La location courte durée via Airbnb ou autre est un formidable moyen de gagner de l’argent, mais il est crucial de maîtriser la fiscalité Airbnb au risque de vous faire plumer.

Que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), vous avez ici toutes les informations fiscales nécessaires pour déclarer vos revenus Airbnb de manière optimale en 2024, en tenant compte des dernières modifications législatives.

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Règles d’Imposition des Revenus Airbnb en 2024

Types de Revenus Imposables pour Airbnb

Chaque plateforme de location saisonnière, y compris Airbnb, opérant en France est tenue par la loi française depuis janvier 2020 de fournir des informations à l’administration fiscale nationale une fois par an, notamment le montant des revenus et le nombre des transactions.

Revenus LMP et LMNP : Quelle Différence ?

La distinction entre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP) repose principalement sur le montant des revenus locatifs et les conditions d’exercice de l’activité.

• LMNP : 

Ce statut s’applique lorsque les revenus locatifs bruts ne dépassent pas 23 000 € par an ou ne constituent pas plus de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. 

Les propriétaires bénéficient de régimes fiscaux avantageux, tels que le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié, leur permettant de déduire certaines charges et amortissements.

Sarah, une propriétaire de plusieurs appartements à Paris, a opté pour le régime Micro-BIC pour déclarer ses revenus Airbnb. 

Elle explique :

« J’ai choisi le régime Micro-BIC parce qu’il me permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%, ce qui simplifie considérablement mes démarches administratives. Avec les nouvelles dispositions de la loi de finances 2024, je dois m’assurer que mes revenus bruts restent en dessous du seuil de 77 700 € pour continuer à bénéficier de cet avantage »

• LMP :

Pour accéder à ce statut, les revenus locatifs doivent dépasser 23 000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus du foyer. 

Le statut de LMP implique une inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) et offre des avantages fiscaux supplémentaires, notamment en termes d’exonération de plus-values et de cotisations sociales.

Jean M. a choisi le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) après avoir vu ses revenus annuels dépasser les 23 000 € : 

« En tant que LMP, je peux déduire mes charges réelles de mes revenus imposables, ce qui inclut les intérêts d’emprunt et les frais de gestion. De plus, en cas de déficits, je peux les imputer sur mon revenu global, ce qui est un avantage fiscal significatif »

Cette distinction est cruciale pour les propriétaires de biens meublés, car elle détermine les obligations fiscales et les avantages auxquels ils peuvent prétendre, influençant ainsi la rentabilité de leur investissement immobilier.

Les Régimes Fiscaux pour Airbnb : Micro-BIC et Réel

En tant que loueur meublé non professionnel, vous avez la possibilité de choisir entre deux régimes, à savoir :

• Le régime « Micro BIC »
• Le régime « Réel »

Voyons à quoi correspondent ces deux régimes, et comment savoir lequel est le plus avantageux pour vous.

Régime Micro-BIC : Déclaration et Avantages

Pour bénéficier de ce régime, vous ne devrez pas dépasser les 70 000€ de revenus bruts (hors exception pour les locations meublées sous le statut « meublé de tourisme » ou « chambres d’hôtes »)

Environ 60% des hôtes Airbnb en France optent pour le régime micro-BIC pour sa simplicité et l’abattement de 50% sur les revenus bruts perçus.

Calculer le Revenu Brut pour Airbnb

Afin de savoir si vous pouvez bénéficier de ce régime, il vous faudra au préalable déterminer votre revenu brut.

Mais comment procéder ?

Le revenu brut correspond aux revenus nets auxquels s’ajoutent les frais (Ex. : frais de ménage) et les charges (ex : frais de plateforme 3%).

Vous bénéficierez ensuite d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant déclaré.

Le montant minimum de l’abattement est fixé à 305€, ce qui signifie qu’en dessous de ce montant, vous êtes entièrement exonéré d’impôt.

Toutefois, même exonéré, vous vous devez de déclarer ce revenu !

Attention l’abattement doit correspondre au montant des frais et charges que vous avez supportés.

