L’investissement immobilier devient une option d’investissement prisé. 

Parmi les différentes classes d’actifs, l’immobilier s’est avéré être l’une des plus sûres et présente un potentiel de rendement élevé.

L’investissement immobilier présente d’autres avantages, notamment des avantages fiscaux et un potentiel d’appréciation.

En tant qu’investisseur immobilier, votre objectif principal est de réaliser un profit. Cependant, l’investissement immobilier est un jeu dynamique.

Pour bien débuter votre carrière dans l’immobilier et garder une longueur d’avance sur la concurrence, vous devez tenir compte de certains éléments. Ceux qui parviennent à trouver des offres immobilières lucratives et à gagner beaucoup d’argent dans l’immobilier connaissent ces principes fondamentaux de l’immobilier et les appliquent.

Si vous envisagez de commencer à investir dans l’immobilier, ce guide vous apprendra les bases de l’immobilier avant d’investir.

Qu’est ce que l’investissement immobilier ?

Acheter et posséder un bien immobilier est une stratégie d’investissement qui peut être à la fois satisfaisante et lucrative.

Contrairement aux investisseurs en actions et en obligations, les futurs propriétaires de biens immobiliers locatifs peuvent utiliser un effet de levier pour acheter un appartement ou une maison en prenant un crédit sur une somme d’argent qu’ils n’ont pas en cas, puis en remboursant le solde, plus les intérêts, au fil du temps.

Alors qu’un crédit traditionnel nécessite généralement une mise de fonds de 20 à 25 %, dans certains cas, un financement bancaire complet et même à 110% pour acheter une propriété entière est possible, ce qui veut dire que cela inclus les frais de notaire.

Cette possibilité d’être propriétaire effectif de cet actif immobilier au moment de la signature des papiers enhardit à la fois les agents immobiliers et les propriétaires, qui peuvent, multiplier les investissements locatifs de rang pour se constituer un patrimoine immobilier parfois très conséquent de plusieurs dizaines ou centaines de biens immobiliers.

Voici les cinq principales façons dont les investisseurs peuvent gagner de l’argent avec l’immobilier.

Nous verrons ensuite les principaux intérêts d’investir dans l’immobilier en général.

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1. Location de biens immobiliers

Posséder un logement locatif peut être une excellente opportunité pour les personnes ayant des compétences en matière de bricolage (DIY) et de rénovation, et ayant la patience de gérer les locataires.

Toutefois, cette stratégie immobilière nécessite un capital pour financer les frais d’entretien et les vacances locatives. Si vous n’avez pas ce matelas financier devant vous, vous prenez des risques un peu trop conséquents.

Avantages

• Fournit des revenus réguliers et les biens peuvent apprécier (plus value)
• Maximiser le capital par effet de levier
• De nombreuses dépenses associées déductibles d’impôt

Points faibles

• La gestion des locataires peut être fastidieuse
• Dommages potentiels aux biens des locataires
• Diminution des revenus provenant des vacances locatives potentielles

Selon les données de l’INSEE, les prix de vente des logements neufs (un indicateur approximatif de la valeur des biens immobiliers) ont constamment augmenté en valeur de 1940 à aujourd’hui, avec quelques épisodes de baisse ponctuelle.

2. Investissement locatif géré

L’investissement locatif géré, généralement sous forme de LMNP – Location Meublée Non Professionnelle – comme dans un EHPAD, une résidence étudiante ou une résidence de tourisme type Appart City, est idéal pour les personnes qui veulent posséder un bien immobilier à louer sans avoir à le gérer ou sans avoir les capacités financière de faire un apport.

L’investissement nécessite toutefois un accès au financement.

Il s’agit de petits fonds communs de placement qui investissent dans des biens immobiliers locatifs.

Dans ce type de montage, classiquement, une société achète ou construit un ensemble d’immeubles, puis permet aux investisseurs de les acheter par l’intermédiaire de la société, généralement avec une défiscalisation immobilière à la clé.

Un seul investisseur peut posséder une ou plusieurs unités d’habitation autonomes, mais la société qui exploite le groupe d’investissement gère collectivement toutes les unités, s’occupe de l’entretien, de la promotion et des rapports locatifs avec les locataires.

En échange de ces tâches de gestion, la société prend un pourcentage du loyer mensuel.

Un bail type est établi au nom de l’investisseur, et toutes les unités mettent en commun une partie du loyer pour se prémunir contre les vacances locatives.

Par conséquent, vous percevrez un certain revenu même si votre logement est vide.

Points forts

• Plus d’autonomie que de posséder une location en direct
• Fournit un revenu et une plus-value

Incovénients

• Risques d’inoccupation
• Frais de gestion
• Susceptible d’être dégradé par des gestionnaires peu scrupuleux

3. Rénover puis revendre une maison

Devenir marchand de biens, c’est à dire faire de l’achat revente d’appartement, d’immeubles ou de maisons est destiné aux personnes ayant une expérience significative dans l’évaluation, la commercialisation et la rénovation de biens immobiliers.

Le travail de marchand de biens nécessite un capital de départ et la capacité d’effectuer ou de superviser les travaux nécessaires.

Souvent, les investisseurs immobiliers qui utilisent cette stratégie cherchent à vendre avec une plus value importante les propriétés sous-évaluées qu’ils achètent en moins de six mois.

Les investisseurs immobiliers les plus doués n’investissent souvent pas dans la rénovation des biens qu’ils achètent. Par conséquent, l’investissement doit déjà avoir la valeur intrinsèque nécessaire pour réaliser un bénéfice sans aucune modification.

Mais les risques ne sont pas neutres. Les investisseurs qui ne sont pas en mesure de revendre rapidement un bien immobilier peuvent se retrouver en difficulté parce qu’ils doivent porter sur le long terme le financement de ce bien.

Cela peut entraîner des pertes financières continues qui font boule de neige

D’autres investisseurs prennent le parti de gagner de l’argent en achetant des biens à prix raisonnable et en les rénovant pour en augmenter la valeur de revente.

Il peut s’agir d’un investissement à long terme, les investisseurs ne pouvant se permettre d’acquérir qu’une ou deux propriétés à la fois.

