Louer sa résidence secondaire sur Airbnb peut transformer votre bien en une source de revenus attractive, tout en bénéficiant de l’essor des locations saisonnières.

Pour louer une résidence secondaire sur Airbnb, il faut déclarer le bien en mairie et obtenir un numéro d’enregistrement selon l’article L.324-1-1 du Code du tourisme. En zones tendues, un changement d’usage est requis pour protéger le marché résidentiel local d’après l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Définition et Rôle d’une Résidence Secondaire

Résidence Secondaire : Définition Légale

Une résidence secondaire Airbnb est un logement utilisé de manière occasionnelle, souvent pour les vacances ou des séjours temporaires

La résidence secondaire ne bénéficie pas des mêmes avantages fiscaux que la résidence principale.

Elle est notamment soumise à des taxes supplémentaires, comme la surtaxe d’habitation dans certaines communes.

À noter que la durée de séjour est un critère important : un bien utilisé moins de quatre mois dans l’année est typiquement considéré comme résidence secondaire par les autorités fiscales, même si son propriétaire peut y résider plusieurs fois dans l’année selon l’article 141 du Code général des impôts.

Les lois de location, comme celles qui s’appliquent aux plateformes de type Airbnb, distinguent également la résidence secondaire.

À titre d’exemple, alors que la location d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an pour des séjours de courte durée, une résidence secondaire peut être louée sans limitation de durée, sous réserve de respecter certaines démarches administratives et réglementaires.

Résidence Principale vs Secondaire : Distinctions

• Une Résidence principale :

Comme mentionné, il s’agit du domicile habituel du propriétaire ou locataire, où il réside de façon continue ou habituelle (au moins huit mois par an).

Les avantages fiscaux sont plus importants pour une résidence principale, comme l’exonération de la surtaxe d’habitation et une imposition réduite sur certains gains.

La location de la résidence principale est limitée à 120 jours par an d’après l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, sauf si un bail meublé classique ou un bail mobilité est mis en place.

• Une Résidence secondaire :

Une résidence secondaire est un logement occupé de façon temporaire, comme pour des vacances.

Ce type de bien ne bénéficie pas des mêmes réductions fiscales que la résidence principale et peut être soumis à une taxe d’habitation majorée dans certaines communes, visant à augmenter le taux d’occupation à temps plein dans des zones à forte tension immobilière.

La location saisonnière de la résidence secondaire n’est pas soumise à la limite de 120 jours par an, mais elle est soumise à des réglementations spécifiques, notamment une déclaration en mairie et, dans certains cas, un changement d’usage en zone tendue.

Réglementation Airbnb pour Résidences Secondaires

Déclaration Obligatoire et Enregistrement

Pour louer une résidence secondaire Airbnb, il est essentiel de se conformer aux exigences de déclaration en mairie, afin de garantir la conformité.

Cette déclaration est obligatoire dans presque toutes les communes en France conformément à l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, en particulier celles où la pression sur le marché immobilier est élevée.

Le but est de contrôler l’utilisation des logements pour éviter une réduction excessive de l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents.

La procédure peut varier légèrement en fonction de la taille de la commune :

• Dans les grandes villes et certaines zones touristiques:

La mairie demande au propriétaire de remplir une déclaration en ligne et de fournir un numéro d’enregistrement.

Ce numéro, une fois délivré, doit être mentionné dans toutes les annonces publiées sur les plateformes de location.

Cette exigence permet de surveiller le respect des réglementations locales et de la durée des locations.

• Dans les petites communes

la procédure reste similaire, mais certaines peuvent permettre des démarches administratives plus souples.

Cependant, même dans ces zones, il est essentiel de déclarer l’intention de mettre un bien en location de courte durée.

Lisez également : Réglementation Airbnb ville par ville (France et monde)

Changement d’Usage en Zones Tendues

Dans les grandes villes et zones dites « tendues », définies par une forte demande en logement résidentiel, la législation impose des règles supplémentaires pour limiter l’impact des locations saisonnières sur le marché immobilier local.

Selon l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, les résidences secondaires qui sont louées pour des courtes durées peuvent nécessiter un changement d’usage, qui transforme le logement de résidence en usage commercial.

Les principales dispositions sont les suivantes :

• Changement d’usage obligatoire dans les villes de plus de 200 000 habitants et certaines zones tendues, comme Paris, Lyon, Bordeaux, et les communes des départements limitrophes de Paris (petite couronne).
• Le propriétaire doit faire une demande en mairie pour obtenir une autorisation de changement d’usage, permettant d’utiliser le bien comme un meublé de tourisme.

