La location saisonnière et la location meublée sont soumises à des réglementations strictes, évoluant constamment.

Il est essentiel de comprendre ces règles pour éviter des sanctions et bien encadrer son activité.

La location saisonnière est encadrée par l’article L324-1 du Code du Tourisme et ne peut excéder 120 jours par an pour une résidence principale. La location meublée, quant à elle, est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et impose des critères d’équipement spécifiques.

Différence entre Location Saisonnière et Meublée

La location saisonnière désigne la mise à disposition d’un bien meublé pour une durée limitée, généralement à destination d’une clientèle de passage.

Cette location, régie par l’article L324-1 du Code du Tourisme en France, est souvent pratiquée pour des séjours courts, tels que des vacances ou des déplacements professionnels, et ne peut excéder 90 jours consécutifs avec le même locataire.

Le locataire n’y élit pas domicile, ce qui en fait un type de location distinct des locations à l’année.

La location meublée, quant à elle, fait référence à un contrat de bail pour une durée plus longue, allant de quelques mois à plusieurs années, mais où le logement est entièrement équipé avec les éléments nécessaires à la vie quotidienne (meubles, électroménager, etc.).

Le locataire peut y élire domicile et l’utiliser comme résidence principale.

Quels biens sont concernés ?

Les biens pouvant être loués sous ces régimes incluent :

• Résidences principales :

Louées pour de courtes durées en tant que location saisonnière, dans la limite de 120 jours par an selon l’article L324-1-1 du Code du Tourisme.

Elles peuvent aussi être proposées en location meublée.

• Résidences secondaires :

Elles sont souvent utilisées pour de la location saisonnière ou meublée.

Le propriétaire doit cependant se conformer aux réglementations locales, en particulier dans les grandes villes où des déclarations ou autorisations peuvent être requises.

• Types de meublés :

Tout bien destiné à la location meublée, que ce soit pour une résidence principale ou pour des séjours touristiques, doit respecter des critères d’équipement définis par l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Les Lois Générales sur la Location Saisonnière

La Loi Hoguet : Immobilier Locatif

La loi Hoguet a été votée en janvier 1970, et ce, dans le but d’encadrer strictement les professions liées à l’immobilier et de diriger au mieux les différents actes qui lui sont liés, à savoir :

• l’acte d’achat,
• de vente
• et de location d’un bien immobilier

Contenu de la Loi Hoguet

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 stipule que les professionnels du secteur de l’immobilier (agent immobilier, mandataire, marchand de liste, chasseur d’appartement, courtier, administrateur de bien ou syndic de copropriété) se doivent de:

• Souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• Posséder une carte professionnelle T ou carte G
• Avoir une garantie financière (sauf les agences déclarant ne recevoir que leurs rémunérations)
• Posséder un mandat écrit
• Posséder et mettre à jour un registre des mandats
• Délivrer un reçu pour les sommes versées
• Respecter les nouvelles obligations administratives mise en place par la loi.

Cette loi stipule que chaque client a pour obligation de fournir à son agent immobilier un mandat qui devra :

• stipuler sans ambiguïté son sujet,
• permettre au professionnel de recevoir des sommes définies pour ses prestations,
• mentionner les honoraires de l’agence
• et indiquer qui devra verser les rémunérations.

Impact de la Loi Hoguet

Notez que la loi Hoguet concerne la majorité des actions immobilières, pas uniquement la location saisonnière :

• Vente de liste
• Vente immobilière
• Location immobilière
• Déclarations administratives
• Gestion locative ou immobilière
• Actions quant à un fonds de commerce
• Actions quant à des titres sociaux possédés par des sociétés immobilières.

Suite au vote de la loi Hoguet, toutes les agences sont tenues de déclarer :

• Le numéro de sa carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie
• et de fait prouver que ses agents peuvent effectuer leur métier convenablement.

Attention : Depuis le 1er juillet 2015, cette carte T ou G n’est plus valable que 3 ans contre 10 auparavant.

Les professionnels de l’immobilier ont également l’obligation de déclarer :

• Leur perception de fonds (ou non),
• la garantie financière (si ils en possèdent une),
• le mandat
• ainsi que les tarifs TTC et honoraires de toutes les prestations affichés et visibles de l’extérieur.

La loi Hoguet mentionne aussi les raisons pouvant pousser à l’éviction d’un agent immobilier et les sanctions encourues s’il devait être commis une faute.

