Sous-louer son logement sur Airbnb peut sembler une idée séduisante pour générer des revenus, mais elle comporte des risques juridiques sérieux, comme l’expulsion ou des amendes, si elle est effectuée sans l’autorisation du propriétaire ou en violation des lois locales.

Cependant, une sous-location professionnelle, bien encadrée, peut offrir des opportunités légales et lucratives pour ceux qui souhaitent s’y engager.

Comment se lancer dans la sous-location Airbnb ?

Démarrer une sous-location via Airbnb peut paraître complexe. Après avoir consulté les lois locales, obtenu l’accord du propriétaire et ajusté votre bail, vous pourrez efficacement automatiser votre activité de sous-location.

Sous louer sur Airbnb, comment ça marche ? 

Comment sous louer sur Airbnb légalement ? (et combien ça rapporte ?)

C’est quoi sous-louer un appartement ou une maison ?

Si vous louez un bien immobilier, et que vous le louez à votre tour en échange d’un loyer, alors vous faites de la sous-location.

Cela concerne d’une manière générale tout locataire qui souhaite exercer une activité dans un logement et donc créer un local professionnel dans son habitation principale pour un usage mixte professionnel / habitation

Et comme le télétravail se développe, exercer une activité professionnelle à son domicile peut se révéler nécessaire et bloquant.

Un point réglementaire est important, et vous devez y être vigilant : il s’agit d’un changement usage, même partiel du local loué.

Le bien immobilier que vous sous louez sur Airbnb passe d’un statut de local d’habitation à celui de local commercial.

Rappelons au passage que la location meublée est une activité imposée dans la catégories des activités commerciales – Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC.

Sans parler d’un confinement comme dans le cas du coronavirus COVID-19 où le télétravail peut être une obligation. Mais gageons que dans ce cas, les uns et les autres sauront faire preuve de bon sens et de tolérance.

Dans ces cas, votre demande d’autorisation d’exercer une activité professionnelle au domicile ne devrait être qu’une formalité, mais pourra être limitée dans le temps.

La sous-location sur Airbnb peut également offrir aux propriétaires la possibilité de faire des profits supplémentaires en louant leur bien immobilier à court terme.

A quelles conditions est-ce légal ?

Plusieurs conditions réglementaires sont à réunir pour sous louer légalement sur Airbnb, principalement issues de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 visant à améliorer les rapports locatifs.

« Le locataire ne peut […] sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le montant du loyer. 

Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. 

Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. »

Pour aller plus loin sur les obligations de la réglementation si vous louez sur Airbnb, cliquez ici.

Ainsi, vous pouvez sous louer légalement sur Airbnb ou toute autre plateformes de réservation en ligne comme Booking.com, Abritel, ou le Bon Coin, si vous avez un des deux objectifs suivants.

Un propriétaire de maison qui a sous-loué sa propriété sur Airbnb pendant ses vacances a pu couvrir ses frais de vacances avec les revenus de la sous-location.

Comment savoir si vous serez autorisé à sous-louer sur Airbnb

En vérité, louer un Airbnb lorsque vous n’êtes pas propriétaire peut devenir un peu délicat.

Pour commencer, vous devrez lire attentivement votre contrat de location pour vous assurer que vous êtes même autorisé à sous-louer en premier lieu.

De nombreux baux contiennent des termes tels que « Le locataire ne peut pas sous-louer tout ou partie des locaux sans le consentement écrit préalable du propriétaire ».

Si votre bail contient ceci, la sous-location sur Airbnb n’en vaudra probablement pas la peine.

Dans ce cas, vous ferez ce que l’on appelle dela sous-location illégale. 

Bien qu’il soit possible que vous puissiez faire séjourner des invités parfaitement respectueux de manière à ce que votre propriétaire ne le sache jamais, s’il découvre votre annonce sur Airbnb, il aura un motif de vous expulser.

Même si votre bail ne contient pas de clause spécifique contre la sous-location, il est essentiel d’obtenir l’autorisation de votre propriétaire avant d’inscrire votre appartement sur Airbnb.

cela pourrait être un risque juridique.

Certaines copropriétés ont mis en place une législation pour interdire totalement les locations courte durée type Airbnb.