Dans certaines villes, l’autorisation peut être assortie d’une obligation de compensation :

Ce principe impose au propriétaire de racheter des mètres carrés d’espace à usage commercial (par exemple, un local commercial) et de les transformer en espace résidentiel.

Cette règle vise à maintenir l’équilibre entre logements disponibles pour les habitants permanents et ceux dédiés aux locations saisonnières.

La compensation est appliquée principalement dans les zones très tendues comme Paris et Bordeaux.

« Dans des villes à forte régulation comme Paris, louer une résidence secondaire implique souvent de transformer son usage en usage commercial, ce qui peut aussi exiger une compensation immobilière pour limiter l’impact sur le marché résidentiel local »

Olivia G., avocate spécialisée en droit immobilier.

La Location Courte Durée et Règles de Copropriété

Pour les résidences secondaires situées dans des immeubles en copropriété, des règles spécifiques peuvent s’appliquer, indépendamment des lois nationales.

Le règlement de copropriété régit en effet les usages possibles des logements au sein d’un immeuble collectif, et il peut restreindre, voire interdire, la location saisonnière.

Les principales considérations sont :

Des Clauses Restrictives de Copropriété

Le règlement de copropriété peut comporter des clauses d’habitation bourgeoise exclusive, interdisant l’usage du logement pour des activités commerciales, ce qui inclut généralement la location de courte durée.

Ce type de clause vise à préserver le calme et la sécurité des autres résidents.

Location : Quand Demander l’Autorisation?

Si aucune clause spécifique n’interdit les locations saisonnières, il est conseillé de demander l’autorisation lors d’une assemblée générale des copropriétaires.

Le règlement peut être modifié, sous certaines conditions, par un vote en assemblée générale.

Il est également important de prévenir les autres copropriétaires avant de lancer une activité de location de courte durée, même si aucune interdiction n’est inscrite dans le règlement.

Les locations fréquentes peuvent perturber la tranquillité de l’immeuble et causer des tensions avec le voisinage, surtout si elles impliquent un passage constant de locataires temporaires.

Fiscalité pour Louer une Résidence Secondaire

Régimes Fiscaux des Revenus de Location

Lorsque vous louez votre résidence secondaire en tant que location meublée, les revenus de location Airbnb type résidence secondaire sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Deux régimes fiscaux principaux existent pour ces revenus :

Régime Micro-BIC pour Loueurs Meublés

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 77 700 € selon l’article 50-0 du Code général des impôts.

Les propriétaires bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs pour compenser les charges liées à la location, sans avoir besoin de les justifier.

Seule la moitié des revenus locatifs nets est donc imposée.

Exemple : Si un propriétaire perçoit 20 000 € de revenus locatifs annuels, l’abattement de 50 % réduit la base imposable à 10 000 €. Ce montant sera ensuite intégré dans la déclaration de revenus annuels pour déterminer l’impôt final.

Régime Réel : Avantages et Exigences

Ce régime est obligatoire pour les propriétaires dont les revenus locatifs dépassent 77 700 € par an, mais il peut également être choisi volontairement par ceux qui gagnent moins, si cela est plus avantageux.

Le régime réel permet de déduire les charges réelles liées à la location (intérêts d’emprunt, frais de conciergerie, maintenance, assurances, taxes, etc.) des revenus locatifs, ce qui peut réduire considérablement la base imposable.

Exemple : Si un propriétaire perçoit 25 000 € de revenus locatifs annuels et engage 15 000 € de charges liées à la gestion et à l’entretien de la résidence, il pourra déduire ces frais, ce qui réduit la base imposable à 10 000 €.

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépend donc des charges réelles engagées par le propriétaire.

Si celles-ci sont inférieures à 50 % des revenus locatifs, le micro-BIC est souvent plus avantageux ; en revanche, si elles excèdent ce seuil, le régime réel peut permettre une imposition plus faible.

« Pour un propriétaire qui engage des frais importants, le régime réel permet souvent de mieux optimiser la fiscalité en déduisant les charges réelles, tandis que le micro-BIC simplifie la gestion comptable pour des frais moindres »

Quentin P., expert-comptable en fiscalité immobilière.

Cotisations Sociales pour Revenus Locatifs

Les cotisations sociales dépendent des revenus locatifs annuels de la résidence secondaire.

Le seuil pour le paiement des cotisations est fixé à 23 000 € par an.

Moins de 23 000 € : Des Cotisations Sociales Réduites

Si les revenus locatifs bruts sont inférieurs à ce montant, le propriétaire est considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) et n’est pas redevable de cotisations sociales.

