C’est quoi un investissement locatif ? Un bien d’investissement locatif est un bien immobilier acheté dans l’intention de rentabiliser l’investissement, soit par des revenus locatifs, soit par la revente du bien, soit par les deux.

Le bien immobilier locatif peut être détenu par un investisseur individuel, un groupe d’investisseurs ou une société.

Un investissement immobilier locatif peut être réalisé pour louer en longue durée, ou pour faire de la location saisonnière en courte durée.

Dans cet article, nous vous expliquons simplement la fiscalité d’un investissement locatif et les 7 étapes pas à pas pour vous lancer simplement et rapidement.

C’est quoi un marchand de biens ? Un investisseur immobilier peut également faire de l’achat – revente, c’est-à-acheter un bien en mauvais état, le rénover pour ensuite le revendre pour réaliser un profit et une plus-value dans un court laps de temps.

Et au fait…

Qu’est-ce qu’un investisseur immobilier ? Un investisseur immobilier est une personne physique ou morale qui utiliser un bien immobilier ou foncier comme un actif pour obtenir un retour sur investissement soit via la location, via la revente, ou les deux.

Et c’est quoi un investissement en général ? Le terme investissement peut également être utilisé pour décrire d’autres actifs qu’un investisseur achète dans le but de les revendre avec une plus value à l’avenir, tels que des œuvres d’art, des actions, des terrains ou autres objets de collection.

Le meilleur investissement immobilier locatif pour les débutants est généralement une maison individuelle ou un appartement en copropriété. Les appartements en copropriété nécessitent peu d’entretien car vous n’avez pas à assumer l’entière responsabilité des parties communes et de la toiture.

Comprendre Les Investissements Immobiliers

Les investissements immobiliers sont des appartements, maisons ou immeubles, qui ne sont pas utilisés comme résidence principale.

Un investissement locatif génère une forme de revenus – dividendes, intérêts, loyers, voire redevances – qui ne relèvent pas des revenus habituels d’un propriétaire.

Et la manière dont un immeuble de rendement est utilisé a un impact significatif sur sa valeur.

Les investisseurs mènent parfois des études de marché pour déterminer la meilleure utilisation locatif et la plus rentable pour un bien immobilier particulier.

C’est ce que propose de réaliser le simulateur de rentabilité mis au point sur Eldorado Immobilier.

C’est ce que l’on appelle le calcul du rendement ou du cash flow pour un bailleur ou un futur bailleur. Il permet des arbitrages éclairés.

Par exemple, si un bien immobilier est destiné à la fois à un usage commercial et à un usage résidentiel, l’investisseur immobilier pèse le pour et le contre de ces deux usages jusqu’à ce qu’il détermine lequel présente le taux de rendement potentiel le plus élevé.

Il utilise ensuite le bien de cette manière.

Un bien immobilier destiné à être loué est souvent appelé « résidence secondaire« .

Mais les deux ne signifient pas nécessairement la même chose.

Par exemple, une famille peut acheter un chalet ou une autre propriété de vacances pour l’utiliser elle-même, ou une personne ayant une résidence principale en ville peut acheter une deuxième propriété à la campagne pour s’y retirer le week-end.

Dans ce cas, la seconde propriété est destinée à un usage personnel et non à générer un revenu. C’est même la première signification d’une résidence secondaire dans l’imaginaire collectif et dans le langage courant.

GUIDE COMPLET POUR INVESTIR DANS LA LOCATION SAISONNIÈRE

Types de biens immobiliers

Immobilier Résidentiel

Les logements locatifs à usage d’habitation sont un moyen populaire pour les investisseurs de compléter leurs revenus.

Un investisseur qui achète une propriété destinée à un usage d’habitation en tant que résidence principale et la loue à des locataires peut percevoir des loyers mensuels.

Les biens immobiliers générateurs de revenus ne sont pas toujours destinés à être à usage d’habitation.

Certains investisseurs, en particulier les sociétés, achètent des propriétés commerciales qui sont utilisées spécifiquement à des fins commerciales, louées par des commerces de détail ou des prestataires de services.