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Avantages

• Mobilise un financement pour une période plus courte
• Peut offrir un retour rapide sur investissement

Incovénients

• Nécessite une connaissance approfondie du marché immobilier
• Les marchés chauds se refroidissent parfois de manière inattendue

4. Fonds de placement immobilier FPI

Une société de placement immobilier est la meilleure solution pour les investisseurs qui veulent une exposition de leur portefeuille à l’immobilier sans avoir recours à une transaction immobilière traditionnelle.

Un REIT est créé lorsqu’une société (ou une fiducie) utilise l’argent des investisseurs pour acheter et exploiter des biens immobiliers à revenus.

Les FPI sont achetées et vendues sur les grandes places boursières, comme toute autre action.

Une société doit verser 90 % de ses bénéfices imposables sous forme de dividendes afin de conserver son statut de FPI.

Ce faisant, les FPI évitent de payer l’impôt sur les sociétés, alors qu’une société ordinaire serait imposée sur ses bénéfices et devrait ensuite décider de distribuer ou non ses bénéfices après impôt sous forme de dividendes.

Comme les actions qui versent régulièrement des dividendes, les FPI constituent un investissement solide pour les investisseurs boursiers qui souhaitent des revenus réguliers.

Par rapport aux types d’investissements immobiliers susmentionnés, les FPI permettent aux investisseurs de s’engager dans des investissements non résidentiels, tels que des centres commerciaux ou des immeubles de bureaux, secteurs qui ne sont généralement pas accessibles à un investisseur individuel particulier.

Plus important encore, les FPI sont très liquides car elles sont cotées en bourse.

En d’autres termes, vous n’aurez pas besoin d’un agent immobilier et d’un notaire pour vous aider à encaisser votre investissement.

Enfin, lorsqu’ils examinent les FPI, les investisseurs doivent faire la distinction entre les FPI à capital-actions qui possèdent des immeubles et les FPI hypothécaires qui fournissent un financement pour l’immobilier et font appel à des titres adossés à des créances hypothécaires.

Les deux offrent une exposition à l’immobilier, mais la nature de cette exposition est différente.

Les sociétés de placement immobilier à capital variable sont plus traditionnelles, car elles représentent la propriété de biens immobiliers, tandis que les sociétés de placement immobilier à capital fixe se concentrent sur les revenus provenant du financement par crédit de biens immobiliers.

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Avantages

• Essentiellement des actions qui versent des dividendes
• Les principales participations sont généralement des contrats de location longue durée qui produisent des liquidités

Incovénients

• L’effet de levier associé aux biens immobiliers locatifs traditionnels ne s’applique pas

5. Crowdfunding Plateformes immobilières en ligne

L’investissement se fait par l’intermédiaire de plateformes immobilières en ligne, également connues sous le nom de crowdfunding.

Il nécessite toujours un capital d’investissement, bien qu’il soit inférieur à celui nécessaire pour acheter des biens immobiliers en direct.

Les plateformes en ligne mettent en relation les investisseurs qui cherchent à financer des projets avec des promoteurs immobiliers.

Dans certains cas, vous pouvez diversifier vos investissements avec peu d’argent.

Avantages

• Peut investir dans des projets individuels ou dans un portefeuille de projets
• Diversification géographique

Incovénients

• Tendance à être illiquide avec des périodes d’immobilisation
• Frais de gestion

Avantages de l’investissement l’immobilier (pour vous)

L’immobilier peut améliorer le profil risque/rendement du portefeuille d’un investisseur, en offrant des rendements compétitifs ajustés au risque.

En général, le marché immobilier est peu volatil, surtout par rapport aux actions et aux obligations.

L’immobilier est également attrayant par rapport aux sources de revenus plus traditionnelles.

Diversification et protection

L’immobilier a une corrélation faible et, dans certains cas, négative avec d’autres grandes catégories d’actifs, ce qui signifie que lorsque les actions sont à la baisse, l’immobilier est souvent à la hausse.

Cela signifie que l’ajout de biens immobiliers à un portefeuille peut réduire sa volatilité et fournir un rendement plus élevé par unité de risque.

Plus l’investissement immobilier est direct, meilleure est la couverture : Moins de véhicules directs et cotés en bourse, tels que les sociétés de placement immobilier (REIT), vont refléter la performance globale du marché boursier.

Même les formes d’investissement les plus indirectes bénéficient d’une certaine protection. Les sociétés de placement immobilier, par exemple, exigent qu’un pourcentage minimum des bénéfices (90 %) soit versé sous forme de dividendes.

Protection contre les risques d’inflation

La capacité de l’immobilier à couvrir l’inflation découle de la relation positive entre la croissance du produit intérieur brut (PIB) et la demande de biens immobiliers.

Au fur et à mesure que les économies se développent, la demande de biens immobiliers entraîne une hausse des loyers, ce qui se traduit par une augmentation de la valeur du capital.

Par conséquent, l’immobilier tend à maintenir le pouvoir d’achat du capital, en contournant une partie de la pression inflationniste sur les locataires et en incorporant une partie de la pression inflationniste, sous forme d’appréciation du capital.

Le pouvoir de l’effet de levier

À l’exception des sociétés de placement immobilier, l’investissement dans l’immobilier donne à l’investisseur un outil qui n’est pas disponible aux investisseurs boursiers : l’effet de levier.

Si vous voulez acheter une action, vous devez payer la valeur totale de l’action au moment où vous passez l’ordre d’achat – à moins que vous n’achetiez sur marge.

Cela signifie pour un bien immobilier que vous pouvez contrôler l’ensemble de la propriété et les loyers générés en ne payant qu’une fraction de la valeur totale.

Bien entendu, le montant de votre prêt immobilier a une incidence sur la part du logement que vous détenez effectivement, mais vous le contrôlez dès la signature de l’acte de vente chez le notaire

C’est ce qui enhardit les propriétaires de biens immobiliers et les propriétaires de maisons.

Ils peuvent prendre un deuxième crédit, puis un 3ème, etc…

Qu’ils les louent pour que les locataires paient le crédit ou qu’ils attendent une occasion de vendre pour faire une plus value, les propriétaires investisseurs immobiliers contrôlent leurs biens, même s’ils n’ont payé qu’une petite partie de leur valeur totale.

Comme pour tout investissement, l’immobilier offre un potentiel de profit, que le marché soit à la hausse ou à la baisse.

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Voici les éléments que vous devez tenir compte dans votre carrière de  l’immobilier et garder une longueur d’avance sur la concurrence

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1. Collaborez

Trouvez d’excellents membres pour constituer une équipe pour vous aider à concrétiser votre vision globale.

