Vous êtes un nouveau propriétaire ? Découvrez ce que vous devez vraiment savoir sur les 5 erreurs fatales que vous devez éviter à tout prix

Eldorado Immobilier a aidé et aide des milliers de nouveaux propriétaires à optimiser leur investissement locatif.

Nous avons donc logiquement développé une très bonne vision de là où les nouveaux propriétaires et gestionnaires de locations courte durée se heurtent à des difficultés.

Et lorsque l’on est nouveau propriétaire ou investisseur immobilier débutant, on a l’impression d’être seul au monde, alors que la plupart d’entre eux se posent toujours les mêmes questions, auxquelles nous allons répondre ici.

Par exemple, je sais que la plupart des nouveaux propriétaires sont étonnés de découvrir à quel point un groupe de parfaits étrangers peut être charmant et courtois dans leur location courte durée.

Je sais aussi qu’un nouveau propriétaire commence presque toujours par publier sont annonce sur une plateforme de réservation en ligne comme Airbnb, Booking, Tripadvisor, Abritel…

Après, les propriétaires débutant dans la location courte durée finissent par se frayer un chemin dans l’ensemble des stratégies marketing efficaces à leur disposition, comme le mailing des anciens clients et clients potentiels, leur propre site web, etc, etc…

Voici un tableau synthétiques des différentes erreurs des Propriétaires

Mais voici quelques-uns des points communs un peu moins évidents que les nouveaux propriétaires de location saisonnière développent souvent.

Je les ai qualifiées  » d’erreurs  » afin de pouvoir vous présenter les solutions qui vont avec.

Vous êtes débutant dans la location de vacances, cet article peut vous aider pour les sites où vous publiez vos annonces.

1. Un nouveau propriétaire se plaint

Étant donné qu’il s’agit d’une nouvelle activité, en particulier pour la location saisonnière, il y a des complications et des inconvénients pas forcément prévus à gérer.

En tous cas, ils paraissent comme tels au début, et ensuite ils prêtent à sourire, tellement ils semblent anodins aux investisseurs confirmés qui détiennent les clefs pour devenir rentier immobilier.

De quoi se plaignent les investisseurs immobiliers débutants ? Allons y pour la litanie des thèmes les plus fréquents 🙂 :

• nouveau propriétaire et nouveau bail : comment vais-je m’adapter ou trouver le temps pour la rédaction d’un contrat type ? es-ce un bail commercial ou un bail de location meublée ? comment gérer le dépôt de garantie ? que mettre dans les conditions générales et les mentions légales ?
• nouveau propriétaire et edf : trop chères les factures (même si vous voulez souscrire un contrat chez direct energie et autres nouveaux fournisseurs d’électricité ) et le prix du kwh et du contrat d’électricité augmente tout le temps
• nouveau propriétaire et syndic : à quoi il sert le syndic à part à me ponctionner de l’argent pour m’embêter ?
• nouveau propriétaire et taxe foncière : plutôt CFE d’ailleurs pour la location saisonnière
• nouveau propriétaire et taxe d’habitation : es-ce que je dois la payer ? Tout le monde me dit que non, mais les impôts me la réclament, que dois-je faire? La réponse est dans cet article de Eldorado Immobilier.
• nouveau propriétaire et apl : es-ce un piège de les percevoir en cas de loyer impayé ? (cela se pourrait bien, oui)
• nouveau propriétaire et impot : normalement vous avez réglé le problème grâce aux amortissements de la location meublée ou à l’abattement de 71% pour meublé de tourisme
• nouveau propriétaire et augmentation du loyer : est-ce que je peux sans voir mes réservations s’effondrer ? (généralement oui si vous avez un bon marketing pour valoriser votre location courte durée)

Et bien qu’il soit très facile de se plaindre à satiété sur les forums, comme celui-ci, au sujet des changements réglementaires, des évolutions de politique de tel ou tel site d’annonces, des locataires inconvenants et d’autres choses ennuyeuses….

Votre temps est beaucoup mieux utilisé à faire des choses positives comme :

• construire votre marque et votre légende personnelle
• peaufiner le marketing de votre annonce
• créer votre site web de location de vacances
• ou nouer des partenariats avec d’autres propriétaires ou professionnels locaux

En tant que nouveau propriétaire de maison neuve ou d’appartement dans un centre ancien, de villa de plein pied, de maisons de village ou d’un logement patate (si ça existe ici) , ne vous laissez pas emporter par le jeu facile des complaintes : c’est un mauvais mindset ou karma comme vous préférez.

