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Vous envisagez de faire de la location saisonnière au Portugal ? Allier plaisir de cette superbe destination et rentabilité ?

Découvrez ce que vous devez savoir avant de vous lancer et pour réussir.

La location de vacances de particulier à particulier est elle différente au Portugal ? Quel régime fiscal et quelle réglementation doivent appliquer les hôtes portugais et que devez vous avoir en tête avant de vous lancer et investir dans la location saisonnière au Portugal en tant qu’expatrié non résident ?

Au Portugal, un logement peut il est loué avec un statut de meublé de tourisme ? La définition de location saisonnière est elle la même pour les Alojamento Local.

Voici un bref résumé des questions que vous vous posez. Vous êtes ensuite libre de lire l’article jusqu’à la fin pour découvrir tout ce que vous avez vraiment besoin de savoir :

Comment créer une annonce Airbnb au Portugal ? Allez sur le site Airbnb / Mes Annonces. Pour cliquez sur votre logement au Portugal et renseignez tous les champs demandés par Airbnb.

Où payer les impôts pour votre location saisonnière au Portugal ? Les loyers d’un bien immobilier acheté et exploité au Portugal, sont imposés au Portugal. Vos revenus sont tout de même à déclarer en France, ils comptent dans le calcul de l’IFI et de la tranche marginale d’imposition de l’IR.

Quel est le montant des impôts sur les loyers d’une location courte durée au Portugal ? Un Alojamento Local en nom propre est imposé à 25% avec un abattement de 35%. Un bien exploité via une société est imposé à 21%. Les frais d’entretien et rénovation peuvent être déduits si et seulement si vous êtes résident au Portugal.

Quels sont les frais d’une location saisonnière au Portugal ? Pour l’achat d’un bien immobilier : frais de notaire (entre 0,5% et 8%). Puis une taxe annuelle IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) entre 0,3 et 0,45% de la valeur du bien et la taxe de séjour (Taxa Municipal Turistica) de 1€ par personne pour les 7 premières nuitées.

Comment déclarer une location saisonnière au Portugal ? Les démarches sont dématérialisées. Le début d’activité est à déclarer auprès du ministère des finances avec un code d’activité 55201 ou 55204 et auprès de la mairie pour obtenir un numéro d’Alojamento local. Le meublé de tourisme fait l’objet d’une visite d’agrément sous 1 mois avant de pouvoir louer.

Comment obtenir l’agrément d’Alojamento local au Portugal et exploiter légalement ? Le bien doit être en bon état et meublé, prêt à louer. Il doit disposer d’un kit de sécurité normé, de premiers secours d’une valeur de 90€, d’un livre officiel de réclamations papier et électronique. Les coordonnées des locataires étrangers doivent être envoyées au SEF (Serviços de estrangeiros e fronteiras). Un reçu est transmis aux impôts pour chaque réservation.

Quels sont les meilleurs sites pour louer au Portugal ? Airbnb, Booking, HomeAway, Misterbnb, Homelidays, Tripadvisor

Quelle est la rentabilité locative d’un investissement en location saisonnière au Portugal ? Environ 20% supérieure à la rentabilité locative en France. Vous êtes libre d’utiliser le simulateur d’étude de marché basé sur le Big Data pour valider l’étude de marché de votre projet.

Sondage sur la location au Portugal et ailleurs :

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Conditions de location au Portugal

Les principaux éléments à prendre en compte si vous envisagez de mettre votre logement en location sont les suivants :

S’assurer que vous faites tout légalement, y compris l’obtention des licences et certificats de sécurité nécessaires

Les étapes les plus importantes sont d’enregistrer votre bien en tant que logement locatif touristique auprès de la mairie locale ( camara)  et d’obtenir une licence de location connue sous le nom d’  alojamento local. 

L’obtention d’un alojamento local  n’est pas un processus particulièrement complexe, mais il est long et comprend plusieurs étapes. Certains d’entre eux incluent la présence pour les inspections.

Gérer la logistique : comme les check-ins, la tenue des dossiers et les nettoyages entre les visiteurs

Vous devez enregistré les invités dans et hors de leur logement. Il existe également désormais une obligation légale de documenter qui sont les invités et de tenir des registres pour les autorités de l’immigration.

Vous devez également penser au nettoyage entre les invités, garder le contrôle de l’entretien et vous assurer que les invités ont quelqu’un à contacter de manière fiable en cas de problème.

Traitez vos revenus, ce qui inclut de payer les bons impôts.

