Vos biens immobiliers sont probablement vos bien les plus précieux, alors lorsque vous les louez à des étrangers, il est rentable d’investir dans la sécurité.

Filtrez vos locataires

La prévention est le meilleur remède, donc choisir les bons invités pour votre location saisonnière est un élément clef.

Deux cas de figure :

Soit vous acceptez les réservations instantanées, et dans ce cas c’est en mettant un tarif plus élevé que la moyenne que vous avez le plus de chance d’éviter les mauvais locataires.

Soit vous validez les réservations une à une et dans ce cas, non seulement vous pouvez utiliser vos tarifs à la nuitée, mais vous pouvez faire également des recherches rapides sur les réseaux sociaux, ou dans Google.
C’est ainsi, en tapant un numéro de téléphone que j’ai évité une réservation pour de la prostitution…

Les commentaires que les voyageurs ont déjà reçu peuvent être utiles également, si vous êtes sur Airbnb (pas de commentaires sur les voyageurs sur les autres plateformes de réservation en ligne).

Si vous prenez le temps de jeter un coup d’œil en ligne avant de valider une réservation, vous pouvez éviter beaucoup de mauvaises surprises.

Pour aller plus loin : 22 conseils pour éviter que votre maison soit saccagée sur Airbnb

Prenez une Assurance (une bonne)

Bien que la plupart des grandes plateformes de réservation en ligne offrent un certain niveau d’assurance, ne comptez pas sur cela pour couvrir tous les pires scénarios possibles.

Les histoires fourmillent sur le web pour faire part de témoignages où les assurances de Airbnb, Booking ou Abritel n’ont pas fonctionné (ou alors après avoir mobilisé la presse, comme dans cette étude de cas complète sur Airbnb qui avait été publiée sur Eldorado Immobilier)

Prenez plutôt le taureau par les cornes et revoyez les termes de votre assurance PNO, Propriétaire Non Occupant, et de son extension Villégiature.

Puis, lorsque vous avez fait plusieurs investissements locatifs, le cash flow généré vous permet de vous auto assurer en parallèle.

Voici un article complet sur les assurances pour locations saisonnières qui pourra vous aider, et mon témoignage lorsque nous avons eu une multitude de dégâts des eaux simultanés (et oui, la loi des séries… « les emmerdes volent toujours en escadrille » disait J. Chirac)

Optez pour un Système de Sécurité

Un système de sécurité de qualité est indispensable pour toute personne qui envisage de louer sa maison. De nombreuses entreprises offrent un large éventail de solutions pour tout type de propriété et de budget.

Quel que soit le système que vous choisissez, assurez-vous qu’il est conforme aux directives de sécurité d’Airbnb ou de la plateforme de réservation sur laquelle vous avez mis votre annonce, et indiquez à vos invités si vous utilisez des caméras de sécurité aux environs de votre appartement ou maison (les caméras de vidéo-protection sont bien entendu interdites à l’intérieur du logement, vous ne pensiez pas mettre une caméra espion quand même ??).

Par contre, sous réserve d’une autorisation préfectorale, des solutions de sécurité sont disponibles pour surveiller le périmètre extérieur de votre propriété.

Pour l’intérieur de votre gîte, un système de sécurité avec domotique vous permettra de surveiller votre maison via vos appareils mobiles, ainsi que d’effectuer certaines fonctions telles que:

• l’allumage et l’extinction des lumières
• le contrôle du chauffage
• et la serrure des portes.

Grâce à cette fonction, vous pouvez éviter d’avoir à rencontrer vos invités sur place et les autoriser à faire s’enregistrer eux même (self check-in).

Cela ne se voit pas encore trop en Europe, mais aux Etats-Unis, la sécurité d’une propriété est un élément marketing fort qui permet de démarquer les annonces de leurs concurrentes.

Utilisez des Capteurs de Sons

Les invités qui organisent des fêtes endiablées sont la hantise de tout propriétaire de location courte durée (et des copropriétaires) .

Un simple capteur sonore peut vous alerter si votre maison se transforme en boîte de nuit.

L’appareil n’enregistre pas vos invités, mais peut vous alerter de pics de décibels qui pourraient indiquer un grand nombre de personnes ou de la musique forte dans votre maison.

Parmi les fournisseurs, il y a notamment une startup qui a fait parler d’elle, basée à Barcelone (pas étonnant), Smart Things & Friends

La Cyber Sécurité

Les routeurs standard permettent à n’importe qui de retracer un numéro IP directement jusqu’à l’ordinateur d’où il provient.