Dans ce cas, en tant que propriétaire du bien, votre propriétaire sera mis en cause dans tout problème juridique.

Sous location professionnelle vs achat d’un bien immobilier

Moins de capital de démarrage

La sous location Airbnb permet de devenir un hôte Airbnb sans être propriétaire d’un bien immobilier.

Il suffit :

• de signer un bail de longue durée,
• de relouer le bien sur Airbnb
• et de percevoir la différence.

Pas d’apport, de taxes foncières ou d’autres coûts liés à la possession d’un investissement locatif.

Cela rend la sous location Airbnb beaucoup moins risquée.

Vérifiez toujours auprès de votre propriétaire avant de sous-louer votre appartement.

La flexibilité

Si la différence entre votre revenu Airbnb et votre loyer mensuel est suffisamment importante, vous pouvez générer cash flow particulièrement positif.

Cependant, dans le cas où le bien n’est pas rentable, vous pouvez le quitter et en chercher un autre dans une autre région.

Vous pouvez évoluer plus rapidement

Lorsque vous démarrez une location en achetant une propriété Airbnb, vous devrez verser un apport et rembourser votre crédit pendant plusieurs années, y compris les autres dépenses mensuelles comme :

• l’entretien,
• les taxes foncières
• et l’assurance.

Cela signifie que vous devrez peut-être attendre très longtemps avant de pouvoir acheter votre prochain  investissement locatif.

Avec la sous location Airbnb, vous pouvez louer une poignée de propriétés pour ce que vous auriez utilisé pour acheter une seule location saisonnière.

Cela vous permet de faire évoluer votre activité Airbnb beaucoup plus rapidement. Par conséquent, vous gagnerez beaucoup plus d’argent.

Le ciel est la limite du nombre de propriétés que vous pouvez sous-louer à courte durée. Votre potentiel de revenu est illimité.

Pourquoi certains refusent-ils la sous-location Airbnb ?

Certains propriétaires ne souhaitent pas que leurs locataires sous-louent des appartements.

Si vous regardez le point de vue du propriétaire, c’est une position raisonnable. 

Le propriétaire a investi du temps et de l’argent dans la sélection de locataires convenables. 

Ils ont passé du temps à décider qui est le mieux placé pour s’occuper de leur investissement locatif. 

Si les locataires sous-louent la maison ou l’appartement sans la permission ou la connaissance du propriétaire, cela ouvre la porte à des problèmes potentiels. 

Le locataire bénéficie des revenus supplémentaires générés par le logement. Mais le propriétaire supporte tous les risques. 

Quels sont les avantages de la sous-location sur Airbnb ?

Sous louer Pour équilibrer / rembourser le loyer de votre résidence principale

Le seul « hic », c’est le respect de votre initimité et de vos équipements de valeur, et la nécessité de faire du rangement et du ménage.

Pour vous aider, voici des techniques pour un ménage parfait dans votre location saisonnière, ainsi que des check list personnalisables à télécharger.

En effet, la sous-location professionnelle sur Airbnb peut permettre aux propriétaires de rentabiliser leur bien immobilier plus rapidement et efficacement.

Sous Louer Pour dégager un revenu complémentaire ?

Dans ce cas, c’est plus compliqué.

Dans les pays où la sous location n’est pas aussi encadrée qu’en France, l’objectif que les hôtes se fixent est de dégager un revenu complémentaire de 1 000 € par mois pour chaque appartement sous loué sur Airbnb.

Clairement, ce n’est pas envisageable en France… à moins que vous n’optiez pour cette stratégie de sous location professionnelle avec des locaux commerciaux (stratégie Ninkasi).

Après tout, la location meublée est une activité à déclarer aux impôts dans les BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux.

De nombreux locataires rencontrent des difficultés légales en sous-louant sur Airbnb sans autorisation. Voici le témoignage d’un hôte qui a fait face à une situation délicate

« J’ai décidé de sous-louer mon appartement sur Airbnb sans en informer mon propriétaire. Malheureusement, cela a rapidement tourné au cauchemar lorsque j’ai reçu une lettre d’éviction. Non seulement j’ai perdu mon appartement, mais j’ai aussi dû payer des frais légaux élevés pour non-respect des termes de mon bail. »

-Bali

Airbnb gère la collecte des paiements

En sous-louant via un service de location saisonnières comme Airbnb, vous n’avez pas à vous soucier de courir pour percevoir le chèque de loyer chaque mois.