La Loi Alur : Changements Locatifs

Nous enchainons avec la loi Alur, dont vous trouverez le texte complet ici et une synthèse de ce qui vous concerne dans cet article:

Celle-ci précise davantage le cadre réglementaire de la location saisonnière, dite location meublée en courte durée.

L’esprit de la loi ALUR vise à proposer à chaque commune des outils lui permettant d’avoir une réglementation adaptée à ses problématiques particulières

Notez que la loi Alur concerne aussi bien la location meublée résidentielle que saisonnière.

Détails de la Loi ALUR

Depuis la promulgation de la loi Alur, la location de meublés touristiques est définie comme :

« le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle passagère qui n’y élit pas domicile ».

Et conformément à cette même loi, ce type de location constitue désormais un « changement d’usage » de l’habitation.

Les collectivités en zone tendue peuvent le mettre librement en place.

Pour obtenir un changement d’usage en bonne et due forme, le propriétaire de location saisonnière souhaitant louer son bien doit obligatoirement obtenir auprès de la mairie ou, le cas échéant, d’un regroupement de communes (EPCI) l’une des trois autorisations suivantes :

• Une autorisation de changement d’usage du logement sans compensation ;
• Une autorisation de changement d’usage du logement avec compensation via le rachat de commercialité (Pour Paris)
• Une autorisation temporaire qui permettra à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle n’y élisant pas domicile.

Changements pour les biens locatifs

La loi Alur a apporté de nombreux changements relatifs à :

• L’encadrement des loyers en zone tendue :

Des observatoires locaux des loyers ont été mis en place afin de déterminer un loyer médian de référence pour chaque type de logement et par quartier sans faire de distinction entre les logements neufs et les logements anciens.

• Plafonnement des frais d’agence :

Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les frais d’agence sont à la charge des propriétaires, hormis ceux qui sont liés à la rédaction du bail, à l’état des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire.

• La Colocation :

La loi ALUR a instauré un statut juridique pour la colocation.

La colocation est définie comme étant la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Parmi les changements engendrés par la loi Alur on compte :

• La réduction des délais de préavis de 1 à 3 mois en zone tendu ;
• La fixation du montant et des délais de restitution du dépôt de garantie ;
• La définition d’un modèle type de bail ;
• La définition d’un modèle type d’état de lieux ;

Et ces articles qui complètent nos propos et vous aident à en savoir plus :

• Le bail meublé est-il un bail dérogatoire ou un bail précaire?
• 21 questions sur les cautions et dépôts de garantie pour votre location saisonnière

La Loi République Numérique

La loi pour une République numérique a été promulguée le 7 octobre 2016 (et c’est ici) dans le but de préserver les citoyens des enjeux négatifs du numérique, en vue de sa croissance spectaculaire autant sur l’aspect personnel que professionnel de ces derniers.

Dans le même registre :

RGPD : comment l’appliquer pour l’immobilier et la location courte durée ?

Détails de la Loi République Numérique

La loi pour une République Numérique promeut l’innovation et le développement de l’économie et d’une société numériques fiables et protectrices des droits de la population.

Ladite loi vise également à garantir l’accès de tous aux opportunités liées au numérique.

Celle-ci a pour objectif :

• La circulation libre des informations et des savoirs visant à armer la France face aux enjeux globaux de l’économie de la donnée ;
• La création d’un cadre garant de droits des utilisateurs et protecteur des données personnelles
• La construction d’une République numérique ouverte et inclusive permettant au plus grand nombre de tirer profit des opportunités liées à la transition numérique.

Impact de la Loi République Numérique

De la même façon que les lois précédentes, la loi pour une république numérique impacte fortement la location saisonnière et l’activité de loueur en meublé.

Parmi les changements engendrés par ladite loi, on compte :

• La libre circulation des données et du savoir :

Pour commencer, la loi numérique vise à favoriser la « circulation des données et du savoir » à travers l’ouverture des données « Open Data », la création d’un service public de la donnée et le libre accès aux écrits de la recherche publique.

• L’ouverture des données d’intérêt général :

La loi introduit la notion de données d’intérêt général.

Ces données, qui recouvrent un vaste champ, seront ouvertes à tous.

• La protection des droits dans la société numérique :

La loi pour une république numérique veille également à la protection des citoyens et des consommateurs sur internet.

Ainsi les internautes bénéficient d’une neutralité du net.

• Loyauté des plateformes et information des consommateurs :

Les plateformes se voient imposer une triple obligation de loyauté et de transparence, notamment sur les règles de référencement et de classement qu’elles mettent en œuvre.