Comme pour toutes les questions fiscales, la taxation d’un bien locatif au Portugal peut être complexe. Votre position précise dépendra du fait que vous résidez ou non au Portugal et combien d’argent vous gagnez avec vos locations. 

Il est toujours préférable de demander l’avis d’un comptable de confiance pour vous assurer de ne pas payer trop cher. 

Vous devez également vous garder de vous exposer à une double imposition. L’impôt sur les revenus locatifs au Portugal est  toujours  payable au Portugal que vous soyez résident ou non.

Location saisonnière au Portugal : Fiscalité avantageuse ou non ?

Imposition pour un non résident

La location de vacances entre particuliers au Portugal est une activité assujettie à la TVA (6%) si le Chiffre d’Affaire (CA) est supérieur à 10 000 € avec possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an.

• Base d’imposition : 35% du CA (les loyers)
• Taux d’imposition pour un non-résident : 25% ( taux effectif de 8,75% sur Chiffre d’Affaire)

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de meublé courte durée (avant de démarrer l’activité). L’équivalent du P0i en France.

À noter qu’il appartient à l’hôte de déclarer ses revenus dans son pays de résidence, si applicable, cas où l’impôt payé au Portugal pourra être pris en compte pour déduction.

Imposition pour un résident

Activité assujettie à la TVA (6%) si le CA est supérieur à 10 000 € avec possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an.

• Base d’imposition : 35% du CA
• Taux d’imposition pour un résident : de 14,5% à 48%, auxquels peut s’ajouter de surtaux.
• Notez bien que le contribuable a toujours l’option de se faire imposer sur le résultat effectif, option à choisir en début d’année.

Formalités :

• déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de logement meublé, en location saisonnière (avant de démarrer l’activité),
• déclaration mode 3 – annexe B, en mai de l’année suivante.

Imposition pour une personne morale non résidente (sans établissement stable)

Bien loué sous contrat de location

• Taux d’imposition : 35%
• Base d’imposition : les loyers perçus, nets d’impôt foncier et frais d’entretien copropriété documentés (intérêts et amortissement non déductibles).

Formalités : déclaration du revenu en mai de l’année suivante.

Imposition pour une personne morale non résidente (aevc établissement stable)

Pour l’exercice de cette activité par une société non résidente la création d’établissement stable ou succursale est obligatoire.

Activité assujettie à TVA au taux de 6%.

• Taux d’imposition : 21%
• Base d’imposition : le résultat net comptable (intérêts et amortissement déductibles)

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de logement meublé courte durée (avant de démarrer l’activité), déclaration en mai de l’année suivante.

Imposition du revenu d’un meublé appartenant à une personne morale résidente

Bien loué sous contrat de location (meublé ou non)

• Taux d’imposition : 21% (+ éventuelle taxe municipale de 1,5% maximum)
• Base d’imposition : le résultat net comptable (intérêts de financement et amortissements déductibles)

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité d’exploitation d’immeubles (avant de démarrer l’activité), déclaration en mai de l’année suivante.

 Imposition pour une société résidente

Activité assujettie à TVA à taux de 6% avec possibilité d’adoption d’un régime simplifié de calcul de l’impôt sur le revenu, pour un CA maximum de 200 000€/an et un total d’actif maximum de 500 000€.

• Base d’imposition du régime simplifié : 4% du CA, pour activité hôtelière
• Taux d’imposition : 21% (+ éventuelle taxe municipale de 1,5%)

Notez bien que le contribuable peut choisir de se faire imposer sur le résultat effectif, option à faire en début d’année.

• Un expert-comptable agrée (TOC) doit être désigné, dès qu’il s’agit d’une exploitation par une société de droit portugais ou un établissement stable de société non résidente.

Formalités : déclaration fiscale de début d’activité économique d’exploitation de meublé en location courte durée (avant de démarrer l’activité), déclaration en mai de l’année suivante.

Location de vacances au Portugal : La réglementation

Si vous envisagez de louer votre habitation de manière saisonnière “Alojamento Local” en incluant de la prestation de services comme le ménage, la réception…etc, vous devez connaître la réglementation et la fiscalité applicable concernant la location saisonnière ainsi que les risques que vous prenez en cas de non-respect de ces règles.

Plusieurs options s’offrent à vous si vous souhaitez mettre votre bien en location saisonnière :

1. Vous pouvez soit faire, vous-même, la demande d’Alojamento local et tout gérer
2. Ou faire le demande d’Alojamento local par vous-même et confier le booking à une agence.

C’est la solution que nous recommandons pour éviter le problème d’une éventuelle plus-value en cas de cession d’activité et pour vous décharger de la facturation, la déclaration SEF…etc.