La plate-forme d’Airbnb débite automatiquement les cartes de crédit des clients au début de chaque séjour pour la durée de leur séjour.

Tout ce que vous avez à faire est de vous asseoir et d’attendre que votre partie de l’argent soit déposée sur votre compte.

La location mensuelle est plus simple que la courte durée.

Gardez à l’esprit que si vous publiez votre annonce de location sur Airbnb, vous devrez jouer le rôle d’ hôte Airbnb .

Cela signifie :

• traiter les questions et les demandes des clients,
• offrir certains articles gratuits
• et nettoyer l’unité après chaque séjour.

Cela dit, s’occuper d’une location moyenne durée sera probablement plus facile que de s’occuper d’une véritable location courte durée, où vous avez un nouvel ensemble d’invités qui entrent et sortent tous les quelques jours.

Des exemples concrets de réussite en sous-location sur Airbnb

La sous-location sur Airbnb peut être une source de revenus incroyablement lucrative, à condition de bien la gérer. 

Pour vous aider à comprendre comment cela peut fonctionner en pratique, voici deux exemples de propriétaires qui ont réussi à sous-louer leur bien avec succès. 

Le premier exemple concerne un couple de retraités qui ont acheté une petite propriété dans le sud de la France et qui ont décidé de la sous-louer sur Airbnb pour gagner un peu d’argent supplémentaire. 

Ils ont créé une ambiance authentique et chaleureuse dans leur propriété, offrant aux clients une expérience de vacances mémorable et ont reçu d’excellentes critiques de la part de leurs invités. 

Le deuxième exemple concerne un jeune couple qui a acheté une propriété en bord de mer dans le sud de l’Espagne et qui ont décidé de la sous-louer sur Airbnb. 

Ils ont investi dans la rénovation de leur propriété et ont réussi à se démarquer de la concurrence grâce à leur décoration élégante et leurs équipements haut de gamme. 

Ces deux exemples montrent comment la sous-location sur Airbnb peut être un véritable Eldorado si vous êtes prêt à investir du temps et de l’énergie pour créer une expérience client exceptionnelle.

Pour certains, la sous-location sur Airbnb peut être très rentable, mais seulement si elle est faite dans le respect des règles. Voici un exemple

: « En obtenant l’accord de mon propriétaire et en respectant les lois locales, j’ai réussi à transformer mon petit appartement en une source de revenus supplémentaire. Je gagne maintenant environ 2 800 € par mois, ce qui m’aide à couvrir mon loyer et mes factures. »

– Clément R.

La Solution : La Sous Location Professionnelle, et voici comment faire concrètement

C’est un peu jouer sur les mots pour certains, mais non. Car il est également possible de passer un bail commercial en sous location d’habitation.

Et le bail commercial peut apporter beaucoup plus de souplesse qu’un bail classique au niveau de la réglementation.

Toutefois, et c’est très important de le souligner, le propriétaire bailleur doit être informé dans tous les cas à la sous-location, car là aussi il doit donner son accord en intégrant une clause permettant la sous location dans le bail commercial. 

Soit dans le bail directement, soit par un avenant au bail commercial autorisant la sous location.

En effet, par défaut, l’article L145-31 du code du commerce interdit la sous location d’un local commercial.

Au final, cela reste la seule option de faire de la sous location professionnelle sur Airbnb.

Autre implication, vous allez quasi obligatoirement devoir créer une société, vraisemblablement une SCI, une SARL ou une SAS, pour sous louer sur Airbnb en passant par une activité commerciale.

Cela engendre des frais et une fiscalité spécifique. A vous de faire vos calculs pour voir à quel point le jeu en vaut la chandelle.

Pour aller plus loin : devez vous créer une société ou investir en nom propre dans la location meublée courte durée ?

Quelques conseils pour optimiser vos annonces

Le simple fait  de mettre en ligne une annonce ne vous assurera pas le succès.

