Gérer une location courte durée en tant que propriétaire peut être difficile.

Il y a tellement de choses à faire pour créer une location meublée de tourisme rentable qu’il est difficile de partir de zéro sans aucune expérience et/ou connaissances : c’est gérable mais difficile.

D’autant plus que la concurrence est toujours plus présente.

Il ne s’agit pas seulement d’apprendre à poser votre annonce sur quelques sites web et croiser les doigts ou prier pour que les réservations arrivent toutes seules et en masse.

Il faut adopter une stratégie de marketing et de gestion professionnelle de votre exploitation en courte durée, même si vous avez un simple studio, et ce, dès le départ car cela va vous rapporter plus de revenus et un meilleur taux d’occupation que toute autre approche intuitive.

Pour réussir dans la location courte durée, il est crucial d’éviter des erreurs courantes telles que dépendre uniquement des plateformes de réservation en ligne, ne pas être préparé aux urgences, et négliger la transparence sur les inconvénients du logement.

Les pires erreurs des propriétaires en location courte durée :

1. Mettre Tous Vos œufs Dans Le Même Panier

L’une des erreurs à laquelle les propriétaires pensent en premier est de proposer son annonce sur trop de plateformes de réservation ligne.

Il existe des centaines de sites, tous les spécifiques les que les autres, comme vous pouvez le constater dans ce topo des 50 meilleurs sites où poster une annonce et dans ce récap des 12 meilleurs concurrents de Airbnb.

Pourtant, sur Eldorado Immobilier, nous pensons plutôt l’inverse.

On vous suggère de répartir le risque en étant présent sur plusieurs plateformes de réservation en ligne plutôt que de vous reposer sur une seule (au hasard sur Airbnb, quand on voit ce qui peut arriver et qui et expliqué ici : le jour où Airbnb a trahi ses propriétaires « chéris »)

Et bien sûr, en créant également un site web dédié à votre activité de loueur en meublé, pour obtenir un maximum de réservations en direct.

Et n’oubliez pas qu’il existe une multitude de sites d’annonces hyper-locaux, des gratuits (comme Le Bon Coin) et des très spécifiques (comment la location pour animaux de compagnie, je vous invite d’ailleurs à aller voir notre nouveau site Animaux Chéris).

Tous ces sites pourraient vous fournir des réservations de qualité sans les contraintes draconiennes et les commissions un peu excessives auxquelles les OTA (Online Tourism Agencies) prétendent.

Comme en témoigne Clery G.:

« Au début, je pensais qu’être uniquement sur Airbnb suffirait, mais après quelques mois, j’ai réalisé que la diversification était la clé. Mon propre site web m’a aidé à augmenter mes réservations directes. »

2. S’appuyer uniquement sur les plateformes de réservation en ligne

À la suite de l’erreur n ° 1 des propriétaires de locations saisonnières, même si vous décidez de poster votre annonce sur plusieurs sites, votre propriété reste toujours l’une des nombreuses annonces – peut-être parmi des milliers – en concurrence pour attirer l’attention des voyageurs.

(mais le site web est vraiment la stratégie la plus efficace, à mettre en place en premier).

Cela demande du temps et de l’engagement, mais les résultats au fil du temps parleront d’eux-mêmes.

3. Ne pas être préparé aux situations d’urgence

La location courte durée est tellement belle et rentable que l’on en oublie parfois que l’on gère un bien immobilier, avec ses aléas du quotidien.

Un robinet qui goutte peut ne pas être considéré comme une urgence, mais pour un voyageur qui s’est préparé pendant des mois à des vacances tant attendues, cela peut suffire à le faire basculer du côté obscur des commentaires (vous saviez que c’était un supplice chinois autrefois le coup de la goutte ?).

Et si c’est la climatisation ou la réfrigération qui tombe en panne ou même si vous avez une panne de courant en hiver, le manque de prise en compte rapide (et de résolution du problème) peut avoir de graves répercussions sur la qualité de l’expérience voyageurs.

Il y a tellement de problèmes potentiels qui peuvent survenir pour perturber des vacances, que ne pas se préparer à toutes les éventualités est une énorme erreur.