Suivant votre choix, la fiscalité applicable sera différente.

Si vous choisissez de louer directement votre bien immobilier en location saisonnière, vous devrez déclarer ses revenus à l’IRS en tant que travailleur indépendant.

Remarque pour les non-résidents :

Le fait d’enregistrer votre bien en Alojamento Local fait que celui-ci est considéré comme un établissement stable.

L’activité d’Alojamento local étant intrinsèquement liée au bien, il ne peut donc être dissocié.

Par conséquent vous êtes soumis aux mêmes obligations fiscales et comptables que les contribuables résidents et devez déclarer ses revenus au Portugal.

 

Les démarches à effectuer pour obtenir un N° d’Alojamento local

Avant de mettre votre bien en location et de faire de la publicité, vous devez:

1. Déclarer le début de votre activité soit sur le site internet des finances (Autoridade Tributaria) soit sur place au centre des impôts.

2. Enregistrer votre bien auprès de la Mairie où le bien est en location ou directement sur le site Internet : Portal do cidadao. Vous obtiendrez alors un Numéro d’Alojamento Local.

Fiscalité

 Les revenus :

• Si les revenus que vous percevez de ce type d’activité (Alojamento Local) ne dépassent pas 200 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime simplifié qui ne nécessite pas de tenir une comptabilité organisée.

=> Vous ne serez alors imposés que sur 35 % des revenus bruts obtenus au taux d’imposition de votre impôt sur le revenu (catégorie B de l’IRS). Les charges ne sont pas déductibles.

• Si vous confiez la gestion à une agence (qui réalisera la demande d’Alojamento local) vous pouvez choisir la taxation forfaitaire de 28% sur les loyers versés par l’agence ou être imposé sur le revenu. Vous pouvez déduire certaines charges.

 TVA :

Les contribuables qui optent pour l’exercice d’une activité en tant que travailleur indépendant sous le régime simplifié (en déclarant ces revenus dans la catégorie B de l’IRS) pourront opter pour le régime d’exonération de TVA (art 59 CIVA) à condition de ne pas facturer plus de 10 000 euros par an.

Important :

• Dans tous les cas vous devrez émettre pour chaque location, une facture et un reçu à transmettre aux finances (vous avez jusqu’au 25 de chaque mois pour les reçus émis le mois antérieur).
• Depuis 2015, les factures d’eau, électricité, de gaz, et téléphones/internet sont directement enregistrées dans votre espace personnel sur le site de l’AT et sont utilisées pour faire des rapprochements avec ce que vous déclarez.
• La TVA sur certaines dépenses est déductible.

 

Obligations de sécurité pour les “Alojamento local”

Voici une liste non exhaustive des obligations minimum de sécurité pour la location saisonnière de moins de 10 personnes au Portugal.

• Avoir procédé à l’enregistrement pour une exploitation en Alojamento Local auprès de la mairie où le bien est loué.

• Le bien doit être intérieurement et extérieurement bien conservé.
• Le bien doit être relié au réseau d’eau de la ville ou disposer d’un système propre contrôlé.

• Être relié au réseau public d’égout ou disposer d’une fosse septique dimensionnée pour la capacité maximum du nombre d’occupants.
• Le bien doit disposer de ce qu’il faut pour une bonne ventilation
• Le bien doit être équipé du mobilier, d’équipement et ustensiles adaptés
• Disposer d’un système qui permette de cacher l’entrée de la lumière extérieure et de portes équipées de système de sécurité permettant l’intimité des occupants

• Les installations sanitaires doivent être équipées de système de sécurité permettant l’intimité des occupants

• Respecter les règles d’hygiène et de nettoyage.
• Disposer d’un extincteur et d’une couverture incendie dans un emplacement facile d’accès et en quantité adéquate.

• Disposer d’équipement de premier secours.
• Indiquer le numéro national d’Urgence : 112.

• Mettre à disposition d’un livre de réclamations officiel.

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Quels sont les Frais d’Une Location Saisonnière en 2022 ? (Vraiment)

Communication de l’identité des locataires étrangers auprès du SEF

La loi oblige à communiquer au service des étrangers (SEF) toutes les personnes présentes dans votre établissement n’étant pas de nationalité portugaise.

Cette communication se fait à l’aide du Boletim e alojamento à remettre au SEF ou à la GNR ou PSP s’il n’y a pas de bureau là ou vous louez.