D’où l’importance de veiller à bien déclarer vos revenus bruts et non nets !

Le montant net sera imposé au barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Concrètement ce que cela signifie :

Cas n° 1 : Vous louez votre résidence et votre revenu est de 290 €. Le montant étant inférieur aux 305€ de l’abattement, vous serez donc exonéré d’impôts.

Cas n° 2 :  Votre location vous a permis d’obtenir 7 000 € de loyer auquel s’ajoutent 1 000 € de frais de ménage facturés aux locataires.  Sur ce total de 8 000 € est déduite la commission Airbnb de 3% soit 800€. C’est donc un versement de 7 200 € que vous percevrez de la plateforme.

Attention à ne pas faire d’erreur et à déclarer à l’administration fiscale, les 8 000€.

Comme vous n’avez pas atteint les 70 000€ bruts de revenu, il vous est possible de prétendre au régime Micro BIC

Allons plus loin, en déclarant vos 8 000 € vous allez bénéficiez des 50% d’abattement.

Soit 8 000 / 2 = 4 000€

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30% (pour la fraction supérieure à 27 794 € et inférieure ou égale à 74 517 €), vous serez imposé à 30% puis à 17,2% pour le taux des prélèvements sociaux.

• 4 000 x 30% = 1 200 €
• 4 000 x 17,2% = 688 €

____________________________

Le montant total de votre imposition sera de 1 888 €

Origine et Fonction des Impôts

Gaston Gèze, un économiste qui a beaucoup théorisé sur le rôle de l’Etat, voit les impôts comme :

« une prestation pécuniaire requise des particuliers, par voie d’autorité, à titre définitif et sans contrepartie, en vue de la couverture des charges publiques ».

Le paiement de l’impôt, élément constitutif des trois types de justice dans la vision théologique moraliste du Moyen Âge, s’assied comme un fondement de la citoyenneté.

Devoir des membres d’une collectivité donnée, il s’enracine en aval de la notion de justice distributive soit du principe « Suum cuique tribuere ».

Legs d’Athènes, de Rome et de Jérusalem, cette doctrine qui établissait une égalité géométrique entre les membres d’une communauté politique en priorisant une répartition respectueuse des mérites des richesses ainsi que des charges, se trouve à l’origine du contrat liant le contribuable au gouvernement et inversement.

Régime Micro BIC : Est-il Équitable ?

C’est dans cet esprit de rendre à chacun ce qui lui est dû que l’État a mis en place un système fiscal permettant à un citoyen de ne supporter que des charges proportionnelles à sa capacité et dès lors n’attribuer que ce qui lui revient selon ses moyens. (Bon ça ne marche pas toujours… l’enfer est pavé de bonnes intentions !)

De cette théorie philosophique est ressorti, dans la réalité fiscale, le principe de l’équité fiscale établi sur la base de la capacité contributive des contribuables et obtenu par la progressivité d’imposition.

Matérialisée dans la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, la mise en place de ces principes d’universalité et de proportionnalité a donné lieu dans la pratique à une multitude de régimes fiscaux propres aux activités et aux réalités du contribuable, dont le régime Micro-BIC, ou régime micro Bénéfices industriels et Commerciaux, réservé aux microentreprises.

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Historique du Régime Micro-BIC

Ainsi, né en 1999, amélioré par la loi de finances de 2002 et revu par la loi de finances de 2018, ce régime fiscal est réservé aux entrepreneurs qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale et dont le montant annuel des recettes ne dépasse les seuils du régime micro entreprise.

Grosso modo, il concerne a priori les entrepreneurs individuels non redevables de la TVA pour multiples raisons comme le loueur en meublé.

Ce régime se veut bienveillant, et vise à permettre d’offrir un accès simplifié à sa déclaration fiscale : le micro BIC = risque minimal d’erreur de compréhension.

Micro-BIC : Avantages et Inconvénients

• Un abattement forfaitaire intéressant de 50% des loyers en location meublée

À ses origines, l’imposition des microentreprises portait, aux termes du projet de loi de finances de 1999, sur le montant brut du chiffre d’affaires ou recette des titulaires des revenus concernés et calculé par l’administration par application d’un abattement forfaitaire représentatif des frais de 50%.