Cela vous maintiendra, vous et votre location courte durée, dans une impasse éternelle et vos craintes deviendront réalité.

2. Le nouveau propriétaire vit dans un doux rêve

« Ma villa est magnifique, mon prix est parfait, je suis un mec ou une nan super sympa… je vais gagner beaucoup d’argent ! »

Avec un imaginaire aussi positif à propos du monde de la location courte durée depuis l’essor de Airbnb, et cette mentalité  » plug and play « , difficle de penser autrement lorsque l’on est un propriétaire débutant.

Penser qu’ils peuvent simplement baser leur projet immobilier sur l’achat de biens immobiliers locatifs lors d’un séjour coup de cœur dans une destination où il y a « du touriste » et qu’instantanément, des milliers de voyageurs vont affluer à leur porte.

Et pourtant, investir dans l’immobilier en plaçant tous leurs espoirs dans une stratégie de type n’est pas si simple.

La concurrence est là, et les clients sont exigeants et ne vont pas hésiter à comparer les offres.

Ne vous fiez pas à l’hypothèse que chaque demande se transformera en réservation. Répondez parfaitement pour conclure, et relancez.

Assurez-vous que vos invités sauront comment se rendre sans votre appartement ou votre maison.

Ne supposez même pas que quelqu’un saura comment fonctionne le WiFi. Guidez vos locataires pour chaque étape de leur séjour.

Comme toute entreprise, et la gestion d’une location de vacances en est une, les hypothèses (à moins qu’elles ne reposent sur des statistiques fiables) représentent un risque dangereux.

Il faut toujours supposer le pire. Bien sûr, alors vous pourrez ensuite espérer le meilleur.

GUIDE COMPLET POUR INVESTIR DANS LA LOCATION SAISONNIÈRE

3. Traiter la location saisonnière comme un passe-temps

C’est très facile pour un nouveau propriétaire d’un bien immobilier de prendre en charge sa location de vacances en tant qu’activité secondaire, et c’est ce que avons fait d’ailleurs :

• déposez une annonce sur Airbnb ou Booking.com
• répondez à des questions ici et là,
• attendez et voyez ce qui se passe….etc.

D’autant plus que la plupart des nouveaux propriétaires ont, comme tout le monde, beaucoup d’autres choses à faire qui occupent largement leurs journées.

Mais l’une des erreurs les plus profondes que font de nombreux nouveaux propriétaires en location courte durée est de ne pas se rendre compte qu’ils entrent dans l’industrie du tourisme et de l’hospitalité et qu’en investissant pour se constituer un patrimoine, le propriétaire débutant devient progressivement un professionnel de l’immobilier.

Vous facturez un tarif à la nuitée et c’est votre responsabilité de traiter vos clients comme de l’or.

Non, cela ne veut pas dire passer un temps fou à vous occuper de votre location de vacances.

Il s’agit d’être professionnel. Et cela n’a rien à voir avec le temps passé. On peut automatiser et déléguer à 100% et être professionnel.

Je viens de manger une gaufre dans une station de haute montagne (j’ai du prendre 5 kg en une semaine…) . La gérante nous a changé deux fois de place; nous a demandé trois fois si nous ne prenions pas autre chose, avec l’amabilité d’une porte de prison.

Elle a passé du temps avec nous, mais est-ce que c’était vraiment professionnel ?

Peut être qu’en donnant quelques instructions et ensuite carte blanche à son employé qui rentrait sa tête dans ses épaules juste à côté… peut être qu’elle aurait pu travailler moins, mais gagner en hospitalité et dans le porte monnaie…

Le professionnalisme est :

• une véritable stratégie,
• un esprit d’analyse,
• une organisation,
• un sens de l’engagement…etc.

Ce sont là des exigences absolues pour la gestion d’une location saisonnière rentable et pérenne.

Vous n’avez pas envie d’être professionnel ?

Déléguez à une conciergerie qui assurera votre gestion locative, et les voyageurs n’auront qu’à contacter l’agence en cas de problème ou de question les jours ouvrés, vous serez libéré de toute contrainte (au détriment fort de la rentabilité de votre investissement locatif évidemment).

4. Vendre à tout prix

Il y a un moment et un endroit pour vendre.

La location meublée en général et la location saisonnière en particulier doivent offrir une vision différente de l’immobilier : l’hôte est un interlocuteur privilégie pour le voyageur et doit se positionner comme tel.