Mais surtout, la loi pour une économie numérique est celle qui impose aux plateformes de location saisonnière comme Airbnb et Booking de déclarer les revenus des propriétaires directement, et idem pour la taxe de séjour.

Le Décret 2015: Mobilier en Location Saisonnière

Détails du Décret 2015

Depuis le décret publié en juillet 2015 visant à détailler la liste des éléments de mobilier obligatoire d’un logement meublé, les loueurs bailleurs doivent respecter cette liste pour conclure la transition de la location nue à la location meublée.

Vous en saurez plus ici:

• Les équipements de location saisonnière les plus recherchés + check list Gratuite
• Comment proposer des équipements exceptionnels à faible coût pour votre location courte durée?

Le Décret de 2015 sur la liste du mobilier d’une location meublée

Chacune des pièces du logement meublé doit être équipée d’éléments de mobilier conforme à sa destination.

Ainsi les propriétaires doivent prévoir, au minimum, les éléments suivants :

• Une literie comprenant couette ou couverture
• Une plaque de cuisson
• Un four ou four à micro-ondes
• Un réfrigérateur et congélateur
• La vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Des ustensiles de cuisine
• Une table et des sièges
• Des étagères de rangement
• Des luminaires
• Le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
• Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.

Réglementation pour louer une résidence principale

Résidence Principale et Domicile Fiscal

La résidence principale est le logement où le propriétaire ou le locataire réside de manière effective et habituelle, au moins 8 mois par an, sauf exception (raisons de santé, obligations professionnelles, etc.).

Elle constitue le domicile fiscal de la personne, c’est-à-dire l’adresse utilisée pour la déclaration d’impôts.

Dans le cadre d’une location saisonnière, une résidence principale ne peut être louée que de façon temporaire, sans que le locataire y élise domicile.

Limite de 120 Jours pour Location Principale

Pour les résidences principales, la loi impose une limitation stricte de la durée de location saisonnière.

Le propriétaire ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours par an (soit environ 4 mois).

Cette règle s’applique dans toutes les communes de France, mais elle est particulièrement surveillée dans les zones tendues, où la demande locative est forte.

Airbnb France a rapporté en 2023 que plus de 55% des utilisateurs ne connaissaient pas les limites légales de location de leur résidence principale, ce qui entraîne souvent des sanctions importantes

Déclaration à la Mairie

Dans certaines villes, une déclaration préalable en mairie est obligatoire avant de pouvoir louer une résidence principale en location saisonnière.

Cette obligation s’applique principalement dans les villes de plus de 200 000 habitants, comme Paris, Bordeaux, Nice, ou Lyon.

Pour procéder à cette déclaration, il faut remplir le formulaire Cerfa n°14004 disponible ici et le soumettre à la mairie compétente.

La municipalité délivre alors un numéro d’enregistrement, qui doit être mentionné dans toutes les annonces de location, y compris sur des plateformes telles que Airbnb ou Booking.

« J’ai failli dépasser les 120 jours de location autorisés pour ma résidence principale. Heureusement, la mairie de Bordeaux m’a aidé dans les déclarations nécessaires pour rester dans les clous. » Hélène B.

Villes avec des Réglementations Strictes

Certaines villes, notamment celles situées en zones tendues, ont adopté des réglementations plus strictes pour contrôler les locations saisonnières de résidences principales.

À Paris, la mairie impose non seulement la déclaration obligatoire mais également un suivi rigoureux du nombre de jours de location.

En cas de dépassement de la limite de 120 jours, des amendes allant jusqu’à 10 000 € peuvent être infligées.

D’autres villes, comme Bordeaux et Nice, suivent des règles similaires.

Par exemple, dans certaines communes, les propriétaires doivent obtenir une autorisation spécifique pour louer au-delà d’une certaine période.

En général, les villes à forte pression locative mettent en place ces mesures pour préserver l’accès au logement pour les résidents permanents et limiter les effets inflationnistes des locations touristiques sur les loyers.

« Après des années de location de ma résidence secondaire à Paris, j’ai dû m’adapter aux nouvelles règles strictes de la ville. Avec la déclaration obligatoire et la limite des 120 jours, il est essentiel d’être en règle pour éviter des sanctions lourdes. ». Jeanne P.

Quelle réglementation pour une résidence secondaire ?

Démarches pour la Mairie

Lorsqu’il s’agit de louer une résidence secondaire en location saisonnière, une déclaration préalable en mairie est toujours obligatoire.

Cette obligation s’applique même si le bien n’est loué que pour une courte durée.

Tout comme pour les résidences principales, le propriétaire doit remplir le formulaire Cerfa n°14004 et le soumettre à la mairie de la commune où se situe la résidence.