Ce n’est pas parce que ce n’est jamais arrivé auparavant que cela ne veut pas dire que ce ne sera pas la semaine prochaine …

Ayez en place des plans de prévention des risques, des plans d’urgence pour savoir qui appeler et quand en cas de problème.

4. Ne pas être transparent sur les inconvénients du logement

Nous aimons tous penser que notre appartement est parfait et que tout le monde va l’adorer, mais prenez un moment pour réfléchir à ce à quoi vous pourriez être vous méprendre ou être un peu trop complaisant envers vous même.

C’est peut-être le bruit de la circulation ou le passage d’un train de temps en temps ; peut-être les punaises de lit… (je ne vous le souhaite vraiment pas) qui font partie intégrante de l’expérience de votre hébergement, ou les parties communes de la copropriété qui n’ont pas été rénovées depuis des années.

La tentation est grande d’ignorer ces choses qui vous semblent mineures, mais le résultat sera évident dans vos commentaires, alors autant jouer franc jeu et éviter ces commentaires désobligeants.

« Être honnête sur le bruit de la rue m’a évité des commentaires négatifs et les locataires ont apprécié ma transparence. » – Paul M.

5. Prix trop élevé… .ou trop bas

«Mon voisin loue 2000 € par semaine et son logement est un taudis par rapport au mien».

Cela peut être le cas, mais avant de vous précipiter pour proposer un prix élevé pour votre propriété, prenez le temps d’évaluer davantage la concurrence.

Votre voisin peut accepter tous les voyageurs et obtenir facilement de l’argent de dix jeunes de 18 ans qui veulent une salle des fêtes, et qui ne se soucient pas d’être surfacturés (au vu des dégâts qu’ils laissent ensuite).

Vous, par contre, recherchez probablement des groupes plus responsables qui respecteront votre propriété.

Lors de la définition de votre tarification, examinez attentivement ce qui est annoncé sur les annonces des propriétés de votre région et évaluez de près les équipements et les caractéristiques de vos concurrents.

Par contre, ne tombez pas dans la classique «course vers le bas». Cela concerne certains prix artificiellement bas que les sites d’annonces mettent en avant.

Vous perdrez toujours cette course, car il y aura toujours une personne qui proposera une location moins chère que la vôtre (pensez à la mamie qui veut juste rencontrer un peu de monde…)

6. Lésiner sur les équipements et les fournitures courantes

La clé d’un revenu locatif élevé réside dans les clients récurrents et les commentaires 5 étoiles.

Le moyen d’atteindre les deux est d’aller au-delà de la concurrence en termes de prestations. 

Si vous fournissez le strict minimum en termes de fonctionnalités et d’équipements, vos invités seront à peine satisfaits ou se plaindront après leur départ.

Les attentes ont considérablement augmenté et ce qui était considéré comme du «luxe» il y a quelques années est maintenant considéré comme la norme.

Oui, les voyageurs veulent un approvisionnement illimité de papier hygiénique, de shampoing et de gel douche, du matériel de cuisine de bonne qualité et des divertissements au goût du jour.

Si vous ne les fournissez pas, faites au moins savoir à vos invités à quoi s’attendre afin qu’ils ne soient pas surpris que leurs attentes ne soient pas satisfaites.

Vous ne gérez pas un magasin « Tout à un euro », mais un meublé de tourisme axée sur les clients .

Il vaut mieux être à la pointe de la technologie que dans les sous-sols des bonnes affaires.

Comme en témoigne Laurent :

« L’ajout de petits luxes comme du café de qualité et des articles de toilette haut de gamme a fait une grande différence dans les avis de mes clients. » – Laurent B.

7. Ignorer votre instinct

Parfois, une conversation avec un voyageur potentiel ne semble pas sonner très juste. 

La personne peut dire quelque chose qui vous met un peu mal à l’aise, ou elle oublie de vous parler d’un enfant ou deux dans la demande initiale de réservation, et cela revient plus tard lors d’une discussion au téléphone ou par mail.

