehors des périodes touristiques, la demande diminue, ce qui peut affecter le taux d’occupation.
Dans les zones touristiques de faible densité, les locations peuvent rester vacantes plusieurs semaines consécutives en basse saison.
Pour compenser cette baisse de fréquentation, il est souvent nécessaire de réduire les prix et de proposer des offres promotionnelles afin d’attirer des locataires
Frais Additionnels : Impact sur le Rendement Locatif
Contrairement à une location longue durée, la location saisonnière entraîne des coûts spécifiques qui peuvent réduire la rentabilité nette si on ne les prend pas en compte.
Voici les principaux frais additionnels associés aux locations de courte durée :
Coûts de Ménage et Entretien : Un Impact à Prévoir
Chaque changement de locataire nécessite un nettoyage complet de l’appartement, ce qui représente un coût récurrent, surtout si le taux de rotation est élevé.
Un service de ménage peut coûter entre 50 € et 100 € par passage.
De plus, l’usure des meubles et des équipements est plus importante en location saisonnière, impliquant des frais d’entretien fréquents.
Charges de Copropriété : Attention aux Dépenses Communes
Si le bien est situé dans une résidence, des charges de copropriété sont souvent applicables.
Les frais pour les services communs (ascenseur, espaces verts, sécurité) peuvent peser sur le rendement net.
Il est essentiel d’évaluer ces charges pour estimer le coût total annuel.
Frais de Gestion Locative : Déléguer pour Plus de Simplicité
La gestion d’une location saisonnière est chronophage.
Si vous ne souhaitez pas gérer personnellement les check-in, les check-out et la maintenance du bien, il est possible de déléguer ces tâches à une agence de conciergerie.
En général, les frais de gestion s’élèvent entre 15 % et 25 % des revenus locatifs.
Bien que cette délégation simplifie la gestion, elle réduit le rendement net.
Frais de Services : Internet, Chauffage, et Plus
Les locataires de courte durée s’attendent souvent à certains services, tels qu’une connexion internet, le chauffage ou la climatisation en fonction des saisons, et parfois même des abonnements TV.
Ces coûts peuvent s’additionner, surtout si l’usage de ces services est intensif pendant les séjours.
Fiscalité et Taxes Locales pour les Locations Saisonnières
La location saisonnière est soumise à des règles fiscales spécifiques, comme les cotisations sociales et la taxe de séjour.
Les revenus issus des locations meublées de courte durée sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui peut engendrer des cotisations sociales supplémentaires si les revenus dépassent certains seuils.
De plus, dans certaines villes, une taxe de séjour doit être collectée auprès des locataires et reversée aux autorités locales.
Calculer la Rentabilité d’une Location Saisonnière
La rentabilité en location saisonnière se mesure en calculant d’abord le rendement brut, puis le rendement net après avoir déduit les charges et frais associés.
Calculer le Rendement Brut d’une Location Saisonnière
Le rendement brut est une première indication de la rentabilité d’un bien immobilier.
Il se calcule en divisant les revenus locatifs annuels par le coût total d’acquisition du bien, puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage.
Formule du Rendement Brut
Exemple Concret de Calcul de Rendement Brut
Supposons un bien immobilier acheté pour 250 000 €.
Il est loué 100 € par nuit en location saisonnière avec un taux d’occupation estimé de 60 %, environ 18 nuits par mois.
- Revenu mensuel : 100 € x 18 = 1 800 €
- Revenu annuel : 1 800 € x 12 = 21 600 €
- Rendement brut : (21 600 € / 250 000 €) x 100 = 8,64 %
Ainsi, ce bien offre un rendement brut de 8,64 %, ce qui est élevé par rapport à une location longue durée classique.
Rendement net pour une Évaluation Précise
Le rendement net tient compte des charges et frais liés à la gestion de la location saisonnière, permettant une évaluation plus précise de la rentabilité.
Pour calculer le rendement net, on soustrait les charges locatives des revenus annuels, puis on divise par le coût d’acquisition du bien.