L’entretien et les améliorations de ces propriétés destinées aux commerces peuvent être plus importants, mais ces coûts peuvent être compensés par des rendements plus élevés.

Usage mixte : Un bien immobilier à usage mixte peut être utilisé simultanément à des fins commerciales et résidentielles.

Par exemple, un immeuble peut avoir une façade de magasin commercial au rez-de-chaussée, comme un dépanneur, un bar ou un restaurant, tandis que la partie supérieure de la structure abrite des appartements loués en résidence principale ou loués en meublés de tourisme.

Financement d’un Investissement Locatif Immobilier

Il est possible de financer un investissement immobilier à 110 %, c’est à dire la valeur du bien, le prêt immobilier, l’assurance et les frais de notaire ; toutefois un apport de 20% aide à débloquer un prêt bancaire.

Les banques exigent également que les remboursements mensuels soient inférieurs à 33% de vos revenus et ont des ratios précis pour calculer le rendement locatif disons « bancaire », qui est déconnecté de la réalité et des simulations que vous avez réalisés sur la base de votre étude de marché.

Implications fiscales

Fiscalité sur les loyers d’un investissement locatif

Si un investisseur perçoit un loyer d’un immeuble locatif, il convient e déclarer le loyer auprès des impôts, comme revenu locatif foncier si la location est nue ou comme revenu BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), si la location est meublée.

Le propriétaire bailleur à le choix de déclarer en mico, aves des abattements fiscaux (30% en location nue ou 50% en location meublée)

Il a aussi la possibilité de louer en meublé ce qui est généralement intéressant sans aucune commune mesure.

Pour aller plus loin, voici le guide complet avec toutes les astuces d’un expert comptable spécialisé dans la location meublée :

et une interview :

Fiscalité sur la plus value pour la vente d’un bien immobilier

Si un particulier vend un bien d’investissement à un prix supérieur au prix d’achat initial, il réalise une plus-value, qui doit être déclarée à l’administration fiscale.

Les plus-values sur des actifs détenus pendant au moins un an sont considérées comme des gains à long terme et sont imposées à 15 %, sauf pour les personnes mariées et déclarant conjointement qui ont un revenu imposable supérieur à 409 146 euros ou les célibataires qui ont un revenu supérieur à 363 708 euros.

Dans ces cas, le taux est de 20 %.

En revanche, si un contribuable vend sa résidence principale, il ne doit déclarer que les gains en capital supérieurs à 206 043 euros s’il fait une déclaration individuelle et à 412 087 euros s’il est marié et fait une déclaration conjointe.

La plus-value d’un bien immobilier correspond à son prix de vente moins son prix d’achat moins les améliorations majeures.

Pensez-vous qu’investir dans un bien immobilier locatif pourrait être une bonne idée pour vous ?

Investir dans un bien immobilier locatif :

Examinons les étapes à suivre pour investir dans un bien immobilier locatif :

1. Déterminez où vous voulez investir

Les investisseurs débutants dans l’immobilier veulent souvent acheter des propriétés à louer dans leur ville, leur quartier ou même leur rue.

Si vous vivez dans un quartier où la valeur des biens immobiliers se situe dans le haut de gamme du marché, le loyer peut ne pas être suffisant pour assurer un cash-flow positif.

Bien qu’il soit plus facile de gérer une location située à seulement 10 minutes de votre domicile de résidence principale, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif dans n’importe quelle ville.

Vous pouvez consulter ici les 101 villes les plus rentables pour un investissement locatif dans la location courte durée.

Si vous ne comptez pas investir à proximité immédiate de votre lieu d’habitation, faites une étude de marché, en recherchant les zones qui répondent à des critères précis.

Il existe plusieurs ressources gratuites et payantes pour vous aider à réaliser des études de marché sur différentes régions du pays, notamment notre propre guide des meilleures villes pour investir et l’INSEE.

Pour la location saisonnière entre particuliers type Airbnb, le meilleur outil est ce simulateur de rentabilité.

Utilisez-les pour obtenir des informations sur :

• la croissance économique,
• la demande de logements,
• les taux de vacance et d’occupation
• le revenu moyen et
• le prix moyen des logements dans différentes régions.