Sans entrer dans le cas extrême de la succession de questions : « est-ce que c’est calme », « à quel étage » et « est-ce qu’il y a un interphone », qui fait froid dans le dos et laisse supposer de la prostitution, il y a aussi…

La question « Combien de voitures pouvons-nous stationner ? » peut être tout à fait innocente si une petite famille arrive à des moments différents et avec des véhicules séparés, mais cela pourrait également signifier qu’une petite fiesta est prévue, et ils oublient commodément de vous le mentionner.

Si vous ne vous sentez pas bien dans un échange avec un voyageur potentiel, il est toujours préférable de faire preuve de prudence et de refuser poliment la réservation.

8. Négliger de prendre une assurance

Parfois on est surpris de voir des questions sur les forums et les groupes Facebook de propriétaires se demandant s’ils ont besoin d’une assurance spécifique lorsqu’ils louent.

Oui, est la réponse sans équivoque, et il vaut mieux plus que moins !

Dites vous que le pire peut toujours arriver et sautez sur cet article sur les assurances liées à la location saisonnière.

9. Ne pas être précis dans le règlement intérieur et les CGV

Dans les jours précédant toute arrivée suite à réservation instantanée, nos clients ont signé des contrats de location et ont accepté nos conditions générales.

Peut-être que certains d’entre vous le font encore « à l’ancienne » comme nous, mais la plupart du temps, nous comptons maintenant sur les clients qui acceptent le règlement intérieur publié sur un site de réservation en ligne, que ce soit Airbnb ou un autre.

Cela évite tout malentendu car vous pouvez facilement vous référer à l’accord signé en cas de litige

10. Ne pas intégrer que vous faites partie du secteur du tourisme

A partir du moment où vous acceptez de l’argent en échange d’un logement pour une location courte durée, vous faites partie du secteur du tourisme.

Cela signifie afficher un haut degré d’hospitalité à chaque étape du séjour des voyageurs.

Si vous ne voulez pas faire cela et que vous voulez toujours réussir, l’auto-gestion n’est peut-être pas faite pour vous, et la solution serait d’engager un gestionnaire immobilier (une conciergerie).

Tous les propriétaires de locations de vacances seront confrontés à une cohorte de problèmes à un moment ou à un autre et il ne faut pas trop tarder pour se lancer dans:

• les demandes de renseignements
• les réservations
• et les contrat de location
• et l’optimisation du taux d’occupation via le Yield Management

« En traitant mes locataires comme des invités d’un hôtel, j’ai amélioré leur expérience et obtenu des commentaires élogieux. » – Alain P.

11. Ne sous-estimer les charges locatives

L’expérience montre que de nombreux propriétaires sous-estiment les coûts réels de leurs locations afin de rendre leurs annonces plus attrayantes. 

Il s’agit d’une erreur qui peut s’avérer coûteuse. 

Sous-estimer les charges conduit inévitablement le locataire à devoir les payer ultérieurement de manière trop massive.

Au risque de lui faire subir une pression financière inattendue (et vraiment désagréable)

12. Vérifier que le logement est éligible au meublé

Beaucoup trop de bailleurs proposent des annonces d’appartements meublés qui en réalité… ne le sont pas. 

Pour pouvoir bénéficier des avantages d’un tel contrat, il est impératif de fournir les éléments suivants, précisés par un décret publié le 31 juillet 2015 :

• Literie comprenant un édredon ou une couverture ;
• Dispositif d’occultation des fenêtres des pièces destinées à être utilisées comme chambres ;
• Plaques de cuisson ;
• Four ou four à micro-ondes ;
• Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur dont le compartiment permet une température inférieure ou égale à -6°C ;
• Vaisselle nécessaire pour les repas ;
• Ustensiles de cuisine ;
• Table et sièges ;
• Étagères de rangement ;
• Éclairage ;
• Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur, balai, etc.).

13. Se plaindre

De nombreux propriétaires passent leur temps à se plaindre sur les forums et les réseaux sociaux des politiques arbitraires des sites d’annonces, ou de locataires désagréables, ou d’autres choses ennuyeuses….

Si vous regardez de plus près, vous vous rendez compte que c’est une énorme perte de temps.

Ces propriétaires pourraient consacrer leur temps à des activités beaucoup plus rentables. 

Comme améliorer leur stratégie de marketing immobilier, leur site web ou établir des partenariats.