Une personne seule ne peut pas gérer tant de choses.

2. Étudiez les chiffres 

Il est facile d’être émotif à propos d’une affaire, quelle que soit votre expérience.

Si vous connaissez vos chiffres et que vous vous y tenez, cela élimine les émotions de l’équation. Et cela peut vous faire économiser beaucoup d’argent.

3. Soyez diligent

Essayez d’obtenir et de confirmer toutes les informations sur un investissement – pas seulement la propriété physique, mais l’historique et l’avenir potentiel des revenus, des dépenses d’exploitation et des coûts pour les réparations à court, moyen et long terme.

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4. Soyez honnête

Il suffit d’un instant pour ternir votre réputation.

Vous ne pouvez pas faire semblant jusqu’à ce que vous y parveniez. Si vous ne pouvez pas conclure, ne faites pas d’offre.

5. Copiez et inspirez les autres

Il n’est pas nécessaire de réinventer la roue – il suffit de suivre le plan que d’autres ont créé.

6. Mettez toujours tout par écrit

Il est préférable que le bail soit un document contractuel écrit que les deux parties signent, mais le courrier électronique permet de gagner du temps pour des choses comme la communication générale.

7.  N’essayez pas de tout apprendre 

Obtenez autant de connaissances générales que nécessaire pour découvrir ce qui vous enthousiasme le plus, puis concentrez-vous sur cette seule chose et ne vous laissez pas distraire par d’autres stratégies intéressantes.

8. Comprendre que l’emplacement est fondamental 

Il y a nombreux investisseurs immobiliers achètent des biens sans comprendre la valeur de divers emplacements. 

Ils pensent qu’ils paient un bon prix en fonction de la superficie en mètres carrés, du nombre de chambres à coucher et de salles de bain, etc. sans savoir comment une zone peut avoir un effet dramatique sur la valeur.

9.  Ayez une vision claire

Ayez une vision claire de la raison pour laquelle vous voulez devenir un investisseur immobilier prospère et de ce que votre activité d’investissement doit faire pour vous.

10.  Passez à l’action .

Nous avons tous peur lorsque nous faisons des choses qui nous poussent hors de notre zone de confort. 

La seule façon de contourner la peur est d’agir et de découvrir qu’il n’y avait pas grand-chose à craindre.

Ce sera inconfortable au début, mais comme toute autre chose, vous vous y habituerez et vous en serez très probablement ravi. Procrastiner est confortable mais aussi extrêmement frustrant.

11. Evitez les économies insignifiantes

Mais fixez-vous définitivement un budget réaliste et ajustez le chaque fois que vous en avez l’occasion. Externalisez autant que possible pour maximiser votre temps.

Cherchez toujours à obtenir un retour sur investissement élevé, mais ne vous attendez jamais à obtenir quelque chose pour rien (… ça n’arrivera pas).

12. Ne pas comparer choux et carottes .

Si le bien (appartement, maison, immeuble) en question n’était pas disponible, un acheteur envisagerait-il de manière réaliste d’acheter un bien complètement différent  à la place ? De plus, veillez à ne pas choisir un prix aléatoire par mètre carré et utilisez-le pour établir votre valeur, car le prix pourrait ne pas correspondre à votre bien immobilier.

13. Optez pour une stratégie d’investissement et vous y tenir

Il est très facile de se laisser distraire par le « syndrome de l’objet brillant » et de perdre sa concentration.

Ne soyez pas tenté de « papillonner » dans tout un tas de stratégies différentes lorsque vous débutez.

14. Ne soyez pas émotif

Ne laissez pas passer les bonnes affaires sous prétexte que vous n’arrivez pas à vous y imaginer et n’achetez pas un objet que vous adorez si le calcul ne fonctionne pas.

15. Fixez-vous des objectifs réalistes 

Combien d’offres vais-je faire chaque jour, semaine, mois ? Cela correspondra au nombre d’affaires que je conclurai chaque mois. Suivez votre flux de travail. Ce qui est mesuré est géré.

16. Ne commencez pas à investir avec un plan fixe

Cela inclut de décider quoi/quand/pourquoi/comment acheter votre (vos) premier(s) bien(s) d’investissement. Ce n’est pas que vous ne connaissez pas les réponses. C’est que vous ne connaissez pas toutes les questions .

17. Assurez-vous des faits réels 

Lorsqu’il s’agit d’économiser sur les impôts et de créer les structures juridiques supports de vos investissements immobiliers, assurez-vous d’obtenir les faits au lieu d’être victime de certains des fake news courants sur Internet.

18. Adressez-vous à quelqu’un qui investit dans l’immobilier. 

Posez-lui des questions telles que « Combien de biens avez-vous acheté ? » et « Quel est votre objectif principal – Acheter et conserver ou Acheter et revendre ? ». Demandez-leur également combien de fois ils ont échoué.

19. Lorsque le prix est juste, il se vendra

Même si vous êtes pressé de vendre et que le prix n’est pas votre principale préoccupation, vous avez toujours besoin d’une base de référence pour commencer à commercialiser votre maison. 

Une chose est sûre : le prix est l’une des décisions les plus importantes dans le processus de vente. 

Fixez un prix trop élevé et vous courez le risque de rebuter les acheteurs potentiels. Cela signifie également que votre maison ne se comparera pas favorablement à d’autres maisons de prix similaire. 

Pire encore, les acheteurs peuvent même ne pas voir votre annonce lorsqu’ils effectuent une recherche en ligne, car ils utiliseront des prix inférieurs.

20.  Concentrez-vous sur la création de  cash flow.

C’est la source de revenus en or qui augmentera la valeur de tous les autres aspects de votre activité immobilière. 

21. Faites des analyses

Pour cela vous êtes libre d’utiliser le simulateur d’étude de marché.

22.  Ne vous inquiétez pas pour l’argent .

Concentrez-vous sur la recherche de la meilleure offre avant  l’argent pour la financer.

Les investisseurs investissent dans les transactions, pas dans les discours et le marketing.

23. Ne repoussez pas les réparations et améliorations 

Les raccourcis finiront par vous coûter de l’argent à long terme lorsque l’offre d’un acheteur potentiel sera moins élevée que prévu ou lorsque leurs inspections révèlent une mauvaise qualité du bien immobilier que vous vendez.

