Investissement Immobilier : 25 Astuces à Connaître Absolument

L’investissement immobilier n’est pas accompagné d’un mode d’emploi et, le chemin vers la richesse est souvent sinueux.

Cela étant dit, il y a des choses que vous pouvez faire pour vous mettre sur la bonne voie et garantir vos meilleures chances de réussite. Écouter les professionnels de l’immobilier et les investisseurs qui ont réussi est un excellent point de départ.

Pour vous mettre dans l’état d’esprit des pros, nous avons rassemblé 25 conseils d’investissement immobilier essentiels .

Que vous débutiez dans l’investissement immobilier ou que vous entamiez votre troisième immeuble de rapport , cet article regorge de bonnes pépites de conseils et de perspectives intéressantes. 

1. Trouver des biens dans les quartiers à potentiel 

Investissement Immobilier
Les investisseurs immobiliers bien organisés sont toujours gagnants

« Les biens locatifs représentent un excellent moyen de s’impliquer dans des investissements immobiliers. Les quartiers émergents offrent un potentiel de croissance et des incitations fiscales pour les acheteurs. Les acheteurs qui achètent des propriétés dans des quartiers émergents maximisent leurs profits et s’assurent que leurs revenus couvrent leurs coûts. »

-Ralph DiBugnara, président de Home Qualified

2. Diversifiez vos investissements

Il est communément admis que le meilleur investissement immobilier est celui qui se trouve dans votre jardin.

Bien qu’il soit utile de comprendre la région dans laquelle vous investissez, vous limitez réellement votre potentiel de rentabilité en ne considérant qu’une petite zone géographique.

En envisageant des investissements dans d’autres villes, vous disposerez d’un large éventail d’investissements disponibles et, en fin de compte, de meilleures opportunités.

Investir sur une vaste zone géographique permet également de diversifier davantage vos investissements et de protéger votre portefeuille contre la volatilité des marchés locaux.

3. Ne vous surendettez pas

On peut avoir du succès pendant longtemps et se retrouver ruiné si chaque location est un crédit immobilier à part entière.

Si vous gardez certaines de vos locations sans aucun crédit sur le dos et que certaines d’entre elles sont financées, vous aurez un bon mélange de sécurité et de risques avec les crédits.

Si vous le faites bien, quelques vacances locative plus longues que prévu ou des baisses de votre trésorerie ne signifieront pas forcément la fin de votre carrière d’investisseur immobilier. 

4. Recherchez des petites maisons 

Les maisons sont votre meilleure chance d’attirer le bon locataire.

Tout le monde aimerait vivre dans une maison. Certaines personnes ne peuvent pas se le permettre, ou ne veulent pas être propriétaires.

5. Éliminez les problèmes de maintenance dans l’œuf avant qu’ils ne s’aggravent

Investissement Immobilier
Un bon flux de trésorerie provenant de l’immobilier locatif signifie que l’investissement est rentable.

« Une chose qui m’a beaucoup aidé est d’écrire une procédure semestrielle dans les contrats de location. Il s’agit principalement de demander au locataire s’il remarque quelque chose qui doit être réparé.

Nous inspecterions également sous tous les éviers et autour des toilettes, etc. les dégâts des eaux . Trouver de petites fuites d’eau avant qu’elles ne deviennent de gros problèmes m’a permis d’économiser beaucoup d’argent.»

6. Rejoignez un groupe de réseautage local

Il existe littéralement des milliers de groupes d’investissement immobilier.

Rejoignez un ou deux. Participez à quelques-uns. Trouvez ceux qui ont les personnes et les sujets qui vous intéressent. 

Essayez de trouver des groupes qui ne présentent pas de produits, mais qui vous éduquent et vous encadrent vraiment dans les domaines qui piquent votre intérêt.

7. Tirez parti des experts

Investissement Immobilier
Apprendre des erreurs d’investisseurs immobiliers expérimentés est un bon sens commercial.

L’investissement dans l’immobilier comporte de nombreux domaines qui sont en constante évolution.

Lorsque vous démarrez pour la première fois, il est essentiel de faire appel à des experts dans chaque domaine du projet pour garantir le succès et minimiser les erreurs.

8. Apprenez à connaître votre marché

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il est important de se renseigner et de devenir un expert du marché que vous avez choisi.

Être bien informé sur les tendances actuelles, y compris :

– vous permettra de reconnaître l’état actuel du marché et de planifier pour l’avenir.

Être capable de prévoir en permanence et de garder une longueur d’avance sur le marché peut vous aider à devenir un investisseur immobilier plus efficace.

C’est pour cela que nous avons développé le simulateur d’étude de marché, idéal pour votre projet.

9. Comprendre les taux de criminalité

« Recherchez les taux de criminalité de la région. Nous n’avons pas réussi à le faire lorsque nous avons acheté notre première propriété. Nous avons eu le plus de mal à trouver de nouveaux locataires lorsque le premier groupe de locataires a déménagé il y a trois ans.

10. Fixez un budget et un calendrier (et attendez-vous à les dépasser).

Investissement Immobilier
Si les valeurs immobilières augmentent, votre investissement augmentera également en valeur.