Nous commettons tous parfois des erreurs et souhaitons avoir fait les choses différemment, mais chaque étape est un point d’apprentissage qui ne fait que créer une meilleure activité à chaque fois, les erreurs sont donc quasiment toujours positives sur le long terme.

« Au lieu de me plaindre des problèmes, j’ai commencé à chercher des solutions, et cela a transformé mon approche. » – Catherine V.

14. Faire des suppositions hâtives

C’est l’une des erreurs les plus courantes commises par les personnes qui se lancent dans la location saisonnière.

Certains individus pensent qu’il leur suffit d’acheter une propriété dans une zone touristique pour que des hordes de touristes viennent frapper à leur porte.

15. Vous laisser freiner par des peurs

C’est une erreur courante pour la plupart des entrepreneurs.

Et cette erreur est encore plus présente chez les loueurs saisonniers et les entrepreneurs en général. 

Car il s’agit d’entreprises dans lesquelles vous êtes seul.

La plupart des personnes qui louent pour la première fois ont tendance à avoir peur lorsqu’il s’agit de créer un blog, de faire prendre des photos professionnelles de leur location, d’utiliser un logiciel de réservation, etc.

Ces choses peuvent être prises en charge si vous avez la bonne attitude.

16. Ne pas y prendre de plaisir

Car si vous n’y prenez pas plaisir, vous ne ferez pas long feu. Vous vous en lasserez rapidement.

Prenez plaisir à rencontrer de nouveaux locataires et d’autres propriétaires.

En un mot : tombez amoureux de votre activité de location saisonnière !

17. Ne pas faire de marketing

Publier une annonce sur des sites ne suffit pas car comme nous l’avons vu, les locataires ont le choix parmi de nombreuses locations saisonnières partout dans le monde.

Il est important pour un propriétaire de réaliser que sa location saisonnière est comme une entreprise. 

Pour qu’elle gagne de l’argent, il faut qu’elle attire des clients et donc qu’elle soit connue. 

Pensez au marketing, pensez comme un client devant un rayon de yaourts au supermarché : il y a des dizaines de marques différentes. 

Laquelle fera la différence ? Celle qui a le plus bel emballage, un prix raisonnable, une caractéristique originale ? 

Vos photos sont-elles attrayantes ? 

Vos prix sont-ils bien fixés par rapport à la concurrence ? 

Qu’est-ce que votre site a que les autres n’ont pas ?

18. Casser les prix

Certains propriétaires pensent que plus leurs tarifs sont bas, plus ils loueront et donc plus ils gagneront d’argent. 

Dans certains cas, ce type de raisonnement peut fonctionner, mais vous devez vous poser les bonnes questions :

Serez-vous en mesure de couvrir vos coûts ? 

Allez-vous attirer le type de personnes que vous voulez ? 

Les gens ne vont-ils pas se méfier en voyant une location à bas prix, se demandant quelle arnaque s’y cache ? 

Toutefois, si vous décidez de fixer des prix plus élevés que la concurrence, ils doivent être justifiés. 

Votre annonce de location saisonnière doit clairement mettre en avant les atouts que les vacanciers trouveront chez vous et ne pas faire les frais de la concurrence.

19. Ne pas donner assez d’informations

Nous constaterons que certains propriétaires lésinent sur la description de leur bien. 

Ils se contentent d’énumérer les éléments de base de la location. 

Ce type de description, bien qu’offrent certaines informations, ne permet pas au vacancier d’imaginer le cadre de son séjour. 

Pour une description efficace d’une location saisonnière, il faut savoir lier informations concrètes et descriptions imagées du lieu. 

L’internaute doit savoir pourquoi votre location saisonnière est le lieu idéal pour son prochain séjour.

20. Accepter toutes les réservations

Avant d’effectuer une réservation, les internautes ont l’habitude de vous contacter. 

C’est l’occasion pour vous de discuter de leur séjour, de la location, et d’en savoir plus sur eux, et eux sur vous. 

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un sondage, les deux parties ont besoin d’être rassurées avant de signer un contrat de location ferme. 