Ne laissez pas vos biens être connus comme étant ceux qui livrent des biens de mauvaise qualité.

24.  Obtenez votre licence immobilière 

En tant qu’investisseur immobilier, je ne pourrais pas m’imaginer essayer de travailler sur le marché local des biens en difficulté sans une licence immobilière et est limité par les compétences d’un autre agent immobilier si vous en avez besoin.

Les agents immobiliers ne connaissent généralement pas très bien la vitesse et les tactiques utilisées pour acquérir de superbes propriétés pour les investisseurs. 

Avoir votre licence immobilière est un atout incroyablement précieux, à mon avis.

Avoir votre licence immobilière est un atout incroyablement précieux.

25.  Traitez votre bien immobilier comme une véritable entreprise 

Cela signifie créer un business plan, mettre en œuvre ces plans et développer votre portefeuille au fil du temps.

N’oubliez pas – faites toujours le suivi de vos dépenses professionnelles… celles-ci peuvent vous permettre de réaliser d’importantes économies au moment des impôts.

26. Eviter les biens obsoletes

Ne pensez pas que vous obtenez une offre fantastique parce que vous pensez avoir acheté un bien immobilier sous-évaluée alors qu’en fait vous ne l’avez pas fait parce que le bien immobilier présente une sorte de défaut fonctionnel majeur.

Par exemple, devoir traverser une salle à manger pour se rendre dans une chambre. Qui veut faire ça?

27.  Associez-vous à des personnes que vous voulez ressembler davantage .

Si vous voulez devenir un propriétaire prospère, trouvez d’autres propriétaires prospères avec qui traîner, en ligne ou dans le monde réel.

28. Espérer le meilleur mais planifier le pire.

Ayez toujours plusieurs stratégies de sortie et plans d’urgence, quel que soit votre plan ou votre objectif de stratégie d’investissement.

Peu importe si vous vendez ou achetez et gardez, vous devez être prêt à faire face à des difficultés.

29.  Assurez-vous que vous êtes pertinent

Recherchez ce qui se passe sur le marché dans lequel vous investirez avant de dépenser du temps, de l’argent et des ressources.

Ce qui fonctionnait même il y a un an n’est peut-être plus là où vous devez vous concentrer, alors assurez-vous que ce que vous proposez et qui/ce que vous ciblez sont toujours lucratifs.

Vous devez toujours penser « quelle est ma valeur ajoutée ici ? » et construire autour de ça. 

30.  Établissez un état d’esprit réussi

Ce que vous attendez a tendance à devenir la réalité que vous créez.

Gardez la tête baissée, travaillez dur et attendez-vous à gagner.

Si vous faites cela assez longtemps, un jour (plus tôt que vous ne le pensez), vous lèverez les yeux et la réalité autour de vous aura changé pour le mieux. 

31.  Attendez-vous à l’inattendu de la part des locataires

Prévoyez le pire et soyez agréablement surpris lorsque vous obtenez un bon locataire.

La planification des locataires implique généralement de l’argent; soit des périodes sans locataires, en effectuant des réparations immobilières sur des éléments non fonctionnels et des locataires non payants.

Il est essentiel d’avoir des fonds de réserve disponibles pour gérer ces périodes de perte d’argent.

32. N’ayez pas peur de demander de l’aide 

Il y a tellement de détails dans l’immobilier que cela peut être écrasant. L’un des avantages des investisseurs expérimentés est qu’ils ont tous été à votre place.

Adressez-vous à des investisseurs plus expérimentés avec vos questions, car il n’y a pas de question stupide.

33.  Concentrez-vous sur l’augmentation des revenus locatifs (sans ennuyer vos locataires)

La meilleure façon d’y parvenir est d’être attentif et flexible aux demandes raisonnables des locataires. Il est beaucoup plus facile d’augmenter les loyers des locataires heureux que ceux contre lesquels vous vous battez. 

34. Passez du temps à apprendre les mathématiques

Les calculs vous empêcheront d’acheter une mauvaise affaire, ce qui est plus important que d’en acheter une bonne !

35.  Récupérez l’argent, puis remettez les clés.

Toujours percevoir le dépôt de garantie et tout loyer prépayé avant de permettre à un locataire d’emménager dans votre appartement ou maison.

Ne vous contentez pas d’accepter un chèque personnel, mais assurez-vous plutôt que l’argent est sur votre compte bancaire avant de remettre les clés.

36. Comprenez la différence entre un revenu passif et un revenu actif.

Un revenu actif signifie que vous travaillez pour votre argent (et secrètement, la plupart des investissements immobiliers nécessitent en fait beaucoup de travail).

Soyez capable de faire la différence entre travailler pour votre argent et gagner de l’argent de manière passive (il y a une énorme différence !).

37. Entourez vous de personnes qui vous ressemblent 

Il est important d’établir un réseau avec des personnes partageant les mêmes idées que vous, qui pourront vous donner des idées, vous conseiller sur vos premières transactions et vous aider dans les moments difficiles.

38. Travaillez avec les bonnes personnes

Dans le monde d’aujourd’hui, tout va très vite et tout est dur. 

Tout le monde essaie juste de faire le travail et de gagner de l’argent. Cette méthode peut faire avancer les choses rapidement, mais elle ne garantit pas nécessairement la qualité. 

En prenant votre temps et en vous concentrant sur l’établissement de relations, vous pouvez éliminer ceux qui cherchent à gagner rapidement de l’argent et ne travailler qu’avec des personnes qui ont vraiment votre intérêt à cœur.

39.  Connaitre qui sont tous les acteurs de votre marché

out le monde peut être utile à un moment donné. Vos amis doivent rester proches mais vos concurrents aussi car vous pourrez les surveiller.

40.  Achetez des biens immobiliers dans de bons quartiers

Achetez des biens immobiliers dans de bons quartiers avec de bons systèmes scolaires et un excellent accès à l’autoroute. 

Lorsque vous suivez un modèle de ce que le marché veut, vous serez dans une bien meilleure position pour réaliser un profit. 

Allez avec ce que recherchent la majorité des acheteurs et vous serez dans une position beaucoup plus favorable.

41. Créez un plan

Vous n’avez pas besoin d’avoir un business plan détaillé avec chaque petit détail inclus pour réussir, mais vous avez besoin d’un plan.