Quelle que soit la plateforme sur laquelle vous mettez votre sous location, vous devrez optimiser l’annonce afin qu’elle apparaisse dans les recherches .

Considérer ce qui suit:

• Avez-vous de belles photos de la maison ou l’appartement ?
• Disposez-vous des équipements attendus par les locataire?

Envisagez de créer un site de réservations directes

Une fois que vous aurez obtenu des réservations via les plateformes de réservation classique comme Airbnb, il sera temps de créer un site internet pour obtenir des réservations en direct .

Un site de réservations directes est une excellente solution de contournement pour ne pas payer les commissions des plateformes classiques.

C’est aussi un excellent moyen d’attirer des visiteurs réguliers et de consolider vos revenus.

Avec votre propre site de réservations en direct, puis prenez le contrôle de votre patrimoine immobilier et vous supprimez Airbnb de « la sous location ».

Outils pour automatiser votre sous-location

Les activités de sous-location ont des frais généraux importants : les frais de location.

Vous aurez probablement besoin de plusieurs biens locatifs fonctionnant à la fois pour gagner votre vie.

Le problème auquel vous serez confronté est que vous gérez vous-même plusieurs locations courte durée et que c’est vite un cauchemar logistique.

Et embaucher du personnel n’est pas une option jusqu’à ce que vous deveniez rentable.

Pour contourner ces deux défis, vous aurez besoin d’outils d’automatisation.

Voici les éléments de base que vous devriez examiner :

• Système de gestion de propriété :  pour la distribution multicanal, l’automatisation des communications avec les clients, l’attribution de tâches et l’analyse (et bien plus encore). 
• Tarification dynamique :  optimise les tarifs de vos locations en fonction de la dynamique du marché. Ce logiciel s’intègre à votre channel manager. C’est une application qui s’amortit plusieurs fois.
• Logiciel de coordination du nettoyage : ces types d’applications vous permettront d’économiser des heures de travail. Les applications de nettoyage s’intègrent également dans votre channel manager. Alternativement, vous pouvez utiliser les fonctions d’automatisation du channel manager pour obtenir un résultat similaire.
• Processeur de paiement :  vous en aurez besoin pour accepter les paiements de certains sites d’annonces. Un processeur de paiement comme Stripe ou PayPal est également nécessaire pour accepter les réservations directes.
• Livret d’accueil :  pas cher et facile à  personnaliser. C’est ainsi que vous communiquerez les instructions de check in, le règlement intérieur et les recommandations. 

Pour vous accompagner dans la découverte de ce logiciel, je vous conseille fortement ce prestataire efficace et sérieux : systeme.io

Quels sont les risques de sous louer sur Airbnb n’importe comment ?

Avec la fronde anti Airbnb qui s’empare de certaines villes et de certaines copropriétés, ne nous voilons pas la face, le risque est non nul si vous sous louez illégalement votre appartement sur Airbnb.

Vous devez donc opter pour un cadre juridique sécurisé, avec un contrat sécurisé et clair, net et précis.

Voici quels sont les risques principaux auxquels vous vous exposez en tant que locataire.

Je vous le dit tout de suite la sous-location illégale est source de sanctions multiples et parfois qui font très mal.

Risques financiers et juridiques en cas de dégâts dans votre sous location Airbnb

Certes il existe la possibilité de contracter un assurance sous location Airbnb professionnelle, il y a des compagnies qui se sont spécialisées dans ce domaine.

Mais si votre sous location est illégale, vous ne serez pas couvert.
Ce qui peut être très très gênant en cas de souci…

Résiliation du bail et expulsion

Si, si.
Vous avez plus de chance d’avoir des soucis si vous sous louez que si vous squattez…

La constatation de votre activité de sous-location par le propriétaire lui permet de :

• Vous adresser une mise en demeure pour sous location
• saisir la justice pour obtenir la résiliation du bail, 
• ainsi que d’obtenir votre expulsion du logement, le cas échéant.

Remboursement des sous-loyers au profit du propriétaire

Le propriétaire peut légalement obtenir le remboursement à son profit des sous-loyers que vous avez perçu grâce à votre travail de bon hôte Airbnb.