Avec l’expérience nous souhaitons apporter une vision un peu plus large du rapport à l’argent que l’on rencontre classiquement dans tous les domaines de l’immobilier, en plaçant la relation hôte/locataire au centre de tout, pour créer ce que nous appelons : une expérience voyageur.

En bref, pensez à donner de l’hospitalité, ne pensez pas à gagner de l’argent.
Car si vos clients voyageurs sont satisfaits ils n’auront aucun mal à vous recommander et à payer le juste prix.

Si vous mettez l’hospitalité au cœur de votre démarche de location meublée, l’argent viendra ensuite naturellement.

Cela va à l’encontre de la stratégie classique de tout nouveau propriétaire de location meublée courte ou longue durée, qui cherche à vendre de manière agressive.

Les gens ne veulent plus de ça. Et vous n’y avez pas intérêt.

Vendre est un privilège et les débutants doivent apprendre à ne pas en abuser.

Si vous êtes assez confiant dans votre location de vacances et l’expérience que vous offrez…soyez l’anti-vendeur et aidez vos clients potentiels au lieu d’essayer de prendre leur argent et courir pour qu’ils ne vous rattrapent pas 😉

Un exemple ? Proposez une visite virtuelle en 3d aux personnes qui vous posent de questions sur votre hébergement, ou utilisez la poignée de main virtuelle.

Et si elles ont encore des questions, pourquoi ne pas leur proposer de caler un rdv et de leur proposer d’être rappelé gratuitement pour conclure la réservation ?

5. Laisser les peurs vous freiner

Bien sûr, laisser vos craintes vous retenir d’avancer n’est pas une dynamique propre à la location saisonnière et à la location meublée.

Mais elle est exacerbée par le fait qu’en tant que nouveau propriétaire vous êtes en quelque sorte livrés à vous-même !

Sauf à passer par une conciergerie, vous n’avez pas d’agence immobilière, ne serait-ce qu’une agence immobilière en ligne sur qui vous reposer…heureusement que nous sommes là pour vous aider à avancer et que vous pouvez contacter l’agence Eldorado Immobilier à l’envie 😉

La plupart des nouveaux propriétaires, je trouve, ont tendance à avoir peur de choses comme :

• les blogs sur le site web dédié à leur hébergement,
• les photos professionnelles,
• l’utilisation de channel managers…etc.

Ce sont toutes des choses qui peuvent être conquises avec la bonne attitude.

Il y a aussi des tonnes de nouvelles entreprises étonnantes qui aident à résoudre chaque obstacle d’une façon peu coûteuse et efficace, nous en avons recensé 41 ici.

Lorsqu’il est pris intelligemment, un risque calculé est à peu près toujours ce qui est nécessaire pour passer à un niveau supérieur.

6. Bonus (et mon erreur personnelle préférée)

Il existe un souci que la plupart des nouveaux propriétaires ont mais qu’ils ne perçoivent pas forcément.

Je le traduirait par :

 » Je ne profite pas du voyage. « 

La tête dans le guidon, vous pouvez oublier que vous gérez une activité spéciale et pas juste une location meublée que vous mettez à louer dans une agence immobilière.

Non, vous louez du rêve, de l’hospitalité, vous créez des relations humaines. Mais il ne suffit pas de dire aux hôtes de « prendre plaisir à gérer votre location de vacances ».

Je vous recommande donc fortement de lire mon article sur le cercle privé des propriétaires qui se bougent, où j’explique comment un si grand nombre de mes abonnés parviennent vraiment à aimer gérer leur location meublée courte durée.

Rencontrez également d’autres propriétaires et gestionnaires qui sont dans le coup et ouverts.

Vous partagerez ainsi un peu de votre vie (votre sang, vos larmes, votre histoire) avec des gens, et en tant que nouveau venu.

Il peut être facile de perdre de vue la vraie plénitude que peut procurer la location saisonnière et l’économie du partage d’une manière générale.

Bonus : Découvrez la Méthode TSUNAMI pour doubler vos revenus locatifs

7. Bien distinguer le loyer et les charges

Cela semble relever du bon sens. 

Les professionnels de l’immobilier doivent informer d’un côté le loyer, et de l’autre les charges.

Pourtant, de leur côté, de nombreux particuliers ne séparent jamais les deux. 

« Seul le loyer charges comprises est mentionné dans la grande majorité des cas, sans possibilité de déterminer le montant exact du loyer« .

8. Votre Location est-elle Meublée Légalement?

Beaucoup trop de propriétaires annoncent des appartements légaux qui en réalité… ne le sont pas.