Prendre un stylo et mettre par écrit ce que vous avez en tête et cartographier votre (vos) première(s) transaction(s) aidera également à atténuer la paralysie par l’analyse que subissent la plupart des nouveaux investisseurs.

42. Apprenez les chiffres clés de vos marchés immobiliers 

Sachez combien valent réellement les biens immobiliers (appartement, maison, immeuble …) et combien vous pouvez payer. 

Ceux qui sont les meilleurs pour dénicher des affaires hors marché sont ceux qui savent exactement combien ils peuvent payer.

Cette connaissance engendre la confiance ; confiance + chiffres exacts = offre solide ; offres solides + répétition = flux d’affaires et plus de confiance.

43. Connaissez vos limites

Même si je déteste l’admettre, mes compétences en design sont nulles. J’arrive à peine à assortir mes vêtements correctement.

Je n’ai aucun talent pour choisir les objets de décoration, alors je demande à d’autres personnes de m’aider pour cela.

L’endroit que je préfère pour trouver des produits de design, c’est dans les nouvelles constructions, car ils sont très habiles pour savoir ce qui se vend actuellement.

Ma femme est également très douée dans ce domaine et m’a aidé à maintes reprises dans mes choix de design et mes idées de mise en scène. Acceptez vos limites !

44. Un bien vaut ce qu’un acheteur est prêt à payer

Vous pensez peut-être que tout le temps et les efforts que vous avez consacrés à votre bien (appartement, maison, immeuble …) avant de le vendre, même ce que vous avez payé pour l’avoir précédemment, lui font valoir un certain prix.

Même un évaluateur peut intervenir avant votre vente et que la valeur de la maison (ou autres biens locatifs) est proche du prix que vous souhaitez. Mais en fin de compte, cela ne vaut que ce qu’un acheteur est prêt à payer pour cela. 

Ils peuvent penser que vos améliorations ne correspondent pas au prix demandé. 

Il se peut aussi que le bien ait besoin de plus rénovations et que le prix demandé soit trop élevé pour justifier le prix et d’y investir immédiatement plus d’argent.

45.  Ne pas trop construire pour le quartier

Regardez ce que les autres investisseurs et propriétaires ont fait et ne faites rien de plus, car ces améliorations reflètent probablement ce que les acheteurs attendent dans le quartier.

46. A l’impossible nul n’est tenu 

Vous n’avez pas besoin de connaître de A à Z toutes les manières imaginables de gérer une situation immobilière.

Commencez par ce qui vient en premier : jetez un œil à la situation dans son ensemble et commencez à commercialiser des prospects. 

Vous n’avez pas besoin d’avoir de l’argent en réserve pour pouvoir acheter un bien immobilier. Si vous pouvez trouver une super affaire, vous pouvez trouver un acheteur et lui céder le contrat moyennant des frais de cession élevés.

47.  Suivez le plan et donnez tout 

Persévérez dans les moments difficiles et célébrez les moments forts.

48. Ayez une bonne réputation auprès des courtiers et banquiers  

Négocier des commissions pendant ou après la conclusion d’une transaction ou retarder le paiement des commissions ne servira qu’à créer de la méfiance à votre égard. 

La rumeur de ce genre de comportement circule rapidement et coûtera cher avec le temps.

49. La confiance s’établit au fil du temps

Trouver et travailler avec des personnes qui sont heureuses de passer ce temps à bâtir votre confiance est un facteur clé pour maintenir et développer une relation d’affaires solide. 

À moins qu’une telle confiance ne soit établie, il sera très difficile de préserver la relation et d’obtenir avec succès vos objectifs/avantages souhaités. 

50.  Rien de verbal n’est valable 

Même s’il s’agit de votre oncle ou beau-frère préféré avec qui vous allez avoir comme partenaire d’investissement, tout doit être écrit et dans le cadre d’un contrat sécurisé « légalement lié » .

Ce sont des affaires – et il faut les gérer de cette façon !!!

51. La propreté n’est pas négociable .

Aucun bien ne sera jamais parfait, surtout avec un chien en été, mais il est important de faire un effort pour garder votre bien aussi propre que possible pendant les photos d’annonces et les visites.

Vous voulez que les acheteurs potentiels se souviennent de ce qu’ils aiment dans la maison (ou autres biens locatifs) après leur départ, et qu’ils ne parlent pas du désordre qui régnait dans votre maison.

52. Fixez-vous des objectifs précis et mesurables

Fixez-vous des objectifs précis et mesurables pour réussir à investir. Exemple : Je souhaite acheter ma première location en juillet prochain.

Remontez cet objectif aux tâches spécifiques que vous devez effectuer chaque semaine pour atteindre cet objectif. 

53.  Aimer et se soucier des gens

Essayez d’ajouter de la valeur à la vie des gens au quotidien.

54.  Commencez tout de suite 

La meilleure façon d’apprendre est de faire.

55.  N’abandonnez pas 

Les gens ne réussissent pas parce qu’ils le veulent, ils réussissent parce qu’ils veulent tellement réussir qu’ils échoueront, et apprendront, et échoueront, et apprendront, et s’amélioreront, et changeront, et deviendront grands, réussiront parce qu’ils étaient prêts à faire plus que les autres.

56. Bien estimer la valeur de l’immobilier 

Lors de la revente d’un bien, faites attention à l’estimation de la valeur après réparation. La valeur doit être basée sur des ventes et des annonces similaires dans le voisinage immédiat, et non sur des ventes plus élevées dans d’autres quartiers plus côtes.

57. Ne dépensez pas trop

Une chose à garder à l’esprit lors de la rénovation d’une salle de bain ou d’une cuisine est le montant d’argent dépensé .

Il est important de ne pas en faire trop et de ne pas dépenser des dizaines de milliers d’euros pour rénover une salle de bain.

Des choses simples telles que la décoration et quelques meubles  sont toutes d’excellentes façons d’augmenter la valeur sans vous ruiner !

Il n’est pas recommandé de dépenser plus de 10% de la valeur du bien immobilier pour une rénovation.

58. Créez un plan marketing

Une fois que vous avez décidé d’une stratégie d’investissement et que vous disposez d’un budget pour le marketing, créez un plan marketing . 

N’oubliez pas que votre stratégie d’investissement sera grandement affectée par le montant d’argent que vous devrez dépenser en marketing. 