Et quand je dis n’importe qui, je pense aussi à ce cher Hadopi.

Hadopi est un magnifique organisme qui vous tient pour responsable si vos locataires téléchargent des contenus illégaux…

Lorsque vous louez votre appartement ou votre maison, c’est une bonne idée d’utiliser un routeur VPN, étant donné que vous ne pouvez bien sûr pas contrôler ce que vos invités pourraient faire en ligne (et quand bien même vous pourriez vous n’auriez pas le droit de le faire pour cause de respect de leur vie privée).

Un VPN masque votre adresse IP.

Cela nous est arrivé, et je vous garantis que cela ne fait pas plaisir de revoir un courrier de Hadopi, de les appeler et que votre interlocuteur vous rie au nez sans tenir compte de vos arguments béton…

Contrôlez les Invités supplémentaires

Presque tous les hôtes fixent une limite au nombre de personnes qui peuvent séjourner chez eux.

Et si vous avez un grand appartement ou une maison, vous devriez le mettre dans votre contrat de location meublé, car au delà de 13/15 personnes, votre meublé de tourisme devient un ERP, Etablissement Recevant du Public, et la réglementation en termes de sécurité n’est plus la même (on arrive dans les normes de sécurité des hôtels).

Il existe même des dispositifs de Wifi qui vous indiquent combien d’appareils sont connectés à un moment donné, et par conséquent combien de personnes sont présentes dans votre meublé de tourisme.

Fingbox est un exemple de ces systèmes où vous pouvez voir combien de téléphones sont connectés à votre WiFi, ce qui peut être une bonne indication du nombre de personnes qui se trouvent réellement dans votre maison.

Ce boîtier peut également détecter les appareils non connectés, ce qui peut être utilisé pour déterminer si une grande fête a lieu dans votre maison.

Et oui, on n’est plus tranquille nulle part…

Risques liés à la location de biens immobiliers en courte durée (type Airbnb)

En règle générale, les réservations devraient se dérouler sans problème, bien que la pratique ait montré que les invités pouvaient se comporter de manière inappropriée. 

Les voyageurs qui se conduisent mal peuvent endommager vos biens et vos propriétés et vous causer des ennuis avec vos voisins, parfois même avec les autorités locales.

• Les invités peuvent organiser une fête qui entraîne des dégâts.

Il n’est pas rare que des invités organisent des fêtes dans des propriétés louées.

Des fêtes dans des locations de courte durée : Comment les plateformes ont-elles réagi ?

Pendant les périodes de fermeture de COVID-19, de nombreuses personnes ont afflué dans des propriétés louées pour organiser des fêtes alors que les clubs du monde entier fermaient leurs portes.

Airbnb a interdit les fêtes dans les propriétés louées et a limité le nombre maximum d’occupants pendant un séjour.

• Les locataires pourraient vous voler

Les hôtes sont parfois surpris de trouver des objets manquants dans leurs propriétés (et donc plutôt de ne pas les trouver…)

• Les locataires peuvent causer des dommages accidentels à vos biens

Les invités pourraient causer des dommages par inadvertance à votre appartement ou votre maison.

Il peut s’agir d’un incident mineur, comme le bris accidentel de la vaisselle ou de la décoration murale.

Mais ils peuvent aussi être graves, comme un incendie, résultant d’une mauvaise utilisation des équipements ménagers ou d’un comportement inapproprié pendant le séjour.

• Les voyageurs peuvent se blesser ou endommager leurs biens

Si un incident se produit pendant un séjour et qu’il entraîne des blessures de l’invité ou des dommages à ses biens personnels, le voyageur peut demander une indemnisation à son hôte.

Cela pourrait exposer les hôtes à un risque financier grave.

Quel site choisir pour garantir la sécurité de votre location ?

Airbnb :

1- Confiance

Airbnb s’efforce de favoriser la confiance sur la plateforme avec des outils qui permettent aux hôtes de prendre des décisions éclairées sur leurs invités potentiels.

La plateforme fournit également des conseils pour assurer une expérience d’hébergement sans heurts, ce qui peut également favoriser la confiance.

Il est conseillé aux hôtes de définir des attentes claires concernant les caractéristiques uniques de leur propriété.

La description des aspects d’accessibilité, de l’emplacement et d’autres caractéristiques peut aider tant les invités que les hôtes.