Une fois la déclaration effectuée, la ville attribut un numéro d’enregistrement qu’il est impératif d’afficher dans toutes les annonces de location.

Cette déclaration permet aux autorités locales de suivre le nombre de biens mis en location saisonnière et de réguler leur utilisation, particulièrement dans les zones où l’accès au logement est tendu.

Durée Illimitée de Location

Les résidences secondaires peuvent, en principe, être louées pour une durée illimitée.

Cependant, cela ne signifie pas qu’il n’y a pas de restrictions.

En fonction des réglementations locales, certaines villes peuvent exiger des autorisations supplémentaires ou imposer des conditions spécifiques.

Par exemple, dans certaines communes, des restrictions peuvent s’appliquer si la location porte préjudice à l’accès au logement des résidents permanents.

En outre, pour éviter toute requalification du bien en logement commercial, le propriétaire doit veiller à respecter les obligations en matière de déclaration, d’assurance, et de fiscalité.

La location de la résidence secondaire peut ainsi générer des revenus qui doivent être déclarés à l’administration fiscale.

Autorisations Spéciales : Location dans les Grandes Villes

Dans les grandes villes, en particulier celles de plus de 200 000 habitants et dans certaines zones tendues, la réglementation est encore plus stricte.

La simple déclaration en mairie peut ne pas suffire, les propriétaires doivent également obtenir une autorisation préalable de changement d’usage pour louer leur résidence secondaire sur une longue période.

Cette autorisation vise à prévenir la transformation excessive de logements résidentiels en locations touristiques.

« L’encadrement des loyers et les démarches administratives ont complexifié la location saisonnière dans ma location à Lyon. Cependant, une bonne organisation et la consultation régulière des nouvelles lois m’ont permis de rester conforme. » Georges D.

Les aspects fiscaux et juridiques de la location saisonnière

Les Régimes Fiscaux de la location saisonnière

Lorsque vous mettez un bien en location saisonnière, les revenus perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Deux régimes fiscaux principaux s’appliquent à ces revenus :

• Le régime micro-BIC :

Ce régime simplifié s’applique si les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an.

Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, ne prenant en compte que la moitié des revenus pour l’imposition.

Si vous louez un meublé classé, cet abattement peut atteindre 71 %.

• Le régime réel :

Si les revenus locatifs dépassent le plafond du micro-BIC ou si le propriétaire opte volontairement pour ce régime, il est possible de déduire les charges réelles liées à la location (travaux, frais d’agence, intérêts d’emprunt, etc.) des recettes locatives.

Ce régime est plus adapté si les dépenses déductibles sont importantes, car il permet de diminuer la base imposable.

Déclaration des Revenus Locatifs

Les plateformes de location saisonnière comme Airbnb, Booking, ou Abritel ont des obligations légales renforcées en matière de transparence fiscale depuis l’adoption de la loi pour une République numérique.

Depuis 2019, ces plateformes sont tenues de transmettre automatiquement à l’administration fiscale un récapitulatif des revenus perçus par chaque hôte, ce qui facilite la déclaration des revenus locatifs.

Les propriétaires doivent donc inclure ces revenus dans leur déclaration annuelle d’impôts sur le revenu, sous la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Caution et Garantie pour Location Saisonnière

Dans le cadre d’une location saisonnière, le propriétaire peut exiger une caution ou un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels dommages au bien loué.

Le montant de cette caution est librement fixé par le propriétaire, mais elle ne peut pas dépasser 25 % du montant total de la location.

La restitution de cette caution doit se faire à l’issue du séjour si aucun dégât n’a été constaté.

Le délai de remboursement est en principe convenu dans le contrat de location.

Si des dégradations sont constatées, le propriétaire peut conserver tout ou partie de la caution pour couvrir les réparations, mais il devra justifier ces retenues avec des factures ou devis.

De plus, il est conseillé au propriétaire de souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO), qui couvre les risques liés à la location saisonnière.

Le locataire, quant à lui, est tenu de respecter les termes du contrat, notamment en matière d’occupation du bien et de son entretien.

Sanctions en cas de non-respect des réglementations

Le non-respect des réglementations liées à la location saisonnière peut entraîner des sanctions financières importantes pour les propriétaires, notamment dans les grandes villes où la réglementation est plus stricte.

Un rapport de la DGCCRF a révélé que 10 000€ est l’amende moyenne infligée pour non-respect de la réglementation sur les résidences secondaires en location saisonnière dans les zones tendues.