Obligations concernant la publicité et le marketing

• Indiquer le nom ou logotype + le Numéro d’AL

• Indiquer la classe énergétique figurant dans le certificat énergétique (amende de 250 à 3740 euros).

Sanctions du non-respect des règles concernant le régime de l’Alojamento Local

Les amendes peuvent aller:

• de 2500 € à 3740,98 € pour les personnes physiques
• et de 25000 € à 35000 € pour les personnes morales.

Peuvent s’ajouter d’autres sanctions non financières comme l’interdiction d’exercer pour une période pouvant aller jusqu’à 2 ans ou l’impossibilité d’exploiter le bien pendant une période pouvant aller aussi jusqu’à deux ans.

Informations Bonus :

• La location de vacances au Portugal est désignée par les termes ‘Alojamento local” apparus en 2008.
• La dernière loi qui s’applique à ceux qui souhaitent louer leurs biens de manière saisonnière date du 23/04/2015.
• Une Modification de la fiscalité en 2017 pour ceux qui exploitent directement en Alojamento Local : on passe à une imposition sur 35% des revenus au lieu de 15 % en 2016.
• Un registre officiel accessible en ligne permet de consulter les établissements enregistrés en Alojamento local.

Vous l’aurez remarqué, les particularités de la location saisonnière au Portugal ne diffèrent pas énormément de celles que l’on trouve en France.

Certes, il existe quelques divergences, mais rien de trop dépaysant.

Comment devenir hôte au Portugal ?

Les documents suivants sont nécessaires pour s’inscrire en Alojamento Local :

• Un formulaire d’inscription dûment rempli (disponible auprès de la mairie locale)
• Preuve de la propriété des locaux à enregistrer
• Les actes (caderneta predial) déposés au Registre Foncier (Caderneta)
• Un permis d’habitation en cours de validité (délivré par la Câmara)
• Déclarations de sécurité délivrées par des techniciens qualifiés qui certifient que les installations électriques, de gaz et de chaudières répondent aux exigences légales de fonctionnement
• Un plan du logement (le plan peut concerner le bâtiment dans son ensemble ou uniquement la zone à soumettre à l’agrément)

Après le dépôt de la demande, une copie estampillée est renvoyée au demandeur et celle-ci doit être suivie rapidement d’une lettre portant le numéro officiel AL qui doit être affiché sur toutes les annonces.

Une fois ce processus terminé, le demandeur peut commencer à prendre des réservations pour la propriété.

Fin de l’activité

Le propriétaire du logement de l’Alojamento Local est également tenu de communiquer, dans un délai de 10 jours, la cessation du fonctionnement de l’établissement par l’intermédiaire du Balcão Único Eletrónico.

Le même délai doit être respecté pour la notification de la fermeture aux plateformes de réservation numériques telles que Airbnb et Booking.com.

Processus d’enregistrement des invités

Le SEF, le département de la police de l’émigration et des frontières, voudra savoir si des touristes étrangers séjournent au Portugal, ainsi que les hôtels, tous les propriétaires de logements locaux doivent enregistrer leurs clients étrangers auprès du SEF, leur arrivée et leur départ.

Tous les clients non portugais doivent être enregistrés auprès de SEF, en ligne, dans les trois jours suivant leur arrivée et dans les trois jours suivant leur départ.

La première étape consiste à enregistrer la propriété de vacances, qu’il s’agisse d’un grand établissement tel qu’un hôtel ou simplement de chambres chez un particulier qui sont louées occasionnellement.

La façon la plus simple de s’inscrire est d’utiliser le portail en ligne proposé par le SIBA (Sistema de Informação de Boletins de Alojamento).

Suivez les étapes suivantes :

1. Inscrição
2. Registo de Unidade Hoteleira. Assurez-vous que toutes les informations sont complètes et que tous les champs sont remplis
3. Pour C. Activid. Económica, vous devez connaître le code de l’Inicio Actividade, qui vous a été communiqué lors de votre inscription à Finanças
4. Sélectionnez Alojamento Local/Apartamento ou Alojamento Local/Moradias, selon le cas.

5. La sélection finale est le portail Página no, où vous commencerez le processus d’enregistrement de vos invités

Environ 48 heures après l’enregistrement, vos informations de connexion vous permettront d’utiliser la section Área Reservada du site web, où les coordonnées d’un invité peuvent être soumises en suivant les étapes suivantes :

1. Entrega de Boletins
2. Registo de Boletins
3. Select New

Où les locations de vacances sont les plus prisées au Portugal ?