59. Votre motivation est précieuse 

Si vous n’êtes pas prêt à laisser la course folle derrière vous et à embrasser un avenir où votre travail acharné vous permet de profiter de tout ce que vous voulez vraiment, alors vous n’êtes peut-être pas prêt à profiter de tout type d’investissement immobilier .

60. Tout est négociable.

Sérieusement. Tout est négociable.

Cependant, il est très important de s’assurer que les négociations sont bien faites et correctement documentées dans le contrat.

61.  Créez des systèmes dès le départ

Créez des systèmes dès le départ afin de pouvoir évoluer rapidement et de travailler sur l’activité et moins dans l’activité.

Embauchez des personnes plus intelligentes que vous pour vous aider dans les domaines de votre activité où vous êtes faible pour éviter les erreurs. Soyez toujours en train d’apprendre et de vous éduquer.

62.  Votre réseau est tout 

Les choses tournent mal dans chaque transaction immobilière – un bon réseau vous aidera à réussir malgré les obstacles inévitables.

63. Privilégiez la création d’amitiés, et non de contacts

Au lieu de « réseauter » lors d’un événement, rencontrez simplement des gens et essayez de vous faire des amis en fonction d’intérêts communs. Le biz sera une sortie naturelle de l’amitié. De plus, c’est pour plus de plaisir de cette façon. 

64. Communication avant emplacement

Communication, communication, communication… au lieu de emplacement, emplacement, emplacement… je ne saurais trop insister là-dessus ! 

C’est l’un des éléments les plus importants lorsque vous cherchez à investir avec succès dans l’immobilier.

En fin de compte, vous souhaitez travailler avec des personnes qui, grâce à une bonne communication et à l’intégrité, bâtiront votre confiance et développeront avec vous une relation prospère et à long terme.

65. La présence d’animaux laisse de mauvaises impressions

Ce n’est pas parce que nous aimons nos amis à fourrure que tout le monde aime les animaux.

Il est difficile d’effacer chaque élément de preuve qu’ils existent dans votre maison (ou appartement).

Peu importe le nombre de fois que vous passez l’aspirateur, il y aura des poils d’animaux qui vous manqueront. Faites juste un effort.

Et si vous le pouvez, cachez leur literie et leurs bols de nourriture.

L’odeur d’un animal de compagnie est extrêmement difficile à cacher, surtout si vous avez un chiot qui apprend à être propre ou un chien sénile avec un problème de vessie.

Cela pourrait valoir la peine de remplacer votre revêtement de sol ou d’offrir une allocation de revêtement de sol dans l’affaire.

66. Soyez honnête et éthique lorsque vous retenez la caution

De nombreux propriétaires essaient de retenir la caution en cas d’usure normale ou de surfacturer pour de petites réparations.

Des frais injustifiés ou non documentés obligeront souvent un propriétaire à renoncer à la réclamation sur la caution.

67. Combinaison de stratégies

La  combinaison de stratégies , si elle est effectuée de manière experte, peut stimuler à la fois la croissance du capital et le revenu de retraite en accélérant votre objectif de devenir rentier.

68. Investir sans argent

Vous n’avez pas besoin de votre propre argent pour investir , vous pouvez utiliser l’argent des autres. Être discipliné est plus important. 

69. Vous gagnez de l’argent lorsque vous achetez un bien immobilier

N’oubliez pas que vous gagnez de l’argent lorsque vous achetez un bien immobilier, pas lorsque vous vendez un bien immobilier . Ne comptez pas sur les réparations pour générer des bénéfices. 

Si vous êtes déjà dans le vert lorsque vous sortez de la clôture, vous avez déjà pris un bon départ.

70.  Prenez une décision et respectez-la 

L’investissement immobilier ce n’est pas devenir riche très rapidement et gagner 50000€ sur chaque bien 

Et comme tout autre métier, ce n’est pas toujours facile.

Ce qui vous fera avancer, c’est votre détermination et, espérons-le, vos bénéfices ?

71. Ne pas trop se penchez sur les rénovations

Tout comme une rénovation de salle de bain, une rénovation de cuisine est un excellent moyen d’augmenter la valeur d’une maison ou appartement.

Les cuisines et les salles de bain sont généralement le principal argument de vente d’une maison ou appartement. 

Une chose importante à considérer lors de la rénovation de la cuisine est le temps que le propriétaire prévoit de rester dans la maison ou appartement. 

72.  Trouvez un mentor

Vous pouvez lire tous les livres que vous voulez, mais cela n’équivaut pas à ce que cela signifie d’être au sein d’une transaction immobilière, d’examiner le projet et de le parcourir avec quelqu’un qui est compétent pour évaluer, résoudre et vendre… la propriété dans laquelle vous avez investi.

73.  Parlez à des investisseurs

Parlez à autant d’investisseurs que possible dans votre région et en ligne.

Apprenez des investisseurs locaux ce qu’ils font et comment. 

Emmenez-les déjeuner ou prendre un café et apprenez par l’exemple. 

74. La décoration neutre plaît au plus grand nombre 

Débarrassez-vous de ces couleurs sombres et de ces murs d’accent violet vif maintenant! 

Cela ressortira comme un tache sur les photos de votre annonce avant même qu’un acheteur potentiel ne programme une visite de votre bien immobilier.

La première pensée qui leur vient à l’esprit est : « Combien de couches de peinture faudra-t-il pour couvrir cette couleur hideuse ?! » Le neutre est le meilleur. Le neutre est toujours dedans.

En ce qui concerne le décor, le minimal est le meilleur. Allez-y et emballez tout décor supplémentaire inutile pendant que vous essayez de vendre.

75. Réalisez que l’investissement immobilier n’est pas si difficile 

Vous n’avez pas besoin de faire toutes les parties compliquées vous-même.

C’est la raison pour laquelle je ne me suis pas lancé dans l’investissement immobilier plus tôt – je ne savais pas comment faire toutes ces choses (comme trouver des vendeurs motivés, acheter des saisies, rénover des maisons, louer….. Beurk) !

Mais il y a d’autres façons de faire, alors ne vous sentez pas obligé d’employer la manière forte.

76. Apprenez des erreurs des autres

Dupliquez ce qui fonctionne déjà.