En ce qui concerne le prix de vente des logements, je vous conseille l’application Patrim, éditée par les services fiscaux.

Identifiez des quartiers spécifiques à cibler tout en tenant compte des éléments suivants pour chaque zone spécifique.

2. Déterminez dans quel type de bien vous voulez investir

Si la location de maisons individuelles est une des possibilités d’investissement, elle n’est pas la seule.

Vous pouvez posséder un duplex, un triplex, un quadruplex ou quelque chose de plus grand encore (si vous êtes intéressé par la location commerciale).

Décidez si vous souhaitez également être propriétaire d’une location saisonnière ou d’une location longue durée.

Quel que soit le type de propriété que vous choisissez, il est essentiel de connaître les qualités de ce type de propriété qui sont recherchées par les locataires.

Vérifiez s’il y a une sursaturation ou au contraire un manque d’un type de bien immobilier ou d’hébergement spécifique.

Vous pourriez par exemple constater qu’une zone compte trop de logements d’une chambre à coucher et trop peu de logements de deux chambre à louer.

Pour ce faire, vous pouvez consulter des sites comme SeLoger ou le Bon Coin, ou encore Bien Ici, pour voir ce que proposent les annonces immobilières.

Parler à un agent immobilier local est un autre excellent moyen d’obtenir des informations sur un marché spécifique.

Assurez-vous de savoir ce que vous recherchez dans une propriété à louer.

Il n’est pas rare d’avoir différents ensembles de critères pour différents quartiers.

3. Trouver des immeubles locatifs potentiels pour investir

Une fois que vous avez restreint votre marché immobilier, que vous savez dans quel secteur géographique, et que vous connaissez vos critères, vous pouvez rechercher des biens dans lesquels investir pour les louer.

Il existe plusieurs façons de trouver des biens pour un investissement locatif haute rentabilité.

4. Rechercher dans les sites d’annonces ou travailler avec un agent immobilier

La façon la plus courante d’identifier des biens d’investissement potentiels est de faire une recherche sur les sites d’annonces en ligne.

Des sites web comme leboncoin vous permet de définir des paramètres de recherche et vous avertissent lorsqu’une nouvelle annonce correspond à ces critères.

Voici comment créer une alerte, facilement et pas à pas.

Vous pouvez également contacter un chasseur immobilier de la région et lui demander de mettre en place ces mêmes systèmes.

Un agent immobilier ou un chasseur immo de qualité peut être une excellente source de contacts avec les banques, les établissements de crédit, les entrepreneurs ou les fournisseurs, qui vous seront utiles lors de l’achat d’une propriété à louer.

Il peut également vous apporter des annonces en primeur, c’est-à-dire des annonces qui n’ont pas encore été mises en ligne et qui sont réservées aux investisseurs chevronnés.

5. Acheter un bien déjà loué ou clé en main

Certaines sociétés sont spécialisées dans la vente de propriétés locatives clés en main.

Ces locations ne nécessitent que peu ou pas de travaux après l’achat – il s’agit d’un investissement locatif passif, principalement pour le cash-flow.

(Bien entendu, aucune location n’est totalement passive ; vous devrez peut-être vous impliquer si les choses prennent une tournure inattendue).

Dans la plupart des cas, les appartements ou maisons ont été rénovées, ont un locataire en place et ont une société de gestion tierce qui s’occupe des responsabilités du propriétaire.

Cela se fait beaucoup en location saisonnière, en lien avec une conciergerie Airbnb.

Faites des recherches sur le marché pour déterminer si le prix d’achat, le montant du loyer et l’emplacement de l’appartement permettent à l’investissement de demeurer très rentable et permet un autofinancement.

6. Travailler avec un Marchand de Biens

Un marchand de biens en immobilier trouve des possibilités d’investissement hors marché à des prix inférieurs à ceux du marché.

Il négocie un prix d’achat bas avec le vendeur et cède le contrat à un tiers acheteur à un prix plus élevé.

Il peut le faire pour lui même, ou pour d’autres investisseurs.