Si l’on se base sur les données de Airbnb, Booking et Abritel à partir desquelles nous avons bâti le simulateur de rentabilité et d’étude de marché Eldorado Immobilier, les secteurs les plus prisés pour la location saisonnière au Portugal sont :

L’algarve et le sud : pour locations de vacances sauvages

L’algarve est située au sud du Portugal dans des zones agricoles encore préservées où les oliviers et les pâturages de moutons ont forgé des paysages uniques et apaisants. Destination de plus en plus à la mode.

La base généralement utilisée par les voyageurs pour rayonner dans le sud du Portugal est la ville de Faro, où le terminal low cost esayjet se situe. Olhao est également une station cotée qui prend de l’ampleur. Lagos, quand à elle, est une ville à l’ouest, au cœur même de l’Alagarve, base idéale pour découvrir les paysages ancestraux et la côté atlantique battue par les vents.

Les locations de vacances en bord de mer, sur les côtés portugaises

Bien sur, grand classique pour un pays tout en long avec des linéaires de côtés à n’en plus finir et un soleil insolent, les places et le bord de mer sont des valeurs sûres.

Mention spéciales aux falaises magnifiques du sud et à la côté sauvage du sud ouest

Les locations de vacances au Nord du pays

Destination plus confidentielle, le nord est plutôt adapté aux touristes qui cherchent une location de vacances pas cher au Portugal, tout en gardant une destination ensoleillée. Beaucoup de location se font via Le Bon Coin.

Location de vacances à Lisbonne et Porto : les spécialistes de la dernière minute

Ce sont des destinations très faciles d’accès au départ des aéroports low cost de Marseille ou Lyon. Par conséquent, les locations sont plutôt réservées pour de longs week ends, et pour beaucoup, avec des réservations de dernière minute. Ce sont des destinations “coup de tête”

Les autres villes moins prisées mais qui permettent de louer beaucoup

Sans entrer dans le détail, citons quelque unes de ces villes où la location saisonnière pour un investissement locatif est rentable, alors même qu’elles sont situées dans des zones du Portugal moins courues :

• Evora (centre),
• Oeiras (Sud),
• Cascais (Sud Ouest),
• sao martinho do porto (Sud Ouest),
• Coimbra (ouest),
• Guarda (est, aux portes du parc national da Serra del Estrela),
• Troia (proche de Setubal, pour le luxe),
• aveiro encore Nazare (centre)…

Quels équipements font la différence?

Le niveau de service des appartements ou maisons loués en courte durée est relativement élevé dans le pays.
Ainsi, il reste peu d’équipements classiques pour faire la différence entre meublés de tourisme.
Citons toutefois Neflix, qui commence à se développer à grande vitesse et devient un standard.
Bien entendu, il vous reste ensuite l’arme de destruction massif pour avoir un maximum de réservations : la piscine, qui reste un élément essentiel d’une location de vacances l’été au Portugal.

Le top du top étant la maison avec piscine… proche de la plage… qui prend les chèques ANCV (chèques vacances)… mais cela fait peut être un peu beaucoup de conditions, non ? 🙂

La Eldorado Box vous permet de naviguer au sein des pièces d’une maison pour mieux appréhender ces notions et découvrir plein de conseils et astuces exclusifs en visite virtuelle 3D :

Pour l’appartement :

Pour la maison :

Voici un vidéos : Pour les équipements qui font la différence en Location saisonniére

Sur quels sites trouver une location de vacances au Portugal ?

Et donc sur quel site mettre votre annonce en tant que propriétaire ?

Bien sûr, il y a Airbnb, incontournable et très implanté dans le pays.

Il en va de même pour Booking, peut être dans une légère moindre mesure, mais sa force de frappe financière sur Internet en fait quoi qu’il arrive un site sur lequel il faut être.

Comme la communauté francophone est très importante (à la fois les retraités français expatriés et les retraités portugais qui reviennent au pays après avoir passé leur carrière en France), le Bon Coin Vacances est également une plateforme intéressante.

Tous les sites spécialisés dans les mobil homes à louer, ainsi que le camping sont également bien développés au Portugal et ne sont jamais passés de mode.
Citons également Homelidays qui bénéficie d’une bonne implantation.

Pour finir, il faut aussi citer les résidences Odalys, qui ont une antenne au Portugal, connue par les retraités français.

Pour aller plus loin, cet article sur le Top 50 des sites où publier votre annonce de location meublée entre particuliers va énormément vous aider à louer plus.

Et également :

• comment investir dans la location saisonnière en Croatie
• le guide pour ouvrir une chambre d’hôtes en Suisse

Avez-vous songé à pratiquer la location saisonnière au Portugal ?

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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