Voici les principales sanctions applicables :

Amendes pour Dépassement de 120 Jours Location

La limitation à 120 jours par an pour la location de résidences principales est une règle fondamentale imposée par la loi.

Si un propriétaire dépasse cette durée sans autorisation, il s’expose à des amendes importantes.

Dans les zones concernées, comme Paris ou Lyon, la mairie peut exiger le décompte des jours de location.

Amende jusqu’à 10 000 € : En cas de dépassement des 120 jours par an pour la location d’une résidence principale sans autorisation, les propriétaires peuvent être sanctionnés d’une amende pouvant atteindre 10 000 € d’après l’article L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Amendes pour Non-Déclaration d’une activité locative

La déclaration de location saisonnière auprès de la mairie est obligatoire, notamment pour les résidences secondaires et dans les grandes villes.

Ne pas respecter cette obligation expose le propriétaire à des sanctions sévères selon toujours l’article L651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Selon le Ministère de l’Économie, 40% des amendes pour non-déclaration de location saisonnière sont infligées dans les grandes villes comme Paris et Lyon, où la réglementation est la plus stricte

• Amende de 5 000 € : En cas de non-déclaration d’une activité de location saisonnière, le propriétaire peut être sanctionné par une amende de 5 000 €
• Amende jusqu’à 50 000 € : Si le propriétaire met en location un bien sans l’autorisation préalable requise, notamment dans les villes soumises à une réglementation stricte (Paris, Lyon, etc.), il risque une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €.

Contrat de Location : Obligations et Règles

Le contrat écrit en location saisonnière est-il obligatoire ?

Lors de la mise en location d’un bien en location saisonnière ou meublée, l’article 25-7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose l’établissement d’un contrat écrit entre le propriétaire et le locataire.

Ce contrat est essentiel pour encadrer la relation locative et garantir les droits et devoirs de chaque partie.

Il doit contenir plusieurs mentions légales obligatoires, parmi lesquelles :

• Identité des parties : noms et adresses du propriétaire et du locataire.
• Description du bien : superficie, nombre de pièces, équipements, et tout autre détail pertinent (ex. : existence d’une piscine, balcon, etc.).
• Durée de la location : elle doit être précise, indiquant les dates de début et de fin du séjour.
• Prix de la location : le montant total du loyer, incluant éventuellement les charges (eau, électricité, etc.).
• Dépôt de garantie : si applicable, le montant du dépôt de garantie (caution) doit être mentionné. Le propriétaire peut retenir une somme pour couvrir d’éventuels dommages au bien, dans la limite généralement admise de 25 % du montant total du loyer. Les modalités de restitution de cette caution doivent aussi être précisées.
• Modalités de paiement : échéancier du paiement du loyer (acompte, solde, etc.) et modes de paiement acceptés.
• Clauses spécifiques : notamment les conditions d’annulation, les restrictions sur l’usage du bien (ex. : restriction sur les animaux, nombre d’occupants maximum, etc.).

Il est recommandé de formaliser ce document en deux exemplaires, un pour chaque partie.

État des Lieux : Location Meublée vs Saisonnière

Dans le cadre d’une location meublée classique, l’état des lieux d’entrée et de sortie est une formalité obligatoire.

Ce document, réalisé à l’arrivée et au départ du locataire, décrit l’état du bien et de ses équipements.

Il sert de référence pour comparer l’état initial avec l’état final et justifie éventuellement la retenue sur la caution en cas de dégradations.

En location saisonnière, l’état des lieux n’est pas obligatoire mais vivement conseillé.

L’article 1731 du Code civil présume que le bien est loué en bon état, sauf si l’état des lieux d’entrée prouve le contraire.

Un état des lieux détaillé permet de prévenir les litiges concernant les dégradations ou manquements constatés après le départ du locataire.

Pour simplifier les démarches, de nombreux propriétaires optent pour un état des lieux sous forme d’inventaire précis des équipements du logement, en complément de la description du bien dans le contrat.

Conclusion

Respecter la réglementation en matière de location saisonnière et meublée est essentiel pour éviter des amendes lourdes et sécuriser ses revenus locatifs.

Les lois en vigueur, comme celles encadrant la durée de location et les obligations fiscales, doivent être scrupuleusement suivies.

Assurer la conformité permet de pérenniser son activité en toute sérénité.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Vous voulez faire passer votre activité de location saisonnière au niveau supérieur ?

Vous êtes libre de découvrir le programme exceptionnel du Club VIP et rejoindre la crème de la crème des propriétaires :

FAQ :