Cela peut paraître contestable, un enrichissement sans fondement comme l’on peut dire d’un point de vue de jargon de juriste, mais c’est bien l’orientation ferme que la jurisprudence des tribunaux a prise (notamment deux arrêts de la Cour d’appel de Paris en date des 16 avril 2019 n°17/14668 et 13 septembre 2019 n°17/0438)

Ces décisions de justice se basent sur deux articles du code civil :

L’art. 546 du Code Civil qui dispose que :

« la propriété d’une chose […] immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit […]. Ce droit s’appelle “droit d’accession” ».

Et l’art. 547 du code civil qui dispose que :

« […] Les fruits civils […] appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

Cela veut dire en clair que les loyers perçus par le sous-locataire appartiennent au propriétaire.

Et les sommes sont loin d’être négligeables, atteignant des dizaines de milliers d’euros.

Très important : 

les loyers à rembourser sont les loyers bruts, c’est à dire le chiffre d’affaire.

Ainsi, les frais engagés par le locataire officiel pour sous-louer restent intégralement à sa charge : frais de ménage, acquisition de fournitures de linge de lit, équipements obligatoires pour une location meublée, etc…

Il est également très probable que vous ayez tout de même à vous acquitter des impôts pour les revenus de votre sous location Airbnb, même si ces loyers vont ont échappé au final…

Egalement cela ne préjuge pas de l’intervention de votre ville, ce qui pourra vous valoir pour votre sous location Airbnb une amende supplémentaire. Et à Paris par exemple, cette amende peut être très salée, comme vous pouvez le voir dans ce témoignage exclusif recueilli par l’équipe de Eldorado Immobilier.

La transparence avec votre propriétaire et vos voisins peut éviter bien des conflits. Voici l’expérience d’un hôte vigilant

: « J’ai toujours été transparent avec mon propriétaire et mes voisins concernant ma sous-location. Cela m’a permis de maintenir une relation de confiance et de ne jamais avoir de problèmes juridiques. Mon propriétaire est même devenu un client régulier sur Airbnb! »

-Hardi

Les risques de la sous location pour Airbnb

En tant que plateforme de réservation en ligne ou conciergerie, le dossier dans lequel Airbnb a été condamné (à 8000€ de dommages et intérêts à payer au propriétaire quand même), un jugement du 6 février 2018 par le Tribunal d’Instance de Paris, concerne la sous-location, mais aussi et surtout la violation de la règle des 120 jours.

Il n’est donc pas encore établi si Airbnb ou les autres plateformes d’annonces de locations saisonnières peuvent être tenues en partie responsables d’une sous-location illicite.

Toutefois, un renforcement de la jurisprudence n’est pas exclu sur la base de la loi du 7 octobre 2016 dite loi pour une République Numérique qui a fait évoluer le code du tourisme (article L.324-2-1).

Que dit cet article ?

Que les meilleures plateformes de réservation en ligne doivent :

• informer le loueur (et donc un locataire qui souhaite sous-louer sur Airbnb), et surtout 
• d’obtenir de sa part une déclaration sur l’honneur du respect de la réglementation liée à la location courte durée

Si Airbnb et consorts ne respectent pas ces obligations, ils pourront être condamnés au titre de « complicité », car ils auront permis au sous-locataire d’accomplir un « méfait ».

De plus, si vous êtes locataire, sous-louer votre bien immobilier sur Airbnb peut entraîner des problèmes juridiques importants si votre bail ne le permet pas.

Les règles et les réglementations qui régissent la sous-location 

La sous-location sur Airbnb peut être une opportunité pour gagner de l’argent supplémentaire, mais il est important de respecter les règles et les réglementations en vigueur dans votre région. 

Dans certaines villes, la sous-location est interdite, tandis que dans d’autres, elle est soumise à des règles strictes. 

Il est essentiel de connaître ces réglementations pour éviter toute sanction et amende. 

Par exemple, à Paris, la sous-location de sa résidence principale est autorisée pour une durée maximale de 120 jours par an, tandis que dans un autre pays, elle est illégale si la location dure moins de 30 jours et que le locataire n’est pas présent pendant la durée de la location. 