Charges à Intégrer pour le Calcul de Rentabilité Ne
- Entretien et ménage : coût moyen de 50 € à 100 € par séjour.
- Charges de copropriété : frais variables selon la résidence, souvent autour de 1 000 € à 2 000 € par an.
- Frais de gestion locative / conciergerie : entre 15 % et 25 % des revenus locatifs.
- Fiscalité : taxe foncière et cotisations sociales pour les locations meublées de courte durée.
Exemple Concret de Calcul de Rendement Net
Reprenons l’exemple précédent avec un revenu brut de 21 600 € par an.
Supposons les frais annuels suivants :
- Frais de ménage et d’entretien : 1 800 €
- Charges de copropriété : 1 200 €
- Frais de gestion locative (20 % des revenus) : 4 320 €
- Taxe foncière : 1 000 €
Total des charges annuelles : 1 800 € + 1 200 € + 4 320 € + 1 000 € = 8 320 €
- Revenu net annuel : 21 600 € – 8 320 € = 13 280 €
- Rendement net : (13 280 € / 250 000 €) x 100 = 5,31 %
Dans cet exemple, le rendement net est de 5,31 %, ce qui reste intéressant mais moins élevé que le rendement brut en raison des coûts supplémentaires.
Tableau des Rendements Locatifs par Région
La rentabilité d’une location saisonnière varie considérablement selon la région.
Voici un tableau illustrant les rendements moyens dans plusieurs zones de France :
| Région | Prix d’achat moyen | Revenu locatif annuel (saisonnière) | Rendement brut (%) | Rendement net (%) |
|---|---|---|---|---|
| Côte d’Azur | 350 000 € | 28 000 € | 8,0 % | 5,5 % |
| Paris | 450 000 € | 33 000 € | 7,3 % | 4,8 % |
| Normandie | 200 000 € | 15 000 € | 7,5 % | 5,2 % |
| Alpes (station de ski) | 300 000 € | 27 000 € | 9,0 % | 6,0 % |
| Bordeaux | 250 000 € | 19 000 € | 7,6 % | 5,0 % |
Ce tableau montre que les stations de ski et les zones touristiques comme la Côte d’Azur offrent des rendements bruts et nets plus élevés en raison de la demande soutenue.
À Paris, bien que le rendement brut soit intéressant, le rendement net diminue en raison des frais de gestion et des taxes plus élevées.
Optimiser la Rentabilité de Votre Location Saisonnière
La rentabilité d’une location saisonnière ne dépend pas seulement de l’emplacement et des saisons, mais aussi de la manière dont elle est gérée.
Voici les meilleures stratégies pour optimiser vos revenus et maximiser le taux de remplissage.
Gestion Dynamique : Maximiser le Taux de Remplissage
Une gestion proactive est essentielle pour garantir un taux d’occupation élevé tout au long de l’année.
L’objectif est de rendre votre bien attractif et visible sur les plateformes de location, tout en offrant un service qui incite les locataires à revenir et à laisser des avis positifs.
Valoriser Votre Annonce pour Attirer Plus de Réservations
Sur des plateformes comme Airbnb et Abritel, il est crucial de présenter une annonce attrayante avec des photos professionnelles, une description complète et des titres captivants.
Les photos de haute qualité augmentent la probabilité de réservation, tandis que des descriptions détaillées aident les utilisateurs à visualiser leur séjour.
« Après avoir changer le photos de mon annonce, j’ai constaté une augmentation de 25 % de mes réservations en haute saison. »
Jean D., expert en location saisonnière et propriétaire d’un appartement à Nice
Réactivité et Service : Clés pour Plus de Réservations
Les voyageurs apprécient les hôtes réactifs.
Assurez-vous de répondre aux demandes rapidement et de faciliter le processus de réservation.
Une communication rapide et claire aide à convertir les demandes en réservations et favorise les avis positifs.
Améliorer Vos Évaluations pour une Meilleure Visibilité
Un bon score d’évaluation renforce la confiance et améliore le référencement de votre annonce sur les plateformes.