77. Vous n’êtes pas dans l’ « Immobilier », mais dans le «Marketing ».  

Vous devez avoir un « plan marketing » et vous devez mettre en œuvre ce plan pour réussir en affaires. Vous devez savoir à combien de vendeurs vous devez parler et combien d’offres vous devez faire chaque jour.

78.  Trouvez un agent immobilier qui connaît le marché

Ils peuvent vous aider à trouver les bonnes opportunités pour atteindre votre budget et vos objectifs. Les investisseurs qui réussissent ont tendance à être des clients fidèles, de sorte que l’agent immobilier aura un intérêt direct dans votre succès.

79.  Trouvez un mentor local 

Il est facile pour quelqu’un de vous prendre au sérieux lorsque vous montrez déjà que vous allez être une force avec laquelle il faut compter .

Si vous avez des pistes, les gens vont vous écouter… et vous aider. Lorsque quelque chose survient que vous ne savez pas comment gérer, vous aurez quelqu’un qui pourra vous aider par téléphone.

80. Assurez-vous que votre bail est conforme à la loi

Si vous essayez d’utiliser un « modèle de bail gratuit » ou si vous ne parvenez pas à intégrer les exigences de votre état dans votre bail, vous pourriez vous retrouver sans défense devant les tribunaux.

Ne donnez pas à votre locataire une raison de vous poursuivre.

81. Les gens remarquent ce qui ne vas pas avant les points positifs 

Comme dit précédemment, il est difficile de plaire à tout le monde.

Un geste que vous pouvez faire pendant une négociation est d’autoriser un changement revêtement de sol ou de peinture, donc vous ne gaspillez pas d’argent en préparant le bien à vendre et ils peuvent choisir les détails qu’ils aiment.

82. Flexibilité

Le facteur n°1 dans tout plan d’investissement immobilier doit être la flexibilité. Parfois, ce sera la raison pour laquelle vous survivrez, tandis que parfois ce sera la raison pour laquelle vous avez dépassé tout le monde.

83. Un business plan par type d’investissement .

Décidez exactement de ce que vous voulez faire en tant qu’investisseur ; vendez, gardez, faites de l’achat revente , etc.  

Concentrez-vous sur ce type d’investissement et apprenez tout ce que vous pouvez à ce sujet . 

N’essayez pas d’apprendre et de tout faire en même temps. Une fois que vous maîtrisez une chose, vous pouvez passer à une autre si vous le souhaitez.

84.  Investir dans l’immobilier n’est pas émotionnel, c’est business !

Si l’accord n’a pas de sens financier, éloignez-vous .

85. Reconnaissez vos faliblesses

Reconnaissez ce pour quoi vous êtes bon et ne faites que cela . Embauchez ou faites équipe avec les meilleures personnes possibles pour combler vos faiblesses (nous en avons tous).

86.  Reconnaître l’importance de la clarté

Tout d’abord, soyez clair sur vos propres objectifs d’investissement.

Recherchez vous des cash flow immédiats, une croissance à long terme, un risque faible/une hausse faible, un risque élevé/une hausse élevée ?

Alors soyez clair lorsque vous communiquez avec les vendeurs et les prêteurs. Maîtrisez votre vocabulaire d’investissement; présentez vos données financières d’une manière que tout le monde peut comprendre. 

87.  Laissez vos émotions à la porte.

Votre bien locatif est une entreprise, avec de l’argent réel et des capitaux propres – alors traitez-le de cette façon. 

Chaque candidat doit être traité équitablement, sans parti pris ni préjugé. Les propriétaires les plus prospères sont courtois, professionnels et gardent le contrôle. 

88. Décidez de la marge bénéficiaire que vous souhaitez respecter 

Décomposez-le en un montant ou un pourcentage en euros.

Par exemple, 

« Pour chaque propriété que je vais vendre, je dois repartir avec au moins 25 000 € de bénéfice net une fois que tout est dit et fait. » 

89. Soyez prêt au pire

La hausse des taux de crédits immobiliers, les ralentissements économiques, les logements vacants, etc. doivent être planifiés à l’avance.

Vous ne voulez pas vous retrouver dans un coin avec peu ou pas de marge de manœuvre. Le degré de contrôle que vous avez sur votre bien immobilier a un impact énorme sur le succès final de vos investissements.

90.  Découvrez dans quoi vous excellez et faites-le

Demandez à quelqu’un de faire tout le reste pour vous. Maintenant que votre plan marketing est automatisé et systématisé, sortez-le de votre assiette !

Si vous ne demandez à personne d’autre de faire votre marketing, cela ne se fera tout simplement pas. Tout revient donc au marketing. 

L’objectif principal est de faire tout votre marketing pour vous, malgré vous. N’arrêtez jamais le marketing. Cela résoudra tous vos problèmes d’argent. 

Le meilleur marketeur gagnera toujours.

91. Soyez ouvert d’esprit, flexible et créatif 

Soyez prêt à pivoter rapidement et lorsque vous trouvez un canal d’achat et de vente efficace, continuez à le faire fonctionner jusqu’à ce qu’il ne fonctionne plus, puis pivotez rapidement vers les changements du marché.

Continuez à trouver des moyens d’aider vos acheteurs et investisseurs à atteindre leurs objectifs. Faites toujours du marketing et communiquez avec vos clients. 

Construisez des relations à long terme et votre propre plateforme.

92. Ne tombez pas amoureux du bien immobilier

L’achat d’un investissement est très différent de l’achat de votre bien ou de votre résidence secondaire.

Ne tombez pas amoureux du bien immobilier et ne vous demandez pas si vous aimeriez y vivre .

 Lorsqu’il s’agit de biens d’investissement, examinez les chiffres pour voir s’il s’agit d’un « investissement » et non de la maison (ou de l’appartement) de vos rêves.

93. Agissez rapidement lorsque quelque chose ne fonctionne pas.

N’attendez pas. Il y a de fortes chances que, s’il commence à ne pas fonctionner, il continuera à ne pas fonctionner.

Les mauvaises situations peuvent dégénérer rapidement en investissement immobilier, alors n’hésitez pas à tuer quelque chose dans l’œuf rapidement !

94.  si vous pouvez le faire vous même alors faites le

J’ai lu trop d’articles conseillant aux investisseurs de ne pas intervenir et d’embaucher des professionnels pour tout ce qui doit être fait. 