Vous n’êtes pas obligé d’accepter une réservation si la personne ne vous semble pas honnête ou si votre intuition vous pousse à vous méfier d’elle.

21- Mauvaise connaissance du marché

De nombreux investisseurs immobiliers débutants négligent la première partie de leur business plan de location saisonnière ou location courte durée (qui est pourtant très importante) : l’analyse du marché.

Demandez-vous s’il existe un marché pour votre propriété de location de vacances dans le lieu prévu.

Si vous ne comprenez pas la culture et la démographie du lieu d’investissement, votre entreprise peut échouer.

Toutefois, une grande partie de l’analyse initiale relève du simple bon sens.

Si l’emplacement de votre bien d’investissement ne voit que quelques visiteurs/touristes ici et là, le marché de la location saisonnière ou location courte durée est très restreint, voire inexistant.

Une erreur courante consiste à ne pas recueillir toutes les données historiques et actuelles sur le marché du logement.

Il est alors très difficile de prévoir les revenus futurs, le taux d’occupation ou le retour sur investissement à la revente.

Si vous connaissez déjà le lieu d’investissement, il est utile de vérifier les données des archives publiques sur les tendances de la valeur des maisons et les ventes de propriétés en général.

Si vous avez plusieurs options sur votre radar en ce qui concerne l’endroit où acheter un immeuble de placement, il peut être utile d’effectuer des recherches basées sur les codes postaux.

C’est pour cela que Eldorado Immobilier a développé pour vous un simulateur d’étude de marché parfait pour vous aider, basé sur le Big data des grandes plateformes de réservation

Si les facteurs économiques ou culturels plus larges ne sont pas pris en considération, il est facile de surestimer ou de sous-estimer la demande.

Une autre étape souvent négligée dans l’analyse du marché est la vérification des lois et réglementations d’un lieu particulier.

Ces éléments sont extrêmement importants car ils peuvent avoir un impact significatif sur votre activité de location de vacances.

22- Cibler tout le monde

Une mauvaise segmentation du marché est un défaut courant dans un business plan de location saisonnière ou location courte durée.

Cela est contre-intuitif, étant donné que les clients des maisons de locations sont ceux qui vont rapporter de l’argent.

Une erreur des novices est de rendre cette analyse trop superficielle, de sorte qu’elle ne repose que sur des caractéristiques démographiques de base.

Dans ce cas, il est préférable d’aller plus loin en créant également des personas afin de définir le profil des clients, de leur âge à leurs revenus en passant par leurs habitudes d’achat.

Plus vous les détaillerez, plus vous en tirerez des enseignements pour la commercialisation ultérieure de votre location de vacances.

Les coûts et les maux de tête liés à une mauvaise définition des clients cibles d’une activité de location saisonnière ou location courte durée sont nombreux.

Tout d’abord, vous ne pouvez pas utiliser le marketing ciblé.

D’autre part, vous risquez de recevoir de fréquentes plaintes de clients mécontents parce que vous n’avez pas compris leurs attentes.

Apprenez donc à connaître vos clients. Comprenez ce qu’ils attendent de votre location de vacances.

23- Ne pas reconnaître la concurrence

Vous pensez donc disposer d’un emplacement et d’un bien d’investissement excellents, et vous savez qu’ils attirent certains groupes démographiques, mais sont-ils vraiment uniques ?

L’analyse de la concurrence est un défaut probable de votre business plan de location saisonnière ou location courte durée, bien qu’elle soit l’un de ses éléments les plus importants.

Avec une mauvaise analyse de la concurrence, vous ne pouvez pas différencier votre propriété, tirer parti des faiblesses de vos concurrents, ni définir clairement votre proposition de valeur unique.

Cette tâche est assez simple à réaliser.

Vous pouvez commencer par déterminer vos concurrents probables en recherchant des propriétés à louer dans la région où vous souhaitez vous installer sur des sites d’annonces de locations de vacances populaires.

Choisissez les principaux concurrents et vérifiez leurs commentaires, leurs réseaux sociaux, leurs sites Web et leurs stratégies de marque.

Si vous remarquez que vous êtes face à des professionnels de l’immobilier plus expérimentés dans votre lieu d’investissement, vous voulez comprendre pleinement leurs forces et leurs faiblesses lorsque vous évaluez comment votre propriété locative s’intègre.