Vous devriez mettre de côté 50 % de plus de votre budget en réserves, surtout en tant que nouvel investisseur. Votre budget est presque toujours plus élevé que prévu et lorsque vous réhabilitez des biens immobiliers, un problème peut en détecter un autre, etc.

Par exemple, réparer un tuyau qui fuit peut se transformer en remplacement du tuyau, en éliminant les dommages causés par la moisissure et en remplaçant la cloison.

En termes d’échéancier, je dirais que c’est la même chose :

si votre échéancier est de 60 jours, préparez-vous pour que le projet prenne 90 jours. Avec des dépenses supplémentaires, vient le temps supplémentaire.

11. Que le tarif à la nuitée 

Lorsque vous achetez des biens immobiliers (appartements, maisons, immeubles) pour générer des revenus, assurez-vous de tenir compte de toutes les dépenses et de prévoir des fonds de réserve pour les dépenses futures.

Assurez-vous d’avoir une provision pour couvrir les dépenses imprévues, car on ne sait jamais quand elles arriveront.

12. Traitez vos investissements immobiliers comme une entreprise

L’investissement immobilier est une activité commerciale et, comme toute autre activité, il nécessite:

  • une planification
  • une exécution
  • et une gestion réfléchies.

Les entreprises les plus prospères sont dirigées par des personnes de haute qualité à tous les niveaux de l’organisation.

Ceux qui ignorent ce fait sont destinés à lutter ou même à échouer. Quelle que soit la taille de votre activité d’investissement immobilier, si vous voulez réussir, vous devez la gérer comme une entreprise.

13. Si vous ne pouvez pas battre le prix, battez les conditions.

Investissement Immobilier
Recherchez un bien dont le prix est inférieur au marché et qui ne nécessite que des réparations mineures.

Bien que le prix de l’offre soit la première chose que les locataires regardent, ce n’est pas la seule chose. Les équipements et services sont importants 

Souvent, quelqu’un d’autre offrira plus que vous. Si tel est le cas, envisagez de mettre votre offre à niveau.

14. Prenez la vacance locative en compte

À moins d’avoir les poches profondes, vous voulez éviter le trou qu’une vacance locative crée dans votre trésorerie. La seule façon de le faire est de le prendre en compte dans le coût d’acquisition du bien immobilier.

Pour la plupart des propriétaires, cela signifie supposer que tous les mois d’une année ne produiront pas de revenu.

Pour certains, cela signifie 2 % de revenus en moins, pour d’autres, cela équivaut à une perte de revenus de 10 %.

La clé est d’évaluer le bien immobilier, le type de locataire, puis de prendre en compte la perte de revenus à laquelle vous devez vous attendre sur une base annuelle.

15. Déléguez de plus en plus 

La plupart du temps, les nouveaux investisseurs immobiliers se convainquent qu’ils vont gérer eux-mêmes le bien.

C’est bien, tant que vous avez le temps, l’énergie et le savoir-faire.

Mais au fur et à mesure que le nombre de biens immobiliers locatifs que vous possédez augmente, vous devrez probablement sous-traiter via un gestionnaire immobilier / conciergerie et cette sous-traitance a un coût.

Pour éviter toute mauvaise surprise lors de l’achat d’un bien immobilier, pensez à faire des calculs pour prendre en compte ce coût avant de l’assumer.

De cette façon, lorsque vous décidez d’ embaucher un gestionnaire immobilier, les frais sont déjà pris en compte dans vos calculs de rendement locatif et de cash flow , n’oubliez pas qu’agir en tant que votre propre gestionnaire immobilier est une dépense, alors payez-vous.

Cela vous rappellera que votre temps vaut plus qu’un cadeau.

16. Connaître la législation fiscale

Investissement Immobilier
Il est important de connaître vos obligations légales.

Aujourd’hui plus que jamais, il est crucial pour les investisseurs immobiliers d’être à jour avec la règlementation qui évolue régulièrement

17. Gagnez de l’argent en achetant

 Il est facile de payer trop cher pour de l’immobilier, surtout dans ce marché où les choses se vendent rapidement. 

En général, si vous conservez le bien immobilier, ne comptez pas sur plus value comme moyen de gagner de l’argent. Cela peut fonctionner, mais c’est toujours un risque plus élevé que d’acheter correctement.

Si vous achetez un bien locatif, recherchez des biens immobiliers qui ont besoin de peu de travail et qui ont des revenus dès le premier jour. 

N’oubliez de prévoir le budget dans votre business plan , pour l’entretien courant et les rénovations à venir sur les gros équipements ou la structure du bâtiment.

18. Maintenant le contact pendant toute la durée de la vente 

L’affaire n’est pas conclue une fois que vous avez fait une offre d’achat et ensuite que vous avez signé un compromis.

Si vous achetez hors marché, le vendeur aura probablement un certain niveau d’anxiété au sujet de la transaction et  en particulier de s’assurer que vous êtes bien légitime (car vous n’êtes pas passé par un agent immobilier).