La pratique de revente de permis de construire est également bien présente sur le marché immobilier, et très lucrative.

Le marchand de biens réalise un bénéfice sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Si les marchand de biens peuvent avoir des possibilités d’investissement de qualité hors marché, les difficultés de financement peuvent rendre difficile la collaboration avec eux, car il faudra souvent un financement en cash à 100%.

7. Faire votre propre publicité pour trouver les vendeurs en direct

Une autre façon de trouver un bien immobilier locatif potentiel dans lequel investir consiste à mener une campagne de marketing.

Vous pouvez utiliser un marketing en ligne ciblé ou distribuer des flyers.

Dans une campagne de publipostage, un investisseur envoie une série de lettres ou de flyers à des propriétaires qui ne sont pas à priori vendeurs au départ, et possèdent donc des biens hors marché.

Des entreprises vous permettent d’acheter les contacts de ces propriétaires, en fonction des critères que vous aurez fixé.

Vous pouvez rechercher des propriétaires de biens en indivision, issus d’un héritage, ou en difficulté financière.

Vous pouvez cibler les annonces par caractéristiques de la propriété, comme le nombre de chambres et de salles de bain, ou par code postal ou ville.

Vous pouvez mener votre propre campagne d’envoi de mails ou courriers en tapant ou en écrivant à la main une série de lettres .

Cette méthode de recherche d’investissements locatifs potentiels est celle qui implique le plus d’efforts et de coûts.

Elle peut être une excellente source pour trouver des biens locatifs hors marché, mais ce n’est peut-être pas la bonne option pour vous, si vous vous lancez dans l’investissement locatif.

Si vous êtes prêt à consacrer le temps, les efforts et les fonds nécessaires pour mener à bien une campagne de publipostage, il s’agit d’une source de qualité pour trouver des biens hors marché.

8. Analyser de la rentabilité locative de la location

Il est essentiel de déterminer le cash-flow net d’un bien immobilier locatif.

Il s’agit du revenu locatif moins les dépenses et les paiements liés au crédit.

Rendement locatif net = loyers – dépense / le prix d’achat

C’est particulièrement important si votre objectif est d’avoir un cash-flow positif (ce qui est presque certainement le cas).

Pour ce faire, déterminez d’abord ce que vous pourrez percevoir comme revenu locatif.

Voici un article complet pour vous expliquer le rendement locatif et effectuer tous les calculs qui vont avec.

Si la propriété a déjà un locataire en place, confirmez si celui-ci paie le loyer du marché – il peut y avoir une possibilité d’augmentation du loyer.

Vérifiez toujours que les loyers comparables sont similaires à celui de votre propriété.

Si votre location est obsolète ou manque d’équipements par rapport aux autres maisons ou appartements du quartier, il se peut que vous ne puissiez pas atteindre le loyer du marché sans faire quelques améliorations ou rénovations.

Après avoir déterminé le loyer du marché pour l’appartement que vous souhaitez acheter pour louer, déterminez le taux moyen de vacance pour votre marché spécifique en fonction du type de propriété que vous achetez.

Utilisez les données du recensement de l’INSEE pour obtenir cette information.

La plupart des investisseurs immobiliers utilisent la formule ci-dessous pour estimer leur cash flow final et net :

Rendements locatif= bénéfice net avant impôt / montant de l’investissement initial

Gardez à l’esprit qu’il y a toujours une chance que la propriété ne produise pas le profit ou le rendement initialement prévu.

Vous pourriez aussi avoir des problèmes inattendus tout au long de la vie de votre location.

Il n’y a pas de retour sur investissement « parfait », de taux de capitalisation idéal ou de cash-flow mensuel optimal.

Tout dépend de vos objectifs d’investissement personnels, du taux de rendement souhaité et du seuil de risque que vous acceptez de prendre.

Analysez chaque bien locatif et n’avancez qu’avec le ou les investissements qui répondent à vos besoins.