Plus de 23 000 € : Des Cotisations Sociales Pleines

Si les revenus locatifs dépassent 23 000 € par an et représentent plus de la moitié des revenus totaux du foyer, le propriétaire est considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP) et doit s’acquitter des cotisations sociales.

Le taux de cotisations applicable s’élève généralement à 17,2 % des revenus locatifs imposables.

Les cotisations sociales peuvent donc significativement impacter les revenus nets pour les propriétaires générant des revenus locatifs élevés.

Pour les propriétaires en LMP, les charges sont déductibles de la base imposable, et ils bénéficient de certaines exonérations fiscales et sociales si le bien est classé meublé de tourisme.

Taxe de Séjour et Obligations Fiscales

La taxe de séjour est une autre obligation fiscale à prendre en compte pour les propriétaires qui louent une résidence secondaire en tant que meublé de tourisme.

Elle est due par les voyageurs et collectée par le propriétaire pour être reversée à la commune.

La taxe est calculée en fonction du type de logement et de sa catégorie de classement.

Collecte et Déclaration de la Taxe de Séjour

Dans les villes où la taxe de séjour est perçue au réel, les plateformes de location comme Airbnb collectent automatiquement cette taxe et la reversent à la mairie, simplifiant ainsi la tâche pour le propriétaire.

Dans les communes sans collecte automatisée, le propriétaire est responsable de la collecte de la taxe de séjour auprès des voyageurs et de sa déclaration à la mairie.

Calcul de la Taxe de Séjour pour Loueurs

Le montant de la taxe de séjour varie en fonction de la catégorie du logement (nombre d’étoiles du classement) et de la localisation géographique.

Le montant peut être consulté en ligne pour chaque commune.

Exemple : Pour un logement classé 3 étoiles en zone touristique, la taxe peut s’élever à environ 1,50 € par nuitée et par voyageur.

Obligations Fiscales Additionnelles pour Loueurs

Les propriétaires doivent également déclarer les revenus locatifs dans leur déclaration annuelle de revenus et, le cas échéant, régler la cotisation foncière des entreprises (CFE) si l’activité locative est considérée comme régulière et commerciale d’après l’article 1447 du Code général des impôts.

Facteurs Clés de Rentabilité pour Résidences Secondaires

Importance de l’Emplacement pour la Rentabilité

Quelle que soit votre situation fiscale, un certain nombre de variables influent sur le montant des revenus que vous pouvez tirer d’une location saisonnière.

La principale est la situation géographique.

Votre bien locatif se trouve-t-il dans une destination populaire ou à proximité, comme une communauté de plage ou une station de ski ?

Si c’est le cas, vous générerez probablement une somme d’argent généreuse grâce à la location.

Un bon emplacement à proximité d’une zone attractive pour les vacances et ouverte toute l’année ou près d’un grand aéroport aura le plus grand impact sur vos revenus.

Dans tout les cas une location saisonnière nécessite plus d’études de marché qu’un investissement immobilier classique.

À titre d’exemple, à Marseille, un taux d’occupation moyen de 67 % avec un tarif de 95 € par nuit génère un revenu annuel compétitif.

Ce type de rendement est courant dans les grandes villes et les destinations touristiques

Vacance Locative : Optimiser pour Maximiser

Les taux d’occupation des locations peuvent être très variables.

Par exemple, un bien en location dans une grande ville peut créer une demande plus importante qu’une propriété en location dans un endroit hautement saisonnier comme en bord de mer ou à la plage.

Pour évaluer les taux d’occupation dans une région particulière, consultez les agents immobiliers locaux ou consultez les calendriers de disponibilité sur les sites de réservation des locations dans la région.

Ou, mieux encore, demandez l’avis d’un service de conciergerie qui s’occupe de gérer des locations saisonnières.

Pour réduire le nombre de périodes vacantes, il est important de louer régulièrement votre bien pendant la haute saison chargée, avec le moins de périodes non réservées entre chaque réservation

Pour y parvenir, vous devrez jongler avec certains défis logistiques.

Par exemple, si un locataire part le matin un dimanche et qu’un autre locataire arrive l’après-midi, vous devez vous assurer que le ménage soit fait entre le départ du premier et l’arrivée du second.

Nous aborderons ce sujet en détails dans ces articles :

Gérer l’arrivée des locataires dans votre location saisonnière pour les propriétaires débutants

Check-list nettoyage avant l’état des lieux : les points clés à ne pas manquer

Tarification Optimale pour Location Saisonnière

La meilleure façon de maximiser votre taux occupation et d’éviter les vacances locatives est de bien évaluer la valeur locative votre propriété.

De nombreux propriétaires sont confrontés à ce problème et n’y pensent pas toujours de la bonne manière.