Ce bénéfice taxable est, de fait, égal aux recettes annuelles, comprenant les loyers – charges comprises – et les recettes accessoires, auxquelles on soustrait un abattement forfaitaire de 50%.

Cet abattement jouit d’une application large, car il couvre toutes les charges supportées au sein de la structure telles que :

• les cadeaux aux invités,
• toutes les fournitures aux locataires,
• les fournitures administratives,
• les petits équipements,
• les primes d’assurance,
• les frais téléphoniques ou postaux,
• les loyers mobiliers ou immobiliers ou amortissements des matériels.

Dès lors, le pourcentage d’abattement s’applique à toutes les recettes du contribuable, et ce, même si ce dernier dépasse le seuil des micro-BIC tant qu’il pourra en bénéficier.

Par conséquent, par comparaison avec le régime micro foncier, le micro BIC est particulièrement intéressant

« Après avoir commencé à louer mon appartement sur Airbnb, la question des impôts m’a rapidement préoccupée. Heureusement, en suivant les conseils d’experts, j’ai pu comprendre exactement comment déclarer mes revenus sans erreur. Cela m’a permis de bénéficier de déductions fiscales significatives pour les dépenses engagées, réduisant ainsi mon imposition de manière notable. »

Meddhi, 35 ans

• Idéal pour la phobie administrative

Aussi, pour les profanes qui ne maîtrisent rien du langage fiscal, ce régime présente l’avantage de réduire l’apport du contribuable qui n’aura pas de lourdes formalités à accomplir.

Sa seule obligation déclarative réside dans l’obligation pour lui d’informer l’administration fiscale en portant le montant de son chiffre d’affaires sur la déclaration complémentaire de revenu (n°2042-C pro) dans la rubrique « bénéfices industriels et commerciaux – régime micro – BIC ».

D’autre part, l’intérêt du régime fiscal se traduit aussi par le fait que le contribuable soumis à ce régime se soulage de ses obligations comptables puisqu’il ne devra tenir qu’un livre de recettes mentionnant de manière chronologique le montant et l’origine des recettes encaissées outre le livre d’achat.

Régime Réel Simplifié : Mode d’Emploi

Cette fois, il vous faudra déclarer le montant net de frais et charges que vous avez perçu.

Afin d’effectuer votre déclaration, vous devrez vous munir du formulaire annexe 2031-SD téléchargeable sur le site du gouvernement.

Ce formulaire vous permettra de calculer le montant à reporter sur votre déclaration de revenus. 

Ce montant net sera ensuite imposé au barème progressif correspondant aux différentes tranches d’imposition (14%, 30%, 41 % et 45% ) de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (6 à 17,2%).

Information complémentaire :

La seconde tranche d’imposition du barème progressif de l’impôt sur le revenu est passée à 11 % pour l’imposition des revenus perçus en 2020.

Concrètement ce que cela signifie :

Vous avez perçu 7 000 € de loyer avec votre location Airbnb + 1 000 € de frais de ménage facturés aux locataires. On déduit les 3% de commission Airbnb ce qui vous fait un total de 7 200 € versé sur votre compte par la plateforme.

Il vous faudra déclarer 8 000 € lors de votre déclaration de revenus. Vous pourrez toutefois y déduire les 800 € (3% de charge Airbnb). Ce qui revient à 7 200 € soumis au barème progressif de l’impôt ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Si votre tranche marginale d’imposition est de 30% (pour la fraction supérieure à 27 794 € et inférieure ou égale à 74 517 €), vous serez imposé à 30% puis à 17,2% pour le taux des prélèvements sociaux.

7 200 x 30% = 2 160 €

7 200 x 17,2% = 1238,40 €

____________________________

Le montant total de votre imposition sera de 3 398,40 €

Changements 2024 : Loi de Finances et Fiscalité Airbnb

La loi de finances pour 2024 a introduit plusieurs changements notables concernant la fiscalité des locations Airbnb. 