Si vous ne connaissez pas les types de propriétés de vos concurrents, les tarifs de location par nuit, la clientèle, les agences utilisées, les références uniques, l’expérience ou leurs faiblesses, vous n’avez pas correctement analysé votre concurrence.

Ne pas définir ce qui précède dans votre plan d’affaires peut être préjudiciable à votre stratégie de marketing et, en fin de compte, à votre retour sur investissement.

C’est pour cela également que notre outil d’étude de marché vous sera extrêmement utile .

24- Mauvais plan de marketing 

Le mauvais plan de marketing est une autre faille courante dans un plan d’affaires de location saisonnière ou location courte durée.

Et pourquoi est-il si important de bien faire les choses ?

Peu importe la qualité de votre plan marketing ou de votre proposition de valeur au client, avec un mauvais plan de marketing, vos clients potentiels pourraient tout simplement ne jamais trouver votre propriété à louer.

Le Channel Management sont des moyens très efficaces pour atteindre les clients que vous visez. Il utilise simultanément plus d’un type de canal de distribution.

En ligne, vous pouvez commercialiser votre propriété directement, ou passer par des intermédiaires, comme Expedia ou TripAdvisor.

En fait, il est recommandé aux nouveaux hôtes d’ajouter leurs biens locatifs aux catalogues et aux sites d’annonce des agences de voyage en ligne pour une meilleure visibilité.

Votre plan de marketing doit énumérer les canaux sur lesquels vous ferez la publicité de votre propriété, combien ces canaux vous coûtent, et décrire également la gestion de votre propriété de location.

Ce dernier point est important, car coordonner les réservations provenant de différents sites peut devenir fastidieux.

Une bonne segmentation de la clientèle vous aidera également à définir les sites d’annonce que vos clients cibles sont susceptibles d’utiliser (indice : vous devez être présent sur ces sites).

L’économie du partage est très largement numérique, mais les canaux de distribution hors ligne ne doivent pas non plus être négligés s’ils vous permettent d’atteindre au mieux votre public cible.

25- Surestimation des revenus, sous-estimation des coûts

La dernière faille courante dans un business plan de location saisonnière ou location courte durée est une mauvaise planification de la gestion des revenus.

Si vous ne parvenez pas à analyser les chiffres, vous risquez de surestimer ou de sous-estimer vos revenus et vos coûts, et vous ne serez pas en mesure de prédire avec précision le temps nécessaire pour commencer à gagner de l’argent dans l’immobilier.

Une erreur consiste à surestimer les revenus locatifs et à ne pas prendre en compte tous les coûts et dépenses de location.

Pour garder vos comptes dans le vert, vous devez commencer par définir votre tarif de location par nuit. Souhaitez-vous le garder fixe ou l’ajuster en fonction des saisons de pointe ?

En ce qui concerne les coûts, vous devrez au moins connaître le pourcentage de taxes que vous payez au gouvernement.

Les autres coûts que vous devez estimer sont les totaux de vos factures de services publics et les coûts de marketing et de distribution.

Une autre erreur fréquente est d’oublier les petits postes de dépenses, comme les frais d’entretien réguliers.

La fixation d’un revenu mensuel cible pour votre location de vacances vous aidera à planifier un budget.

Vous pourrez ensuite ajuster le taux de location et le taux d’occupation Airbnb souhaité en fonction de votre objectif.

Comme vous le savez, posséder une propriété de location saisonnière ou location courte durée génère également certains coûts variables, vous pourriez vouloir définir le plafond souhaité pour ceux-ci également.

Nous savons qu’il est facile de se laisser submerger par les chiffres. Il existe de nombreux outils d’analyse qui peuvent vous aider à estimer les revenus et les coûts.

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J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Pour aller plus loin, j’ai fait des milliers de tests pour décrypter l’algorithme de Airbnb.

Le succès a été au rendez-vous pour mes annonces.

Je partage tous mes secrets sur Airbnb dans mon livre Best Seller :

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Avez vous vu d’autres erreurs que vous ayez commises ou que d’autres propriétaires ont faites ?
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