Demandez au notaire d’une part, et à la banque d’autre part, de faire leur possible pour fournir des éléments concrets montrant que la vente avance. 

En outre, précisez dès le départ que vous vous contacterez périodiquement tout au long de la procédure de compromis et assurez-vous de le faire.

19. Comprenez les cycles du marché 

Essayez d’investir dans la bonne phase du cycle Immobilier. Il ne s’agit pas de spéculer, mais d’essayer de comprendre globalement ce qu’il adviendra des prix de l’immobilier dans les cinq prochaines années.

20. Exploiter le marché caché

Investissement Immobilier
Tenez compte des coûts innatendus, il y a toujours un risque qu’une situation d’urgence se produise.

Achetez un bien immobilier à un vendeur en difficulté, car vous pouvez l’obtenir bien en deçà de la juste valeur marchande.

Oubliez les ventes aux enchères de biens saisis ; cela peut permettre de faire des affaires, mais vous trouverez souvent des biens immobiliers qui ont grand besoin de réparations.

Au lieu de cela, recherchez des biens immobiliers avec des vendeurs en difficulté qui ne l’ont pas encore mis en vente sur le marché.

Le couple en instance de divorce ou la famille qui souhaite vendre la maison de maman après son décès sont les vendeurs idéaux ; ils veulent juste obtenir de l’argent, et l’acheteur obtient probablement une maison bien entretenue.

21. Maximiser la valeur de l’immobilier

Cherchez des moyens de maximiser la valeur de l’immobilier, en réalisant plus de profits pour le même immeuble de placement.

Cela pourrait impliquer de louer un coin à une banque pour installer un guichet automatique. Vous pourriez louer un espace dans le jardin pour un emplacement publicitaire, générant des revenus de location à partir de ce qui autrement n’aurait pas réussi à augmenter votre rendement locatif.

Dans une copropriété vous pouvez offrir des services à haute valeur ajoutée. 

22. Connaître la règlementation de l’immobilier 

Investissement Immobilier
Les investissements immobiliers réussis sont depuis longtemps l’un des moyens éprouvés de s’enrichir.

Ne transformez pas un sous-sol en deuxième logement locatif avant de savoir si cela est autorisé ou non.

Ne convertissez pas le premier étage du bâtiment en espace commercialsi la règlementation du Plan Local d’urbanisme l’interdit.

Ne présumez jamais que vous pouvez ajouter une autre pièce ou un deuxième étage à un bâtiment. Comprenez le degré de travail nécessaire pour un permis de construire, et les délais d’instruction qui vont avec avant de le commencer.

23. Envisagez des investissements immobiliers non traditionnels

N’oubliez pas qu’investir dans l’immobilier n’est pas nécessairement synonyme de choix entre investir dans  des appartements, des maisons ou des immeubles.

Vous pourriez investir dans des immeubles de bureaux, des surfaces de stockage, des espaces industriels et des entrepôts. 

Tous ces éléments génèrent des revenus locatifs. 

Dans le cas des bureaux et des bâtiments industriels, vous pourrez peut-être réduire les coûts globaux aavec une utilisation judicieuse de l’article 606 du code civil qui régit les charges d’entretien respectives entre le propriétaire et le locataire.

Votre investissement génère alors des flux de trésorerie stables avec peu de dépenses personnelles.

24. Trouvez le bon emplacement

La dernière chose que vous voulez, c’est être coincé avec un bien locatif dans une zone en déclin plutôt que stable ou en plein essor. 

Une ville ou un lieu où la population est en croissance et où un plan de rénovation urbaine est en cours représente une opportunité d’investissement potentielle.

Lorsque vous choisissez une bien locatif rentable , recherchez un emplacement avec de faibles impôts fonciers, et de nombreuses commodités, telles que :

  • des parcs,
  • des centres commerciaux,
  • des restaurants
  • et des cinémas. 

De plus,

  • un quartier avec un faible taux de criminalité,
  • un accès aux transports en commun
  • et un marché du travail en croissance

-peut représenter un plus grand nombre de locataires potentiels.

25. Investissez dans une assurance pour propriétaires

Protégez votre nouvel investissement :

En plus de l’assurance propriétaire non occupant (PNO) classique envisagez de souscrire des compléments (garantie loyers impayés, assurance pour locations meublées, assurance villégiature…) 

Ce type d’assurance couvre généralement les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection responsabilité civile en toutes circonstances — au cas où un locataire ou un visiteur subirait des blessures à la suite de problèmes d’entretien du bien immobilier.



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Pierre

Pierre est ingénieur agronome spécialisé dans l'aménagement du territoire (INA ENSA A), et urbaniste. Investisseur immobilier dans la location meublée courte et longue durée, il est passionné pour aider les propriétaires au quotidien. Il est l'auteur du Best Seller "Airbnb Master : les 200 secrets des nouveaux millionnaires de la location courte durée" et collabore avec de nombreux médias (Capital de M6, Le Monde, Le Parisien, Le Petit Futé...) Surtout, Pierre est à votre disposition pour échanger sur vos difficultés, laissez un commentaire !

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