Vérification de l’identité

Les invités sur Airbnb doivent fournir :

• leur nom complet,
• leur date de naissance,
• leur numéro de téléphone,
• leur adresse électronique
• et les informations relatives au paiement avant la réservation.

En outre, les hôtes peuvent demander aux invités de fournir une pièce d’identité avant de réserver.

Lorsque les hôtes exigent ce type d’assurance supplémentaire, la vérification de l’identité est effectuée par Airbnb.

Commentaires et messagerie sécurisée

Les commentaires et les descriptifs de profils peuvent informer les hôtes sur les qualités de leurs invités potentiels avant d’accepter leur demande de réservation.

La politique de commentaires d’Airbnb permet aux hôtes et aux invités de poster des avis seulement après la fin du séjour.

Les hôtes peuvent se renseigner sur les invités potentiels à l’avance, en lisant leur profil et leurs avis passés, et en posant des questions par le biais d’un outil de messagerie sécurisé.

2- Assurances

Les fonctionnalités d’Airbnb visent à garantir aux hôtes que leurs biens et leurs intérêts financiers seront protégés en cas d’incident.

Évaluation des risques

La notation du risque est une fonction d’Airbnb qui évalue chaque réservation en fonction du risque avant qu’elle ne soit confirmée.

La plateforme utilise l’apprentissage automatique et l’analyse prédictive pour évaluer, enquêter et signaler les activités suspectes potentielles avant qu’elles ne se produisent.

Airbnb effectue des contrôles des invités (et des hôtes) sur différents critères :

• de surveillance réglementaires,
• de sanctions
• et de menaces terroristes.

Dans certains pays, Airbnb effectue également une vérification des antécédents.

Les hôtes peuvent également signaler des activités suspectes dans les profils des invités.

Dépôts de garantie pour les loyers

Les dépôts de garantie sur Airbnb sont conçus pour inciter les invités à prendre soin de l’hébergement dans lequel ils séjournent et à éviter tout dommage.

Airbnb détient automatiquement des dépôts de garantie pour chaque réservation en fonction des caractéristiques de chaque location au moment de la réservation.

Toutefois, les gestionnaires et les propriétaires peuvent également fixer un dépôt de garantie exigé par l’hôte, qui peut aller de 100 à 5 000 €.

Les hôtes peuvent demander une partie ou la totalité du dépôt de garantie si un incident se produit.

Assurance de protection de l’hôte

Airbnb propose une assurance responsabilité civile primaire pour toutes les réservations effectuées sur la plate-forme.

L’assurance responsabilité civile est destinée à protéger les hôtes contre les réclamations des invités en cas de dommages matériels ou corporels pendant leur séjour

Garantie d’accueil

Les hôtes sur Airbnb bénéficient d’un régime de protection contre les dommages matériels.

La garantie d’accueil permet aux hôtes d’obtenir une indemnisation au cas où les invités endommageraient leurs biens et qu’ils ne les remboursent pas.

Attention, c’est loin d’être la panacée, comme nous vous l’expliquons ici en détails sur Eldorado Immobilier.

3- Surveillance et sécurité

La politique de Airbnb permet aux hôtes d’installer des caméras de vidéoprotection dans leurs propriétés, mais ils doivent le divulguer dans leur règlement intérieur.

Les caméras de sécurité ne doivent pas pointer vers les espaces privés (tels que les chambres et les salles de bain).

Service clientèle mondial

L’équipe d’assistance mondiale d’Airbnb, disponible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, est un mécanisme d’assistance aux hôtes disponible en 11 langues.

L’équipe peut guider les hôtes dans le processus de demande d’indemnisation pour la garantie d’ acceuil pour les hôtes et pour les programmes d’assurance.

Voici comment contacter Airbnb au plus simple et rapide.

Sûreté

Airbnb promeut la sécurité en organisant des ateliers de sécurité pour les hôtes, dirigés par des experts locaux, et en fournissant des conseils utiles sur son site web.

La plateforme recommande aux hôtes d’établir des règles et des guides de sécurité.

4- Règlement intérieur

Tout invité potentiel doit examiner et accepter les règlements intérieurs établis par les hôtes avant de demander une réservation.

Contrairement à Vrbo, les hôtes d’Airbnb sont libres d’ajouter autant de règles qu’ils le souhaitent.

Guide de la maison

En plus des règlements intérieurs, les hôtes peuvent également inclure un manuel de la maison pour leur annonce qui explique les caractéristiques de la propriété.