Encourager les locataires satisfaits à laisser un avis contribue à renforcer votre visibilité.
Ajouter des Services pour Améliorer l’Expérience Locataire
En offrant des services de conciergerie comme un accueil personnalisé, transferts, conseils locaux, vous différenciez votre bien et augmentez sa valeur perçue.
Cette approche est particulièrement efficace pour les biens haut de gamme ou situés dans des zones touristiques compétitives.
Une gestion dynamique permet non seulement de maximiser le taux d’occupation, mais également de justifier des tarifs plus élevés, surtout si les locataires reconnaissent la qualité du service offert.
Diversifiez les Plateformes pour Augmenter le Taux de Réservation
Ne pas se limiter à une seule plateforme de location comme Airbnb est une stratégie efficace pour élargir son audience et optimiser le taux de remplissage.
Booking.com : Une Plateforme Clé en Europe
Ce site est particulièrement populaire en Europe et attire un grand nombre de voyageurs internationaux.
Booking.com propose un support client performant et une interface adaptée aux hôtes, ce qui facilite la gestion des réservations.
Expedia : Attirez une Clientèle Internationale
Présente à l’international, Expedia est une plateforme qui attire les voyageurs habitués aux services hôteliers.
Cette plateforme permet également de lier l’annonce à des offres de voyage complètes, incluant vols et séjours, augmentant ainsi le taux de réservation.
Vrbo : Idéal pour les Locations Familiales
Orientée vers les familles et les groupes, Vrbo (anciennement Abritel) est idéale pour les grandes locations ou les maisons de vacances.
Cette plateforme est connue pour sa simplicité d’utilisation et son audience fidèle, notamment en Amérique du Nord.
Sites Locaux et Spécialisés : Trouver Votre Audience Cible
Selon la localisation de votre bien, certains sites locaux ou spécialisés peuvent être intéressants.
Par exemple, Locasun est une plateforme française spécialisée dans les locations saisonnières en France et en Europe, tandis que Plum Guide se concentre sur les logements de haute qualité.
Lisez également : Top 50 Sites et Plateformes pour Location Saisonnière
Évaluez Votre Rentabilité Immobilière
Découvrez instantanément la rentabilité potentielle de votre bien immobilier en utilisant notre simulateur de rentabilité locative.
Cet outil vous permet de calculer votre rendement en fonction de vos paramètres spécifiques.
Conclusion
La location saisonnière peut être un investissement immobilier extrêmement rentable, offrant des rendements souvent supérieurs à la location longue durée.
Cependant, elle nécessite une gestion proactive et une stratégie bien définie pour optimiser les revenus et maîtriser les coûts.
En vous appuyant sur des outils comme notre simulateur de rentabilité, vous pourrez évaluer précisément le potentiel de votre bien et prendre des décisions éclairées pour maximiser vos gains.
J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.
Si vous voulez beaucoup plus de réservations je vous aide à avoir une annonce qui dépasse tous vos concurrents et se positionne tout en haut des listings.
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FAQ :
Quelle est la rentabilité moyenne d'une location saisonnière ?
La rentabilité d’une location saisonnière varie en fonction de l’emplacement, du taux d’occupation et des coûts de gestion. En moyenne, elle se situe entre 6 % et 10 %, soit bien au-dessus des locations longues durées. Par exemple, dans les zones touristiques, un bien en location saisonnière peut générer jusqu’à 3 fois plus de revenus qu'une location classique.
Quels sont les coûts additionnels à prévoir pour la location saisonnière ?
Les coûts additionnels incluent les frais de ménage, la conciergerie, la maintenance et les charges d’électricité, eau et internet. Ces frais peuvent représenter jusqu'à 30 % des revenus locatifs annuels, mais optimisés correctement, ils permettent de maintenir une bonne rentabilité.
Est-ce que la location saisonnière est plus rentable que la location longue durée ?