 Pour pouvoir bénéficier des avantages d’un tel contrat, il est impératif de fournir les éléments suivants, précisés par un décret publié le 31 juillet 2015 :

1. Literie comprenant couette ou couverture ;
2. Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou four à micro-ondes ;
5. Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Etagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, etc).

9. Vérification des locataires : erreurs à éviter absolument

Aussi impatient que vous puissiez être d’accueillir un locataire et de lui faire payer son loyer, il ne faut pas se précipiter sans vérifier d’abord ses antécédents. 

Utilisez un formulaire de demande de location qui vous fournira des informations adéquates, payer l’argent nécessaire pour obtenir un rapport de solvabilité (pour vérifier les antécédents de paiements en retard, les comptes en souffrance, etc.) et prenez le temps de vérifier les références, y compris les employeurs et les anciens propriétaires. 

Même si le locataire est « désespéré » d’emménager et peut verser le montant du dépôt de garantie immédiatement, vérifiez d’abord ses antécédents. 

Ne vous laissez pas bousculer ou pousser à commettre une erreur potentiellement coûteuse.

Penser que la propriété sera toujours louée.

Avant d’investir dans un appartement, un immeuble ou une maison, vous devez faire votre propre diligence financière et vous assurer que vous pouvez payer les charges et le crédit (si vous contractez un prêt) au cas où vous auriez des mois sans locataire à payer de loyer vous-même .

S’appuyer sur une poignée de main

En affaires, on ne peut pas se fier aux promesses. 

Pour votre propre protection juridique, il est essentiel que vos locataires signent un contrat de location pour résider dans la propriété et s’assurent qu’ils comprennent les termes du contrat. 

Si vous rencontrez des problèmes avec votre locataire, vous aurez besoin d’une documentation écrite et exécutoire (c’est-à-dire un bail) afin que le juge puisse rendre une décision. 

Négliger les locataires.

Le ou les logements que vous louez sont à votre charge.

 Si vous ne vérifiez pas régulièrement avec vos locataires l’état de la propriété, vous n’aurez personne à blâmer à part vous-même en cas de problème. 

Cependant, assurez-vous que vous êtes toujours en règle concernant la vie privée des locataires avant de vous pointer à l’improviste. Prévoyez plutôt un rdv annuel ou bi annuel. 

Sinon, vous pourriez par inadvertance leur donner le droit de vous poursuivre ou d’être libéré des conditions de votre contrat de location.

Retarder une expulsion.

Ne pas engager la procédure d’expulsion dès que légalement possible peut être une erreur très coûteuse.

Si vous rencontrez des problèmes avec un locataire et que vous n’êtes pas sûr de vos droits ou de la marche à suivre, contactez un avocat spécialisé en expulsion dès que possible.

Ne pas écrire 

Il est essentiel que vous conserviez une documentation écrite des interactions avec vos locataires au cas où vous auriez besoin de les poursuivre en justice. 

Notez les conversations téléphoniques et conservez des copies des courriels, des messages vocaux ou des messages texte, etc. pour pouvoir appuyer vos allégations.

Ne pas faire un business plan sérieux 

Lorsque vous cherchez à acheter un immeuble de placement, il est crucial de calculer d’abord toutes vos dépenses et ce que vous pouvez raisonnablement espérer obtenir en termes de bénéfices locatifs.

Si vous sautez cette étape, vous pourriez vous retrouver en difficulté lorsque vous réaliserez que vos revenus locatifs mensuels ne couvrent qu’une partie de vos dépenses de location mensuelles. 

Faire le calcul peut sembler pénible, mais cela en vaut la peine si vous considérez votre résultat net.

Mails Automatisés Pour Votre Location Saisonnière (Top 6 Exemples)

10. Choisir un mauvais emplacement de location

L’emplacement est un facteur très influent sur la raison pour laquelle les locataires choisissent de louer où ils le font. 

Si vous êtes un nouvel investisseur à la recherche d’un bien locatif, travaillez avec un agent immobilier qui connaît bien la région et qui pourra vous indiquer certains des meilleurs quartiers pour la location. 

En général, les locataires recherchent des zones proches des transports en commun, des restaurants, des magasins, des écoles et des universités.

11. Ignorer la sélection des locataires

Dans l’intérêt de louer rapidement votre logement, vous pourriez être tenté de sauter la sélection des locataires, mais c’est une erreur qui peut vous coûter beaucoup plus cher à long terme. 