Avant de sous-louer votre propriété, il est important de vous informer auprès des autorités locales et de vous assurer que vous respectez toutes les lois en vigueur pour éviter tout problème juridique.

En moyenne, les hôtes Airbnb à San Jose, CA, gagnent 82 806 $ par an pour un logement de trois chambres

Comment coincer un locataire qui sous loue sur Airbnb ? (ou éviter de l’être…)

C’est finalement assez simple pour un propriétaire de découvrir et démontrer une sous location Airbnb.

Certains copropriétaires sont inclus à dénoncer leur voisin qui loue sur Airbnb… du fait des nuisances éventuellement générées.

Par suite, le propriétaire peut faire un constat d’huissier pour attester de la présence d’une annonce sur Internet, sur une plateforme de réservation en ligne de type Airbnb.

Pour finir, ces plateformes ont l’obligation de communiquer leurs données aux municipalités, et pas seulement pour surveiller les déclarations de taxe de séjour.

Mais ce n’est même pas indispensable et l’huissier peut noter les tarifs, la date de mise en ligne de l’annonce, dates marquées comme réservées et extrapoler les revenus.

70% des mauvaises expériences sur Airbnb sont causées par seulement 14% des invités, ce qui montre l’importance d’une sélection rigoureuse des locataires

Il peut donc y avoir au final un décalage important entre les loyers réelles perçus et ceux « êrçus » pour calculer une amende…

Témoignages:

1- Témoignage d’expert:

« En tant qu’experte en location saisonnière, je suis souvent interrogée sur la sous-location Airbnb. Mon expérience et mes conseils ont permis à de nombreux propriétaires de tirer profit de cette pratique tout en respectant les réglementations locales. La clé du succès réside dans la transparence, la communication avec les locataires et le respect des règles établies par Airbnb. Avec les bonnes pratiques en place, la sous-location Airbnb peut être une excellente opportunité pour augmenter ses revenus.« 

Laura B. Profession: Experte en location saisonnière

2- Témoignage client:

« En tant que propriétaire d’un appartement à Paris, la sous-location Airbnb s’est révélée être un véritable eldorado. Grâce à cette pratique, j’ai réussi à maximiser mes revenus en louant mon logement pendant mes déplacements professionnels. Non seulement cela a contribué à couvrir mes frais de logement, mais j’ai également pu générer un revenu supplémentaire significatif. Je recommande vivement la sous-location Airbnb à tous ceux qui cherchent à optimiser leur investissement immobilier. »

Thomas D. Raison, Maximisation des revenus

En tant que voyageuse passionnée, la sous-location Airbnb a été une véritable aubaine pour moi. Grâce à cette option, j’ai pu séjourner dans des endroits uniques et authentiques, loin des hôtels traditionnels. J’ai rencontré des hôtes chaleureux et accueillants qui m’ont offert des expériences locales inoubliables. La sous-location Airbnb m’a permis de vivre des aventures uniques tout en bénéficiant d’une flexibilité totale dans mes déplacements. C’est une alternative que je recommande à tous ceux qui cherchent à vivre des expériences de voyage uniques. »

Emma S

Conclusion

Vous l’avez fait !

Vous avez créé une activité de sous-location courte durée, et c’est un succès.

Au fil du temps, vous souhaiterez probablement acquérir de plus en plus de propriétés pour continuer à développer votre activité.

Cela ne signifie pas que vous devez travailler 70 heures par semaine pour le faire.

Vous pouvez utiliser plusieurs outils pour automatiser votre activité et leur faire faire le travail pour vous.

Sources:

1. Le site officiel de la ville de Paris (www.paris.fr) pour les règles et réglementations concernant la location de courte durée
2. Le site de la Direction Générale des Entreprises (www.entreprises.gouv.fr) pour les informations sur les formalités administratives pour la sous-location Airbnb
3. Le site de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (www.cnil.fr) pour les questions de protection des données personnelles dans la sous-location
4. Le site de la Fédération Nationale des Agents Immobiliers (www.fnaim.fr) pour des informations sur les droits et obligations des locataires et des propriétaires en matière de sous-location.

J’espère que vous appréciez la lecture de cet article

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