Voici un exemple de calcul de rendement locatif :

Revenu net d’exploitation = 4200€

Revenu annuel net = 300€

9. Obtenir un Financement / Crédit Immobilier (si nécessaire)

Si vous ne pouvez pas acheter le bien immobilier en cash, vous aurez besoin d’un financement extérieur, donc un crédit immobilier.

Une fois que vous avez trouvé un investissement locatif, commencez les formalités administratives et la procédure d’obtention d’un prêt immobilier le plus tôt possible.

Toutes les banques ne prêtent pas aux particuliers pour des biens d’investissement.

Identifiez une banque ou un courtier avec qui vous pouvez travailler.

Les taux d’intérêt peuvent varier en fonction du type de bien que vous achetez.

10. Choisir un locataire

Après l’acquisition de votre bien locatif et être passé par la case notaire, vous devez choisir un locataire.

La sélection des locataires peut faire la différence entre un locataire de qualité qui entretient la propriété et paie à temps ou un locataire qui est en retard chaque mois, qui cesse de payer ou qui détruit la propriété en sortant.

En étant vigilant, vous pouvez filtrer les locataires tout en respectant les règles de non discrimination à la location.

Si vous le faites vous-même, assurez-vous que votre processus de sélection est cohérent pour chaque locataire.

Les gestionnaires de biens, et autres agence immobilières, peuvent aussi se charger également de la procédure de sélection des locataires dans le cadre de leurs services.

Si le locataire potentiel ne répond pas à vos exigences en matière de logement (qui doivent être conformes à la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 1), vous n’êtes pas obligé de lui louer un logement.

N’oubliez pas que même le meilleur processus de sélection peut aboutir à un locataire qui ne respecte pas le bail.

Considérations relatives à votre bail

Un bail ou contrat de location est un accord contraignant entre le locataire et le propriétaire qui définit les responsabilités de chaque partie.

Les baux peuvent avoir deux pages ou 20 pages.

11. Gérer votre investissement locatif

Il existe deux options en matière de gestion immobilière: engager un tiers (gestion locative déléguée) ou le faire vous-même (gestion locative en direct).

12. Déléguer la gestion locative

Si le but d’un immeuble locatif est de créer un revenu passif, l’embauche d’une société de gestion immobilière sera probablement la meilleure solution. 

Ils s’occupent de tout ce qui concerne la gestion de la location en échange d’une rémunération, en général un pourcentage du loyer.

Chaque société de gestion a une structure différente pour ses honoraires et services, qui peut être un taux forfaitaire ou un pourcentage des loyers bruts. 

Pour une gestion déléguée de votre investissement locatif via une agence immobilier, vous paierez entre 8% et 12% de vos loyers.

Interviewez la société de gestion avant de passer un contrat. 

Demandez des références d’autres clients, visitez d’autres propriétés qu’ils gèrent et recherchez des avis en ligne pour vous assurer qu’ils tiennent leurs promesses.

13. Gérez vous-même votre location

Si vous décidez de gérer votre appartement ou votre maison vous-même, en tant que bailleur, pensez à :

• surveiller l’arrivée des loyers ,
• gérer le bail
• envoyer des rappels automatiques par SMS ou par e-mail indiquant que le loyer est dû ou que le paiement est en retard,
• calculer automatiquement si des frais sont dus pour cause de retard, et
• déposer tous les paiements directement sur votre compte bancaire.

L’un des derniers rôles actifs dans la gestion d’un immeuble locatif est la gestion des réparations et de l’entretien. 

Avant que le locataire emménage, assurez-vous que la propriété est en bon état de fonctionnement. 

Il peut être utile de fournir à votre locataire des manuels d’entretien ou même des consommables pour l’entretien courant comme le changement d’un filtre à air.

De nombreux propriétaires se créent une liste de professionnels et artisans locaux fiables locaux tels que

• les bricoleurs,
• les plombiers,
• les électriciens
• et les entrepreneurs. 

Si une réparation imprévue survient, le propriétaire sait exactement qui appeler pour résoudre le problème rapidement.

Avant que le locataire ne déménage, effectuez une visite virtuelle de la propriété. 

Prenez des photos horodatées de chaque chambre et notez l’état de la propriété dans un rapport d’inspection. 