Parmi les modifications les plus significatives, on trouve la révision des abattements forfaitaires et des seuils de revenus pour le régime micro-BIC.

Abattements et Seuils pour Airbnb en 2024

Abattement Micro-BIC pour Airbnb

• L’abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés est réduit à 30% si les revenus annuels sont inférieurs à 15 000 euros.
• Les locations de meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement de 71%, pouvant aller jusqu’à 92% sous certaines conditions (revenus annuels inférieurs à 15 000 euros et hors zones tendues).

Seuils de Revenus pour Loueurs Airbnb

• Pour les locations de longue durée meublées, le seuil micro-BIC reste à 77 700 euros avec un abattement de 50%.
• Les locations de meublés de tourisme classés situés en zones tendues ou non conservent un seuil de 188 700 euros, avec un abattement de 71% (ou 92% hors zones tendues sous conditions).

Fiscalité des Chambres d’Hôtes sur Airbnb

Les propriétaires de chambres d’hôtes continuent de bénéficier d’un abattement de 71% et d’un plafond de 188 700 €, à condition de respecter les critères spécifiques de ce régime

Ces changements visent à ajuster les abattements pour mieux refléter les réalités économiques actuelles et encourager les propriétaires à classer leurs meublés de tourisme.

Déclarer ses Revenus Airbnb : Guide Pratique

Vous avez calculé le montant de votre revenu issu de la location de votre propriété sur Airbnb et toute autre plateforme de réservation en ligne, et vous avez maintenant identifié le régime le plus adapté à votre situation.

Il ne vous reste donc plus qu’à remplir votre déclaration de revenus et à savoir dans quelles cases déclarer tout ça.

Près de 90% des hôtes Airbnb déclarent leurs revenus conformément aux règles établies, en grande partie grâce à la transmission automatique des revenus par la plateforme.

Déclaration Micro-BIC : Étapes et Conseils

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel vous devrez utiliser la déclaration 2042 C PRO pour déclarer vos revenus.

Ne vous fiez pas à son nom, il s’agit bien d’un formulaire PRO à utiliser pour votre déclaration.

Vous devrez alors vous reporter aux cases 5ND, 5OP et 5PD pour renseigner vos revenus bruts et réincorporer les frais de ménage.

Le choix de la case se fait en fonction du déclarant et de la personne qui perçoit le revenu.

Par exemple le déclarant 1 5ND, le 2e 5OP et 5PD pour la personne à charge.

Déclaration Régime Réel : Comment Faire ?

Pour votre déclaration vous devrez utiliser le formulaire 2031-SD.

Attention, celui-ci doit être envoyé en mai au plus tard à votre Service d’Impôts des Entreprises (SIE).

Après avoir calculé sur la ligne 4 du formulaire le montant à déclarer, vous devrez le reporter en case 5NA à 5PK sur la déclaration 2042 C PRO.

Avec le régime réel, vous avez la possibilité de faire certifier vos comptes par un Organisme de Gestion Agréé (CGA).

Ceci est vivement recommandé, et si toutefois vous souhaitez vous en passer, sachez que vos bénéfices nets se verront majorés de 25%.

Il est important de savoir que ce formulaire est complexe, n’hésitez pas à faire appel à un expert comptable pour vous aider à le compléter.

Exonérations et Avantages Fiscaux pour Airbnb

En louant votre résidence principale, vous pourrez bénéficier d’une exonération d’impôt sur les revenus générés.

Pour rappel, est appelé « résidence principale », votre lieu de résidence durant plus de 8 mois de l’année.

L’exonération s’applique à la location et la sous-location si :

• Vous louez de manière saisonnière : location à la journée, semaine, ou mois (tourisme)
• Les loyers perçus au titre de cette location doivent être « raisonnables ». L’administration fiscale publie une à deux fois par an un plafond en deçà duquel le loyer est dit raisonnable.
• Cette année le plafond annuel de loyer en Île-de-France est de 190 € par mètre carré de surface habitable. Ces montants sont hors charges.