Le filtrage des locataires offre de nombreux avantages . 

Cela vous aide à vous assurer que vous avez un locataire dans votre propriété qui paiera son loyer et sera un locataire fiable. 

12. Ne pas procéder à un état des lieux d’entrée

Ignorer les états des lieux d’entrée et sortie, d’emménagement/déménagement est une autre erreur courante que les propriétaires de biens locatifs peuvent facilement éviter. 

En termes simples, si vous ne documentez pas l’état de la propriété avant que le locataire n’emménage, il devient assez difficile de prouver qu’il a causé des dommages constatés après son déménagement. 

Cela devient une situation « parole contre parole ».

13. ÊTRE une bonne poire 

Il existe des moyens d’être un bon propriétaire tout en gérant une activité  entable.

 La location d’un bien immobilier est une activité avec des conséquences financières et juridiques. 

Un propriétaire doit agir avec courtoisie, professionnalisme et fournir un bon service client.

Il est facile de sympathiser avec les locataires et de laisser leurs problèmes devenir les vôtres, ce qui interfère avec vos objectifs financiers, en particulier lorsqu’il s’agit de percevoir le loyer à temps.

 14. (Pas) Comprendre votre marché local

Vous avez probablement entendu cette expression à propos des trois mots les plus importants de l’immobilier – « emplacement, emplacement, emplacement ». 

En tant que propriétaire, cela signifie trouver une location dans un quartier recherché qui peut attirer plus de locataires potentiels. 

Ce n’est pas parce que le prix est juste que l’emplacement l’est. 

Apprenez à connaître le quartier, y compris l’accès aux transports, aux épiceries, aux caractéristiques de la région et aux entreprises. 

Cela signifie également se renseigner sur le marché local , rechercher les taxes locales et déterminer ce que vous pouvez facturer pour le loyer , ce qui affecte le retour sur investissement potentiel de votre propriété et vous aide à prévoir vos revenus locatifs mensuels.

15. (Pas) Mettre en avant votre meilleur marketing

Bien que la publicité / marketing pour une location puisse ne pas sembler aussi sexy que la publicité pour une nouvelle voiture, il existe de nombreuses similitudes. 

Tout comme les meilleures annonces de produits, vous voudrez présenter des photos de haute qualité de votre location .

Cela peut valoir la peine de faire prendre des photos professionnelles au printemps et en été pour que votre propriété soit à son meilleur.

16. (Pas) Connaître vos responsabilités de propriétaire

Trouver un locataire pour votre propriété est une étape importante. 

Mais votre travail n’est pas terminé. 

En tant que propriétaire, il est de votre devoir de respecter les conditions du contrat de location : vérifiez auprès de vos locataires, restez au courant de l’état de la propriété, effectuez un entretien préventif régulier et un entretien saisonnier et répondez rapidement aux demandes. 

Assurez-vous que votre propriété est un endroit sain et sûr où vivre, et suivez vos déclarations fiscales et financières. 

Négliger vos locataires et votre propriété peut entraîner un chiffre d’affaires plus élevé, plus de logements vacants, moins de revenus locatifs ou même des poursuites judiciaires.

 17. (Pas) Traiter votre location comme une entreprise

Quelle que soit la manière dont vous êtes devenu propriétaire, votre bien locatif est une entreprise et une source de revenus – et vous devez le traiter de cette façon. 

Pensez à utiliser un logiciel de comptabilité ou un tableur pour suivre de près vos revenus, vos dépenses et, en fin de compte, votre retour sur investissement. 

Documentez toutes vos procédures et communications avec les demandeurs et les locataires, et assurez-vous de vous en tenir à vos procédures.

Les propriétaires qui réussissent tirent parti des compétences de nombreux domaines différents, notamment le service à la clientèle, le marketing, la comptabilité et la réparation à domicile. 

Réduisez les risques liés au fait d’être propriétaire en vous informant et en créant des réseaux avec d’autres propriétaires expérimentés et des professionnels connexes. 

Rejoignez les associations de propriétaires locales ou nationales pour suivre l’évolution des règles et réglementations et partagez vos expériences afin d’éviter les erreurs les plus courantes des propriétaires.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Pour aller plus loin, j’ai fait des milliers de tests pour décrypter l’algorithme de Airbnb.

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Qu’en pensez vous ?

Avez-vous en tête d’autres erreurs que font les débutants ?

Vous êtes libre de partager dans les commentaires ci-dessous et dites moi si oui ou non vous avez rencontré une de ces erreurs ?