Je suis désolé, mais j’apprécie moi-même la réhabilitation des propriétés et mon retour sur investissement est exponentiellement plus élevé lorsque je suis dans la propriété et que je fais le plus de travail possible parce que je suis bon et que j’aime ça. 

Si vous avez les compétences, n’ayez pas peur de les utiliser simplement parce que d’autres investisseurs ne les ont pas.

95.  Communication et partenariat

Peu importe si vous êtes timide, nouveau, sans argent, un mauvais’ Eddie, peu importe .

Ce qui vous aidera à réduire considérablement votre courbe d’apprentissage et éventuellement à augmenter vos profits, c’est qui vous connaissez et ce que vous pouvez apporter les uns aux autres.

96. Apprenez de vos erreurs 

Apprenez de vos erreurs et ne laissez pas la même erreur se produire deux fois. Lorsque vous faites une erreur, levez-vous et avancez sans hésiter.

97. Épargner est important 

Que ce soit pour acheter de nouvelles offres ou aider à financer des offres existantes, vous aurez besoin d’argent. Assurez-vous d’économiser autant que vous le pouvez.

98.  Apprenez l’art et la science de la persuasion .

99. Ne vous endettez pas trop

La seule dette que vous devriez avoir dans votre activité concerne des actifs qui se remboursent d’eux-mêmes .

Ne contractez pas de prêts pour des passifs qui n’auront pas leur propre poids ! C’est totalement insoutenable et c’est l’un des moyens les plus rapides de faire fonctionner votre activité sur le terrain.

100.Délais d’achat, rénovation et vente de biens immobiliers 

Sachez quels seront vos coûts pendant au moins un an et si vous payez sur un prêt, vous devez savoir quelles seront vos mensualités ainsi que les taxes, les assurances, l’entretien (afin que vous puissiez être prêt à payer pour tous ceux qui portent frais si vous ne vendez pas tout de suite). 

101. Faites des plan par écrit 

Incluez des éléments tels que le capital disponible, les approbations des prêteurs, les répartitions des partenaires et les ressources pour rechercher/écrire/réparer et vendre ou louer.

102. Recherchez des petites maisons 

Les maisons sont votre meilleure chance d’attirer le bon locataire.

Tout le monde aimerait vivre dans une maison. Certaines personnes ne peuvent pas se le permettre, ou ne veulent pas être propriétaires.

103. Réglez les problèmes de maintenance ( de suite)

Une chose qui m’a beaucoup aidé est d’écrire une procédure semestrielle dans les contrats de location. Il s’agit principalement de demander au locataire s’il remarque quelque chose qui doit être réparé.

Nous inspecterions également sous tous les éviers et autour des toilettes, etc. les dégâts des eaux . 

Trouver de petites fuites d’eau avant qu’elles ne deviennent de gros problèmes m’a permis d’économiser beaucoup d’argent.

104. Rejoignez un groupe de réseautage local

Il existe littéralement des milliers de groupes d’investissement immobilier.

Rejoignez un ou deux. Participez à quelques-uns. Trouvez ceux qui ont les personnes et les sujets qui vous intéressent. 

Essayez de trouver des groupes qui ne présentent pas de produits, mais qui vous éduquent et vous encadrent vraiment dans les domaines qui piquent votre intérêt.

105. Comprendre les taux de criminalité

« Recherchez les taux de criminalité de la région. Nous n’avons pas réussi à le faire lorsque nous avons acheté notre première propriété. 

Nous avons eu le plus de mal à trouver de nouveaux locataires lorsque le premier groupe de locataires a déménagé il y a trois ans.

106. Prenez la vacance locative en compte

À moins d’avoir les poches profondes, vous voulez éviter le trou qu’une vacance locative crée dans votre trésorerie. La seule façon de le faire est de le prendre en compte dans le coût d’acquisition du bien immobilier.

Pour la plupart des propriétaires, cela signifie supposer que tous les mois d’une année ne produiront pas de revenu.

Pour certains, cela signifie 2 % de revenus en moins, pour d’autres, cela équivaut à une perte de revenus de 10 %.

La clé est d’évaluer le bien immobilier, le type de locataire, puis de prendre en compte la perte de revenus à laquelle vous devez vous attendre sur une base annuelle.

107. Connaître la législation fiscale

Aujourd’hui plus que jamais, il est crucial pour les investisseurs immobiliers d’être à jour avec la règlementation qui évolue régulièrement.

108. Exploiter le marché caché

Achetez un bien immobilier à un vendeur en difficulté, car vous pouvez l’obtenir bien en deçà de la juste valeur marchande.

Oubliez les ventes aux enchères de biens saisis ; cela peut permettre de faire des affaires, mais vous trouverez souvent des biens immobiliers qui ont grand besoin de réparations.

Au lieu de cela, recherchez des biens immobiliers avec des vendeurs en difficulté qui ne l’ont pas encore mis en vente sur le marché.

Le couple en instance de divorce ou la famille qui souhaite vendre la maison de maman après son décès sont les vendeurs idéaux ; ils veulent juste obtenir de l’argent, et l’acheteur obtient probablement une maison bien entretenue.

109. Envisagez des investissements immobiliers non traditionnels

N’oubliez pas qu’investir dans l’immobilier n’est pas nécessairement synonyme de choix entre investir dans  des appartements, des maisons ou des immeubles.

Vous pourriez investir dans des immeubles de bureaux, des surfaces de stockage, des espaces industriels et des entrepôts. 

Tous ces éléments génèrent des revenus locatifs. 

Dans le cas des bureaux et des bâtiments industriels, vous pourrez peut-être réduire les coûts globaux aavec une utilisation judicieuse de l’article 606 du code civil qui régit les charges d’entretien respectives entre le propriétaire et le locataire.

Votre investissement génère alors des flux de trésorerie stables avec peu de dépenses personnelles.

110. Diversifiez vos investissements

Il est communément admis que le meilleur investissement immobilier est celui qui se trouve dans votre jardin.

Bien qu’il soit utile de comprendre la région dans laquelle vous investissez, vous limitez réellement votre potentiel de rentabilité en ne considérant qu’une petite zone géographique.

En envisageant des investissements dans d’autres villes, vous disposerez d’un large éventail d’investissements disponibles et, en fin de compte, de meilleures opportunités.

Investir sur une vaste zone géographique permet également de diversifier davantage vos investissements et de protéger votre portefeuille contre la volatilité des marchés locaux.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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