Nous entendons constamment dire que les hôtes ne veulent pas que le prix de leur bien soit trop bas parce qu’elle n’attire pas le bon type de locataires, ou que si la propriété est trop louée, elle s’use davantage.

C’est vrai.

Mais ce que de nombreux propriétaires ne réalisent pas, c’est qu’en augmentant le prix, ils attirent le genre de locataires qu’ils essaient en fait d’éviter.

Pensez par exemple à une propriété de trois chambres à coucher avec quatre lits.

Si vous fixez le prix de location cette propriété à 2 500 euros par semaine, cela revient à 357 euros par nuit.

La plupart des familles de quatre personnes n’ont pas les moyens de s’offrir cette propriété.

Cependant, c’est tout à fait possible pour quatre jeunes adultes à hauteur de 100 euros par nuit chacun.

En parlant d’usure ou même de saccage de propriété, certains propriétaires s’inquiètent trop de cette situation.

Avec une bonne stratégie marketing et de tarification, une location saisonnière peut attirer des réservations supplémentaires et éviter les trous dans le calendrier.

En général cela représente chez la plupart des propriétaires entre 10 et 14 nuitées vacances par mois, entre des séjours plus longs.

Cela pourrait générer ainsi 12 000 euros à 22 000 € de revenus annuels supplémentaires.

Même si vous deviez nettoyer votre propriété en profondeur plus souvent ou acheter de nouvelles casseroles plus tôt, les revenus que vous en tirerez compenseront largement les coûts de l’usure supplémentaire.

Par conséquent, lorsque vous fixez le prix de votre propriété, vous pouvez envisager de le fixer légèrement en dessous de celui des propriétés concurrentes afin qu’elle soit louée plus fréquemment.

Mais en restant à un tarif suffisamment élevé pour garantir une rentabilité locative haute.

La propreté est également un autre facteur qui peut affecter le potentiel de revenus de votre location saisonnière.

Les voyageurs ne manqueront jamais de parler de la propreté de votre logement, surtout s’il est malpropre, dans leur commentaire après leur séjour.

Pour les voyageurs, arriver dans une propriété sale peut ruiner des séjours avant même qu’ils ne commencent et peut également provoquer de l’anxiété à un moment où la propreté de la location est liée à des sentiments de santé et de sécurité.

« Pour maximiser la rentabilité de votre bien, il est crucial de définir un tarif adapté aux variations de la demande locale. Une tarification bien ciblée peut garantir un taux d’occupation optimal, même pendant les périodes de basse saison »

Marc K., expert en gestion locative

Calcul des Revenus Locatifs Potentiels

Déterminer le montant des revenus que peut produire votre location n’est pas une science exacte mais nous pouvons vous aider à avoir une idée précise.

Ainsi, le simulateur de rentabilité accessible ci-dessous est calibré pour vous orienter dans la bonne direction.

Utilisez ce simulateur pour estimer précisément vos revenus locatifs en fonction du nombre de nuits réservées et du tarif moyen pratiqué.

Cet outil vous permettra d’anticiper les coûts et de définir votre stratégie de location

Louer Sa Résidence Secondaire en 6 Étapes

1- Vérifier la réglementation locale

La première étape pour louer sa résidence secondaire sur Airbnb est de bien comprendre la réglementation locale.

En France, les règles de location saisonnière varient d’une commune à l’autre, notamment en fonction de la taille de la ville et de la pression sur le marché immobilier local.

Il est crucial de se renseigner auprès de la mairie ou sur le site internet de la commune pour connaître les démarches spécifiques notamment :

• L'obligation de changement d’usage
• La déclaration spécifique de la location saisonnière

Prendre le temps de vérifier les règles locales évite des complications et assure une mise en location légale et en conformité avec les exigences municipales.

2- Formalités en Mairie

Une fois la réglementation locale vérifiée, il est souvent nécessaire d’effectuer des démarches administratives en mairie pour obtenir le droit de louer sa résidence secondaire en courte durée, c'est à dire :

La Déclaration en mairie et numéro d'enregistrement

Dans de nombreuses communes, il est obligatoire de faire une déclaration en mairie pour obtenir un numéro d’enregistrement.

Ce numéro doit ensuite être indiqué dans les annonces publiées sur les plateformes, permettant ainsi à la commune de contrôler l’activité locative.

Le changement d’usage dans les grandes villes

Cette demande doit être effectuée auprès de la mairie, et certaines villes imposent une compensation (achat de m² à usage commercial à convertir en usage résidentiel) pour réguler le marché locatif.