Cet accord montre au locataire vos attentes quant à l’état de la location lors de son déménagement et vous permet de vous référer à l’état initial en cas de disparités. 

Lors de l’état des lieux de sortie, utilisez cette même check list pour réévaluer les conditions et déterminer la part de l’acompte du locataire qu’il récupère.

Erreurs courantes d’investissement locatif commises par les débutants

Mauvaise estimation de la demande locative dans la région

N’achetez pas une propriété simplement parce que vous pensiez que ce serait un excellent endroit pour investir. 

C’est une erreur courante des vacanciers qui ont un coup de cœur et investissent dans un appartement sur leur lieu de vacances… peut être que l’endroit n’est pas si sympa hors saison 🙂

Ceci est important pour tous les types de propriétés locatives, mais c’est donc particulièrement important pour les locations de vacances .

Trouvez un taux de vacance moyen pour votre type de propriété. 

Cela vous dira s’il s’agit d’un endroit viable pour investir. 

Vous pouvez utiliser le simulateur d’étude de marché immobilier pour vous aider.

Sous-estimation des dépenses et surestimation des loyers

Les investisseurs débutants sont souvent enthousiasmés à l’idée de posséder un bien locatif et surestiment le loyer net. 

Il est préférable de faire preuve de prudence et de gérer vos chiffres prévisionnels avec un taux de location légèrement inférieur à la moyenne.

Cela laisse une flexibilité dans votre prix de location en cas d’évolution négative du marché locatif ou immobilier local ou s’il y a plus d’offre que de demande pour votre type de location dans cette zone.

Avant d’acheter un appartement ou une maison à louer, confirmez vos dépenses estimées. 

Recherchez votre taux d’imposition annuel, obtenez un devis pour l’ assurance des biens locatifs et consultez l’historique des factures pour les services publics. 

Si il s’agit de votre premier investissement locatif, envisagez également d’ajouter un tampon de dépenses de 5% à 10%.

Ne pas suivre l’entretien et sous-estimer les coûts de réparation

Même si vous économisez de l’argent pour des réparations imprévues et un entretien de routine, il se peut que vous n’ayez pas assez d’économies lorsqu’un élément majeur doit être remplacé.

Cela vous garantit de disposer de liquidités supplémentaires en cas de réparation d’urgence coûteuse.

Ne pas engager une expulsion locative assez rapidement

L’expulsion n’est pas amusante. 

Cependant, il y a toujours le risque que le locataire cesse de payer, vous obligeant à engager une procédure d’expulsion.

Connaissez la réglementation dans votre département sur les modalités d’expulsion et n’attendez pas trop longtemps avant de commencer le processus d’expulsion . 

Souvent, les propriétaires débutants donnent au locataire de multiples chances et, avant même de le savoir, plusieurs mois se sont écoulés sans loyer.

Ils finissent toujours par lancer le processus pour expulser. Mais c’est du temps de perdu, et le processus est long, d’autant plus que la trêve hivernale bloque tout une partie de l’année.

Mais vous devez faire preuve de diligence raisonnable sur les propriétés, les marchés et les locataires.

Comment l’immobilier est devenu une usine à millionnaires rentiers

Vous savez probablement que l’immobilier a été le terrain de jeu des riches et des personnes avec un bon réseau, et que, selon des données récemment publiées, c’est aussi l’investissement le plus performant de l’histoire moderne. 

Et avec un ensemble d’avantages injustes c’est à dire que seuls certains initiés connaissaient les ficelles pour un investissement locatif avec un bon rendement.

Mais aujourd’hui, les barrières se sont effondrées – et il est maintenant possible de créer de la vraie richesse grâce à l’immobilier avec des formations pointues qui sont désormais disponibles pour des personnes comme vous.

Vous êtes libre de suivre le webinar de la méthode TSUNAMI qui vous donnera les clefs à ce sujet en se donnant pour objectif de doubler la rentabilité de votre investissement immobilier locatif, et d’accéder au programme ici.

Vous êtes libre de poser vos questions dans les commentaires ci-dessous :

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article.

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