Oui, en général. La location saisonnière offre un rendement supérieur en raison de tarifs de nuit plus élevés et de la flexibilité des périodes de location. Toutefois, elle nécessite une gestion plus intensive et des frais additionnels que les locations longues durées.
Comment choisir l’emplacement idéal pour une location saisonnière rentable ?
Les meilleurs emplacements pour une location saisonnière sont les zones touristiques, les stations balnéaires et les centres-villes attractifs. Par exemple, des villes comme Paris, Nice ou Cannes affichent des taux d’occupation élevés, garantissant une rentabilité accrue.
Quel est le meilleur statut juridique pour gérer une location saisonnière ?
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est particulièrement adapté pour la gestion de locations saisonnières. Il offre des avantages fiscaux intéressants tout en permettant aux propriétaires de louer sans passer par un statut professionnel.
Faut-il créer une société pour gérer une location saisonnière ?
Créer une société comme une SARL peut être avantageux pour isoler les revenus et réduire la responsabilité. Cependant, pour une gestion simplifiée, le statut LMNP reste souvent plus pertinent pour les propriétaires individuels.
Quelle est la durée maximale autorisée pour une location saisonnière en France ?
Pour une résidence principale, la durée maximale est de 120 jours par an. Au-delà, il est nécessaire de respecter des réglementations spécifiques, notamment pour les résidences secondaires.
Quels sont les meilleurs canaux pour promouvoir une location saisonnière ?
Airbnb, Booking.com, et Expedia sont des plateformes idéales pour attirer un large public. En diversifiant les canaux, vous augmentez vos chances de réservation et réduisez le risque de vacance locative.
Bonjour Pierre, j’aimerai savoir comment prendre une cautionCB ( empreinte ou blocage somme) je pense que cela peut intéresser bon nombre de propriétaire. Habituellement je prend caution par chèque non encaissé. J’ai du encaisser cette caution en nov 2020 suite à une location en nov et les locataires ont fait opposition au chèque auprès de leur banque motifs: « vol » . C’est sûrement un cas sur…mais un cas quand même et je dois dire que le statut sociale n’est pas ce que l’on pourrait croire dans mon cas.
Bonjour Isabelle,
Il y a un service qui le permet, avec un tiers de confiance en plus.
Voici l’article qui vous détaillera tout cela :
Start up pour gérer vos acomptes facilement : Swikly
Cela correspond à votre attente ?
A très vite
Fabuleuse présentation du business en général.
Dans les charges et dépenses, j’ajouterai le ménage et remise en ordre de l’appartement ou équivalent, le réapprovisionnement mensuel de l’épicerie de base (café, thé, sucre…), des produits de ménage et d’entretien (PH, essuie-tout, lessive, savons…) et le petit cadeau de bienvenue, l’ensemble pour un T2 et un taux d’occupation moyen, pouvant bien atteindre les 100 €/mois.
Parfait complément :=)
Très bonne continuation
Bonjour à tous,
Merci à Pierre pour cet excellent article qui nous rappelle « l’aventure » d’il y a 12 ans en arrière 😉
En partant de notre expérience sur notre location, on peut ajouter à question :
« Comment créer une activité de location saisonnière ?
Démarrer une activité de location saisonnière : Guide de l’investisseur
Étape 1 : Créer un business plan . …
Étape 2 : Préparer la propriété à louer pour les invités. … »
…le fait de prévoir au moins 18 mois d’avance de trésorerie avant que les premiers invités n’arrivent.
En effet, le choix pour les vacanciers d’une résidence est en grande partie grâce aux photos qui ne peuvent être réalisées que lorsque tout est « vraiment » prêt…
Autre remarque : dans les dépenses, ne figurent ni les commissions pour les OTA (environ 17% du prix de vente), ni les frais bancaires pour les paiements en ligne (environ 2,5% du prix de vente), ni les annulations pour cause de COVID…
Heureusement que ce n’est pas la rentabilité financière qui nous a incité à louer en saisonnier. 😉
Bonnes réservations,
Merci pour ces éléments, pertinents comme toujours