Cette étape est cruciale pour éviter les sanctions : la non-déclaration ou l’absence de changement d’usage peut entraîner des amendes allant jusqu'à 50 000 € dans les zones à forte régulation.

3- Inscription Fiscale et Déclaration

Louer une résidence secondaire génère des revenus locatifs qui doivent être déclarés aux impôts.

Il est important de bien comprendre les obligations fiscales pour éviter les erreurs et respecter la législation :

Inscription au répertoire SIRENE pour Loueurs

Si les revenus locatifs sont importants ou si l’activité locative est régulière, le propriétaire doit s'inscrire au répertoire SIRENE pour obtenir un numéro SIRET.

Cette inscription est requise pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ayant une activité récurrente.

Déclaration des revenus locatifs BIC

Les revenus générés par la location saisonnière doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) lors de la déclaration de revenus.

Selon le montant des revenus, le propriétaire peut être éligible au régime micro-BIC (avec abattement forfaitaire de 50 %) ou choisir le régime réel pour déduire les charges réelles.

Cette étape garantit une transparence fiscale et permet d’éviter les redressements en cas de contrôle par l’administration fiscale.

4- Préparer le Logement pour Airbnb

Pour louer efficacement une résidence secondaire sur Airbnb, le logement doit être aménagé de façon à répondre aux attentes des locataires et aux normes des meublés de tourisme :

Équipements Essentiels pour la Location

Le logement doit être meublé et équipé pour être immédiatement utilisable par les voyageurs.

Les éléments indispensables incluent la literie, des meubles pour le rangement, une cuisine équipée (plaques de cuisson, réfrigérateur, ustensiles de cuisine), et une salle de bain fonctionnelle.

Normes de Sécurité pour la Location

Il est essentiel d’installer un détecteur de fumée et, idéalement, un extincteur pour respecter les obligations de sécurité.

Assurer le Confort et la Propreté du Bien

Pour obtenir de bonnes appréciations et fidéliser les locataires, il est recommandé de veiller à la propreté irréprochable du logement et de fournir des équipements supplémentaires, comme une connexion Wi-Fi, des produits d’accueil (savons, shampoing) et des instructions claires pour l’utilisation des équipements.

Une bonne préparation du logement assure une expérience positive pour les locataires et contribue à des commentaires favorables, renforçant ainsi la réputation de votre bien locatif.

5- Créer une annonce Airbnb efficace

Une annonce bien rédigée et attrayante est cruciale pour attirer des locataires potentiels.

Voici quelques conseils pour optimiser votre annonce sur Airbnb :

Photos de Qualité pour Attirer des Voyageurs

Utilisez des photos professionnelles pour présenter le logement sous son meilleur jour.

Assurez-vous que chaque pièce est bien éclairée et montre des espaces propres et bien rangés.

Rédiger une Description Attirante et Complète

La description doit être complète et détaillée, en mettant en avant les points forts du logement (proximité des attractions, vue, équipements).

Rédigez un texte clair et engageant pour donner envie aux visiteurs de réserver.

Définir une Tarification Compétitive

Analysez les prix des logements similaires dans la région pour définir un tarif attractif et compétitif.

Utiliser une tarification dynamique peut aussi être une option pour maximiser les revenus en fonction de la saison et de la demande locale.

En optimisant l'annonce, vous augmentez vos chances de réservation et améliorez le taux d’occupation du bien.

6- Gestion des Réservations et Administratif

La gestion des réservations et des aspects logistiques de la location saisonnière demande de l’organisation.

Voici les éléments à prévoir pour assurer une location fluide :

Accueil et Remise des Clés

Si vous n’êtes pas disponible pour accueillir les locataires, il peut être judicieux de faire appel à une conciergerie ou à un service de co-hébergement.

Ces services se chargent de la remise des clés, de l'accueil et de la présentation du logement.

Ménage et Entretien : Normes de Qualité

Entre chaque location, un ménage rigoureux est nécessaire pour garantir la propreté du logement.

Une équipe de nettoyage professionnelle peut être envisagée pour assurer une qualité de service constante.

Gestion des Avis et Communication avec les locataires

Répondre aux messages des locataires avant, pendant, et après le séjour montre un bon service client.

Encourager les locataires satisfaits à laisser un avis positif aide à renforcer la visibilité de l’annonce sur Airbnb.

D’après les données Airbnb, maintenir un taux de réponse élevé et recueillir des avis positifs peut augmenter de 63 % la visibilité de votre annonce et améliorer les chances de réservation, surtout dans des zones concurrentielles.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

Pour aller plus loin, j’ai fait des milliers de tests pour décrypter l’algorithme de Airbnb.

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