Par exemple : les guides peuvent informer les invités sur la manière d’utiliser correctement les appareils, les cheminées ou les chaudières, sur la manière d’allumer le chauffe-eau ou sur l’endroit où ils peuvent trouver une couverture supplémentaire.

Détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone

Airbnb offre à tous les hôtes un détecteur de fumée et de monoxyde de carbone gratuit si leur propriété répertoriée n’en est pas déjà équipée.

Booking.com

1- Confiance

Besoins des invités

La fonctionnalité relative aux besoins des invités est actuellement disponible pour certains partenaires, en fonction du type de propriété qu’ils louent (Booking a l’intention de la rendre disponible pour tous les partenaires sur la plate-forme).

Cette fonctionnalité permet aux partenaires de recevoir de véritables réservations et est conçue pour garantir que les invités fournissent :

• un numéro de téléphone vérifié,
• une adresse électronique valide
• des informations sur leur carte de crédit,

et qu’ils ont de bons antécédents pour leurs précédents séjours.

Vérification des invités

Booking offre deux possibilités de vérification des invités.

Dans le premier cas, les informations peuvent être vérifiées lorsque les invités s’inscrivent et créent des profils d’utilisateur.

Les invités peuvent également être vérifiés par les membres de l’équipe de l’hôtel ou de la location saisonnière qui ont besoin d’une pièce d’identité avant leur arrivée.

Dans ce cas, les partenaires peuvent utiliser la fonction de message automatique de Booking pour demander facilement et rapidement une identification via une pièce d’identité officielle.

Les membres peuvent annuler la réservation si les invités ne fournissent pas une pièce d’identité valide.

Système de messagerie

La plateforme conseille aux hôtes de communiquer avec les invités par le biais de son système de messagerie avant leur séjour.

C’est l’occasion pour les hôtes d’obtenir des informations supplémentaires sur les invités.

2- Sécurité

Booking fournit des conseils aux membres sur la manière de minimiser le risque de dommages et sur les mesures préventives à mettre en place.

Dépôt de garantie

Booking permet aux partenaires de mettre en place une obligation de dépôt de garantie.

Il s’agit d’un montant fixe que l’invité doit payer avant ou à son arrivée.

S’il n’y a pas de dommages à la propriété après le séjour, le dépôt de garantie est remboursé aux invités.

Toutefois, booking ne permet pas de percevoir les dépôts de garantie des invités et les hôtes doivent s’arranger directement avec eux.

Préparer les propriétés à la location

Booking conseille aux hôtes de mettre les objets de valeur en lieu sûr lorsqu’ils louent une maison privée.

Équipements de sécurité

Booking conseille à ses partenaires d’installer des équipements de sécurité pour prévenir ou minimiser les risques d’inconduite et de dommages matériels.

Parmi les suggestions de Booking, on peut citer l’installation :

• de serrures connéctées,
• d’alarmes de sécurité,
• de caméras de sécurité
• et de détecteurs de mouvement et de sons.

Booking exige de ses partenaires qu’ils fassent preuve de transparence quant à tout équipement de surveillance qui pourrait se trouver dans les propriétés louées et qu’ils incluent ces détails dans leur liste.

3- Assurance responsabilité civile

Booking donne également des instructions aux partenaires pour assurer leurs biens avec le bon type d’assurance.

En général, l’assurance propriétaire habituelle ne couvre pas les locations à courte durée, il vous faut vérifier que votre assurance PNO (propriétaire non occupant) dispose d’une extension villégiature.

4- Règlements intérieurs

La fonction de règles de la maison n’est actuellement disponible que pour certains types de propriétés (Booking a l’intention de la rendre disponible pour les types de propriétés sur la plateforme).

Lorsque les hôtes définissent des règles de conduite, ils peuvent également choisir de les afficher explicitement aux voyageurs.

La fonction de réservation permet aux hôtes de présenter leur règlement intérieur à leurs invités et de leur demander de lire et d’accepter les conditions en même temps,

avant de finaliser la réservation.

Le règlement intérieur peut indiquer si la propriété peut être utilisée pour accueillir des enfants, des animaux domestiques ou des fumeurs, et si les fêtes ou les événements sont autorisés.

Vrbo

1- Confiance

Les fonctionnalités de la plateforme Vrbo (ex Abritel HomeAway) visent à favoriser la confiance entre les invités et les hôtes en permettant aux partenaires :

• d’établir des règlements intérieurs
• de donner des commentaires aux voyageurs
• de signaler des fautes commises.