Il faut savoir qu’en tant que loueur, si vous ne respectez pas ces plafonds, vos revenus seront alors taxés au régime Micro BIC si vos recettes sont inférieures à 70 000 € par an.

Concrètement cela signifie que si vous louez une pièce de votre résidence principale en chambre d’hôtes pour 400 € à l’année.

Toutefois, si vous louez un bien immobilier pour un revenu locatif de 2 000€ à l’année, il vous faudra vous acquitter de l’impôt sur le revenu suivant le revenu que vous aurez préalablement choisi.

Attention à ne pas miser sur cet avantage fiscal qui est pour l’heure maintenu, mais qui risque de disparaître.

Fiscalité des Locations de Résidence Principale

Votre bien à louer est un meublé ? oui c’est logique jusque là.

Savez-vous que si vous déclarez vos revenus au régime Micro BIC, le régime meublé de tourisme classé vous permet de bénéficier d’un abattement de 71% au lieu de 50%.

En parallèle, à ce titre le plafond passe de 70 000 € à 170 000 €.

Attention toutefois à vous assurer d’avoir bien fait la demande auprès d’un organisme agréé par l’état pour classer en meublé de tourisme votre bien.

Pour rappel, afin de pouvoir prétendre à ce classement votre location devra répondre à 112 critères répartis en plusieurs grandes catégories :

• l’équipement,
• le service et l’accessibilité
• et le développement durable.

En tant que propriétaire vous devez faire une demande en mairie en complétant le formulaire n° 14004*04 puis vous devrez contacter l’organisme de votre choix parmi ceux accrédités par le Comité français d’accréditation (COFRAC) disponible sur le site Atout France ou la liste des organismes visés au 2° de l’article L. 324-1 du code du tourisme.

À la suite de la visite du meublé, l’organisme transmet au loueur (ou à son mandataire) un certificat de visite qui comporte 3 documents dont les modèles sont fixés par l’arrêté modifié du 2 août 2010 publié au Journal officiel du 8 mai 2012 :

• Le rapport de contrôle
• La grille de contrôle complétée par l’organisme évaluateur
• Une proposition de classement

À partir de là le loueur dispose de 15 jours pour approuver ou faire appel de la décision de classement en meublé de tourisme. Passé ce délai, le classement est jugé comme acquis.

Marc a classé ses locations comme meublés de tourisme, bénéficiant ainsi d’un abattement de 71% sous le régime Micro-BIC. 

Il témoigne : 

« Le classement de mes biens en meublés de tourisme m’a permis de réduire considérablement mes impôts grâce à l’abattement de 71%. La procédure de classement est un peu contraignante, mais les économies réalisées en valent la peine »

Marc K., Propriétaire de Meublés de Tourisme Classés à Bordeaux

Avantages Fiscaux des Chambres d’Hôtes

Ce régime vous permet également de bénéficier d’un abattement supplémentaire de 71% et d’un plafond de 170 000 €.

Il faut savoir que le régime chambres d’hôtes est différent dans la location meublée classique.

Pour prétendre au régime des chambres d’hôtes, vous devrez :

• Déclarer au préalable votre activité de chambres d’hôtes auprès de votre mairie.
• Être présent pour accueillir les locataires
• Votre location devra donner accès à une salle de bain et un w.c. privatifs
• Vous devrez compléter la location par des prestations complémentaires comme le petit déjeuner, le linge de maison…

Pour rappel : Si vos revenus perçus à la suite de votre activité de chambre d’hôtes ne dépassent pas les 760€ TTC par an, vous pourrez alors bénéficier de l’exonération d’impôt.

Conclusion

Maintenant que vous maîtrisez les différents régimes, il est important de savoir lequel est le plus pertinent pour vous, en fonction de votre situation financière et du nombre de parts que vous déclarez.

Pour prétendre au régime Micro BIC il vous faudra déclarer moins de 70 000 € brut.

Pour déclarer vos revenus Airbnb le régime Micro BIC est plus avantageux pour vous, si vos charges sont inférieures à l’abattement de 50%. 

Si ce n’est pas votre cas, vous aurez tout intérêt à opter pour le régime réel.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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