Commentaires des voyageurs

Une fois le séjour terminé, les hôtes disposent d’une période de 14 jours pour évaluer les invités.

Les commentaires des voyageurs peuvent être utilisés par d’autres hôtes pour évaluer les futurs invités et décider s’ils veulent les accueillir.

Pour garantir l’impartialité et la véracité des évaluations, Vrbo empêche les hôtes et les invités de voir les évaluations de l’autre jusqu’à ce que tous deux soumettent une évaluation, comme le fait Airbnb.

Une fois qu’une évaluation est soumise, les modifications ne sont pas autorisées.

Les gestionnaires et les propriétaires peuvent répondre aux commentaires des invités.

2- Règlements intérieurs

La plateforme permet aux gestionnaires et aux propriétaires de biens immobiliers de préciser ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas dans leurs propriétés.

Vrbo a 6 règles prédéfinies :

• occupation maximale,
• âge minimum requis pour le locataire principal,
• règles pour les fêtes,
• animaux domestiques autorisés,
• convient pour les enfants
• et règles pour les fumeurs

auxquelles les hôtes peuvent ajouter jusqu’à 3 règles personnalisées.

4- Sécurité

Paiements en ligne sécurisés

Vrbo offre un environnement de paiement en ligne sécurisé avec des mécanismes qui détectent et préviennent la fraude.

Le système de paiement est conçu pour protéger les intérêts financiers des partenaires de Vrbo.

Prévention de la fraude

Vrbo vise à détecter et à prévenir les activités frauduleuses grâce à la vérification des comptes des utilisateurs et en donnant aux hôtes la possibilité de confirmer l’identité des voyageurs.

Comme mesure de sécurité supplémentaire, Vrbo a introduit le badge de voyageur vérifié, qui est attaché à côté des noms des voyageurs qui ont choisi de passer par une vérification d’identité supplémentaire via un fournisseur tiers.

Surveillance

Vrbo n’interdit pas explicitement l’utilisation d’équipements de surveillance sur les propriétés répertoriées, mais il exige des partenaires qu’ils révèlent si des dispositifs de surveillance sont installés.

Sécurité intérieure et préparation

Vrbo conseille à ses partenaires d’équiper leurs propriétés de dispositifs de sécurité tels que des détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone et des extincteurs, entre autres types d’équipement d’urgence – ce qui peut contribuer à prévenir de graves dommages aux biens en cas d’incident et à réduire le temps de réaction.

Signaler un comportement inapproprié

Dans les cas où les invités ont agi de manière inappropriée, les hôtes ont la possibilité de signaler cela directement à Vrbo.

Une fois qu’une plainte a été déposée, Vrbo mènera une enquête pour déterminer si leur politique a été violée.

5- Assurance responsabilité civile

Elle vise à protéger les hôtes contre les réclamations des invités et prévoit une garantie de responsabilité civile pouvant atteindre 1 million de euros.

Protection contre les dommages matériels

La protection contre les dommages matériels, contrairement à l’assurance responsabilité civile qui est gratuite, peut être appliquée à toutes les réservations effectuées par l’intermédiaire de Vrbo, moyennant des frais.

Les plans de protection des biens sur Vrbo commencent à 50 € pour une couverture de 1 300 €, avec une couverture maximale de 4 000€ pour les plans plus coûteux.

La protection contre les dommages matériels vise à protéger les partenaires contre les dommages accidentels à leurs biens :

• intérieur,
• murs et meubles endommagés,
• portes,
• fenêtres endommagées,
• clés perdues ou volées, etc.

Communication sécurisée

Alors que d’autres plateformes de location à courte durée ont des règles strictes concernant la communication en dehors de la plateforme, Vrbo permet aux gestionnaires et aux propriétaires d’afficher leurs numéros de contact sur leurs annonces.

Vrbo conseille aux invités et aux partenaires de toujours utiliser sa plateforme de messagerie sécurisée, car ses caractéristiques empêchent les deux parties de se livrer à des vols d’identité et au phishing.

En résumé

En mettant en place des mesures de sécurité rigoureuses, innovantes et malines, dans votre meublé de tourisme vous pouvez avoir l’esprit tranquille et ne pas gréver votre cash flow en devant faire des réparations coûteuses occasionnées par les locataires…

Pour aller plus loin, doublez vos revenus locatifs avec la Méthode TSUNAMI élaboré par Eldorado.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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